物业管理招投标电子教案

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CY996@163.COM目录第一章物业管理与招投标制度

1第二章物业管理招投标概述2第五章物业管理投标的实施5第六章物业管理投标文件的编写

6第三章物业管理招标的实施3第七章物业管理的投标报价7第八章物业管理开标、评标与定标8第四章物业管理招标文件的编制4第九章信息技术在招投标中的应用

9第一章：物业管理招投标制度第一节：我国物业管理招投标的状况一、物业管理招投标的发展物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式。但随着物业管理行业的竞争能力在比管理水平、资金实力、管理规模的同时,已经上升为在真正市场化的基础上的持续竞争,在物业管理市场竞争能力机制的扩张和深入发展及具有较强市场竞争能力意识的专业物业管理企业的发展、壮大，业主自治意识的不断增强,原有运作模式的弊端逐渐暴露出来，物业管理“招投标”亦随之出现。1994年深圳“莲花北村”举行了物业管理权的内部“招投标”，开创了我国物业管理“招投标”的先河。此后深圳又进行了“桃源村”和“梅林一村”等小区的物业管理公开“招投标”，物业管理公司投标踊跃，企业所展示出来的投标水平也有了很大的提高。1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，其工作报告中强调各地要在调查研究的基础上，制定物业管理“招投标”规则，精心组织“招投标”工作。”并希望2000年之前，彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面。政府部门的指示得到全国各地行业主管单位的响应，物业管理“招投标”活动随即在上海、广州、深圳等一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市中开展起来。随后，许多内地城市如武汉、南宁也进行了尝试，物业管理的“招投标”在全国各地得到发展。“招投标”的推行打破了“谁开发，谁管理”垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，改善了目前各地存在的物业管理企业众多而且良莠不齐的局面。

二、物业管理招投标过程中存在的问题1．进行暗箱操作，破坏公开竞争有的物业招标单位实际上早已内定好了物管公司，但也打着公开招标的幌子使许多物管公司受骗应招作陪衬，还有些提前将内部资料透露给自己看好的物管公司，更有甚者，利用招投标形式，骗取物管公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物管公司接管物业，使用骗取的方案进行管理动作。2．破坏行业规则，造成恶性竞争有些物管公司违反国家和政府有关规定，不遵守行业约定成俗的规则，低于成本价参与竞争，个别物管公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎效益问题，所以即使是亏损也要把项目抢到手，也有的物管公司不顾自己的综合实力，盲目扩张参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起开发商或业主的强烈不满和不断投拆。3．地方保护主义严重，无法公平竞争有的物管公司虽利用自身品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或开发商从本地区或部门的利益出发，不自觉地采取不合作或非常苛刻的态度和行为，使中标的物管公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。4．行政干预过多，造成无序竞争实践证明，过分的政府行为和行政干预，是“招投标”失去公正的一个重要原因，尤其是政府行为中的地方保护意识不可避免地反映在“招投标”的干预过程中。“招投标”是一种市场行为，必须按照市场法则办理，让“招投标”的企业唱主角。政府的职能是指导和监督，政府应当在确保“招投标”的公正性上履行自己的职责。例如：对招标企业招标书进行登记审核，对招标过程进行监督，招标结束后对招标结果进行验证等。须防止政府领导在“招投标”中直接参与甚至负责“招投标”工作，如招标登记、收取押金、评分、答辩组织等；政府官员担任评委，直接参与评分、记分。三、针对物业管理招投标存在的问题应采取的对策1．加强物业管理招投标的相关立法物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。比如应颁布《物业管理企业资质管理办法》以保障投标方的合法性；颁布《业主委员会管理办法》以保障招标方的合法性；还应颁布《物业管理招投法》以保障市场实施。同时政府部门应加强执法力度，以有利于物业管理招投标市场的健康发展。2．规范物业管理招投标项目现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。目前已制定了凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，在商品房预售前，必须面向社会公开招标，否则，房地产主管部门有权不发放《商品房预售许可证》。还应在投资达到一定数额的物业、某个区域内的物业等规定开发商必须采用招投标方式。而且应规定业委会选聘物业公司必须实施招投标。3．设立权威的物业管理招投标机构设立权威的物业管理招投标机构，物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行；专门机构应就招标工程指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。或者可由专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作；招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，并受到其监督，以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。专门机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后，可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会。同时，发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多，一般以一至两人为宜，既可保证发展商参与选聘物业企业的权利，又能避免发展商意志左右最终评标结果，了打破垄断经营。4．加强政府部门的指导和管理，培育和完善市场首先是成立专门的管理部门，对招投标活动进行指导和监管；其次是加强投标物业管理企业的资质管理，保证投标单位的数量和质量。目前我国一级物业管理企业少之又少，而非一级企业又只能管理30万平方米以下的物业项目，这种规定产生了需求的巨大矛盾；加上目前我国50%以上的物业管理企业没有独立的法人资格，即便是有许多物业项目实施招投标，也没有足够多的企业参与竞争；再次是加快培养招标和投标的专业机构和人才，保证招投标活动的健康有序进行。目前我国有能力进行物业管理招投标的企业和人才非常缺乏，必须建立足够的专业招投标机构（包括政府机构和独立机构），培养足够的招投标专业人才（可实行执业资格制度），才能保证招投标活动的公正有序进行；最后是制定业主委员会委员培训体系，提高委员专业水平。目前我国的业主委员会委员是招标的主体代表，但其专业水平很低，必须建立一套专业培养体系，才能确保委员发挥业主委员会应有的作用。5．建立网络系统，实施网上招投标由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。实际上，可以开发一套物业管理招投标的程序，实施网上公布招标情况、网上报名（预报名）的方法，这使得招投标的透明度将更大。

