丽江旅游地产项目整体定位及发展战略图文

丽江玉龙瑞峰生态文体园项目

整体定位及发展战略（终稿）梦想之路已然展开

———文化之旅世界丽江谨呈：丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司SZ[2010]A-755-GW-100402-048报告终稿补充内容报告逻辑梳理1纳西文化精髓挖掘2启动区商业细化32报告逻辑梳理1旅游热点城市，具有强势景观资源的大规模旅游地产项目优势Strength项目SWOT分析位于大香格里拉中心城市丽江，城市知名度高交通条件优越拥有玉龙雪山强势景观资源拥有驼峰航线历史文化资源地块面积大，容积率低，可塑性强丽江旅游产品单一抑制高端客源市场，尤其是度假休闲市场的形成未来度假休闲市场产品同质化严重，尤其是高尔夫、五星级酒店供应较大项目周边山体生态脆弱，破坏严重威胁Threat机会Opportunities劣势Weaknesses区域认知度较低，属于陌生区域市政基础配套设施缺失风力较大，影响球场及建筑设计地质条件差，尤其是水资源匮乏旅游地产巨大的发展机遇大香格里拉旅游区纳入国家发展规划丽江市旅游产品及市场需要升级换代丽江市土地资源匮乏和项目所在区域规划性质导致项目的稀缺性项目属性4如何挖掘客户，了解客户特征及需求特点就成为项目成功关键？？房地产项目的核心就是——客户问题？客户是谁?客户特征?客户需求?客户1235客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造客户是谁？客户特征？客户需求？客户定位产品定位项目核心吸引力1236丽江人口结构：古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内外游客为日常消费人群本地居民投资者和经营者国内旅客人群分类：常住人口和旅游人口常住人口：纳西本地居民和古城商人旅游人口：国内旅客和国外旅客投资者和经营者——国内中产阶级或港澳台人，多数有海外经历，有知识有品位，经济实力比较雄厚，属于智富阶层古城正在经营的商业共有约2,000间商铺在束河投资200万元以上的客户达20个，100万元以上的34个，多数来源于香港、台湾、广东和上海等地纳西本地居民——崇尚自然、鄙夷机巧；崇尚悠闲，鄙视匆忙；崇尚文化，轻视钱财国内旅客——2009年，国内游客达705.55万人，以广东、四川、北京、上海、天津等地客源为主，团队占40%；散客占60%，散客以城市白领、小资和艺术人士为主国外旅客——2009年，国外游客达52.59万人，以新马泰客源为主，占33%。人口矩阵国外旅客Q1客户是谁7本地纳西人收入水平较低，多数依靠宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足丽江市古城区2009年城镇居民人均可支配收入达到14456.97元，古城区城镇居民人均消费性支出8316.25元本地居民访谈记录一尚品国际置业顾问顾小姐：本地客户多数喜欢90～120平的小复式公寓。当地人承受价格为3000元/平米左右。——柏龙水榭项目负责人丽江本地客户对单价较为敏感。——和合苑置业顾问

本地人及周边市县以购买城市住宅（公寓、小高层等）为主外省游客以购买高档、低密度物业形式为主数据来源：丽江统计局网站数据来源：市场调查8在丽江的外来商户购买能力强，具有较强的购买欲望，同时对房地产产品具有较深理解外来商户有置业需求他们在丽江长期定居，有第一居所及投资，实现个人资产保值增值的多重需要他们中大部分人是富庶财富和高尚精神的真正双重拥有者；他们讲究生活的品位，很多有国外生活经验，知识面广、见识多；不同于一般的暴发户，他们真正懂得欣赏丽江的自然及人文价值真正懂得欣赏丽江的价值外来商户主要来源台湾、香港、广东、华东等地

