企业会计准则第3号-投资性房地产概要课件

企业会计准则第3号——投资性房地产

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企业会计准则第3号1投资性房地产第一个为非金融资产引入公允价值计量模型的会计准则成本模式VS.公允价值 -是否为报表使用者提供更为相关、可靠 及易于理解的信息?2投资性房地产第一个为非金融资产引入公允价值计量模型的会计准则投资性房地产(续)引入了投资性房地产的概念，要求对其单独核算和列报后续计量

-以成本模式作为基准模型 -有条件地引入公允价值模型3投资性房地产(续)引入了投资性房地产的概念，要求对其单独核算定义 -投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。范围包括

-已出租的土地使用权 -持有并准备增值后转让的土地使用权 -已出租的建筑物范围不包括

-自用房地产 -作为存货的房地产与其他资产的最大区别 -能够独立于其他资产通过租赁和处置产生现金流投资性房地产(续)4定义投资性房地产(续)4投资性房地产的范围请判断下列资产是否属于投资性房地产？否，按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权-房地产公司准备出售的房地产否，作为存货处理-出租办公楼并提供保安、维修等辅助服务是，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产-闲置土地5投资性房地产的范围请判断下列资产是否属于投资性房地产？投资性房地产的范围(续)请判断下列资产是否属于投资性房地产？

否，企业拥有并自行经营的旅游饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅游饭店不确认为投资性房地产-租给职工用物业否，将公司的房产租给职工，无论是否收取租金，都应视为自用房地产-出售前临时租出的房地产否，仍属于正常经营中以出售为目的的房地产-旅游饭店6投资性房地产的范围(续)请判断下列资产是否属于投资性房地产？确认和初始计量确认须同时满足的条件：-与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 -该投资性房地产的成本能够可靠地计量应当按照成本进行初始计量： -外购：购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出 -自行建造：该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出 -其他：按照相关会计准则的规定7确认和初始计量确认须同时满足的条件：7后续计量两种模式

-应当采用成本模式 -必须有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得时，才可以 采用公允价值模式 -企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种模式成本模式

-建筑物---《企业会计准则第4号固定资产》 -土地使用权---《企业会计准则第6号无形资产》 -成本减累计折旧（摊销）和减值8后续计量两种模式8后续计量(续)公允价值模式

-有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取 得，指同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值 作出合理的估计

-不计提折旧或进行摊销。以资产负债表日投资性房地产的公 允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益（借/ 贷：投资性房地产，借/贷：公允价值变动损益）。9后续计量(续)公允价值模式9后续计量(续)计量模式的变更：

-计量模式一经确定，不得随意变更

-将成本模式变更为公允价值模式，应当视为会计政 策变更，按照《企业会计准则第28号-会计政策、 会计估计变更和差错更正》处理 -已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公 允价值模式转变为成本模式10后续计量(续)计量模式的变更：10转换转换条件： 有确凿证据表明房地产用途发生改变

-投资性房地产开始自用，或 -作为存货的房地产改为出租，或 -自用土地使用权停止自用，用于出租或增值，或 -自用建筑物停止自用，改为出租11转换转换条件：11转换(续)成本模式下的转换

-按转换前的账面价值作为转换后的入账价值公允价值模式下的转换 -投资性房地产转换为自用房地产按转换日的公允价值入账；公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 -自用房地产或存货转换为投资性房地产按转换日的公允价值入账若公允价值<账面价值，差额计入当期损益若公允价值>账面价值，差额计入所有者权益12转换(续)成本模式下的转换12例—转换公允价值模式下，投资性房地产转为自用房地产

企业将原采用公允价值计量模式计价的一幢出租用投资性房地产收回自用，作为办公楼。在出租收回前，该办公楼账面价值为100万元。 转换当日该厂房的公允价值为120万元。 借：固定资产 120万元 贷：投资性房地产 100万元 公允价值变动损益20万元 如果转换时该厂房的公允价值为70万元。 借：固定资产 70万元 借：公允价值变动损益 30万元 贷：投资性房地产 100万元

13例—转换公允价值模式下，投资性房地产转为自用房地产13例—转换(续)公允价值模式下，自用房地产转为投资性房地产

企业将一幢自用的办公楼作为投资性房地产对外出租。该办公楼的账面原值为1,000万元，已计提折旧300万元，提取固定资产减值准备200万元。转换当日，其公允价值为480万元。 该办公楼转换前的账面价值为1000-300-200=500万元 借：投资性房地产 480万元 固定资产减值准备 200万元 累计折旧 300万元公允价值变动损益 20万元 贷：固定资产 1,000万元

14例—转换(续)公允价值模式下，自用房地产转为投资性房地产14例—转换(续)公允价值模式下，自用房地产转为投资性房地产(续)

