房地产估价理论与方法成本法

房地产估价理论与方法

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成本法

1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。房地产估价方法——成本法2、成本法的适用对象：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。房地产保险和房地产损害赔偿。房地产估价方法——成本法3、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。房地产估价方法——成本法4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：

房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润房地产估价方法——成本法土地取得成本取得房地产开发用地的途径：市场购置征收集体土地取得；征收国有土地上房屋取得。房地债产估价针方法——成本哀法市场梁购置桥下的伍土地瓜成本跪构成瓦：建设闲用地喝使用挽权价士格（旷地价湿款）同；采葬用比梯较法疮求取撇，也句可采范用基督准地只价法勺、成佣本法魔求取善。土地奔取得下税费神，包刺括契喷税、劣印花磁税、蕉交易宝手续爷费等特。通挂常是槐根据叫税法缸及中扣央和连地方珠政府尾的有逃关规阅定，冻按照魂建设犁用地肺使用晨权价系格的扇一定鹊比例蛮来测培算。某宗嫁房地乐产开雄发用牙地的趣面积卵为50伪00平方炊米，连容积沈率为2，市未场价央格（跃楼面绕地价次）为80身0元／饺平方摔米，转受让苗人需品要按驼照受紧让价牧格的3%缴纳络契税裙等税盼费，岁则土名地取改得成湖本为为多少载？土地列取得姻成本=5新00警0×纯80摄0×治2×（1+疮3%）=8虽24（万妈元）房地距产估价浩方法——成本察法征集呼集体旧土地织的土源地取捎得成线本：征集级集体宴土地训的土奴地取剪得成押本一红般包皂括土地右征收块补偿炉费用、相关溉税费轨、地朗上物筒拆除筐费、橡渣土浴清运蝴费、幻玉场地县平整痛费以浪及城塞市基仙础设丑施建型设费签、建醒设用百地使垮用权常出让渣金等嗽。房地大产估价紧方法——成本输法土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍安置补助费每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍地上附着物和亲苗补偿费安排被征地农民的社保费征集病集体萍土地壶的土杰地取老得成举本：土地村征收匀补偿汇费用房地夫产估价愤方法——成本油法①新菜地开发建设基金（征收郊区菜地）标准由省、自治区、直辖市规定。②耕地开垦费（占用耕地）省、自治区、直辖市的规定缴纳③耕地占用税（占用耕地）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》④征地管理费按照征地费用总额的一定比例⑤政府规定的其他有关费用国家和当地政府有关规定征集牙集体轰土地匠的土晚地取淹得成文本：相关搏税费房地阶产估价宅方法——成本宝法被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费补助和奖励相关费用（评估费、服务费、其他费用）征收忘国有狂土地雪上房值屋的贫土地这取得瓜成本般：房地附产估价字方法——成本客法建设叨成本在取夕得的喂房地呢产开书发用劣地上院进行呼基础商设施帐建设逝、房稻屋建篇设所词必要捆的直槐接费危用、倒税金定等，命主要犬包括韵：勘察担设计爽和前却期工哨程费掉；建筑铸安装死工程仗费；基础海设施他建设善费；公共内配套辆设施天建设鼠费；其它象工程状费；开发穴期间绝税费酿。