商业综合体项目工程总结

余姚华润五彩城总结2014年8月15日目录1、项目概况2、项目进度回顾3、工期分析4、与万达对标5、项目管理过程中的思考6、知识的沉淀和总结的成果一、项目概况项目基地位于余姚市城东新区核心地块，东临城东路，西接星光路，南壤金型路，北至冶山路。1.1项目地址与城市环境基地余姚项目地块位于余姚市城东新区，金型路北侧城东路西侧，占地面积75584平方米，总建筑面积约30万平方米。住宅建筑面积约13万，商业建面约16.4万。一、项目概况一期二期三期分期开发：一期总建筑面积67068平方米；二期总建面68904平方米。三期总建面16.4万平方米一、项目概况一、项目概况楼层功能层高m建筑面积B3层汽车库/设备用房3.77.0万m2B2层汽车库/设备用房3.7B1层汽车库/设备用房/商业5.76楼层功能层高建筑面积F1层商业、酒店大堂5.769.4万m2F2层商业5.5F3层商业5.5F4层商业/IMAX影厅5.5F5层商业/影院5.5F5夹层放映机房、设备用房总建筑面积16.4万m2时尚生活中心独栋酒店塔楼购物中心1-5层购物中心延伸，6-8层酒店，9-18层SOHO公寓购物中心底商室外步行街置地公馆一、项目概况项目勾进度汽回顾二20虫12碰.720劫12咽.1丙020份13筒.120脸13沉.420揭13暑.720列13兄.1升020衔14迷.120叠14渔.4桩基傲开始桩基教结束底板柔开始底板刃结束土方仗开始土方当结束采光孟顶封针闭84天，30此00根桩13慕00米止警水帷次幕60天99天地下特室全愧部出±012绢9天裙楼挡结构扁封顶24督7天幕墙风采光冠顶龙崭骨开冒始安链装地下齿室机定电开挑始安规装塔楼悉结构胆封顶32协3天地上卫部分搅机电荒开始露安装公共歉区域详装修辉开始宇大面曲施工景观筒园林夕开始坝施工二、滥项目恩进度凳回顾84天正式汇送电正式谨通水消防邻验收竣工诱验收开业22中.5个月二、踪蝶项目寄进度笔回顾1020吉12典年3蚁月份蹈华润宇建筑门进驻鸟余姚奏项目20库12身年7沃月9说日桩替基开筝工（周项目茫开工粮）20宰12铲年9持月3楼0日点桩基瓜完工（即坊土方李开挖处开始肢）20瓜12咽年1撑2月拌22旗日基客础开诊始施长工20勉13仓年1刃月3主0日命土方友完工20扁13箭年3哭月3韵1日失基础判底板何完工20柜13桐年4科月3件0日雅地下举室结存构全标面出腐正负陡零20怒13拦年8窝月2瓜6日棕裙楼邻结构纽奉封顶20伟13毯年9嚼月1斗0日恼幕墙沙采光陈顶开眠始施飞工20饱13落年9悔月1娱8日燃钢构稻吊装温完成20笼13富年1每0月醒7日莫余姚睡遭遇脊洪水鹅肆虐20斤13停年1始1月累10芳日采踏光顶巷闭水20检14谱年3榨月1仁4日艺距工离商圆场开棋业仅假剩3禁个月各14津天20疤14馆年4搭月5驳日外榨墙大降面积跑施工20夸14钟年5滨月2向1日心外总卡体大哲面积芽施工20狭14涂年6混月1节5日20把14浊年6冲月2互6日蝴整体穿基本独完成20挑14煌年6劫月2虚8日西华润低余姚土五彩匪城盛训大开调业工期泰分析二三、壤工期驳分析进度侍和工突期对墙标

拿地到开工开工到出正负零商场正负零到结构封顶商场外立面商场公共部位精装修消防验收完成开业余姚五彩城2011/9/162012/8/11112012/8/112013/5/18.82013/5/12013/8/304.02013/11/302014/6/16.12014/2/282014/6/203.72014/6/202014/6/270.32014/6/28余姚万达2011/10/302012/2/132.52012/2/132012/8/65.82012/8/62012/12/244.72012/12/242013/7/76.52012/12/242013/5/235.02013/7/72013/9/232.52013/11/18总部要求

5个月

8个月

4个月

8个月

7个月

3个月大区标准工期

7个月

12.5个月

4个月

7个月

7个月

3个月总部枕工期船：从邀拿地爷到开沈业要科求36个月宰。上丙海大片区工馅期：塔为41川.5个月挤，余蹦姚项算目为33胀.5个月抢。余姚诉五彩斧城D0版的惹工期汇为24个月腥，实迷际只袖用22忘.5个月歌。8.喇8个月拿地出正号负零结构哑封顶4个月余姚赤五彩倚城工待期：总部诊工期灶：11个月外立焦面施尚工公共处部位那装修开工消防右验收3.哈7个月开业完成迁消防甘验收开业0.抓3个月6.挺1个月8个月拿地出正吸负零结构帝封顶4个月5个月外立卡面施酒工公共喇部位妹装修开工消防缸验收开业8个月7个月3个月12个月大区抛工期刘：12远.5个月拿地出正探负零结构锡封顶4个月7个月外立辛面施睬工公共烦部位功装修开工消防舒验收开业7个月3个月12个月7个月三、浮工期尖分析2个月三、换工期刺分析

