房地产企业地块投资判断

投资篇如何判断地块PART1PART2PART3PART4如何提升投资拿地能力投资判断的五大视角投资判断逻辑阶段性投资策略如何提升投资拿地能力1One拿不了地的原因

关键要解决买不下地的问题，即投资能力地1、战略不符——主动放弃，比如旅游地产、产业小镇、商业比例大、持有比例大、预售要求高等2、买不起——被动放弃，买地实力与销售规模的比例3、买不下——出价能力不强，自身能力弱4、竞争对手不理性——个别项目、笑看风云为什么投资会出错？

作为一个优秀的投资人员，要对市场保持理性和冷静的判断——克服人性的弱点高点买进：1、房价上涨的时候，贪婪心理作祟，认为房价还会保持长期上涨；2、对风险的容忍度变得很高；3、对后市过于乐观；4、没买到地产生焦虑心理低点不买：1、恐惧心理，认为房价还会下跌；2、对风险非常厌恶，害怕承担风险；3、能力：外界环境的影响，且低谷买地难以得到资源的支持投资能力打造的六大方面提升方法：加强投资视角的市场研究，提升市场趋势预判能力；培养关注市场走势的意识和习惯；总结市场运行规律、应对经验与方法论；模拟、演练、事后验证。1、踏准市场节拍的能力，预判板块轮动机遇，提前布局抢占先机找市长不如找市场预判目标城市周期性波动，踩准市场节拍安排投资节奏培养投资全局观，预判板块轮动机会，优先提前布局2、选准目标城市，聚焦、深耕、提前研究、团队资源提前铺垫城市基本面、市场基本面、政策基本面；住宅市场健康度、土地市场热度短期内城市凸显出的投资机会判断城市不同发展阶段的机会（开发阶段：主城开发、近郊开发、郊区开发阶段）提升方法：总结经验与方法论；模拟、演练、事后验证；培养关注市场的习惯投资能力打造的六大方面提升闻方法芽：了解池城市萝（历关史、科人文鉴、地遵理）渗；了解宴方向雁（规姥划与尝施政徐重点房诚）；了解洞动态担（资局源配赏置情影况）寇；了解祥市场尸（现易状与誉未来肝）3、判敬断城束市板虚块价蹈值的巩能力高增令长潜坦力板踏块、从低洼饲板块杏、重正估板惩块选地近首选爷板块板块驳价值谎变动尺背后虫是土鞭地属纪性发约生变犯化政府界规划其和公伶共服爬务资途源及宴基础利设施陈对板谦块的夕影响投资俘能力妄打造菊的六改大方辽面4、挖呆掘地及块价回值在限脊制条苗件下狂，求觉亩产素量最铺高，额“总绝货值-总成佳本”卵最大挡化总货甚值最胸大化=（S1玻×P梯1）+（S2灯×P变2）+（S3嘉×P锦3）S=面积纯；P=价格价格检高的毅面积午最大借化（帖容积举率的伴价值鬼）产品括定位糖的四捞个维士度竞品客户土地市场产品提升誓方法蒜：专业认能力豆及专燃业协只同能谨力（笨营销壳、规辈划设遭计、绒投资械）方皇法论塔、工樱具、咳模版投资壶能力犁打造马的六蹲大方尾面5、产皮品溢耕价的密打造能力-打造翻客户缠下一狸个角剧色需题要的苍产品同样唐形态惕的产匪品如茂何能荷有更舒高的偿溢价总价咏与单午价的朱概念歼：客鉴户关南注总港价、盈利辱关键娱是单价产品桃溢价——提高铁客户朱对产翼品价棵值的辰认知不同搞客户勿的价趟值点奥研究夜（低产、中袖、高怒）刚需搁：同开样的约功能记、更孔小的肚面积躺、更肺低的注总价愉、更胖高的劳单价C成本P价格V价值V–P=客户收益P–C=企业收益V越高P可越高0投资已能力翼打造地的六靠大方除面6、打亿造销叨售的姻溢价销售扛能力强能提高1-爬3%的价奋格销售牵能力弱要降低5-槽10盘%的价负格提升罩方法染：标准昼业务招体系乘、人字员素质豪、销冠关团队灶、狼衬性意蝇识、啄高效默执行为什抛么投义资会好出错珍？投资响的关势键在究于判娇断，增而不暑在于渣测算投资投能力储的关钥键在才于判断，而谦不在密于测遮算投资代判断笑的五扒大视阵角财务粪视角运营炭视角战略蜜视角经营束视角产品汁视角五大昌视角战略漂视角投资叉战略竟是公幅司发宇展的燃导向旗，是驶整个话集团垫战略序落地软的前为提回款投资“高杠”周转开发五大解视角经营沈视角渠（营帜销、锻市场涂、客嫩户等借）项目总在看摘地后员要设仰想：地块悦适合屯做什开么产摔品（迷面积客段、似价格伪段）伸？市场汁能不影能接蜻受这庙种产州品？卖多湿少钱便满足判客户立与盈弹收的士需要寄？——后期骡的实斩际开感发是风来印翼证和荡完善衣投资扶判断焦的五大欠视角产品视角项目捉总要做到：--放--舅-针对规划帐指标惕，能垄提出红产品面解决果方案--手--推-不同容积照率，裁不同项建筑数密度仔等限古制条窜件对贷应的赤产品捉组合--浊--形-最大限赏度地已挖掘弓地块校价值股，实礼现亩诱产价歌值最租大化垂，总完货值匹最大--眠--汗-去判断签市场果上的灶高溢矿价产霜品能尖否在烫自己棵的地始块上敲使用橡，提哄高产妻品的低溢价笨能力五大徐视角运营视角项目异总要从运都营的防视角源把控构两大庙方面肆：区域位发展的角窃度：对区孟域内厘各项旱目的峡工程伶、销侮售、侨结转箱的资贺源年门度的些分布离做到心中土有数。对投竟资补端货重病点方袜向，蜂需要棕补仓填的项钳目类扑型和至数量弱做到心中可有数。对整紧合公样司资源鞭、团勿队能链力匹胆配最侵合适应的项既目做舰到心中枕有数。目标糖投资乎项目委运营毕节奏矮角度躺：判断倍项目扇时，剑对项迎目何挪时施否工、视开盘亡、回而款等周关键针节点未做到心中芒有数。五大厅视角财务挣视角：净利淹润率、经营雷性现金门流回散正周轰期、IR狼R、RO饺E等。——所有形战略烧的核姿心，慕都是图要平洒衡财聪务三缓角模踪蝶型！财务带三角净利驱率回正周期IR瓦R五大圣视角投资鞋判断扬逻辑投资锦判断迅逻辑行业碍周期封判断板块射轮动求判断项目棉维度狡判断市场炼供求溉判断城市揭准入胀判断行业是周期踩的判倾断环比毛由正纪转负据、同睁比由召负转机正是葬最佳售投资丧窗口递期判断删房地曲产市宅场周错期的扛五个活重要语“节觉气”节气价格曲线特征买卖节奏营销、投资关键词大暑环比涨幅见顶溢价出货、储备利润的好时机，进货需谨慎（防守、检漏）涨价/谨慎买地立秋同比涨幅见顶秋收季节，加紧出货，进货需观望（防守、检漏）平价以量为先/高度谨慎买地立冬环比涨幅由正转负（即环比价格下跌）销售最困难的时期。是播种的季节，抄底买地的好时机。价格随行就市

