中国房地产发展简史

中国房地产发展简史1

房地产开发业，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。2房产概述第一部分：房产发展简史3房产发展简述我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。4我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人。形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了三十年的历程。在这30年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？5房产发展简述第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）6房产发展简述第一阶段：房产萌芽期（1991年以前）在1978年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。78第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991年-1997年）房产发展简述1991年到1992年，是中国房地产的爆发期。邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。1993年到1997年，房地产处于一个平稳阶段。9第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）期间谨发生洽的重砍大事得件：19药92年，梅万科弯跨地予域经找营发辉展迅音速，某重点窃开发届东南破沿海营地区逮的房直地产揭和股刷权投注资业证务。19险92年6月16日，猴经对仔外经跟济贸看易部本批准舟，中讲国海科外集来团正猴式成菠立。19酸92年8月20日，焦中国踢海外废发展辰在香牙港联叹合交陈易所搁挂牌汗上市谁，成头为第剪一家班以在仿香港尾业务璃上市秤的中抛资企民业，华获得敢了99倍认辫购，份冻结辫资金75忧8亿港丽元，丽创下岛当时恭的历塘史纪传录。19摄92年9月，阻广州湖保利葵房地娘产开卧发公些司成刃立，减为国嫁家一炎级房改地产缺开发淘资质。19碎92年11月23日，哄恒大卡地产类公司妄所发肌行流雷通A股经环批准仰在深续圳证套券交耀易所扩上市足交易腊，口股票波代码炎：00稠05滤02。19举97年11月6日，塘保利蔑地产腿参加渣广州忧市用且地制持度改痛革首早次用跑地招闲标拍里卖活虚动，穿以87心98万元渡独家府投得吨北京纠南路目地块域。10第二乘阶段拳：房百产爆亭发期棵与平劝稳期历（19谢91年-1移99去7年）第三稿阶段当：房地阴产活蓬跃期（19系98—20祝02年）1119累98年，农中国双房地番产出葬现了翼一个震新事礼物，玩就是谊所谓拜的“房量改”。即将追单位困直接惠分房筐改为钞货币滴化分考房。此项具政策肠一出肢，银廉行按榆揭顺森势推霉出。从此览中国观房地台产渐盈次进宁入市袍场化断的活遣跃期您，真积正的六房地绍产市冠场诞立生。12第三栗阶段鱼：房艰地产紫活跃滔期（19生98年-2虏00胜2年）期间同发生圾的有逆意义僻的事项件：19搁98年下烤半年蛋，万按科推钢出“旗万客勿会”袍，为靠公司然与客娃户之颂间的毒有效剃沟通骄起到索重要沟的作谣用，疗被媒稳介誉格为“愉引发梦地产兼经营撤革新捎的举栗措”发。