西安中诚房地产投资经开项目投标报告-XXXX年

中诚投资经开项目投标报告思路项目核心问题目标理解本体质素宏观市场机会SWOT战略竞争环境整体发展建议及定位市场定位形象定位客户定位问题盘点机会研究市场竞争机会区域客户机会营销趋势借鉴营销趋势研究成功案例借鉴项目营销战略盘点。1目恢标近滔期宜目案标兔：2钞0目1顽1年合浅同屿签注约蛙额油不请低深于1亿锡元扰；2刑0痕1烫1年3月崭开爪盘栋，勿首遭推阳房以源级的今销衫售介率谁不牙低打于6木0沾%，纠实需现成碌功齐亮问相喷；项填目盖具堡有口较悟高快的遵市社场普持聋续击关工注填度半，忆经捧开标盟志弄性玩项辟目塞。远笑期电目钩标延：2述0耻1浅2年烫底烘项除目驻全斯案寄清分盘垫；项组目译具落有较败高坝的侵市膛场监美顷誉投度榆；建域立气中芳诚虏投插资攻在究经碗开适及利西象安惜地罢区中庭高饭投乎资捷住庆宅饮开笔发然者百的箩品壤牌析形懂象饶；提迹升扰中胃诚急投灵资埋集夸团岭整台体倘优扒势渣的盟市爪场能认章可裹度脱和轮追公随姐度花。目显标汪梳律理3肃.形牙象夏树凭立2拐.稳郊健期销善售4私.价赢格袜提研升1映.成圣功吵立练势首帜推续房橡源仓的葬销矮售含率榆不朗低包于6稼0鼓%，努实百现初成姐功显亮尘相—可—场2领0苍1涛1年反开负盘谷当萍月耗或潮次辨月庭销趴售夜额斗进绍入稀西千安杜全良市环排罩名披前3道0，引蛾爆睬项租目往影洪响肠力持株续裂提爆升史项誓目皆关巴注馒度格，辨通左过侨项据目醋推拐广圈、您客饰户接维掀系尽与越营谷销搭活她动建筝立美品杆牌锤高石美温誉职度怖与秋市爆场乒影皱响文力略鲜高参于们市富场访同逢等喜档酱次捏项感目冈价故格评，冬价闹格剥充横分鸡实局现振项歌目晨价关值2竹0可11年翼预宜计歉合睬同孙签蛇约保额意不由低条于X墨亿恳元。—粘—旗2体0繁1透1年绞项乡丰目余主阿销暗期医力升争微完有成1亿朋销激售掉额成，刚进响入击西眯安全既市扇排榆名象前2很0，润持缴续陷奠失定仍项以目日市菜场斯地横位通痒过协对穿贵篮公加司萌目腰标粮的喂梳讽理珠，鞭确惹定探本倡项翻目火目伯标葛主旱要众为士以瞎下被四道个疗方钟面冲，眨按璃重藏要厅性极降炸序纯排貌序选如移下朗：稳凡健旅销捡售/形减象蚕树悲立本测体经定开员核狸心梦：项侵目启紧纸邻宾经漏开挣商降务华区乌，车配行7分坚钟茅可储到副达朱未尸央李路钓和活凤龄城急路活段坚核琴心储商窑务湾区浇。公寒园朴资敏源类：项尝目贿北敌侧紧浊邻踏市夸政箱公什园—者—文沿景衰公阶园，贺步攀行2分务钟辈可本到丈达董，脚视密觉额资嫌源昼充俗沛替。居食住仰质俱量处：项失目量周智边爪环泉绕贺文婶景纽奉观呼园娃、子检率察任院蹲家松属巴院萄等普芬通淋住剩宅，同掀时沿受膊到侨地寻块针南羞面衣工归厂驳的污塞染冷源的枝影告响犹。文哥景礼路文景公园经开会馆出租车公司空地检察院检察院家属院阿房宫制药原定国际专修学院蓝海风科技公司华商数码信息西电三菱电机凤城三路凤城二路明光路方园工贸有限公司规划路段规划路段文辆景艰观爱园文别景蜜公各园蓝池海咱风怜科船技践公村司海杂景士国引际配套项目周边生活、教育、公园配套完善，同时面临交通配套出行工具不足等影响。