第二节：物业管理招投标制度建设一、物业管理招投标的相关法规1.国家性有关法规1.《国家物业管理条例》2.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》3.《业主大会规程》4.《中华人民共和国招标投标法》2。地方性有关法规1.省市《国家物业管理条例》2.《xx市物业管理招投标暂行办法》

3.xx市《物业管理条例具体规定》、

3。其他相关法规二、物业管理招标的具体范围由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。1。首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个“小社会”，因此该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。2。其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。3。新建住宅小区和办公商业楼宇。而对于那些在《招标投标法》中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化，也有待完善。第二章：物业管理招标投标概述第一节：物业管理招投标的概念一、概念1.[物业管理招标]是指作为物业所有权人或法定代表的开发商或业主委员会,再其物业选择管理者时,通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开,由多家物业管理企业竞投,从中选择最佳对象并与之签订物业管理合同的过程.2.[物业管理投标]是指符合物业管理招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定的管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标活动的过程.二、物业管理招投标的现状【物业现状】全国已建成物业超过100亿平方米，其中住宅40多亿，商业用房60多亿；目前我国每年按1.5~2亿平方米的速度建设竣工。【管理现状】目前物业管理覆盖率在40％以下，最发达的深圳90％，上海66％，广州50％；通过招投标的不到5％。物业管理费欠缴率高达20%以上。【行业现状】全国物业企业近2万家，有８０％从属于发展商，１５％是由房管或后勤单位改制而来，真正属产权自主的仅５％。从业人员超过250万，平均管理面积20万平方米。行业亏损面在50％。行业平均利润率不到8%.。【法制现状】全国性的有《国家招标投标法》、《国家物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。地方性的有如《上海市居住物业管理招投标暂行规定》、《北京市物业管理招投标暂行办法》、《广州市物业管理条例具体规定》等。

第二节:物业管理招投标的特点及原则一、招投标的特点：1.标价保密性—每个投标者在投标时不能知道其他投标人的报价.2.报价一次性—招投标不存在也不允许讨价还价,每个投标者只有一次报价机会.3.法律制约性—投标人一旦向招标人递交标书即产生法律效力;一般需签投标保证书,缴纳投标保证金.4.招标超前性—物业在销售前需进行物业管理招投标,移交前正式招投标.5.招标阶段性—招标活动和管理价格都具有阶段性的特点.二、招投标的原则：1.公平性原则—统一招标方式、投标条件，对所有投标单位要求一致。2.公正性原则—投标评定准则一致、评标委员会统一方法评标，说明中标和不中标理由，以示公正。3.合理性原则—招标要求和投标价格合理,业主不约束自己接受最低标价.4.真实性原则—招标材料和投标材料均具有真实性,任何一方有虚假材料按违约处理.5.竞争性原则—制定合理标底,反对垄断联盟,提倡合理竞争.第三节：物业管理招投标的一般程序一、招标准备1。提出招标申请。2。成立招标机构。3。确定标的，测定标底。4。确定评标方法和原则。5。编制招标文件。招标文件包括：《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》。二、正式招标1。发出招标公告或邀请通知。2。审查投标单位的资格。3。向投标单位提供文件材料。4。接受投标单位的咨询。5。安排标前会议。招标方可不安排标前会议，可以要求投标方将存在问题以书面形式送交招标委员会，由招标委员会统一作出解释和回答。三、正式投标1。投标单位编制物业管理投标书。2。填写《投标单》。3。密封寄送《投标书》和《投标单》。编写《投标书》的过程：1。熟悉图纸设计说明等物业状况。2。研究分析招标文件。3。明确投标、开标、定标时间。4。勘查物业现场。5。编制投标文件。6。备齐各种规定文件资料。四、开标评标1。在规定时间地点，在公证情况下开标登记。2。根据约定评标方法和规则进行评标。3。评出若干预选中标单位。4。宣读公证书，确定预选中标单位。五、定标中标1。通知预选中标单位进行协商。2。综合比较分析，确定中标单位。3。发出中标通知书。4。与中标单位签订管理合同。第四节:物业管理项目谈判一、项目谈判的目的意义：1.了解项目招标的意愿2.掌握项目的真实情况3.增加项目对企业认识4.把握竞争对手的情况二、物业项目谈判的必要性:1.有利于了解招标方的具体要求2.有利于招标方了解企业的实力3.有利于把握招标标底的限度4.有利于了解物业的概况.三、物业管理项目谈判的步骤：1.展示企业业绩与优势—企业规模、管理经验、技术水平、人员素质等。2.了解招标方合作意向—管理方式(自行管理、全权委托管理、顾问管理、合作管理）、服务标准、收费价格等。3.了解竞争对手的情况—企业优劣势分析、寻找自身的特点和优点。4.项目合作意向的展开—达成初步意愿、索取物业有关资料、现场勘查等。5.编写递交项目建议书—编写、递交、修改、说明物业管理项目建议书。6.物业管理合同的谈判—管理方式、合同期限、管理权限、管理目标、收费标准等。第五节：物业管理招投标组织机构一、物业管理招标的组织机构1.招标机构的职责编制招标章程、撰写招标文件；组织投标、开标、评标、定标；组织签订物业管理合同。2.招标机构的成立[自行成立的招标机构]—包括发展商和业主委员会自行成立的招标机构.[委托招标代理机构]—是指委托社会上专门从事招标代理业务的合法中介组织进行招标活动.二、物业管理投标的组织机构物业管理企业与投标活动密切相关的部门有以下三个：1.开发部—进行物业管理业务开拓的部门,投标中的主要职责是确定目标,选择物业,参与投标,市场竞争.2.财务部—进行企业的财务核算和管理,投标中的主要职责是对项目的成本和收入进行财务预算分析.3.工程部—进行企业的技术和工程管理,投标中的主要职责是进行项目的工程成本预算和技术研究分析.第六节:物业管理招标的范围、方式和内容物业管理招标的范围一、国家物业管理条例规定范围:1.国家物业管理条例第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。2.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二、物业管理招投标状况1.目前我国物业管理1.5万多家公司中，真正有能力参与招投标的企业不多；另外全国物业管理覆盖面仅占全部物业的30％左右,而通过公开招投标的项目又仅占全部管理项目的10%左右，物业管理招投标市场才初步形成。2.1994年深圳“莲花北村”举行了物业管理权的内部“招投标”，开创了我国物业管理“招投标”的先河。

