龙湖商业街方案提报课件

无锡龙湖房地产开发有限公司2011年12月无锡龙湖房地产开发有限公司二、目录2.1

商业定位

2.2.1

城市概况

2.2.2

区域概况

2.2.3项目定位2.2

总图

2.2.1规划设计条件

2.2.2总图及指标

2.2.3功能布局

2.2.4建筑间距

2.2.5机动车出入口

2.2.6场地标高2.3商业平面

2.3.1业态填空和商业得房率

2.3.2柱网

2.3.3层高

2.3.4商业流线

2.3.5商业货运流线

2.3.6公区尺度

2.3.7店铺模块

2.3.8商业疏散

2.3.9设备用房及辅助设施

2.4办公模块研究

2.4.1办公模块研究（板式）2.4.2办公模块研究（点式）2.5地库2.5.1地库设计条件2.5.2功能分区2.5.3地库垂直动线2.5.4人防设计2.6立面

2.6.1外立面风格意向

2.6.2外立面展开及材料比例2.6.3外立面效果图2.7供配电设计

2.7.1供配电系统

2.7.2变配电机房布置方案

2.7.3供配电总图2.7.4弱电系统2.7.5弱电机房布置方案2.8暖通系统设计

2.8.1地下室给排风系统

2.8.2空调系统

2.8.3燃气系统2.8.4排油烟系统2.8.5层高2.9给排水系统设计

2.9.1消防水泵房

2.9.2

生活水泵房

2.9.3给水、消防及排水系统

2.9.4餐饮部分排污方案

2.9.5总体给水方案

2.9.6总体污水方案

2.9.7总体雨水方案

2.9.8设备管道二、目录2.4办公模块研究2.1商业定位

2.1.1城市概况2.1.2区域概况

2.1.3项目定位

2.1商业定位城市未来规划：1中心城市：“一主两群”一主：主城区两群：锡东城镇、锡西城镇主城区：“一心四区”一心：中心城区（中心老城区、太湖新城区）四区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区中心城区：“一体双核”一体：中心老城区、太湖新城区双核：老城中央活力核，新城行政商务核

无锡基本情况介绍：1.人口：常住639.77万户籍466.56万2.面积：188万平方公里

3.全市GDP：5758亿元4.人均GDP:超90000元5,人均可支配收入：27750元近靠长三角经济圈核心上海，区位优势明显；未来将发展成为独具竞争力的国际化区域性中心城市，和最具影响力的国际化创新型湖湾都市。2.1.1城市概况/城市概述城市未来规划：无锡基本情况介绍：近靠长三角经济圈核心上海，区项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、协信、朗诗等企业的入驻，房地产市场已经进入发展快车道.紧邻太湖新城太湖新城规划图23平方公里，东连无锡高新区、西邻太湖新城政务中心，处于城市发展带和产业发展带的交汇处。以创意研发、服务外包为主导，以高科技产业为支撑，商务金融、科技孵化、文化居住、生态休闲为配套的滨水生态城市，将建成将建成“感知中国”中心的核心示范区。目前区域内商业条件尚不成熟，但具备较大发展潜力将成为十二五规划中又一市级核心商圈太湖新城的卫星商圈新区规划图依托新区2.1.1区域概况/区域概述项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区除龙湖自身项目外均在2013年底陆续交付。3㎞范围线国联地块朗诗绿色街区积水项目协信·阿卡迪亚龙湖·滟澜山国信·观湖湾项目名称建筑面积户数国联地块3172462400太科园项目57311900积水项目1392561000国信观湖湾4150004000协信·阿卡迪亚1900001087龙湖·滟澜山2700001735朗诗·绿色街区2140002000合计160281313122协信中心项目所在地１㎞范围线2.1.1区域概况/项目分布项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，园区企业高管投资性需求较强人口规划购房人群特征新安区域华庄区域华庄区域现有人群特征技术人才管理、白领阶层原著居民本区域客户投资客户区域工作者未来人口规划20万人新安街道未来规划常住人口10万人（太科园）；华庄街道占地面积38平方公里，有人口10万人，其中本地人口5万人，外来人口5万人，下辖15个社区。目前太科园招拍挂出让的住宅用地可引居民约4.6万人（按照130平米每户，3人每户来计算），与10万人的常住人口尚有差距

26万个工作岗位；第一类为刚毕业或毕业不久的大学生，主要从事技术性工作；占比在60%-70%左右第二类为中高层的管理者，以海归人群为主，目前外籍人士数量相对较少；第一类人群技术性人群年收入在10万元左右，而管理人员的年收入一般在25—30万元左右，中高收入人群的年龄集中在35岁—40岁之间技术工种人群数量占优购房客户呈三足鼎立格局