19遮99年2月中评国人唯民银络行下铅发《峡关于概开展粮个人参消费象信贷惹的指脸导意考见》伯。提烈出“断积极瞎开展角个人场消费仿信贷芳，对骄促进鼻消费捐，扩持大内工需，旋推动年生产汁，支希持国诵民经拢济持禽续稳传定发精展以斗及调却整信忠贷结石构，草提高林信贷咳资产唤质量脊，具六有十夫分重既要的沸意义渠。”脉此份宿文件笔发布怨后，共中国台新一该轮房图地产轨的牛扫市开钻始正渔式启银动。20滑02年3月，沟潘石环屹成卸立SO辉HO中国培有限沾公司泛。20陕03年4月1日，吴中国议人民炉银行洞下发托《关蚊于进嘱一步私加强污房地访产信渗贷业护务管特理的勒通知飞》(1忘21号文)。此茄份文琴件是荷中国益新一值轮房皇地产腰牛市役启动妹之后员，中塌央政租府第叙一次左采取翼的抑柳制房腐地产庸过热角的措辈施，洞表明刑中央朴政府表对房排地产和的态层度由宿支持丘转为号警惕圆。20猴03年建配外SO医HO年度吓销售宜额达头到33供.2亿元民人民感币，能创单恶体项俩目销型售新冶高13第三些阶段哥：房歉地产平活跃竟期（19鸡98年-2陷00锐2年）第四章阶段趣：房地架产调爆控期（20焰03—至旗今）14第四争阶段拢：房地凡产调刷控期左（20泄03—至岸今）从20砍05年“国选八条刮”到20退06年“国趟六条煎”，再到20赔10年的煎国十摔条。从“棍调控浩”到迈“再尽调控语”，尝央行估严控驻房贷毫的政策侍考验惭着调匀整着懒房产盆行业。这是房地解产行级业市松场发模展阶萍段性趁的调垫整信复号，卸行业悼规范哗性、谦结构羽性调般整将借此深摄入展部开，泼中国舒的房属地产票市场诞将由泉此步域入新脖的发闹展阶此段。1520垫04年3月30日，靠国土券资源陷部、欧监察脱部联芝合下分发了件《关抄于继春续开佩展经坑营性咸土地烤使用索权招缘瑞标拍崖卖挂瓶牌出伍让情忍况执侦法监钥察工塔作的域通知坏》（芬简称程“71号令哄”）圆，规手定8月31日后叔，不殃得再曲以史近遗留涝问题添为由翅采用劲协议巧方式水出让辨经营求性土胆地使宵用权借。而坊是国窑有土粱地使笛用权带以公盘开的炉招标橡拍卖漏挂牌略出让该方式艘进行大。20抗05年3月，仓国务饲院办捕公厅价下发她《关挑于切哭实稳纲定住怪房价央格的予通知纯》。调该份瓦文件持强调旷：“滤住房蹲价格蜻上涨类过快枣直接坐影响镜城镇型居民油家庭宋住房拆条件绩的改距善，蚕影响虾金融油安全羽和社骄会稳恼定，秤甚至旺影响翠整个王国民寻经济伶的健处康运冻行”缓，并旦要求尺各地蚊方政遗府高遍度重蹲视房公地产馆价格劫，明逃确提跪出:“控眨制措泽施不限力，康造成胶当地谅房地搭产市概场大宽起大隔落，深影响统经济罪稳定遮运行券和社孙会发贡展的滥地区特，要线追究繁有关探负责柄人的风责任遵。”慎这个某通知惑被人傻们称省为“复国八铃条”饥。20册06年4月28日央蒜行宣贞布：塑将人清民币胞贷款汁基准辉利率握上调0.筐27个百充分点运。20率06年5月17日，想“国费六条吗”出堪台，榨引发框诸多搬争议县、产热生巨翅大反蝴响。16第四流阶段搜：房地谢产调芽控期裁（20搭03—至刊今）20破07年楼钓市的任快速超发展壶，出尊台相亡应的挡抑制狼政策蒙。20望08年底撇至20耀09年初业的冰蚀冷楼各市，柔国家绍出台纯了大荐幅度多的救届市政敏策。面对20容09年下族半年婆至20扎10年初叼的火画热楼烘市，造国家灭又出吨台了“国十秤条”，对楼愿市进躬行大代幅度掉的调承整。种严厉府打击邪投资港炒房冻者。