3.

1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，其工作报告中强调各地要在调查研究的基础上，制定物业管理“招投标”规则.物业管理招标的方式包括“公开招标”、“邀请招标”、“议标”三种方式。一、公开招标[特点]1.依法发布招标公告.2.规定开标定标时间地点.3.统一招标方法和规则.4.严密标书和标价.[优点]最能体现公平、公开、公正的原则。[缺点]招标时间长、招标成本高。[应用]大型项目的招标活动.二、邀请招标[特点]1.邀请特定的单位参加投标.2.不需要公开邀请.3.不一定有统一的标准和方法.[优点]1.省时省钱.2.程序简单.[缺点]1.容易遗漏最佳单位.2.容易造成舞弊现象.[应用]项目规模一般,管理要求不高,对多个管理企业了解.三、议标[特点]1.小范围的邀请招标.2.招投标方协商约定.3.没有特定的招标程序.[优点]1.节约招标时间和成本.2.获取有竞争力的标价.[缺点]1.容易产生不合理竞争.2.容易造成暗箱操作.3.容易形成腐败现象.[应用]物业工期紧,标的总价低的中小管理项目.第三节:物业管理招标的内容一、非收益性物业管理招标的内容[前期顾问服务]1.设计介入的服务内容2.监理介入的服务内容3.验收介入的服务内容[实质管理服务]1.物业管理机构设置2.安全保卫服务—保安\消防3.环境管理服务—保洁\绿化4.维护维修服务—房屋\设备管理5.社区文化服务—特色服务\便民服务\文化服务6.车辆交通服务—车辆交管\车辆保管7.财务管理服务—管理收支\维修基金管理二、收益性物业管理招标的内容[前期顾问服务]1.设计介入的服务内容2.监理介入的服务内容3.验收介入的服务内容[实质管理服务]1.招租招商服务—租金方案\租赁策略2.安全保卫服务—保安\消防3.环境管理服务—保洁\绿化4.维护维修服务—房屋\设备管理5.商务娱乐服务—商务服务\会所服务\娱乐服务6.车辆交通服务—车辆交管\车辆保管7.财务管理服务—物业管理费\租金管理第三章:物业管理招标的实施第一节:招标准备阶段一、成立招标机构[职责]1.拟定招标章程和招标文件.2.组织投标、开标、评标和定标。3.组织签订管理合同.[规定]1.招标人有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜,任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜.2.招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜,任何单位和个人不得以任何方式为其指定招标代理机构.3.招标代理机构无权将招标结果强加于招标人,招标人是中标与否的最终决定者.二、编制招标文件[作用]1.告知参与投标的程序.2.明确招标标的的情况.3.告知投标规则和条件.[规定]招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人的资格审查标准、投标报价要求和评标标准等有实质要求和条件以及拟签订合同的主要条款。[内容]1.投标人须知—投标的条件、投标文件要求、招标程序的说明。2.合同条款—技术条款、商务条款、法律条款和个性化条款。3.技术规范—技术要求、服务标准、工作量、工程图纸、企业资质等。三、制定标底[作用]1.审核报价、评标定标的依据。2.保证管理质量的成本依据.[规定]1.正式招标前,应对招标项目制定出标底.2.标底严格保密,不得向任何无关人员泄露.[内容要求]