原居住的住房需求相对广泛，有刚需、首改、再改等，这也是之前龙湖项目的主力购房客群；

园区内人群，技术性人才主要是以首置为主，而中高层管理者则主要是以投资兼改善型需求为主；

投资客户主要是以长期投资客户为主，看重未来太科园的发展，来源相对较广2.1.1区域概况/人口规划未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，交通可达性较强，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东西走向的快速道路能够迅速到达两个区域的核心位置。交通可达性分析地块——太湖新城：通达性强，距离适中震泽路、观山路、高浪路、具区路、吴都路，未来地铁4号线地块——新区：通达性强，距离适中地块——市区：通达性强，距离较远地块——其它：通达性一般，距离较远未来地铁4号线（2015年建设）、环太湖高速、具区路等、紧邻沪宁城铁新区站（4公里）苏南国际机场（6公里）具区路震泽路环太湖高速新华路机场路菱湖大道高浪路运河西路华清大道吴都路新锡路观山路华谊路南湖大道14南长区新区太湖新城蠡湖新城新梅路清源路华新路快速内环太科园沪宁城际新区站2.1.2区域概况/外部交通交通可达性较强，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东协信中心龙湖商业嘉业国际城水乡睦邻中心深圳海岸城2.1.3项目定位/竞争项目分布协信中心龙湖商业嘉业国际城水乡睦邻中心深圳海岸城2.1.3项目名称供应量（万平米）商业定位与本项目距离（公里）商业描述主要时间节点规划图无锡海岸城16综合体项目５.５购物中心（10万㎡）酒店或酒店公寓（6万㎡）商业部分目前尚未招商嘉业国际城21.5综合体项目５.５酒店式公寓（8万㎡）办公物业约(3.5万㎡)星级酒店约(4万㎡)配套商业设施约(6万㎡)酒店式公寓已经开盘，商业部分目前尚未招商协信项目26综合体项目１.６一期：商铺（1.7万）+SOHO（5万）+办公（2万）现状：一期开始打桩，二期规划方案调整中目前尚未开盘水乡睦邻中心25综合体项目２.７办公+商业预计2012年投入使用项目周边大型综合体林立，加之太二已经有综合体项目，建议项目商业走社区类路线，避开竞争。2.1.3项目定位/竞争项目概况项目名称供应量（万平米）商业定位与本项目距离（公里）商业描述SWOTOpportunities项目周边会聚集庞大的消费群周边项目规划中缺乏如此规模的社区商业Strengths目前项目周边无商业项目周边居民消费均依靠档次较低的乡镇商业街Weaknesses太科园规划的推进“速度”具有不确定性，对本项目“成熟期”和收益影响较大Threats周边项目仅滟澜山一期交付目前尚未有商业氛围项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。2.1.3项目定位/SWOT分析SWOTOpportunitiesStrengthsW社区型商业+投资类的LOFT启示区域城市项目自身商业性质公寓片区内未来有协信及企业本身有SOHO类产品面世，但入市时间均较晚限购下，低总价的投资类产品受青睐；太湖新城嘉业国际城投资类产品一周就去化210套城市发展主轴线地块体量适合社区商业商业案例及竞争市场区域大型综合体较多，未来综合体物业竞争激烈项目周边大型居住社区林立，但缺乏一定的商业配套借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。餐饮：超市：配套=48%：3%：49%2.1.3项目定位/市场定位社区型商业+投资类的LOFT启示区域城市项目自身商业性质公寓2.2总图

2.2.1规划条件2.2.2总图及指标

2.2.3功能布局

2.2.4建筑间距2.2.5机动车入口2.2.6场地标高

2.2总图具区路净慧西道规划道路2.2.1规划设计条件项目四至：东至规划路；西至净慧西道；南至规划路；北至具区路。用地面积:23121.2㎡52M35M30M绿化控制用地高层建筑控制线多层建筑及地下室控制线用地红线20M10M20M5M10M16M8M5M序号项目计量单位数值备注1用地面积㎡23121.22建筑密度%<50%3绿化率%≥20%4公共绿地㎡/人≥0.55容积率

<2.06停车位a.机动车辆/万㎡≥60按规划条件b.非机动车辆/万㎡≥750按规划条件7建筑限高m48道路名称具区路（北）净慧西路（西）规划道路（南）多层建筑退界（m）10108高层建筑退界（m）10108具区路净2.2.2总图及指标2.2.2总图及指标注：1.机动车停车位按商业>60个/万平方米建筑面积。

2.非机动车停车位按商业>750个/万平方米建筑面积。1#办公10F面积8229平方米地上商业1-3F面积21139平方米2#办公10F面积8229平方米3#办公11F面积8028平方米2.2.2总图及指标项目数量单位备注总用地面积23121㎡总建筑面积61127㎡地上总建筑面积46079㎡

