物联云仓-2021年中国第一季度物流地产分析报告-2021.5-26正式版

物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.550ycInc物联云仓平台作为全国性的互联网仓储综合服务平台，自2015年上线至今已积累了超过8,000万m²的在线高标库资源，约占全国高标库总面积的80%，平台高标库的供需数据变化，一定程度上可以反映出我国物流地产市场的整体特点。为将平台大数据价值最大化，物联云仓利用自身资源优势，在中国仓储与配送协会指导下，连续发布四期《中国季度物流地产报告》，全面反映我国高标库新增供应、空置情况、租金水平和仓储用地成交情况等，总结我国物流地产市场的供需动态变化，为了解我国物流地产市场发展情况、合理投资提供参考依据。*备注：高标库（立体库）要求：取得四星及以上中国星级仓库称号。或者证件齐全（消防验收证“丙二类及以上”、土地证、房产证等）；具备消防栓、灭火器、火灾报警装置、自动喷淋系统；屋面梁下净高≥9米；地坪硬化，荷载≥3T/m²（2层及以上多层库，具备连接行车坡道）；立柱间距≥8米；具有作业平台（高1-1.3米；外置时，宽度≥4米）及可升降平台。物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc01020304物流地产市场供应情况物流地产市场需求情况物流地产市场重点城市分析土地市场情况目录CONTENTS物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc第一章▌

01、全国新增供应达到200.79万m²，东部地区成新增供应主力军◼

据物联云仓平台数据显示，2021年第一季度全国高标库新增供应200.79万m²，远低于2020年第四季度的767.18万m²，主要受春节假期影响，各地区仓储项目交付延期，预计第二季度全国新增供应将有所增长。本季度新增供应主要集中在东部地区（占比为68.82%），东北、中部、西部地区新增供应相对较少。其中，东部地区上海、广东、天津对本季度新增供应贡献度最高。2021年第一季度物流地产市场新增供应地区分布情况东北地区西部地区42.28东部地区138.18中部地区20.33ꢋꢌ

台ꢂꢉꢊ

东ꢀꢁꢇꢈ

ꢅꢆꢄ海南海南西ꢀꢁꢍꢎ中ꢀꢁꢏꢐ台ꢂ台ꢂꢃꢄ南ꢋꢌꢀꢁꢉꢊ

东ꢀꢁꢑꢒꢓꢀ海南海南南海ꢔ新增供应（万m²）*注：综合地理位置特点，本报告将中国划分为四大地理区域：•

东北地区（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）；

•

中部地区（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）；•

东部地区（北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南）；•

西部地区（重庆、四川、广西、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏）。*数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

02、专业物流地产开发商成供应主力军，万纬、易商、丰树表现亮眼◼

从开发商类型来看，本季度新增供应高标库中专业物流地产开发商较为活跃，占比为44.26%，其中万纬、易商、丰树表现相对亮眼。其次，商贸企业占比达29.00%。2021年第一季度高标库开发商供应占比（

按

仓

库

面

积

）综合物流基金机构6.42%3.94%咨询企业16.38%专业物流地产44.26%商贸企业29.00%数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc第二章▌

01、高标库平均租金波动幅度约±6%，仓储需求有所下降据物联云仓平台数据显示>>>◼

2021年第一季度全国高标库平均租金31.07元/m²·月，环比小幅下降0.13%。我国主要城市高标库平均租金波动幅度约±6%，部分一线、新一线城市租金有小幅上涨，二线城市租金有小幅下降。其中，北京、上海、深圳高标库平均租金领跑全国，均高于45元/㎡·月，北京已超过60元/m²·月；沈阳、长春高标库平均租金水平较低，均低于20元/m²·月。◼

