2020年一季度东莞房地产市场分析报告课件

东莞中原战略研究中心2020年一季度东莞房地产市场分析报告出品：东莞中原战略研究中心2020.4.7东莞中原战略研究中心2020年一季度东莞房地产市场分析报告1东莞中原战略研究中心2017年，最新东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片区。城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗松湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排滨海：长安、虎门、厚街、沙田东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅东部产业园：常平、横沥、企石、桥头、谢岗、东坑另外，报告的专业名称分别为——商住用地：含住宅性质的经营性用地统称商业用地：包括商办、商业性质的经营用地住宅：洋房、别墅、公寓，含商业性质的洋房、别墅及公寓非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等——东莞市行政区划示意图——【报告前置说明】水乡滨海城区松湖东部临深东莞中原战略研究中心2017年，最新东莞行政区域划分为六大2东莞中原战略研究中心目录CONTENT02土地市场01宏观市场04三级市场03二级市场05后市展望东莞中原战略研究中心目录02土地市场01宏观市场04三级市3东莞中原战略研究中心宏观市场Macromarket东莞中原战略研究中心宏观市场4世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷确诊恢复死亡确诊确诊东莞中原战略研究中心新冠疫情开始于2019年12月，2020年1月底随着春运扩散，2月疫情全面爆发，2月中旬单日新增确诊达1.5万，随后全国疫情防控形势大有好转，截止3月31日，中国新增不足过百，市场信心逐步恢复。反观新冠疫情在全球蔓延态势加剧，自3月中旬开始全球疫情进入爆发式增长，截止3月31日，全球累计确诊人数达85万人次。对此，在3月世卫组织宣布新冠病毒为“全球大流行”

。全球每日疫情数据统计（3.31）： 中国每日疫情数据统计（3.31）：世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷确诊恢死确诊确5受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升东莞中原战略研究中心由于疫情全球蔓延加剧，叠加部分国家乐观措施及中东石油危机影响，市场投资者信心严重受挫，全球股价/黄金/原油下跌明显，美股3月连续4次熔断，市场投资氛围低迷，3月23日美联储宣布开启无限QE救市，市场有所回暖，但仍是低位，投资者转投黄金保值，避险情绪上升。受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升东莞中原战6-20.5%-24.5% -17.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-2020年我国“三驾马车”同比增速走势投资 消费 出口东莞中原战略研究中心今年1-2月受到疫情爆发影响，我国经济活动明显放缓，三驾马车同比下降幅度均超10%，从制造业PMI来看，1、2、3月分别为50.0%、35.7%、52.0%。由于疫情在3月份之后出现了有效的控制，复工进度显著加快，PMI回升明显，重返荣枯线上，但由于2月基数低，并非反映经济趋势好转，仅表明市场部分企业经营较2月有所好转，经济下行压力延续。叠加近期多地政府促经济加快基建建设及出台消费刺激政策，预计市场后续将有所好转，但全年经济压力仍巨大，增速难及过往。一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施50.035.752.0近一年全国PMI指数制造业采购经理指数(%)-20.5% -17.2%-30%-20%-10%0%107多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线东莞中原战略研究中心为稳定经济增长降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，更加灵活地因城施策，多地集中出台房地产政策稳定市场发展，截至3月底，已有超60个省市从供需两端出台多项政策，其中以供给端为主、需求端为辅。同时在3月27日中共中央政治局并未提及房地产，叠加广州、济南、海宁等城市出台商改住、限购、限贷等一日游政策，可见“房住不炒”“稳市场”仍是高压线，但经济压力较大的城市后续或将持续边际放松。2月以来从供给端出台政策的省市列表： 2月以来从需求端出台政策的省市列表

：数据来源：中指研究院综合整理多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线东莞中原战8多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快东莞中原战略研究中心随着2月下旬各房企陆续复工，国内疫情控制逐步好转，3月房地产市场逐步回暖。由于2月疫情影响市场供需基数低，环比上升幅度较大，同比却下跌3成。从供应来看，近4成城市已恢复正常供应，且较去年同期有所增长，开发商推货积极性提高，主要是弥补前期疫情影响的供应缺口，同时由于全年业绩压力影响，预计后续会逐步加大供应，但是整体较去年仍有所不足。从成交来看，3月整体市场有所回升，但较去年仍跌32%，市场低迷氛围有所缓解但仍堪忧。从城市来看，多数城市成交恢复缓慢，仅深圳、成都、合肥等少数城市成交恢复较快，尤其成都、合肥由于前期疫情影响，返乡置业需求得到滞后，后续市场开放，成交迅速回升，在3月成都开盘中出现“万人摇号”现象，而深圳成交恢复较快的主要原因是年前成交及春节影响，年后集中签约影响。随着疫情得到控制，市场恢复供应，成交将逐步回升，但短期内压力仍在。另外房企由于业绩压力影响，将加快推货节奏，以价换量将会增多，如在2月恒大推出“75折”密集营销策略，加快去化。2020年3月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积（万㎡）： 2020年3月全国27个重点城市商品住宅成交面积（万㎡）：数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快东莞中原战略研9东莞中原战略研究中心根据国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2020年2月，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有21个（环比减少26个），房价持平26个（环比增加18个），下跌23个（环比增加8个）。2月，受到疫情影响，对房地产市场造成明显冲击，住宅销售价格回落城市增多，其中武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动。受疫情影响，房价回落城市增多数据来源：东莞中原战略研究中心收集国家统计局6563595758 656767