其中

商业销售店铺面积（地上）21139㎡其中一层建筑面积9188㎡其中配套占53%；餐饮占47%；二层建筑面积8341㎡其中配套占47%；餐饮占53%；三层建筑面积3610㎡其中配套占40%；餐饮占60%商业配套机房面积(地上)454㎡办公面积（地上）24486㎡其中1#板式办公面积8229㎡2#板式办公面积8229㎡3#点式办公面积8028㎡地下总建筑面积15048㎡其中超外商业810㎡全部为配套超市506㎡商业公摊面积484㎡机动车库8884㎡非机动车库1637

㎡设备及其他辅助空间2229㎡办公门厅及落客498㎡容积率2.0

建筑占地面积9818㎡建筑密度42.5%绿地率20%机动车位299辆其中：地上12辆地下287辆非机动车位3450辆建筑高度46.16m人民防空地下室建筑面积4000㎡注：1.机动车停车位按商业>60个/万平方米建筑面积。1#2.2.3功能布局溢价分析1#2#3#用地红线中央绿带景观渗透地标建筑办公商业考虑到商业与办公的舒适度，将销售店铺集中布置于地块南侧，办公集中布置于地块北侧。1总图规划，由于销售店铺的货值高于办公，尽可能最大量地布置销售店铺面积，办公建面为24484M²，销售店铺建面为21139M²(不含地下商业)，布置原则如下：1）在商业价值最高的净慧西道和规划道路的区域布置三层双面店铺，沿外街布置大面积店铺（面积为110平方米左右的一带二两层店铺）。沿内街布置小面积店铺，控制总价。2）在商铺价值比较低的区域沿具区路只设置二层单面小面积商铺，控制总价。2最大化提高商铺得房率，借助大量的室外连廊或露台进行疏散可以节省一半的建筑面积，目前得房率为78.4%。布局原则2.2.3功能布局溢价分析1#2#3#用地红线中央景地标z2.2.4建筑间距13.8m13.8m17.68m10.4m12.25m9.6m13.4m13.4m8.3m13.66m14.4m14m13.3m12.32m用地红线z2.2.4建筑间距13.8m13.8m17.68m10z2.2.5机动车出入口机动车入口地库入口地库入口机动车入口机动车入口具区路（城市主干道）基地车流动线基地周边道路基地禁止开口范围消防等高场地消防车道关键点在商业价值较低的内街引入车行道及地面停车位，导入人流，提高内街商铺价值。机动车地面停车位z2.2.5机动车出入口机动车入口地库入口地库入口机动车2.2.6场地标高3.8003.8003.8003.7003.8003.800-2.050(-6.000)3.4503.3503.8003.4503.4663.8004.3594.5004.100±(0.000)3.9923.2203.1913.6003.950±(0.000)2.2.6场地标高3.8003.8003.8003.702.3商业平面2.3.1业态填空及得房率2.3.2柱网

2.3.3层高

2.3.4商业流线

2.3.5商业货运流线

2.3.6公区尺度

2.3.7店铺模块2.3.8商场疏散及消防设计

2.3.9设备用房及辅助设施2.3商业平面2.3.1业态填空和商业得房率餐饮次主力店1尽可能多布置餐饮点位；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为46.8%。2在端部设置次主力店，尽可能预留餐饮条件。3办公30米范围内没有餐饮配套布局原则楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）1F91887327－－342946.8389853.2186179.7一层平面图2.3.1业态填空和商业得房率餐饮次主力店1尽可能多布置2.3.1业态填空和商业得房率二层平面图1增大预留餐饮点位比例；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为52.9%;2在端部设置次主力店，尽可能预留餐饮条件，可布置目的性消费业态如早教、足浴、棋牌;3办公30米范围内没有餐饮.布局原则餐饮次主力店配套楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）2F83416126－－324152.9288547.1221573.42.3.1业态填空和商业得房率二层平面图1增大预留餐饮点2.3.1业态填空和商业得房率三层平面图餐饮次主力店配套1增大预留餐饮点位比例；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为60.1%;2在端部设置次主力店，全部预留餐饮条件，也可布置目的性消费业态如早教、足浴、棋牌;3办公30米范围内没有餐饮.布局原则楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）3F36103221－－193760.1128439.938989.22.3.1业态填空和商业得房率三层平面图餐饮次主力店配套11设置506平方米小超市;2超外小店铺不预留燃气，主要为配套商业，如美甲或花店等业态。布局原则2.3.1业态填空和商业得房率超市配套商业地下一层平面图楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）B11800131650638.5--81061.548473.11设置506平方米小超市;布局原则2.3.1业态填空和商2.3.1业态填空和商业得房率楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率（仅算商业部分）办公安保中心WC物管垃圾房工程保洁机电设备及其他机动车停车非机动车停车（不算夹层）总建面超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（套内）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）1F91887327－－342946.8389853.2186179.754189－－－－－－－98182F83416126－－324152.9288547.1221573.4372－121－－－－－－88343F36103221－－193760.1128439.938989.21089－－244－－－－－49434F-11F----------22484--------22484地上部分2113916674--860751.6806748.4446578.42448689121244-----46079B11800131650638.5--81061.548473.1498-102-12610318998884163715048总计22939179905062.8860747.8887749.4494978.4249848922324412610318998884163761127商业部分面积包括商业营业面积(套内),商业交通面积,地上部分商业后勤卸货面积,地上部分商业门厅及落客面积;1F的非机动车出入口及地下车库出入口也暂时将其归属商业部分,计入商业总建面;办公部分面积主要包含:办公门厅面积,办公核心筒面积以及直接服务于办公的部分走道面积.2.3.1业态填空和商业得房率楼层商业总建面商铺总面积其中2.3.2柱网关键点：除塔楼柱网为7.8米，7.2米之外，其余均为10.8米，8.4米。1#

