物业设备管理(培训课件)

第六单元房屋设备管理8/9/20231第四单元第六单元房屋设备管理7/31/20231第四单元学习目的了解房屋设备的构成和房屋设备管理的基本制度；了解房屋设备管理的日常工作程序和维修管理熟悉房屋建筑卫生设备、电气设备和楼宇智能化设备三大系统的基本构成掌握房屋设备管理的七大内容8/9/20232第四单元学习目的了解房屋设备的构成和房屋设备管理的基本制第一节房屋设备管理概述房屋设备就是房屋建筑内部附属设备的简称

8/9/20233第四单元第一节房屋设备管理概述房屋设备就是房屋建筑内房屋设备的构成电气设备卫生设备智能化设备8/9/20234第四单元房屋设备的构成电气设备卫生设备智能化设备7/31/20234给水排水热水供暖供冷通风消防房屋建筑卫生设备构成8/9/20235第四单元给水排水热水供暖供冷通风消防房屋建筑卫生设备构成7/31/2房屋建筑卫生设备

室内给水设备用人工方法提供水源，为工作或生活创造条件的设备室内排水设备

指房屋设备中用来排出污（废）水和屋面雨、雪水的部分8/9/20236第四单元房屋建筑卫生设备室内给水设备7/31/20236第房屋建筑卫生设备热水供应设备

指房屋设备中为用户生产、生活提供热水的设备。包括加热设备、储存设备和管道部分供暖设备

由热源、输热和散热部分组成。可分为热水供暖设备和蒸汽供暖设备8/9/20237第四单元房屋建筑卫生设备7/31/20237第四单元房屋建筑卫生设备供冷设备

指房屋建筑设备中可以使空气流通，给使用者带来凉爽感觉的部分，包括空调机、冷气机、深井泵、电扇、冷却塔等等

8/9/20238第四单元房屋建筑卫生设备供冷设备7/31/20238第四单元空调设备空调系统的基本组成

工作区（空调区）空气的输送和分配部分空气的处理部分处理空气所需要的冷、热源8/9/20239第四单元空调设备空调系统的基本组成7/31/20239第四单元空调系统的分类按功能分一般性空调工业空调洁净性空调按空气处理的方式分集中式空调、半集中式空调和分散式系统（空调机组）按结构分

窗式空调与分体式（分离式

）空调

分体式空调器室内机组有三种形式

落地型；挂壁型；吊顶型

8/9/202310第四单元空调系统的分类按功能分7/31/202310第四单元房屋建筑卫生设备通风设备

包括通风机、排气口和净化除尘设备等消防设备

指房屋建筑设备中为了防火、灭火和火灾发生时保证人、物安全的设备、设施目前采用的的消防设备仍然以水力灭火为主，如消火栓系统、喷淋系统配套设施有烟感器、防火卷帘（防火门）以及防火筒（气体、粉末、水剂和泡沫）8/9/202311第四单元房屋建筑卫生设备通风设备7/31/202311第四单元房屋建筑电气设备构成供电设备照明设备弱电设备运输设备防雷装置电梯8/9/202312第四单元房屋建筑供电设备照明设备弱电设备运输设备防雷装置电梯7/31房屋建筑电气设备供电设备

变压器房内设备、配电房内设备、配电干线、楼层配电箱、备用电源等照明设备

开关、插座和各种照明灯具等弱电设备

广播设备、通信设备、电视系统、计算机设备、报警系统、自动监控系统等8/9/202313第四单元房屋建筑电气设备供电设备7/31/202313第四单元房屋建筑电气设备运输设备

电梯防雷装置

指房屋建筑设备中为了避免房屋遭受雷击而安置的设施，包括避雷针和避雷网，由接闪器、引下线索和接地极三部分组成防雷等级：一类、二类、三类8/9/202314第四单元房屋建筑电气设备运输设备7/31/202314第四单元楼宇智能化设备计算机监控技术设备综合布线技术设备计算机信息管理技术设备计算机网络与现代通讯技术设备8/9/202315第四单元楼宇智能化设备计算机监控技术设备7/31/202315第四单房屋设备管理的方式、内容、制度与

