北京商业地产项目策划报告附案例

商业策划报告

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ShoppingMallStrategicPlanningReport本案策划主旨（MainTheme）成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；策划流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD区域市场研究国外知名CBD概览项目定位方向探讨项目整体定位世贸天阶商圈研究

（重点项目研究）业态规划建议项目自身解读产品建议收益预测1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis北京传统商圈：王府井、西单新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）中关村金融街西单亚奥王府井CBD望京1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）、传统商圈重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等新建商业：西单Mall、美晟国际广场商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：本地消费者、消费人群年轻化商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足

2）商业形态单一，以大型综合商厦为主

3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态

4）已形成自身固定的消费群体

5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限

6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限西单商圈——零售购物为主、年轻化商业集合王府井商圈——城市观光旅游及品牌展示型商业重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等商业体量：大型商业总体量约40万平米商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：以旅游消费人群为主商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达

2）商业形态单一，以大型综合商厦为主

3）商业业态以零售为主

4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限

5）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限、新兴商圈重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主

2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展

3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主

4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日中关村商圈——电子科技产业带动新兴综合商圈金融街商圈——金融产业及办公配套商业重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心商业体量：15万方米左右商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街目标人群：金融街周边办公、居住人群商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统

2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主

3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流

4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟

5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端CB贤D商圈——商务摩商业略互动进型现炉代化页综合不商圈重点约商业括：国轧贸中耗心、盖华贸粒中心庙、世勇贸天甩阶、SO超HO、北貌京万访达等商业彩体量分：现有退约４学６万平米么，未冲来两争年内新增猾１２茅６万平米军左右商业钻结构娇：大社型综仁合购刑物中辽心、浴写字与楼商决业为稍主目标映人群排：Ｃ嗽ＢＤ秒周边耍办公迹、居犹住人升群、善区域柜商务意往来奏人群袋；城竟市高砖端消炊费人姨群商圈塌特点勺：1）商邀务氛饰围成抗熟、花商业闲基础窃较好2）具啄有政脊府规挥划支饱持3）未剂来商愧业供贸应总郊量大挤，商支业设气施完际善4）以载大型驶综合才购物其中心字商业宏为主5）区怒域消慈费人尽群集黑中，宾消费臂实力支及消钞费档驾次较腿高主要商圈商业体量预估（M2）商业结构主要特征消费人群代表项目传统商业中心王府井40万传统百货、购物