开工结构封顶开业开工至封顶封顶至开业开工至开业深圳万象城2002年11月2004年1月2004年12月14个月12个月26个月杭州万象城2006年12月2009年7月2010年2月25个月13个月38个月沈阳万象城2007年9月2009年11月2011年5月26个月18个月44个月成都万象城2009年8月2010年12月2012年4月16个月16个月32个月南宁万象城2009年10月2011年5月2012年6月19个月13个月32个月宁波来福士2009年2月2011年4月2012年9月26个月17个月

43个月余姚万达2012年2月2012年12月2013年11月

10个月12个月

21个月余姚五彩城2012年8月2013年8月2014年6月12个月10个月

22.5个月万象惯城以趣及其交他商爱业项疫目工辜程和把开业荐时间诵的节蒙点进度氏和工扔期对驾标15深圳万象监城26总平橡至开六工5室外撇工程3.盼5地下妹室结脉构4.动5地上侧结构3.弄5屋面凉钢弃构5.浴5幕墙遵工程8.枪5精装两修工薯程（4.宇5)4.交5完工05个月10个月15个月20个月25个月30个月35个月40个月02/1103/10机电手安装较工程(1跨7)04/104/604/304/804/1020斩04蜘/1悄203/6总平拼至开分工1杭州万象口城40地下莫室结白构12地上筑结构8.砌5幕墙市工程9精装察修工略程5室外飞工程509/506/12机电赌安装肚工程(1趴5)08/108/1209/709/809/620仰10岭/2屋面钢构609/7沈阳万象城45总平至开工3地下室结构8地上结构10纯钢结构8幕墙工程12精装修工程10室外工程509/9机电安装工程(18)08/709/1110/810/610/9完工2011/5基坑把开挖根及基蚕础施辞工基坑税开挖招及基乖础施引工基坑粉开挖皂及基再础施虫工完工07/9总面丛积：18导.8万-2四+5植F总面他积：24刑.2万-3身+6附F总面咬积：23万-3丢+6凝F三、痛工期缸分析工期针参照16成都万象炮城32总平结至开再工8室外钳工程4地下夺室结缎构4地上脂结构4.核5屋面店钢5幕墙转工程10精装追修工脂程505个月10个月15个月20个月25个月30个月35个月40个月09/810/310/7机电诉安装糠工程1410/1211/411/111/811/1009/110赖/1盐111探/1恼2完工11弃/1昨210部/1馋0室外脚工程5地下淘室结阅构4.细5地上禁结构6.看5屋面渗钢5幕墙听工程99精装移修工兆程809/1010/710/11机电布安装骂工程1811/511/1011/1211煤/612穿/6完工12串/811欢/4开工11艺/212奇/2南宁万象喊城32基坑彩开挖动及基甩础施繁工基坑达开挖喉及基耳础施侦工总面责积：28万-3抢+6恢F总面可积：27洞.4万-3脉+6剑F工期愁参照三、批工期誓分析171、应余姚泳五彩置城工肌期排妙布(喘总工拦期2土2个棋月)05个月10个月15个月20个月25个月室外收工程炉（3.颠5）地下起室结惠构（5）地上读结构糟（3）屋面胸钢具（3）幕墙弱工程互（8）精装纷修工乳程（5）12/812/1213/5机电当安装面工程产（8）13/813/1113丹/813附/1贩0开业14袭/413浴/9开工13亏/414汗/2余姚五彩搏城22基坑圾开挖栏及基饱础施握工（8）总面怀积：16钟.4万-2芬+5层14称/514醉/513服/3三、竹工期摆分析14建/6余姚肾五彩换城项晌目较牛已建缘瑞成的立各万显象城担项目理工期她最短枝、各腐分部邮周期喂最快船、各药专业傍穿插姥最靠赏前，支实现奶了上筹市公候司高固效率洽开发野目标历。18序号关键任务（工期节点）业主开发计划实现情况备注开始时间完成时间实际开始实际完成01打桩、围护2012-5-12012-6-302012-8-112012-9-30因业主桩基图纸和桩基招标滞后，导致开工时间延误70天。桩基开工后，工程桩图纸跟不上导致现场窝工15天。扣除影响实际工期与计划相符。02开挖土方2012-7-12012-8-312012-9-202013-1-30对土方开挖难度预估不足，土方单位以泥浆为由迟迟不肯大面积开挖，及2012年11月份、12月份、2013年1月份三个月的持续雨天对粘性土开挖、外运造成致命的影响。03施工至正负零2012-9-12012-11-302012-12-222013-4-302012年年底雪灾、跨越2013年春节；扣除影响实际与计划相符。04完成购物中心结构封顶2012-9-12013-5-302012-12-222013-8-26计划为出正负零后5个月封顶，实际为出正负零后4个月，较计划缩短了1个月的时间。并且在2013年7、8月份极端高温天气（40度以上）抢工。05完成幕墙施工2013-2-12013-10-152013-9-112014-6-20购物中心幕墙变更频繁（如租户幕墙变更）、商业街改造等06完成机电调试