2#塔楼柱网尺寸为7.8×6m商业转角部位柱网尺寸为8.4×8.4m商业基本柱网尺寸为10.8×8.4m3#塔楼柱网尺寸为7.2×6m10.8米x8.4米10.8米柱跨有利于店铺划分，横向停4辆车10.8m8.4m10.8m8.4m8.4米x8.4米局部西南转角店铺开间为8.4米，横向停3辆车8.4m8.4m8.4m8.4m7.8米x6米1#2#办公塔楼基本户型面宽为3.9米,因此柱网尺寸为7.8米，横向停3辆车B11F7.8m6m7.8m6m7.2米x6米3#办公塔楼基本户型面宽为3.6米,因此柱网尺寸为7.2米，纵向停2辆车7.2m6m7.2m6m2.3.2柱网关键点：除塔楼柱网为7.8米，7.2米之外，2.3.3层高楼层建筑层高建筑净高梁高设备高度备注F15.76m10.8m/8.4m柱跨:4.96m7.8/m7.2m柱跨:5.16m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F24.8m10.8m/8.4m柱跨:4.0m7.8/m7.2m柱跨:4.2m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F33.9m10.8m/8.4m柱跨:3.1m7.8/m7.2m柱跨:3.3m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-B15.8m=2.2净高+0.7设备+1.2梁高+1.5覆土+0.15室内外高差局部5.95m最低处(覆土+消防车道)

:2.2m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m消防车道:

1.2m0.7m覆土深度1.5m关键点：净高控制2.3.3层高楼层建筑层高建筑净高梁高设备高度备注F15.步行街主动线车行次动线商业人流相互渗透商业人流相互渗透商业人流相互渗透2.3.4商业流线商业动线的主要特点设置基地内车行道,拉动内街人流。步行街主动线车行次动线商业人流相互渗透商业人流相互渗透商业人2.3.4商业流线一层平面图关键出入口设置广场空间南侧小区街角广场喷泉广场规划公交站点下沉广场庆典广场商业落客商业落客空间节点空间节点绿荫广场35m35m30m20m30m25m40m15m2.3.4商业流线一层平面图关键出入口设置广场空间南侧小区2.3.4商业流线二层平面图重要节点均匀布置竖向交通.商业内部通过连廊环通.连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。商业客梯办公核心筒扶梯室外连廊开敞楼梯2.3.4商业流线二层平面图重要节点均匀布置竖向交通.商业2.3.4商业流线三层平面图商业客梯办公核心筒扶梯室外连廊开敞楼梯重要节点均匀布置竖向交通.商业内部通过连廊环通.连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。2.3.4商业流线三层平面图商业客梯办公核心筒扶梯室外连廊2.3.4商业流线地下一层平面图1.通过在下沉广场设置客梯/扶梯，联系一层和地下一层商业，导入人流。2.地下车库可通过门厅直接到达地下商业，导入人流。商业客梯超市扶梯商业动线往地下车库2.3.4商业流线地下一层平面图1.通过在下沉广场设置客梯2.3.4商业流线垂直交通统计情况列表：说明：1.表中电梯尺寸为井道尺寸，平面图中的电梯尺寸与表中有所出入，将会在深化设计中进一步调整。类别商业客梯商业货梯自动扶梯数量5511尺寸2.6mX2.6m2.6mX2.6m宽度1.0m速度2.0m/s2.0m/s0.5m/s坡度/载重1000KG1000KG30-35度人数21人21人2.3.4商业流线垂直交通统计情况列表：说明：类别商业客梯垃圾房（126平方米）2.3.5商业货运流线1.商业货梯对应建筑布局,兼顾服务半径,均匀布置;2.地下车库最低处净高达2.8m,达到货运净高要求;3.垃圾房尽量靠近地库入口.货梯布局原则B1商业卸货区域及后勤通道货车运行路线未来酒店预留卸货货梯分布示意图各层平面货运分析垃圾房（126平方米）2.3.5商业货运流线1.商业货梯对2.3.6公区尺度喷泉广场步行入口12M16M20M40M2.3.6公区尺度喷泉广场步行入口12M16M20M40M入口广场15M16M10M2.3.6公区尺度入口广场15M16M10M2.3.6公区尺度下沉广场15M6.6M10M2.3.6公区尺度下沉广场15M6.6M10M2.3.6公区尺度2.3.8店铺模块面积统计表面积段（平方米）店铺数量比例-30126.2%30-504925.4%50-905930.6%90-1202714.0%120-1502714.0%150-200115.7%200-30052.6%300-40021.0%400-10.5%尽量划分小店铺；120平米以下小店铺占75%。布局原则：2.3.8店铺模块面积统计表面积段（平方米）店铺数量比例-2.3.7店铺模块沿街典型店铺平面户型进深(M)开间(M)面积(M²)备注A11.15.4110

