北京旧宫绿隔项目建筑设计方案文本

北京旧宫绿隔项目规划方案

PlanningDesignofjiugongvirescenceseclusionPROJECT

2012-12-31

建设单位：中冶名弘置业有限公司menu目录Chapter

1

项目背景Chapter

2

设计条件Chapter

3

建筑测算Chapter

4

规划方案Chapter

5

户型分析Chapter

6

造型意向01PROJECTBACKGROUND项目背景01.01本案地块位于北京市，行政隶属于大兴区旧宫镇区位01.01区位本案地块北侧据市中心约12.5公里，据南四环东路约1公里，西临德贤路（又名蒲黄榆路）。12.5km1km01.02上位规划本案JGH-03[R2]限高60米（西侧限高45米）容积率2.5绿地率30%JGH-07[C2]限高45米容积率3.0绿地率30%01.03周边环境及交通条件地块北侧为规划绿化带（高压线隔离带），南侧地块B为北京国奥集团有限公司所有，将建成为中高档住宅小区，东侧为安置房地块。项目西侧紧邻高速路（蒲黄榆路），交通便捷。本案中高档住宅小区幼托用地高压线小学用地安置房安置房安置房01.04道路现状及规划道路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路地块四周紧邻道路均未开通，目前进入基地主要由蒲黄榆路A处辅道转入。庑殿路通久路本段预计将于2014年4月建成，道路穿越多个区域道路完全贯通时间未知本段道路预计将于2014年4月项目开盘前建成由已知基地四周道路信息来判断，项目前期人流将主要从南侧旧宫地区五号路方向进入。通久路A23101.05场地前期预判住宅主要出入口位置B南侧旧宫地区五号路上4西侧旧宫地区一号路上5西侧近100m宽绿化带售楼处位置A

利用西侧绿化临时售楼处基地西南角东南角靠近城市绿化处123★★★★★★45★★★★★01岁.0教5场地想前期怪预判D场地宇周边交可利聪用的水景观潜资源C公租弟房位隶置(47习00平方缸米公妥租房区域阴独立艘设置兴出入阻口，与迈住宅吨区完点全分剖开)东侧书靠近扰回迁纪房南侧伍靠近柳商业轨区基地乓西北洒角786bac东南角绿化a东北角绿化隔离带b西侧近100m宽绿化带c★★★★★★678★偿★★★栏★起★02DE休SI穿GN灰C哑ON锯DI泡TI畅ON罪S设计宗条件02遍.0四1规划菌要求1、用捆地性猎质：二类豪居住招用地娱、商宇业金叛融用方地2、用雅地规祸模：总建恒设用沫地10温46深69㎡A1地块墙总用锹地面鸡积96经27神4熊㎡，其中魂建设蒸用地忙面积拌：53困87鹊3梦㎡A2地块(未出符让)建设撕用地依面积围：50柱79愤6绢㎡3、建犯设规突模：总计疮容面环积26招52赖02㎡A1地块丑地上逆建筑民控制明规模13闸82针12咬㎡。其中刃：住碎宅11继69鱼93乘㎡含公疲共租万赁用贪房：47里00士㎡陕)，商业21时21盒9伙㎡。A2地块(未出埋让)地上妇建筑覆控制遥规模12延69删90片㎡，全挺部为网住宅仓。4、建悉筑容梳积率榜：2.咏53住宅抓为2.宋5，商螺业为3.忍0。5、车骆位数赔：1:衰1.构56、绿胳化率上：30释%7、控罚制高缩慧度：住宅53斧.0著0米，商宫业45仰.0律0米。其中艘住宅密控高53腾.0济0米（逐海拔赚高度88辉.5煎0米）香控制蕉高度茎为含沉天线肃等构纹筑物仿、设矮施和贡设备被高度欧的控苦高。8、A1、A2地块鼠整体懂规划,但建异设规矿模应尼分别援独立框计算门。9、居差住区灿需按卫规定勾配建责公共猜服务冈设施贩。10、方咳案中玩应安局排太澡阳能矩热水戚装置培。通久路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路65M50M25M15M25MA2A195M282M405M30M02挠.0悉2设计鲜条件霜解读1、层需高住宅——航空例限高53贯m，层超数与掏楼层铜高度宵关系皱如下筛图所膏示。沿（按怀无机嫩房电夏梯最喜小冲副顶高隆度2.恳4m计算炭，部僻分顶奥层复属式）商业——限高45箱m，酒商店式玻公寓孝层数丽如为15层，小则层艳高2.艺98韵m；14层，窑则层奏高3.尚19毒m；13层则擦层高3.选43炭m层高3.15m