外来商户存在购房需求、具有购买能力、对房地产具有较高要求及理解，因此从目前来看这部分需求在丽江仍然无法释放9在售煎楼盘泥数据举显示青，度盆假投贸资客不户是蜂丽江户高端弓度假旬物业烧的主笋要消斯费群妖体……投资棍者大难多为尼沿海猾地区扔的人任，来骗丽江轻旅游匹后喜兔欢上呼这个膀地方温，买辆房子辅投资铸加上乡丰自己网旅游同度假享使用竹。本叉地客疑户也浪比较峡多，宇但外邮地人根占到移大约恳60华%，……——鼎业销售邪经理拌潘鼻小姐……主要师为商刻人，均也有餐部分焰高官区，大传多来废自于和台湾绿、香爱港、仰广州罗、深都圳，业占到尤30宝-4静0%手。……有艺童术家若在古冠城GO肝LF买房刚子，趣如钢养琴家赵胤范胤，有固国外披生活瞧背景善，看展中的宝仍然酒是丽踩江的东大环绕境，曲对房专子的逝硬件伴要求尝不是边特别皇的高……——古城和高尔赖夫销迎售代咽表李亦娟度假豪投资征客10度假常投资刚客户父购买哥主体贺分为雁两类饶，以婆个人舒购买镇为主兴，是厌项目鸣核心损客户企业轰名义个人否名义以企尚业名硬义购币买实贿现招森待生圾意伙与伴、馆组织斤公司赢内部写小型途会议愿或供踏自己神度假怎等功徐能，浩但最近根本班的目护的仍抄是满球足度两假需注求企业成客户由对保竿洁、顽商务瞧服务飘及会蛾议设远施等卵有较卸高要担求，晃这些冷功能腐通常缠需要锅由酒汪店来希承担转，故汉企业张客户色不是戏本项受目的居核心该客户以高遇端富慢有人汇群为伐主的妇个人迹度假有投资尚客户症拥有祖客观慕的个努人财糊富，编且这单部分默人群嫂数量捐可观购房盏的驱晴动力肆是多段元化霜的，瓦度假恨休闲感、投盆资、胸招待飘朋友/生意地伙伴辆等等他们滴中的薄大多秒数人越有品钩位、妻有见歇识，肾真正炉懂得格欣赏浴占据庙稀缺相资源六的度礼假别的墅的恐价值度假幼投资医客户会分类本项骨目的核心妇客户本项恼目的重要哪客户11受政瓦策、迷消费避习惯零等因旷素影让响，佳国外画客户跑在丽形江购绕房的雾现象刊并不答多见昌，短耐期内他难以寒成为象主体丽江悲国外跪旅游今人数末增长钥数度爪缓慢凝，在述国外动的客仔户认蚊知和晴知名赌度还毕需进钥一步驳提升国外窑客户老外指一般柱不喜港欢在逮中国哲买房检子，骄中国颈政策菌不太拳稳定前，可弱以考供虑华仔人。——束河放古镇哄客栈严老板短期借内国采外客李户丽幕江置骗业的厕可能耻性较向小但长概期，状国外割客户奴丽江搬置业粱的趋姓势存镇在12找准颂客户耀、掌咱握不挥同阶霜段各扔类客商户对六于项俗目意伯义在器于找击到项辩目市衣场支独撑客户桃是谁只？客户续定位？？？13中短栏期客爆户定草位：以外来指商户、度假都投资碎客为杯核心帅客户排、高尔蹈夫球墓客是重景要客沟户外来遵商户度假挨投资蔬客高尔属夫球耗客云南快省内捉客户成熟彩价值投资勺价值产品网价值项目季情况项目讲价值配套扰不完晌善、笑人气跟不足轻，度且假氛脊围不护浓郁满，知拜名度尤没有熊形成14中长臭期客扫户定佣位：全国虾度假鼠投资享客客户洁特征畜：已完肥成资师本积详累，殖经济风实力置强，镜总价弄承受欠力高席，多面次置辞业；弹追求犯享受卸；年劳龄多卵半40岁以举上置业承敏感驾点：资源席、环版境、闹社区乳整体沿度假规氛围海营造甜和产耀品品迁质体及现高尔尿夫球迟客客户得特征迫：经济羞实力巾强，穿资本育积累烧或已忘完成当，追盐求享气受置业理敏感赤点：球场浆质量趁、会忘籍及记环境嚼、配俱套外来鸣商户客户察特征课：经济茂实力零较强谦，资刃本积缩慧累及裕事业泊上升评过程辣中，部多虚泪拟资袋本，稍如股愧票、系证券质等；宴非首孩次置派业；佛关注啊生活桐品质发；年美龄跨软度较游大置业掠敏感颤点：环境粪、度办假氛演围营摔造、规户型封设计谁的舒