文共景湖公若园●兽六冻十谋六拼中武学●念西梯安丙中喂学●共原宾顶咽专货修种学掩校◆夹世懒纪捐金睡花◆曲沃古尔圈玛◆捎人刑人海乐◆皂崇恒尚外百扰货♣屯凤帅城寺医垒院♣逮海讲红挖卫凝生铸站♣打长耳安起医经院凤喊城酿一芽路凤察城翅二蜻路凤淡城墓三斜路凤凶城占四湿路凤丽城脉五麦路北牧二各环●光县坑广贫播语电隙视妖大挤学交贵通厌配绣套道愉路六系犹统昂：厌项子目耳周宾边竞拥葛有萄多统条寇城厚市乔主羽干公道票，道开路碗系跪统椅发栽达。堡项融目毫邻袍近繁文满景别路盾，死不鸭会篇受括到交球通哗拥眯堵半和厨噪的音战的材影桑响。公桑交权线菜路球：搜周厅边公叶交废欠笔发苹达，粒到矿达摔市勺区姥各昼主魄要饶节嚷点雨的沙车正辆转有光待根增要加蛾。轨机道晋交行通号：心项苗目邻证近古地罪铁2号参线黑市狗图羊书观馆警站，尘但介目恩前沫处薯于烛前纺期乒可既研窜阶驼段顶。◆C炒B戒D核朱心叼区◆榴经查开令五锦路渠商勾圈◆辫文清景竞公沃园刘居勇住共圈地驶铁2号文绞景箩路明奇光掌路朱荒宏前路生莲活伞配卷套项砌目时周赖边配男套露齐破全，犹距C者B毛D商撑圈围，押凤考城叙五名路垦商颗圈卷，塘车昆行5敌-州1隶0分绍钟务的削距适离奶：教等育歌配栽套裂：岩西铜安尿中迫学精，旋西辩安汗六妈十谁六快中芦学械，烂西床安丛职龄业往技料术肝学衬院辰，…迟…生子活稍配誉套泛：凉人谜人开乐夜，集崇慢尚嘱百岂货谢，解世迈纪统金犁花掠，枪沃蝴尔水玛…彼…医锻疗报配倾套锹：断西乌安段长加安临医杨院峰、保凤仆城条医乒院傍，秘惠咽仁局医喝院争，利拖君声医码院…沉…休株闲侄配株套拿：与猎文敞景同公捧园害近法在榨咫吨尺千，夏汉赞城运湖懂遗里址鹿公归园沙，姓车纲行欲约1询5分设钟产品规划中小规模，纯主流投资户型，产品均好性强，附加值高。项影目集建耀议衣参块数项糟目系总静占非地惊：1歇2亩总僵建笋筑狼面绕积铜：众约5万㎡住凳宅飘建锐面芦：商炒业泪建蠢面萝：容充积绢率距：谣暂弦定4腹.倍0总现户谊数脱：轰暂低定7类9典6户立男面既设童计弦：铃待选定建绑筑物形愉式;两凳栋2扁7侧-幻玉3扔0执F高光层产品户型面积区间户型套数一居室25-45㎡236两居室50-86㎡194产反品延形亩式乡丰：件为裳两毕梯8户咱为视主霸（秤一火居劝和跪小溉两粘居熟）苹产粱品殖形汁式：Loft45-85㎡276三居100-118㎡90假璃设外本辩项迎目刺入若市郑时至间农为2愿0您1宴1年0旋3月横中覆旬扫，债相兽同佳产备品迈形已态所下痛的以竞姥争球项双目乓如扣下栽：总差体晶量9寒2万队㎡侨，猜精壮装2期船一亲组给团瓣存言量伟约1巨0万龙㎡送，筋主幸力腾户徐型4谣9塘-惨1竟3毯9章㎡，台控北索湾盛膊世恐一淡品海滑璟消国持际大辰明梳宫喉寓星薪舍S筹O家H稼O宫项园中壹钻号汇础通秆太列古俘城一咽季服度二丑季婆度三语季宇度四点季邮度2扩0信0谣8年2栋0成0踪蝶9年2凑0燃1贷0年2危0桐1壁1年四治季咸度一偿季膜度二蛛季盟度三糊季骡度四趣季封度一躲季熊度二惯季暑度四视季杜度2如0抚1沫2年三请季慌度总铺体荣约1染6钻8万寨㎡电，俯三惊期星存王量脂约8万说㎡志，挠主路力典户型型4逮5吉-桃8壮5㎡断，修一纯房持、驰两钉房莫为惊主总秒体招量3射2万读㎡缓，欲存凭量驾约2虑0万巩㎡组，还主使力狸户茂型4师4伐-涛5怎4止㎡一街房丽、7棚1独-钱1摸0惹1川㎡两害房总炎体丙量7貌.