中心国际性观光、旅游商业街；品牌展示中心以旅游消费人群为主王府井商业街、新东安市场、东方新天地西单100万传统百货、购物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“时尚、购物”为主题的青春时尚型商业聚集区本地年轻化消费人群西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、西单购物中心、美晟国际、西单Mall新兴商务中心商业CBD172万传统百货、购物中心、写字楼商业、综合商业集合体、专业市场、特色商业街商务办公和商业高度聚集、互动；最具吸引力的城市升级版商圈CBD商务白领、涉外人士、区域商务往来人群、高端公寓居民国贸、嘉里、贵友、华贸、建外SOHO、世贸天阶、北京万达、银泰中心、日坛国际、SOHO尚都、朝外SOHO等中关村100万专业市场、传统百货、购物中心、商业街以科技、商务、人文主要特征电子产品消费者、中关村周边办公及居住人群鼎好电子商城、中关村ｅ世界、第三极、中关村广场、新中关等金融街15万传统百货、购物中心、商业街、写字楼底商以金融产业为依托；高端配套商业金融街及其周边商务办公人群四季商城、金树街、百盛购物中心1.燃2、城脊市商炉圈总膝结对密照Mu士ni次ci倡pa理l虽Co盐mm盗er确ci晌al浩C捏ir揪cl物eco喉mp伙ar解is毯on由以回上对豆各商魔圈的畅分析娃可以梳得出机：未盘来CB谋D是规帖模最嗽大、酷商业编层次饼及商家业结俯构最地丰富姿、消掘费人呜群普轻遍档堪次较失高的新绑兴商罗圈，劲因而恳其最饼有可铜能成哄长为升级兵版城精市级露商业筋中心。CB泽D的特专性决猴定了齿其代庄表未撤来消届费趋杆势及绒新型神商业泄类型柜，其怀优良原的地唱段条瞒件、颈庞大慢的消趁费人番流、灯强劲秒的消刚费能探力对疤商业给经营辆者具奶有绝类对吸偶引力晓。1.怒3、结薯论（Co妈nc拉lu反si棋on）2、CB裁D区域而市场切研究Ma葬rk系et仔A闲na酬ly熟si杯s益fo帮r菠th纤e馅CB危D牺Ar稠eaCB列D是北蓬京城过市财调富的共聚集够地，枯是北谦京当给之无盈愧的图首富恢之区豆。这忙里汇恼集了帽北京70贝%以上惩的外品资机靠构和目半数牺以上济的星茄级宾籍馆、笨酒店龄。仅20司06年第防二季岸度北餐京新沃增的姑写字泡楼面宗积中悲就有60箱%以上砌都来统自CB旧D区域。经剧过十冬几年温的开戒发建超设，因北京丽商务季中心翅区已栋成为圆首都枣北京境最富若有活林力和嫌最具嫁有现榨代化虽气息圈的地瘦区。2.购1、区剖域范还围界细定（Bo祖un究da截ry帽o蹄f拔ou腥r弯St狂ud摄y）本案2.架2、北制京CB建D概况响（Be松ij喉in茎g也CB盘D广Ma桃rk搞et瘦S感tu奏dy）北京城市耕定位根据《北京央城市测总体裤规划黄（20鞭04厚-2出02早0年）》将未单来北朝京的勉发展铜目标萝定位到于：国家局首都南、世微界城怒市、汁文化焰名城定，并栏首次杯提出拖“贫宜居舰城市悄”概悬念。北京乱将如易何实车现这停个发撕展目酒标，艳成为塌一个蓝世界定城市爱呢？CB乐D作为明国际天大都继市的牧标志研将起葡至关扎重要岂的作木用！、CB践D范围腥及概志况19朝98年，倘市规共划局姻在《北京肃市中过心地搬区控遗制性忧详细昂规划》中，耍将北梅京商谎务中允心区认的范挡围确倒定为陕朝阳葡区内验西起介东大苏桥路造、东退至西笔大望休路，芽南起位通惠隔河、适北至伪朝阳弃路之切间约3.链99平方旁公里椒的区饶域。、CB松D的功殊能定勾位立足久北京拖，服挑务全钻国，都辐射咐亚太窜地区袭乃至属全世群界。再以吸非引跨鼻国公需司总黄部和生地区以总部爪为重银点，睛以发造展现掏代服元务业葬为主摆导，法以培嘱育国丛际金波融产挑业为勒龙头蒸，把擦商务热中心毫区建卫设成发为北幼京重意要的国际撇金融霞功能波区和发惠展现代如服务股业的聚胀集地建。北京建商务盖中心啦区4平方弓公里云的用尿地面方积，减前期怖规划喜在综报合比和较国魄内外地已形帜成的CB翻D的基浸础上哄，提谢出建乞筑规潮模控咳制在10呈00万平惯方米惨之内肯，其依中写戴字楼桌约50压%左右牺，公治寓25壤%左右族，其曲它25讨%左右执为商毁业、替服务捉、文席化及族娱乐惕设施斤等。招主要址的商淋务设外施将带沿东刃三环光路、地建国荒门外该大街靠两侧唤布置真，确甩定位令于"金十敞字"东北裳角面韵积约30公顷负的地拆区为CB驳D的核逐心区血。、功摇能布罗局规薯划、轨惰道交搜通规狠划轨道袭交通奴规划另：CB闷D区域塌内有吸地铁埋１号怨线上遣的国炭贸、壁永安坊里、丧大望饭路3个地饰铁车子站。悲未来早将新体增地熄铁10号线延上的国贸爸换乘杯站、郑光华尾路站搞、呼锤家楼臭站，魄地铁14号线把上的搞嘉里阵中心才站（暂适定）竭。总体米规划爬：《北京CB熟D地下横空间慢规划》确定测地下遍空间闲规划寄将体启现“一轴祖、一买区、竟两点砌、三扬线”。一轴项为东疾三环真路地弄下空越间发似展轴韵线；闷一区你为核银心区或域，蹄即以色地铁阁国贸蛇换乘典站为盖带动誓，重妈点开劈燕发东润三环席两侧放；两第点为京地铁晋国贸悬换乘泥站和棉地铁10线光侮华路把车站芒；三舌线为惕建外闷大街叫地下改联络忘线、秩光华炉南路厅地下虚联络吩线和CB锋D东西高街地难下联帝络线爹。超级随路网彼：CB级D路网倚系统殿将基螺本形选成，40条四樱级道更路贯穿蒸其中粪，道陈路面摸积率饶达39％。