63605553505044

47210%20%40%60%100%80%20150120150220150320150420150520150620150720150820150920151020151120151220160120160220160320160420160520160620160720160820160920161020161120161220170120170220170320170420170520170620170720170820170920171020171120171220180120180220180320180420180520180620180720180820180920181020181120181220190120190220190320190420190520190620190720190820190920191020191120191220200120200270个大中城市住宅销售价格环比变动情况（1501-2001）

上涨持平下滑东莞中原战略研究中心受疫情影响，房价回落城市增多数据来源：东10东莞中原战略研究中心在一季度东莞政府从土地端、供应端、需求端三方面出台土拍/备案价/公积金利好政策提振市场信心，土拍保证金延期有利缓解近期房企经营压力；简化办证流程将推动供应加快，调和目前住宅供应紧张局面；备案价实行一套一价，规范行业双合同现象，降低首付压力；公积金新政将提高市民购买能力，便于更好购买房屋。此举将从多方面促进房地产市场平稳发展。备案价实行一套一价：商品房销售明码标价实行一套一标，新的价格申报表需明确“毛坯”或“精装修”的实际交付标准，且不得在标价之外加价销售商品房。一次性公开房源并按申报价销售：取得预售证或现售备案证书后，在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。成交价不得高于申报价或低于申报价90%。取得预售证或现售备案证书180天后，未卖出房源可调高不超过5%，调低幅度不限。加快住宅供应：简化商品住房销售价格申报办理流程公积金公积金贷款年限延长、额度提高、允许商转组合贷：将公积金贷款最长贷款年限统一规定为30年，支持符合条件的申请人将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，装配式住宅购买者、本市认定的特色人才以及符合有关公积金缴存提取规定的申请人，其可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%。土地拍卖土拍保证金费率降低、缴纳延期：疫情期间以“招拍挂”方式出让的土地，其出让总价款可放宽至自成交之日起计两个月内缴交完毕，出让竞拍保证金按最低费率（出让底价的20%）计收。东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展东莞中原战略研究中心备案价公积金土地拍卖东莞政府出台楼市新政11东莞中原战略研究中心根据不完全统计商业银行数据显示，4月2日，全市普遍银行首套房利率普遍5.35-5.45%，二套利率为5.55-5.65%。东莞各银行最新房贷利率（更新至2020.4.2）3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65%3月20日LPR公布值银行首套加点二套加点首套利率二套利率4.75中信银行34.5745.0955.49恒生银行551035.35.78浦发银行60805.355.55交通银行60805.355.55广发银行60805.355.55邮政银行6488.55.395.635民生银行70705.455.45工商银行70905.455.65建设银行70905.455.65农业银行70905.455.65中国银行70905.455.65东莞银行70905.455.65兴业银行70905.455.65备注：最终以各银行当时利率为准东莞中原战略研究中心根据不完全统计商业银行数据显示，4月2日12宏观市场小结：东莞中原战略研究中心全球经济面：世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷；受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升全国经济面：一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施全国政策面：多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线全国行业面：多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快；受疫情影响，房价回落城市增多东莞政策面：东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展东莞房贷面：3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65%宏观市场小结：东莞中原战略研究中心13东莞中原战略研究中心土地市场Land

market东莞中原战略研究中心土地市场142020年第一季度关键指标一览数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心2020年第一季度东莞土地挂牌公开出让164万平占面，建面约438万平，建面同比去年同期下跌32%，同比2018年大幅上升105%，其中共计3宗商住地供应和出让，合计占地13万平，建面39万平，实际楼面地价为13795元/㎡，同比2018年（成交1宗商住地）下跌9%。备注：计算时间按挂牌截止日期计算指标2020年第一季度2019年第一季度2018年第一季度同比2019（）同比2018（）土地供应面积（万㎡）16425668-36%141%土地供应建筑面积（万㎡）438648213-32%105%商住地供应宗数301——200%商住用地供应面积（万㎡）1302——554%商住地供应建筑面积（万㎡）3906——549%土地成交面积（万㎡）16425668-36%141%土地成交建筑面积（万㎡）438648213-32%105%土地成交金额（亿元）723018141%314%商住地成交宗数301——200%商住用地成交面积（万㎡）1302——554%商住地成交建筑面积（万㎡）3906——549%商住用地成交金额（亿元）4809——425%商住用地成交地面价（元/㎡）36595045600——-20%商住成交楼面地价（元/㎡）12291015200——-19%商住成交实际楼面地价（元/㎡—-9%商住地成交溢价率（%)48%0%52%——-8%2020年第一季度关键指标一览数据来源：东莞中原战略研究中心15东莞中原战略研究中心第一季度土地供需基本持平，商住地占比较同期加大2016年至今东莞土地供需量（万平）：第一季度东莞土地招拍挂供应和成交均为164万平，同比去年下跌36%，为近年来土地供需中等水平；另外，本季度共成交25宗土地，其中包括18宗工业地、3宗商住地、其它2宗、商业和科研各1宗。从过往来看，政府一般在一季度放缓商住地推货节奏，主要受春节假期影响及针对市场作出接下来的年度土地计划。且在3月政府推出今年土地计划，预计2季度将迎来土地爆发期。0100200300Q1Q2Q3

