某地块商业成功前期发展策划报告

中央政务区·首席体验式购物中心

——35/36号地商业成功前期发展策划报告谨呈：××投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议报告思路及目录商铺推广策略2商业部分概念性报告概要发展战略——主力店主题特色可出售性灵活性招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面积换单价出售策略——不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机（确定主力店后）项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心

海洋主题StreetMall（街区购物中心）餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介规划创新——垂直空间2+1模式水平空间的全街铺规划模式海洋主题的景观街区下沉式广场主入口及中庭负一层变首层商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）3项灰目漂分捉析商东圈毅分馒析案斑例踏分趁析项安目菜商轰业景部慰分肌发脏展雾战膨略报色告笔思拐路业董态呈组忌合爽定秀位招绪商每策倦略弓建叫议规打划秃创股新颈建红议出白售公策跟略疗建曲议商桶铺假推诞广婆策殃略4项土目恨分兴析降—容—拔经辟济乡丰技捷术勿指处标各项指标35号地块36号地块360136023603占地面积（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二类居住用地使用年限（年）70707070容积率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%绿地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停车位（个）-293312592商业面积比例（%）30%15%15%

商业面积（M2）5290544034688

合计商业面积（M2）619965优霜势紧弊邻扫未巩来学海邻口牙市骗政尘府厉、枝会骡展怀中聋心避，或片眼区罪发邪展享前现景伯较丹好隐；有放西箩海序岸刑最睛具败规脸模出的捡商架业佛配滔套朋；裕临扮滨虎海搅大齿道秩、训长饶滨芬路静，研有邀利巩于谋商积业攀开益发浇。西谊海惊岸宝二萍线熟海配景帐资辰源秃，躲属燃高输档虑片荷区顾，月片水区货消漆费殿能英力佣较酿强椒；劣胶势容咱积帅率唤高签，略建汗筑粮密提度术低地肆块版分砖割耻严亲重怕，川规降划汪限汗制代条喝件镇多区勾域途目但前惕人饼口串密钱度质较易小幻玉,狮商愉业咱氛慰围渴冷厨清机顾会海站南荡国访际爸旅鸣游句岛定-雀带帜来魂相应关张政秃策辱利许好；东见环页铁拉路弱开边通章-愿拉召近炉消拨费旦距士离跨史海纲大泻桥她–阴提雹升令片信区剖商邀业收辐旋射嘴能屋力南屋港抵码叉头冤-蛛三蓝港决合穴一押带便动共片针区稿商水业截发侨展盈定滨锤半赔岛素-兼与腰片贵区辛通友车凯，俭扩家大肤商川业井辐家射临范以围商徒业立—商促业扑片苏区女发碗展暖日踢益氧成掉熟跟，聪商扛业耻互剪动迷性威搜胁海蚀甸比岛蚀美亮丽乏沙咐商蹈圈床形宾成踪蝶竞刊争聋态设势片咱区援商白业隆用托地抗较允多挤，史未妹来宿招桃商蓬压狱力室较婆大政鸦府掌政库策斧性裹风尚险项拦目仙商剧业宅S掉W刚O央T隶分毛析6项帆目状关似键香问私题项馋目端所斜在呀商评圈温未已来极发辽展丹速著度加的要不爬确稀定考性疤较窄大塘；项拴目蚕3喂5拦号谷地乳高割容的积尸率本商川业谈部俱分俭可牧出怨售糖性衫较恩差。（一爽般你规弹划豪层蝇数残较焰高誉）7项贴目戏分删析商芒圈情分筐析案渗例焦分踩析项膝目阅商睛业赵部夺分陡发捎展希战笛略报荡告故思坝路业森态伞组河合湿定惠位招知商榨策语略联建界议规遍划骂创旺新格建堪议出真售晨策踪蝶略永建荐议商跟铺欢推笑广搁策续略8解重放涂大肠同丽路通商财圈国龟贸逗、哲玉晓沙她路云商农圈海依秀续东央商卸圈海隔口魄三呜大姓商合圈洋—己—盒海尊秀富东董商烂圈仇、灰解掠放恐西巧大妇同溉路丝式商染圈适、幕国册贸批商污圈目竹前赤，激海菜口谅市调中雁属巾于厌市谎级封的将商顽圈而有颜3臂个敌，风大喜小躬级腔别洒依阻次抹为晃：海躬秀撇东袍商瓜圈殿、你解情放袍西辛大刺同炮路帐商亭圈窝、叹国琴贸帅商涛圈能、。等其粱余虹的信海陵甸增岛粗、民秀害英吩、讲滨荐海前路续、森龙坊昆价、刮府清城曾商笋圈两南袄等偏都唱属色于台城弄市恋片延区富级贡商驼圈赛，构影辨响夜力吵和坑辐丑射用力娇都挖不鹿及刺三固大劣商扶圈期。9海侨秀垮路皆商管圈训是巧海娱口少乃软至对海闯南祥省关最忙大查的始商砍圈商圈分析指标海秀东商圈1.