勇适度云南身省内杂客户客户假特征桶：经济妨实力稠较强霸，资案本积救累及鹿事业隐上升凤过程钳中，芒非首封次置额业；方关注坐生活抚品质历；置业赠敏感朵点：环境简、度母假氛考围营塑造、腥户型变设计仰的舒倒适度劳、控始制面砌积国外遍客户客户每特征再：经济穴实力牙较强求，关陪注生劳活品姜质，送追求唤享受置业炒敏感砌点：喜欢俩丽江税的环瞧境，著同时叶关注太社区药品质议，配秧套功御能等成熟派价值投资粱价值产品茎价值项目坡情况项目界价值配套饱完善柜、人分气聚图集，宏度假劈燕氛围匆浓郁钢，知献名度搅形成慕，产峰品逐扮渐创床新15客户澡演变缓过程给：客口户结邮构将追以全仅国度腾假客价户为纹核心崖，并限向多粒元化乐、高途质量吐逐步论演变全国右度假尚客户云南栏省内略客户本地趋经营喝客户客户演数量初期中期后期依托察丽江扭城市算资源均，拓季展能爷知名血度项目射市场绞认知伶度低项目户资源袍价值捆、投腥资前价景、能现实化配套宝及规瓦划、宫性价尽比是蒸主要鸽卖点以高花尔夫硬球客沙，本刑地经兼营商真户及屿度假芦投资锤客户都为主崖，其浇次是奔云南稍周边扛客户区域得成熟胜度提错升环境饺和产阻品引乘起市乎场关窜注市场占口碑终逐步打建立配套虽逐渐彼完善全国荒度假拘客户政比例越迅速暖增长浪，本近地经护营商巷户比旷例开利始下催降，遭云南胀省内界客户刊开始火增长区域夺知名许度提业高项目挂成熟滤，各谣项价必值体蜜现知名笑度提妹高，乱并形宅成良幻玉好的甜口碑兴效应全国狗客户湾为主站，本额地客置户比瞒例逐秃渐下霸降，高尔米夫球撇客16通过泰上述嘱分析畏，本胳项目伞目标偏客户胞分为俯以下4类Q2客户效特征客户宣分类国内稼度假奖客户高尔弦夫球摩客外地祝经营触商户国外背客户17国内揉度假墨投资砌客：王虽然鸽财富虑层级沿较高浆，但删总体盒而言绘仍然盗关注善面积江控制再且对剥产品提品质肢较为佳注重高端盲客户寄案例蒸：刘先责生：40信-4惭5岁，体外贸朗企业毕高管繁，来侮自珠写三角锋，受牙教育病程度愤较高活，四徐口之医家，竖在老掩家已效有多朴套房格产。置业在需求：来丽置江是秆为了口享受窝这边辫适宜箭的气舟候和若特有还的人屡文生厌活氛蜘围，枪因为垒是来燃休闲像度假情，所颜以社忆区配至套需沃要有庸度假洁氛围朱，住袋宅产朝品院军落式充的总价瓦范围咐：20仇0万左亩右认删为较疮为适脊合高端墙客户担案例警：吴老妹板：35肌-4炼0岁，贱从事侄建材烈行业饰，受井教育遮程度示较低雾，但饱是人桶很精俗明，王投资腿意识雀很强学。置业乌需求：关注熊资源朽占有田情况网，个漆人喜路欢古揭城高东尔夫违资源崖，但静同时勾也关饿注社死区配车套，恰度假雪氛围啄感的付营造恭也是肝考虑乒的重孙要因续素。总价拍范围洋：20匹0万左冒右的虾较为踢合适省外朵、国港外喜披欢丽蓝江的视来这倡边买颜房子谋。一彼般在冷四十禾岁以揪上的扁，认础为丽冲江气世候好谜、没陕有工感厂，忙且生躲活节故奏非智常的北慢，放在这种里养嘴老非礼常合续适。——束河印古镇测小客堵栈老杀板目标行客户1养老之兼大倾家庭旱度假责型小家泰庭型冠、中渡短期线度假中长射期度组假生活肠特征崭：40魄-5府0岁之梳间，呜公司净高管抄或公片务员贝，家性庭结勇构成护熟，他有较决高品变位置业贡偏好惕：经济匆型低谱密度置业竖敏感学点：环境英、产蒙品、跌总价魔、配粉套服豆务生活镰特征粒：30晴-4情0岁之派间、善财富百累积扭阶段絮、三球口之浩家、丧理性施置业置业进偏好川：经济突型，揭或小腿面积兔三房进或两谱房公卧寓产向品置业按敏感苹点：环境敢、产匪品、芳总价枣、配馒套服居务生活灯特征镇：30营-5卷0岁之素间、芝有一兔定积忧蓄、葡追求先事业涂之外合的生因活享医受，摄有摆收脱工阴作生滩活的梁意愿置业鲁偏好先：经济湿型低常密度置业驱敏感络点：环境东、产绢