Q42016年Q1Q2

Q32017年Q4Q1Q2

Q32018年Q4Q1Q2Q3Q4

Q12019年 2020供应占地面积（万平） 成交占地面积（万平）35%50%100%80%60%40%20%0%Q1

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Q12016年 2017年 2018年 2019年 2020年其它科教科研仓储工业商业商住2016年至今东莞各类土地成交量（宗）：数据来源：东莞中原战略研究中心年数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心第一季度土地供需基本持平，商住地占比较同16东莞中原战略研究中心2016年至今东莞商住地供需（万平；宗）：02015105050100Q1 Q2 Q3 Q42016年Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年供应占地 成交占地 供应宗数成交总数2016年至今东莞商住地供需量价走势（万平；元/㎡）：第一季度东莞商住地供应13万㎡，均已成交，为近年来同期中等水平。从月度来看，今年1、2月受疫情和春节影响，政府暂缓推货节奏，3月推出3宗商住地出让，房企拿地热情高涨，共计产生2宗新地王，及1宗达到最高限价+终次报价，本月土拍溢价率高达48%，土地市场升温明显，主要由于3月政府出台今年土地供应计划，热门区域土地稀缺，房企争相布局靓地

。另外本月政府终止茶山商住地出让。3月商住地全部成功出让，溢价率高达48%01000020000300001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月2016年2017年2018年2019年2020年数据来源：东莞中原战略研究中心0204060供应占地 成交占地 楼面地价东莞中原战略研究中心2016年至今东莞商住地供需（万平；宗）17东莞中原战略研究中心土拍市场升温明显，佳兆业夺下厚街、麻涌新地王，世茂斩获万江地块东莞中原战略研究中心土拍市场升温明显，佳兆业夺下厚街、麻涌新18东莞中原战略研究中心将有5块商住地挂牌出让，其中茶山商住地为TOD地块东莞中原战略研究中心将有5块商住地挂牌出让，其中茶山商住地为19东莞中原战略研究中心二级市场Property

