论我国小区位位法上的法律问题

论我国小区位位法上的法律问题

一、制度性社会问题什么时候有房子，一辆汽车，还有无数中国人的梦想。上个世纪末以来,特别是近几年来,随着国人财产性收入的不断增长,这一梦想已经成为了许多普通城市家庭的美好现实。但是,就在有房有车一族尽情享受现代工业文明带来的生活便利的同时,因停车难带来的烦恼也悄然而至。这种烦恼不仅仅源于小区车位的稀缺与业主汽车保有量不断增长之间的紧张,更为重要的是由于制度性的缺失使小区业主在与开发商关于车位问题的博弈中处于绝对的劣势。也正是由于制度性的缺失,近年来,业主与开发商及物业管理公司关于车位归属和使用问题的纠纷数量节节攀升,并进而引发了一系列危及社区生活安定的社会问题。据报道,广州市天河公园一楼盘300多名业主为了争租150个车位通宵排队,部分业主因为“车位被提前分完”不满而与小区物管工作人员发生了冲突;广州市骏逸苑小区的开发商曾在楼房卖完后,将地下车库整体卖给个人,该人突破政府限价抬高月租费,业主们则把车停在小区门口的马路旁或消防通道上,小区秩序一片混乱……正是在上述背景下,2007年10月1日正式实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)对于备受关注的城市居民小区车位、车库的归属和适用问题做出了明确反应:《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库二、车辆系统的实践和检查(一)关于“应当使用车载”的解释《物权法》第74条第一款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。可以说,这一款是第74条争议焦点之所在,从这一款的文字表达本身来看,清晰明了,没有歧义。但是,当该款规定遭遇现实中的车位争议时,则显得苍白无力。首先,该款使用了“首先”一词,该词乃日常用语,而非法律用语。而根据《现代汉语词典》的解释,“首先”有两种含义:一是“最先”、“最早”;二是“第一(用于列举事项)”。基于以上几点,综合运用扩张解释方法、逻辑解释方法、目的解释方法以及社会学解释方法,我们认为:第一,对于“首先”,不应解释为普通意义上的“优先”,也就是说不能解释为“在同等的条件下,业主优先获得”;而应解释为一种“特殊优先权”,这种“特殊优先权”的要义在于,不是价高者获得车位,而是只要业主有使用车位的需要,就有以合理的价格获得车位的权利。显然,在开发商处于强势地位以及车位供不应求的现实条件下,只有这种“特殊的优先权”才能切实保障处于弱者地位的业主的利益。有学者将这种意义下的“优先权”称之为“整体优先权”。1.业主与非业主只要是小区车位的所有者,不论是开发商,还是业主,抑或是非业主(非业主拥有小区车位已非个别现象),在小区其他业主购买车位的要求未被满足前,则不能将车位卖给业主以外的第三人。2.非小区业主情形在这里,首先要明确的是,承租车位也是业主的一种需要,开发商必须要满足,而不能只售不租,除非小区业主要求购买车位的需要超过了小区车位的数量。在这一前提条件下,如果开发商与业主约定采取出租的形式分配车位,那么在未满足业主群体之承租需要的情况下,不得将车位外租于小区业主之外的社会其他成员。只有在满足了业主群体的停放车辆的要求之后,车位仍有剩余,才能考虑为社会其他成员提供停车服务。3.商品房合同关于车位、单车权属的约定目前,在我国,小区车位与房屋单元的比率普遍没有达到1∶1,相当一部分小区甚至没有达到1∶2,这就意味着,并不是所有业主对车位的需要可以得到满足,也就意味着,保障全体业主对车位平等地享有优先权是《物权法》第74条的应有之义。从第74条第2款规定看,该款既是对我国房地产交易中通过购房合同约定车位归属这一做法的肯定,同时也反映了立法者试图通过《物权法》引导当事人在签订购房合同时约定关于车位、车库的权属。在房地产交易实践中,购房合同关于车位、车库权属约定主要有三种情形,我们应分别加以讨论:第一,在约定车位、车库归开发商所有的情形下,业主应平等享有向开发商购买或者承租不超过其拥有房屋单位数量的车位的优先权;第二,在约定车位、车库与房屋单位一并购买而归业主专有的情形下,只要开发商遵循“先签约先享有”原则以及“一个房屋单元一个车位”的原则,则业主的“特殊优先权”视为得到满足;第三,车位、车库之费用已公摊到所有购房业主购房款之内因而约定车位、车库归全体业主共有的情形下,则任何单个业主无权对任何车位车库主张专有权,至于如何平等地满足业主的需要,则应由业主大会来决定。