品、姓总价孟、配采套服恭务18高尔切夫球帮客：赚关注炮球场桂质量师、会解籍、晶配套脆及整牌体的剧环境炊，需笋求面意积以学经济台型为珠主生活喉特征年龄巷：35缴—5门0多岁家庭奶结构志：生禾意人昼三口间或四钞口之争家，锯小孩箱读大部学或厕即将既成家他们滔关注众家庭化，注合意生奏活品猫质，殊经常色往返射于不大同球阔场间廊，与些生意堡伙伴旅及朋侄友切办磋球袍技他们请购买催高尔林夫物择业打笋球需典要、纷资产糟的保程值及励增值逐，因顺此，矩他们思关注地稀缺晓资源旦的占赢有以乒及球习场整朴体素乏质球场话质量产品惑形式环境/产品秒品质球场强质量葬的好腹坏直咏接关狮系该辅类客草户购汪买决降心，伤因此恰做好景球场东是基尾础一般挨考虑册购买坟公寓拦或小沟独栋尝别墅律，尽醋情的扇享受清打球检的乐靠趣和狂身份极感关注晋社区廉整体俗环境鲜及氛矿围，伟对于盛产品代品质叨有一砖定要养求，绩同时寸注重乎配套描功能萝的完欠整性置业白关注同点高尔价夫球副客需腐求主禁要特展征：客户吼特征川：35贡-4间5岁，毕私营功业主倚或企脆业高枯管等演，热轨爱高领尔夫季运动架，在祖不同娇球场词均有予购买亭物业仅，但掀面积鼓相对床较小竿，用好于打闲球休乔息。置业浩需求：关注刊球场际综合释素质将，球工场特寄点，慨会籍思管理禽及配矮套服羞务成燃为他耀们关垂注的田主要律问题需求泻面积奴：一般攀较小估，60意-7贯0平米高左右属的公腰寓及谨别墅替产品鬼为主总价国：根据恐球场蚀质量床，会油籍情我况，麻总价远浮动勺范围扰较大代，完适全依香托于验球场高尔书夫球摸客案神例：刘老谅板：35箩-4耀0岁，话生意熊人，喝受教造育程勒度一妹般，瞒但投芽资意崖识很针强。置业筑需求：由于连只是观作为祝打球挪休息泳，兼解顾投宪资用欣途，节因此脾资金钢的投宝入适炸当控钞制，叔同时叠持有辽多个缸球场育的居握住产鼻品，置业终特点稍：购辫买面也积区乌间依忧据球旱场的此质量即高低耗，呈挤现一妖定的首浮动阔关系目标驴客户219国外诊客户疮：喜垂欢丽夏江的舌城市冠人文摇环境无，关盏注社违区的希文化塘氛围雹及配像套功琴能的咏完整进性老外磁一般酱不喜中欢在喝中国谷买房何子，汉中国军政策凤不太划稳定眯，可蛛以考咽虑华圣人。——束河隐古镇乔客栈侦老板我住利在滇绕西明京珠，毯那边严安全场设施检非常适好，耻服务愿也比亏较好狸。如廊果说讯开发拨别墅秩，只渔要是巡寿做得北比较疼好，焦还是沾有人宗愿意丧买单呀的。爆高档随别墅仔绝对礼是可张以卖哑掉的秆，只靠是要撞定位省纯一飘些。老外绑（华竹人、产夫妻抖双方犹一方茅为中旧国人屡等）倦在滇锈西明键珠买乌房子废的还家比较柳多，20茫0万内飞的价蚕格他辈们还甲是可衣以接胁受的扛。——束河布古镇厚小吧忘黎老哭板短期扛内受微制于鹅产品蓄及配床套功棚能的洒不完醉善，腔国外片客户恋购买京的可任能性愿不大自，但洋从长皮远的铸丽江脏旅游超度假尿市场背的发布展来故看，顾未来临国外育客户好购买深会呈荷现逐道步增步加的哥趋势判：国外萍客户客主要臂需求企特征荐：认可拴丽江丽大环危境，将喜欢晶丽江孤特殊术人文吨及自载然风记光；关注短旅游仪市场木的发案展，党包括远公共惕配套闻的完尤善程尽度；关注谣项目绪内部葵环境挨的营奖造，婚度假叉氛围芦及设煎施齐她全；面积纸要求殊适中沟，满估足全糠家旅关游居驼住需稼求由于坛居住或时间副较短餐，较智为关潮注总傍价，20勾0万以膛内可塘以接毅受目标屡客户320外地耕经营担商户右：存系在中存长期垦居住曾的需蛋求，聚对于撑面积绵需要券较大将，满圾足养械老及绕资产耳保值组需求生活岛特征年龄倡：40岁左猾右他们弄注意从生活赔品质四，喜齐欢丽赢江，筝想慢徐慢地亡将自迎己从棒都市螺繁忙议的生距活中和解脱践出来他们隔置业漂通常镇作为介日常进居住谋，同撞时兼插顾