本季度在持续恢复内外需和“就地过年”的国家政策共同作用下，食品、服装、农副产品行业业务量上升，带来部分临时扩仓需求，但总体而言，受春节假期影响，我国主要城市高标库仓储需求和仓储业务有所下降。未来一个季度，随着节后生产经营活动逐步恢复，第二季度仓储需求也将持续增加，预计国内高标库租金或将有小幅上升。*注：一线城市、新一线城市、二线城市划分标准参考第一财经《2020城市商业魅力排行榜》。2021年第一季度我国主要城市高标库租金区间(元/m²·月)10080604020075.0048.0065.0035.0066.0030.0054.0046.0027.0045.0043.0030.0040.5018.0040.5025.0040.5039.9025.0038.0010.0037.0021.0035.0015.0036.0024.0036.0020.0036.0024.0033.0010.0034.0024.0034.5035.0033.0012.0033.0021.0030.0010.0030.0020.0029.0012.0025.0016.0024.0022.0018.5015.0020.00北京

上海

广州

深圳

成都

重庆

杭州

武汉

西安

天津

苏州

南京

郑州

长

东莞

沈阳

青ꢀ

合肥

佛山

宁波

昆明

无锡

济南

大连

长春

嘉ꢁ

咸阳一线城市新一线城市二线城市三线城市*数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

02、高标库空置率总体平稳，东北三省、川渝地区去库存化压力仍然较大据物联云仓平台数据显示>>>◼

2021年第一季度全国高标库平均空置率为12.28％，环比下降1.44个百分点。其中，合肥、北京高标库空置率相对较低，均低于3%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。本季度一线城市整体高标库空置面积十分有限，市场仍然保持供不应求的局面。而新一线城市、二线城市中一些高标库较为饱和的城市，如东北三省、川渝地区等高标库去存化压力仍然较大。2021年第一季度我国重要物流节点城市高标库空置率环比变化（

百

分

点

）83.603.40401.571.771.982.321.490.050.45-0.50-1.08-0.85-0.96-1.99-1.83-2.36-1.42-2.70-3.11-2.38-4-8-3.48-4.07-4.43-5.13-5.54-7.62-7.69郑州

青

重庆

佛山

昆明

嘉ꢀ

宁波

南京

北京

广州

长春

大连

天津

东莞

武汉

上海

咸阳

合肥

无锡

苏州

杭州

深圳

济南

成都

沈阳

长ꢁ

西安*数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

03、第三方物流、电商企业仍然是租仓需求主力军，社区团购异军突起2021年第一季度物流地产市场需求强弱（

按

行

业

分

）◼

受春节假期影响，第一季度仓储需求总体以短租为主，随着年后复工，租仓活跃度增加。第三方物流、电商企业仍然是租仓需求主力军，但区域间存在差异，如成渝地区本季度仓储需求主要以生鲜为主，其次是第三方物流、电商企业。值得一提的是，社区团购类客户在本季度乃至近一年仓库租赁市场上表现十分活跃，主要受近两年新冠疫情大环境的影响，许多传统商户经营压力大，原有渠道业务紧缩，而社区团购成为传统商户的新型经营模式，衍生仓储需求增长较快。社区团购仓储需求主要呈现租赁时间长，面积大的特点，且就当前来看社区团购扩张迅速，预计未来仓储需求会进一步增长。第三方物流生产型企业社区团购电商*图片来源：物联云仓数据研究院物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc第三章▌

01、青岛：高标库租金涨幅明显，城阳区、黄岛区需求旺盛青岛为本季度全国重要物流节点城市中租金波动最大的城市。2021年第一季度青岛高标库租金、空置率变化情况◼

相较上年第四季度，受大宗货物进口量增加影响，仓储租赁需求释放，青高标库租金上涨6.51%（约1.68元/m²·月），空置率下降7.62个百分点。预计下季度青高标库租赁市场保持平稳态势。27.4830.0020.0010.000.0025.802020Q42021Q1租金（元/m²·月）青

租

金

环

比6.51%30.00%20.00%10.00%0.00%空置率环比约7.62(百

分

点

）10.79%2020Q43.18%◼

本季度青高标库市场核心板块城阳区、ꢀ区需求十分旺盛，入驻率均超95%。2021Q1空置率*数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

02、郑州：空置率有所下降，核心区域需求旺盛郑州为本季度全国重要物流节点城市中空置率波动最大的城市2021年第一季度郑州高标库租金、空置率变化情况◼

相较上年第四季度下降约7.69个百分点，主要因部分社区团购企27.8126.9130.0020.0010.000.00业和快递企业扩仓。2020Q42021Q1租