房地保产估价标方法——成本耗法管理歉费用房地包产开栋发企捐业为丈组织必和管牺理房草地产剪开发狗经营泪活动病的必巾要支贷出，趋包括活：人员匀工资滤；福利秘费；办公捐费；差旅哈费。管理踢费通温常按关土地辣取得贝成本声和建烧设成松本之夕和的元一定岁比例勿计提阳。房地泛产估价滩方法——成本旷法销售荡费用销售丸成本佛，是僻指预感售或辜销售土开发培完成垄后的对房地顶产的血必要轻支出宾，包句括：广告征费；销售站资料务制作睬费；售楼事处建匠设费感；样板斥房建寻设费代理移佣金软等。销售赠费用临通常望按开兄发完香成后湾的房纸地产晒价值神的一处定比封例计每提。房地歪产估价陆方法——成本煎法投资释利息指房德地产技开发让完成喝或者壶实现撒销售炊之前教发生威的所咐有必拆要费翅用应雾计算才的利烤息，初而不赏仅是执借款腥部分渣的利金息和胜手续艳费；土地柳取得粉成本野、建地设成滴本、性管理汤费用单和销碎售费裕用，哥无论利是借珍贷资酒金还茶是自娘有资票金，婶都应肝计算佳利息剖；借贷表资金胡要支鄙付贷抽款利驾息，盗自有锈资金勒要放外弃可伐得的筐存款滤利息苍，即炎基于挽资金血的机稼会成隐本的源考虑续。房地落产估价浇方法——成本尸法投资借利息投资亦利息序的计水算把唯握原亲则：1、应总计息裁项目码：土地欣取得注成本阻、建骨设成嚼本、滴管理香费用绝、销抱售费鹿用、贷销售汗税费叫一般忠不计裁利息忙；2、计但息周半期：计算疗利息下的单考位时旋间（跃年、盼半年敲、季绝、月塘等）购；3、计中息期屑：起点烂一般树是取邪得房恳地产认开发召用地宗的日拒期，瓜终点嗓是到岩达全善新状气况的秒估价潜对象莲的日桑期，它一般株为竣剑工验冒收完扮成的拐时间北；4、计食息方泪式：单利拣计息赏、复转利计楚息。5、利妥率：一般污采用妇价值恳时点评的房尤地产茫开发湿贷款俱的平胡均利苍率。房地粉产估价损方法——成本盯法投资仪利息单利蛙计息片公式I=振P×愧i×紧nF=堂P(清1+怒i×宾n）复利胖计息巡寿公式I=绝P[（1+垫i）n-1彻]F=到P(缴1+愉i）n房地现产估价态方法——成本侮法销售下税费销售桃税费将是指狗预售中或销直售开杂发完裤成后渡的房席地产滴应由舍卖方播缴纳售的税无费，瞎可分龄为下寇列两肤类：增值秃税（保销售及税金胶及附插加，湾包括赶营业什税、律城市跳维护付建设逝税和拼教育须费附麦加（让通常泡简称“两税序一费”）；其它犹销售驱税费地，包杜括印耻花税文、交恩易手陕续费统。销售慨税费窜一般左按照千开发病完成榜后房摇地产亿价值注的一狭定比猜例来刑测算咽。房地桐产估价宫方法——成本梨法开发惰利润开发判利润季是指园房地倾产开星发企伞业的倦利润脑，是镜典型珠的房循地产盐开发落企业牙进行她特定蓬的房效地产漆开发绘所期望谱获得女的平罚均利讽润，是绞需要皂实现纱估算谨的；为了晚与销治售税饰费中茫不包槐含土篇地增猾值税欣、企挥业所另得税谊的口呀径一赴致，廉并得夹到相化对客恐观合粗理的拆开发厦利润挣，开敏发利肯润是掀未扣株除土文地增稻值税摄和企支业所列得税绩的，证简称税前液利润。开发贿利润枕是该字类房鬼地产多开发其项目昨在正排常条签件下君房地狭产开庄发企爬业所盼能获奇得的平均什利润，不乒是个斜别房晶地产粘开发递企业兄最终倡实际辞获得撒的利委润；开发呼利润龄通常苦按照锯一定须的基影数乘坛以相酒应的钞利润纹率来孟估算场。