/抄底买地春分环比涨幅由负转正销售回暖，抓紧房在地前的3-6个月的时间差，快速大量买地。不再打折，注意提价，更多的追求利润。停止促销，逐步涨价

/大量购地入夏同比涨幅由负转正逐步加大卖楼力度，价格上涨仍可机会型买地涨价

/机会型买地行业稀周期乏的判劝断板块画轮动黄判断把握波一二蜻三线械的板赏块轮洁动机驰会板块辽轮动衰判断把握衫中西测部、趴环渤适海区慎域的愈板块钱轮动油机会1、长谱三角惠、珠失三角郊上一识轮周计期涨恼幅过瞎大，味存在吼需求钳透支妄的风满险2、环纷渤海肢、珠判三角鸣上轮买周期蜻累计郑涨幅彼较小把，在赛资产春荒大食背景壶下，恶短期赚资金绒更倾钱向于州中西煮部和交环渤鹅海3、此重外，塑以往虑长三垫角、豆珠三搞角，针呈现症大小针周期脑分，坑本轮榆周期柔大概径率是柳涨幅棚较小峡的一石个周研期4、近薯年中崇西部科、环欲渤海分房价筋低于蝴全国栋水平淹，且些绝对闲增量壮较低中西双部、达环渤碧海会蕉成为厅板块锦轮动态的主膀力板招块城市锣准入判断城市分组人口规模人均GDP基本面量化评价市场健康度城市容量指标住房购买力指标市场健康度动态监控政策跟踪预售许可条件调控限制措施政策支持力度划分哪城市耐能级买，便于形同级构城市息比较关注特城市衫中长辨期基驻本面氏，与青短期盼市场弦面变截动情达况，进行额量化信评价跟踪夫地方贞性房猎地产货市场唱政策奋变化字，依据即集团畏战略蜜性投高资发狗展要孝求，指导仗城市奥准入城市威准入糊判断城市甩准入遇判断城市流准入晌判断1、市娇场容愿量市场毕判断6大指脖标2、商叉品住迹宅量川价走窑势（魄分区引域、阿分结法构）6、近特期土嫂拍地崖售比4、总触量（扑存货+期货黄）存成销比赠健康斜度5、销毯售流迷量健爹康度3、现汪货存册销比种健康破度市场同趋势搬判断具体指标统计口径参考标准A（正向评分）B（中性评分）C（负向评分）市场容量近2年市场年平均去化量大于300万方介于70~300万方（包含）小于70万方商品住宅量价走势

（分区域、分结构）持续供求比小于0.8，量价快速提升供求比保持在0.8~1.1之间，量、价小幅增长（或无增长，或小幅波动）供求比大于1.1且持续增大现货存销比健康度现货库存（已批准未售存量）/近6个月平均月度成交量小于6倍介于6到15倍（包含）大于15倍总量存销比健康度总量库存（已出让土地未售规划计容建面）/近6个月平均月度成交量小于12倍介于12到24倍（包含）大于24倍销售流量健康度近三个月商品住宅销售面积/近12个月商品住宅销售面积大于等于20%介于15%到20%（包含）小于15%近期土拍地售比成交商品住宅用地平均楼面价/周边静态商品住宅毛坯售价介于0到25%（包含）介于25%到50%大于等于50%市场川供求影判断是否是城市未来发展重点板块内基础设施成熟度产业布局情况板块基本素质客户对板块的认