房地产实物资产投资二

房地产实物资产投资主要内容：1.居住房地产投资；2.商业房地产投资；3.办公房地产投资。居住房地产投资一、居住房地产概述1.含义：Residentialproperty由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。2.类型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房别墅和高档公寓福利房廉租房经济适用房商品住房廉租房经适房、限价房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房开始出售，但初期（至1986年）多由统建而来，后多演变为单位直接购买、单位集资建房、经济适用房等，断断续续一直没有完全停止。存量公房则主要在1998年后几乎全部出售（私有化）。安居房：是指为配合推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。解困房：指在实施安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。廉租桥房，枣是指孩政府循以租此金补地贴或危实物雀配租绝的方哗式，拜向符巡寿合城虽镇居还民最醒低生穷活保跟障标猪准且张住房使困难削的家搁庭提伍供社葡会保矮障性返质的构住房杏，如见家庭肚人均问月收肃入、萍人均课居住穴面积咱，以召及其象他特绘殊群旦体。经济评适用灵房，刺现实暂中又掠演变究为单甚位的民福利娃房，慌政府传的计仓划内棒商品应房、印配套恋商品为房、躲拆迁悟还建漏定向叶安置锤房等似等。微利泼房：页指房地地产交开发哪商修艰建的竹利润扇极低披的一宴类商途品房陈，面碑向社城会销源售。晴这类梢房屋河不带彩有政浅府行便为，胖只是缴开发傲商为板了促武销，抓对自添己在摇城市抄远郊凳修建烘的交蔑通不务便的驾商品双房实笨行低决价销亏售。盾此类采房屋榨价格氏诱人疫，随搂着城嘴市规专模的形扩大涛、城辉市道坦路的馋延伸伟、商弦业口拥岸的滨形成回，此劲类房窗屋有创升值址潜力波。两限困房：搅是指牛经城策市政忘府批肯准，乎在限检制套绞型比乎例、少限定由销售苍价格同的基搬础上樱，以失竞地浴价、购竞房敏价的约方式驴，招萍标确皂定住略宅项锯目开反发建般设单隔位，嚷由中齿标单亩位按榨照约专定标也准建晚设，窗按照昏约定见价位府面向耳符合滨条件弊的居蜓民销踪蝶售的法中低盛价位叛、中抵小套臭型普强通商剂品住头房。公租逼房，血是指臭政府怪提供硬政策档支持火，限效定户月型面阁积、仆供应宗对象辩和租蜂金水辣平，邮面向日本市焰中低汉收入末住房接困难扩家庭压等群铲体出才租的冰住房仁，其粮租金沿按照浑保本挂微利晌的原哗则并承结合际承租重家庭绍负担谱能力免和同倒类地守段类搞似房软屋市递场租显金综麻合确遇定，秃由产冷权单墙位负贸责（明组织图）维望修、总养护读、管日理。周转漏房，糖单位怀的公绑租房谨；也波指专裤为安驰置拆歉迁居慕民周戒转之览用而成开发训建设葡的房放屋。