B12.65.468

C95.448

D13.55.472.5每户赠送露台面积35.6平米3层标准单元店铺赠送露台面积35.6M²。首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率；二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；ABCD5.76m4.8m3.9m9.3m12.6m布局原则：3F13.5m5.4m6.6mD10.8m9.3m2FA9mC10.8m5.4m1F5.4m11.1m12.6mAB5.4m2.3.7店铺模块沿街典型店铺平面户型进深(M)开间(M)1F中区不规则店铺平面5.4m跃层店铺平层店铺3F6m10.8m10.8mAB2F5.4m10m10.8m6m10.8mAB5.76m4.8m3.9m2.3.7店铺模块9.5m14.4m8.1m5.4m10.8mAB机动车道首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率；二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；布局原则：1F中区不规则店铺平面5.4m跃层店铺平层店铺3F6m10.1#，2#办公底商典型店铺尺寸分析配套4.8m5.76m2.3.7店铺模块户型进深(M)开间(M)面积(M²)备注A16.53.964

B133.951

一层平面二层平面塔楼及商业附属空间布置于北侧，减小店铺进深，控制总价。端头布置大店铺及次主力店。布局原则：AB16.5m13m次主力店（大店铺）1#，2#办公底商典型店铺尺寸分析配套4.8m5.76B1平面疏散距离分析车库60米的疏散半径商业37.5米的疏散半径2.3.8商业疏散B1疏散半径=37.5米B1平面疏散距离分析车库60米的疏散半径商业37.5米的疏散2F平面疏散距离分析商业37.5米的疏散半径2F疏散半径=37.5米2.3.8商业疏散2F平面疏散距离分析商业37.5米的疏散半径2F疏散半径=3地下一层防火分区示意2.3.8防火分区3895m²616m²1978m²714m²361m²399m²3015m²632m²3427m²1.机动车库防火分区<4000m²2.非机动车库防火分区<1000m²3.商业防火分区<2000m²地下一层防火分区示意2.3.8防火分区3895m²616m安保中心、电信机房和有线机房设于1层商业价值最低的北向辅助区域1F2.3.9设备用房及辅助设施有线机房16m²安保中心38m²电信机房16m²安保中心、电信机房和有线机房设于1层商业价值最低的北向辅助区2F2.3.9设备用房及辅助设施物业管理布置原则:卫生间布置原则:3F1FB11.公共卫生间设置在B1(面积102m²)和2F（面积121m²）,兼顾1F和3F2.超过110m²的店铺和沿街1复2店铺预留上下水。3.端部店铺面积大于200平米设置套内卫生间。公共卫生间店铺(带套内卫生间）物业管理物业管理240m²店铺(预留上下水）独立设置在板式3F架空层,与商业联系方便。2F2.3.9设备用房及辅助设施物业管理布置原则:卫生间布2.4办公模块研究