人口规模及特征分析海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。2．经济状况分析处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。3．竞争状况分析同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。4．交通条件分析海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。5．客流量分析多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。6．环境分析地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7．自身分析中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8．城市规划是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。海己秀免路诊商刃圈严是依海纠口雁乃扰至稼海腰南持省特最便大骡的丙商典圈参，翼商黑品烛贸凤易谷辐赞射倦范与围兵涉戚及召到愿整垮个争海众南猫，糊在哲海州秀霸东植路立一乞带课集帽中挖了行海快口鬼几细个木最士大嫁的唇s身h牲o喂p僻i与n拍g郊m把a吉i视l桑l完，养人敏流龟车蜂流逆也供是筹最忠大瓶的腰。遇该燃商困圈街由稍上茄世待纪猾八娘十加年义代絮起墙步绢，僚现与在盐已楼经唤发骄展糕成辱熟臂，饼主颗力某商王业臭中滨心浩有台明费珠凳广例场菊、街D敏C米数脉码巧城您、启第剪一素百况货娱、链南套亚蔬广养场遗等无。1愿0海压秀器路刚商刮圈杯—腥—怒南话亚砖广轧场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层占地面积23528平方米建筑面积128392平方容积率3.5商业面积51977平方米商业层数5层所处商圈海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万主力店家乐福，2、3层，营业面积约2万停车位地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780状态海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数营业方式负一层160-180元/㎡各类服装、内衣、床上用品、家居饰品；75店铺、柜台首层200-220元/㎡化妆品珠宝首饰店铺、柜台64店铺、柜台二层家乐福超市，海口第一家家乐福三层四层餐厅、娱乐城、影院、美容11店铺、开放式1宗1解漂放击西逃大贱同要路店商巾圈符分老析解遭放两西午、息大什同墙路革商权圈求是芽得菜胜吉沙村、裤解足放斥路猪、游新趟华服南梁、虏博粱爱姿路挽传熟统招历和史沾商辽业纺街宅区君的载延根伸吧，承是插海颜口铸商屑业嚼的普发炮源纯地市，花海翻口族历健史具最茧古图老利的淘商栽圈直，亭起月源平于样上申个假世扫纪境初律，艇很宾多何南瓣洋课风嘱情雾的劣骑移楼惧街音具货有址历贵史粒文茎化脑保椒留屠意蓬义释，爪如释新马华歌南障的斜家酱电抗、烈中冻山跃路笔的帽交库电耗、庸博兽爱震路夜的获小声商举品瓣、月得踢胜阻沙捏的茄服乱装革，熔这制是斗我捧市敬的愤商坚业归文颈脉丽和默多颗年扩商趴贸税业婚的泳积如淀齐。桌这傻里羡将岭来辛将晌被待改就造薯成稿海唉口丢主绞要膝的曲商枕业厕步骆行扬街侮。欲该顺商扇圈尽主伤要罢的改商视业姿中两心阴有痰友侦谊乔商烫业绕广记场下、裁百申货亩大凡楼邻、矛泰休龙只城怪等踢。商圈分析指标解放路商圈1．人口规模及特征分析海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-60岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业员等为消费主体。2．经济状况分析公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之一；居民收入状况一般，消费能力中等。3．竞争状况分析新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地位。4．交通条件分析属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。5．客流量分析客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日相对集中。6．环境分析历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。7．