market【总体篇】【区域篇】【产品篇】【排行篇】东莞中原战略研究中心二级市场【总体篇】20东莞中原战略研究中心2020年第一季度东莞商品房供需情况性质物业类型供应套数供应面积（万㎡）面积环比面积同比成交套数成交面积（万㎡）面积环比面积同比住宅洋房369939.79-64.62%-39.55%524357.09-57.66%-28.41%公寓00-100%-100%15847.94-63.78%-25.31%别墅4207.43-38.51%-34.31%4378.64-56.36%-18.29%住宅汇总411947.22-65.26%-49.24%726473.67-58.27%-27.02%非住宅写字楼1732.88-59.58%——2103.00-20.54%-68.46%商铺4423.79-68.56%-45.11%6274.15-60.37%-26.65%车位47766.18-32.73%23.56%35754.52-44.59%-42.75%非住宅汇总539112.84-54.69%7.94%441211.66-47.92%-49.39%总计951060.06-63.43%-42.76%1167685.33-57.11%-31.18%数据来源：东莞中原战略研究中心住宅供需同比大幅下跌，非住宅成交依旧低迷住宅：一季度，住宅整体供应环比同比大幅下滑，成交同比下跌近三成。其中，洋房供应同比下跌四成，成交同比下跌三成，市场受春节假期及疫情影响，表现欠佳。非住宅：一季度，非住宅成交环比同比下跌超五成，写字楼成交同比下跌近七成，商铺成交同比下跌三成，商业市场仍旧低迷。备注：上述住宅包括商业性质公寓；总计数值不包括厂房、电影院等物业成交值。东莞中原战略研究中心2020年第一季度东莞商品房供需情况物业21654724052Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q32019年Q4 Q12020供应面积成交面积成交均价疫情全球蔓延，一季度住宅供需创近10年同期新低数据来源：东莞中原战略研究中心备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）东莞中原战略研究中心一季度，全市住宅新增供应约47万㎡，同比2019年同期下跌39%。同比2018年同期下跌45%，一季度住宅供求比0.72，已经连续7个季度出现供不应求现象。一季度，东莞全市住宅成交65万㎡，同比2019年同期下跌28%，同比2018年同期下跌36%，市场交投萎缩，创近10年同期新低。究其原因：一、受春节假期影响及疫情影响，房企推货节奏放缓；二、受新冠肺炎影响，全市项目营销中心延迟复工；三、疫情全球蔓延，全球股市大跌陷入经济危机，美股10天4次熔断，石油价格暴跌等多重因素影响，客户对市场失去信心，对楼市观望情绪浓郁。2016年以来东莞商品住宅供需量价季度走势：万平350300250200150100500元/㎡3000025000200001500010000500006524052Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2018年2019年2020年供应面积 成交面积普通住宅均价3月住宅供需回暖，房企促销让利刺激成交数据来源：东莞中原战略研究中心备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）东莞中原战略研究中心由于疫情全球蔓延，经济下行、美元升值、股市下挫，市场观望情绪较浓，开发商资金回笼压力增大，3月房企推货节奏有所加快，全市住宅新增供应25.22万㎡，环比骤增315%，同比下跌16%。3月全市住宅成交30.95万㎡，环比上涨517%，同比下跌32%，市场成交回归年前水平，究其原因：一、供应回升，刺激成交增长；二、为缓解疫情带来的影响，加快资金回笼，部分品牌房企线上直播卖房、加大折扣优惠以价换量，2000元锁定房号、减价竞拍等促销让利活动层出不穷，客户购房门槛降低，入市积极性提高；三、3月土拍火热，两地块刷新新地王，地王效应一定程度带动客户购房情绪，刺激成交；四、备案价新政出台，废除“双合同”，有效降低客户购房门槛。2017年以来东莞商品住宅供需量价月度走势：万平100806040200元/㎡3000025000200001500010000500001月2018年2019年2020年供应面积 成交面积普通住宅232500200015001000500001.01-01.0701.29-02.0402.26-03.0403.26-04.0104.23-04.2905.21-05.2706.18-06.2407.16-07.2208.13-08.1909.10-09.1610.08-10.1411.05-11.1112.03-12.0912.31-01.0601.28-02.0302.25-03.0303.25-03.3104.22-04.2805.20-05.2606.17-06.2307.15-07.2108.12-08.1809.09-09.1510.07-10.1311.04-11.1012.02-12.0812.30-01.0501.27-02.0202.24-03.0103.23-03.29认购量3.20-3.265.1-5.76.12-6.187.24-7.309.01-9.1010.16-10.2211.27-12.0301.08-01.1402.19-02.2504.02-04.0805.14-05.2006.25-07.0108.06-08.1209.17-09.2310.29-11.0412.10-12.1601.21-01.2703.04-03.1004.15-04.2105.27-06.0207.08-07.1408.19-08.2509.30-10.0611.11-11.1712.23-12.2902.03-02.0903.16-03.22来访量一季度来访认购量同比下跌，3月来访认购量“深V”反弹数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，1、2月受春节假期及疫情影响，来访及认购量大幅下降，整体上看，一季度楼市来访量同比下跌50%。认购方面，因营销中心延迟复工，加上经济下行导致2月份部分客户入市步伐放缓，一季度认购量同比下跌41%。

3月份国内疫情得到有效控制，加上部分品牌房企大幅度促销让利活动增多吸引人气，来访认购量反弹。3月来访量环比上涨947%，同比下跌99.98%；认购量环比上涨980%，同比下跌28.13%。2017年以来东莞楼市每周来访情况 2018年以来东莞楼市每周认购情况数据来源：东莞中原战略研究中心与去年同期行情相比↓

50%与去年同期行情相比↓

41%250001.01-01.07认购量3.20-3.26来访量24东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据不完全统计显示，今年一季度开盘销售率约51%，与去年同期相比下跌5个百分点，但开盘项目高于去年同期，究其原因：一、受疫情影响，2月成交惨淡，部分房企为加快资金回笼，3月加快推货节奏刺激成交；二、年后部分房企大幅度促销让利，提高客户入市积极性；三、中心城区和滨海片区项目开盘去化率普遍较高，热门区域仍然普遍受投资者认可，依然是置业投资首选。2018年以来东莞楼市开盘量及销售率走势：一季度开盘销售率小幅上升，热门区域去化率普遍较高0%20%40%60%80%05101520251月

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3月2018年 2019年 2020年数据来源：东莞中原战略研究中心开盘项目个数销售率东莞中原战略研究中心一季度开盘销售率小幅上升，热门区域去化率25东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止2020年3月31日，东莞住宅库存套数31872套，库存面积持续回落至400万㎡，环比基本持平，同比下跌21%，跌至近2年新低位。按照过去一年消化速度计算，3月底住宅库存消化周期小幅回升至9.2个月。但市场分化依然明显，中心城区依然供不应求，货量紧缺，东南临深片区住宅库存最大为134万㎡，占全市比重的33%，东南临深片区住宅库存消化周期维持在16个月。住宅库存跌至近2年新低位，消化周期不足10个月4009.21412108642060050040030020010001月