晨8万惭㎡焦，薄存占量贤约4万陵㎡丘，肌主勒力菠户恨型3其8袋-妹1表3砌7饰㎡，盼二宰房烧、间三采房总宰体间量1创0把0万吗㎡捏，尽二赖期店小撕组谨团物主里力冰户夏型8冤5轮-登1吐2闸4色㎡总助体脉量4苍2万少㎡农，默存作量泥约2汉0万载㎡誓，洞主目力乘户溪型8低9春-流1谋1珍9必㎡两健房示、领三范房侍；负后酒续吐有巾酒劲店授公螺寓3沫8仁-社6造1铅㎡总丈体累量3万鞋㎡裙，衰存蛾量3万眯未巾售割，屑精读装考主那力疯户岛型4称0茄-吵1维0蓝0般㎡一培房笛、茂两督房输，收商亮住絮两筋用闪综捆合材体M浮A健X未清来总夺体寺量5万藏㎡敞，烫存猾量仿约2万塑㎡搭，3、4乏#成3揭T笼1自0户寨，坟主竞力师户啄型4想7透-味9泻0势㎡经罩开恼核聋心敲区爸域党在侧售浅及怨潜谷在份供蛇应菠项篮目贼盘碌点总掩体颠量5滤.辣6万去㎡供，分新红盘岔未芳售冲，3羊7赵-妇1贫5猾0屯㎡一动房品、睁二株房搅、协三苗房象办益公乞商质住海脏荣停名捐城2期竞幕争疏环田境首管创煌国袭际川城台宾北趟湾4攻9揭㎡两翼房手、背盛骂世怜一爷品烤、写海骡璟奖国在际历商柳住1桥#、M睁A宏X未哗来饭、曾星湖舍S说O撤H速O与橡本船项由目飞形算成养主妖要滨竞剖争触关宁系M陡A袜X未弓来星因舍S访O蝇H悼O竞争环境项目面临文景路沿线地段质素趋于同质化的激烈竞争海密璟还国启际未丈央路路文岭景练路M鲁A通X未思来星磁舍S色O毕H租O海革璟卫国娘际台托北个湾盛比世攀一漠品产品质素项目产品质素趋同，本项目产品竞争优势不显著项目名称开发商自有配套户型产品形式规模本项目安吉实业初次高容积开发自带商业20-34㎡一居；40-68㎡米三居高层8万㎡中小规模纯投资社区台北湾海荣地产本土大品牌开发商自带商业49㎡两居、116-140㎡三居、170㎡四居高层145万㎡大规模复合型社区MAX未来市房地产经营二公司本土城市发展商商业90-110㎡两居、150㎡三居高层、多层5.6万㎡城市综合体盛世一品陕西宝天房地产本土城市开发商幼儿园、小学、会所、大型商业主力58-70㎡两居、129-137三居高层13万㎡中式围合社区海璟国际海荣地产本土大品牌开发商IT商业步行街、临街商铺主力户型80-160㎡二房、三房，180-300㎡复式商住高层、板式高层32万㎡中等规模城市综合体星舍SOHO西安和成置业首次开发自带商业80-90㎡两居、110-130㎡三居、40-60㎡LOFT高层3万㎡城市综合体本项目相对优势品牌发展商区域主流，无硬伤产品形态同质中小等规模投资型社区核均心地问熊题如遮何血在产询品需质棒素种趋英同的灯竞稿争咳中昏通垂过策欲略锄差炉异灶化唱突词破，千实稻现污销丛售首速戴度恼和驻形炼象叨的撇提馋升脂？机弦会。2宏叶观种市暮场经呼济伟形肌势通不营稳浇定拜，傍房款价做成涌为影政坡治摆事顶件民调生两酸会政损绩敏歉感今乐年子两涉会宗上棍，房列价惧问揪题货成顺了恢焦测点躺中猛的答焦斑点。代荐表、委井员扒提敢得溪最超多捏，思媒排体掩报尊道逐最帽多套，牲政摊府蛙工由作截报涛告丝式关铸于史遏佛制投房杰价素的渣提旬法荐也印显遮示驱出泼巨绕大住的荡决漫心娇。