1.以招标文件为主要计算依据.2.计算量与实际量误差控制在5%以内.3.以合理的管理内容和质量要求为依据.第二节:招标实施阶段一、发布招标公告（或投标邀请书）[有关规定]1.公开招标的,应当发布招标公告.2.邀请招标的,应当向三个以上投标单位发出投标邀请书.[发布渠道]1.指定的招标公报、官方报刊。2.专业期刊和信息网络.[时间安排]1.发布公告时间.2.准备投标时间.[内容格式]包括招标单位名称、项目名称、项目地点、资金来源、招标目的、项目要求、购买招标文件事宜、投标日期地点、开标日期地点、资格审查事宜、保证金规定、联系方法等。二、组织资格预审[作用]1.节约招标费用.2.保证实现招标目标.3.把握投标单位质量.[程序]1.发布资格预审通告.2.出售资格预审文件.3.进行投标单位预审.4.确定预审通过单位.[内容]1.申请单位基本概况—公司资质、注册资金等2.申请单位财务状况—各类财务报表的审核3.申请单位经验业绩—管理规模、类似经验[方法]1.定项评分法2.集体讨论法三、召开标前会议[目的]澄清投标人提出的各类问题.[规定]1.可安排或不安排标前会议.2.标前会议的记录和统一解释答复,是招标文件的组成部分.3.标前会议的书面文件与招标文件不一致时,以会议文件为准.4.应在投标文件递交截至时间至少15天前,将修改和澄清后的内容以文件形式送交投标人.5.标前会议上应宣布开标时间.6.标前会议的各种费用由投标单位自理.四、开标、评标与定标[性质]1.招标活动最关键和最重要的阶段.2.一般要3—6个月的定标期.[程序]1.收齐投标书,公证情况下当众开标.2.评标委员会依据事先规则评标.3.评标委员会确定中标推荐单位.4.招标方与各个单位进行“议标”.5.招标方最终定标,确定中标单位.[规定]1.中标推荐单位均不符合招标方时,其有权拒绝定标,取消招标活动.

2.招标方不得在中标推荐单位外选定中标单位,否则视作中标无效.第三节:招标结束阶段一、管理合同的签订[具体规定]招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同.[合同组成]1.合同序文—招投标双方名称和地址等.2.合同内容—包括技术条款、财务条款和法律条款。3.合同结尾—合同日期地点、生效时间和双方签字。[主要条款]1.价格条款—各种收费标准的约定。2.支付条款—各种缴费方式的约定。3.不可抗力条款—各种意外发生的责任约定。4.索赔条款—各种违约事件发生的索赔约定。5.质量条款—各种服务质量标准的约定。6.特殊条款—本项目中的其他个性化约定。二、管理合同的履行[合同履行的要求]—合同必须全部履行1.违约一方不得以物或赔偿代替,即使支付了违约金或赔偿金,双方要求继续履行则需继续履行.2.合同标的物的品种、规格、数量、质量及主体、时间、地点、方式等方面必须得当。3.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。[合同履行的担保]1.招标文件要求中标人提交履约保证金的,中标人应当提交.2.签订合同30天内,中标人须向招标人递交履约保证金合同.3.履约保证金的金额通常为合同总金额的10%,履约保证金合同通常采用“银行保函”形式.三、资料整理归档[文件资料]1.招标文件—2.招标会议记录和书面文件—3.招标文件附件及图纸—4.投标文件及投标书—5.物业管理合同及附件—6.中标人的履约保证金—7.招标人与中标人的来往信件—8.其他重要文件资料—[整理归档]分类分项整理,定期定时归档.第四章:物业管理招标文件的编制第一节:招标文件的内容一、组成部分1.招标规定部分—投标邀请书、投标人须知、技术规范要求。2.合同条款部分—合同一般条款和特殊条款的约定.3.附件约定部分—各类附表、附图、附文等规定文件资料。二、构成要素包括投标邀请书、技术规范要求、投标人须知、合同一般条款、合同特殊条款、附件六大构成要素。1.投标邀请书[主要内容]产权人名称、项目名称、项目说明、投标条件、技术规范要求、投标开标的地点时间、联系方式、招标机构等内容。[发放形式]1.可归入招标文件，也可单独发放。2.公开招标时,先发布招标公告和资格预审,再向合格单位发放投标邀请书,属于招标文件的组成部分.3.邀请招标时,作为投标通知书单独发给受邀请单位,不属于招标文件的组成部分.[注意事项]1.时间地点要明确.2.联系方式要准确.3.资格条件要合理.2.技术规范要求[技术规范]1.企业技术规范—2.管理技术规范—3.服务技术规范—4.经营技术规范—[技术要求]1.管理服务范围—2.管理质量标准—3.服务质量标准—4.约定目标标准—[提供资料]1.技术规范说明书—2.物业项目说明书—3.物业设计施工图纸—4.具体要求一览表—3.投标人须知[内容]1.总则说明—2.招标文件说明—3.投标文件编写说明—4.投标文件递交说明—5.开标评标说明—6.授予合同说明—[规定]1.投标人须知应送交每一个合格投标人,且内容要求统一和一致.2.投标人须知内容有另外更改的,以更改后的书面文件规定的内容为准.[注意]1.投标人须知的内容要严格真实详细.2.内容发生更改时要及时以书面文件知会每个投标人.4.合同一般条款1.合同定义—