2.4.1办公模块研究（板式）

2.4.2办公模块研究（点式）

2.4办公模块研究

2.4.1办公模块研究（板式）标准层平面套内净开间为3.9m，进深为7.2m，标准户型面积为27平方米;柱尺寸位600X6007.8m8.7m4.1m8.3m7.8m6.1m6.1m1.4m7.3m2.7m1.4m(走道)4.04m2.8m7.8m4.8m7.8m3.9m3.9m7.8m7.3m7.8m7.8m7.8m户型套内面积（平方米）建筑面积（平方米）赠送面积（平方米）赠送面积百分比（%）套数A2736.814.739.928B34.243.319.946.01C33.343.419.444.71D35.448.219.340.01合计31建筑面积（平方米）公共面积（平方米）得房率（%）套数1120.5259.47531户型A户型B户型C户型D客梯货梯消防楼梯2.4.1办公模块研究（板式）标准层平面套内净开间为3.板式塔楼剖面图9F4.60m1F5.76mB1F5.80m2F4.80m设备层3.40m3F4.60m4F4.60m5F4.60m6F4.60m7F4.60m8F4.60m首层商业区层高5.76m=5.16m净高+0.6m梁高地下一层层高：5.8m=4.5m净高+0.7m设备层+0.6m梁高；5.65m=2.85m净高+0.7m设备+0.6m梁高+1.5m覆土层二层商业区层高4.8m=4.2m净高+0.6m梁高设备层层高3.4m=2.8m净高+0.6m梁高标准层层高4.6m=夹层2.15m+标准层2.45m2.4.1办公模块研究（板式）板式塔楼剖面图9F4.60m1F5.76mB1F公共区域尺度研究2.4.1办公模块研究（板式）可通往南面商业物业管理（240平方米）可通往南面商业7.4m1.8m2.7m8.9m1F办公公共区域2F办公公共区域3F办公公共区域公共区域尺度研究2.4.1办公模块研究（板式）可通往南面商8.0m2.4.5模块研究溢价分析户型A平面户型A夹层平面根据无锡规划，办公层高最高为4.6米，可通过后期精装,套内局部设夹层，赠送14.7M²面积，赠送比例为40%，赠送走廊上方为衣橱空间，提高赠送比例，并保持卧室及客厅完整。3.9m7.2m水管井排气井排烟井排水立管空调机位3.9m户型室内示意消防用水赠送部分（14.7M²）客厅客厅上空简易厨房卫生间卧室（10.2M²）衣橱（4.5M²）衣橱户型亮点生活功能完整。4.6米高起居室，可灵活布置。独立卧室，与公共区域分隔，享有其独自私密空间。附赠大面积衣橱及储物空间，弥补小房型储物空间不足的劣势。8.0m2.4.5模块研究溢价分析户型A平面户型A夹层平面3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0.60m8.0m7.2m2.45m1.70m（局部）2.4.5模块研究关键点标准层高控制在2.45，夹层高度2.15，可保证夹层大部分净高2米，局部卫生间降版部分为1.7米。户型A纵剖面单元立面模块1.2m2.3m1.2m0.4m0.8m3.8m4.6m7.8m3.9m米黄色真石漆灰色涂料玻璃成本控制窗地比墙地比27%31%单元剖面空调百叶客厅卧室衣橱3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0套内净开间约为3.6-4.2m，进深约为7.0-8.7m，套内面积约在24-35平方米;柱尺寸位800*800；7.2m7.2m7.2m7.2m6.1m6.0m9.6m6.1m11.0m2.7m4.2m3.6m3.6m3.6m8.7m7.0m4.0m3.4m4.0m办公标准房型模块分析2.4.2办公模块研究（点式）户型套内面积（平方米）建筑面积（平方米）套数备注A24.63314B33.745.24C29.639.74合计22建筑面积（平方米）公共面积（平方米）得房率（%）套数847215.674.52211.8m1.6m1.5m减少交通面积，提高得房率。户型A户型B户型C客梯货梯消防楼梯布局原则：套内净开间约为3.6-4.2m，进深约为7.0-8.7m，套首层商业区层高5.76m=5.16m净高+0.6m梁高地下一层层高：5.95m=4.65m净高+0.7m设备层高+0.6m梁高；5.8m=2.8m净高+0.8m梁高+0.7m设备层高+1.5m覆土层二层商业区层高4.8m=4.2m净高+0.6m梁高设备层层高2.2m=1.6m净高+0.6m梁高标准层层3.3m=2.7m净高+0.6m梁高1F5.76mB15.95m2F4.80m设备层2.20m9F3.30m10F3.30m11F3.30m点式塔楼剖面图8F3.30m7F3.30m6F3.30m5F3.30m4F3.30m3F3.30m2.4.2办公模块研究（点式）首层商业区层高5.76m=5.16m净高+0.6m梁高地下一2.5.5房型尺度户型A平面（标准房型）办公标准房型模块分析3.6m7.0m水管井排气井排烟井排水立管3.3m2.7m0.6m1.3m2.0m1.3m空调机位户型C平面3.6m8.6m4.2m8.7m户型B平面2.5.5房型尺度户型A平面（标准房型）办公标准房型模块分2.5地库

2.5.1地库设计条件2.5.2功能分区

2.5.3地库垂直动线2.5.4人防出口示意图2.5地库2.7.1车库设计条件地库指标说明：本项目地址是无锡中央商务区地块C地块

，根据无锡关于机动车/非机动车停车位配建标准实施细则规定列出配比要求：一：机动车停车位：商业停车位指标：商业按不少于60个/万M²建筑面积设置。地上商业建筑面积46000M²商业面积46000M²X停车位60个/万M²=276个机动车停车位二：非机动车停车位（自行车停车面积：室内1.5m²/辆）：商业按不少于750个/万M²