缘瑞关兽于列房其价土下值一宰步细走丢势被，筝争歉议雹从烛没卷像帽现赏在熔这喘样恰激珠烈纤。商而驱由更此速引塑发沃的京怎少样杆管河房蓄价逆、幻玉物嫌业燃税虾该电不粉该贺征群、怜央兆企国要贸不报要汪退福出钳房款地抱产烛市卷场糟、烦楼上市痛“印预学售偶制欣”毛该考不封该泼取帅消奇等逗问秋题艇，拔成摊为伍代懒表悄委雁员盐关橡注假的贩焦秧点舍。3月2债8日备至4月2日型，灾新稠华嗽社位连纸续6天盐发浪表询社坡论备，志评陆说拼当羽前木楼故市呆问唯题。3月2肿8日《红敬火境景伟象舟下敞的蜻楼规市焦之棍忧》续-瞒-贼-撒3月2责9日《不扰能守让篮楼绿市肿成鹊为民投刑机后者屯的僻乐殊园》节-惊-兼-开3月3与0日《坚冷决担清损除嫂房功价液中祝的座“牺腐确败卫成鹿本啦”》正-碑-挖-称3月3矛1日《疯碌狂你的庆房湾价近叫辨板区土回地疫招驱拍花挂》喇-搂-楚-崭4月1日《渡“土货地浸财毙政勤”像还义能蔑维通持益多予久》彼-铃-绳-故4月2日《税酿收狱杠泄杆迁应声发谷挥高更绿大并作覆用》4月3日未至4月6日犁，袄央穷视《新谦闻著联剂播》味4天计内3次鲜评捐说粮国限外欢楼锁市。4月3日《日缸本亿年就轻摩人妙：境租宴房至住姻也兴幸芹福》纺-暑-偏-排4月4日《面奸积些小态价焰格叙低链纽地约脏小留户酬型某受型青壶睐》妖-穿-哭-左4月6日《美虽国吐政痰府蹄采计取凳多朽种初措幸施跟促藏房忍价鞠稳晶定》媒绣体房竹产产政绍策月频净出连，定政牌出桃多捉门房产政策趋势中赤国但住堪房纪城趁乡糠建脸设荷部4月肃１耀３响日震召尚开宁电彻视富电委话责会层议徐，僻要窜求肃加尚快猾保忍障法性膊住士房渔建槽设杂，晒其镇中途，倦公挎共恳租谱赁榆住雁房柿建起设猛是务下各一挑阶歼段俊工里作倘的蔑重哈点雹；执同祥时民，要录求膀遏巧制屿部英分引城孩市说房凡价臭过爱快姨上疯涨在。2见0吹1监0年1月1糖2日酒，中益国青人行民愧银苍行宣奴布绩从1月1晋8日抽起婆，上姿调量存井款创类纠金饰融因机蛾构肉人岸民甜币赚存笛款稻准省备孩金恶率0安.跳5个解百蒙分棕点；吧为矮增厕强口支童农研资破金剧实菜力秃，提支莫持悄春兼耕腥备屋耕哄，秩农急村让信赌用近社您等碧小门型洲金颂融川机界构枯暂即不砍上酒调插。2棚0猫1注0年1月2址0日赠，粉银皂监稠会普主跌席撒刘置明南康振在怎香耐港手举挤行摧的笨亚捞洲亦金堆融慕论捧坛秧上颜表迫示企，芳预吸计牛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㎡100万㎡85-124㎡83万㎡海泊兰轩18000元/㎡13万㎡大平层230-570㎡——海荣名城2期二期1蜜糖均价5000元/㎡24万㎡56.41-123.57平米七种户型，一室到三室均有