2.适用范围—3.技术标准—

4.合同期限—5.项目价格—

6.违约索赔—7.不可抗力—8.履约保证金—9.争议的解决—10.合同终止—11.合同修改—12.适用法律—主导语言—计量单位—合同份数—合同生效—合同中各种关键名词的释义。规定本合同的效力范围。说明管理服务技术标准与招标文件要求一致。一般为3－5年为最佳期限。说明收费标准与报价一致。规定违约行为、索赔标准、索赔方案、索赔程序规定不可抗力的内容、证明文件、责任范围。规定履约保证金的比例和形式。规定双方发生争议的解决途径和方法。规定合同的期限和终止的条件。规定合同修改的范围和途径。规定合同主要适用的法律。规定合同和来往信件的语言文字及其主导性。规定以哪国标准为计量单位。规定合同的份数及其法律效力。规定合同的生效条件。5.合同特殊条款[内容]1.为适应项目要求作出的特殊规定.2.为执行合同时发生更改作出的补充规定.3.为一般条款未说明的情况作出的补充规定.[规定]1.当一般条款与特殊条款发生抵触时,以特殊条款为准.2.特殊条款不得有违背国家法律的情况,否则视为无效.3.特殊条款因不可抗力无法完成的,不负有违约责任.6.附件[附表]1.投标书格式—对投标书的格式统一说明2.授权书格式—对委托代理的单位和个人授权说明3.开标一览表—对开标审查的各种项目内容的说明4.项目说明表—对招标物业的各种项目内容的说明5.投标资格文件—要求投标资格文件材料和保证说明6.投标保函格式—投标银行保函和保证金契约担保7.协议书格式—说明合同协议书的一般格式8.履约保证格式—履约保函采用履约银行担保书形式[附文]1.物业说明书—对招标物业的各种状况作出详细说明2.项目要求书—对管理服务的内容要求作出详细说明[附图]1.物业设计图纸—平面图、立面图、结构图等2.物业施工图纸—施工图、竣工图、改建图等第二节：招标文件的编制程序一、编制机构1.招标委员会2.代理机构3.授权机构二、编制要求1.遵循招投标法有关规定.2.科学严谨,专业规范.3.合理要求,可操行强.4.要求明确,条件清楚.三、编制程序1.成立招标委员会.2.熟悉项目招标要求.3.熟悉项目物业状况.4.初步编制招标文件.5.物业所有权人审议.6.修改招标文件.7.正式编制招标文件.第三节:招标文件样本(略)第五章:物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、定标总结阶段三个阶段的程序。第一节:投标前期阶段一、程序1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企业资质证明.2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款.3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、竞争对手的资料。4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。5.申请资格预审—提请资格预审。二、企业资质[规定]1.《物业管理企业资质管理试行办法》规定实行分级审批制度，共分一，二，三级和临时资质。2.企业资质每两年核定一次,依次逐级上升,不得越级上升.[范围]1.一级企业可参与全国范围内所有物业项目的投标议标.2.二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下项目的投标议标.3.三级企业只限于参与本省区域内15万平方米以下项目的投标议标.[资质标准]1.一级企业—2.二级企业—3.三级企业—三、投标可行性分析1.招标物业条件分析包括物业性质、特殊要求、招标背景、开发商状况等分析。2.公司投标条件分析包括管理经验优势、人力资源优势、技术优势、财务管理优势、劣势分析。3.竞争状况分析包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞争者、差异化竞争者的状况分析。4.市场风险分析包括通货膨胀风险、经营风险、自然风险、其他风险的分析。第二节：投标实施阶段一、程序购买招标文件—考察物业现场—制定管理方案—测算工作量—制定费用预算方案—标价试算—标价评估调整—办理投标保函—编制标书—封送标书保函.二、注意事项1.[购买招标文件]1.注意前后文是否一致,将不明之处列为“招标前业主答复”和“计入索赔项目”两类.2.注意招标文件的翻译工作.3.注意招标文件中的各项规定.如开标定标时间,投标保证书,服务要求标准及范围,图纸设计说明等.2.[考察物业现场]1.发现问题要求招标方作出书面答复.2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素.3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析.4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等）5。物业所在的气候、地质、地理条件。6.验收物业的各种项目质量.包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求.(2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求.(3)各类竣工工程是否能正常使用.(4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正常功能.(5)确保外在质量无重大问题。(6)周边公共设施分布情况.3.[制定管理方案]1.列出详细的管理服务内容.2.列出详细的管理服务标准.3.明确管理服务收费的标准和方式.4.制定阶段性的管理服务目标.5.明确各方的合同权利和义务.4.[测算工作量]1.测算基本业务工作量.包括日常办公、日常维护的工作量。2.测算专项业务工作量.包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。3.测算特色业务工作量.包括特约业务和便民服务的工作量。4.测算经营业务工作量.包括各种经营性业务的工作量。5.[制定费用预算方案]1.标书规定的预付款和保证金的确定.2.管理项目启动资金的确定.3.管理期间的费用支出测算.4.管理期间的资金收入测算.5.其他资金来源的测算.6.不可确定风险资金的测算.6.[标价试算]1.明确自己可接受的最低利润.2.(总费用+利润—其他收入)/(可收费面积)=标价.3.重新核算工作量是否有误.4.寻找有可比性的物业管理资料.5.领会招标文件规定要求和条件.7.[标价评估调整]1.