2013-10-312013-6-202013年10月初洪涝灾害，正式通电滞后18天07完成购物中心公共部位精装修（包括主力店及第一批小商户的装修）2013-8-12013-11-302014-2-202014-6-20施工周期与计划相符08取得购物中心及商业街铺消防验收2013-12-12013-12-312014-6-12014-6-25采取非常规做法09完成室外配套及景观工程2013-9-12013-12-312014-3-262014-6-25施工周期与计划相符10购物中心开业2014-4-12014-5-12014-6-28三、竟工期才分析-与D0版计按划对党比19三、故工期付分析-桩基畜工程开工迹时间鹊比D0版滞租后10抖1天，桥开业哨时间悟比D0版滞辈后58天。挖土怕工期贪比D0版滞焰后70天。结构累封顶雪的时洗间比D0版滞祖后90天。20三、芦工期字分析-屋面晌采光管顶采光坦顶面诵积增冲加达纠到54坦00赛m2,是目否前华栋润综大合体祝内单唉个最胳大的晨采光墙顶。景从20惜13年9月26日大劈燕面开骑始施荡工，20叛13年11月10日完盯成闭内水。红历时45天，讽提前虎为室锯内施就工创初造好找条件21三、呢工期掏分析-精装实际涝：，工链期4个月偶。真和正大牌面积或施工特工期滑仅3个月扭。22三、讲工期俭分析-室外因工程实际耳：，工圈期3个月观。室励外铺惰装不鬼足1个月殊（其隶中有1/赞4时间语为雨冶天）1、产脑品标翼准对贱标2、进胸度及杰工期辈对标3、前写期配置套对狸标4、成湾本对珍标与万栽达对氏标4余姚谈万达县广场伙位于曲余姚牵市西乘南组事团核眨心区埋块，巩东至歼开丰窄路，该南至皂三凤桨路，逗西至适兰凤蛋路，驼北至巴四明个西路幼；大犬商业界地块橡用地智面积6.掏82万平济方米丑，总烈建筑先面积稠约21爱.7棕8万平嘴方米腔（包究括地蒜下室供建筑锯面积棍约7.脏98万平碌方米递）。室内板步行数街一娘层9.题2m步行针街长脉度为31毫0余米震，净葬宽9.话2米，烤高三绒层，苗顶棚亮为玻庭璃天壳窗，缸从底疼层地略面到南天窗汁最低剑点的斩高度牛为15稀.9烛m。4、称与万伯达对河标4、洽与万染达对肥标四、币与万酒达对优标四、魂与万如达对前标产品毒标准算不同万达吉根据背项目灭不同侧，分潜为A局、B夸、C颗版，丸详见万达俱20土11匹建造意标准两定稿让文件招(1点)-赛tz敌h.速pd本f。余断姚万盼达整吼体按费照2永01标1版例建造滴标准沫的B满、C傲版之掏间控久制。住其中跑，外中立面店和百袋货的候内装型按照鸽B版字，室版内步浇行街虫的内缝装按磨照C喂版。余姚要五彩零城的咸产品书标准悦，详检见附暗件20胃13权-1劳1-清29昌五烤彩城仇产品倾标准召（新刘2.辉0）环.x单ls将余增姚万村达与朽余姚它五彩怜城的倒产品旦设计维标准似在建垒筑层吴高、张外立湾面、场设备养机房染、防怎火防闷盗、宾柱网宰、地丧下车揉库、茶玻璃却采光榆顶、烟内装网、景阳观、辽给排挥水、榜暖通团、强承电、冷弱电死等方窃面进添行了盟探讨滩。四、记与万交达对箱标规划联指标榴对比

余姚五彩城余姚万达商业总占地面积（不含住宅）3.8万6.82万商业建筑面积（MALL）14.1万（停车5.4万）18.44万(停车6.2万)出租面积5.210.1租金收益出租面积的平均租金（含主力店）出租面积的平均租金（不含主力店）四、电与万株达对川标

建筑层高外立面（广告位）垃圾房及设备机房防火防盗余姚五彩城首层5.76米，2~5层5.5米，地下1层5.76米，地下2、3层3.7米。采用石材、陶板、铝穿孔板、玻璃、面砖、铝型材等垃圾房：天棚无吊顶；墙壁耐脏涂料，30cm高防水、瓷砖铺至1.8m；地面防滑地砖；设备房：天棚无吊顶；墙壁白色涂料；地面用水泥砂浆抹平（消控室使用防静电地板），有水机房铺防滑砖。

防火门没有增加特殊防盗装置余姚万达首层5.7米，2~5层5.1米地下1层设超市5.7米，地下2层3.8米。采用铝板、玻璃、石材等，广告位预留电源、广告布封边具有铰接装置，具有广告部涨紧装置。垃圾房：顶棚防水防霉防油涂料，地面防滑地砖，墙面白色瓷砖到天花顶；空调机房、变电所：顶、墙水泥砂浆抹平、白色乳胶漆，地面防滑砖；强弱电配电间：顶、墙白色乳胶漆，地面水泥砂浆抹平；制冷机房、水泵房：顶、墙水泥砂浆抹平、白色乳胶漆，地面防滑砖；消控室：顶、墙水泥砂浆抹平、白色乳胶漆，天花石膏板吊顶、防静电地板；通向室外的防火门，KTV、院线等封闭管理业态的防火门、业态之间疏散相互借用的防火门需增加带横杠锁和报警装置。购物中心一层所有出入口（不含疏散门）设置双道门；超市、影院电梯厅等特殊营业时间的业态考虑设置防盗卷帘；地下一层通往一层的扶梯间设置感应门探讨万达地面层高低于五彩城，其中2~5层低40cm；但纯地下车库层高比五彩城高10cm

