南京升龙河西南部2019G54项目定位报告课件

奥南之蜕变暨升龙河西南部2019G54项目定位报告奥南之蜕变1河西板块分析项目条件分析定位初步设想河西住宅市场分析南京住宅市场分析河西板块分析项目条件分析定位初步设想河西住宅市场分析南京住宅2蜕变1：河西板块分析-趋势改变价值板块位置/历史由来/板块现状/未来规划蜕变1：河西板块分析-趋势改变价值3板块位置河西中片奥体片区奥南板块江心洲河西北片位于河西奥南板块、城市新中心延伸地，未来聚集城市新兴商务中心、拥有丰富的生态资源和完善的三级生活配套城市新中心：位于河西板块西南角，河西金三角区域，属于奥南板块；自北向南沿江东中路向南部发展，将成为城市新中心的沿伸地；国际化社区：未来区域内拥有大量产业园、国际型企业办公人群、完善优质的教育配套以及新城医疗设施，结合滨江公园的打造，我项目将成为南京生态型国际示范区蓝本。随着亚青会和青奥会的召开，将会有效拉动区位热点，将会带来更广阔的发展机遇。板块位置河西中片奥体片区奥南板块江心洲河西北片位于河西奥南板4板块对比以全市中高端客户为主，改善需求充裕、供求和价格属于全城高位板块对比以全市中高端客户为主，改善需求充裕、供求和价格属于全5板块分布河西板块内分五大片区分布，未来发展重心向西江心洲和向南奥南板块发展奥南板块江心洲发展方向发展方向河西板块从其发展历程来看，分为传统型住宅区、新型住宅区、未来规划新城区；目前传统居住区、新型居住区随着几轮的开发，开发基本饱和；下阶段重点将是以河西南部和江心洲为发展重点。板块分布河西板块内分五大片区分布，未来发展重心向西江心洲和向6板块未来规划未来规划利好集中，板块发展前景较好河西南部将打造成以居住、工作、休闲为主要功能，适合１５万人口居住的高标准、高品质的新型城区。该区域将紧紧扣住“水”的主题，构筑以滨江、滨河为依托的绿色生态住宅小区。功能承载：高端住宅与文化、休闲、办公品质生态城配套完善：产业人口导入，逐步完善的“三级”配套体系河西南部地区将聚集约１５—１８万人口，河西将建立“地区中心、居住社区中心、基层社区中心”三级中心配套体系。在地区中心，主要规划图书馆、文化活动中心、体育馆、体育场、灯光球场、游泳馆、地区医疗中心等生活配套。在居住社区中心，设置大型的购物中心、文体设施，还将设置老年公寓。基层社区中心：主要包括卫生站、医疗服务站、行政服务点等便民设施。交通便捷：立体交通畅达城内、城外对外交通：有宁马高速公路，南部地区可通过绕城公路、黄河路的立交与之衔接，与其他地区、外围城镇形成便捷的交通联系。城区内道路：规划分为快速路、主干道、次干路、支路四个等级，路网结构基本为自由式加格网式。滨江公园：位于滨江以西地块，定位是以健康运动为主题，其北段和中段分别是场地和亲水运动体验区，南部则在江堤以外安排湿地公园。滨河公园：位于滨秦淮河地区，功能定位是生态性休闲公园，秦淮新河两侧将布置旅游、休闲设施，河堤将被改造为休闲性景观道，中心公园：规划在河西南部地区中心地段，将由人工开挖、整治、建设后形成，功能是半生态性公园。环境优越：逐步打造成生态、绿色、宜居之城板块未来规划未来规划利好集中，板块发展前景较好功能承载：高端7河西板块分析关键词1、板块区位价值：城市新中心、南京国际化都市新门户2、板块房产属性：高端住宅市场分流地3、板块发展趋势：国际商务中心、生态型科技新城河西板块分析关键词1、板块区位价值：城市新中心、南京国际化都8河西板块分析高端住宅竞争市场分析项目条件分析定位初步设想河西板块市场分析南京商品住宅市场分析河西板块分析高端住宅竞争市场分析项目条件分析定位初步设想河西9蜕变2：南京商品住宅市场分析-地王改变格局政策走势、土地市场、楼市分析南京升龙河西南部2019G54项目定位报告ppt课件102019.2.20国务院推国五条制定房价控制目标，依旧严格执行限购限贷政策，增加商品房供应，抑制投机投资购房，同时地方版国五条出台；2019.10.11深圳出台出台八大举措继续严格执行住房限贷限购政策，加强差别化信贷政策执行力度，二套房首付比例提高到70%；2019.11.8上海市正式出台七项举措切实稳定住房价格严格执行差别化的住房信贷政策,二套房首付款提升至7成。2019.11.12十八届三中全会：加快房地产税立法并适时推进改革2019.10.23北京市正式出台七项举措切实稳定住房价格明确要求定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市迫于遏制房价涨幅压力，从中央到地方行政性调控进一步加码，抑制投资、中、高端改善需求，从供需角度，短暂压制房价增长2019.11.27宁八条出台：楼市调控加码其中二套房首付要求提至7成11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。在住宅价格大幅上涨的环境下，广州新政策出台，在确保市场供应的同时，限购政策进一步升级，率先开始遏制房价快速上涨的行动。长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到减缓房价过快上涨的目标。政策环境2019.4南京细则落地房价控制目标：2019年房房价涨幅低于人均可支配收入涨幅2019.2.202019.10.112019.11.12211政策环境政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道货币政策信贷环境逐渐缓和信贷配给依旧严谨产业政策保护自住，抑制投机；中央严控，地方跟随；推进保障房供给投放政策环境差异化信贷政策：货币利率浮动区间上调等利好因素，金融机构被要求严格执行差异化住房信贷政策：支持首套置业；严控二套信贷；限制、停贷三套以上住房贷款,二套房贷执行首付七成；支持刚需需求：住建部、发改委、央行等多部门均已出台相关政策支持首套购房需求、地方政府也积极出台相应的政策，提高保障房供给：住建部、发改委等部委保障房安居工程建设；前三季度，全国超额完成保障开工任务目标。限贷限购：无论是限购限贷还是可能扩大试点范围的房地产税,都不会政策性减少旺盛的刚性需求,只会对需求的释放造成短期的冲击；国五条：2月份相继出台的“新国五条”及细则标志着新一轮政策调控的开始,但调控既没有改变房价上涨趋势;和上涨预期,也没有减少楼市成交量,细则反而催生了3月疯狂成交,房地产行业依旧处于顽强的复苏扩张周期之中;宁八条：11月宁八条的出台，对改善性需求会产生短期的冲击，目的控制房价快速上涨，对刚需性购房没有影响。政策政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行12政策环境11月25日宁八条出台，楼市调控政策加码内容：第一条：二套房首付比例提至7成，进一步执行差别化的住房信贷政策；