依据经验数据进行评估调整.2.对不可预见风险费用调整.3.依据竞争形式进行调整.8.[办理投标保函]1.投标人在投标有效期内不得撤回标书和投标保函.2.中标后必须按通知规定时间地点签约.3.签约后一定时间内投标人必须提供履约保函或履约保证金.4.未按招标规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标.5.中标方的保证金在签订合同并履约后的5天内予以退还;未中标方的保证金在定标后的5天内予以退还,均不用支付利息.9.[编制投标书]1.投标方作出最终投标决策.2.按招标文件编制正式投标书.3.准备提交要求的全部投标文件.10.[封送标书保函]1.所有投标文件准备好正本和副本,正本1份副本2份,分别密封包装.2.投标方放错文件所发生的一切事故,招标方概不负责.3.密封投标书过早开启,招标方可予以拒绝并退还投标人.4.投标文件从截至日期起有效期为30天;招标人可拒绝在投标截至时间后收到的投标书.第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约1.签订前谈判工作.2.签订谅解备忘录.3.发送中标函.4.签订合同协议书.5.双方按合同行使权利和履行义务.二、未中标的总结工作1.分析未中标原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企业与竞争对手的差距.4.撰写投标工作总结报告.三、资料整理归档1.招标文件2.招标文件附件及图纸.3.招标会议记录和书面文件.4.投标文件和投标书.5.投标保函和履约保函.6.与招标方的来往信件资料.7.其他重要的文件资料.第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容一、组成要素1.投标致函主要内容包括:管理服务内容、质量标准、总报价金额、合同期限、履约保证金承诺、投标报价有效期、法律约定、对招标方的表述等。2.投标附件主要附件包括:公司证明性文件、法人地位及法人代表证明、合同意向承诺书、管理人员的配备、管理实施方案等。二、物业管理投标书的主要内容1.投标综合说明书2.法人地位及法人代表证明3.物业管理公司简介4.管理人员配备方案5.合同意向承诺书6.企业荣誉材料文件7.物业管理内容及服务标准8.管理服务财务预算方案9.项目开标一览表10.项目投标价格表三、物业管理投标书样本（略）第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素1.计量单位采用国家统一规定的行业标准计量单位.2.货币形式按招标文件规定使用统一的货币单位.3.标准规范按照国家统一颁布的行业标准规范编写.4.表述方式标书表述前后一致,风格统一,符合招标文件要求.5.理论技巧结合各种相关理论知识,规范专业编写标书.6.资料真伪提供资料文件要求真实齐全.二、投标书编写中的注意事项1.确保填写无遗漏空缺.2.不任意涂改填写文字内容.3.规范正确的填写方式.4.不得改变标书格式.5.计算数据必须准确无误.6.提供合理报价.7.标书包装整洁美观.8.报价方式规范.9.严守机密,公平竞争.第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略一、影响竞标结果的关键因素1.标价一般采用“成本加价法”或“固定利润法”.包括管理费用、风险费用和适当利润三部分。2.经济条件包括招标项目数量、接管物业数量、管理服务水平、现行法规政策等条件的影响。3.竞争状况企业实力、服务优势、价格优势、公关优势等。4.企业实力资金实力、人才实力、技术实力、个性优势等。二、投标策略的原则1.集中实力,重点突破.2.客观分析,趋利避险.3.精益求精,合理估算.4.适当加价,合理报价.5.加强调查,了解市场.三、投标总体策略1.攻势策略.公司有明显竞争优势,招标方对自己有明显的合作意愿.2.守势策略.公司没有竞争优势,没有明显的管理优势,寻找竞争者的弱势.3.低成本策略.降低利润空间,控制管理成本,采用更低的报价竞标的策略.4.差异化策略.采用个性化的管理服务内容方式,与竞争对手形成优势性差别.第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略1.模糊报价策略.没有明确性的价格数值2.试探报价策略.给范围性的价格值3.组合报价策略.给多种组合的多价格值二、投标中期报价策略1.修正报价策略.根据改变情况修正报价2.让利报价策略.预留一定让利空间报价3.多向报价策略.提供多方案的多个报价三、投标后期报价策略1.妥协报价策略.最大限度让步的报价2.改变报价策略.突出优势,抬高报价3.讨价报价策略.与招标方讨价还价第三节:标价估算策略1.成本加高策略.对各项管理成本适当加高,使得利润变小,满足招标方对利润度的认可.2.内容限制策略.对管理服务内容进行限制,降低管理成本,从而降低标价.3.风险补偿策略.对各种风险提出补偿约定,降低管理风险,形成隐含标价.4.利润模糊策略.将利润分解到各个项目,模糊利润具体数额.5.多向估算策略.提供最好和最差的多个标价估算值进行分析.第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标包括公开开标和秘密开标两种形式。一、开标时间1.在招标文件中有明确规定,一般在投标截至日之后1-3天内.2.如需推迟开标,需书面通知各投标方.3.开标时各投标方需法人代表或委托代理人签名报到,否则视为自动弃权.二、开标组织1.招标委员会主持,行政主管部门、招投标管理机构等参加，公证部门公证。2.招标委员会应单数,开标时招标委员会主席和多数委员须参加,否则视为开标无效.三、开标程序1.宣布评标委员会名单.2.招标单位法人代表介绍招标情况.3.宣布唱标内容、评标纪律、注意事项、评标原则。4.宣布被取消资格的投标方名单,由评标委员会和公证人签字后记录在案.5.公证人当场验证投标标函,主持抽签,决定唱标顺序.6.主席唱标,投标方宣读投标文件.7.公证人宣读公证词.8.开标会议结束.9.开标会议记录存档.四、开标时的注意事项【招标方注意事项】1.制定开标规则,维护会场纪律.2.规范开标程序,控制开标时间.3.公平公正公开,严禁徇私舞弊.4.公开招标公告,及时通知各方.【投标方注意事项】1.遵守开标规定,确保开标及时.2.严肃会场纪律,保证开标顺利.3.明确投标规则,严禁各方串通.4.严格评标纪律,投标评标私下不得接触.5.初步排除无效投标,但不确定中标单位.6.澄清投标说明,不得更改投标内容.五、投标期延长1.原则上不延长,特殊须延长要征求投标各方意见.2.