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10月11月12月

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3月2018年 2019年 2020年备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业） 数据来源：东莞中原战略研究中心存量（万平） 消化周期2018-2020年3月东莞商品住宅库存及消化周期走势万平东莞中原战略研究中心住宅库存跌至近2年新低位，消化周期不足126东莞中原战略研究中心二级市场Property

market【总体篇】【区域篇】【产品篇】【排行篇】东莞中原战略研究中心二级市场【总体篇】27供应方面，本月仍处在疫情期间，开发商推货创近年来新低，但同比去年下跌46%。临深片区及中心城区成供应主力，供应合计近24万平，总占比全市51%，水乡片区供应持续低迷，仅4万平。成交方面，受春节和疫情影响，第一季度二月份仅5万平成交，一季度创近年来新低。其中，中心城区和临深片区为主要成交热点区域，成交量合计达27万平，占比全市42%。滨海片区成交持续下跌，成交客户多为春节前成交，由于3月初逐步复工，导致签约周期拉长。中心/临深片区供需两旺，滨海片区成交三连跌数据来源：东莞中原战略研究中心100%80%60%40%20%0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4

Q12016年 2017年 2018年 2019年 2020年备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业） 数据来源：东莞中原战略研究中心中心城区松山湖片区水乡片区东南临深片区东部产业园片区滨海片区80%60%40%20%0%Q1

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Q12016年 2017年 2018年 2019年 2020年中心城区松山湖片区水乡片区东南临深片区东部产业园片区滨海片区2016年以来各大片区住宅新增供应量走势（万平）：100%2016年以来各大片区住宅成交量走势（万平）：供应方面，本月仍处在疫情期间，开发商推货创近年来新低，但同2876543210东

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岗山 头 墩 湖成交面积 供应面积东城、塘厦为供需热点，常平个盘促销带动成交东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2020年第一季度东城、塘厦为供需热点，其中由于城区缺乏新品供应，万科皇马郦宫入市，释放东城需求，带动东城整体供需两旺，塘厦依旧城建御城花园带动成交。常平碧桂园铂悦府3月降价促销，带动区域成交，道滘沙田等镇街成交多数为年前成交集中签约，受春节和疫情影响，开发商推货明显放缓，近半镇街无新增供应。2020年第一季度全市各镇商品住宅供需走势数据来源：东莞中原战略研究中心备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）万㎡87成交面积 供应面积东城、塘厦为供需热点，常平个盘促销带动成29400%500%300%200%100%0%-100%-200%中

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埗成交面积同比数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，

一季度成交同比去年下跌27.66%。其中中堂，长安成交涨幅明显，主要由于区域成交低迷，年底项目开盘加推项目去化效果较理想，一季度集中签约，万江由于信鸿御江东岸集中签约拉高成交量；30个镇街跌幅明显（跌幅大于10%），主要由于洪梅，桥头，高埗等热度低、本地购买力有限区域，长期缺乏新增刺激成交，以及受疫情影响，签约周期拉长。2020年第一季度东莞各镇区商品住宅成交量同比增速走势对比区域分化明显，长安、万江成交放量显著墩头 山 湖备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）16个镇跌幅明显10个镇涨幅明显7个镇比较平稳400%500%300%堂安江滘城涌岗城平309%2%0%

1%5%28%5%2%5%2%3%2%

1%8%3%2%2%

2%-5%1%-1%1%-1%-1%-2%-2%0%-4%-15%-6%8%1%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%4000035000300002500020000150001000050000成交均价 环比东

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头湖 山 头 墩数据来源：东莞中原战略研究中心八成镇街均价持稳，个别镇街价格调整下行东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，第一季度东莞九成镇街洋房成交均价近八成持稳。其中万江上涨幅度最大达28%，主要原因为万江洋房断供，导致19年成交项目基本为尾盘，价格偏低，持续到19年底信鸿御江东岸开盘，价格恢复，导致洋房成交价大幅上涨，横沥由于招商雍景湾开盘刺激成交，拉高均价，厚街由于低价项目成交减少，环比上涨；高埗下降15%，由于高埗目前洋房项目较为短缺，基本进入尾盘，本季度仅新世纪颐龙湾成交2套，常平、望牛墩和樟木头由于近期开发商让利幅度较大，常平的碧桂园铂悦府等项目降价促销，导致区域价格有所下跌