眉姚家麻园路引、朝笛阳北急路、驰朝阳抢路、慕光华裳路、板建国者路、漠通惠茂河北湾路、膊两广朗路的痛东延柴长线衔贯穿佩东西出行热模式薪：规划供中的CB喝D将借隆鉴国头外大聋都市CB撇D规划竭建设资的经快验，治大力纽奉发展活公共丹交通苍，鼓徐励公歌交出接行，猪保证56％的蚂出行树比例休，解转决交雄通拥全堵问程题。20签08年前压轨道弟交通罢规划光华路站呼家楼站嘉里中心站国贸换成站国贸换成站光华路站呼家楼站嘉里中心站地铁10号线地铁14号线北京CB钻D应该免是24小时CB崖D传统CB睬D中，掌夜晚细的“践死城唇”是CB坛D最大哨的症蹲结，距归根绪到底村是因裁为CB澡D功能踩构成圾仅仅捞发挥倾了办福公这霜一项价，忽销略了语作为墙商业悠发展遗和城衔市娱毛乐场咐所等肆的综凤合功怜能。铺因而粮：北京CB币D在规田划时河就定宗位于24小时，其栋中商票业、愉服务闪、文男化及热娱乐酸设施25诸0万平哲方米辨，波占总老建筑跌面积匪的25％，脾将在镇未来CB返D的运单作中劈燕发挥酷重要寸的作待用。24小时意的CB麦D不仅港仅体钓现在誉住宅云、写必字楼瓦和商碰业的蜘比例敬上，擦更应棚该体侵现在虾商业拳的功川能橡规划害上。只日有实挺现多薯种商胖业、郑娱乐台、休房诚闲等讲功能盲上的奸补充苍互动升，才用能真羡正构疗筑24小时沟的CB巨D。、北娱京CB誉D商业堆发展细规划2.膨3、区科域写驰字楼喇供应（Of鸦fi芽ceSu域pp染ly勇of龟t颤heAr皱ea）序号项目名称总建筑面积(万平方米)序号项目名称总建筑面积(万平方米)1尚都国际10.8521国贸中心132SOHO尚都1722嘉都大厦2.73世界城4.323央视新址594世贸商业中心21.524中服大厦3.85光华国际中心21.225招商局大厦66汉威大厦13.126艾维克大厦3.27米阳大厦0.5727北京电视台18.38华彬大厦5.328中国第一商城26.39国际财源中心2429韦伯中心2.810中环世贸大厦23.530科伦大厦2.611银泰中心3531和乔大厦712建外SOHO7032阳光1002113雨霖大厦1.4833温特莱中心9.214京广中心2.734金地中心1015万通中心13.635万达广场5216北京财富中心1036现代城4817旺座中心1037朝外SOHO1518住总大厦238世纪财富中心14.319嘉里中心839华贸中心1020数码01大厦2.940富尔大厦5.17合计册约62兔6.殃4万平堤方米CB易D写字伞楼分布室图1尚都国际中心21国贸中心2SOHO尚都22嘉都大厦3世界城23央视新址4世贸商业中心24中服大厦5光华国际中心25招商局大厦6汉威大厦26艾维克大厦7米阳大厦27北京电视台8华彬大厦28中国第一商城9国际财源中心29韦伯中心10中环世贸大厦30科伦大厦11银泰中心31和乔大厦12建外SOHO32阳光10013雨霖大厦33温特莱中心14京广中心34金地中心15万通中心35万达广场16北京财富中心36现代城17旺座中心37朝外SOHO18住总大厦38世纪财富中心19嘉里中心39华贸中心20数码01大厦40富尔大厦13456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536237383940据《北京维市中论心地赖区控糕制性垒详细邪规划》，北弯京中企央商累务区铺内共知有居义住人允口约5.肢5万人欧。《北京CB睬D商业歇发展魂规划》（20套02至20蕉10年）丝式预测巧，CB撑D区域尖的消军费人冲群约览有50万，其中这，年轻瓦商务等白领格约25万到30万；CB拌D常驻僚财富顶阶层废有5.司5万；CB被D涉外宣人士溉约5.司5万；各界醒商务辛旅行臂人群拳约7万；文化犹休闲斧人群拒约1至2万；观光撞人群鸽在4至8万左旗右。2.弦4、区作域消践费人猫群分敢析（Co锯ns兄um满er绿A御na换ly涉si被s暴of网t蛋he镜A广re拢a）、消这费人养口数问量及睬构成亡：先锋挨性：城市质的时缝尚和卡流行淋通常旷都是关由城询市的则精英卷阶层越引领阳的。CB点D作为窝一个惭城市种精英盐阶层纠最密寻集的嗓地方唇，往山往是罩城市爸先锋禽的发现祥地调。这抬里的盛人们谨更加灰注重暮体验政和感邀受。展示磨性或握炫耀姥性：不管北是过丝式去还蜂是现萄在，画中高获消费枣阶层溉对于剂自己等的财旷富和散品味炊的炫殊耀和中展示河都是鹅非常走重要矮的。娱在CB起D工作裹和生院活往同往体罪现着挪时尚耳、品沫味和嗽财富本，从掩这个蹦意义弃上说CB牢D也就地成了戒一个乳展示费中心介、炫明耀中浸心。24小时地：北京挨的CB首D规划片为24小时弹，它特的生涌活形闸态也宜将是24小时爪的。迟目前畜北京CB吵D人群份在区桐域内上停留帽的时贡间已趋经越触来越肠长，CB哈D的晚躬间魅召力在撤逐渐绍增加宋。、人趟群消跪费特箱点注重益品质捎和服闪务，厚喜欢嫁有特红色得席东西怎；对于愚文化笋和艺罗术方垫面得合需求嘉日渐皱强烈谎；运动酒、健秩康正歼在成建为CB虚D人群怎生活暑方式幕的关碰键词在CB纸D生活抵或工课作对竟于他滋们来解说是能件愉搞快和寄值得委骄傲比的事省，在询这里甩消费夸具有棕相当贯大的堵吸引咐力；这里蔑的人训群热丑衷于美各种肿消费叶，不验管是哲餐饮纪娱乐拒还是邀购物课或休怜闲。迟他们宪可以征算是版城市圈中真你正的绣消费鼠一族县。CB途D的整战体居卖住和泻工作通的年涨龄偏悄年轻薪，代道表了继城市诊里最死有活治力和丑精力杏的族丈群。消费灯性：年轻绍化：2.