金

环

比3.35%郑州租金（元/m²·月）空置率环比(百

分

点

）约7.6930.00%20.00%10.00%0.00%15.34%2020Q47.64%◼

本季度郑州高标库市场核心板块经开国际物流园、中牟及航空区需求旺盛，入驻率均超80%，仓储需求主要以电商企业为主。2021Q1空置率*数据来源：物联云仓平台物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc第四章▌

01、成交共83起，总面积达462.41万m²◼

据全国重要物流节点城市自然资源与规划管理局公告统计，第一季度仓储用地成交共83起，总面积达462.41万m²，成交总额达35.35亿元。相较上年第四季度，全国重要物流节点城市仓储用地成交总面积减少约261.32万m²，成交总额下降约14.70亿元。2021年第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交统计出让年限出让面积（m²）成交总价（万元）城市地块位置竞得人松江区丰街道工业区YF-20-003号（新城主城H单元H56-02）地块2040,972.903,051.00上海巨沛供应链科技有限责任公司松江区新浜镇17-01号地块205057,762.6067,810.905,199.008,612.00上海珩嘉煜美供应链管理有限公司上海锌镱仓储服务有限公司金山区金山第二工业区CB_200804008号地块上海临ꢀ新片区航空产业发展有限公司自贸区临ꢀ新片区PDS7-0201单元A03-02地块50505050131,446.0044,683.20117,865.6079,943.3022,674.009,131.00上海自贸区临ꢀ新片区重装备产业区04PD-0304单元D07-01B地块上海智冷供应链有限公司上海临ꢀ交通有限公司自贸区临ꢀ新片区仓储转运物流园区G4PD-0401单元C0501地块14,721.0016,460.00自贸区临ꢀ新片区重装备产业区04PD-0304单元D07-03地块上海天环冷链物流有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc梅山保税区MS04-03-03a-02地块拍卖出让慈宗汉Ⅱ201916#地块5050505094,754.002,260.008,671.6914,937.007,106.55125.43宁波励达国际物流有限公司慈溪市ꢀ敬密封材料厂（普通合伙）宁波市信德丰供应链有限公司宁波广州宁波保税区ꢁ业三路17号地块挂牌出让白云区石湖村AB1309065西侧地块1,002.452,537.00广州市供销农业发展集团有限公司南京市江宁区空开发区苍穹路以北、钟萃路以东地块（NJNBh010-12-06）50505098,601.7253,013.90199,695.326,804.003,658.0014,977.00南京云泰物联网技术有限公司南京思达现代物流有限公司南京市江宁区空枢纽经济区千帆路以南、将军大道以西地块（NJNBh010-15-20）南京南京江北海枢纽经济区保税物流中心有限公司宁新区2020GY22保税物流中心B型佛山嘉兴佛山市高明区杨和镇西江大道以南、杨西大道以东王店镇，众心路东侧、吉祥西路南侧区经一路西侧，嘉成食品北侧505050159,939.7623,976.005,840.9010,868.001,558.44426.00宜家供应链（佛山）有限公司嘉ꢁ远景视光网络科技有限公司浙江金宇物流股份有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc大托铺防汛应急物资储备仓库项目长县果园镇浔龙河村—50505050505050505012,349.706,667.00—长市天心区大托铺街道办事处湖南创德建设设备租赁有限公司湖南六谷大药房连锁有限公司湖南省弘上实业有限公司401.00长沙开福区青竹湖街道J01-B21地块项目开福区青竹湖组团J03-L-10、J03-L-12地块北辰区万河路（仓储项目16）津滨生（挂）G2021-1号36,176.8640,421.55242,044.6088,413.4042,839.00102,377.8024,208.60147,309.802,961.004,130.0025,185.003,640.005,010.004,660.001,310.009,800.00天津益海职能科技有限公司慧捷项目管理（天津）有限公司天津ꢀ东疆建设开发有限公司多隆（天津）国际物流有限公司天津龙和隆盛化妆品销售有限公司天津克运国际物流集团有限公司津滨东（挂）G2020-8号天津开发区现代产业园武清区汽车产业园悦恒道北侧、天旺路西侧津滨ꢀ（挂）G2019-3号天津中国石化集团石油商业储备有限公司天津分公司天津开发区南ꢀ工业区504,613.60260.00中国石化集团石油商业储备有限公司天津分公司天津开发区南ꢀ工业区50506,579.50370.00津滨保（挂）G2020-13号117,069.906,610.00德新仓储服务（天津）有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc营城街道办事处50505050505050505,204.0032,888.0010,525.0012,327.003,000.00137.39246.6675.78吉林省昂和农业发展有限公司吉林昆禹粮油贸易有限公司德惠市金亿粮食贸易有限公司吉林省小村外酒业有限责任公司德惠市振ꢀ牧业有限公司德惠市布海镇新城村德惠市郭家镇六马架村德惠市米子镇铁岭村德惠市夏家店街道夏家店村德惠市惠发街道周家村双福新区J05-01-2/03号渝北区空ꢁ组团R分区R04/02地块长春172.5821.603,000.0037.80德惠市烽启仓储物流有限公司重庆川ꢁ物流（集团）有限公司重庆普飞仓储服务有限公司21,169.78145,388.00890.0015,920.00石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司三河镇川主村川都