经济因素权属投资者出租、二房东出租；独有、共有、合住价格豪华，高档，中高档，中档，中低档，低档设施及装修一级一类，一级二类，二级，三级建筑状态建筑类型高层，小高层，多层，招待所，别墅，公寓；毛坯、精装修成新度新房，二手房/次新房，旧房，破旧房功能设计居室数，浴室数，工人房，多功能房，汽车房平面布置梯间式、内廊式、外廊式、内天井式、独立单元式、跃层式、复式、错层式外形条式/板式、点式/塔楼面积大户型、中户型、小户型风格欧美式、民族风格区位地点位置市中心，市区内，近郊区，远郊区，农村周边环境新建的正扩展，新建的已稳定，现代的已稳定，现代的走下坡路，现代新翻修的，旧的稳定的，旧的走下坡路，旧的新翻修的，旧的破旧不堪的说明：新兴做的住强房产青品类耐型学区委房，专匙指重赏点学免校附夜近对甜口招抱生区宵域内馅的房除产。19弃86年7月1日起找，《义务腿教育法》实施萝，其围中第闪九条查规定雀“地浓方各包级人拌民政垫府应余当合束理设薪置小程学、脱初级娇中等径学校队，使脖儿童靠、少蛙年就镰近入季学”猪。商住抵两用弯物业，多地在商圾业用逼地上速开发司的既煎可商戚业又迈可居浓住的萍混合耽类型暑的物确业，伏满足僵居家饶办公澡或创身业的朴需求矮。商务伯公寓匪，可注夹册公稀司、谋办公贝经营翼，还韵可居白住,面积租小一鼠点,厅为梁职员催办公剥兼接抗待室,室为氏老板潮办公刷、睡头觉。御多建催设在歇特色县产业炼区或骆公司线密集赏区，槽交通龙便捷,公建去配套棒完善,人文厕、商亭业底颤蕴浓粗厚等港。养老捞物业，专楼为60岁以严上老剩人养迟老而则开发栋经营建的商况品住清宅。泪世卫阵组织眼标准风，某夺国或乱地区60岁以螺上老腥人超阔过总衰人口10斜%，即弊步入共老龄漏化社会。独栋纪别墅唇、联削排别怀墅、浮叠拼摘别墅守、合台院别宣墅（咽类别壤墅）中国住房供应体系住房市场新建商品住宅二手商品住宅市场租赁住宅住房保障经济适用房公租房廉租房居住锋房地忌产投怖资的争可能直对象3.居住坛房地俯产的拒特性拨：用地移法定桑年限远外（1）用碑途相窗对较旋为单漆纯，插满足费个人询和家乖庭在闷居住姥、安诞全和寒隐秘击性以绍及其伶他心至理上燃的需废求；（2）受忘限于许个人晨或家郑庭的亚支付稼能力仅；（3）基宵本的技生活眼资料沿、生馆活必慕需品肝，具农有需诱求的沾普遍师性，涌社会屡保障秤性；（4）与英人类社的关离系最浙为密铁切，薪从生童存、者发展定到享雨受以报及更爱高层趣次的凑需求库，具赠有多嫩样性联、人帝文性即和发烛展性闯；在物糊业、寺区位岁、设叔施等边方面芝注重导舒适她性、誉生态廉性、勒信息思化/智能神化、慈文化匙性。二、居住房地产投资概述利益主体：开发商，通过运作项目获取开发投资收益所有者，获取租赁收益管理者，获取管理收益居住房地产盈利模式：对于开发商，主要采用销售方式，盈利源于销售收入；对于投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于消费者，主要在于居住以获得效用，但存在随时售租等方式获得租金或销售收入的可能性居住房地产融资模式：住宅开发融资模式以短期贷款类融资为主，比较单一，同时易受金融政策的影响区位：交通、生活服务设施、环境、教育配套影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政设施配套设施齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小居住房地产投资的特点整个投资过程中注重居民生活方式与生活需求；最主要的房地产投资类型；开发经营内容和方式较为单一、易于掌控；相对较低的回报和风险；政策干预最深入和全面，相关的金融支持力度最大，也极容易出现过热和泡沫说明：居住房地产开发投资特点区位可选择范围大，客户局限在一定范围物业较为简单目标顾客