房地层产估价异方法——成本剃法开发绒利润直接售成本龙利润鸽率＝开厉发利和润／个（土孕地取途得成跑本＋粉建设叨成本听）投资苏利润魄率＝开断发利昆润／贩（土社地取伪得成也本＋线建设帜成本创＋管贺理费凭用＋般销售腔费用撒）成本千利润浆率＝开沫发利懒润／异（土昼地取脑得成辣本＋绑建设正成本超＋管慎理费左用＋距销售或费用混＋投蓬资利沉息）销售原利润高率＝开他发利摸润／凤开发箱完成吧后的壁价值5、成棉本法悄的基火本公团式：房地递产估价讽方法——成本异法房地生产价汇值＝房地释产重叔新构蛮建价催格－麻房地哥产折称旧＝土地优重新漂构建器价格轻＋建帜筑物车重新泊构建烫价格饭－建奸筑物和折旧＝土何地取麻得成险本＋娘建设颂成本炸＋管躲理费插用＋荒销售伏费用源＋投委资利或息＋岩销售绣税费柿＋开索发利唉润－躲建筑哭物折久旧6、适劈燕用于淘新开境发的宇房地介产的庸基本钱公式派：房地畅产估价卷方法——成本眼法新开先发房有地产代价值＝土部地取论得成许本＋武建设发成本舅＋管崖理费台用＋进销售讨费用弟＋投悄资利屯息＋后销售蚁税费枝＋开防发利身润新开座发的吸土地兽价值＝待牙开发道土地瞎取得暂成本稼＋土剂地开阀发成投本＋菌管理裂费用或＋销弟售费足用＋填投资玩利息应＋销组售税割费＋但开发含利润房地拍产估价自方法——成本服法某成馅片荒饿地面权积2平方鲁公里嗽，取侵得该养荒地亚的代酿价为1.播2亿元霉，将青其开衫发成“五通助一平”熟地头的开滑发成嘱本和妄管理鹅费用尽为2.管5亿元鼠，开顶发期3年，灾贷款秆年利乓率3%，销白售费沟用、弓销售柜税费良和开怎发利盏润分嫂别为株可转歪让熟盒地价他格的2%、5.喝5%和10妈%，求袄该土洒地转桶让为被熟地万后的捆总价存（假或设建知设成首本和客管理材费用虎在开傍发期悦内均湿匀投扛入，彩开发丧完成悦时即低开始乏销售宪，销扫售费健用在傅开发是完成权时投止入）求。房地板产估价谅方法——成本叹法解：唯设可援转让围熟地丽价格昌为V该荒醒地取欢得总畏价：1.泻2亿元斧＝12戴00那0万元位；土地峡开发浅成本逆和管瘦理费网用：2.锅5亿元故＝25死00衡0万元销售临费用鹅：V×槽2%销售夺税费驰：V×亭5.闲5%开发消利润翁：V×轮10珍%投资谅利息挂：土地侵成本涉投资浸利息震：12姜00前0×（1＋3%）建设段成本泄和管办理费项用利穿息：25泥00善0×（1＋3%）可转歼让熟锈地总偿价：V＝12循00刊0＋25趁00障0＋V×废2%＋V×妄5.铲5%＋V×鸭10壤%＋12猪00元0×（1＋3%）3＋25争00所0×（1＋3%）1.烈531.恼57、适预用于赶旧的娃房地呼产的锅基本怀公式涛：房地昆产估价列方法——成本耽法旧的兆房地轧产价探值＝房毫地产波重新哄构建巡寿价格骑－建冠筑物针折旧＝土嗽地重姿新构斑建价神格＋梢建筑匠物重穿新构加建价丧格－迫建筑删物折饭旧旧的泻建筑屋物价掏值＝建号筑物备重新沉构建谊价格田－建搜筑物钓折旧房地叠产估价过方法——成本只法某栋绍房屋班的建隙筑面崖积为30暗0平方千米，口该类陈用途废、建胃筑结嫌构和牌档次粉的房俭屋的窝建筑罩安装漠工程史费为12确00元／两平方凯米，锯专业啦费用腰为建恒筑安织装工颂程费哈的8%，管割理费并用为距建筑掉安装疤工程童费与糊专业弹费用勤之和办的3%，销鼠售费炸用为淋重新画构建惑价格尿的4%，建玩设期骄为6个月蒙，所倘有费瞒用可兆视为非在建河设期郑内均紫匀投股入，性年利走率为6%，房杠地产诞开发废成本杰利润英率为15等%，销英售税桑费为刚重新蜓构建秤价格新的6%。请夕计算丸该房麻屋的缓重新毫构建则价格大。房地窄产估价记方法——成本猾法解：床设该映房屋压的重些新构截建价幼格为V元/㎡，建筑让安装耀工程锋费＝12娃00元／由平方廉米；专业笑费用腐＝12糟00滋×8受%＝96元／究平方雕米管理谨费用针＝（12忌00＋96）×3棕%＝38预.8控8元／著平方年米；销售够费用患＝V×赔4%＝0.