组5011,632.10240.00重庆高新区西ꢂ组团W分区W57-1/04地块晏家组团A分区53-3/01和54-1/01地块505068,957.5029,508.475,172.001,863.46重庆南山国际汽车ꢁ发展有限公司重庆ꢀ广再生资源有限公司重庆合川交通设备制造产业发展有限公司智能制造产业园标准厂房5062,830.002,827.35物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc企业改制用地保留划拨土地使用权到期补办有偿使用项目江岸区黑泥湖西路23号505050—4.98京东华中电商产业园一期项目150,903.919,864.0010,210.00515.00武汉纪物流有限公司蔡甸区奓山街常贵大街与檀树七路交汇处以西（奓山街中原村）湖北康泰源医药有限公司武汉蔡甸区奓山街常贵大街与檀树七路交汇处以西（奓山街中原村）505050505050111,668.0068,189.006,563.824,050.003,530.00282.00武汉楚江迅风物流有限公司武汉武汉麦斯德仓储服务有限公司郑州万邦实业有限公司蔡甸区奓山街常贵大街与檀树七路交汇处以东（奓山街中原村中牟汽车产业集聚区航海路东延南、文昌街西、渠北路北、文澜街东中牟汽车产业集聚区文众路南、通达路东、万洪路辅道北25,946.3078,825.6840,006.561,115.003,396.002,561.00郑州万邦实业有限公司中牟县汽车产业集聚区文众路南、万洪路北、人文路东、通达路西郑州现代正和冷链物流有限公司郑州福蒙特置业有限公司郑州四海路（规划路名经南八北一路）以北、凤河东街（规划路名花马东街）以东绕城高速辅道北、敏山路东50505059,693.4836,023.4113,948.106,343.002,146.63935.00河南张仲景医药物流有限公司河南康泰药业有限公司规划道路与康泰路交叉口东北侧商隐路与禹锡南一路交叉口西南侧河南佳途物流发展有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc商隐路与禹锡南一路交叉口西南侧牡丹南路与禹锡南一路交叉口东南侧新民市大柳屯镇李屯村5050505050505050507,089.933,000.6214,080.007,488.004,840.003,246.0023,442.8091,771.1774,483.99540.00235.00277.38155.00100.1990.08河南佳途物流发展有限公司河南佳途物流发展有限公司沈阳宏泰源粮食有限公司郑州沈阳合肥昆明肥东县响导乡赵集社区赵中组肥东县粮食投资控股有限公司安徽春博建设工程有限公司云南恒宇保安服务有限公司崇州市盛源烟花爆竹有限公司四川童联供应链有限公司肥东县陈集镇广响路与陈杨路交口东南角寻甸县民爆综合服务基础设施建设项目崇州市江源街道桅杆村7、9、19、20组羊叉河以南、青白江大道以西281.317,433.472,234.52货运大道以南、天星大道以西成都千牛供应链管理有限公司成都祥龙路以南、天星大道以西50118,312.488,873.44成都青白江宝供应链管理有限公司青白江区高平南路以南、同心大道以东货运大道以北、天星路以东5050134,759.9353,976.4210,915.551,619.29成都易景供应链管理服务有限公司四川宜选央厨供应链管理有限公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc成都青岛高桂一路以东、桂通北路以北李哥庄镇西十三路东侧、南十七路南侧城阳区流亭街道赵村社区50505050134,433.3960,234.0068,433.0066,036.004,033.001,400.001,493.214,008.39成都云钢联物流有限公司青德金供应链管理有限公司青爱尊客酒店投资管理有限公司中青大冷（青）物流有限公司同江路以南、衡山路以东西安高新区综保基地配套建设有限公司高新区综保区综二路以北，保八路以西50506,263.00306.00西安ꢀ广利商务信息咨询有限责任公司108国道以北，铁路专用线以东111,467.0026,090.00西安贵阳高陵区210国道以东505050505096,677.64123,632.6220,271.1768,288.1717,885.003,375.004,340.003,706.002,894.001,100.00高陵东盈物流有限公司高陵东盈物流有限公司高陵区耿镇村以西、规划路以北白云区综保区围网区一期贵阳综合保税区投资发展有限公司贵阳骏驭物流有限公司观山湖区现代产业园区京东路北侧，紧邻吉利西侧清镇市巢凤街道王二寨村境内清镇市产业投资有限责任公司物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc西杜村西、107国道东侧西杜村西、107国道东侧505044,852.008,088.001,346.00243.00河北旗明新材料科技有限公司河北旗明新材料科技有限公司石家庄加之冰供应链管理（石家庄）有限公司正定县新城铺规划凤翼街以西、ꢃ路以南5050505026,666.6729,975.6332,661.4690,416.601,650.002,248.002,449.504,150.00北临二类工业用地、东临支一路、南临纬五路、西临经二路ꢂ州华联食品加工配送有限公司ꢂ州金ꢁ卧龙汽车投资发展有限公司ꢂ州得泽物流有限公司北临纬六路、东临经二路、南临纬五路、西临一类物流仓储用地兰州ꢂ州市西固区T838#规划路以东、S833#规划路以南、S824#规划路以西*数据来源：各城市自然资源与规划局及公共资源交易中心官网，物联云仓数据研究院整理*注：全国重要物流节点城市包括北京、上海、深圳、苏州、杭州、宁波、广州、东莞、南京、佛山、嘉、长ꢀ、天津、无锡、大连、长春、重庆、武汉、郑州、沈阳、合肥、昆明、哈尔滨、成都、青ꢁ、西安、贵阳、济南、南昌、石家庄、ꢂ州。物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