支付能力，买家即用家消费环节竣工验收交付装修到终端消费

经营管理环节经营方式较单一，物业服务对住宅保值增值有较大影响盈利模式

通过出售以获得差价为主，短期投资开发商

实力、素质和抗风险能力要求一般说明：居住房地产置业投资特点状况熟悉；单价低；易租，但租金收入低；转手相对容易；政策上保护租客；装修要求不高；房东支付税金及管理费、管理困难；租期不稳定；政策干预多

思考：购房天自住较为何槽也是死一种仍投资颂？物业遵具有消保值寸增值医的功乳能；存在椒适时扔以售桑租或纺抵押扶等变涉现的围可能番性；购而品非租故房，排即意竿味居豪住开斗支节矛省等绑利益持。思考：能列信举多矛少可叶能的捏购房骑目的晌？购房恋比租约房更财好吗阳？如何途才能职不成插为房用奴？有哪感些解嘉决住然房的货途径享？小结：居住房地产投资居住房地产特性消费/生活资料微观运行土地竞争性获取开发投资模式土地—住房—销售置业投资模式租售，环节较少居住房地产金融投资贷款资产支持债券，其他小结：居住房地产投资的发展前景居住房地产发展的条件——欧美：人口数量，人均GDP，就业数量和工资水平住房单元的数量由人口数量决定，质量则由经济变量（收入和价格）决定人均GDP住房投资（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投资占GDP比重增加＞1600美元新建住房投资占GDP比重下降住宅市场会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等对城市经济施加影响商业易房地敌产投杆资万科商业地产三步走策略，商业地产投入不少于10%，收入20%；未来三年建成220万m2商业配套保利商业物业投资增至30%；未来三年累计持有商用物业300万m2华润置地商业地产在未来资产比例和利润贡献升到40%招商地产储备商业用地20%，累计持有商业物业188万m2中粮未来5~10年拓展20个大型商业地产项目，总资产达700亿金地发展城市的综合体注：2011年数据一、需商业劈燕房地球产概柏述1.含义：Co江mm汉er芬ci爱al掉p赢ro员pe笋rt能y广义斥上，丘是指油用于闲商业锅用途惹或者居具备妄商业庭功能葱的地云产，汽也称隙商用科、收卵益性英、经槐营性酬房地腊产。狭义源上，烘是指用于稳各种尿零售钥、餐秤饮、严娱乐颠、健情身服牲务、慌休闲鹊等经庸营用腔途的杰房地渠产；幻玉国外梅则称粱零售歌地产鞭。比较：商铺秒、工专业园挨区商铺：商捧业房馒地产销的传禾统形粮式，烦或商尾业房千地产帽的基京本单娘元。工业劲园区：一冻种多他地产依形式纲，融洁合了酬住宅吉地产舍、商值业地柏产、猾工业芽地产至、旅赠游地羽产等艇在内志的复猪合地权产，傍一般沉不划灰为商金业地遇产。父但现抱实中违，可秆能存膛在难馋以明糖确归脂类的奴物业牺形式粉。商业鸡房地澡产是籍一种皂综合佳体，具序有房刑地产上、商昆业与柜投资品的三徒重特稀性，罩区别宴于单斩纯的半投资透、商吴业，挖以及枝传统刚意义劣上的相房地踩产；花三重害特性钥相互介独立城又相录互作蠢用，刻形成老了商禽业物盲业较钉为明悲显的处特征——环环夫相扣农，系辨统性爪极强西，其仓中商点业属重性是铲本质兆。2.商业房地产的类型划分标准类别行业类型零售，娱乐，餐饮，健身消费行为物品业态类，服务业态类，体验业态类

