创意产业园项目营销策略报告

创意产业园营销策略报告

项目规划建筑面积47万平方米，位于武汉城市近郊，因工业用地属性，不能按普通的房产项目运作思路入手，本次营销策略报告汇报内容主要以项目开发分期、启动区设置、开发节奏、物业收益作重点阐述。汇报目的力求在项目营销策略大框架确定前提下，细化产品营销推广主线及各执行阶段内容。报告序言报告目录项目开发背景及目标Part

012、以产业园报规与建设按工业研发、办公物业报规、报建，尽量争取配套指标，将建安成本控制在较低范围内4、实现高额利润1、低价取地蔡甸区2009年至2010年出让商住用地均价40万/亩，本项目以15万/亩取地3、作为住宅出售规划办公、科研产品，实际为住宅产品。产品类型为别墅、公寓等

项目开发背景：取地后钻政策空子，作为住宅、写字楼、别墅出售博取高额利润，表现为文化产业园产品开发特征项目开发背景房产证办理产权分割个人购买限制企业或企业法人、股东方可购买房产证转让变更用途

在项目开发背景前提下，存在以上营销条件限制障碍，使得本项目低价销售策略已定性，同时也对项目全盘营销带来巨大挑战。项目营销背景办证手续限制购买对象限制转让的限制推广限制媒介载体推广广度目标：财务目标：结合实际情况，以降低风险为主，实现利润

。企业目标：保证项目一期顺利运作，为项目后续开发提供指导。项目开发目标项目分析Part

02项目经济技术指标项目产品组合及指标模块编号单体面积（㎡）数量模块面积（㎡）面积比例生产模块（A）A111056.003331687.2%A27352.1817352.181.6%A37036.00170361.5%A410284.004411368.9%A520933.32120933.324.5%A62940.0014411608.9%A717600.002352007.6%A816800.001168003.6%A99353.5619353.562.0%生活模块（B）B1（住宅）10112.0066067213.1%B2(食堂)6186.00161861.35研发培训模块（C）C184486.12184486.1218.3%C224155.82248311.6410.4%C310112.0055056010.9%合计474682㎡100%

根据项目产品组合及指标分析，研发培训模块总建筑面积为183358平方米，占总建筑面积39.7%，其次为住宅，总建筑面积60672平方米，占总建筑面积比例13.1%。两项合计占比52.8%，为项目主力产品。S优势W劣势土地成本优势；体量优势，能带来规模效应，迎合一些大企业热衷于规模聚集效应的心理；迎合产业发展趋势；交通便利，可达性、昭示性良好;处于区域商务区和工业区的衔接地。距离城区较远，办公交通成本较高；缺少第三产业服务业的支撑，周边缺少各项配套，区域认同不足；项目容积率达2.1，独栋办公理念受影响及制约；O机会T威胁市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品，武汉新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。项目工业用地转商业开发受到的诸多营销限制项目SWOT分析

本项目规模效应、成本优势明显，尤其是武汉宏观背景下发展文化产业大好机遇，项目前景看好。但同时也应认识到项目自身将遇到的营销限制和地处远郊交通不便及缺少各项配套等不足影响。项目营销策略Part

03项目价值体系提炼一栋建筑，一个企业，一种理想项目价值体系提炼价值点一：配套齐全，交通便利价值点二：产品复合，功能多样化，户型的自由组合及分割价值点三：低租售价，实现创业梦想价值点四：人性化的设计，解决企业员工办公生活后顾之忧后期价值体现：物管、企业增值软性服务、政府支持等

……利用本项目独栋、退台办公形象和低总价获取舒适空间优势，打造项目的核心竞争力。项目营销策略以企业办公、研发、创业为推广主题，严把销售口径，禁用“投资”、“升值”等推广字眼；以项目主体及周边为推广主要区域，合理把控营销推广力度、广度；注重项目产品开发分区及启动区设置，其中纯商业部分销售后置较为妥当；园区招商及商业招商为项目成功营销关键，特别是大企业及大商业的进驻能大大加快项目营销进度；合理运用项目成本优势，过低的价格将对项目造成负面影响；设置研发办公样板园区，为客户及政府相关部门展示项目产品。迎接客户询问是否已有预约讲解沙盘、产品介绍沿展示动线参观、讲解洽谈并介绍付款方式，尽可能了解客户各项需求及财务情况确认销控交纳定金提供给客户参考资料，送客户离开完成客户到访记录，以便回访引导客户参观样板园区NY项目展示流程