资畅产的屋保值其及增昂值，消较为甜关注倚生活壤的便告利，严及资贝源的劝占有矩情况资源纺占有产品骡形式环境/产品序品质偏好否良好馒的自牺然景载观，泻对于殊绝版景资源疾愿意升支付志更高效的价箱格一般腹考虑泻购买帆独栋拦别墅阁，喜帖欢院室落，屈尽情律享受搂休闲缸时光由于晋有着滔较为才丰富裕的阅横历，容对于饮环境方和产讲品品呀质要旧求较抵高，素关注登区域支功能块完善置业袜关注根点经营愤商户笛案例误：小吧立黎老凳板：35栏-4肿0岁，湿在本怕地长伶期居荷住，腿拥有瞎住房霜，但当高档满消费暗通常稻会到喉大城恋市，煌本地填无法据满足越该类行客户绵需求项。置业寇需求：在丽榨江置壤业主困要考边虑自阅住，吃也有私投资努需求著，对于拣产权归类产携品兴条趣不震大，注重晴社区仔景观穷资源妈占有父，对前于社订区物纱业管诞理要另求较妖高对于猪社区财配套惊要求菜较高注重辨社区祥品味驻和档耽次总价逝要求谋在20挎0万左理右经营叶商户折案例萝：艺人缸经济湖公司狂老板溜：35辉-4唐0岁，睬具有油较强常投资味意识胸，在约漓江央有生沟意。置业裤需求：来丽屠江买路房子观的人牵一般种期望尸最高扮价格钩不会岁超过20蚂0万，饶可以茂把房批子做壤的小支一些奶，控嘉制总奔价。一定分要做辜院落衔。经营交者（馒买房忘做生基意的虑人）枕对房棍子价源格不肤是特庭别敏华感。目标眼客户421目标祸客户捞特征好描述客户类别客户特征置业目的需求产品总价区间置业敏感点外地投资客户已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求享受；年龄多半40岁以上家庭度假/资产保值豪华型低密度/舒适型低密度弹性较大资源、环境、社区整体度假氛围营造和产品品质体现高尔夫球客经济实力强，资本积累或已完成，追求享受家庭度假/资产保值经济型/舒适型别墅总价在150-200万之间球场质量、会籍及环境、配套外来经营户经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，多虚拟资本，如股票、证券等；非首次置业；关注生活品质；年龄跨度较大养老、大家庭中长期家庭度假/资产保值纯养老/投资舒适型/经济型别墅弹性较大通常认为在200万左右较为合适环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度/控制面积、度假氛围营造国外客户经济实力强，关注生活质量、追求生活体验及享受生活度假/投资舒适性别墅200万左右环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度22以客左户特其征为袋基础荐，综编合丽奥江市窄场、否成熟览度假呢物业事市场竿规律设确定堡项目鞋产品杯定位客户卖特征军？产品稍定位丽江更市场野？度假伶物业情规律暗？23项目腹产品外定位积依据写：该定让位是碗基于狼现有耐的市增场情羞况，穗因此东对于昼启动浓区具泳有较验高借年鉴意怪义2丽江富市场振现状1客户泽特征3度假增产品均规律客户勺特征伏：具备法较强冤的经墨济实颈力，带处于站享受嫂生活串的阶锦段，迅关注维度假朱的生肾活质自量及银体验抓感置业们目的亚：中短妻期度示假、扫兼投恐资需求读产品丛：独栋概产品视需求近为主键，喜谱欢院燃落总价洒区间溪：在20邪0万左狭右总摧价置业饶敏感灰点：环境芒、度翅假氛缘瑞围营敲造、丝式户型劣设计父的舒静适度客户药特征认总结24项目羽产品肯定位绣主要耳依据2丽江偿市场血现状1客户袄特征3度假棵产品巩规律楼盘独栋双拼联排叠加悦榕庄384240————古城高尔夫1期120-400——————2期80-120（60%）——————天域阳光320180-281————雪山纳里————200130-160单位窝：平倘米结论1：独士栋占坊据市剥场主惩体，骄客户尽接受纲程度絮高结论2：独皱栋面奖积出氧现缩耀小趋楼势，宽客户风接受戏程度催极高二期专对户船型面兼积进咳行调粮整，搁总价鞭降低痛后，赏客户子接受狗程度真提高传，未壮公开晨销售陕，目货前认爱购已脏经40多套饰。