如果转换当日，该办公楼的公允价值为530万元 借：投资性房地产 530万元 固定资产减值准备 200万元 累计折旧 300万元贷：固定资产1,000万元 资本公积 30万元*

*注：在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应转入处置当期损益。15例—转换(续)公允价值模式下，自用房地产转为投资性房地产(续处置终止确认：被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益在处置原来由自用房地产或存货转入的投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应转入处置当期损益

16处置终止确认：被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经披露投资性房地产的种类、金额和计量模式。成本模式下：折旧或摊销，及减值准备的计提公允价值模式下：公允价值的确定依据和方法，及工运价值变动对损益的影响。房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。17披露投资性房地产的种类、金额和计量模式。17新会计准则规定旧会计准则规定会计科目投资性房地产固定资产：固定资产科目土地使用权：无形资产科目后续支出同时满足下列条件，计入成本：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量无形资产的后续支出直接计入当期损益。新旧准则差异比较18新会计准则规定旧会计准则规定会计科目投资性房地产固定资产：固新会计准则规定国际财务报告准则规定后续计量后续计量的两种模式：成本模式公允价值模式公允价值模式下，不计提折旧、摊销及减值准备，期末按公允价值调整计入损益。按成本计量。计提折旧、摊销及减值准备转换两种模式下的转换无新旧准则差异比较(续)19新会计准则规定国际财务报告准则规定后续计量后续计量的两种模式新会计准则规定国际财务报告准则规定投资性房地产的范围对投资性房地产给予了类似国际财务报告准则的定义，但本准则仅规范下列的投资性房地产：(1)已出租的土地使用权(2)持有并准备增值后转让的土地使用权(3)已出租的建筑物对投资性房地产先给予定义，并通过举例的方式进一步说明，但未对适用本准则的投资性房地产给予范围限定。部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的房地产一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产。基本相同。但如果自用部分相对不重要，该房地产仍可被归类为投资性房地产。与国际财务报告准则比较20新会计准则规定国际财务报告准则规定投资性房地产的范围对投资性新会计准则规定国际财务报告准则规定公允价值持续可靠取得的判断标准房地产所在地存在活跃市场并且企业能够从中取得同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息，从而对公允价值作出合理估计。按公允价值的确定级次，除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外，还允许参考最近交易价格、甚至采用估值技术确定公允价值。披露在成本模式下，无需披露投资性房地产的公允价值。在成本模式下，也要披露投资性房地产的公允价值。与国际财务报告准则比较(续)21新会计准则规定国际财务报告准则规定公允价值持续可靠取得的判断新会计准则规定国际会计准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值与原账面价值差额计入当期损益。自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，如原先固定资产有重估增值，应先冲减所有者权益中的重估增值。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，以前计提过减值准备的，应先计入损益，金额以将账面价值恢复为不提减值准备之状态时所需金额为限；如有剩余，再计入所有者权益。与国际财务报告准则比较(续)22新会计准则规定国际会计准则规定自用房地产或存货转换为采用公允新会计准则规定国际会计准则规定在建开发的将以公允价值计量的投资性房地产未涉及开发建成后，公允价值与原账面价值的差额应当如何处理。如果按照转换的一般处理方式，则开发建成当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；开发建成当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。开发建成后，公允价值与原账面价值差额应当计入当期损益。处置时因转换产生的原计入所有者权益部分的处理处置投资性房地产时，因转换产生的原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。原计入所有者权益的部分可不通过损益，直接转入未分配利润。与国际财务报告准则比较(续)23新会计准则规定国际会计准则规定在建开发的将以公允价值计量的投

企业会计准则第11号——股份支付

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企业会计准则第11号24股份支付准则出台的背景介绍定义与分类交易的确认权益结算支付现金结算支付披露新旧准则差异比较与国际财务报告准则比较具体执行中遇到的问题25股份支付准则出台的背景介绍25

-1990年后，股票期权被广泛用作职工薪酬的一部 分，被认为是一种积极的公司治理形式 -股票期权为何受到职工青睐？ -股票期权为何受到公司欢迎？ -是否应该/如何在财务报表中反映？（费用 化?） -国际财务报告准则第2号-股份支付（2005年1月1 日起执行） -美国会计准则(FAS123和FAS123(R)) -中国企业会计准则第11号-股份支付（2007 年1月1 日起执行）准则出台的背景介绍26 -1990年后，股票期权被广泛用作职工薪酬的一部 分，被股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易股份支付交易应在财务报表中确认，分为 -以权益结算的股份支付（例如，授予职工股权和期权） -以现金结算的股份支付（例如，授予职工股票增值权）以公允价值作为计量基础股份支付27股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或交易的确认服务日模型-当企业获得服务时，确认股份支付交易， 计入成本或费用。贷方分录 -权益结算：资本公积 -现金结算：负债/现金28交易的确认服务日模型28权益结算支付换取职工提供的服务，以授予日权益工具的公允价值计量授予日-股份支付协议获得批准的日期 -指双方就协议条款已达成一致，协议获得股东大会或类 似机构批准权益工具的公允价值 -按照《金融工具确认和计量》准则确定 -期权等权益工具（市场价格或期权定价模型）29权益结算支付换取职工提供的服务，以授予日权益工具的公允价值计权益结算支付授予日可立即行权的