第二条：对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳；

第三条;商品住宅明码标价制度，引导企业合理定价，商品住房明码标价，预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的项目，暂不核发预售许可证；

第四条：加大商品住宅土地供应，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%；

第五条：加强市场监管，严格查处伪造购房证明、骗取购房资格；

第六条：优化供应结构体系，加大保障房建设力度；

第七条：加大限价住房供应，解决中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题。12月份推3000套现房公开发售；第八条：完善住房供应体系。点评：从长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到控制房价的目标。政策11月25日宁八条出台，楼市调控政策加码内容：第一条：13土地市场品牌开发商积极抢地，1-11月土地成交金额794亿元，溢价率高企，将会引起未来1-2年房价呈现跳跃式增长土地成交：2019年1-12月初年整体成交土地84幅，共425万㎡，成交楼板价为6804元/㎡，同比去年上涨70.23%，仅有2幅地块流标。品商抢地：今年土地溢价明显，万科、保利、中海、招商、金地、绿地、升龙、富力、福建正荣等国内一线品牌开发商纷纷出动拿地，不断出现高溢价、高总价地块。地王频现:建邺河西南部诞生6个地王，河西南部新城也是未来几年楼市的主要供应和极具发展潜力区域，地块溢价高达29%。

土地市场品牌开发商积极抢地，1-11月土地成交金额79414土地市场2019年南京土地市场空前火爆，高价地刷新历史水平，上演一轮轮“地王”舞台剧九龙湖仙林湖南站江心洲河西南部麒麟科技园NO.2019G25金地：7863NO.2019G76昆仑沃华：14212NO.2019G34中粮：7338NO.2019G86新城：6887NO.2019G87保利：6388NO.2019G54升龙：9203NO.2019G03中海：5554NO.2019G63正荣：13419NO.2019G09奥体：11124NO.2019G05五矿：10721NO.2019G42升龙：12094NO.2019G23中航、金城：12229NO.2019G40正荣：7891NO.2019G39正荣：7973NO.2019G73仁恒：7447NO.2019G70红太阳：8326城北NO.2019G32、G33昆仑沃华:9024/9247NO.2019G53中电:10343浦口城中江宁、仙林、城北、河西南部、浦口新城为众多品企争相竞拍的重点区域，溢价率持续刷新。土地市场2019年南京土地市场空前火爆，高价地刷新历史水15土地市场表现：截止12月4日，南京今年共累计成交土地414.5万㎡，总成交金额793.6亿元，本年数据已经超越了前两年前两年南京土地成交金额的总和，创下南京土地成交金额的新高。土地成交创下近年新高，河西板块位于各个板块之首，河西区域内竞争性明显增强土地板块成交：从各板块的表现来看，河西板块共成交7幅地，主要分布在河西南、河西中部以及江心洲，7幅地块累计成交面积83万㎡，总成交金额达219.97亿元，位居南京各大板块之首。土地市场土地成交创下近年新高，河西板块位于各个板块之首，河西区域内竞16宏观市场整体楼市：受政策调控影响，作为政策相对稳定期，近2年销量处于高位，库存量逐步走低年均供应量585万㎡，年均成交量611万㎡，新增供销比0.89;经历2019年长达1年限购下的楼市低迷后，2019年初楼市打折促销盛行，南京楼市撬动刚需市场，再次成为焦点;2019年改善性需求加紧入市，量价稳步回升，市场存量从6万套下降至3.23万套。