——古城亩高尔砍夫销才售姚锄丽萍独栋醒销售历较快围，双姨拼较贷慢，缸目前摊生育15套均刊为双仅拼——天域朴阳光商销售怖员结论3：双敲拼及盆联排还产品亩作为陪度假杆产品虾存在汤先天显缺陷梁，客姑户认筹可度央低市场领消化建筑泡形式市场勇供给25项目辞产品扑定位额主要战依据10套/月20套/月天域充阳光雪山地纳里28套/月古城还高尔讯夫（一纽奉期）10套/月2-误3套/月联排畜、叠专加独栋独栋吼、联辅排10套/月20套/月古城主高尔施夫（二班期）认购20套/月古城库高尔膜夫（一富期）2-类3套/月2丽江嘱市场视现状1客户驶特征3度假棕产品兼规律面积偏缩小瞧后的针去化炒速度总价30槽020脏010臭0古城爬高尔岭夫（一径期）古城化高尔富夫（二锹期）结论4：独微栋面踩积缩肠小，趣市场庄消化笨提速垫；总南价20馅0万左构右产鸦品客帽户接萌受程胜度高市场焰消化建筑视形式市场著供给26项目孟产品傲定位访主要酷依据2丽江凡市场幼现状1客户防特征3度假稀产品皮规律建筑呼形式酷的临盛摹，捡停留寨建筑夜形式刷上，垒天域敌阳光首用现惭代手陷法+文化酱构件走的形研式处侄理交复叉，议有种双貌和宜神离羽之感样。天域势阳光玉湖酸民居客户松对于践丽江赤现有阔的建侧筑风彼格较束为不瓜满，放认为洁未能盏完全鉴演绎跟纳西杯文化盖的精鱼髓——丽江隐市规后划局每一怎个院反落可番以做虎成不抢同的负风格览，丽昂江的解每一话个院健子都步是具蹲有不治同风闲格的六。——束河睛古镇看客栈粮老板古城昼高尔潜夫结论5：建明筑风蛙格采墓用丽锯江特增有的风院落乡丰建筑恨形式音，并废通过沫挖掘杯表达记出丽谣江特豪有的罗建筑葡文化市场剩消化建筑近形式市场浴供给27由于梳丽江踪蝶度假另市场次不成森熟，状单纯广分析饰丽江勉市场锈无法呀获得消充分颤市场山依据遗，因险此需旺借鉴盟成熟率度假赏区产夏品演极变规起律2丽江服市场盗现状1客户超特征3度假宇产品彼规律使用跳频次使用延方式非度兔假时纠期处料置度假凑物业晴最大州的特婚点在拨于一殿年中分居住办的时耐间很我短室外棕休闲喉的时简间长冲，室墨内娱黄乐的筑时间崭短，徐对配泄套的衬依赖奇远大丑于对并居住躬功能务的依百赖度假胃物业咳的室起内功草能不苗会太馅多，贺不像斧居住友物业快，至逐少要捆两到决三房债，因耳为它阵们最按大的晋区别蚊在于珠一年你中使叙用的旨频率确不高映，所创以面壳积不旬要过滤大，塔否则核浪费伍。度假疮客户卖一般属很少摆呆在夕室内布的，胁喜欢斩在外聋面娱敢乐享对受度声假的连乐趣臭，因戚次对歌配套爱的要韵求大向于居惕住功茎能本损身。——世联钞旅游阵地产佣专家规律1：室摇内空剑间可布以不腔必很突大，烦但一淡定要模有院田落等抬室外秘空间28由于洗丽江神度假颗市场想不成絮熟，恰单纯号分析农丽江岁市场裙无法植获得崭充分食市场作依据吴，因旱此需求借鉴公成熟傅度假勾区产肠品演腰变规派律2丽江皂市场再现状1客户画特征3度假犹产品辱规律使用届频次使用银方式非度情假时挑期处善置1、家悠庭单广位度练假：夫妻摧、情催侣、缘瑞养老仇阶层耗是主携要的尿度假承客群幅，小为面积合的别隙墅是进其会追选择糊的产尘品，振关注除舒适梢度度假维客户委有很罩多都努是夫拣妻和役情侣告，对挽于别笼墅产漫品而干言，阻多数昼会买宏小面肢积的辉别墅童产品——世联男旅游翠地产绒专家2、朋缸友圈窜层度父假：出于娱和朋家友一缩慧块度来假多擦半会吹推介即购买牲隔壁满或相矩邻度县假单娃位或饥酒店林居住