建筑形式

单体和综合建筑；底层，地下和地上市场范围

近邻型，社区型，区域型，超区域，超级型

规模大型、中型、小型和零散运作模式产权型：（分割）出售—投资—经营经营型：租赁—管理说明：新兴畜的商配业物提业产斧品类光型Sh询op昨pi拴ng爱M保al穗l：起源足于欧牛美20世纪羽中期稼，由角一个变管理幸机构芦负责阔协调橡和规圆划，量在一欢个大貌型建荣筑群清中将丸一系篮列零祖售商查店、举服务湾机构苏组织沾在一莲起，仗提供暮购物闷、休猾闲、借娱乐作、饮圣食、类旅游胜等多眯项服添务的饿一站狮式消灵费中迁心，尝商业怀面积寄分布证以扁驶平式帐居多戒，是光零售田业的造最高桥形态志。商业枯街：储由众订多商陆店、常餐饮富店、兴服务妄店共浪同组继成，隐按一类定结虚构比昂例规狂律排凭列的泰商业梨繁华柔街道钓，是客城市松商业水的缩顷影和刮精华携，是痛一种甜多功聪能、复多业滔种、哈多业由态的屈商业煎集合马体。主题等式购哪物公呈园：哀自然眯与公夕园相咏结合碍的产葬物，豆集购图物、跪餐饮芒、休都闲、芹娱乐权、旅棒游景峡点等熊于一冠体的精超大架型商雕业、沿休闲芽娱乐枯之城信。商业凤综合报体（HO怖PS绣CA）：头将酒笔店（Ho贱te优l）、迁办公除（Of征fi次ce）、刘停车遮场（Pa朝rk）、坦商业喊（Sh卧op拨pi贺ng慢M晶al宝l）、熔集会菊公共沈活动获和娱梯乐空捉间（Cl妥ub）、哲公寓唇（Ap蝴ar威tm蔬en怒t）等程城市稼功能泪在三胸项以补上进绢行组羽合，累并在剖各部谎分间坡建立司一种口相互礼依存啦、相虑互助俭益的信关系完，从宝而形渣成一拍个多押功能事、高写效率份的建筑扔综合美体，是布目前荡国际抬上最喉先进栏的商别业模吼式之圣一。绪也称凤为城大市综积合体移。细害分功粥能区代划采间取中烧央商充务区庄产业皮“三纵三二牧二”沟配比佣，即右办公30仇%、零贸售30手%、服喊务20翠%、高雀档公额寓20牙%。比较港：全椅能综栽合体径，商工务综公合体能，旅坏游娱银乐综杯合体拥，居帅住综忍合体3.商业溪房地仪产的季特性抢：用地胀法定葛年限屠外（1）提悄供商申业经样营和满公共权服务剧空间东，适胜应多坡样化豆的用棒途，汪具有示较强过的经信济、凤社会画和审衫美的遗功能荷；（2）主孝要满餐足经套营需佣求，户在物芦业、赵区位更、设轮施等蓝方面忆有相腰应的顾要求允，但羊没有概统一温的设龟计规句范；（3）作篮为商虑业服先务业州的生族产资驳料，惠具有沃较强佳的投享资性捐，其酸价值恢取决剪于所涌经营逢的行半业与挎经营拘能力旦（房移地产喂价值额和商再业运尘营价员值；宰房地县产、吗资本女和商量业的始综合兽体）播；（4）与承城市颜发展劈燕关联橡极强厘，并堪与其评他房搏地产泽类型轨具有仙较强辅的互户补性黑。二、商业房地产投资概述利益主体：开发商通过运作项目获取开发投资收益所有者获取租赁收益经营者获取经营收益，包括专业的服务运营机构，不同层级的商家，关联产业等管理者获取管理收益消费者方便舒适地购买商品和服务商业房地产盈利模式：对于开发商和投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商，主要在于以高素质、高标准的经营来获取稳定租金和管理费收入。现代商业房地产（或从根本上），就是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。商业房地产融资模式：开发阶段的融资模式与住宅开发融资类似；持有阶段则要求大量、长期、低成本的融资。即融资模式与金融市场和项目经营模式等因素有关。商业房地产开发模式：自主开发房地产企业独立决策开发的方式联合开发房地产企业与商业企业联合决策开发的方式定制开发在项目前期即与商业企业洽谈签约的开发方式商业房地产经营模式：只租不售或自主经营购建、持有、招商、运营，获取租金收入为主只售不租购建后再出售，获取销售收入为主，但售后的经营工作内容较为丰富租售结合部分出售部分租赁【例】国内产商业算地产蛇三种苍开发限模式（1）SO得HO模式押：分阅散销苍售，值快速身变现撞聚由焦于茄京沪铺繁华陈地段迟但不蜻大量恼储备梁土地绍，开掩发单克一的断高档汤商业氧地产久并分同散销虏售，辨快速本回笼咬资金应，但残业权泉分散硬导致差物业胆管理装困难茂、经竞营效半果不马如预楚期，块逐渐牢加强耐自有浴销售定团队严、自摆有物咐业管姐理公拨司的快建设枯，引丹进销棉售人夕才或蓄利用寺中介负代理启公司困，适诵当提落高佣谈金比借例；尊远期飞会适敬当持辉有具匆独特抚性商让业物范业。（2）万滔达模皱式：讲部分富出售衬、部材分出出租以“鸣先招供商，腹后开贷发”批的订龟单模灵式为现典型倘，与吊沃尔植玛、肾百安届居等冶战略恨合作湿，品抓牌价榴值得同以提辱升；仙连锁羡经营暮使商米业地律产实粮现规渴模开隔发、秃连锁祥经营镜，知孩名度宽迅速劝提高羡；商削业地叛产项痕目快慈速复声制，骑企业东得以邻快速富发展挠。（3）凯点德模颜式：金全部艘自持谊，双抖基金像配置新加炎坡凯济德置焰地，润开发啄商、份运营虾商和虽物业积管理嚼者。汗来福尼士是枝其旗桨下的骗商业厉综合帖体品煌牌，茄在北会京、救上海惑、成裂都等链地布浸局。职来福秀士中盯国基皮金属两嘉德捷集团纱旗下点，成偏立于20饶08年，睛嘉德滑集团紧和亚挑欧美任养老挥基金耳各持桨有50％，庭并由谊前者气充当糟管理闪者。货先私袋募基飞金、吃后RE宾IT棵s，投亿入凯嗓德置鼻地中标国项桌目的州基金伶资金驳占总丛投资既额的女比例裤超过60切%。区位：繁华程度、交通自然条件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流来往的方向地形地势保障建筑的可视性交通条件物流和道路通畅，车位足够经济条件当地居民购买力强人口因素人口密集，素质高周边配套完善商业房地产投资的特点：整个投资过程中注重商业业态；在开发经营上遵循社会专业分工；相对更高的回报和风险，需要经过长时间的市场培育和经营才能对成功与否作出判断；注重选址和商圈研究；外部投资存在差异，如政策、规范、金融支持等。说明：商业房地产开发投资的特点商业房地产Commercial住宅Residential区位地段客流大，但多变客户局限在一定范围物业适应多样化的用途较为单纯目标顾客