尾盘金源御景华府二期九珺待定36万㎡86-144㎡未售风景御园预计8000元/㎡44万㎡160-195㎡27万㎡■虾白既桦遭林置居■难白刚桦营林唱间■悼汇诞通抛太漏古芦城■壁首镜创娘国包际万城■扁海首泊追兰帐轩■播海京荣双名指城2期■屿金羊源猾御趁景菜华轿府■也风为景攻御更园Part4：太华路路居住板块板块以中端居家型项目为主，吸引经开区价格外溢的首置及首改客户太截华伴路除居悉住夺版脏块敞周你边邀以跪中吓低枣端处，碧自促住纪户箭型拐项小目拾为室主开，核主预要岛吸蓄引议经恰开旨区怪工同作齿的握被渠价布格爸排带挤旗过锡来屈的居首颠次则置偿业巾客伟户麻群热；板命块商项念目溜平颤台跳价梢格猾为5探0害0怖0妄-突6就0掉0摆0元/砍㎡，蕉仅菠有8号刻府防邸骆和稿枫搂林撒意态树浓，洗通律过迹自智身饰产钓品搅品谨质依的碗打辈造糊，莲实忆现笼了推价腰格熊的谨提图升有；板巡寿块禾项姨目污的分主改力击产迹品历以9腊0隔-托1偶2苏0狡㎡居冲家说型孤产羞品缸为暴主双。■赚弘恶和温美千邻惜馆■横紫疤薇荡希滤望枪城■颂香撒克朵林狐小斥镇■抽幸慌福由快辨车■虫浪绞琴昼湾■毛天乘和磨新联府在售项目太华路居住板块项目价格推售面积主力户型剩余量弘和美邻馆5000元/㎡15万㎡85-139㎡9万㎡幸福快车6000元/㎡23万㎡70-142㎡为主15万㎡浪琴湾5300元/㎡25万㎡80-190㎡尾盘紫薇希望城5300元/㎡

30万㎡43-198㎡44万㎡香克林小镇5550元/㎡20万㎡90-136㎡主流户型5万㎡即将入市项目入市项目入市状况天和新府总建面16万㎡平米，面积区间在37-151㎡Part5：大明宫西居住板块区域数北城价格洼地，依托内城和经开的双提升区域价值，实现地铁物业热点区域大际明泽宫魂西惕居妨住欺版凳块花位卸于享北郊二边环堵以谁南镇，详未麦央糖路任路默以鸡东谱和究东愉二主环薯以爆西塌，崖多绝指液龙鸭首抄村堪附糊近膊；大轧明体宫玻西燃居余住把版赠块已是首城赤北割的完区氧域毯价倦格殿洼节地哭，蛮大内项躬目盐多棕集琴中业在屯龙蚊首聪方满新站附缺近规，偿产僻品公线祸丰抓富旺，奖吸碑引举客墙户老群真广办泛舱，斥市抗场行竞粘争狮激色烈杜；目妥前膛各枯项词目旱均时进踢入寇销旨售赴的都中荡后护期真，吃未肚来销可移供澡应暮土坝地苏较负少剂。在售项目大明宫居住版块项目价格推售面积主力户型剩余量大明宫寓5100元/㎡15万㎡55-90㎡尾盘宫园壹号6000元/㎡80万㎡90-140㎡4万㎡祯祥宝库5500元/㎡15万㎡50-97㎡1.3万㎡■虫祯愉祥升宝敞库■拖大馅明艳宫匪寓■俭宫菊园趁壹巡寿号Part6：经开核心外围板块区域楼盘稀少，整体价格拉升存在抗性，依托CBD核心价值，凸显价值卖点经妄开菠核庭心翼外节围辨板点块能位娘于盾未竹央杰路听与柱凤谦城津一去路司十秧字梨以吐东努，候太蹈华部路蚊路屠以贩北间，苗北史二格环棒以奔北竞和卫凤讽城生二宰路拼以敌南旱；经越开察核宵心商外阳围声板胜块属是思城提北分的青主害要赏供根应离区寨域乐，妇区毅域简内京项旅目优较哲少细，东主休要冬以歉早蜂期虎家裕属旺院勿占舅地教为呆主吼，骡整柴体孔项与目宴劳抬神研价欣值昆不罗大涨，鸦属挥经王开淹非袖热佩门层区律域向；区龙域出主裁流俱沿呢凤柳城朽一疤路锻东拒段防项扫目缴的加平百台望价常格普为4押0允0讨0胃-箩7脱0拣0降0元/染㎡，在售项目经开核心外围居住版块项目价格推售面积主力户型剩余量金源皇家园林4800元/㎡22万㎡89-170㎡12万㎡双子公寓7000元/㎡6万㎡40-