层数15+1F层高3.00m

层数16+1F层高2.90m

层数17F层高3.10m

层数16F2、部锄分建暴筑属胡性定勒位商改院住公纷寓——展示器性会所——是否肥对外批运营舒适将度量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推荐兵层高02择.0弟2设计贞条件榴解读3、界兽线商业淋与住杠宅界秧线——不可赔更改波，可跌不退畜界A1与A2界线翠、A2东西刊地块弹界线——建筑批不压普线，可不茂退界璃，指饥标不追可总陪体平爷衡4、指掀标细李分

总计容建筑面积265202㎡

住宅面积243983㎡

商业面积21219㎡

商品房约229773㎡

公租房4700㎡

配套约9510㎡

（按4000人计算）

商改住公寓约16219㎡底商约2000㎡

会所3000㎡（如不对外运营，可计入住宅配套）社区卫生服务站400㎡文体活动站4000㎡（综合文体活动场地8000㎡）商业服务4000㎡社区服务中心160㎡社区居民委员会190㎡物业管理用房400㎡配电室360㎡（可对外运营）（可对外运营）5、停碍车机动类车——住宅饲每户1.帜5辆，翅约18监70辆，宾按每贡辆35平米眨计算育，需答约65道50始0平米商业前每1万平垃米10讽0辆，丽需21句2辆，街按每留辆35平米县计算偶，需半约74达20平米非机邀动车——住宅游每户2辆，斧约25尘00辆，锤按每厉辆1.贫5平米院计算铁，需冷约37堆50平米商业势每1万平舅米40在0辆，绒需84柳8辆，肆按每绿辆1.佩5平米刺计算题，需12抢72平米03An未al仪ys赢es建筑犬测算03顶.0厚1剖面潜分析小结哑：充刻分利稀用场联地进脱深的毛前提绒下，是层数飞越高叼容积赢率可铸做越诉高03乖.0鸡2多方均案强浩排对盒比强排要特点柄：完限全平粉行基习地排宿列户型港开间×进深所：14制.8钩×1佛5.裤1主要院层数秧：17酒.5你F（层财高2.改9m）单养元嚷数：31警+4（11颂F）总计纪容面诸积：24歪65慨60㎡容此积品率：2.伐36方案撑一方案败二强排尘特点破：在不方案舌一基涂础上破增加船西侧则东西团向单价元（东彩侧东厘西向你无法为满足航日照别要求毒）户型圾开间×进深东：14锐.8比×1演5.痛1主要蜂层数咐：17补.5必F（层皮高2.值9m）单撕元料数：34唐+4（11亲F）总计府容面负积：26免31立20㎡容烘积紫率：2.拨51增加查东西瘦向03隶.0暗1多方贴案强拍排对远比强排约特点蒸：在起方案籍二基削础上见替换疫户型不，采均用大楼进深牲小面沉宽户层型户型稼开间×进深传：12恼.2航×1俩6.筹7主要揪层数昆：17冒.5毅F（层扬高2.细9m）单亡元矿数：38定+5（11搏F）总计集容面义积：29导56拥90遣㎡容弃积难率：2.埋82主要植层数朽：16兔F（层该高3.怀1m）容膛积套率：2.便57主要私层数瓣：15品.5较F（层记高3.迎15结m）容匆积滤率：2.偷49强排狗特点龟：布肠置部何分正美南北政向住偏宅，毫利用腔基地谅北侧质切角户型道开间×进深概：12泻.2良×1盾6.般7主要铺层数复：17椒.5短F（层敞高2.述9m）单拍元筛数：36虎+4（11徐F）总计垫容面艳积：26桂55舍10想㎡容金积航率：2.长53方案苦三方案池四增加交正南删北向集排布加大户型进深03将.0络1多方校案强舞排对颤比结膨论☆匪需设飘计东西稍朝向的产畅品☆锤合理娃户型李进深绕时，草层高脚可达拾到3.岸10米☆识尽量钢多做大进消深端孟户型，可爸有效允提高迷容积序率04Ma寺st看er范p恩la搅nn妇in赴g规划毫方案04塑.0野1Ma队st谢er循p屿la停nn音in征g方案灾一——大社乌区·序列豪空间04.01方案一组团犬形式：大组游团规划滩特点：点板屈结合部的布弓局仪式辟感的呢轴线中心韵大景僵观出入序口设死置：南边雷主入械口西边扮次入雷口东边汽人行修入口商业情处理：会所梦位于讯中心对景观伐处商业冶塔楼布位于哈用地歼西南蜜角小商愈业位摊于东蒸南角公租李房处事理：位于沟地块托西边洋，靠蹄近公放寓北麦面，缠单独详出入低口管计理。配套配处理:靠近筐小区叶南入申口，羡位于取商业或塔楼熊北面拌。2F04.01方案一——空间形态传统彩“十袜”字沃双轴仓线加公挤建副药轴南北伪四进侦空间缩慧层次04.01方案一——规划结构小区入口小区车行流线通过外环车道串连整小区人行流线外环车道内均为景观绿地，只供人行组团大堂结合住宅地库坡道每组团设一大堂，汽车就近入地库公租房流线酒店公寓流线独立入口04.01方案一——交通分析04浸.0恰1方案殃一——商业家广场夜入口敏意向04店.0贫1方案泻一——景观转主轴纵意向04样.0踩1方案倍一——下沉祝广场子意向04菠.0巧1风雨环廊方案凝一——风雨视廊意餐向04锹.0委1方案际一——落车跨岛意朗向22五0㎡楼怒王公租思房15止0-誉19刷0㎡住败宅酒店偏公寓商业组团因大堂吐及会是所配套乐公建售楼稠处04.01方案一——指标&功能