犯04岛V投资踩利息攻＝（12转00＋96＋38绵.8惩8＋0.弟04电V）×〔（1＋6%）探－1〕＝19拜.5咽9+搬0.购00藏06艇V销售资税费助＝V×捧6%开发慢利润蠢＝（12核00＋96＋38壁.8共8＋0.傻04太V＋19惧.5幻玉9+稀0.迁00豪06烟V）×1扁5%＝20烤3.除17＋0.亭00我61丈VV＝监（12贵00＋96＋38仍.8制8＋0.企04猜V＋19津.5父9+踩0.恼00席06港V＋V×脸6%＋20昂3.宪17＋0.踏00扮61昏V）0.浴25建筑睁物重寒新构命建价轻格的倍求取战方法单位恰比较句法以建殖筑物予为整撕体，悬选取叛与该畅类建摆筑物质的建系安工勿程费剪密切痰相关艘的某山种计俊量单毁位为务比较部单位傅，调拜查在思价值会时点混的近缠期建脆成的堆类似删建筑此物的册单位吊建筑市安装狮工程链费，漫对其废进行温适当置处理册后得饺到建雹安工娃程费卸的方佛法。分部愤分项远法把建颤筑物群分解您为各债个分携部工备程或压分项亏工程皇，测塌算每返个分搬部工驱程或扯分项壁工程滑的数吗量，伪调查避各个相分部价工程冬或分棋项工超程在晓价值推时点粪的单琴位价待格或踩成本维，将格各个址分部沟或者罩分项死工程火数量粱乘以辫对应颂的单突位价棕格或枕成本具后相雷加得里到建讲安工剖程费篇的方淋法。房地宁产估价艳方法——成本沈法建筑幸物重遣新构掏建价景格的避求取竭方法工料踏测量箱法把建尚筑物香还原蛾为建漆筑材患料、酱建筑币构配埋件和盆设备侵，测亮算重桨新建在造该均建筑础物所芝需的洗建筑楚材料庸、建撇筑构夕配件乖、设蔑备的炎种类姿和数胃量、膛施工桶机械狱台班培数、陷人工暂时数眯，调势查在惠价值约时点毫相应秧的单狗价及恰人工屠费标争准，茧将各歪种建替筑材阅料、迫建筑惊构配双件、畜设备钞、施纵工机暂械台织班的腾数量擦及人挽工时趴数乘询以相豆应的管单价奋和人劝工费奥标准装后相欲加，貌并计锋取相织应的肥措施变项目酿费、哄规费阴和税乔金等渡得到模建安柄工程病费的暗方法主。指数渔调整挨法利用牛建安喉工程冻费的涉有关汪指数半或变奇动率约，将月估价皇对象悲建筑上物的闸历史研建安化工程飘费调扶整到问价值岔时点详的建且安工嘱程费码的方木法。主要岗用于询检验牢其他雀方法件的测泻算结肤果。房地晨产估价主方法——成本堡法8、建束筑物未折旧刷的概彼念：房地熟产估价娇方法——成本凑法建筑泻物折涉旧：估价酿上的辜建筑腊物折歉旧是班指各咏种原把因造扛成的范建筑煤物价铁值的盲实际误减损怠。建筑谜物折挪旧＝察建筑裳物重徒新构且建价宿格－汽建筑盼物市呼场价羽值8、建奴筑物右折旧迅的概烫念：房地伐产估价完方法——成本请法建筑贷物折饰旧的食原因若：物质吼折旧返：自然掀经过笔的老感化、吵正常奔使用耻的磨森损、迹意外余破坏傍的损秤毁、树延迟棕维修肿的损葵坏8、建扛筑物校折旧跃的概堡念：房地筛产估价剂方法——成本证法建筑格物折饭旧的窜原因河：功能随折旧纲：功能倾缺乏绩：如丧住宅亩没有赞暖气锄、办娇公楼友没有只电梯风、集腥中空津调、锄宽带丘等；功能槽落后仓：入傍住宅碍布局启过时通、高伶档办且公楼欺智能僚化程反度不昂够等勇；功能唱过剩粥：如史某栋党建筑钱物层矿高过糟高，美不被磁市场饥接受像，多达花的辣成本锣为无矛效成企本。8、建羞筑物赛折旧床的概有念：房地逢产估价妄方法——成本油法建筑窗物折遍旧的砍原因省：外部眯折旧符：也称杨经济慨折旧湾，是营指建泪筑物商意外敏的各跪种不纺利因读素造红成的丝式建筑毕物价都值减精损。绕