数据不含溧水、高淳、六合宏观整体楼市：受政策调控影响，作为政策相对稳定期，近2年销量17宏观市场月度走势：市场以价换量逐渐走向量价齐升，未来1年将以较稳定的去化量为趋势从2019年3月开始供销量明显增加，市场呈现以价换量、供销两旺的局面，随改善市场的带动，成交均价呈现稳步回升的态势；2019年3月“国五条”刺激下，7月供应量高达74.5万㎡，创下了近半年月度供应量的最大值，大部分开发商积极加推、快速出货;成交均价：南京住宅市场成交均价连涨19个月，今年上半年的成交均价为11447元/平米，同比去年上涨10.6%；未来走势：国家宏观政策没有大的变动下，楼市将以目前稳定的去化量为趋势，由于土地溢价明显，将带来更大的涨幅空间。数据不含溧水、高淳、六合宏观月度走势：市场以价换量逐渐走向量价齐升，未来1年将以较稳18河西板块由于改善性需求逐渐放大，今年1-11月开发商疯狂放量，海峡城、华润悦府、莱蒙水榭春天、仁恒江湾城紧急加推，本年供、销基本持平，供销比为0.95，同时价格保持在全市第一梯度的水平，成交均价23634元/㎡，未来高价地的持续推动，价格仍旧有很大涨幅空间；浦口和江宁因为区域价格和交通优势，为刚需客群的集中地，两江板块的成交量占全市的半壁江山，浦口、江宁、城南、城北因为目前地王的推动，城市规划、交通利好的良好预期，在价格上涨方面仍旧较大的空间。板块分析两江板块占主力，河西南部将逐渐接棒河西成为重要的品质改善片区数据不含溧水、高淳、六合河西板块由于改善性需求逐渐放大，今年1-11月开发商疯狂放量1980-100㎡首置类产品占比33%、100-120㎡首改类产品占比20%，为市场需求主流。100-150万总价段占比31%，150-200万占比14%，200万以上总价段占比仅为17%。成交结构以刚需和首改产品为主，以80-200万为主力需求总价段80-100㎡首置类产品占比33%、100-120㎡首改类产20截止到12月16日南京商品住宅可售存量为3.38万套，可售面积430.36万㎡，从2019年最高库存量5万套，降至3.38万套，说明市场需求比较旺盛，市场新房供应量明显不足；按照此前3个月（2019年9-11月）月均成交量87.8万㎡，其库存去化周期为6.17个月；河西板块可售存量约13.34万㎡，按照板块（2019年9-11月）月均成交量10.45万㎡，其库存去化周期为1.28个月；供不应求，造成库存量持续走低，新南京人置业需求看涨，造成房价一路上涨。库存分析市场需求旺盛、商品住宅库存持续走低，市场供不应求局面依旧延续截止到12月16日南京商品住宅可售存量为3.38万套，可售面21南京市场分析关键词1、政策走势：政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道2、土地市场：地王持续引爆市场、溢价率持续刷新、河西土地储备丰富、溢价率水平位于全市前列3、宏观市场：刚需、改善销量持续走高，价格持续快速上扬、库存走低4、成交结构：以刚需为市场成交主力，面积段以80-144㎡为主，总价段以80-200万为主南京市场分析1、政策走势：政策环境整体从紧，结构上抑制投资、22蜕变3：板块市场分析-改善片区转移供销分析/月度走势/成交结构蜕变3：板块市场分析-23作为南京改善需求释放的重点板块，近年供、销量稳步回升,地王持续激发市场热点，助推价格呈现快速上升趋势河西市场河西板块自2009年开始，年度除2019年政策调控导致2019年供应量大幅萎缩之外，年度供应约90-100万㎡，是南京主城区主要住宅供应板块；河西为南京主要改善板块，市场需求旺盛，整体新增供销比为0.95，供需基本平衡；河西住宅价格保持持续上涨，在2019年和2019年涨幅巨大，分别为51%和24%，呈现跳跃式增长。作为南京改善需求释放的重点板块，近年供、销量稳步回升,地王持24供应量持续攀升，刚需带动改善需求销量持续回升，地价的持续攀升和客户置业需求的旺盛，助推成交均价明显上涨月度走势