140㎡10万㎡领先尊域6100元/㎡7.7万㎡90-170㎡3万㎡■半双今子文公近寓■绑领流先坑尊锈域■稍金气源突皇向家旱园祸林文景公园居住区经开核心区CBD外围板块城市运动公园居住板块大明宫西板块太华路板块板块特征连接两大CBD区域的中高端居住区，居住环境和城市配套较为优良高端商务区，商务氛围浓厚，交通和配套完善新兴商务区，区域成熟度逐渐提升沿太白南路东侧项目为主，生活便利度高紧邻高新核心区，三大公园环绕高新西扩的外围区域，区域逐渐成熟价格平台7000-15000元/㎡7000-11000元/㎡5500-7000元/㎡5500-7000元/㎡7000-9000元/㎡5500-7500元/㎡主导产品以成熟社区居家型产品为主，围绕木塔寺公园出现大尺度豪宅产品以城市插建型项目为主，小户型投资型产品居多大盘林立，产品形式多样化，以居家型产品为主以品牌发展商大盘为主，产品线丰富，以居家型产品为主供应量庞大，产品品质参差不齐以居家紧凑型产品为主未来供应预计10年建材市场拆迁，未来两年内区域将有少量的潜在供应区域可供应土地有限，潜在供应量有限CBD南扩，未来可供应用地数量庞大太白南路沿线几无用地，潜在供应量小高新西扩，未来可供用地放量庞大高新西扩的外围区域，潜在供应量大客户特点客户范围覆盖较广，周边电子园客户及枫林绿洲客户置业实力雄厚以投资客为主，部分过渡性自住客户，认可城市核心价值以二次创业核心区商务人士及周边软件园客户为主客户以周边电子园客户为主，覆盖少量二次创业CBD商务客户客户以城西、高新客户为主，看重城市价值和生态环境客户以软件园周边客户为主，覆盖部分外围客户板块格局小结放大项目区域价值，基于客户的产品价值，是实现成功销售的基础本搬项孟目想所吸属耀区膏域毛具弱备城挎市剂、仓公织园可、皮商闯务饿居笨住元中土心三脱维敢价泼值宋，盈板剃块笛价衫值尤较筝高笨；基顶于膀客断户述区授域但相居同胡的跨覆妨盖凑面挤，骄本充项磁目宏的会核意心催竞闷争烛板荡块种为C杀B怨D核苍心围居符住怒板踢块窗；各辜板芦块步平弯台织价桃值水差火异闯性征较淋小直，逆基勿于吉客解户副需拴求乓的掠产铁品密价叙值帅挖乳掘筋，件是桶实档现陆成启功受的逆关莫键烫。城讨市磨中什央贫、低公结园煮生程活雁居列住度区商爆务悬核困心沈办再公材区城盏市野外惰扩凤新绪兴僵居罗住寻区城周市降中注高顶端真居测住油区城辞市句外宾扩遵新塑兴剑中艘端犬居悉住鼻区经窝开偿辐疑射遍的始中耍端臂居穿住购区市场机会小结放秀大席区欧域氏价炮值计、纺挖貌掘敏客拐户沈机心会棕，冈是米项即目耍实筋现杯突心破蚂的吐关荣键3侵.板机块秘竞选争2默.板讯块今价浮值4半.价耀格袖平灭台1佩.市感场宾需脱求市辉场樱需海求蛋以食投登资杰型难一层居膊、晶三躬居至为逮主乱，衔本梦项质目电产骑品葱定绕位愁符检合颂市考场本踏项在目朋主岭要查与刮经料开C摸B绢D板飘块叛竞株争俩，奸面茂临怠着贴同秀质玩化误产谱品予竞徒争各柱板逢块执价啄格性平朽台炮相涝似轿，咽基令于走客前户敞价忆值约的寒突登破妖，娘是贯项铸目识的附发顾力杆机牌会本米项驳目配板降块浙具号备沸三搅维掀价农值示，滔板遗块恶价寸值洪较针高卫，丝式具庆备傅放看大材的圆机主会客户机会利用市场成熟的消费者行为模式分析工具来对本项目潜在客户进行结构化分析使用者Occupant消费者是谁？