展5、区惨域商弱业市缘瑞场概和况（Re氏ta贞il也M绑ar禁ke蔬t菠St驶ud慰y隙of羽t军he鄙A程re值a）商业面积（M2）商业类型商业分布原有商业46.7万综合百货、写字楼底商以国贸周边、长安街沿线以北为主新增商业126万综合性项目的商业部分，独立性较强、所占比例较大相对集中于CBD规划的商务中心区内合计/备注172.7万——商业重心向北、向东扩散、商击业供瞎应总示量、区过域内朴新增穿商业拆列举汪：项目名称商业面积商业定位入市时间招商进度经营管理SOHO尚都3.7万时尚休闲、餐饮、零售2006.12/2007.7客户积累阶段，9月底开始签约，年底计划签约40-60%港铁物业朝外SOHO6.4万庭院内街式商业2008年初未开始港铁物业世贸天阶8.47万观光主题商业2006.9年底前开业顾问：仲量联行万通中心1万商务配套2006.6底未开始待定新城国际0.4万商业配套2008年未开始第一太平光华国际2.15万配套及文化主题商业2007年底未开始待定北京财富中心5.5万购物中心、商业街、餐饮街、康体中心2005.6未开始待定世纪财富中心3.5万银行、餐饮2007年以确定一家银行入驻待定温莎大道0.6万商业配套2006年整售——北京国际中心4万区域型商业2007年中无签约待定国贸三期14万高端购物中心2008年已有相当客户积累国贸商业管理华贸中心22万中高端购物中心2007年底已确定新光三越百货等主力店——北京万达16万综合商业体+独立商业街2007.5已确定新世界百货、沃尔玛等主力客户仲量联行CBD主要商业分布本案尚都国际SOHO尚都世贸天阶光华国际嘉都大厦嘉里中心国贸1-3期银泰建外SOHOSOHO现代城北京万达金地中心华贸中心温特莱中心阳光100朝外SOHO万通中心北京财富中心世纪财富商业炼形态圣：无论善现有却商业思还是洲未来僚供应漠商业互均以大型股综合敏性商碑业为瓜主。、区样域商惹业特泛点业态存构成潜：现有主商业元以零售便类商在业及商务朋配套泊为主；未会来商胜业将柔更多怒体现滋出商薪品绩零售跌和餐悲饮、榜休闲惧、娱煮乐类挂商业睬并存择的综纠合性录商业窗业态狠特性形。商业息档次隆：预计复未来昌商业覆物业架供给刻档次痕以中档屯偏高以上泥为主联。商业文走势欢：随着喂大量孩商业话物业阵的落狱成，解区域握的商业栋氛围吵将获成得明钩显的香整合衬、提诵升，区怠域的随竞争偿优势贫和吸倡引力处明显争增强须。商业薄缺口轰：未来CB狐D商业荣供应弄仍以泰大型毫综合耳购物纲中心推为主陆，这伪就注殊定零菊售业岗态是党未来烤商业惊的绝暑对主焦力业炉态，裹而能够佩满足24小时掉消费头的餐成饮、矿娱乐览业态伤仍将凡是未械来CB刊D的主叨要需搂求。2.狼6、区撒域未炕来商倍业市依场格皆局Fo穷re哲ca陆st兵o丝式f宗Re芦ta徒ilMa普rk层etin乐t纱he袋A葡re劈燕a世贸天阶商圈国贸商圈华贸商圈按照斥区域只内商泛业分纠布特扶征，粗未来隐区域崖内将灶形成结三大责商业白组团姨：华贸毁商圈锋：华讽贸中狭心、长金地拒国际长、万底达广辛场等国贸圣商圈所：国港贸、门嘉都敏、嘉之里中乔心、勒世纪毅财富亩中心馅、财花富中中心等世贸卫天阶挥商圈覆：世测贸天郑阶、铃世界啦城、SO抱HO尚都蚕、朝孩外SO钳HO、光蔽华国拔际等、华泡贸商肚圈重点附商业付：华贸蒙中心、北悦京万退达、感金地倡中心史、温崇特莱枕中心边、阳堡光10街0等商业原体量惭：约40万平惨方米商业革结构绵：综造合百供货、软购物趣中心费、大市型卖页场、岔写字贿楼底侨商目标泰人群差：区估域周吴边及岩京城仅东部怠办公今、居做住人爽群；卵酒店吊商务董往来俘人群商圈挺特点阶：1）商布圈规嗽模较赏大2）具氧备地府铁等失公共慌交通全系统3）商称业形掩态以术大型见综合洗性购圣物中播心为贫主4）周精边有搏高端哲酒店悠物业抢，有路流动维性高扫端消僚费人阳群、国备贸商光圈重点贷商业盈：国贸豆中心1-道3期、嘉对里中嫩心、淹嘉都疑大厦设、财哭富中菠心、版银泰寨、建痛外Ｓ六ＯＨ佛Ｏ等株；商业码体量牲：约36万平吊方米翠；商业零结构爱：高说档购闹物中仙心；目标报人群炼：城易市中佳产以班上阶盏层、病其他放高端颈消费膝人群宋；商圈菠特点手：1）商漫圈规雀模较声大、怖档次捐较高顺、国讯际品雹牌聚屠集地嗓；2）发编达的禁交通眼路网番，具这备地峡铁等雀公共欧交通辞系统妹；3）商岁业形革态以槐高端提综合泛性购械物中画心为就主；4）周罗边有抵高端紫酒店炮物业矛，有掩流动识性高连端消惧费人充群；、世度贸天状阶商应圈重点钟商业核：世贸艇天阶、世问界城估、Ｓ门ＯＨ求Ｏ尚滩都、锻朝外兽ＳＯ竞ＨＯ衫、光袍华国胜际等辜；商业羞体量躬：约24恋.2万平步方米牌；商业世结构旋：特脊色商他业街若、内副廊式舱商业史街、壤写字所楼底涂商裙亚楼；目标陈人群农：区韵域商泡务办研公及偷高端究居住哭人群毕、其里他商项旅往递来人锄群；商圈占特点酸：1）商蹄圈规熄模相弦对较饱小；2）物捐业形笨态以离商业枯街为游主，敲商铺怀有临射街优婚势，怠具备慕“逛推”的啦可能喷性；3）周余边无拘地铁屑，人戏流到印达受闸局限棋；4）周妈边无采星级溉酒店更，缺栗少流捆动性键高消绪费人绒群；商圈名称商业体量（m2）交通条件建筑形态商业定位人群差异形成时间华贸商圈40万具备地铁公共交通系统；规划地下连通，具备地下通车、停泊及人行功能；大型综合购物中心为主中高端综合商业，以零售为主周边酒店物业可带来流动性高端消费人流2007-2008年国贸商圈36万高端综合商业，城市购物中心2007年世贸天阶商圈24万无地铁；公共交通无明显优势；以室内、外商业街为主？周边无酒店，缺乏流动性高消费人流2008年、各谎商圈域条件炉对比2.己7、区辉域市滑场研窝究总姜结（Co申nc伟lu违si我on）通过栽区域唱商业务市场供应骡研究我们胀认识扬到区域递未来在商业落供给益：以零屑售业誉态为给主的倦购物甲中心满型商套业供应档量大想，餐屡饮、热休闲特、娱远乐商店业设扁施相对每不足灾。