17第四随阶段以：房地枪产调倒控期杆（20锡03—至仗今）国十谋条20封09鄙.1甚2.哭17葛：5部委钟新政发打击送囤地养炒地致，拿溪地首舱付不骗低于50帆%。财政雹部、踪蝶国土拐部等牌五部狐委出及台《晴进一域步加税强土专地出光让收产支管腐理的北通知哈》，煎明确指开发平商以束后拿悄地时沾，“分期球缴纳要全部恰土地衰出让权价款糕期限讲原则趟上不跨得超锅过一廉年，响特殊糠项目惭可以暖约定内在两业年内雄全部怨缴清庙，首顺次缴吧款比播例不森得低省于全简部土茄地出拥让款社的50丑%”。20碎10光.0凶2.认20池：银监枝会发贼布流如动资拘金贷密款管鞭理暂篮行办乌法打醉击炒单房者流动限资金面贷款器不得请用于寇固定梢资产古、股饺权等塞投资果，不语得用愈于国斥家禁斥止生浴产、滚经营捷的领搞域和钟用途添。20牲10孙.0侨4.今11帅：银监装会：仿银行初不得遥对投负资投洪资购贪房贷度款。中国牵银监施会11日指谢出，议银行验业金鹅融机苦构要咳增加浇风险坡意识铲，不具对投彼机投喂资购冲房贷夹款，惰如无霉法判杯断，改则应丢大幅盾度提距高贷勺款的恩首付贩款比仓例和赞利率竹水平蚀，加理大差慈别化后信贷拌政策意执行樱力度简。1820怖10缓.0插4.蜡13贤：住建慌部，香加快警保障来房建您设，锈遏制枣房价为过快篇上涨住房桨城乡妇建设却部13日召霸开电柱视电刑话会基议，裳要求暑加快宜保障苍性住央房建卸设，呈其中缘瑞，公破共租博赁住浇房建鸡设是姐下一穗阶段野工作搏的重旋点，滥同时仿遏制孩部分辟城市畅房价符过快参上涨狗。20芬10框.0版4.朵15先：国务约院常顿务会毕：贷沸款买寄二套婶房首宝付不委得低盾于50击%。14日召占开的稍国务批院常雷务会绍议要森求，刷对贷堡款购男买第霸二套蛋住房训的家言庭，莲贷款男首付利款不克得低南于50％，桌贷款惜利率腰不得场低于页基准毫利率贤的1．1倍。肝对购牢买首顿套住巡寿房且惊套型滨建筑险面积都在90平方螺米以柔上的形家庭昌，贷偶款首富付款计比例吧不得层低于30％。20粒10蔽.0蹲4.乖17恐：国务洗院：端房价闪过高盲地区代可暂难停发过放第念三套忌房贷喷。商品肌住房隙价格睡过高沃、上扩涨过碎快、张供应汪紧张准的地墨区，抚暂停积发放浊购买萍第三捎套及海以上育住房执贷款荒；对膨不能貌提供1年以四上当嘉地纳道税证泉明或莫社会崭保险还缴纳睛证明凉的非项本地周居民米暂停汪发放可购买侨住房静贷款骆。19国十坚条20蛾10撤.0依4.薪19居：住建言部要滨求商女品住氏房严考格实鲜行购利房实近名制交，未京获预疮售许镰可，刊开发牢商不毁得收鼓取定静金。住房耽城乡滨建设涉部发战出《拥关于逮进一锯步加济强房俊地产览市场顿监管烤完善添商品秋住房肢预售物制度蓄有关誓问题剃的通案知》狸，要兰求商炒品住喷房严碍格实潮行购断房实宿名制占，认刚购后城不得蒜擅自崖更改析购房尊者姓象名。友今后雅未取梳得预糊售许符可的丸商品雁住房烤项目晕，房诵地产恭开发涉企业笼不得皆以认圾购、戒预订甩、排天号、班发放VI锻P卡等病方式劲向买艰受人会收取遣或变睡相收铅取定咏金、古预定盟款等列性质苗的费跃用。20御10腹.0败6.洞12授：住建都部等断七部装门发圣文，委加快肯发展姻公租粗房。由住疫房城遗乡建耳设部纳等7部门悠联合振制定排的《纯关于纪加快爱发展矿公共缎租赁独住房炼的指词导意遥见》12日正潜式对谢外发诸布，找旨在毙解决保中国熟城市风中等挂偏低版收入捆家庭究住房写困难索。20笔10叨.0赶6.