自身分析电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促销经营，以议价经营为主。8．城市规划政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负责的海口骑楼老街项目已完成《海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告》。1绸2解予放拐西杜大携同棕路维商贵圈拌—头—眉友溪谊令商员业孙广稳场友谊商业广场简述经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈大同路商圈商业层数7层停车收费3元一次业态租金营业方式首层名品店、快餐、银行、珠宝、化妆品、皮鞋、钟表480-500元/㎡柜台、商铺二层各类女装服饰美容230-280元/㎡柜台、商铺三层运动、休闲服装、户外用品运动品乐器皮具180元/㎡柜台、商铺四层男装、童装、极速乐园开放式五层KTV、咖啡厅、餐厅开放式1默3国评贸售商糟圈包分季析问—伸—掩最池新傅的毕商旺圈国叫贸拌商宇圈子是蒙近芝年谣随厌着骆海弹口启湾童片艇区合开别发滋而得新汪型义的染商偷圈波，蜜也暮是氏海戏口放唯顾一什的术C原B垫D颗商界圈汁，秋起槽源枕于奇九时十肾年芹代汉，坟近椒年鞠新趁开象张跨的孕商鸡业秋项船目蜓有贴：陷宜采欣角购糊物宵广脸场帐、斥上香邦全百絮汇殿城妻，扑本随片愁区肢汇寨集煮了关海复口驱最船多百的示娱绍乐谈场第所锹，维是饥海您口执时翼尚参文奶化堵集委散排地蚀。商圈分析指标国贸商圈1．人口规模及特征分析消费年龄22—60岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。2．经济状况分析海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有度假季节性消费特点。3．竞争状况分析存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务业较发达，外来人口比较乐于居住在该区域。4．交通条件分析区域停车场较多，交通状况较好，公交线路分布密集。5．客流量分析多为分享客流和派生客流。白天的客流多过晚上、工作日客流多过周末和节假日，由餐饮娱乐业和服务业带来的客流较多。6．环境分析海口商务中心区域，商务气氛浓厚7．自身分析商品经营品种多为服装、家居、珠宝、化妆品等传统百货，中等档次，价格昂贵，卖场布置一般，经营手段单一，几乎没有促销活动。8．城市规划政治、文化中心、全市的核心区1私4国信贸颤商览圈甚—及—犁上茫邦亩百咐汇味城上邦百汇城简述上邦百汇城位于海口市龙华路，与宜欣广场相距仅500米，项目占地面积47613㎡，建筑面积93713㎡，商业面积7.7万㎡，12000㎡中心广场，1条步行街，3座主建筑，业态分布为主题百货、电影院、大型餐饮娱乐／KTV／酒吧、休闲特色餐饮、时尚精品购物、家乐福、肯德基等。所处商圈国贸商圈商业层数3-5层1条步行街，3座主建筑占地面积47613㎡建筑面积93713㎡商业面积7.7万㎡主力店家乐福，地下1层，租赁面积1.6万平方停车位地上200，地下350，总车位750租金外围的商业楼铺面90-110元/㎡要求签两年，第二年加20%租金外场的地面摊位租金277-333元/㎡，9㎡以内经营状态08年7月开业，不到一年时间，已经成为海口主要的餐饮、娱乐、时尚集中地1拣5国赤贸寨商捧圈芦—总—编宜拢欣框商搭业宇广趟场宜欣商业广场简述该项目占地60亩，总体建筑面积10万平方米，主体建筑面积8.8万平方米，分为地上5层和地下2层。5层是电影院；4层是潮州菜馆和健身中心；3层是休闲及文化用品等；2层为品牌女装和休闲品牌等；1层设置银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌；负一层为大润发超市，及附属商业街；负二层为停车场，整个面积达2万多平方米。所处商圈国贸商圈商业层数6层地下一层，地上5层占地面积60亩建筑面积10万平方米商业面积8.8万平方米主力店大润发超市，经营于地下一层，营业面积约2万停车位地上290，地下170，总车位460业态负二层停车场负一层大润发超市，及附属商业街1层银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌2层品牌女装和休闲品牌等3层休闲及文化用品等4层潮州菜馆和健身中心5层电影院经营状态07年开业，目前大润发宜欣店营业额排大润发华南区营业额第一，日每平方营业额50-60元，年营业额超过3亿1究6海祖口蝴商思圈佳分贷析犯结佳论分瞧析促结低论附—厅—本棍项蒸目芳是陵潜累在节的垃未暖来笑市衡级谷商凉圈但伏5保年较内缩慧区掏级汽商弄圈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