分析04昆.0括2Ma私st计er闪p晒la觉nn响in盗g方案筛二——大组摊团·多层龄级空棍间04不.0装2方案语二本方序案整驱体划集分为席住宅啦区与绞公建忠区两沟部分喘。住宅依区运分用两垒个大熊组团挺内套常小组溪团的垄形式酿，形端成从城市律空间——住区墙空间——小区党空间——组团片空间的分饼级过子度；公建维区结渔合商犯业地羊块与霉住宅演区对膛外开竟放的逆配套笔公建霜共同悼打造火。16补F16去F16旱F16心F2F11屯F12库F3F14迅F16驱F16央F14灯F12岂F10燥F8F16狠F15后F13抖+1砌F13旱+1支F3F2F2F公建庸主入输口住宅世主入恐口住宅个次入挣口04道.0肾2方案汉二——空间宣形态04逗.0展2方案伞二——底层扔交通匙系统失分析1、导仿入空渐间——景观摄引导2、入枣口空灿间——照壁节及构僚筑物3、过诞渡空巾间——景观尖情绪摇培养4、主勒导空鼓间——大雨腐篷5、主摩导空子间——泛会启所大悔堂6、辅省助空冰间——风雨误长廊7、主扯导空佩间——组团市入户催大堂慈（地惑上地方下双此大堂罚）12345556704隆.0们2方案续二——底层奸交通闸系统座分析1、导愉入空烧间——景观近引导10击0M24俩0M104己.0泥2方案移二——底层谣交通伍系统扭分析2、入桌口空秃间——照壁损及构灾筑物3、过矛渡空陡间——景观鬼情绪挂培养2360睬M×蝇70姿M04榜.0凤2方案屿二——底层删交通付系统素分析4、主获导空羞间——大雨盗篷5、主越导空名间——泛会僚所大哗堂4516位0M歌×报7激0M04泛.0踏2方案畏二——底层失交通膏系统雀分析6、辅限助空物间——风雨脸长廊7、主笨导空抽间——组团棉入户仓大堂箩（地表上地偿下双饺大堂棵）7604饥.0愉2方案鸣二——公共似区域为设计公租房2F商业14F酒店式公寓3F会所&配套公共充区域旷含2F商业熟、14政F酒店跑式公疏寓、浇公租谅房及恐会所萝和配篇套车库设出入洋口建筑黄出入押口04博.0喷2方案膊二——公共昂区域喉设计公共茅入口颗广场50M×60M04航.0糠2方案虽二——指标说明：1、按层高3.1m计算，总指标有富余；2、分地块指标中除A2比规划要求少3200㎡，其他均有富余总指标项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积265859㎡265202容积率2.54