纱，对起套房杰有一幻玉定要娘求喜欢馋和朋愉友一丸块度分假，肉打高凳尔夫丝式、谈奶论工司作、情保持睁关系港往来叨，他编们是窜自己身的知钻音和单伙伴陆，有穷着共喜同的屑话题壁和爱锻好，链为了育一块飞度假鄙，会干推介廊朋友剖购买蹲自己纠意向瞒的度捏假物借业，扮或是邮和朋歉友住颤酒店吐，但抢不会孩为了挽偶尔滴与朋桶友度挨假而锄买个数大面趟积的声度假碰物业规律2：家楚庭度残假、聚朋友国圈层冷度假旱的需听求仍某未小翠面积熔别墅逮产品臣为主29由于耳丽江郊度假晃市场负不成仪熟，狠单纯奔分析土丽江盈市场水无法篇获得群充分扯市场僵依据男，因择此需宅借鉴咽成熟传度假键区产虽品演艺变规微律3、商略务接伍待：出于苏生意烫往来戏和客兴户招易待，孙大型峰企业幸或私换企业趟主可作能购首买大脑面积楚别墅菜作为知会所曾，但仓以酒末店接纠待为虫主流狮。2丽江辟市场这现状1客户民特征3度假估产品肾规律使用炕频次使用截方式非度蛋假时音期处买置大企业客户、大私企业主置业目的为接待客户，生意往来或企业内部员工使用而购置，同时也是资产形式典型关键词尊贵，大气，私密，富足的空间，完善的休闲度假功能，置业关注点总价，资源的强度，稀缺性，占有性，舒适，安全，有充足的活动空间，有较为完备的休闲娱乐配套，最好有一些顶级配套，如顶级golf、温泉、游艇等，注重产品细节，尊贵感，较为注重与工作场所地的距离，可达性置业特征承担总价能力较强置业需求产品大面积（400以上），占有强势景观资源，功能完备的独立别墅规律3：企眯业商坝务接珠待面两积在40射0平米惜以上贝，通垫常作王为会逆所及驶酒店勉功能桂使用30非度港假时先期的逼处置——别墅或闲置斯，因涉此不尖能过护大，汪否则艇资产停浪费2丽江听市场悟现状1客户扯特征3度假绞产品梅规律使用臂频次使用间方式非度亮假时魔期处气置别墅客户坊实力浪强，程注重股隐私偏，不漠愿共若享居资所别墅锣闲置——物管畜养护度假术产品区购买弱弹性邪大，降低很投资门槛辆有利纵于促秘成冲甘动购田买挤占殃客户闲置旋资金度假瓦产品惕投资驴转手冬难度狂大升值材空间经大，扭但投泽资回袜收期瓣长123132度假劫产品竭规律课总结一年盒居住孕的时倡间短晃，使巷用频所率低彩，室澡外多舒动多林，对何配套适的要乓求大问于居犁住功女能本上身家庭颤度假拥以夫跨妻、今情侣足为主驶力方衣式，甚偏好忽小别始墅，唐三代史度假驴少，惹朋友则圈层是度假毫推介火购买袄，企细业客洋户往帆往会仪有大司面积号别墅疤需要碌，但庄比例脂不多别墅淹客户玻注重下隐私均，一刊般不薪会将赏居所队共享度假晚产品国是占字据客季户闲井置资揭金的张产品百，由记于非贿必须逢品，接因此控客户贝多半斯因冲任动而耍购买秩，只有丽加上辨价格耕优势企才能跌促使手客户医把犹殃豫变榨为行技动购畜买使用频次度假产品特点使用方式非度假时期的处置在保精持度障假舒湖适感后的前韵提下警，控制差面积是度高假产电品的挑趋势贵和要妈求3233小独傻栋案烂例：海南呜度假泰市场灰小户富型实鼓践，欲收到索很好之的市态场效雪果，锤户型甘设计都通过烛大面妄积的会灰空假间来润提高搁度假闹舒适德度，繁获得便客户音广泛祸认可卧室卫浴客厅厨房露天穴泳池开放意的，夕减少猫面积腊划分虽只持有70平米纵，但语房、救厅、狠卫浴庸、厨蓬房，捧所有困功能害一应杂俱全所有逮功能惕完全崭开放重设置楚，面歼积划冷分少辛，保质证度盐假舒残适性倘；注重县室内粱与室建外的兽连接卧室沫与泳秆池连诊接，挡将外贼部景表观视竖野最役大化敞，增脸强情挠趣性设置间凉亭算体现书热带愤风情染，增扬强度张假氛比围一居MI弹NI别墅却总结面积壳虽小汇，但惰基本还功能枪必须菠齐全大量鼻减少挑功能晒区隔始，提萄高小般户型节的舒穴适性特别糊强调抹室内朝空间题与室温外景扩观的从结合胖，增碧强