五彩城立面复杂，不同型材之间的收口难度大；万达在产品标准层面关注广告位的电源预留以及生根预留

万达对设备房标准更加详尽，空调机房、消防水泵房、冷冻机房等按照有水机房设置，垃圾房顶部加涂料等做法值得借鉴基于运营管理，万达加强对防火门、卷帘以及其他设施的防盗功能1、产锯品标氧准对命标四、毒与万甜达对稻标

柱网地下车库玻璃采光顶内装余姚五彩城柱网以8.4mX8.4m为主天棚：混凝土毛坯墙：局部彩色喷绘地面：采用耐磨地坪采光顶用彩釉玻璃，无开启扇、无排烟扇，侧向排烟，无遮阳系统，无LED预留地面：首层出入口局部进口人造岗石，其余国产；室内广告位：广告灯箱偏厚，不利于施工；多种经营点位：无防火门面向公共区域的一侧为防火板、镜钢板饰面，易裂开；服务台及相关设施：无广播功能；余姚万达柱网以8.4mX8.4m为主，地下车库坡道宽度适当考虑通车舒适度，约9米宽天棚：白色乳胶漆墙：局部彩色喷绘地面：采用环氧地坪结合节能、消防设置开启扇，开启扇面积约为采光顶面积的15%；设置电动排烟窗；采光顶洞口宽度不大于12m，采用双银Low-E玻璃；设置遮阳系统；室内中庭玻璃采光顶设计2-4块LED屏的预留接口，设置吊点（为LED预留）；地面：国产人造岗石室内广告位：小面积（高档超薄滚轴广告灯箱）；多种经营点位：一层扶梯下方（除服务台扶梯外），需预留配电箱、上下水、电话宽带接口；防火门面向公共区域的一侧为氟碳漆、镜钢板饰面；服务台及相关设施：设置醒目标识，服务台正面设置DM单仓位；具备供电、通讯、网络、广播功能；万达百货精装交付；室内步行街：餐饮毛坯，非餐饮精装；探讨参照目前运营现状，地下车库坡道位置以及出入口的柱网设置需要借鉴万达余姚万达地下车库标准高于余姚五彩城，呈现效果更好

余姚万达采光顶设置遮阳系统，预留LED接口等做法，后续项目是否需借鉴？我们需要加强对服务台、经营点位等方面的关注，内装局部细节需借鉴万达1、产盼品标红准对仁标四、总与万传达对服标

景观给排水暖通强电弱电余姚五彩城道路及广场：铺装采用花岗岩（商业街采用pc防石）；水景：无室外用电：广场预留1处，用量预估不足车库入口：无雨棚雕塑：无；售货亭：仅有一个CGV的售票厅，景观照明：后期增加投光灯1、零售类全部无上下水；后续部分零售商铺改造很多2、给水管道结露保温未完全到位，导致局部漏水现象1、超市设独立冷却水系统2、餐饮预留到租户界面，冷量350W/㎡

1、超市独立供电系统，其余由大商业物业专变供电；2、供电局计量采用高压高计3、设置柴油发电机1、公区域wife覆盖，3家运营商；自持物业有线电视接至弱电井，销售物业至户内余姚万达道路及广场：铺装采用花岗岩；水景：大商业入口、带形广场水景；室外用电：广场以及主力店主入口预留活动用电；车库入口：玻璃结合型钢构架雨棚；雕塑：局部设置；售货亭：设置上下水、强弱电景观照明：采用投光灯动感照明；植物挂灯以及树干环绕照明1、除了电器类、待定零售业态无预留上下水，超市、健身、KTV、影院、儿童等业态以及室内步行街（含零售）均预留上下水2、吊顶内、经营区、地下车库给水管道设结露保温；3、冷凝水需做结露保温；1、超市、万达百货设置独立冷却水系统；公共卫生间设风机盘管；2、3层餐饮店铺冷量不小于350W/㎡3、室内步行街3层走道冷量不小于400W/㎡1、物业、百货、超市、写字楼、公寓为独立配电系统，其余由物业供电；2、租户内消防系统设备、动力设备及配电、控制管线由甲方供应安装到位3、地下车库、室内步行街、楼梯间、百货公共区域照明采用智能照明控制系统4、设置柴油发电机1、持有物业有线电视接至弱电井，销售物业至户内2、背景音乐除百货和室内步行街统一设计外，其余租户自理3、万达对弱电各个系统均有详细要求探讨景观外围商业氛围呈现，局部需借鉴万达；用电、售货亭等功能预留需增强零售业态的上下水预留，以及结露保温需重视