基于项目价值最大化考虑，建议本项目物业开发，坚持租借与销售并举的策略，有区别地对待不同功能不同模块物业，有的放矣，制定行之有效租售策略。类型主要功能建筑面积（㎡）租售建议生产模块独栋办公41160销售退台办公41136销售多层住宅52000销售商业36910租赁20000销售生活模块小高层住宅61246销售研发培训模块小高层住宅55060销售高层公寓82714销售星级酒店84486租赁合计474712（㎡）租售策略建议项目分期开发建议Part

04启动区开发的成熟性；有效利用展示中心；启动区开发面临现实操作难点；启动区的位置及对项目入市的影响。项目分期开发建议

为降低项目的开发风险，建议项目分四期开发，可减少项目开发的现金流压力，提高资金使用效率，同时分散开发风险。项目分期产品选择依据：项目分期开发建议可充分展示单体立面，有利项目形象的建立；临近园区主干道，连接汉阳大道，便于交通组织及启动区现场施工。展示中心启动区启动区设置方案一启动区启动区设置方案二项目分期开发建议启动区方案一对项目效益贡献大，但对项目招商要求较高；启动区方案二是对项目招商不力的应对，即预留商业部分，待后期项目成熟后推向市场；本次提案倾向于方案二。项目分期开发建议

启动区以退台办公、研发别墅为主打核心产品，配备少量多层、高层住宅产品。物业类型丰富，体量适中，首期进入市场可代表项目特质，同时也是对项目后期同类产品市场检验。启动区二期项目分期开发建议

二期产品以研发别墅为主打产品，配备少量多层住宅。三期项目分期开发建议

三期产品以小高层住宅为主打产品，配备少量多层住宅。四期项目分期开发建议

四期产品以经营性物业及纯商业为主打产品。开发节奏建筑面积（㎡）开发阶段划分开发周期一期1101442011.5-2012.1017月二期470002012.11-2013.67月三期1035702013.7-2014.1015月四期2139982014.11-2015.1213月合计47468252月项目开发节奏建议

分期时间2011.52011.112012.52012.112013.52013.112014.52014.112015.52015.11一期

二期

三期

四期

项目开发收益概算Part

05

鉴于项目周边无类似产业园项目。故不能通过市场比较法进行价格测算。本案价格则通过参考周边住宅、别墅、商业、公寓价格，结合武汉其他区域同类型产业园项目比对得出。具体如下表。项目产品价格建议序号物业类型租售价1研发办公9500（元/㎡）2退台办公8000（元/㎡）3多层住宅3500（元/㎡）4商业8000（元/㎡）；50元/㎡/月5小高层住宅4000（元/㎡）6高层公寓5000（元/㎡）7星级酒店35元/㎡/月类型主要功能租售建议建筑面积（㎡）销售均价销售额生产模块研发办公销售411609500（元/㎡）39102万退台办公销售411368000（元/㎡）32909万多层住宅销售520003500（元/㎡）18200万商业销售200008000（元/㎡）16000万生活模块小高层住宅销售1163064000（元/㎡）46522万研发培训模块高层公寓销售827145000（元/㎡）41357万合计353316194090万销售部分

初步拟定可售物业销售均价，项目开发销售额约为19.4亿。初步拟定可租物业租金，项目开发年租金收益约为5763万。类型主要功能租售建议建筑面积（㎡）租赁均价年租金生产模块商业租赁3691050元/㎡/月2214.6万研发培训模块酒店租赁8448635元/㎡/月3548.4万合计1213965763万租赁部分项目整体销售额概算项目分期销售额概算分项主要功能租售建议建筑面积（㎡）建面合计（元/㎡）租售均价销售额（万）小计一期研发办公销售117601101449500（元/㎡）1117267151万退台办公销售411368000（元/㎡）32909小高层住宅销售303364000（元/㎡）12134多层住宅销售168003500（元/㎡）5880高层公寓销售101425000（元/㎡）5056二期研发办公销售29400470009500（元/㎡）2793034090万多层住宅销售176003500（元/㎡）6160三期多层住宅销售176001035703500（元/㎡）61604054