宗旨Object他们的需求和欲望为何？目标驱动Objective他们为何试图达成目标？组织Organization消费者如何做出购买决策？运作方式Operation消费者何时看来已准备好购买行动？时机Occasion消费者何时看来已准备好购买行动？通路Outlet消费者较偏爱在何处购买？置营业目者缴行坡为泳模探式—跳—外鄙在枣形糊态手研它究周边原住民改善居住环境、重视性价比、具有羊群效应使用者Occupant·城中村的房东→From徐家庄，陆家堡，谭家寨…·老家属院的居民宗旨Object·改善居住环境·现居住的房屋需要升级·为子女购置房产目标驱动Objective·追求生活品质改善，带来的身份标签感·对老旧的居住环境不满，迫切需要一个新的环境·现有住宅的面积或者卧室数量不够，急需升级·子女长大因为工作或者结婚，需要住房或者婚房组织Organization·家庭决定为主·容易受到街坊邻居或者同事的影响运作方式Operation·重视周边交通便利性和基本生活配套的完善程度·比较看重小区环境和物业，对户型的实用更重视·有价格天花板·容易受到街坊邻居或者同事的影响，跟随其购买时机Occasion·总价认同·交通配套认同·社区品质认同通路Outlet·街坊邻居或者朋友介绍K波e被y豆w说o伟r赖d锋s车:改偿善弓生案活渗环僚境/总驴价长敏船感/重捏视景户苍型腾实医用厦及猾周坑边姜配鼓套/易生受钢他歌人毕影凡响1Q庸u原e滩s凡t罗i叹o愈n科研人员追求生活改善、重视社区品质展示、具有投资意识、看重地段价值，具有意见领袖气质使用者Occupant·科研院所的研究人员→From618，603，204，39所…·他们有较高的自主性，较高的文化和较高的收入·他们有广阔的见识宗旨Object·想要更大的房子，提高生活品质·资产的保值和升值·为子女置业目标驱动Objective·家庭扩容，需要居住产品的升级·想要更大的房子，提高生活品质，享受生活·具备丰富的知识和长远的眼光，投资地产·子女工作，结婚，为其购置婚房组织Organization·自主性较强，由自己做出决定运作方式Operation·十分看重产品的品质：小区的园林，户型的舒适度，物业服务和小区的配套·重视小区的区位和周边环境·对品牌有一定的重视时机Occasion·区位认同·产品品质和舒适度的认同·品牌认同通路Outlet·售楼处的展示·报刊杂志，户外等广告媒体K没e永y乘w垒o更r临d惑s焰:生猴活岸舒悬适乘度孝，筒项额目卫区咐位览，工产共品贝品剥质宪，捡自钉住遵或视投丑资2Q展u苏e江s贩t就i额o彩n政府公务员追求生活改善、关注子女教育，追求城市核心地段，具有投资意识，有影响力3使用者Occupant·本地人为主·是政府北迁促使他们必须安家经开·经济能力家庭年收入在20万元以上宗旨Object·强调品质感和社区氛围·主要为了改善生活质量·熟悉周边环境看重周围资源·闲置资金的稳健投资目标驱动Objective·树立高尚职业形象·改善居住环境，关注地段价值·具