南京房地产住宅项目项目建议书

XX项目建议第一章序写在前面策略，激发需求的工作。如何通过观点的导入去激发消费者的需求是我们之所长。第一章探索第一节我们在哪里？我们处在新尧新城地理属性的——核心位置关于新尧新城新尧新城属于大城北的概念，原有经济、配套基础较好，当地居民多，购买力有支撑和保障。随着改造和升级换代，原有开发量小，需求尚未释放，潜在购买力大关于新尧新城的思考未来地铁7、8号线经过新尧新城，其中8号地铁延长线过江，直达六合机场地铁未通前远离主城，目前靠区域内13条公交线通往市区，较为便利新尧新城连接仙林、迈皋桥两大密集居住区，即将成为继过渡居住区为主流生活圈周边产业支撑有限，住宅需求力量不足，区域产品类型单一、竞争能力偏弱，未来土地存量大，市场竞争不确定性强第二节我们的战场我们处在新尧新城市场属性的——任重道远截止兄到4月08日为裁止，齿南京龄地区啦在售丝式住宅雅项目班共26更1个。近一辰个月伤内，糊共有4个项目向的销机售价派格出反现上来涨，4个项目楼的销磨售价企格出雄现下可跌，榨另有25严3个项销目的薄销售会价格箩与之连前持纵平。所有竟在售勺住宅守项目网的销榴售均素价为14透23各4元/平方膨米，近兔半年寻来持平。南京筹市房杰价走聚势栖霞忙区房拌价走壳势截止票到今典年3月低母，南陡京栖漂霞区狗区在向售住喂宅项绕目平鼓均价址格为12历19歌0元/平方。楼盘名称本月均价上月均价历史最高价历史最低价上城名苑12000120001200012000复地新都国际17500175001750017000银河湾卓苑90009000200007898金域中央广场14000140001500013000苏宁环球朝阳山待定未定00新城金郡11000110001250011000天正桃源30000300003000023000金地明悦待定未定00上城风景90009000110009000世茂外滩新城30000300003000011000项目堤周边墙楼盘显房价茎走势指标停对比型，项趣目周娃边市像场价谋格升败幅不骡大，乱整体眉低迷项目名称银河湾卓苑盈嘉香榴湾静港花谷金地明悦新城金郡紫金北郡建筑面积5.4万10万1万20万13万3万容积限高密度绿地1.124米30%30%1.950米25%40%1.324米30%30%2.4520米30%35%2.260米20%30%1.26020%30%物业类型花园洋房叠加别墅小高层、高层洋房高层高层多层楼面地价392530902529387543102803项目抖周边北楼盘临产品双一览什表指标序对比柄，项盟目周歇边产剃品线横单一猪，同鹊质产企品竞悄争明傻显本案新尧驳新城“造城”规划居住冻覆盖27疫7公顷住宅唐开发毒面积山可达40救0万平墓米未来寺板块责土地售存量搅巨大新尧吉新城悬规划互有27郊6.逢83万平嗽米的萝住宅口用地客，占松到整蛇个新弟城规断划用刘地的40劣%以上预。根洋据南葱京市犁土地芽储备参中心聋的出卸让计序划，侄尧化凶门地钓区后丙期将终还有屈大量耽的住新宅土况地供溜应，已像后旁期陆请续将划出让闹解放葱村地剂块和撒新尧榆新城5、6地块逗等都映是以研住宅浊用地滴为主饿的地曲块；年已公址布上啄市地拨块约66万平版米新尧致新城“造城”，可用开发蓝面积糟达40受0万项目杨区域妹土地统市场截至饱今日影，南常京总兄体住斩宅可英售套厚数为34折98霞7套如以歇月均面销售侨量来喜计算民，现加阶段结去化杯最快可的板糕块为吴下关商，其乒次为怪浦口炒和雨耀花而去诊化速朝度较堵慢的供为城壮中、烟江宁熔板块坚，由己于上妻市量拜较大重，在括无新尤增量部情况惹下须浪消化抖周期晓超过门一年聋。栖霞却板块状由于仙上市社量较划大，求去化签较为钟缓慢烛，为恭日后悠销售树增加野难度南京补住宅螺可售边量分疼析整体咏市场右低迷销售勾策略差转向练“以饮价换徒市”市场开进入品牌惭之争塑、品保质之国争板块询供大言于求体，价甲格升蛮幅不译明显板块拉存量六大，销骄售速麦度一已般，愿后期拼销售库压力沉较大关于叶项目超市场乐的思把考所以赵就目字前市随场而刷言我抢们如痕何能战脱颖祖而出若？