支付能力＋经营能力支付能力消费环节竣工只是经营、服务的开始竣工验收交付装修到终端消费

使用功能

经营、公共服务居住盈利模式

经营收益＋长期增值以获得差价为主开发商

实力更强、专业素质实力、素质和抗风险能力在商谜业地会产开腐发投骡资中匹，应牌遵循蜻先商溜业、钻后地解产的爆原则普。说明：商业房地产置业投资的特点分

类优

点缺

点住宅Residential状况熟悉、单价低、易租、转手相对容易、政策上保护租客、装修要求不高租金收入低、房东支付税金及管理费、管理困难、租期不稳定、政策干预多

商业房地产Commercial经营方式和投资主体多样性；租期长、租金收入高且稳定、管理容易、租户支付税金及管理费，受规划和商业用地总量控制价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少从市到现代的商铺？一铺养三代。小结：商业房地产投资商业房地产特性生产资料微观运行商圈研究，招商，融资开发投资模式土地—商业物业—经营置业投资模式经营，环节多商业房地产金融投资最为完整，发展最快小结：商业房地产投资的发展前景欧美：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通亚洲：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通，人口密度，消费总量人均GDP，城市化率商业业态1100美元，25%庙会、集市、地摊1100~2000美元，45%百货、商业街、批发市场2000~4400美元，45~70%购物中心、超市、专卖店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合性商业商业房地产是随现代城市的发展而发展，但到一定程度（商业综合体），则会推动城市的更快发展办公驾房地现产投坛资一、讲办公饭房地私产概芦述1.含义：Of拆fi涌ce限B连ui色ld蛮in学g机关次、企班业及丸事业民单位居的行榆政管冈理人带员、功业务糕技术董人员泼等办逗理行锡政事则务或才从事久业务煤活动社的建让筑空宰间，痒即办毒公用坦房。超这里蜂是指俗专业联商业困办公构用楼泽、商椒务办锤公写筐字楼吵。写字羡楼的俘作用语是集粗中进手行信筋息的匙收集中、决屋策的狼制定喘、文扁书工削作的迫处理茧和其熔他形迈式的窑经济咱活动假管理竹（Rh蔽od柄es和Ka溪n，19匪71）。办公物业形态发展阶段：阶段特点传统立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。早期大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化后期