工作规范房屋设备管理的方式方式

维修管理和运行管理管理措施

七大方面的制度8/9/202316第四单元房屋设备管理的方式、内容、制度与

工作规范房屋设备管理的方房屋设备管理的内容使用管理

按日常、季节性和紧急情况下使用设备建立运行值班、交接班制度和岗位责任制维修养护管理

定期检查、日常维修保养制度维修质量标准和维修人员值班制度安全管理

人员和设备的安全管理技术档案资料管理8/9/202317第四单元房屋设备管理的内容使用管理7/31/202317第四单元房屋设备管理的基本制度各级人员的岗位职责

工程部经理、技术专业主管、领班、维修技术工人、资料统计员和保管员的职责等管理制度

预防性计划维修保养制度值班制度交接班制度报告制度和工具领用保管制度8/9/202318第四单元房屋设备管理的基本制度各级人员的岗位职责7/31/20231日常工作程序请求检修程序维修单大型设备检修程序事故处理程序设备改造更新程序8/9/202319第四单元日常工作程序请求检修程序7/31/202319第四单元房屋设备的维修管理零星工程中修工程大修工程设备更新和技术改造8/9/202320第四单元房屋设备的维修管理零星工程7/31/202320第四单元第二节房屋设备管理的具体内容给水设备的管理建筑物给水方式城市供水管网供水和二次供水（高层建筑——加压水泵、高位水箱）管理范围界定高层以楼内供水泵房总水表为界，多层以楼外自来水表为界。之外由供水部门负责，之内由物管企业负责。地下消防井、消防栓由供水部门负责，其它消防供水系统（消防泵、管道和室内消防栓）由物管公司负责8/9/202321第四单元第二节房屋设备管理的具体内容给水设备的管理7/31/20给水设备的管理防止二次供水的污染对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查跑水、漏水故障及时抢修消防水泵的定期检查试用8/9/202322第四单元给水设备的管理防止二次供水的污染7/31/202322第四单给水管道的养护给水管道的检查保温防冻冻裂事故处理8/9/202323第四单元给水管道的养护给水管道的检查7/31/202323第四单排水设备的管理管理范围界定室内排水系统由物管企业负责道路和市政排水设施的管理以3.5m路宽为界8/9/202324第四单元排水设备的管理管理范围界定7/31/202324第四单元排水设备的管理定期对排水管道进行养护和清通防止各种杂物堵塞下水道，发现堵塞应及时清通定期检查排水管道、节门等设备的锈蚀和渗漏，发现问题及时处理排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物8/9/202325第四单元排水设备的管理定期对排水管道进行养护和清通7/31/202排水设备常见故障的处理室内排水管道的渗漏室内下水道的堵塞室外排水管道的堵塞卫生设备的修理

水箱、大便器、小便器和面盆、澡盆、淋浴器8/9/202326第四单元排水设备常见故障的处理室内排水管道的渗漏7/31/2023供电设备的管理与供电部门工作范围的界定建立各项设备档案供电管理的基本内容8/9/202327第四单元供电设备的管理与供电部门工作范围的界定7/31/202327与供电部门工作范围的界定低压供电

以供电接户线的第一支撑物为界

≤10KV高压供电

以变电所外第一断路器或进线套管为界

≥35KV高压供电

以变电站外第一基电杆为界

▲计费电能表及附件均由供电部门负责8/9/202328第四单元与供电部门工作范围的界定低压供电7/31/202328第四建立各项设备档案电气平面图、设备管理图和接线图等用电电压、频率、功率、实测电流等数据维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的试验报告等8/9/202329第四单元建立各项设备档案电气平面图、设备管理图和接线图等7/31/2供电管理的基本内容负责供电设备的正常运行,维修人员必须持证上岗,并配主管电气工程师;建立严格的配送电运行制度和电气维修制度;保证24小时有人值班,做到发现故障及时排除;保证公共照明、指示、显示灯完好;停电应预先告示,以防发生意外事故8/9/202330第四单元供电管理的基本内容负责供电设备的正常运行,维修人员必须持证供电设备的日常巡视维护九个方面8/9/202331第四单元供电设备的日常巡视维护九个方面7/31/202331第四单元安全用电与管理电气设备接地保护

由于电气设备的绝缘破坏时,其金属外壳会带电,当人体接触这些漏电设备金属外壳时,就要发生触电事故,为了避免这种触电事故的发生,对电气设备的金属外壳要进行接地,这样做被称为电气设备接地保护。零线不装熔断器的接零保护

一般在单项供电中,只在火线上装熔断器,这时设备外壳保护接零,而且接零采用专线,这样才能达到接零保护。

8/9/202332第四单元安全用电与管理电气设备接地保护

7/31/20供暖设备管理采暖系统的维护运行期间的维护停运后的维护锅炉的检查与保养

定期检查和超水压试验

锅炉的保养湿式保养；干式保养

8/9/202333第四单元供暖设备管理采暖系统的维护7/31/202333第四单元电梯设备电梯(升降机)

垂直方向的运输设备。它靠电力拖动一个可以载人或物的轿厢,在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动电梯的组成

井道（底坑）和机房：属于房屋建筑部分传动部分（曳引机

）：电机和钢索

升降部分：轿厢、对重、平衡链、导轨、门厅

安全装置：降速装置（缓冲器、限速器、安全钳）、锁闭装置和电气安全设备

控制部分：指电气控制设备和必要的线路,包括控制柜、励磁柜和选层器等

8/9/202334第四单元电梯设备电梯(升降机)

7/31/202电梯分类按使用性质分：客梯、货梯、客货两用梯按运行速度分高速梯（甲类梯）≥2m/s；快速梯（乙类梯）1.5—2m/s；低速梯（丙类梯）≥1/s，＜1.5m/s

按拖动系统分：交流电梯和直流电梯

按控制方式分：半自动电梯和自动电梯

按乘运结构分：轿箱式电梯和自动扶梯8/9/202335第四单元电梯分类按使用性质分：客梯、货梯、客货两用梯7/电梯设备管理电梯准运标准：《年度安全检验合格证》电梯日常管理的要求

保洁；巡查；保养；持证操作和维修电梯维修等级、周期与要求

零维修（小修，全年、半年和周保养三个保养等级）；中修；大修；专项修理；更新改造对业主等使用人的安全教育8/9/202336第四单元电梯设备管理电梯准运标准：《年度安全检验合格证》7/31空调设备的管理空调管理制度

岗位责任制运行管理制度重要设备操作制度安全操作和事故报告制度用户走访制度重要设备台账制度日常管理内容定时开启和关闭系统，进行监视、巡检、记录及设备保养

8/9/202337第四单元空调设备的管理空调管理制度

7/31/2023消防设备的管理室外消防设备

与供水设备管