珠江街四涌东侧、万泰路南侧居住地块项目概念规划及方案设计任务书

珠江街四涌东侧、万泰路南侧居住地块项目概念规划及方案设计任务书拟招标项目综合说明区位：项目地处广州市南沙枢纽片区，位于珠江街，四涌东侧，万泰路南侧（详见建设用地规划红线图）。南沙枢纽片区，定位为粤港澳大湾区的国际开放门户、共享合作平台、科技创新平台和人文交流平台，依托大湾区规划发展，区域发展潜力较好。项目经凤凰大道20分钟抵达区府板块，经南沙港快速1小时到达珠江新城，但公共交通依然未能触及该区域，自驾依赖性高。在建的地铁18号线通车后20分钟即达番禺生活圈，30分钟抵达天河生活圈，40分钟到达白鹅潭商务区；远期规划有轨电车NS1、NS3；同时周边多条交通要道在建；深中通道通车后，片区作为深中通道的广州出口地，升值空间无限，但需兑现时间。配套及商业：本项目体量、容积率适中，北侧景观资源优越。内部配套有12班幼儿园、托儿所、老人之家、文化室、居民健身场所及物管用房等，暂定配套商业面积约1000㎡。项目设计范围项目地块北至万泰路，南至规划道路，西至四涌，用地面积32387㎡，其中可建设用地32387㎡，容积率3.4，建筑密度30%，绿地率35%，建筑限高100米，总计容为109254㎡。具体用地指标详见《珠江街四涌东侧、万泰路南侧居住地块规划条件》。设计任务要求项目定位产品定位本项目定位以品质刚需、入门改善、投资为主，兼顾度假投资。目标客群：1.本案客户以天河、海珠等市区客为主导，未来大湾区客户呈增多趋势；2.本案客户投资属性明显，注重产品品质以及投资回报率；3.目标客群置业经验丰富；产品针对户型——严控总价，尽量打造南向舒适性小户型产品；针对品质装标——追求精工品质，强化收纳系统的功能，打造人性化家居；针对公共空间——打造健康生态的艺术化会所；针对健康科技——突出科技智能系统，打造国际智能人居生活通过控制建筑面积来控制总价，同时增加产品的赠送率，以保障产品的功能性，增加产品溢价率。建议项目打造部分78-95㎡刚需三房户型，保证去化；同时打造部分105-120㎡的改善四房产品，迎合市场的置换需求。户型配比产品类型户型标准化户型套数比面积配比高层78√15%8%93√55%54%105√20%25%117√10%13%设计要求：研究南沙关于地上停车楼相关政策规定，尽量只做一层地下室；尽量采用标准化户型，提高开发效率；对于裙楼商业物业的空间形态，我司不做具体要求。广州地区夏季炎热，冬季比较寒冷，全年暴雨较多。方案需要结合本地气候特点进行设计；应对首开区及销售展示中心进行规划选址；规划设计要求规划方案设计应符合中国和广州市有关方针、政策和设计规范的要求；建筑间距及道路退缩：详见相关政府批文及地方规划管理相关要求；根据项目所处的区位条件和市场需求，提出有建设性的规划概念；规划设计方案应该尽可能满足上层次规划设计要求，如需突破上层规划需具有明确理由；道路交通组织人车分流，便捷通顺，有利于各业态明确流线的组织；住宅产品需经于对周边竞品做深入分析对比后，突出本案产品的优势及亮点；同时，在成熟户型基础上要体现实现产品创新及溢价。设计成果要求成果应包括但不限于以下内容表一：设计成果要求设计内容1）规划设计文本文件，包括：●项目现状及周边环境分析●市场定位分析、分期开发建议●规划设计立意与构思●主要技术经济指标●设计技术参数等与规划设计方案相关的说明以及所有图纸●建筑退让情况分析2）规划总平面图，内容包括：●规划用地范围内的各类建筑、道路、广场、绿地、水体等设施的总体布局●建筑层数、高度；●产品类型及其分布、价值分析3）道路交通分析示意图，包括：●交通组织设计，场地及建筑的各出入口定位及与四周环境的关系。●人行、车行分析图4）主要/特殊单体平面设计意向示意图（包括标准层平面、立面及剖面的示意图）住宅或主力产品应有标准层平面；并提供能说明产品亮点或差异性的必要图纸普通商业建筑单体可仅提供单层建筑面积及层数、高度。5）地下车库布置、流线图●车道出入口位置●停车数量估算6）环境景观设计示意图，包括：●景观元素意向●绿地系统规划●景观系统设计7）场地竖向示意图（剖面示意图）●概念性基地剖面(展示天际线)8）主要建筑概念性立面示意图9）SKETCHUP电子模型10）有关方案的其他必要性参考意向图片●文本四套（应为A3简装的方案图册，非精装要求）及电子文件(设计及汇报)电脑文件：全部设计成果均应制作成电子文件，规划设计文本文件采用MicrosoftOffice系列或pdf格式文件；图形文件采用AutoCAD或SKETCHUP格式文件；如有包括电脑动画或电脑渲染图等图片的电脑文件，应考虑采用较为普及、通用的应用软件制作。并提交以上电子文件。是否需现场会议需要，设计开展后三周进行方案汇报（中途是否需要沟通视情况而定）设计进度及要求工作流程及各阶段主要任务：表二：工作流程及各阶段主要任务工作开展标志乙方收到甲方书面的开工指令后立即开始成果提交按表一要求提交

初期设计成果现场汇报需要设计进度3周内提交概念设计初步成果；第一轮汇报后，根据实际情况确定是否进入第二轮；阶段工作完成标志乙方对甲方的现场汇报完成。乙方收到甲方或政府对初期设计成果的书面意见。主要工作内容乙方将向甲方按照设计成果要求（表一）向甲方汇报初期设计成果。该阶段工作应提供不少于2个设计方向，供我司进行比选、决策，其中1个为设计