独彼树一侍帜！第三鲁节斑我费们的“份量”“高度津精准傲提炼交项目煮价值料，并今发现东问题动”——项目纸资本核心孩竞争毕力写众真用时剩间赚堪空间→核心快区域唉，未绸来发溉展潜薪力巨葡大用心态赚梢姿态→刚需研量身蜻定制匠，入乌住品是质楼撇盘用理勿性赚感性淘→大间丘距楼稍距、无不变愚质环尸境用价格垃赚价幕值→通膨渠之后寸，高而不贵的定价用眼界光赚前景朋→未来蛾三条体地铁为交汇地段扇，绝版膛优势我们戒核心桃竞争排力所醉要面貌临四庄大问集题1.对区初域同长质楼浆盘是刊取一脏种迎加合、亏绕道冈、还容是抗崭击的马态度过？2.在什拣么情信况下召可以厅让我所们项咳目生剖活更月有价左值？3.在什鬼么情决况下匹可以今让“刚需晶楼盘”变得子比“高配折置楼胡盘”更有险价值弃？4.在什忆么情炊况下己可以争让自创己和蝇竞争案对手麦旗帜堆鲜明斩地区朱分？谁都芦不想拾说因掠为价蚊格便触宜而秀入住往一个奶配套商发展朽相对指滞后俱的片顺区；虽然围事实拥上可臣能是盛的；但。胖如果吴加点寇生活检气息根；加精点文贴化优美雅；争加点腾现代肌品味蠢；事情植应该行会有寨所不终同……第四晋节阳我铸们的“上帝”迎合外“上讲帝”酬，“脱上帝桥”才混会罩途着你——客群工分析我们惜的唯乱一战侍场就岁是消异费者等的内岸心，雕了解录我们界战场正的地会形，脑哪些烂高地谷已被劝其他竿的品稿牌占沾领，音哪些乞高地迎虽然畏有利贿但凭甜我们脉的实污力占泄领不短了，乳有些帐平地亮我们放可以典很容脊易占代领但吩对我胡们没日利，粉我认粥为策紧略的凤重心娱就在旗于用吊什么际样手吴法以筑我们乓的产妹品作僻为军脑队去更攻占之消费胃者心葡中的绿某个春有利接的高脆地。客户技主力齿区域忘：尧化罢门机会饶客户悉区域揉：仙林息迈皋爪桥脆邻近税乡镇边缘输客群犁区域泥：主城宇其他牢区域客户主力机会客户边缘客群客群动来源啦区域屈分析清晰斑界定雅并巧兵妙地位拍对扭了目圣标人壳群的慕马屁灵，才简能成维功分类典型客户置业动机客户级别

客户特征尧化门板块普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小，就近置业，区域化私营业主自住或投资中、高端对价格关注度小，希望能有较优良的居住环境配套及未来学样等设施需求较高大城北区域拆迁户自住或投资中低端不愿住安置房，而希望住商品房对价格敏感，区域化特征明显换房、改善居住环境自住中端为子女、老人购置新房看重生活配套区域就近置业仙林板块教师等泛公务员自住或投资中、高端收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育软件园等企业中高层管理人员自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型产品看重物业品质和社区环境，注重品牌主城其他区域新南京人自住中低端为落户而在南京遍看重仙林人文环境和良好学区二次或多次置业，以类别墅舒适型产品为主客户全主力阻区域-尧化圆门客渡群构渴成原住民

原住民第二代生意人开发裹园客佛群私企舞业主什中羊大企销业中仆高管盯企振业白猫领/基层留技术四人员客户吊主力爱区域-尧化岁门客冤群分践析客户类型客户特征经济实力客户量置业选择产品推荐原住民老一代有较强的地缘情结，对新尧抗性小；为子女置业可能选择高性价品质好商品房较强尧化门地区常住人口8万。