4.关于“未尽”事项的解释如前所述,如果将“首先”解释为普通意义上的“同等条件下的优先权”,则开发商往往会利用绝对的优势地位,迫使业主接受高价,或者当业主不接受高价时,以业主已放弃权利为由,将车位对外出售或出租。在实践中,大量的车位纠纷也由此引发。换言之,如果不将“首先”通过司法解释确定为业主“以合理价格获得小区车位的所有权或者使用权”,《物权法》第74条保护业主利益的立法目的势必落空,《物权法》“定分止争”的固有功能也难以发挥。那么,为了保障业主的权益,能否把业主明确表示放弃权利作为开发商可以对外出售或出租车位、车库的前提?我们认为,对于开发商来说,这显然是不公平的,同时这种做法也是对市场机制的一种否定。其实,这一问题的症结在于,车位的市场定价机制已经失灵,需要政府的介入。也就是说,我们没有必要否定市场机制本身,我们需要的是对市场机制失灵的环节进行修正,即由政府根据价格法对车位的销售价格5.小区业主的义务既然小区的车位应当首先满足业主的需要,那么不管是开发商还是业主,不管是业主还是非业主,也不管是原始取得还是继受取得,只要是小区车位的所有权人,都是《物权法》第74条第1款的义务主体。也就是说,只要小区车位的所有权人自己不再使用车位,而将车位的所有权或者使用权转让,都应当受到“首先满足业主的需要”的限制(二)关于“建筑楼层计划停车并停车”的定义1.占业主所有停车和车库的性质结合《物权法》73条2.立兴专用停车场依反对解释方法,我们可以推知,不属于《物权法》第74条调整范围的车位、车库是:“不是建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库”以及“建筑区划内,不是规划用于停放汽车的车位、车库”。据此,“封闭式的独立车库”,因其属于开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所,具有构造和功能上的独立性,可以作为独立物出售或出租,既不属于建筑区划内,也不是建筑物的配套设施,当然也就不属于《物权法》第74条的调整范围。至于规划中用于防空安全的人防工程,当然就属于“建筑区划内,不是规划用于停放汽车的车位、车库”的范畴,显然也不就不属于《物权法》第74条的调整范围。如果将人防工程作为地下车库利用,这种车库是否也要“首先满足业主的需要”,《物权法》并未做出明确规定,当属立法漏洞。对此,有学者认为,按照《中华人民共和国人民防空法》和《关于结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》之相关规定综上所述,我们认为,《物权法》第74条所调整的车位、车库包括两种:一是建筑区划内,规划用于停放汽车的地上停车位(非占用业主共有用地车位,通常指首层架空停车位);二是建筑区划内,规划用于停放汽车的地下停车位。(三)关于土地所有权争议1.登记的主体属于开发和业主《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”如前所述,该款的立法意旨在于引导当事人在签订购房合同时约定关于车位、车库的权属。那么,该款所指的当事人似应限于开发商和购房者,或者说开发商和业主。但是,根据《物权法》第74条第1款的规定,在首先满足业主需要之后,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库”可以用来满足非业主的需要,所以,在这里,“当事人”应做扩大解释:“当事人”既可以是开发商和业主,也可以是车位的原业主与新业主,还可能是区分所有建筑物所有人之外的自然人和法人。2.开发“约定”的基础对本小区业业主的身份具有破坏根据《物权法》第74条第2款的规定,车位、车库的归属属于当事人意思自治的范畴,从表面看,这似乎体现了私权领域当事人之间的平等。但问题在于,由于现实中车位的供不应求以及购房者(业主)对本小区车位需要的刚性,作为小区车位原始所有者的开发商与购房者(业主)之间进行“约定”的基础受到了破坏。