度良假风悔情，盯为情智侣打旅造一世种浪拢漫、鸽休闲滚、私孙密的时氛围迷你暖独栋啊容易弊营造碑氛围晴，有抱利于粘提升感价值愚，但依对容护积率膀贡献禾较低票，一驳般设宅在较库差位绢置提衣高价酷值或蛋较好尤位置挽进一蛇步实脏现溢丧价33综上犹：项骑目启绸动区驴产品口建筑绸风格缠充分龄融入辣纳西现建筑秘文化喂；户章型采壤取市阁场主衰流，张趋小烈，控咱总价独栋户型面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积占比套数（套）套数比一房80-1001250025%13936%二房120-1502250045%16749%三房240-2601500030%6015%合计50000100%366100%建筑风格充分疤挖掘放纳西史建筑皱文化竖特色童，为妙我项斑目所危用，扩营造崇社区秆浓郁腥的文搬化风淹味2丽江监市场宪现状1客户立特征3度假捆产品乡丰规律4开发满商目抄标快速田回现抹目标刘决定处户型倍要走额市场角主流哨产品蹄，适防当控语制总准价，质将潜智在客虎户需蒸求进叮行充薯分积厅压，惹达到拉快速考销售煌的结苗果。户型强定位产品类型以院笨落、正小独拢栋产放品先快期入间市，词控总贼价，姿提高眨销售锦速度34中国斜旅游文度假昌最成带熟的嘱海南刷、云炊南，福由于掌发展虹阶段坑及依模托的船资源触基础门，形着成明伙显的假引力事差异Q3客户询需求资源投条件海景气候高端糟休闲川配套星级伞酒店高尔歇夫游艇视等客户敲构成老人中高矛端客腔户不同苹核心祖引力不同肯消费遭层级海南云南资源皇条件文化源沉淀自然辆风光气候高端秒休闲鸦配套星级耍酒店高尔刻夫温泉两等客户往构成城市啄中产虽、白央领中高闸层文忠化以财馒富多寄寡为始客户仿明显乔身份丧标签以文条化程并度为释身份踢主要城标注35在丽手江，恢所有小的游盒客都偏在丽宣江寻腔找一积种与损城市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许地取警材火山逃岩尊重灯自然扇、并敏于自痰然和炉谐共足生，庭追求饼人与灾自然状的和往谐和险统一粗放逐的建减筑理复念却谢体现加与自佩然和恶谐共坡生村落姿依山应而建蒸，因锡势就厕形天然机木材65亲近册自然偶是纳垫西人蔑朴实暴的愿俩望——家家露户户捉栽种作花草融树木素、门谎窗多孩雕有柏花鸟种图案纵，营乓造鸟龙语花翅香、狼清晰棉宜人北的庭底院花吉园66围合程布局捷，私浪密与辨开放州的一后步之较遥，瞎隐藏绩着出动则繁碌华、倚入则快私密罢的玄饰机纳西英民居削以面铺阔三慢开间兵为一夹单体万单元累叫“一坊”，以胖一楼宿一底钩二层辱楼为毅主，携以院淘子为记中心拦组成桶内庭岔院二房片一转兆角三房并一照汪壁四房捷五天客井走马疏楼建筑险以庭曲院为报核心独，散及落布另置，迹内开靠放，逢外封置闭的趋开合量空间毒，实吸现内刻外迥边异的闷活动张空间67院落厚作为翻纳西冤人生台活的妨重要扩载体伞，是址纳西怜民族纺精神堤寄托础，心卫灵净咬地即使袖已参愉加工寨作的做纳西栗人，宴本可肾以在佩单位剃里分搂到住光房，扎但他佳还是拆钟情索于自泥己的筑宅院悟。无秃论干国部还鹊是工辱人，寨莫能坦例外嫌。“宅院”成为古纳西弦人生顾命的肾灵都润；成为删纳西姥社会庭生活避的组定成部恒分；降成为川她们相魂牵摊梦绕抹的地蛇方。宅院手是将疤自己危与他旁人隔宗开，轨形成重大社卧会中以家裙长为就中心剪的小街天地，而这欧种精方神诉脆求，交突出征了家欠庭在挖社会很生活漠中的宴份量奔，成蹲为家桥庭精璃神延逝续发戏展的寻净地菌。院落愧是纳西扫民族鸡的精饰神寄择托，泥心灵健的净凤地，同时首也是呈纳西庸民族革传统萌的承喇载，荡纳西刃民族沉的灵忌魂基共因68因此服，自然、私享东空间与心灵庸净地的基触因永速久的速