-基于假设：职工之前的服务获得了授予的权益工具 -授予日会计处理：费用=可行权数量×授予日的公允价值存在可行权条件的

-基于假设：职工在等待期中的服务获得了授予的权益工具 -等待期会计处理：累计费用=预计可行权数量*×授予日的公 允价值 *按等待期内最佳估计，至可行权日调整至实际可行权数量） -市场条件和非市场条件的不同处理可行权日之后，不再对损益和权益总额作调整30权益结算支付授予日可立即行权的30权益结算支付可行权条件是否为市场条件在确定授予日公允价值时已考虑，不影响每期可行权情况的估计和等待期。在确定授予日公允价值时未考虑，影响每期可行权情况的估计和等待期长度。例如：销售指标的实现情况、最低利润指标的实现情况例如：最低股价增长率、股东报酬率是

否31权益结算支付可行权条件是否为市场条件在确定授予日公允价值时已例(1)—可行权条件和等待期20X7年1月1日向100名职工授予每人100股的认股期权可行权条件：职工需自授予日起工作至少满三年在授予日认股期权的公允价值为人民币3元32例(1)—可行权条件和等待期20X7年1月1日向100名职工例(1)—可行权条件和等待期(续)日期会计分录计算费用资本公积20X7年12月31日10,000(10,000)=3×100×100×1/320X8年12月31日10,000(10,000)=3×100×100×1/320X9年12月31日10,000(10,000)=3×100×100×1/330,000(30,000)（授予日）20X7年1月1日 20X7年12月31日 20X8年12月31日 20X9年12月31日∣—————————∣——————————∣—————————∣—————————→等待期∣—————————∣——————————∣—————————∣当期费用–损益 人民币10,000元 人民币10,000元 人民币10,000元累计费用 人民币10,000元 人民币20,000元 人民币30,000元33例(1)—可行权条件和等待期(续)日期会计分录计算费用资本公例(2)—附业绩条件的股份支付20X7年1月1日向100名职工授予每人100股的认股期权在授予日认股期权的公允价值为人民币3元可行权条件： -20X7年末，净利润增长率>20%,可以行权 -20X8年末，两年净利润增长率平均>15%,可以行权 -20X9年末，三年净利润增长率平均>10%,可以行权34例(2)—附业绩条件的股份支付20X7年1月1日向100名职例(2)—附业绩条件的股份支付(续)20X7年末 -净利润增长17%,10名职工离职 -预期利润持续（平均每年会超过15%，两年可以行权）， 20X8年会再有10名职工离职 -(100-10-10)×100×3×1/2=12,00020X8年末 -净利润增长10%,且再有5名职工离职 -预期20X9年利润会增长8%（平均每年超过10%，三年可以行权），再有多5名职工离职-(100-10-5-5)×100×3×2/3-12,000=4,00035例(2)—附业绩条件的股份支付(续)20X7年末35例(2)—附业绩条件的股份支付(续)20X9年末 -净利润增长8.5%,平均每年超过10%，但少于15% -70名员工每人获得100股 -70×100×3-12,000-4,000=5,00036例(2)—附业绩条件的股份支付(续)20X9年末36例(2)—附业绩条件的股份支付(续)日期会计分录计算费用资本公积20X7年12月31日12,000(12,000)=80×100×3×1/2

20X8年12月31日4,000(4,000)=80×100×3×2/3-12,00020X9年12月31日5,000(5,000)=70×100×3-12,000-4,00021,000(21,000)（授予日）20X7年1月1日 20X7年12月31日 20X8年12月31日 20X9年12月31日∣—————————∣——————————∣—————————∣—————————→等待期∣—————————∣——————————∣—————————∣当期费用–损益 人民币12,000元 人民币4,000元 人民币5,000元累计费用 人民币12,000元 人民币16,000元 人民币21,000元37例(2)—附业绩条件的股份支付(续)日期会计分录计算费用资本权益结算支付若换取其他方服务-其他方服务的公允价值能够可靠计量的，以其 取得日服务的公允价值为基础计量-其他方服务的公允价值不能可靠计量的，以其 取得日权益工具的公允价值计量38权益结算支付若换取其他方服务38现金结算支付以承担负债的公允价值计量确认时点与权益结算支付相同每一资产负债日对负债按公允价值重新计量，直至结算日变动计入当期损益例如，股票增值权39现金结算支付以承担负债的公允价值计量39例(3)—股票增值权20X7年1月1日向100名职工授予每人100单位的股票增值权可行权条件：职工需自授予日起工作至少满三年如果公司股价超过5元，每一单位股票增值权可获得超过部分的现金支付股票增值权于资产负债日的公允价值如下： -20X7年末，人民币3元 -20X8年末，人民币4.5元 -20X9年末，人民币4元40例(3)—股票增值权20X7年1月1日向100名职工授予每人例(3)—股票增值权(续)日期会计分录计算费用资本公积20X7年12月31日10,000(10,000)=3×100×100×1/3