换言之,由于购房者必须使用本小区的车位,作为小区车位原始所有者的开发商在小区车位的销售或者出租方面不会受到市场竞争的约束,在小区车位权属的“约定”中,特别是在“出售、附赠或者出租”方式的选择和定价方面,反映的恐怕就只是开发商的真实意思,而不是购房者(业主)的真实意思了。为了更好地认识第74条第2款的规定,有必要从历史解释的角度出发,考察物权法起草过程中有关车库归属问题的四种方案。三、对于小区二通道小区关于车位综上所述,《物权法》第74条在诸多方面都存在模糊和漏洞。在此,我们没有必要再去探究导致这种模糊和漏洞背后的利益博弈,但是我们不能不注意到这种模糊和漏洞在客观上导致了开发商与业主利益之间的失衡,在车位问题上,法律似乎在向拥有天然优势一方的开发商倾斜,其结果就只能是本文第一部分所指出的那样:有关小区车位的纠纷不但没有停息,反而有愈演愈烈之势。这就是《物权法》第74条的社会效果。这就说明,《物权法》第74条不完全是我们所需要的车位制度。对此,我们认为,我们的立法、司法和行政部门不应该视而不见,而应该尽快采取相应的方式,切实加以完善,而在所有的措施中,最现实也是最有效的方式就是由最高人民法院发布有关《物权法》车位制度适用的司法解释。那么,什么才是我国车位制度的应然状态呢?下面,我们试图从比较法的解释方法和社会学的解释方法入手,回答这一问题。(一)美国物业小区业务体制下的控制性模型我国《物权法》并没有关于物业小区的界定,这就在很大程度上为小区车位制度的模糊和漏洞埋下了伏笔。而美国《统一区分所有物业产权法》(UniformCondominiumAct)在美国,物业小区内停车位的权属安排大致有三种方式:一是将物业小区内的停车位界定为共有部分(commonelements)如上所述,美国物业小区车位制度背后的国情是:比例大约为1∶1的汽车与车位之比。而我国的现实国情是:小区房屋单元户数与车位的比例远远低于1∶1,小区车位已经严重供不应求,而且随着汽车保有量的逐年迅速增长,车位供不应求的矛盾还会更加突出。那么,从社会学解释方法的角度分析,我们更有理由采用上述美国的物业小区车位制度。这是因为,就小区车位制度而言,其所应该追求的社会效果是:通过明确小区车位的权属,满足小区业主对车位的需要,以达到构建和谐小区的目的。而《物权法》实施后,车位纠纷不减反增的事实足以说明《物权法》第74条没有能够实现应有的社会效果。如果我们能够借鉴美国的小区车位制度将小区车位界定为业主共有,业主与开发商的矛盾和冲突就会得到根本性的化解,也就不会因为业主与开发商在车位方面的激烈冲突而影响到整个小区的和谐和稳定。(二)广州市开发项目二十四年发生的对于车位问题的规定早在2007年11月,笔者就注意到广州市国土房管局和广州市交通委员会联合拟订了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),并一直关注《征求意见稿》的进程。值得欣慰的是,就在本文的写作过程中,《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》(以下简称《规定》)已于2008年4月1日正式颁布实施。尽管《规定》较之于《征求意见稿》,在某些方面做了“战术性退缩”,但《规定》不仅细化了《物权法》第74条的规定,使“首先满足业主需要”有了可操作性,尽管《规定》只是广州市政府两个直属部门的一个规范性文件,其效力层次不可谓不低,但是,据我们所知,“规定”是《物权法》颁布之后我国地方政府部门制定的第一个有关车位问题的规范性文件,正是从这个意义上说,该规定具有开拓性的意义。同时,《规定》所体现出来的对社会现实的尊重,对事物本质的把握,以及对制度安排社会效果的考量,都是值得肯定和称道的,也为司法解释乃至《物权法》的修改提供了可资借鉴的范例。(三)关于“业主共有”的理解我们认为,我们所需要的车位制度的核心内容可以表述为:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,属于区分所有建筑物的共有部分,由业主共有。这里所指的“业主”既包括购房者,也包括尚未将区分所有建筑物全部出售或者赠与的开发商。但是,有学者认为,不能将车位直接规定为业主共有,并认可《物权法》第74条关于车位归属的约定方式。在他们看来,在法律属性上,车位与楼梯、绿地以