2.53住宅244640㎡

商品房230430㎡

公租房4700㎡独立出入口配套9510㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A1地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积141790㎡138454容积率2.63

2.57住宅120571㎡

商品房111871㎡

公租房4700㎡独立出入口配套4000㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A2东地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积23520㎡

计容建筑面积55606㎡58800容积率2.36

2.5住宅55606㎡

商品房54096㎡

配套1510㎡

A2西地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积27276㎡

计容建筑面积68463㎡68190容积率2.51

2.5住宅68463㎡

商品房64463㎡

配套4000㎡

04匹.0横3Ma眼st键er钟p衬la法nn库in矛g方案助三——小组众团·开放外空间规划奥形式辱：开放你空间膛，小融组团特慨点抵：开放轨次街死联系态多组肝团出入变口设茶置：人、所车独搅立设无置商业盘处理：塔楼萍、取小商绍铺位捏于基行地南谁侧；裳主会更所位费于A1地块公租帅房处智理：位于哈基地朵西南踏角，魄独立钩管理配套兆处理共：多级表物管耍，星甲级泛续会所注重蛋产品主题帖精神的挖姿掘打造恋，规堂划有姻生命铲力的辛社区04.03方案三人行猾出入离口次街庸入口安置汽房入捕口次街胳入口次街堤入口04.03方案三——空间形态传统读中式揪合院四合去院是况封闭演式的街住宅较，中炮轴对甚称，补四合舰房屋腰，中头心为待院，狼对外废只有帐一个疗街门狡，具导有很搏强的缝私密窝性和润领域鸭感，每尤以笨北京林为主蹲的周酒边地挥区广材泛采漂用。现代诵围合螺住宅秉承尤中国京传统悦院落紧文化污，以犹变化遇有致很的围蒜合式缩慧布局净，构贞筑新瓶邻里料关系管。——强调姜院落焰生活04.03方案三生活故次街翁将基杰地分昨割成慨四个宁组团挽，每院个组党团由备入户膨大堂弃进入和，机霸动车班入组年团即闪下地隙库；础组团艘内庭奖只设掩景观夹步行虫系统就，提行升居援住品兔质。04.03方案三——交通组织PPPP生活表次街组团祸入户梅大堂安置终房独吨立管染理，拘出入耍口两则侧布箩置商难业和瘦酒店莲会所波，打闸造温联馨回道家感侮受。机动嘱车流蜻线生活趣次街04.03方案三——公建区域次街研入口安置皱房入嫩口安置娘房酒店商业会所——林荫梢大道——生活存次街04.03方案三生活招次街高端茎住宅尤产品末应提析供五呜星级反宾馆觉般细圈致周粗到服练务会所04.03方案三——会所意向创造纷高品堤质的日邻里假生活判交流哭平台洗，枯为营辫造社今区活舒力提铸供场里所.04伞.0桃3方案咽三——组团兔庭院好意向组团内庭说明蓬：1、按杆层高3m计算液，总蹄容积忧率未派达到饲要求凭；2、A1地块游离做拆足容絮积率障尚差83污00平方真米，A2地块该基本需做足窗容积壳率。04.03方案三——指标总指标项目数值单位备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积255900㎡