2019年3月份开始，政策调整期结束，市场销售量明显提升，淡季不淡；受2019年调控影响，市场供应量明显不足，价格持续上涨，特别是在2019年7月份，大量高价地的出让导致房价预期看涨，改善需求和投资需求集中入市；

2019年7月份，市场供应量开始大量面市，新入市项目价格跳跃式增长也快速拉升了河西的整体均价，7月份市场均价环比上涨12%。供应量持续攀升，刚需带动改善需求销量持续回升，地价的持续攀升25河西为南京改善型需求的主要市场，120-144㎡占比较高，占成交量的30%，其次为100-120㎡的首改产品，占成交量的14%；150-350万总价段是市场主流产品，占比达到58%，河西住宅150-350万元总价段是市场主流，累计4460套，占比达到60%，其中150-200万元的项目虽然属于河西，但位置较偏；超过350万元，市场销量明显出现下降，400-600万元总价段主要集中在仁恒江湾城、华润悦府等少数几个河西板块高端改善项目。120-140㎡改善产品为主，150-350总价段为需求主力成交结构河西为南京改善型需求的主要市场，120-144㎡占比较高，占26板块市场关键词1、市场特点：改善需求释放地、供销两旺、价格呈现跳跃式增长、高中档住宅产品分流2、成交结构：120-140㎡改善产品为主，150-350总价段为需求主力板块市场关键词1、市场特点：改善需求释放地、供销两旺、价格呈27蜕变4：高端住宅市场竞争分析-向西、向南挺近板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成/未来竞争/个案分析蜕变4：高端住宅市场竞争分析-28竞争鉴定江心洲江心洲河西中部间接竞争区域

河西南部直接竞争区域间接竞争区域1、根据本案所处的位置、价格水平，我们选取了河西南部、河西中部、江心洲为我们的竞争项目竞争鉴定江心洲江心洲河西中部间接竞争区域间接竞争区域1、根据29江心洲江心洲仁恒江湾城3期NO.2019G66（银城)长岛观澜）保利紫荆公馆NO.2019G33（银城）NO.2019G32（银城）NO.2019G67（银城）NO.2019G05（五矿）NO.2019G42（升龙）莱蒙水榭春天NO.2019G54（升龙）海峡城NO.2019G73(仁恒)NO.2019G09（奥体建设）河西中部间接竞争区域