新尧新城4万人左右普通公寓舒适居家户型/大平层第二代希望走出新尧，对新事物接受度较高，但为了父母可能就近置业，追求社区环境家庭实力较强中高档公寓实用型三房外地生意人方便照看生意，倾向就近置业，关注物管、生活配套，居住舒适度较强外来生意人80%都有定居南京的打算，其中买房是首选附近中高档物业实用型三房企业人员企业白领对新尧印象原始，经济实力有限，追求性价比，舒适度一般当前新港园内规模企业约有44家，整体员工数在3万以上，其中中层占10%-15%，约4000人左右，高管占2%，约600人城中公寓实用型两房、三房中层管理根本升级居住环境，以居住环境、社区环境为优先考虑条件，讲究身份匹配较强高端楼盘舒适性居家产品/大平层高层管理/私企业主强客群鸟需求锅总结关键腐词环境劲舒谁适度江生者态希品质客群衣需求怖总结如右胜图所渣示，正随着组新尧射新城饰周边录产业挂链的李快速套发展刃，随烧之带搭来的辅污染幕日益郊严重杯，区厚域内尚污染叨较重搬的概铅念已维经在烛根深弃蒂固俯，客欲群对拍居住织环境酬生态浇化的沫渴望蚕，现荒已如雁同荒照漠中帆寻绿肌洲一棉般强嫂烈。客群遥所需赔求=品质汁和绿唇色生争活环哑境同样挥的地颂段，停价格开超值同样有的住寸宅，具品质嫌更优放远耽视野历，是续环保稻公园嗽里的占家更是弓绿氧荐鲜境载萦绕垂的家是别扶人加算价买抱景观取一线而我艳们选耽择免设费送轿千吨建鲜氧换个自观点拾，这爆才是蓄生活锣的价酬值客群云需求片总结开始仪给项概目定捕位……第二挤章贞出路第一抚节干定鲜位定位谦的引船导性秃和领候导力我们贸要建立喉并传苏播一致种前所昼未有的楼尸盘形佩象。1、用厚新观碰念引塞导市轮场2、用牌生活涂情境瞎吸引附市场3、用钻先驱莲地位付聚焦订市场一个恶迷人守而有狠效的记差异岛化产替品概屋念：“富季氧公案园式股生活表理想饭家”我们烧就是葛：公话园式包富氧蒜生活驰。我已们不坏是炒墨作，劳不是倘豪宅秒，我菌们是载绿色翅理想光家。挤南京简第一茧个。系阐释咏一种忍全新敲的绿窝色、闸优雅浩、悠井闲、藏迷人效的生曾活方赚式。全城罪首创富氧灯公园巡寿式生直活理怠想家寺园[产品勺属性鼻定位迅语]有了已项目内的属宗性定棕位；开始喊传播斗概念动的发屠想……第二京节胆传环播案名中央您公园区域敌核心指地段+公园侍式理团想生献活中央舱公园吨是公恭园吗暗？中央拔公园尚在哪伙里？我住量中央趣公园丙里！传播牢策略20宿12效.6广告梦第一黄波1：中央炕公园择即将沿登陆街石城（电埋话，阿不告裁知产倡品信擦息—留悬坟念）（临恨时接然待中谋心包锄装）（案以场；郑精神写堡垒渴）（礼诵品设扶计制民作）新闻忙两篇线：1.中央鬼公园牧，强性势登糊陆石最城。2.中央烂公园住，原汽来不排是公筑园。20股12笑.7广告移第一饰波2：最美担的风挨景不择在远惨处，享而只馒在回劳家的绳路上恋。Ne励w话to搁wn潜,是你追生活轻的所也向1.广告班（户仔外+形象失）2.新闻笨两篇布：最美北的风部景不匠在远役处，秃而只剩在回租家的很路上我在惊风景通如画填的回变家路洗上。3.公关佳：筹晴备开软工典炸礼；20定12李.8广告云第一旋波3：回到津起点忌，回坝到香猎巴拉广告挣（户迟外+形象抓）推僻整盘贝：中随央公对园，割在新身尧城旋中—（点秆明项啊目位孩置）新闻野报道稻：1）回展到起劝点，记回到司香巴尼拉。2）我叉家住帖在公秩园里内容严：样坛板房+现场栏售楼俘处同宅时搭庸建/（中凉央公幻玉园形夕象树政立，锤产品盘进入炕潜伏森期）售楼金处模炉型20值12牵.9广告搂第二煤波1：只有在新尧奋，只愈有中找央公清园第二对轮广团告式扶软文厌→象床征性岩做软傍性新屠闻→疏其他州广告趋渠道施铺开故事尾性报呆广酝撤酿上裳市—（针着对刚丈需户刺型，傻集中袍爆发枯）20逼12姻.1漏0广告检第二央波2：城市孤与中技央公杯园，仍百年花一遇第二淡轮广甘告式瘦软文染→象顽征性保做软低性新世闻→示其他缸广告展渠道敢铺开国庆搬节：消节日跳宣传矩造势开盘惜前蓄垃水最枣后强宜势广否告轰是炸20铃12国.1臂1广告送第三真波：中央久公园趴，盛烛世开地园第三穿轮广案告式彼软文完→象寨征性吨做软辉性新吐闻→任其他值广告森渠道酷铺开开盘辽：活国动营脆销第三遥节夹营散销营销顶阶段展划分京：（项战目总详分为2期开魄发，薪一期悉开发彻北5栋）一期矩营销俭周期干：蓄水亡期20司12陷.6—20油12贤.1阅0强销踪蝶期20斩12法.1桐1—20科13裁.3续销热期20蚁13经.4—20锡13夹.8保温臭期20葛13予.9—20梦13究.1通0预计膝项目核一期