超市等独立冷却水系统应提前统筹考虑

万达对写字楼、公寓等销售物业采用独立供电系统，五彩城soho以及商业街供电没有独立1、产更品标娘准对止标开业余姚万达2、进极度和葛工期唇对标2/畅13拿地廉至开篇工2。510别/3赏0余姚五彩电城12检.1地013跳.213偶.613吼.1向012银.614览.214墓.612筛.211雪.1赠08/春6拿地朋至正匪负零正负凳零至最结构品封顶12训.1姓013让.213负.613揉.1蝇012杯.614恩.214王.612窜.211疲.1谁07/躬7商场外外立邀面12辛/2业42/京1312薯/2涛49/23商场贿公共似部位州精装略修5/23消防蹄验收7/7开业渴准备8/611/18开业8/太11拿地献至正异负零正负意零至皱结构逝封顶6/航20商场滤公共够部位日精装彼修11贝/3播02/阻138/吼30商场鸡外立就面6/1消防站验收5/1拿地展至开朋工119/16开业5/溪12/碍286/顷27完成开业四、眼与万彻达对贡标四、耍与万义达对那标进度轿和工辣期对挺标2、进秩度与绑工期择对标四、闹与万絮达对先标进度继和工信期对抚标对比舟结论万：（劝余姚照地下3层、饮地上5层，漫万达扒地下2层、盯地上3层局疮部5层）1、总基体看打来，话对于似商场打开发井，总相部从析拿地览到开元业要芬求36个月序。上饲海大书区工铜期为41蔽.5个月浓，拿顽地至液开业吼：余辉姚万竿达24个月穿，五黄彩城32倾.5个月酷，整沫体开济发进弄度差宗距不果小；开工越至开木业，心余姚抚万达怀与五美彩城狂均为22个月胜，绝贴对工源期不渗逊色肤万达杏。2、拿哥地到效开工联，即阳设计涌出桩怜基施湾工图挑的时辆间，余姚鄙万达乡丰商业桶为3.畜5个月吊，五漠彩城装为11个月粱，整亦体开稻发进商度差头距最保大的危地方脂在于偿开工勾前的易准备墓期过恶长。3、开脱工到如出正浓负零菌：余喂姚万现达5个月渗，五期彩城8.疫8个月盗（地池下局园部三饮层）列。4、商衔场正盾负零法到结冈构封撇顶，画余姚缴万达策和五巡寿彩城表均为4个月思左右催，与僻大区秤工期孩和总皱部工自期相明符。5、商凤场外断立面猫施工稠和公渡共部喇位精失装修费完成世，置寺地总刃部要巨求12个月脑，余赠姚万酬达为6.欧5个月蓬，余源姚五项彩城慈通过速搭接模绝对漫工期绵减至7.吉7个月净，加纲上之辩前准霞备3个月厉，结员构封须顶至茅完成父这两药个节相点总厌用时10励.7个月挥，达鹅到总搁部要军求的12个月酿。6、消推防验尾收：毅总部踪蝶和大键区要仆求3个月恒，余谱姚万鸭达2.轧5个月萍，五娇彩城狱特例0.埋3个月固。7、开席业准骗备：关余姚素万达帜由于栋受水由灾影艘响，过准备2个月愤；五笛彩城膛将开拖业准垄备穿半插至庄消防如验收锁期间阵，达窄到消溜防验幻玉收结须束即锯开业舟。2、进端度与谨工期晶对标四、壳与万葡达对内标3、前煮期配优套对舌标

土地证等办理工程规划证办理工程施工证办理预售证办理开始时间完成时间周期（月）拿地后开始时间完成时间周期（月）拿地后开始时间完成时间周期（月）拿地后开始时间完成时间周期（月）拿地后余姚五彩城2011/9/162012/4/267.37.32013/1/262013/3/27218.32013/3/202013/3/270.318.32013/3/272013/9/35.323.5余姚万达2011/10/302012/1/182.72.72012/2/222012/4/1326.42012/4/102012/5/1017.32012/4/122012/11/13712.5完成标准正式土地证和用地规证、建筑规证和施工证为临时正式规划证正式施工证可售部分的预售许可证对标结果余姚万达土地款一次支付，要尽快办理临时规证、施工证，有利于快速融资，做到有证施工；五彩城土地款分批付款，无临时证办理余姚万达2011年12月21日方案批复；五彩城2013年8月9日方案批复余姚万达和五彩城均采用总承包邀请招标，均是正式规划证取得之前开始进行政府招投标工作，为施工证节省了至少1个月时间大商业面积预测周期长，至少需要3-5个月；万达分多个产证办理预测，五彩城一张大的产证；万达在物业招标备案时，把住宅和大商业一同备案，五彩城由于住宅备案时大商业规证未办理，后续物业补走协议招标流程前期乏证件籍办理碗对标四、地与万耽达对挺标3、前粮期配朝套对赏标

供电工程天然气工程供水工程通信配套开始时间完成时间周期（月）开业前开始时间完成时间周期（月）开业前开始时间完成时间周期（月）开业前开始时间完成时间周期（月）开业前余姚五彩城2014/3/122014/5/1221.52014/4/272014/6/2622天2014/5/12014/6/151.50.52014/3/22014/6/203.70.4余姚万达2013/3/22013/6/263.74.52013/3/222013/8/2252.82013/3/222013/7/53.44.42013/3/222013/8/1953完成标准正式通电正式通气，餐饮租户到灶具正式通水，外部环通满足消防水压测试，供水至水泵房正式通信，手机信号覆盖完成对标结果1、余姚万达开业前4.5通电，五彩城开业前1.5个月，后续消防和设备调试时间过紧；2、供电部门的沟通我们优于万达，但设备进场时间晚，下个项目需要及早确认高低压柜图纸，以及配电房土建验收。1、收费模式相同：租户承担管道预埋费（开户费）和气费保证金；我司承担设计、施工、报警系统以及表具费用；2、租户灶具及早落位，万达强制要求租户在通气前2个月到位；3、万达餐饮集中在三楼，屋顶预留井直接进入租户厨房；五彩城餐饮分散在3至5层，且有租户厨房区域调整，导致后续屋顶重新开洞1、均为自来水公司手续未齐全，工程完工后直接通水；2、注意临水的拆除：为拆临表，万达重新开挖铺装，五彩城多次协商后以丢失处理；1、均采取三家运营商，万达一家合同10元/平米；五彩城三家合同，总价7元/平米；2、及早进场，封板前穿好线，避免影响公区的精装修3、手机信号覆盖施工需重视，穿插施工以及超市租户管理，万达信号比我们做的好4、五彩城公区有无线wifi，但流量有限制，万达无四、井与万模达对妥标3、前码期配椒套对呢标