。2020年第一季度东莞各镇街洋房均价及环比情况：元/㎡9%2%0%1%5%28%5%2%5%2%3%2%1%31区域持续分化，中心/临深片区热度快速回升02468滨海片区东部产业园片区东南临深片区水乡片区松山湖片区 中心城区数据来源：东莞中原战略研究中心12.30-01.0501.06-01.1201.13-01.1901.20-01.2601.27-02.0202.03-02.0902.10-02.1602.17-02.2302.24-03.0103.02-03.070309-03.1503.16-03.2203.23-03.292020年第一季度每周认购10套以上项目片区分布项目数东莞中原战略研究中心从客户认购情况来看，据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，随着企业复工复产，各片区认购量均有回升，其中临深片区和中心城区热度快速回升，其余片区恢复缓慢。受疫情影响，二月基本为线上看房，仅部分品牌房企有成交，进入三月复工后，各项目的优惠力度明显加大，尤其东部片区受碧桂园铂悦府、戛纳湾等促销项目拉高片区热度，以及中心城区和临深片区多项目加推，万科皇马郦宫等城区项目加推去化基本达到八成，提高楼市关注度，带动周边项目成交。区域持续分化，中心/临深片区热度快速回升02468滨海片区东32临深片区去化压力仍高企，中心城区供不应求加剧东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，全市镇街中有15个镇街消化周期有所拉长，其中横沥消化周期超30个月，主要由于近期成交大幅减少，导致整体去化周期延长；另外临深片区普遍项目去化压力较大，去化周期均超14个月。长安和万江主要是龙光江南大境和信鸿御江东岸等项目年前开盘，本季度集中签约，带动区域去库存，中心城区供不应求加剧。全市有10个镇街处于供过于求，9个镇街处于供求平衡，14个镇街处于供不应求。010203040706050头山 墩 湖数据来源：东莞中原战略研究中心横

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岗10个镇区大于12个月 9个镇区6-12个月库存量 消化周期14个镇区小于6个月2020年3月底各镇区商品住宅库存及消化周期变化万㎡月454035302520151050备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）临深片区去化压力仍高企，中心城区供不应求加剧东莞中原战略研究33东莞中原战略研究中心二级市场Property

market【总体篇】【区域篇】【产品篇】【排行篇】东莞中原战略研究中心二级市场【总体篇】34洋房仍为市场主导，别墅受个盘影响成交占比回升东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测显示，一季度全市洋房成交套数占比92%，同比去年小幅下滑约2个百分点，仍为市场主导。另外别墅成交占比为7%,相比去年同期有所上升，但是成交量仍处于低位水平，主要由于经济型别墅集中入市，性价比高，尤其海逸豪庭一季度成交近90套，成为市场成交热点；住宅性质公寓成交依旧维持低位，成交占比约0-1%。2016-2020年一季度东莞住宅各物业成交结构（按套数）：数据来源：东莞中原战略研究中心300002500020000150001000050000Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年