河西南部直接竞争区域招商雍华府间接2019-2019年成交地块在售项目即将上市新项目目前在售项目主要集中河西中部、中心区域；本案所处的位置仅有一个在售竞争项目。在售、未售楼盘及潜在供应项目分布江心洲江心洲仁恒江湾城3期NO.2019G66保利紫荆公馆N30供应分析供应主要集中在河西中区和南区，本案所在片区，拥有较多未开发的地块供应分析供应主要集中在河西中区和南区，本案所在片区，拥有较多31价格分布河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/㎡，而河西南部目前主力价格为20200元/㎡河西南片主力价格：20200元/㎡河西中片主力价格：26000-27000元/㎡河西北片主力价格：31400元/㎡随着区域建设逐渐南延，河西南部片区楼市价格明年上市价格有望向23000-24000元/㎡冲刺。价格分布河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/㎡32房型直接竞争区域以三房为主，间接竞争区域以四房为主由于受资源、配套、与城区距离等因素主导，接近市中心的楼盘四房比例逐渐升高房型直接竞争区域以三房为主，间接竞争区域以四房为主由于受资源33面积分布直接竞争区域三房面积跨度较大，具备经济和舒适功能，两房设计面积较小，性价比较高，间接竞争区域两房面积跨度小，具备舒适功能，而三房面积跨度较大，具有经济和舒适功能直接竞争区域:以性价比较高的两房为主间接竞争区域：两房面积跨度较小直接竞争区域:三房面积跨度较大间接竞争区域：以经济、性价比较高的三为主面积分布直接竞争区域三房面积跨度较大，具备经济和舒适功能，两34去化分析板块主力户型三房去化速度：直接竞争区域大于间接竞争区域，直接和间接竞争区域两房户型比较稀缺市场需求旺盛直接竞争区域主力户型三房去化率为92%，去化速度高于间接竞争区域；河西板块小两房相对较为稀缺，市场上呈现旺盛的需求力。去化分析板块主力户型三房去化速度：直接竞争区域大于间接竞争区35去化分析面积段去化：从与项目切合程度最高是海峡城、莱蒙水榭春天主力户型为80-140平米，且这个面积段去化最快板块内产品差异化较大，有走刚需、首置也有走高端改善，呈现两级分化的特征；目前我项目所处于的位置和发展情况来看，目前不适合做高端改善。去化分析面积段去化：从与项目切合程度最高是海峡城、莱蒙水榭36客户分析-客户地图1、2019年十运会为首次发展契机，河西片区整体规划完成，区域内路网初步建设完毕，CLD、生活配套布点确定。2、2019年青奥会为二次发展契机，片区商业、医疗、文化教育配套陆续投入使用。2019年底全面投入使用。3、政府持续关注、投入使得该区域的快速发展得到保证。河西新城CBD金融业河西新城CBD围绕打造南京最大的现代服务业聚集区、金融保险业聚集区的目标，引进了众多银行、保险、证券等金融企业酒店业为滨江风光带、国际博览中心、金陵会议中心、奥体中心提供高档次配套服务需求商业作为“市级商业中心”的规划定位，以地铁1、2号线交汇的元通站为节点，大力发展商业项目。文化、体育、旅游业以奥体中心、绿博园、国际博览中心为代表的第三产业发展迅猛，带来大量的流动人群。2019年青奥会具有非常大的促进作用。住宅业2019年以来，河西新城开发建设了900余万方住宅项目，形成了南京最大规模的区域住宅开发。河西作为南京最具国际化特征的现代新城，人口迁入型特征明显；城市未来新中心，高尚居住区的市场地位已经确立，发展潜力巨大；板块价值得到全南京市场认知客户分析-客户地图1、2019年十运会为首次发展契机，河西37客户分析-客户地图1.河西作为全南京认可板块，首置客群分布全城，主要以城市白领的新南京人为主，认可板块地段未来，在经济支撑情况下，偏向河西置业；2.首改客群，包括河西地缘客群居住升级；南京（雨花台、江宁、下关、秦淮）客群，他们追求居住区域价值的升级建邺区雨花台区江宁区秦淮区下关区3.再改类客群，主要为主城区域（白下、鼓楼和玄武）以及南京周边区域客群，他们追求对优质地段资源的占有白下、玄武、鼓楼首改客群：河西本地建邺及周边下关、秦淮、雨花台等区域客群为主再改客群：城中及南京周边区域客群全南京客户分析-客户地图1.河西作为全南京认可板块，首置客群分布38客户分析-项目客群特征预判以刚需性婚房和区域改善型为主，行业主要集中在金融系统银行和证券类企业、周边软件企业备注：根据海峡城客户情况进行模拟客户分析-项目以刚需性婚房和区域改善型为主，行业主要集中在39江心洲片区竞争分析：以低密度洋房、联排、小高层产品为主，潜在供应量83万平米,预计2019年供应量35万㎡未来竞争-供应预判江心洲片区竞争分析：未来竞争-40河西南部竞争分析：以洋房、高层产品为主，2019年供应量26万平米未来竞争-供应预判河西南部竞争分析：以洋房、高层产品为主，2019年供应量26412019年区域土地将转换成商品住宅潜在供应量将达到：61万㎡河西在售住宅房源2019年供应量：47万㎡2019年河西板块商品住宅供应量=108万㎡2019年区域土地将转换成商品住宅潜在供应量将达到：61万㎡42那我们项目在市场上属于什么地位？那我们项目在市场上属于什么地位？43区域内部形成三大梯队，地段，品质，学区是第一梯队支撑因素；综合考量本项目，适合在第三梯队中做领头羊。竞争占位中海凤凰熙岸华润悦府、仁恒江湾城、招商雍华府、莱蒙水榭春天价格支撑因素：优越的地段，品质，学区海峡城地段、配套、地产品牌大型综合体配套、未来规划第一梯队31400第二梯队26000-27000第三梯队20200注：以主力销售均价为例典型案例：区域内部形成三大梯队，地段，品质，学区是第一梯队支撑因素；综44首置产品线（100㎡及以下)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，中海凤凰熙岸首改1产品线（100-120㎡)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，保利江心洲项目首改2产品线（120-144㎡)：主要竞品为莱蒙水榭春天，汇锦国际凌江，保利江心洲项目再改1产品线（144-180㎡)：主要竞品为仁恒江湾城二期、中海凤凰熙岸再改2产品线（180㎡以上)：主要竞品为华润悦府、中海凤凰熙岸，仁恒江湾城三期竞争占位首置产品线（100㎡及以下)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海45针对产品结构类似性对竞争性项目进行提炼分析针对产品结构类似性对竞争性项目进行提炼分析46河西南部新城，客户对未来的发展趋势认可度较高；社区规模优势明显，自身配套完善；打造云科技概念住宅，未来科技附加值高；合理的全户型面积93-177㎡从紧凑两房到阔绰三房设计。河西南部第一盘，两岸三地的恢弘之作，初期户型面积段设计比较小，依托河西和青奥会配套以及合理产品布置，针对全市中端首置、首改及再改客户海峡城河西南部新城，客户对未来的发展趋势认可度较高；河西南部第一47分户型销售情况(2019.09-2019.12)2019年9月1日首次开盘推出252套房源，去化202套，成交均价16599元/㎡；截止2019年12月，共销售1748套，去化率92%，新推批次住宅销售均价20766元/㎡，项目价格年涨幅达到25%。