租户二次装修图消防报审消防验收大商业规划、质监等验收协助租户证件办理开始时间完成时间周期（月）开业前开始时间（预验）完成时间周期（月）开业前开始时间完成时间周期（月）开业前开始时间完成时间周期（月）开业前余姚五彩城2013/11/282014/6/116.30.52014/6/202014/6/270.31.5五彩城仅开展了大商业的质监初验2014/3/122014/5/1221.5余姚万达2013/5/62013/7/132.22.52013/7/72013/9/232.51.82013/7/202013/9/31.42.5----2013/9/23----6.5完成标准租户消防图纸建审意见书消防验收合格书和开业检查合格证验收合格意见书1、房产证代替文件2、租户卫生许可证先行办理支持对标结果1、万达精装修报审5批，五彩城精装修报审9批；2、消防图纸的报审周期，万达时间更短，报审资料的前期准备以及对租户图纸规范性的把控需借鉴万达3、万达对报审图纸均进行设计---商管工程部审查，签字确认后报送消防以及用于管理租户施工1、均为一次验收，均采取了消防预验；2、万达开业准备1.8个月，大主力店和室内步行街单独获取开业检查合格证，风险有效规避，有利于主力店办营业执照；我司开业准备时间仓促，消防开业检查为一张大证，风险自行承担且影响主力店获取营业执照3、万达对租户装修以及报审图纸管理严格，我司需借鉴1、万达是大商业购物中心以及商业街全部完工，五彩城仅购物中心完工，规划等需整体验收2、参照万达，环保、排水等验收可以局部先行1、万达开业前验收基本完成；五彩城经市政府协商统筹，开业前取得消防验收即开业2、市政府绿色通道，允许租户先行办理营业执照，大商业房产证后补3、部分租户需要办理卫生许可证，鉴于装修进度，空调检测和空气检测报告后补，卫生局先行发证前期增配套尺对标对比耐结论电：1、总征体看疮来，插与五滨彩城丹相比蚊，余壁姚万舞达证批件办洁理、傻配套井工程脑以及框验收弓等工颈作的宫启动嗓时间团早，抽每个饲节点忙的工漏作周算期长底。虽辰然我据们整豪体开呜发进增度明尝显慢企于万框达，秒但相尤对于套配套裹节点络，万互达的捎工期钉比五脏彩城烫宽裕幅。2、万模达的细个别致做法犁卓有继成效药，值耻得借梨鉴：临时列规证京、施容工证伙（加懂快融局资，烛有证杆施工举）；面积津预测移办理谨多个叛产权公（有男利于棵后续鹅部分剂转为者可售健）；整体瓶总图庙指标涝确定总早（敲施工抵招标爹、物耗业招誓标一骂次完蔽成，葛节省晶时间弹和成母本）宵；供电霜方案争确定胞高度誓重视挎（有毒利于业成本辜优化呢以及栽配套结早日收进场跪）；消防何一次各验收歉，租卵户精齐装图辣报审村把控夕严格以（设额计、械商管偿工程芒部双贷重审颤图，疲严格寒按图扫管理呀）租户衡营业塔执照旁先行许办理啦（大堪商业颂产证级后补晶）四、浇与万侮达对拐标3、前沃期配愚套对善标五彩眼城与蚁万达组的全婚面对驶标成本录对标单方指标（元/m2）地上购物中心（A）地下车库（B）地下商业（C）MALL（A+B+C）开业余姚五彩城02房地产开发成本4976.903655.524552.394381.702014年6月余姚五彩城纯建安成本4477.723268.564064.313956.20余姚万达广场纯建安成本（预算）5454.9442134583（超市）4911.772013年11月4、成晒本对网标成本姻对标对比播结论给：1、余御姚万诊达整害体建滥造标榆准属陆于C版。辨其中苹外立疑面成对本13职66元/m2，参茂照A版；葬步行呆街内参装15略31元/且m2，百在货85堡0元/毁m2，娱菠乐楼62床1锐/弃m2，参拐照C版标授准；余姚飞万达贿增加缘瑞了外识立面蛛成本率投入车，突丢显外伤立面蠢效果。2、余缓姚万晃达的找成本架数据侦为20状11年的携预算矿版，稳准确妥性有坦待商驰榷。邻五彩茎城的蓄数据涂由于易还未皇结算蜂完成颗，会雪有些恢许出洋入。哄仅以魔此为触基础做来看挽，五秘彩城岗建安糟成本排优于剥万达合建安员成本炸；考虑卡计算混口径违问题刘，用普万达缝建安练与五蜓彩城02房产醉开发就成本水相比洒，余汉姚五陕彩城炉依然膛低于费余姚贷万达。五彩暴城与晕万达款的全炊面对格标4、成援本对较标反思萍一：肝大区览管控与下的眉“住融宅＋床五彩盗城”聋模式反思沉二：PM耍C模式反思担三：摸招标省模式反思慰四：猴运营接条件她的前史置输昼入反思府五：难项目吵组织券架构反思略六：驶工期递节点校的标些准化反思城七：践对TC人员建的工硬程经久验提叹供支果持反思压八：介财务巧指标持和租哈金实嚼现项目井管理嫂过程谨中的域反思五五、变项目病管理爪过程渴中的古反思反思迫一：蒙大区厅管控慌下“顽住宅果＋五构彩城盗”模哈式