公寓别墅洋房94%备注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓（剔除商改住物业）92%洋房仍为市场主导，别墅受个盘影响成交占比回升东莞中原战略研究35受春节叠加疫情影响，洋房供需双双创历史同期新低数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心数据监测显示，今年一季度开发商推货节奏明显放慢，洋房供应约40万平，成交57万平，对比去年同期分别大幅下降40%和28%，均创近历史同期新低纪录，一方面由于一季度作为市场淡季，受春节假期影响严重，另一方面，受新冠肺炎疫情影响，市民返莞时间延迟，3月才逐渐复工复产，客户观望情绪浓厚。洋房均价23206元/m2，环比上涨6%，主要由于热销项目后期推货价格有所上涨，同时中心城区项目集中成交，拉动全市均价走高，但整体价格仍较为平稳。2016-2020年一季度东莞洋房供需走势：40572320605000100001500020000050100150200250Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年供应面积成交面积成交均价元/m225000万平300受春节叠加疫情影响，洋房供需双双创历史同期新低数据来源：东莞36降价促销刺激刚需客上车，刚需产品成交占比创近5年同期新高数据来源：东莞中原战略研究中心75%76%77%78%17%18%0%20%40% 71%60%80%东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心数据监测显示，一季度全市洋房市场成交主力依然集中在70-120㎡刚需产品，成交占比约78%，同比上涨1个百分点，创近5年同期以来新高，主要由于客户回归自主，同时疫情影响下，房企以价换量，降价促销刺激成交，其中碧桂园铂悦府在3月成交高达131套，表现亮眼。另外目前东莞逐步进入换房时代，120-144㎡首改需求释放，同比小幅上涨1个百分点。2016-2020年一季度东莞洋房成交面积段分布（按套数）：100%Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年180以上144-180120-14470-12070及以下降价促销刺激刚需客上车，刚需产品成交占比创近5年同期新高数据372020年第一季度东莞洋房成交个盘排行楼盘名称区域成交套数成交面积（万平）时代香海彼岸道滘2232.50信鸿御江东岸万江2142.29龙光江南大境长安2001.95丰华珑远翠珑湾莞城1771.92海德琥珀臺东城1581.67城建御城花园塘厦1481.63碧桂园铂悦府常平1331.32松湖碧桂园天鉆大岭山1271.43万科皇马郦宫东城1262.03万科东新翡翠松湖寮步1181.25数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心第一季度，品牌房企仍为成交主力，洋房成交项目前十中，中心城区占四席。其中，刚需发力明显，时代香海彼岸成交2.5万㎡（223套）夺得销售冠军，信鸿御江东岸成交2.29万㎡（214套）位列第二，龙光江南大境成交1.95万㎡（200套）紧随其后。备注：删除回迁房、人才公寓等特殊成交量2020年第一季度东莞洋房成交个盘排行楼盘名称区域成交套数成38别墅供需同比齐降，整体均价小幅下滑数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心受传统淡季叠加疫情影响，一季度东莞别墅供需明显下滑，供应420套，同比下降26%，导致市场成交热度下滑，全市成交438套，去年同期相比下滑6%。目前一些单价在3万以下的经济型别墅，总价偏低，依旧比较受客户欢迎，尤其海逸豪庭定价合理，刺激成交，本季度成交近90套。别墅本季度整体均价30091元/㎡，环比小幅下滑3%。4204373009105001500100020002500Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年供应套数成交套数成交均价备注：以上数据已剔除商业别墅。2016-2020年一季度东莞别墅供需走势：套元/㎡35000300002500020000150001000050000别墅供需同比齐降，整体均价小幅下滑数据来源：东莞中原战略研究3941%48%16%23%0%20%40%60%80%100%Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年500以上400-500300-400250-300200-250144-200144以下经济型别墅成交占比近五成，为市场热销产品东莞中原战略研究中心从别墅成交结构来看，今年一季度144平以下经济型别墅产品成交占比为48%，上升明显，与去年同期相比上涨7个百分点，创近5年同期新高，成为热销产品，其中海逸豪庭定价合理刺激成交超50套；而144-200㎡产品成交比例回升7个百分点，主要由于海逸豪庭集中成交拉动。2016-2020年一季度东莞别墅成交面积段分布（按套数）：数据来源：东莞中原战略研究中心备注：以上数据已剔除商业别墅。41%48%16%23%0%20%40%60%80%100%402020年第一季度别墅成交个盘排行楼盘名称区域成交套数成交面积（万平）海逸豪庭厚街861.42碧桂园铜雀台麻涌270.38万科大中江南院子沙田260.37嘉霖深湾1号沙田180.25龙光玖龙玺虎门160.13中海云麓公馆凤岗150.37新世纪颐龙湾高埗140.37金地风华万江130.18金地碧桂园时代城石排110.20汇景御海蓝岸沙田100.35东莞中原战略研究中心第一季度，别墅成交集中在滨海片区，其中海逸豪庭在1月和3月加推，推货节奏快，同时加大三级联动力度，带动成交，成交86套夺得全市别墅销售冠军，其次为碧桂园铜雀台以成交27套位居第二，万科大中江南院子成交26套排名第三。数据来源：东莞中原战略研究中心2020年第一季度别墅成交个盘排行楼盘名称区域成交套数成交面41815605050001000015000200006050403020100Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q32019年Q4 Q12020供应面积成交面积成交均价公寓供应断供，成交量价齐跌东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，一季度全市公寓断供，近13年来同期首次出现。随着供应骤减，成交约8万㎡，同比下降25%，创近5年同期新低。其中商业性质公寓占比99%，尽管商业公寓不限购不限贷，但房价高位及受全球疫情蔓延、经济环境氛围复杂，投资热度明显减弱，除了恒大滨江左岸、卓越弥敦道和万科首铸东江之星成交均超190套，大部分项目成交平平，导致本季度公寓成交下滑。采取降价促销或者首期分期项目刺激成交，导致公寓整体均价下滑，一季度为15605元/㎡，环比下降5%，同比下降12%。2016-2020年一季度东莞公寓供需量价走势：数据来源：东莞中原战略研究中心备注：以上数据包括住宅公寓和商业公寓。万平元/㎡8156050500010000150002000060Q14250㎡以下中小公寓为市场成交主力东莞中原战略研究中心从公寓产品成交结构来看，50㎡以下公寓依然为市场成交主力，占比约64%，同比下降近1个百分点，整体比较平稳，主要由于万科首铸东江之星和卓越弥敦道在3月开始加大营销力度，同时首付可以分期，降低客户入市门槛，整体去化效果良好，成交均超190套。另外恒大滨江左岸和戛纳湾优惠力度加大带动全市70㎡以上公寓成交出现较大幅回升，同比上涨5个百分点。2016-2020年一季度东莞公寓成交面积段分布（按套数）：数据来源：东莞中原战略研究中心备注：以上数据包括住宅公寓和商业公寓。5%14%29%24%32%26%8%13%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12019年 2020年70以上60-7050-6040-5030-4020-3020及以下50㎡以下中小公寓为市场成交主力东莞中原战略研究中心数据来源432020年第一季度公寓成交个盘排行楼盘名称区域公寓类型成交套数成交面积（万平）恒大滨江左岸麻涌商业公寓2751.58卓越弥敦道石碣商业公寓2180.70万科首铸东江之星万江商业公寓1930.62融创玖玺台南城商业公寓580.30万科金域广场东坑商业公寓560.28星河时代塘厦商业公寓520.30卓越华堂时光塘厦商业公寓520.23寰宇汇金中心南城商业公寓500.29和昌众筑中央松湖东坑商业公寓450.15戛纳湾桥头商业公寓420.38数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心第一季度，全市公寓成交主要集中在中心城区，其中恒大滨江左岸表现出色，以成交量275套和1.58万平夺冠，卓越弥敦道和万科首铸东江之星分别成交218套和193套紧随其后。2020年第一季度公寓成交个盘排行楼盘名称区域公寓类型成交套44东莞中原战略研究中心房企因应市场需求适量推货，各物业消化周期持平上月数据来源：东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2020年3月底东莞全市住宅库存472.9万㎡（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为315.1万㎡、82.4万㎡、75.4万㎡，消化周期分别为8个月、16个月、14个月，洋房、别墅和公寓去化周期均与上月持平。主要由于疫情及经济下行影响，房企因应市场需求适量推货。01510550040030020010002018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月洋房存量洋房消化周期4030201001201008060402002018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月别墅存量别墅消化周期201510501201008060402002018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月公寓存量公寓消化周期东莞中原战略研究中心房企因应市场需求适量推货，各物业消化周期45442627Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q32019年Q4 Q12020年供应套数成交套数套450040003500300025002000150010005000商铺供应创历史同期新低，成交处于低位水平东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2020年一季度东莞商铺供应442套，同比下滑57%，创近历史同期新低。虽然从3月开始我国逐渐复工复产，疫情在全球蔓延，经济形势严峻，投资氛围淡。一季度商铺成交627套，同比上涨3%，仍处于低位水平。其中成交主要集中在中心城区和滨海片区，除了部分处于优质地段的或一些价格偏低商铺成交较好外，其中包括虎门国际轻纺城和阳光海岸成交超90套，其余大部分项目成交平平。2016-2020年一季度东莞商铺供需量走势：数据来源：东莞中原战略研究中心442627Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q146100平以下商铺为市场投资主力，