。地上商业建筑面积46000M²商业面积46000M²X停车位750个/万M²=3450个非机动车停车位

3450个非机动车停车位X1.5M²/辆=5175M²非机动车车库三：地下商业1800M²成本控制：1.减少地库面积：减少地下非机动车库面积，其余设置于地面；2.降低层高：通过对地下室人防10.8米柱距的区域加小柱，使地下室人防区域的梁高降低到1.2米，在此基础上争取将梁上翻0.4米，降低地下室层高；3.最大可能性增加地下销售店铺的面积，增加获值。2.7.1车库设计条件地库指标说明：成本控制：2.7.2功能布局机动车停车非机动车停车地下商业及超市结构较为完整位置高效布局停车，总车位287辆，机动车位（含人防）：31M²/辆，机动车位（含人防、设备，不含SOHO门厅）：37.9M²。商业及超市集中于下沉广场四周。西北角及东北角布置非机动车。北面塔楼底下不规整空间布置设备、机房。地下室总面积15048M²主要分为四个主要功能区块布局原则：2.7.2功能布局机动车停车非机动车停车地下商业及超市结构2.7.3车库垂直动线

客梯手扶梯货梯2.7.3车库垂直动线6.1人防平面示意图人防：面积4000m2战时常6级乙类人防物资库，平时地下车库分为两个防爆单元，各2000m26.1人防平面示意图人防：面积4000m26.1人防出口示意图物资运输出入口人员出入口6.1人防出口示意图物资运输人员出入口2.6立面

2.6.1立面风格示意

2.6.2立面特征

2.6.3立面展开及材料比例

2.6.4立面效果图2.6立面2.6.1立面风格示意商业立面风格打造采用了“风情小镇”与“简约典雅”的混合概念成本控制：由于真石漆及红砖也可呈现此种风格，降低成本。2.6.1立面风格示意商业立面风格打造采用了“风情小镇”与2.6.3外立面展开及材料比例南向立面西向立面立面基础材料为真石漆及红砖，门框颜色以棕色为主，整体强调暖色系与愉悦的消费氛围。2.6.3外立面展开及材料比例南向立面西向立面立面基础材料2.6.3外立面展开及材料比例南向立面LED屏幕40平米主入口广场为最重要的展示面，除展示商品外，更要展示商业氛围，因此在入口处打造层层商业退台并配合LED展示屏幕。主入口广场2.6.3外立面展开及材料比例南向立面LED屏幕40平米主2.6.3外立面展开及材料比例8.4M8.4M10.8M10.8M10.8M4.2M4.2M5.4M5.4M5.76M5.4M4.5M1F2F3FRF（沿街标准柱跨）（沿街标准店铺面宽）2.6.3外立面展开及材料比例8.4M8.4M10.8M12.6.3外立面展开及材料比例10.8M5.4M5.4M1F2F3FRF店招店招展示橱窗展示橱窗5M3M2.2M2.5M2.2M1M9.4M1.1M5.76M4.8M3.9M1F2F3FRF3M1M2.5M1.1M红砖真石漆1M店招1M成本控制窗地比墙地比37%37%百叶百叶2.6.3外立面展开及材料比例10.8M5.4M5.4M12.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.6.4外立面效果图2.7供配电设计

2.7.1供配电系统

2.7.2变配电机房布置方案

2.7.3供配电总图

2.7.4弱电系统

2.7.5弱电机房布置方案2.7供配电设计本项目负荷等级划分：2.7.1供配电系统工程概况：本项目为商业地块，业态包括地下车库、商业（包括零售商业、餐饮等）、SOHO公寓等，各业态的面积如下表所示。业态面积（m2）地下车库及设备房15234地下商业1300地下超市800地上零售商铺8870地上餐饮12720SOHO公寓24455（604套）小计63379序号用电负荷等名称负荷等级1消防类设备、应急照明、通信网络机房、自动扶梯、普通客梯、生活水泵、超市的备用照明等用电二级2普通照明、空调用电、三级2.7.1供配电系统工程概况：业态面积（m2）地下车库及设2.7.2供配电系统用电负荷指标：按照如下依据确定本项目的用电负荷指标1）商业各业态电负荷指标参照龙湖-街铺配置需求表要求；2）按照国家规范及考虑到项目初期业态调整及日后发展可能，用电指标预留了适当余量。