汇04疲：三部毙委发鄙文明姨确个棍人房坛贷，振二套倚房认母定标选准。住房驴和城弦乡建狡设部务、中浮国人仁民银亭行、钓中国矩银行需业监渐督管片理委冈员会嚷发出潜通知目规定仅，商身业性管个人走住房咸贷款露中居皆民家亏庭住并房套种数，片应依婶据拟所购房贩家庭崭（包类括借妙款人规、配忍偶及萍未成辩年子稼女）停成员蹈名下买实际唐拥有孙的成化套住冬房数判量进涂行认香定。20国十气条第二也部分抱：楼茫市未炮来发淋展21我国额房地纤产市狡场已乐经度帽过了馒市场垦化初钞级阶形段，献基本车上完辰成了洲市场榴化进墙程。市场许在产烤品供找给和茅企业"市场延类型仁和消知费者"等方两面都仔呈现遥出不肺同的旅特征轰。具纵体地井讲，览有以盈下三蜂大特令征：从产恰品供萌给和平企业宿角度碑来讲岂，房税地产猜价格轰差异转扩大羊；房湖地产齐行业感边际徐利润给水平博降低。迫切脚需求扇职业锯化的倍专业刃队伍秆，进筝入成还本大伸增；销售敌速度不减慢筝，销称售周邻期加焰长；营销罢成本症上升概，客桌户服蓄务成坟本上演升。从市杰场类社型和把消费瓜者角脾度来侧说，嗓房地昂产市代场正庭由生犁存消隶费型衣转向情投资展消费薪型。从产叨品和滥科技滑进步璃角度稍来说批，随蛾着产循品技厅术的羽进步登，房店地产眉市场衣已经表基本互上实殿现了缝以产规品为坊主题伶的产死业化，同免质化猫产品孝越来蛙越多达。22第三叉部分撒：房厘产企慢业发桐展趋婆势23房地债产企轰业发很展趋绘势24房地面产企鹊业发拖展趋烟势企业只应该堂逐步懂走向苹民营纠化。产权愿明晰震是下默一阶猜段城熟镇住警房制衬度改咏革的薄重心浓。房产壳企业雅应努力败实现圾法制开化正宰规化。加强平企业常内外侍制度惧的建混设是店中国紧房地遭产企擦业下习一步吼的重捉点。房地矮产企唤业应尼高度惑重视真科学运化的避决策和投资雾项目秤的可祝行性纠分析润工作毒。房地在产企森业需炭要实稳现集灾团化蛇规模苹化经立营企业水集团问化经撒营已熔成为经济发展丽的必木然趋坑势。25在产焰品同质质化莫趋势膀下争随取服衣务的尘差别鸭化26在产让品同妈质化厅趋势懂下争顿取服鹊务的挣差别快化房地触产市勺场竞它争同胖质化平现象隆严重域，产筝品同糠质化耽、价驴格同越质化淡，推殖广方者式同鹿质化……市场辰化的疑运作锡要求烤房地获产企早业以碌市场帖为导所向，康贴近章市场随，充洽分了决解客朱户的禽需求鬼，不笼断满删足广波大消压费者监对房喷地产啄这一澡特殊倾商品付的需是求。一个讲房地兵产企驾业，雀首先芹要清陕楚市劣场上漫要什僚么，亿本企铺业能桃做什惜么，慨然后霉再去云研究蚕怎么搁做。首先忆，追肿求设杯计的崭独特滴性。拜设计徐是房另地产胁前期浴最基堆础、幸最核备心的槐环节帮，是她房地荐产品芒牌运效作的与关键按阶段答。其次柔，注傅重功连能的余前瞻旬性。总房地兄产是兽城市抵建设社的重剥要组胆成部忧分，暴要紧倒跟现甲代城牙市的驳发展背趋势别。再次照，销售瓶策划帽要具托有鲜大明特硬色。27行业厚发展呜追求蝇专业聚化和伯品牌拔化28行业翼发展运追求葡专业登化和垂品牌胡化我国歇许多软房地剥产企绢业提珠供“一条逝龙”式的险服务呀，即矛材料幕销售永、建旨筑施蜓工、谢装饰弦装修股、物视业管衰理都烘自己牵做，浩甚至谋包括励了中暂介、病设计惊，企段业向机大而诊全、辅小而志全发镇展。缺造成咏企业礼内部屈管理碗上互楚相重艇叠交沟叉，乡丰开发煤模式坛没有族创新洪，抗含风险崖能力亡下降旱，以成肠熟的饭美国坚房地谅产开买发模绣式为辆例，优他们喇走的纤是一侮条高夹度专财业化快细分行的道津路，慨投资竖