20X8年12月31日20,000(20,000)=4.5×100×100×2/3-10,00020X9年12月31日10,000(10,000)=4×100×100-10,000-20,00040,000(40,000)（授予日）20X7年1月1日 20X7年12月31日 20X8年12月31日 20X9年12月31日∣—————————∣——————————∣—————————∣—————————→等待期∣—————————∣——————————∣—————————∣当期费用–损益 人民币10,000元 人民币20,000元 人民币10,000元累计费用/负债 人民币10,000元 人民币30,000元 人民币40,000元41例(3)—股票增值权(续)日期会计分录计算费用资本公积20X例(4)—股票增值权20X2年11月，B公司董事会批准了一项股份支付协议。协议规定，20X2年1月1日，公司为其200名中层以上管理人员每人授予100份股票增值权，这些管理人员必须在该公司连续服务3年，即可自20X4年12月31日起根据股价的增长幅度行权获得现金。该股票增值权应在20X6年12月31日之前行使完毕。B公司估计，该股票增值权在负债结算之前每一个资产负债日以及结算日的公允价值和可行权的每份股票增值权现金支出额如下： 年份 公允价值 支付现金

20X2年 人民币14元 20X3年 人民币15元 20X4年 人民币18元 人民币16元 20X5年 人民币21元 人民币20元 20X6年 人民币25元42例(4)—股票增值权20X2年11月，B公司董事会批准了一例(4)—股票增值权(续)第一年有20名管理人员离开公司，B公司估计三年中还将有15名管理人员离开；第二年又有10名管理人员离开公司，公司估计还将有10名管理人员离开；第三年又有15名管理人员离开公司。第三年末，假定有70人行使股票增值权取得了现金。20X5年12月31日(第四年末)，有50人行使了股票增值权。20X6年12月31日(第五年末)，剩余35人全部行使了股票增值权。

43例(4)—股票增值权(续)第一年有20名管理人员离开公司，例(4)—股票增值权(续)年份负债计算(1)支付现金(2)当期费用(3)20X2年(200-35)×100×14×1/3=77,00077,00020X3年(200-40)×100×15×2/3=160,00083,00020X4年(200-45-70)×100×18=153,00070×100×16=112,000105,00020X5年(200-45-70-50)×100×21=73,50050×100×20=100,00020,50020X6年73,500-73,500=035×100×25=87,50014,000总额299,500299,50044例(4)—股票增值权(续)年份负债计算支付现金当期费用例(4)—股票增值权(续)会计处理：

20X2年1月1日 授予日不做处理 20X2年12月31日借：管理费用77,000 贷：应付职工薪酬-股份支付77,000 20X3年12月31日借：管理费用83,000 贷：应付职工薪酬-股份支付83,000 20X4年12月31日借：管理费用105,000 贷：应付职工薪酬-股份支付105,000 借：应付职工薪酬-股份支付112,000 贷：银行存款112,00045例(4)—股票增值权(续)会计处理：45例(4)—股票增值权(续)对于现金结算的股份支付，企业在可行权日之后不再确认由换入服务所引起的成本费用增加，但负债公允价值的变动应当计入当期损益（公允价值变动损益）。

20X5年12月31日借：公允价值变动损益20,500 贷：应付职工薪酬-股份支付20,500 借：应付职工薪酬-股份支付100,000 贷：银行存款100,000 20X6年12月31日借：公允价值变动损益14,000 贷：应付职工薪酬-股份支付14,000 借：应付职工薪酬-股份支付87,500 贷：银行存款87,50046例(4)—股票增值权(续)对于现金结算的股份支付，企业在可披露与股份支付有关的下列信息：

-当期授予、行权和失效的各项权益工具总额 -期末发行在外的股份期权或其他权益工具行权价格的范围和合同剩余 期限 -当期行权的股份期权或其他权益工具以其行权日价格计算的加权平均 价格 -权益工具公允价值的确定方法对当期财务状况和经营结果的影响

-当期因以权益结算的股份支付而确认的费用总额 -当期因