容积率2.44

2.53

住宅

226000㎡

商品房221300㎡

公租房4700㎡

配套

9000㎡

商业

20900㎡

A1地块项目数值单位备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积129900㎡

容积率2.41

2.57

住宅

102400㎡

商品房97700㎡

公租房4700㎡独立出入口会所3000㎡配套

3600㎡

商业

20900㎡含14300㎡酒店A2地块项目数值单位备注总建设用地面积50796㎡

计容建筑面积126000㎡

商品房123600㎡

配套2400㎡

容积率2.49

2.504腥.0这4汇总方案饶一方案楼二方案伐三大社瘦区·序列劝空间大组盲团·多层兼级空缸间小组创团·开放撞空间05Ap灵ar煌tm勉en冲tan顶al旗ys汇e户型终分析…产品龄线整饼体设销计…产品类型面积户型玄关客厅主卧区书房卫生间厨房餐厅保姆房(m2)(㎡)

面宽(m)面宽(m)更衣面宽(m)舒适型

150-158三室两厅两卫

4.5以上4.5-4.83.6以上独立

无

2个

中

2.7-3.0无

享受型

170-178三室两厅两卫

4.7以上4.5-4.83.9以上独立

无

2个

中

3.0-3.3无

享受型

190左右四室两厅三卫

4.7以上4.8以上3.9以上独立

有

3个

中

3.3以上无

豪华型

220左右四室两厅三卫

5.1以上4.8以上4.2以上独立

有

3个

中+西

3.6以上有（带卫生间）

05羞.0脾1舒适励型15谁0-拥15尘8㎡享受潜型17葛0-馅17迟8㎡享受动型19尾0㎡左猾右豪华详型22缘瑞0㎡左咏右产品此设计运：长安街沿线以南，泛CBD区域的私企老板、企业高管、私营业主等中产阶级、上层人群。目标迎客户循：…平墅扭官邸…户型饮产品觉线分避析房型拨：三万房两垦厅三微卫卷建唯筑面禽积：15老5平方广米总进递深：14求.2米05票.0猴2主卧碗套大尺洒度客爽厅，户南北奖通透独立掘入口气派怨玄关轴线联布局经典亿正气户型这意向大尺嚷度客袭厅，程南北趁通透主卧茫套舒适胀性高独立顿入口气派宵玄关动静堆分区怠明确房型舍：三诊房两覆厅两士卫尼建闯筑面域积：15颤0平方贯米总进葱深：12吨.7米05.02户型意向独立梁入口气派冈玄关大尺滚度边文厅视野咬开阔主卧钥套舒适货性高房型侄：三缺房两剑厅两盖卫誉建看筑面佣积：15别8平方姐米总进朱深：17竖.4米05.02户型意向独立刊入口气派草玄关大尺幸度客博厅，沿南北赛通透轴线钓布局经典洪正气豪华蒜主卧袭套房型食：三吉房两素厅三屡卫事建狼筑面吊积：17倾8平方恋米总进粮深：13确.9米05.02户型意向大尺嚷度横蛇厅视野子开阔动静扇分区嘴明确独立慰入口气派颗玄关豪华屡主卧桑套房型否：三零房两耳厅三戚卫思建刘筑面封积：17环3平方遮米总进轨深：14史.3米05.02户型意向动静园分区嗽明确大尺路度边艇厅视野集开阔主卧担套舒适肯性高房型携：三键房两挤厅三么卫扑建倦筑面利积：17搬0平方折米总进转深：16当.6米05.02户型意向独立河入口气派泰玄关轴线优布局经典城正气豪华潮主卧盈套大尺洽度客薪厅，语南北桂通透四开杀间朝比南房型镰：四缺房两仅厅两严卫祸建萍筑面该积：19兰6平方志米总进乎深：15兵.6米05.02户型意向大尺盼度边纷厅视野缩慧开阔独立佩入口气派英玄关豪华让主卧数套房型丹：四颗房两首厅三铃卫至建甲筑面协积：19鼠2平方誉米总进刚深：18贱.9米可改壮造书栗房05.02户型意向贵宾其级次卧锤套房独立茄书房豪华厅雅致孟厨房独立缓入户气派御玄关多回助路空间皆设计豪华肤主卧崭套房型她：四容房两痕厅三准卫愤建肥筑面耗积：24朴0平方探米05.02户