有投资意识·关注子女教育组织Organization范围大：配偶、子女、父母、同事及亲朋好友运作方式Operation价值点的自我匹配，决策受外界其他因素的影响很小时机Occasion·投资价值的认同·充分的产品实物展现·对社区形象认同通路Outlet路牌展示，口碑传播Q鲜u匀e侨s愁t庄i陶o筛nK维e顷y酿w们o斥r佳d答s探:改匆善疮型壮居司住绩、猴关火注狼子亚女皇教荣育么、靠追判求奖地呢段中央商务区工作白领地缘感强烈的周边工作人员、追求社区品质、总价敏感，具有羊群效应使用者Occupant·曾在西安上大学的外地人为主·主要区域经开核心区·家庭经济收入15-30万/年·年龄25-35宗旨Object·选择离工作地较近的规模型社区·寻找安全感·首次置业对环境和品质都有要求目标驱动Objective·对现状的不满和困惑·经济实力的增强·改变层次低、品位低的强烈愿望·得到周边人的认同·社会潮流和结婚压力组织Organization范围较小：父母、同事及亲朋好友运作方式Operation主动猎取相关信息，决策受外界其他因素的影响很大时机Occasion·区域的认同·充分的产品实物展现·满意附加值，高性价比通路Outlet网络营销构建，多媒体广告的运用4Q弯u殃e腐s届t集i武o招nK贸e税y蒸w概o梁r滥d列s没:区反域绿内朽首贺次克置闸业楚，闸对愤价委格近敏浩感使用者Occupant·本地人为主·产业园内的高科技工作人员·经济能力10-20万·年龄23-30宗旨Object·主要为了结婚的压力·被CBD高房价挤压选择向西方向的低总价楼盘·被置业，跟随周边置业潮流目标驱动Objective·改变层次低、品位低的强烈愿望·注重与朋友的交流·安全感·对现有生活状态的不满和困惑·教育资源禀赋组织Organization范围大：准配偶、父母、同事及亲朋好友运作方式Operation眼见为实，不喜欢虚幻的东西。决策受外界其他因素的影响很小时机Occasion·地段的认同·充分的产品实物展现·低总价的认同通路Outlet写字楼巡展，口碑传播产业园科技人员经济承受力有限、总价敏感，群体置业明显、有团购意向5Q眼u夹e勺s馅t帮i者o扁nK咐e验y宣w亏o歌r体d水s优:受澡高毯新钓房练价评挤情压瞒，兽被逃动意置枣业行，夹要仔求昨低郑总自价客户分类客户特征典型项目阶层关注点掌控城市年龄：35-50岁家庭结构：3-5人收入：年薪40万以上职业：私企老板、政府高级官员、外企高层、国企高层来源：高新为主，其他区域均有，少量外地客户海荣豪佳花园、杰信花园城市话语权的富贵阶层对稀缺景观资源的强烈占有欲望、注重身份感及标签感，对户型、园林、物管均有要求投资城市年龄：30-50岁家庭结构：3人以上收入：年薪20万以上职业：外地在西安的生意人、政府公务员、私企老板、能源行业来源：经开、城北、内城，部分外地客户赛高国际、第五国际、御道华城看好高新未来发展的收益阶层注重地段位置及精装修，便于以后出租享受城市年龄：30-45岁家庭结构：三口之家及三代人家庭收入：年薪15万以上职业：IT、电子、医药企业中层，大学教授、科研所管理人员、政府中层公务员来源：经开