通过激对区版域未宿来商业蛙市场烟格局的分魔析我们富认为本案汪从属痛于世瓦贸天涂阶商星圈，脆应协相同天兵阶、销ＳＯ横ＨＯ等项悟目一邻起打晋造区罚域合颠力，屯形成运共融累，做堆大商奏圈。通过CB帆D规划块研究我们曲得知CB仰D商业堆规划狭为：24小时亚商业辨、娱粥乐、粱休闲通过孤区域济消费冲人群需求纪分析我们吃了解室到以商规务办亏公人村群为仗主的亦区域掘消费催者：年轻虫、重须视消即费品角质、谎对餐臂饮、休闲宵消费哲有极床大需晌求商业而格局条初现具，怎急样与舱周边义项目电共同典打造趟合力饿？如何反使本窗案脱征颖于押周边情其他桶项目皱之上资？这时混项目之所面赔临的最环境个就从艺北京兴市场铺及整凭个CB耽D区域卸缩小步到项斜目自威身所大处世堆贸天就阶商谣圈范畜围内广。周凭边重备点项雷目研棍究也务由此辈显得情更为北重要苹。3、世捷贸天贝阶商拥圈及建重点兄项目政研究Ti烂an产Ji虎e劫Co您mm沉er哨ci隆al熔C液ir机cl恼e想&K科ey形P卖ro爆je点ct输A隆na悠ly盛si惜s3.痛1、商河圈基窄础资等料（In袋fo瘦rm雅at恼io痰n钳Of腾C生om乎me丧rc卸ia溜l鼓Ci疏rc覆le）包含项目商业面积商业形态商业定位入市时间招商进度世贸天阶8.47万商业街+地下广场观光主题商业2006年底前开业世界城3.1万商业街+地下广场？2008——SOHO尚都3.7万内廊式商业街时尚休闲、餐饮、零售20062007客户积累阶段，9月底开始签约，年底计划签约40-60%朝外SOHO6.4万街区型商业庭院内街式商业2008未开始新城国际0.4万公寓商业配套商业配套2008未开始光华国际2.15万写字楼底商裙楼配套及文化主题商业2008未开始总结24.22万以商业街形态为主——2008年成型——3.榜2、与锹国贸适、华馅贸商页圈对尺比分细析Co影mm巩er伯ci中al躲C店ir湿cl祥e近An阁al啊ys着is商圈归条件可能袍产生尾的影喜响在CB沟D三大岭商圈狸内相福对较缩慧小规水模：无地霞铁连鞭通交同通：以商诵业街劣为主建筑孝形态鸦：办公话商务豪人群乳为主腰，无香酒店歼客群人群舞特点览：无规稳模优吓势，扭影响醋力受该限非大俗体量肢集中适商业耍，有亲临街摸优势缺乏举流动喊性高松端消钥费人悬群不易奋吸引宰区域宵外消伏费人谦群；裙人群聚辐射轰范围菊受限应对盆措施定位怎差异旁化，雄不做序零售涨主打俊型商底业，游避免际与其办他商告圈正茎面竞诉争未来枝商业艺重点趟针对节区域仁周边何消费引人群鞭；避沃免做告需要赴大量阵人流包的普歉通零岗售业驳态不适绘合做走大规传模零有售；不适秩合做茶高端裕零售冠商业3.往3、世赵贸天预阶商炕圈商粱业预斤测（Co够mm歌er蜜ci伐al苗C趴ir授cl饮e仪Fo石re失ca放st）CB括D2廉4小时磁休闲锈消费夫中心天幕微对休暗闲、丑餐饮让等夜切间消督费有丽巨大耻的带轰动作挨用；周边否密集猾的中较高端伞办公叹、居适住人窄群对想休闲虚、娱糟乐、溜餐饮做有潜塌在需坝求；周边茄项目写均规尽划了放相对圆较大浮的餐控饮、救休闲商业态魄比例痕，对级这一能氛围疼的塑造迎起到亡巨大胞的支扯撑作肃用。从商业腹规模轻及影袄响力等方交面评顽定，铲未来尺本案复所在窝商业码组团坝中，活世贸换天阶曾项目明无疑野占据食了绝可对主趋导地巾位，乳并对京未来盏本区找域商越业氛负围的者形成霉、商蜡业环玩境的耻成熟饶起到塌决定搞性的杜作用究。3.贩4、世叉贸天屑阶商傻圈重尚点项腰目分饭析（Ke柱y从Pr鼓oj李ec踩t江An鸭al壤ys坛is）从所专处区位钟及交忧通条明件方面决考虑辈，Ｓ幼ＯＨ呆Ｏ尚陪都连深接本我案北化侧、幼世贸驶天阶吼紧临援本案悲南侧筒，两支项目劈燕与本茅案承铃前启茂后，查并有每直接筐道路教相通穿，无鬼疑是凡对本车案影岔响最湖大的响、最绍具有斩借鉴神意义肿的商攻业项辣目。、重代点项停目选释择位置梁：朝阳邻区东逮大桥投路环境跨：紧邻检国贸忧、嘉数里中图心等掀众多驻顶级供写字写楼及锄世贸其国际谈公寓散、新何城国冶际等筛名品朝公寓斩；晓连接染北京晋第一疫使馆森区、损朝外饺商业同圈、量长安杨街等聋北京凶重要泰的城泼市节辩点与颂商业社、文予化动膜线。建筑魔：由两富栋10个0米高义的写庄字楼贝与八律万余桥平方年米的赛购物旁商场装组成规模：21万余者平米其中写字哈楼：70捎00拔0平方阀米晶商柏业：84凶70影0平方育米其慌他手：65上80创0平方胸米预计群开业胞：20模06年12月世贸透天阶繁项目、重寇点项切目分源析租金咽报价（使崭用面明积）：南楼１Ｆ盯：US配$1惜15钥-1鹅40凳/月/平（30匙-3臂6元/天/平方恢米）２Ｆ漂：US动$1柿00刑-1吧20伶/月/平（26判-3齐2元/天/平方闭米）险３Ｆ击：US享$7友0-勤90烤/月/平（18厅-2封4元/天/平方意米）陕租售晶率：95％使用标率：简约50％时装叮店港日垄韩设质计师席区餐厅圣＋俱浇乐部食品侄超市精致盟美食余区美食浪广场服务筛区儿童肯区洗手与间个人激用品船区时尚授旗舰草店时装灰店餐饮美容际化装烦品礼品查饰物珠宝糠钟表服务钟区洗手龟间世贸格天阶瓜商业撕规划占平面赚图时尚换旗舰犁店时装欲店餐饮美容拨化装眼品礼品着饰物皮鞋你皮件生活开家具洗手陵间时尚举旗舰喜店时装鸣店餐饮运动痛用品礼品过饰物健康券中心内衣芦店皮鞋亲皮件洗手心间世贸旧天阶俩商业含规划烟平面中图书店时装栗店餐饮电器/音响盏设备家具甚用品键身燃中心洗手拴间键身班中心洗手具间世贸断天阶泻商业料规划禁平面袖图区域商业定位规划业态比例租金报价（套内面积）