大空间，对内外环境、功能的人性化安排智能化

3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分类——按档次顶级物业(国际写字楼)高档物业(甲级写字楼)中档物业(乙级写字楼)低档物业(丙级写字楼)区位条件位于主要商务区的核心区位于主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置一般城区位置品质物理状况一流，质量达标或超标物理状况优良，质量达标或超标物理状况良好，质量达标物业已使用一定年限客户国内外知名大公司、财团有知名大公司，多为研发、服务类多为国内中小公司，销售代理或产品研发小型私企，从事简单的销售业务物业服务品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务知名物业公司，24小时维护维修及保安服务有物业公司服务有一般性物业服务内容如卫生、值班规模超50000平方米1～5万平米无限制无限制智能3A～5A3A及以上无限制无限制交通临近两条以上主干道，极佳的可接近性有多种交通工具直达有交通线路到达，较方便有交通线路到达说明：智能横化大厦购，简昨称为3A或5A，是告指利荷用系身统集层成方提法，宁将智伐能型法计算颤机、推通信闪、信梨息技献术与葬建筑渴艺术勾有机注结合母，通充过对旺设备鞋的自侨动监激控、冻对信厨息资衬源的宴管理状和使杨用者娘的服拣务及秤其与蝴建筑如的优阿化组叼合，广所获估得的遗高效提率、趴高功桌能、大高度祸安全陶与高神度舒涌适的狭建筑钉。楼宇惠自动围控制更系统BA，Bu叫il弟di管ng控A滋ut诞om荣at斑io刑n，旨识在保怒障建聪筑物司内所雾有机谱电设懒备稳辰定、成可靠箩运行纪；办公己自动勿化系昼统OA，Of厅fi禁ce放A丑ut泛om贩at窄io窃n，巾旨在气提高乌信息峡处理杰能力端与处帝理效梦率的晕各种爪办公赶设备虚及相返应软赢件的江集成年；通讯隔自动谁化系幅统CA，Co显mm纤un疲ic衰at控io游n额Au岸to帽ma土ti意on，珠旨在占通过保建筑史物内语外信槽息交腹往来依提高残业务似办理罪效率侄的设煌备与杜网络训的集标成；消防筝自动询化系拆统FA，Fi碍re绝pr叨oo引f著Au词to鲁ma御ti帆on；安保泳自动会化系聪统SA，Sa祝fe盛ty碎A蒙ut倚om飞at叙io稳n；停车唉管理寸自动雷化系致统PA，Pa闹rk狡in络g阔Au苏to忙ma杀ti遣on。其他急分类：按集射中所浸处的员区域轧进行映的划疲分；按照射城市忌办公适建设座用地止的等抵级和垂基准私地价结进行挂的划处分；按建像筑面绘积划食分；按功肚能差休异的束划分尺。说明：新兴急的办让公物童业产块品类廊型SO冬HO：即sm仍al上l拿of立fi爬ce，ho侄me救o曾ff高ic纲e（小宫办公剑室，冲家庭救办公套室；冷小型脊家庭岔公司栋），仿既是劣指满咽足追蜂求自押由、捐时尚疤的新掠型生臭活和津工作岸方式态一族各的物翼业空雅间需逐求，继也代暗表一屿种前记潮的退生产府力、丛活跃姓的新右经济燥。商务没综合械体：以办单公楼臭为主景体的侦、多矛功能惧的建想筑综邮合体肝。总部档经济加园区眨，以智非能化戒、低泊密度径、生粉态型择楼群毯，形胆成集贝办公迹、科令研、碑产业屯于一奸体的美企业信总部撑聚集料基地乌，为喂入驻称企业即提供浇良好弃的运夸营管喇理氛雀围和居创建猜发展捡的高喜速通天道。勿随着邻企业殊的发惜展、窑产业氏的升记级，围部分池企业财特别森是大辅型企看业的呀经营挡管理栽环节续和生催产操猎作环隐节逐润步分悦离，斯诸如凤经营能总部朽、研吨发总嫂部、舱物流昏总部散等应要运而淡生。创意尸地产裂：服务堪于创臣意产甘业的恼物业累空间投。MO傲HO：Ma烛tc饶h巴Bo惯x，Ho宵ur，Of坟fi屡ce，即榆集现环代建忌筑、承生活昼、办六公、冤服务骄于一拍体的处酒店枪式商稿务公疼寓模夜式，抓具有侮多动甩能性耕、移呜动性粒、高凶科技版性、肤个性邪化、勇不限氏时性届、高捡效性哗等特收点。4.办公育房地阿产的档特性扶：用地嗽法定盯年限妙外（1）使址用功伶能：贝提供害商务对处理诉的空模间，耳承担阴部分胀城市支社会评功能每；（2）作绕为服世务业俱的生英产资帮料，便其价衣值与农物业鞭的档乞次、呢功能评、物锡业管穿理紧咸密相率关，旋但从卵根本爷上取敞决于笔行业煤类型稻及其踢发展菌、企炉业发源展策刃略与犹租金众预算卧等；（3）写镜字楼欧租户部、写伐字楼盯群体抖之间吼具有守聚集粮效应虽；（4）在兴房地直产市普场中仗先起店先落前。5.办公房地产投资特点开发投资特点区位经济中心城市的中心地段、新建开发区内或政府机构附近物业建筑规模大，档次高，功能齐全，技术含量高目标顾客

发展策略＋支付能力；市场波动大经营管理环节经营内容复杂、方式多样；