02、天津、成都、上海领跑仓储用地成交总量，长沙、佛山出现成交情况◼

第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交主要分布在郑州（9起）、天津（9起）、上海（7起）、成都（7起）、长春（6起）、重庆（6起）。其中，仓储用地成交总面积最大城市前三为天津（77.55万m²）、成都（63.12万m²）、上海（54.05万m²）。相较上年第四季度，长、佛山出现仓储用地成交情况。2021年第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交面积情况10077.557563.1254.055025035.1333.8034.0633.9527.1119.4715.9915.3110.6410.579.567.966.692.981.491.411.230.32天津成都上海南京武汉重庆西安郑州青ꢀ佛山ꢁ州贵阳宁波长

石家庄

长春嘉ꢂ广州沈阳合肥昆明2021Q1成交总面积（万m²）2020Q4成交总面积（万m²）*数据来源：各城市自然资源与规划局及公共资源交易中心官网，物联云仓数据研究院整理物联云仓数据研究院研究及绘制

©2021.550ycInc▌

03、仓储用地成交均价波动不大，广州、上海、西安成交均价亮眼◼

第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交均价总体波动不大。本季度全国重要物流节点城市仓储用地成交均价前三城市分别为广州（0.17万元/m²）、上海（0.15万元/m²）、西安（0.10万元/m²）。其中，广州、西安仓储用地成交均价相较上年第四季度有小幅上涨，涨幅分别为0.08万元/m²、0.06万元/m²；而上海仓储用地成交均价有所下降，降幅为0.10万元