大区城市住宅设计：大区负责方案和扩出

合约：大区负责集采及项目的总成本指标。

营销：大区负责总体营销计划、策略、定价等大方向设计：城市负责施工图

合约：城市负责施工招投标、合同签署、进度款支付、合同结算。

营销：城市负责案场接待、营销方案执行、销售合同签署等具体工作

项目管理：城市公司项目部负责五彩城设计：大区负责到施工图

合约：大区负责集采及400万以上的招采

商规部：大区负责商业定位、招商落定、TC协调。设计：提供对现场的技术服务

合约：城市负责400万以下施工招投标以及所有施工合同签署、进度款支付、合同结算。

商场运营：城市负责运营等具体工作，大区提供专业支持和指导

项目管理：城市公司项目部负责结论本：大屡区和艇城市傲的双足责建闲制对惊项目糕实施进非常物有利传统伍总承浪包管旨理模使式业主华润建筑其他监理华润享建筑男三合膝一管抛理模毒式宁波爱公司监理华润扶建筑部分拴代甲副方、灿监理颗的职声能利用声卓越巨综合长体承若包商俊的经禁验，延提高扩项目绳管理尖的能悟力和逼效率一家论人心喝态，盛协同沫创造和价值对成甲本控化制有捉利五、命项目惹管理虚中的里反思反思至二：PM姐C模式威（总笛承包聋＋代将甲方按＋监守理）二、遮总包饭管理历措施431、组宁织架攀构调牌整目前予共54人工程腿概况44余姚托五涝彩城PM漠C的好律与不愧好的册地方：不足：1、监袖理职锻能因勤人员该的缺摧位，堡由质艇量部拣的人践员代泥替监壁理部钞的人藏员。2、代港甲方机的职扛能因压项目烛经理约人员梅的缺调位和遮更换灵，作遮用很才微弱草。亮点挂：1、项昨目管仙理的筛后期炮，PM肺C模式授得到盘加强抽：李登间超总正经理地带队芽参与箭项目柔管理管理揭团队称人员辽加到50人2、精佳装修脖的PM转C模式贝执行琴的很单好3、根劣据工作程的趁需要钱成立宴多个揉小分越队，铸对突呆击抢泊工起洗到很痒好的质作用忠，拆卵墙小寒分队念，TC小分旋队，驱消防屑配合闯小分圆队，绿垃圾腥清运延小分浙队。五、栗项目恶管理喝过程惠中的透反思反思倡三、竖招标党模式问题阿：幕墙热的分失判外墙深保温支的分速判屋面貌防水狗的施垫工防火袄门的环供应外墙巨涂料开利糊空调汪的供阀货和万现场舰服务五、疤项目排管理歼过程右中的哑反思反思炸四：镜运营呆条件垂的前危置介珍入问题芦：1、柿车库刚的进蛇出问渴题2、墓PO滩S-面MS菠机房砌设置3、宣背景灿音乐4、偶运营炊管理扭用房5、成立府大区蛙运营母管理秆部：戒1、首运营苍管理艘，2蜡、前煮置介待入五、搭项目农管理为过程兄中的椒反思反思今五：伤项目街组织继架构问题筋：1、租债户的枪交场尸和接撒场时怨间延陆后，刮项目肥上承痰诺的刃时间证无法杨兑现喊，TC对项桥目意裂见很弯大2、应喝急问耀题处欣理上割不够案及时姓，不群如漏阵水、乌垃圾哨清运递等，驳租户膛意见乒很大3、机括电的吵单项刮成本源超标押（电估缆、得三箱戚），默重要糟材料书供应但不及钥时。4、现猛场和遭安全挠文明能和质条量管翠理落赏实不羞到位5、抓部购物筋中心删和开胸业，偏忽视悦了商异业街低和SO厌HO的管鉴理原因:项目刮不人君手不怨够，公管理碌跟不概上。综合宵体项购目与绣住宅割项目煌有很圈大不帽同，慈综合救体项母目结姻构封驻顶以驼后，卷机电锁安装属、工气区装椅修、宵租户仰交场向、租胆户装葬修、赛幕墙嘉、景刺观等棉大量采工序尽深度弟穿插宅进行盗，协狐调量障很大违，管泉理难押度很胸大，貌一个难土建反工程捞师既恢要管剑主体孩结构与又要械管主醒力店级交场隐，还衰要管底渗漏漠处理靠、还默要协竹调装样修偏鹿差，鼻管的绒工作算太多居，很匙难管怜的细僚、管牌的好五、弊项目速管理除过程碌中的晌反思项目疤总经丑理项目矿经理项目副经慕理住宅1人商业1人专业伪条线向由大已区和京城市调直接俯管理项目匹总承区担平养行协溪调职享能运营总经鸽理运营霉总承米担平璃行协垃调职并能助理经理商业1人土建工程紫师住宅2人商业2人机电工程秆师住宅1人商业额（水旧暖1人）商业拐（强巾弱电1人）精装石修工诵程师1人商业住宅梯兼景观工程像师1人商业住宅蚕兼行政文员1人商业住宅声兼配套工程麦师1人商业住住宅胸兼）合约工程哨师1人商业秃住宅惩兼）室内设计巧师1人TC协调活人员8人配套经理合约经理设计经理TC经理长期驻场短期驻场专业助条线侄由大搅区和集城市兰直接郑管理反思予五：谈项目姿组织如架构项目劣总经面理项目搞经理（住伍宅团跨队）项目告经理（商演业团慌队）土建工程洽师（5万方朋配1人）技术副经透理TC协调副经爬理现场即管理雷副经乓理行政箩文员1人机电工程穴师强弱前电1人水暖1人精装工程储师1人景观工程非师1人技术工程昆师1人TC协调工程绍师1人土建工程辞师主力贞店1人主体2人幕墙1人地下兰室及设备连房1人精装挖修工匙程师2人机电工程施师强电1人弱电1人给排畅水1人空调壶通气1人景观工程刻师1人行政文员1人配套经理合约扶经理设计返经理配套工程秃师1-远2人住宅甘商业问兼合约殃工程耽师2人（机德电合页约很馆重要愤）TC经理建筑惨师（住宇宅）建筑锻师（商抵业）设计粮师（室绒内）TC协调赛人员8-列10人项目总承担平行协调职能运营总经影理专业愈条线栏由大还区和城平市直擦接管杏理运营总承担平行协调职能长期驻场短期赏驻场专业筑条线裹由大庸区和城觉市直矩接管胞理五、混项目趋管理中过程吐中的雾反思反思矿五：芦项目馅组织却架构五、稼项目绸管理抗过程爪中的易反思反思之二：PM巡寿C模式昂（总浮承包鸭＋代秆甲方络＋监鞠理）五、雄项目臂管理莫过程翼中的间反思反思犹六：绞工期拼节点夹的标旅准化2、余载姚项羊目的尸节点翁计划妹是套委用万衬达的粮节点魂计划横编制鸡的，技万达欧是31恶8个节畜点余天姚五惨彩城但是34端7个节辰点，萝但是34施7个节极点的末计划谊在实兼施过阁程中鸟离散蚀度和劈燕偏离挂度很锯大，征计划衬本身袖已经鞋失去阁了对片项目劲的指宰导意例义。3、华扒润的腾综合拆体与依万达品的综宣合体赖从产瓦品建悼造标等准，挥项目馋组织烦架构桂标准坡化程剑度等碗方面沙差异并很大。1、总胆部和篮大区控分别饮都发返布了晌商业育项目召的标伞准工肢期，摄总部摸是36个月茎，大够区是41邮.5个月防，但批是没枕有发瞧布标眼准节楼点五、禽项目敬管理石过程摇中的伤反思反思疫七：冈对TC人员够的工侨程经驼验提希供支压持TC楼专业摘在配屈合招右商条颗件谈桑判或斤者配日合设逐计的哥工程涨条件另出图林还是终配合领现场布交场剖、接始场或请者后敬期的粪租户园装修普协调呼等，习每个具环节悄都会煎用到喉工程记经验咬，T欠C团降队比弓较年菌轻，倚工程劲经验陆比较独欠缺栗，曾丘经设怨想在狼TC闪内部叉设一烧个技肌术负妙责人军，专别职解词决T扎C内鞭部的坐工程滋经验倦问题兄，但未是没斗有合振适的叉人选同。在余膊姚的舍实际茅实施殖过程般中，去TC摆的工旺程经贞验是桃借助悔设计双部的妄机电疤力量艳和借贺助现谨场工律程师唉的支畏持来齿解决鹊的建议赢：在念大区右的工腥程管徐理部韵设一动个专讨职的糟技术报岗融象入T婶C团齐队中哀，解给决T脚C的伶技术待问题屯。五、令项目曾管理亩过程妥中的榴反思反思并八：协财务镇指标拌的实口现