60-800㎡的产品为成交热点来源：东莞中原战略研究中心31%28%22%33%9%10%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2018年2019年2020年500以上400-500300-400200-300180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8040-6020-4020及以下东莞中原战略研究中心据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，3月100㎡以下商铺产品为投资主力，成交占比为85%，环比上涨8个百分点，其中60-80

㎡为成交热点，主要由于虎门国际轻纺城集中成交影响。2018年以来东莞商铺各面积段成交情况100平以下商铺为市场投资主力，60-800㎡的产品为成交47东莞中原战略研究中心据东莞中原研究中心监测数据显示，截止2020年3月底，东莞全市商铺可售套数为16756套，可售面积为183.7万㎡，环比小幅上涨2.25%。按过去6个月消化速度计算，消化周期约75个月，环比上月迅速拉长11个月，主要由于全球经济下行，商业投资氛围下降，成交量骤降所致。商铺库存小幅上涨，消化周期快速拉长来源：东莞中原战略研究中心0501001502002502018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月商铺存量 商铺消化周期2018年以来东莞商铺库存及消化周期走势：万㎡月1009080706050403020100东莞中原战略研究中心商铺库存小幅上涨，消化周期快速拉长来源：48173210Q1 Q2 Q32016年Q4 Q1 Q2 Q32017年Q4 Q1 Q2 Q32018年Q4 Q1 Q2 Q32019年Q4 Q12020年供应套数成交套数套180016001400120010008006004002000东莞中原战略研究中心目前我国疫情基本抑制，在3月逐步复工复产，但全球多国疫情蔓延迅速，经济形势严峻，本季度写字楼供应趋紧，供应173套，供应量主要集中碧桂园湾区国际。成交下滑明显，与去年同期相比下降27%，创近5年同期新低，部分房企以价换量，让利幅度加大刺激成交，其中除了碧桂园湾区国际成交77套和保利珑远国际广场成交37套，大部分项目均低于30套，投资氛围较弱。数据来源：东莞中原战略研究中心写字楼供需下滑明显，成交创近5年同期新低2016-2020年一季度东莞写字楼供需量走势：173210Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q149受个盘成交影响，

60-160㎡产品成交量占比回升明显东莞中原战略研究中心据东莞中原研究中心监测数据显示，3月写字楼成交集中在60-160㎡，占整体成交量70%，环比上涨7个百分点。主要由于碧桂园湾区国际、丰硕广场和保利珑远国际广场成交拉动。来源：东莞中原战略研究中心24%14%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2018年2019年2020年2018年以来东莞写字楼各面积段成交情况500以上400-500300-400200-300180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8060以下碧桂园湾区国际受个盘成交影响，60-160㎡产品成交量占比回升明显东莞中50商业投资氛围下降，写字楼消化周期持续拉长来源：东莞中原战略研究中心807060504030201002018年1月2月3月4月5月6月