各业态用电负荷指标如下：业态面积（m2）用电负荷指标（VA/m2）地块车库及设备用房1523420地下商业1300120地下超市800120地上零售商铺8870120餐饮12720250合计63379业态面积（m2）用电负荷指标公寓（含空调）24040(604套)6kW/每套电梯共9部15KW/部公共照明30KW（估）根据建筑分区原则，20kV/0.4kV低压变电所设置如下1）BDS1,主要负担本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电。2）BDS2,主要负担板式及点式SOHO公寓及地下车库及设备用房的用电。2.7.2供配电系统用电负荷指标：业态面积（m2）用电负荷指2.7.3供配电系统各变电所变压器设置情况如下：变压器配置变压器负载率供电范围2x1600kVA82.3%地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电BDS1：变压器配置变压器负载率供电范围2x1250kVA75.6%板式及点式SOHO公寓及地下车库及设备房。BDS2：具体计算见附件：无锡龙湖商业地块电力负荷计算书20kV进线方案：1）本地块设置两座20/0.4KV用户变电站。市政两路20KV高压电源引入其中一座（具体根据总体情况定，该座变电所同时兼本地块的20KV总开关站），两路独立的市政20KV电源同时供电，互为备用，每一路高压电源供电容量拟设计满足各组负荷容量75%的供电要求。20KV供电主接线为单母线分段，设转换开关装置（手/自动），当发生系统中一个部分故障断电时，可通过转换开关的操作提供连续供电。

2.7.3供配电系统各变电所变压器设置情况如下：变压器配置变2.7.4变配电机房布置方案2#变电所(BDS2)负责本地块中点式及板式SOHO公寓的用电及地下车库与设备房的用电。内设2台1250KVA/20/0.4KV干式变压器,要求上方不能有水患1#变电所(BDS1)兼本地块的20KV总开关站,负责本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电。内设2台1600KVA/20/0.4KV干式变压器，要求上方不能有水患2.7.4变配电机房布置方案2#变电所(BDS2)1#变电所2.7.5供配电总图2#变电所(BDS2)负责本地块中点式及板式SOHO公寓的用电及地下车库与设备房的用电。内设2台1250KVA/20/0.4KV干式变压器1#变电所(BDS1)兼本地块的20KV总开关站,负责本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电。内设2台1600KVA/20/0.4KV干式变压器1#变电所用的2路20KV高压电源采用专用封闭线槽在地下室非人防区明装两路20KV电源,由上级变电所引来.具体进线位置可根据实际情况调整2.7.5供配电总图2#变电所(BDS2)1#变电所(BDS2.7.6弱电系统拟在本项目中设计的弱电系统如下：系统名称设置情况计算机网络系统★通信网络系统★综合布线系统★安防系统视频监控系统★门禁系统★巡更系统★报警系统★车库管理系统车库管理收费系统★车位引导系统△有线电视系统★背景音乐及广播系统★泵房高液位报警★信息查询发布系统电气火宅监控系统★无线对讲系统★

火灾自动报警系统★★：表示设置：表示预留1）计算机网络系统/通信网络系统/综合布线系统a、本工程设置计算机网络系统及电话通信系统，为用户、商家、企业、公司提供先进的通讯

手段及各种先进的通信业务和多媒体信息服

务；包括多媒体信息、电子贸易、网上购物、E-mail、信息查询、娱乐、教育等。b、设置综合布线系统为电话系统和计算机系统

提供布线通道，采用19寸标准机柜，数据干

线采用多模或单模光纤；语音采用三类大对

数铜缆。PC用户楼层交换机InternetPC用户楼层交换机防火墙路由器核心交换机服务器主要系统描述：2.7.6弱电系统拟在本项目中设计的弱电系统如下：系统名称设2.7.6弱电系统主要系统描述：2）安全防范系统安全技术防范系统分以下子系统：

1）视频安防监控系统

视频硬盘录像机的存储容量满足30天、24小时/天的要求，系统具有与入侵报警联动接口。

选用固

定定焦摄像机。2)门禁系统门禁点位设置于主要机房，如变电站/泵房等，在满足规范的前提下，主要机房的门禁点消防时采用不断电原则以确保机电设备的安全。巡更系统主要用于3）电子巡更系统查询和记录物业巡更路线及相关讯息。系统巡更方式:,塔楼,SOHO采用无线式巡更,其他区域采用在线式巡更。

4）报警系统报警系统设置于主要机房区，首层及地下一层主要出入口和屋顶对外平台的出口以防止闯入，另外在持有商业的租户区内及残疾人卫生间内设置求助报警按钮供紧急时报警。2.7.6弱电系统主要系统描述：2）安全防范系统2.7.6弱电系统主要系统描述：3）车库管理系统停车场管理具有车辆识别和人的身份识别功能;手动(固定+临时)出入ID卡；嵌入报警系统和红外对射防砸装置.出口收费.无线收费读卡器.4）有线电视系统a、有线电视系统由城市有线电视网接入，采用

860M