主力户型为102-148㎡三房，占比为59%，去化率96%，基本售罄，且该面积段单价最高，均在17000元/㎡以上，而77-93㎡两房产品，虽然去化速度快，溢价能力较高；而目前库存量主要为176-190㎡的大面积四房产品。13年1-12月份共成交1415套，成交面积16.93万㎡，1-3季度总销近31.64亿，整体去化超过92%海峡城分户型销售情况(2019.09-2019.12)2019年48社区地段相对成熟，项目整体品质较高法式优质景观打造央企打造，享有15000平米法式园林景观，三大主题景观配以新古典主义建筑风格打造出纯粹品质型居住社区雍华府社区地段相对成熟，项目整体品质较高央企打造，享4月开盘，成交均价26282元/㎡，2019年12月成交均价26376元/㎡，由于该项目销售期较短，因此价格基本没有变化；项目户型占比相对较为平均，138-160㎡改善型四房相对偏多，占比37%，96-98㎡的首置两房和123-124㎡首改三房均为27%的占比，很明显可以看出，首置产品由于总价相对较低，因此去化较快，溢价能力也较强，123-124㎡的改善三房，改善三房更满足在河西置业的改善客户需求。13年4-12月份共成交481套，成交面积6.11万㎡，全年总销近15.95亿元，产品定位为中端，整体去化接近79%雍华府分户型销售情况(2019.4-2019.12)2019年4月开盘，成交均价26282元/㎡，2019年150河西成熟地段，交通便捷，生活便利；拥有优质学区资源；户型设计合理，首置87㎡产品也尽量做到3开间朝南设计莱蒙水榭春天产品系，河西成熟地段，配以合理首置、首改产品，内有中心景观区打造，外有成熟的商业、教育配套，塑造出一个品牌品质型社区形象莱蒙水榭春天河西成熟地段，交通便捷，生活便利；莱蒙水榭春天产品系，河西51分户型销售情况(2019.04-2019.12)莱蒙水榭春天2019年4月29日，水榭春天首次开盘，成交均价25770元/㎡，2019年12月成交均价上涨至26129元/㎡，涨幅约1.4%；项目以120-140㎡舒适型三房产品为主，辅以80-90㎡两房产品，因此由于120㎡以上改善产品舒适度高，景观资源好，因此溢价能力强，而80-90㎡两房产品在户型设计上也尽量增加其舒适度，做到三开间朝南设计，在一定程度上提升了产品溢价。13年4-12月份共成交993套，今年销售面积11.53万平米，总销近21.73亿元，整体去化83%分户型销售情况(2019.04-2019.12)莱蒙水榭春天52仁恒的品牌实力，在南京拥有大量具有很高品牌追随度的客户；现代简约风格，全铝板材，品质感强；规划33层高层建筑，降低建筑密度，做到85%超大绿化率和大栋距；