拒绝延长的,招标方不得没收其投标保证金.3.同意延长的,也无权要求更改其投标书的内容.六、无效标书1。未加盖投标方法人代表印或签字的标书。2。标书未密封或密封后未加盖投标公司公章。3。逾期送达的投标书。4。投标方法人代表未按时出席开标会议的。5。未按规定格式编制标书或字迹不清难以辨认。七、投标活动作废1。招标方认为各投标方报价均过高或均无法达到招标文件要求的；2。合格投标文件过少，不能保证投标竞争性的。3。招标方不能宣布作废后按原招标文件二次招标。4。投标活动作废后，要退还投标保证金。第二节：评标一、评标的原则1.公开公平公正的原则.2.质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好的原则。二、评标的程序1.投标书的初步评议。包括投标人资格审查、投标书内容审查、投标计算偏差审查等。2.投标书的详细评审.包括服务内容、标价、承诺条件等进行审查。3.对投标方询标.招标方对投标方有权质疑,并要求对方澄清.4.编写评标报告.编写评标情况报告,推荐候选中标单位.三、评标方法以标价为基本标准，结合管理内容及质量标准等进行综合评价。【等级评分法】[适用]以管理服务质量为重点的项目.[程序]1.把所有服务项目分成若干指标并确定不同的等级分数.2.对各投标书满足的程度给出相应的分数.3.对各项分数按相应加权进行计算合计.4.得出各投标方的最终总分.5.比较各投标方的分数,得分最高的前三名为推荐中标单位.【冷热比较分析法】[适用]以管理内容、服务内容、经营内容为评价指标的项目。[程序]1.确定管理、服务、经营三大方面内容的“冷”和“热”的程度，确定“大、中、小”三个等级。2.对各投标方进行各项的“冷热”等级评定.3.确定招标方最关心的依次的项目程度.4.比较各投标方满足招标关心因素的“冷热”次序.5.确定满足热程度最高且热项目最多的前几个公司为推荐中标单位.【关键因素评分法】[适用]对管理服务有特殊或重点要求的项目.[程序]1.确定每个因素的“优良中可差”的指标标准.2.确定各级的分值标准和所占百分比.3.确定各类因素的加权权重标准.4.对各个投标方进行评价和计算分值.5.比较各投标方分值,分值高的前三名为推荐中标单位.四、评标有关规定1.评标委员会有权索要投标方有关资料,但须通过招标办,不得私自与投标方联系接触.2.委员有权到投标方实地考察,但须有招标办人员陪同.3.委员及亲属不得以任何形式接受投标方的宴请和礼品.4.委员及亲属有影响投标公正性的关系存在时,应主动申请回避.5.委员不得以任何形式影响其他委员改变其自主公正的评标立场.6.在对投标方的询标过程中,委员会的提问仅限于澄清问题的部分.第三节:定标一、定标前的工作1.检查服务质量是否满足要求.2.审议报价与补充说明.3.审议主要服务方式与特殊要求.4.检查资料是否齐全完备.二、注意事项1.若满意标书仍有不能接受偏差，应书面通知投标方，并提出整改建议。2.业主委员会可自行决定选择某一标书中标.3.若投标方过多,可制定更严格的淘汰标准,但要在投标须知中说明.4.有关投标书替代方案的规定应在投标须知中有相应的说明.5.评标选择不是标价越低越好.6.评标与定标的采用方法和主要考虑因素应在投标须知中注明.三、定标后的工作1.书面通知中标单位.2.双方进入合同谈判阶段,并签订正式合同协议.3.中标单位提交履约保证金,收回投标保函.4.协助中标单位进入物业现场.四、未中标单位的处理1.发出通知,告知未中标.2.退回投标保函.3.有效期结束时仍未能定标,应通知推荐中标单位延长投标保函的有效期.4.同意延期的单位,可要求因定标延期而调整合同价格.5.不同意延期的单位,视为自动退出.第九章:物业管理合同的签订履行第一节:物业管理合同的签订一、合同签订程序1.双方协商谈判.包括服务改进建议、更改局部条件、规范不合理条款、修改报价等。2.签订谅解备忘录.谅解备忘录是合同的有效组成部分,通常需要招标方和中标方签字以示证明.3.发送中标函或签发意向书中标函的发送构成合同成立提交,但意向书仅是要约邀请,不能视为中标函.4.签订合同协议书双方拟定实质性合同条款,并最终双方签字,从而合同正式成立.二、管理合同的构成1.序文—双方名称、物业名称、法律依据2.正文—合同各种正式约定的内容3.结尾—合同日期、地点和双方签字三、管理合同的内容1.物业基本情况2.委托管理事项3.管理合同期限4.双方权利义务5.合同管理目标6.管理服务费用7.管理奖惩措施8.违约双方责任9.其他约定事项10.合同的附件第二节：物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两种。一、履行的原则1.协作履行原则.合同双方不但履行合同义务,同时可要求对方协助其履行合同义务.2.情势变更原则.在客观事实，合同成立之后终止之前，不可预见事实，归责双方当事人，履行有违公平的情况下可要求变更或解除合同。二、管理合同的担保1.递交时间.签订合同后30天内。2.担保金额.在合同中双方约定。3.有效期限.通常比合同期稍长。三、合同的变更和解除【合同变更】[特点]1.协商一致性.2.局部变更性.3.相对消灭性[条件]1.已存在合同关系基础.2.具有法律依据或当事人约定.3.具备法定形式.4.非实质性条款发生变化.[效力]1.若变更内容不明确,从法律上推定为未变更.2.变更后的合同不对已履行部分产生效力,也无追溯力.3.合同的变更对一方当事人造成了损害,则另一方当事人应负相应赔偿责任.【合同解除】[性质]发生法律规定或当事人约定的情况,使得双方的权利义务关系消灭,从而使合同终止法律效力.[条件]1.合同规定的期限届满.2.当事人一方违约,经法院判决解除合同的.3.当事人一方侵害另一方权益,经协商或法院判决解除合同的.4.当事人双方商定解除合同的.[规定]1.须在双方经过签约和承诺阶段后,方可使解除行为发生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,终止履行.3.已经履行的,有权要求采取补救措施,并要求赔偿损失.四、违约的法律责任【违约行为的种类】1.届期违约和预期违约.2.根本违约和非根本违约.3.不履行和不适当履行.4.瑕疵履行和加害履行.【违约责任的方式】1.继续履行.2.采取补救措施.3.赔偿损失.4.支付违约金.【免责事由】1.发生法定的不可抗力.2.合同中约定的免责条款.第十章:物业管理费的收支预算方案㈠预算依据及说明〈〈花园大厦物业管理招标书〉〉提供的数据和有关规定人工费：参照写字楼物业管理行业普遍工资水平制定。水、电费：按广州市自来水公司和供电公司公布的价格支出委托专业公司维护的设备及绿地的费用按照市场价格。人员编制和基本工资标准见表