拿地版D3版（2013年1月）D4版（2014年预算版-全售）

销售总收入182,521179,872176,693可售物业的IRR285%243%136.48%可售物业的税后利润率23.43%22.82%24.23%整个项目的IRR

11.90%9.37%总成本159,980194,502181,626住宅及可售商铺税后利润42,75941,05142,820持有商业总成本61,12391,92877,935销售收入的10%

18,25217,98717,669超额利润24,50723,06325,151抵扣后的持有成本36,61668,86552,784平均EBITDA(15年平均)5,6125,3855,385抵扣后的EBITDA回报率15.33%7.82%10.20%运营口径EBITDA回报率9.18%5.86%6.91%五、雅项目县管理天过程铃中的劫反思开业免运营肃以后窜租金疮收益给测算

2014年2015年2016年2017年2018年2019年拿地版购物中心收入606764466825767679878391购物中心支出299930333372396640114062EBITDA306834143453371039764330MAGIN率50.57%52.96%50.60%48.33%49.78%51.60%D3购物中心收入140146644853607955646460616748266475856767996496车位收入

374400561600748800748800748800酒店租金收入

426535511842537434564306592521推广费收入

管理费收入

合计140146644933701456719902629610606607167369337817EBITDAMARGIN商场按65%，其他按90%

EBITDA

318854113667563940762556.91427669894487164215年（15-29）平均53848579

反思廊八：宗财务缝指标密和租凶金实掉现

201420152016购物中心租金(万元)16325106

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