优质的现场社区实景体验。仁恒江湾城3期超大楼间距，利用大面积水景和绿地的结合，打造有层次感的精致社区景观，销售时社区几乎实景呈现，全冠移植的树木以及室外泳池，均给予客户非常好的现场体验仁恒的品牌实力，在南京拥有大量具有很高品牌追随度的客户；。532019年6月29日，仁恒江湾城3期为抢夺华新城客户而抢先开盘，成交均价26224元/㎡，2019年9月成交均价已上涨至27587元/㎡，3个月涨幅达到5%；

160-180㎡舒适型四房产品以及200㎡以上楼王溢价能力最高，180-200㎡四房总价高且受到160-180㎡四房竞争，因此单价较低，同样90-100㎡首置两房产品，由于首置客户总价敏感度高，因此该面积段去化速度快但溢价能力弱。2019年6月底开盘，6个月去化816套，总销面13.83万㎡，今年总销额37.06亿元，项目去化率97%分户型销售情况(2019.6-2019.12)仁恒江湾城3期2019年6月29日，仁恒江湾城3期为抢夺华新城客户而抢先541、河西奥体CBD核心位置，地段价值优越；2、舒适的18层高层户型成为河西绝版。依托河西优质地段和合理产品设计，超高绿化率，同时享有完备的生活和娱乐、教育配套，享有综合体的核心居住区华新城1、河西奥体CBD核心位置，地段价值优越；依托河西优质地段和557月5日全部推出，共321套房源，精装交付，折后均价24837元/平方米，20天内全部售罄。主力户型以三房为主，128㎡三房产品溢价能力最高，其次为139㎡三房，110㎡舒适两房客户接受度相对较低，总价270万元置业两房，功能性略显不足，并不能很好的契合改善客户的需求。35天蓄客，20天售罄，销售金额10.8亿元。华新城分户型销售情况(2019.7-2019.08)7月5日全部推出，共321套房源，精装交付，折后均价24856河西高端住宅案例小结

除奥南新城的海峡城之外，河西几个代表在售项目的成交价格均已达到25000-27000元/㎡，并且市场需求旺盛，销售情况良好，价格依然具备上涨空间；河西板块价值各项目共享，而每个个案同样也具备自身的核心竞争力，如海峡城的科技附加值、莱蒙水榭春天和招商雍华府的成熟配套、仁恒江湾城的品牌美誉度、社区景观和物业管理以及华新城的CBD核心地段等，从各项目的销售业绩分析，河西改善客户更看重开发品牌美誉度、核心地段价值；

从户型来看，河西项目主流面积段集中在100-144㎡三房产品，在满足改善客户对于功能性需求的同时，也可以控制总价，160㎡以上产品去化相对较慢，而100㎡以下首置产品，虽然去化速度较快，但溢价能力相对较弱。河西高端住宅案例小结除奥南新城的海峡城之外，河西几个代表在57竞争市场分析1、潜在供应量分析：主要集中在河西中区和南区；2、成交价格特点：河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/㎡，而河西南部目前主力价格为20200元/㎡，根据市场涨幅空间和土地市场溢价、竞争市场，本案预计年度涨幅空间10-15%，2019年河西南部销售均价将冲向23000-24000元/㎡；3、成交结构分