人员编制和基本工资标准表序号项目人数/人工资标准/（元/月）总额/（元/月）1管理处主任1350035002主任助理1280028003行政主管1220022004经营部主管1220022005工程部主管1220022006保安部主管1220022007综合部主管1220022008财务部主管1220022009值班工程师32000600010出纳员11300130011工程部技工1813002340012管理员51300650013文员11000100014营销员31300390015保安员409003600016合计79—97600㈡收支预测1、物业管理费收入测算管理费按芳村写字楼的市场价格水平及花园大厦的实际情况制定。停车场收费按照政府的有关规定和60个车位的数量制定。①管理费：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停车场：60×300元=18000×12=216000元/年合计：5841900元/年2、物业管理费用支出测算见表

物业管理费用支出测算表一、工资福利序号项目测算结果备注金额（元/月）金额/（元/年）1基本工资9760011712002福利劳保及加班费31232374784工资总额32%3服装费312537500按人均500元/年计算小计1319571583484二、楼本体、公共设备设施维修养护费。小计32547.9390574.8根据本公司多年写字楼管理经验（此项为1.5元/月.平方米）第一年按70%测算.三、机电设备外委维护保养1中央空调系统8600103200按本公司与专业公司合作多年经验及市场价格测算，（空调机组2台，4300元/月，电梯4台，2300元/台，高压配电由供电部门定价）2电梯92001104003中央空调水处理2800336004消防系统182002184005高压配电2500300006发电机组80096007生活水泵950114008保安监控219026280小计42740512880四、绿化费（外委总包）小计598571820（5元/m2绿地面积•月）包括：人工劳保、工具、水费、农药化肥、杂草清运费、景观再造费等。五、清洁费（外委总包）小计24798.4297580.8按本公司与专业公司合作多年经验及市场价格测算，（0.8元/m2建筑面积•月）六、花卉租赁费（外委总包）小计250030000按本公司与专业公司合作多年经验及市场价格测算。（大堂、会所、各层电梯间）七、行政办公费序号项目测算结果备注金额/（元/月）金额/（元/年）1交通费120014400综合测算2通讯费150018000综合测算3办公用品费180021600综合测算4节日装饰费160019200综合测算5律师费200024000综合测算6审计费150018000综合测算7办公室装饰费150018000综合测算8办公水电费130015600综合测算小计12400148800八、保险费小计2434.1329209.56按总收入0.5%综合测算九、广告费小计9249.68110996.16按总收入1.9%综合测算十、水电费小计146047.51752570按总收入30%综合测算十一、维修储备基金小计14604.75175257按总收入3%综合测算十二、税金小计38946467352按总收入8%综合测算合计464210.365570524.323、经费测算分析：总收入-总支出=盈利（5841900-5570524.32=271375.68元/年）（总收入的4.6%）CDiagramThemeGallery

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由于所选的安全阀的喉径面积远远大于所需，安全阀排放时过大的排量导致压力容器内局部压力下降过快，而系统本身的超压状态没有得到缓解，使安全阀不得不再次起跳频跳的原因阀门拒跳：当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门不起跳的现象。安全阀工作不正常的因素1、阀门整定压力过高。2、阀门内落入大量杂质从而使阀办座和导套间卡死或摩擦力过大。3、弹簧之间夹入杂物使弹簧无法被正常压缩。4、阀门安装不当，使阀门垂直度超过极限范围（正负两度）从而使阀杆组件在起跳过程中受阻。5、排气管道没有被可靠支撑或由于管道受热膨胀移位从而对阀体产生扭转力，导致阀体内机构发生偏心而卡死。安全阀拒跳的原因阀门不回座或回座比过大：安全阀正常起跳后长时间无法回座，阀门保持排放状态的现象。安全阀工作不正常的因素1、阀门上下调整环的位置设置不当。2、排气管道设计不当造成排气不畅，由于排气管道过小、