RMB/天/平方米南区时尚消费区（异域特色餐厅、SPA、家居生活、美食广场、时尚品牌旗舰）时尚旗舰店10.54%；时装店22.22%；运动用品13.30%；礼品饰物4.66%；美容化妆品6.56%；餐饮22.99%；美食广场1.56%；食品超市2.17%；NightClub5.22%；其他10.77%1F：30-36元；2F：26-32元；3F：18-24元；北区高端国际品牌商业（零售、餐饮）世贸偿天阶冶商业比规划归纳继来看脆：世普贸天阴阶最狼初规阅划零新售业短态占刚６０涌％；帮餐饮培占２雷４％眼；娱捞乐休厌闲类梢占５杜％；徐其它歉占１邪１％唯。Ta和rg个et糊B泉ra渗nd秃m病ix郑–恋1纤/FZA墨RAFo雨r眯re军fe岔re院nc烂e菌on伶ly同.吴Su越bj光ec这t柱to葬c秀ha厕ng划e爆&暑fi祝na挪l义co娱nf率ir弯ma坚ti章on胸.Fo低ll说i僻Fo茎ll骡ieSJ残SJSw国ar郊ov姑sk遇iST引AR挪BU师CK仙SAd月id尝asDB迷S灵Ba佩nk敢/闯C来it会ib够an佣k乓/芝HS妙BCQu俯ik与si扁lv费erFe裕rr键ar搭iEn搅er硬gi足eSY前SG桌ENMi禾ss坡S山ix松tyCi发ma笛rr支onTo梅ur喘ne糊auPu献maCJ踩WJu争st省g婆ol扑dSo棉lo答mo态n/浇R概ol移exCH浸IC世贸时天阶诱商业加招商咸意向糕客户僵分布驳图ZA臣RATa姓rg朗et蝴B砖ra呈nd沫m锯ix排–充2伪/FFo谎r从re挣fe您re登nc茧e幻玉on肃ly喊.袖Su乘bj啦ec遣t薪to尝c粮ha顽ng姜e胳&桨fi筒na唇l乞co奔nf鸡ir谅ma枕ti惧on默.翡翠恭小厨Zo纱e’傻sCa径féTa柔le徒nt奇G傻la补ssZ&屈AEl烛on均g璃Di倘am雹on堪dWD灿.N集YFo里rn棉ar羞in围aSi住sl面eyGU责ES唇Sje察ss栗ic古aAl片doSO思LO水MO摆N缘(中式烟服装)Pr冈om纺odPe蚕tt舱ee嘴p肾an木eEc玩co世贸以天阶汗商业主招商旧意向财客户会分布钉图Ta怒rg霜et阔B兽ra舍nd薯m铸ix肿–律3故/FFo府r卸re策fe梨re清nc袄e白on屈ly孟.睬Su窗bj生ec别t抓to治c亲ha甚ng演e刮&螺fi爪na它l检co齿nf杀ir傍ma箭ti型on爷.On赚ly议/挥V敬er佣o退Mo挽da观/勿J召ac盛k暴&轧Jo挪ne核sAz牙on馆a,行A潜O2齐P他ot脉at冒o&贵CO艾格记周末LE效SSHa辟pp阔y磨2n衫d艾格盈运动OD丧BOPu纷re哀Y派og止a艾格BE勒NE色TT宜ONSh愉e’经s倡ko久olSH虾IR走AIFI垦DO淑女馆屋Su候nl总ig禾ht马克耻华菲江南会布衣TH残EM深E播世贸牢天阶俘商业拐招商众意向谎客户尼分布克图楼层业态代表商户1B生活广场、南北汇聚乐天超市、迪士尼娃娃、周杰伦迪厅、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士进口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展厅等ZARA、Starbucks、保时捷展厅、MissSixty、SwissPerfumery、CJW等2F零售、美容、餐饮等Only、VeraModa等3FSport1004F-5F各式餐饮日本森本、金钱豹、古老海等试营乎业时哭间：20虾06年11月中赚下旬正式波营业膏时间炸：20始07年元趁旦前世贸皂天阶峡实际拒招商组情况跑：从意仁向商疑户规炕划及粗实际秆招商坏情况现的对腾比可为以看恰出：脾世贸够天阶策以零直售为尚主的放商业沙规划痒的招嚷商并箩不尽坐如人纪意，舌以至幸于其职将招驼商全守线收显缩至淡南楼估。在及已成腹交客阻户中枪，餐抓饮、今咖啡蓬、酒清吧等窗类型抗商户贱在面顷积上舞占相毙当的姨比重摄。世贸斤天阶轻目标征人群

消费区域

目标人群消费实力项目实现招商预期之消费行为预测项目未达招商预期之消费行为预测北区CBD涉外人群高日常餐饮及商务休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费日常餐饮及商务休闲消费商务旅客高周边欠缺高端酒店配套，因此高端商务人士以短暂停留为主，消费机率不大CBD商业精英/公寓住户高日常餐饮及购物休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费日常生活消费南区CBD普通白领中高工作日商务、休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费工作日商务休闲消费本地居民中观光及休闲消费（非经常性消费）观光及顺带消费

（一次性消费）国内旅客中观光及顺带消费（一次性消费）从上订表可搜以看路出：绸世贸腹天阶泊的目梨标消痕费人仆群仍谋以餐魂饮、鞠休闲晋消费跑需求偶为主屿。零怎售购岂物类泻消费碌需求贞往往沸也是恼伴随扩休闲泻消费毅共生冲的。首先：该项昏目缺乏畏支撑百国际产品牌房诚的流规动性顶消费袍群体悉，不叙适合熊做大孙比例修高端增零售。ＣＢ崖Ｄ及往其周社边固谷然有匆高端放商务否人群笔和涉晃外人筛士，样但该猪部分润人以租常驻搜办公植人群尾为主恢，其滨对国插际品桃牌的串消费尼需求脊在一侦定时肃期内磁是有皱限的昌。真职正支际撑国苦际品诸牌消属费的鼓主力傻人群废一定素是高神端酒圣店的驱流动老性高堡消费蛛人群冶，而富该项吉目周僻边恰冠恰缺袍乏相遗应的愁星级唇酒店障。其次：该项执目主体谜消费翼人群惜的人艰员构注成及舒消费差特点歉与商环业定耕位间典有一宵定偏封差。该项捆目日真常消爆费将搁以周亿边办哨公人扶群为惊主，舰主要午消费埋类别纷也局资限于蛮餐饮装、商忧务休叉闲等嫌，而比夜间握及节集假日惊的主沈力人胸群将秃以观强光客售为主临，该睁部分孕人群奇的消汇费属协于顺域带性倡消费蜻，显盼然与好项目港商业量档次降、商针业结吸构不秩完全奴吻合籍。此外，天确幕硬街件设毛施的运营害维护颈费用走拉高了后拖期经读营成岸本同遵样是宿不容暗忽视挎的问去题。世贸啄天阶抖项目命存在吹的问秋题依据煮目前架世贸阁招商导情况馅，我衣们有就理由余相信标南楼袋商户暮以中能档品店牌零答售及乎部分乏中高流端餐孔饮为主腔，目衡标客唐群定乒位基储本可拣以实绿现，尾而北尚楼招妇商情屑况暂敢不明抛朗，点因此盲对其丢商业竿做如扩下预期：未来踩北楼掘有可国能调除高餐赔饮娱揭乐业群态比益例，念缩小盏零售仅业态越比例拔，将跌以餐饮疯、休愿闲、镜娱乐导为主蔑基调框，零鞭售配扶以国岂际二填线品揉牌零箱售：理由灾：北楼露招商百工作倚已暂阻停，容可见辛高端遇零售科定位予执行遥有困稍难、永需调务整；零售疏部分谨，国西际一伯线品烂牌较延难实柳现，袖有可摇能引骂入二巡寿线品糖牌；未来联天幕势将吸陕引众找多观辜光人慢流，柜对餐趣饮、奏休闲六业态炎有较窃大需柔求；对餐宇饮类趋商户类的招集商是缘瑞较为饿稳妥糊也最牵易实危现的苗招商门方案顽；世贸对天阶奔未来察商业都预期世贸残天阶破项目户自身逐条件悠及对拜本案将的借催鉴意负义影响对本所案的胖借鉴天幕吸引隶并留奴住人呆流加大友餐饮狡、休榆闲比谦例自身驶条件带动耽人流商业哗结构火调整借势极造势带动爹人流淹却未鸡必留阔人吸引筹观光汽人群错位术经营位置游：东宪大桥胖路８影号，游本案夕北侧面积奇：占兆地面港积：罩２.２公释顷丘建筑贯面积逝：17万平娘方米占（地犯上11万平勾方米枪、地章下6万平熊方米匀）商业归面积惯：3.淘7万平已方米构成欧：写驾字楼木、SO扯HO公寓饰、商坊业楼恭（8层）耻、商膏业裙棕房（B1炊-4阻F）价格狱：商具业售侨价2.傲59万-4谊.1万/平方回米，聋成交晓均价3.罢1万元/平方煌米（建面）租金挖报价4.以7-庭12元/天/平方骂米（建面朴，含物掌业管锦理费津）物业柱：管雪理读港铁长物业稀费用30元/月/平方奇米（余不含较空调吧加时若费）时间彼：一弱期商狠业（卸西塔拆）20抬07年6月开象业渗二脸期底怜商（道东塔惹）20火08年年某中开善业SO搬HO尚都壤项目销售才型物秒业，怖售价饶高，口产权光分散冒；长48脑0米的搜室内锁步行状商业回，42链0余个您小面肝积商担铺；定位缎以零球售为暴主，摇兼有30耀%-圈40芬%的餐利饮；东西捐侧大泡面积休商业制由空落中连五廊连友结；SO婆HO中国至的统集一推胀广及详港铁配物业梁的统星一管畏理；下沉占式商榨业入弃口，生“削联邦灿广场狱”式赌的另树类的同建筑挣风格拜。SO酸HO尚都苍商业觉特点SO萌HO尚都总平铜面图B1层平面壳图2层平米强图3层平米界图4层平米榜图5层平米管图楼层业态意向商户楼层租金报价（美金/月/建筑平米）楼层租金报价（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麦当劳、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服装零售BCBG代理、明星会代理(化妆品)、屈臣士等45--5011.82F女装+鞋帽——256.63F男装美特斯邦威、班尼路等205.34F运动+家居家装——18--204.75F西餐厅德国餐吧(含演艺酒吧)184.76-7F中餐厅鼎鼎香————8F会所(画廊)范曾画廊————以上死租金包括商业流物业穷管理辣费但痰不包拢括空岸调加外时费怀；免租种期：瘦开业江后至榨少3个月舰时间伟；发展醉商准民备的烛补贴释费及妹推广撇费用佳：20骨07年共厉计12沙00万元精；开业盖时间巧：20慨07年6月SO张HO尚都留西塔俊商业宜分布周边烘：周瓦边及炒自身固办公尽人群饮；区域肯：区犯域内欲商务太往来术、旅烛游观嚷光、趋文化写交流承人群栏；全市反：未识来商唉业营即销活竭动吸难引人直群；SO清HO尚都腾目标产人群产权堵分散怪，难仁以真晋正统嗽一经予营，不适板合大植比例膊零售扩业态；无整寺体商谊业规羡划；东西贺侧连希通不衡足（佣地上幸仅凭鼻连廊四连结阳，地太下不耽连通猪），友商业当互动知受影锹响；另类化建筑少风格星是建赌筑的碗亮点萝却非再商业摔亮点狡（零售堡商业衬的通黑透性恒及展抱示性好受影赞响）；未来慰需借阶助持初续性养商业苏推广装活动浸来吸服引人未流；SO蛮HO尚都培存在没问题截止掏到9月底胆为客腾户积斜累阶圆段，推目前腔无实值质性迎签约众；计划象于20炸06年底叨招商蹲率达许到30仅-4四0%；SO泉HO尚都肿目前良租赁才状况空置挣中开业滥前调整呢后典型础案例——建外SO沫HOSO帝HO尚都未来往商业纽奉预期未来营需有索两年图左右摘的市佩场培处育期未来冶商业监业态傲预期德：以晌餐饮陈、休魂闲为及主理由屡：1、销奖售型阻商业虏物业逗，业患态规苏划不顺受控浓；2、区烛域周苏边及建自身绞办公愿人群情需要英餐饮幕、商灿务及值休忍闲配剧套；3、零铃售购虽物类桥商业胖对商接业氛夹围要尽求较薪高，叫新兴腰商伐业需五做出季特色碎，但顶特色木零售五招商剥难度技较大芒；4、内染廊式嗽商业隆、线振形布来局且洲连通挂性不蜂足，商不利抛于泡形成供商业列回流膝，分互割不笑适合派零售具类商彼业。SO景HO尚都膏对本校案的周影响庆及借崖鉴意洗义影响对本滴案的缺借鉴入市扇时间系早于换本案吸引拉并留效住人体流带动井人流自身级条件对周从边商盾业氛雨围的控带动商业树推广乏活动愈投入借势道造势本案刷潜在符消费锁人群办公命人群大比悉例的湾餐饮须休闲咐业态未来斗商业朱预期、重堆点项搅目与鲜本案船对照急表项目名称总建筑面积（万m2）物业构成商业建筑面积（万m2）商业

楼层是否销售商业定位预期目标客群世贸天阶21.12写字楼+商业街＋地下商业广场8.5Ｂ１-５Ｆ否全天候服务的时尚休闲中心北楼：商界精英、涉外人群；南楼：普通白领、国内游客SOHO

尚都17写字楼+ＳＯＨＯ办公＋室内商业街3.7西区：1-8F；东区：B1-4F是餐饮、休闲及时尚零售区域办公人群、国内游客世界城12写字楼＋高档公寓＋商业街＋地下商业广场3.1B1-4F否？？、重辣点项遣目分凝析结罪论通过蹄对周鼠边重陷点项术目的伪分析浮我们员发现馋：无体创量优嫌势须借煮助商报圈整馅体商为业氛也围入市旷时间造晚受周抓边商悦业环网境影碍响制颠约化竞迈争为撑共荣掀，共麦荣中葡求突虹破本案商业办策略4、对迷本案信商业翅之合小理预茧期Ex耗pe礼ct利at泡io匠n笨Fo坊r例Ou接r证Pr令oj们ec趋t第一境阶段犹：合斥理借柄势阶段更周期办：12个月刮左右阶段境策略萍：市拌场跟徐随策芳略阶段区描述慕：项告目入镇市头杀半年义左右群时间至，商饭业处盆于前奥期培展养阶羞段。属这一乎阶段早需合爹理借报助周吃边业纺已形锹成的偷商业弦氛围峡来带常动本悬案商看业平窗稳起抓步。尽因而抗在业胖态选剩择、则商业敲氛围朱营造宽等方毫面均优须与造周边顶项目溪协调窝一致牲。通过骑以上级整体希市场公研究阀和对虹重点众项目材的分驶析，告结合下商业荐发展青的普艰遍规骄律，想我们咸可大搜致勾陕勒出苗未来肃本项坏目的股商业码操作拜思路掩。未没来本弃案商套业可衫大致和经历革以下痕四个凶发展纠阶段象：第二白阶段闭：借班势造券势阶段绳周期怖：6个月说左右阶段深策略酷：市胆场跟庭随策弃略+适时且调整棚策略阶段巷描述夹：经到过半诊年左厦右时长间的拜经营石，商痰业开终始进市入调桐整期逢。首悬批入解住商敞户将纺会出疮现分拢化。寒大约60核-7捕0%左右仍的商淘户经冲过前佛期市踪蝶场的是培养降已逐茫步走醉上经漫营正数轨，挣剩余佛部分哲商户纤将会脾逐渐克自然属淘汰批并被杜符合炕市场堆需求姿的商铁业填虎补。第三形阶段假：自搁成一搏格阶段书周期言：6个月洁左右阶段换策略型：市驴场突堆破策井略阶段俩描述酿：随脑着市漠场的蔑自然圆调整举和经毛营管近理的堆主动弟调整荡，本近案商肯业经匪营方搏向、坦业态恶比例迟、商颠户档连次等枯将更剥趋合百理，岩商业莲氛围缠也愈津加浓美郁，团此时巾的商住业已辱不单田靠某努个品哲牌商凳户的浓个体庙影响且力，哗更多区的显赴现出音商业聋整体谢的合接力，去同时灿逐渐颗形成递自身尿独特盐的经仓营风菌格。阶段慰周期茄：6个月祸左右阶段步策略芹：市径场引赞领策积略阶段穿描述棋：经茅过两辉年的纹市场钩运营尺，本贝商业棕基本垃完成籍初期迫调整糠，步茎入经锤营正举轨。赵此时另凭借链已形奖成的纽奉商业判氛围乐，本瓣项目驼已逐泽渐由龄主动桑招商捡过渡画到商长户筛恨选阶特段，湖有条挣件就朴商户群品质绍、档古次进拜行主盈动调重整，嫩商业应管理爽与经修营商昆户也苹因此痛进入睁良性羊互动牵阶段弃。此览时的阳商业伯应显据现出枕自身呢独特漠的魅笋力，所成为树区域挪商业沙的亮树点。前期社对区脑域市伶场和返重点栽项目首的深兼入研招究帮践助我拳们确按立了弄本案间商业什的定讨位方理向，着但正随如任巾何一歼个新晃兴商疤业都脚是一轿张白帅纸、风存在霜多种抖可能擦性一赠样，逮最终硬能否驱画成样一幅谨美丽蹲的画伸卷则封还需婆要考恢证商怀业自闻身的瓶客观成条件。第四锤阶段繁：CB青D亮点5、商奔业定耻位Ma欺rk州et皇in坟g限Po盈si料ti秩on处in也g5.衬1、本娃案自绞身条凶件分洒析（Pr架oj胞ec傅t心Se巧lf舍-p链or果tr荒ai愚t）位置用：CB屿D西北宁部，赴北侧港与东它侧临SO朗HO尚都求、南跃接世沃贸天躁阶、非西侧嘴隔２常栋塔屯楼与坏东大瘦桥路价相通规模紫及层探高：楼层B11F2F3F4F层高(m)3.35-7.685.15.14.5－4.83.6建筑面积

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