保利常州月季路项目战略定位及品牌策略Y

为龙城刻一个图腾保利常州月季路项目战略定位及品牌策略报告这是一个品牌竞争的时代欢迎亮出你的大牌大鳄必争之地必将华丽蜕变PART2常州保利精神符号之旅PART1常州保利战略定位之旅PART3常州保利项目价值之旅来一场奇妙之旅THEPLANOFSTRATEGICLOCATIONINTERNATIONALDESIGN常州保利项目战略定位之旅FROM：保利POLY战略性项目定位ING：常州CHANGZHOU企业目标城市视角市场/客群扫描竞争分析项目定位物业发展建议开发/推盘策略逻辑思路：

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陈富路项目、黄浦江项目、海临港新城项目……1、上海战略布局2、杭州战略布局

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保利香槟国际战略理解——进军常州是保利长三角城市布局的重要举措企业的视角万科集团在南京的第一个项目“万科·金色家园”几乎占领了南京全市60%的高端住房需求，成为当年万科集团中赢利最高的单个项目。而在其后万科在南京的第二个项目“万科·光明城市”则定位为中端客户，开始了万科的全线布局。仁恒集团于1994年进入南京，其先后成功开发了城东“梅花山庄”、“湖畔之星”、宁南新区“仁恒玉兰山庄”和“仁恒翠竹园”等几大住宅小区。十二年来，仁恒在南京始终致力于中、高档商品房的开发，拥有了良好的口碑与企业形象。新景祥观点：以中高端市场切入是最为有效的手段！由于本项目较高的拿地成本，以及项目所肩负的战略使命——在常州最快地树立保利品牌形象，从而要求本项目必须利用中高端的项目形象为品牌形象构建牢固基础，并为下一步扩展提供动力。品牌落地企业的视角项目战略目标——在常州树立保利品牌形象，同时保证快速去化板块板块特征新北区受市政府搬迁带动，同时聚集了以高新企业为代表的第三产业服务区，整体规划利好明显，是目前高档楼盘集中地天宁区商业核心区域，聚集了常州比较集中的人口，是城市改善型需求的主要目的地钟楼区距天宁区较近，产业密集，受到拆迁影响，区域印象一直较差，区域价值未能得到有效体现武进区聚集了大量制造业企业，武进各乡镇私营业经营相当发达，但一直以来“两个常州”概念深入人心，区域置业明显戚墅堰区城市价值谷地，不属开发热点本项目位于钟楼经济开发区，属常州主城；武进、新北是城市开发热点，本项目所在区域价值一直未能得到有效体现城市的视角钟楼区政府青枫公园交通枢纽板块概述：钟楼区政府所在地，常州主城，距南大街仅15分钟车程，BRT公交系统提供便利交通，大规模商业配套已经进驻区域。青枫公园位于省级钟楼经济开发区内，占地38万平方米，建设投资约1.5亿，是常州首个森林公园及首个大型体育休闲、青少年科教基地，同时也是目前面积最大的免费的敞开式公园。青枫公园板块作为钟楼经济开发区的住宅区域进行整体规划，并且确定这个区域为绿色生态住宅区，规划提出在这个区域范围内的所有工厂企业全部搬迁，全部建造住宅、商业、办公，也是常州市目前唯一一个大规模的绿色生态住宅区的区域。BRT城市的视角板块配套的不断完善为未来的价值提升提供支撑，大规模绿色生态住宅区域已经初具雏形城市的视角新城、龙湖与保利的进驻，标志着区域进入品牌开发的新时代，本项目将与龙湖、新城实现共生，共同营建区域价值枫逸人家（5400元/㎡）好享家（7000元/㎡）凯尔枫尚（5800元/㎡）港龙华庭（5000元/㎡）御源林城（5200元/㎡）青枫公馆（5900元/㎡）枫林雅都（5650元/㎡）青枫国际119.8元万/亩836元/㎡新城及龙湖地块250.7-425.4万元/亩1632-2549元/㎡景瑞曦城（高层5800别墅15000）金廷地块1毛地青枫壹号（13500元/㎡）万水美兰城（5500元/㎡）金色领寓（高5800小高6500）宝龙城市广场（5500元/㎡）本项目433.97万元/亩2958元/㎡元顺地块448.94万元/亩2805元/㎡由常州各大板块的发展过程可见，每个板块的价值提升，都是通过品牌开发商的进驻而拉动。随着钟楼区不断的发展，必然将带动整个青枫公园板块的崛起，随着新城、龙湖等品牌开发商的进驻，区域有机会与新北等高档住宅片区形成呼应，成为常州第二个高档住宅片区世茂、九龙仓、龙湖、北辰和记黄埔、万科、新城、华润新城、路劲、星河保利、龙湖、新城、绿地、朗诗品牌开发商的逐渐进驻，将带动区域成为继新北区之后常州第二个高档住宅片区，为本项目价值实现提供基础城市的视角核心问题界定市场强手如林，两大强势品牌贴身肉搏，保利如何从竞争中突围？高地价背景下，如何打造产品以实现快速去化？从市场、竞争、核心竞品三个纬度对项目进行分析……市场扫描区域内别墅物业稀缺，以经济型联排为主，公寓项目高层为主，由于缺乏品牌开发商及品质产品，导致区域标杆缺失，区域价值一直得不到有效拉动区域上市项目物业类型小高层单位：平方米青枫壹号景瑞曦城城置御水华庭凯尔枫尚多层高层叠加联排双拼独立御源林城金色领寓枫逸人家高成莱茵宝龙城市广场市场扫描公寓户型同质化明显，标准型三房是供应主力，两房供应短缺，改善型产品逐步入市市场产品线主力供应为80-100平米两房、110-140平米左右三房。一房两房三房四房60m2100m2160m2120m2180m2城置御水华庭御源林城凯尔枫尚宝龙城市广场景瑞曦城金色领寓枫逸人家高成莱茵140m280m2市场扫描区域客户目前以首置和首改客户为主，未来随着区域的逐步发展，首改、再改的品质客户将不断入驻区域特征区域发展阶段标杆成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大客群演变区域首置青年白领首次置业一次改善多次改善区域所处阶段市场扫描总结——区域同质化明显，缺少标杆项目，品牌开发商的进入将提升区域价值，带动客户进一步升级

C、客户逐步升级中B、缺少标杆项目A、产品档次趋同，价格差距不大区域内在售项目无论是户型还是总价段，都趋向于同质化，市场竞争水平较低市场缺少标杆性项目，都是以跑量为主，保利、龙湖和新城的进入势必带动区域开发水平提升现有客户以钟楼区工薪阶层为主，刚性自住需求比重较大，2房户型供应短缺，投资客较少，未来随着品牌开发商对区域的拉动，客户将逐步升级区域市场特征竞争扫描在售项目品质均较为普通，以跑量为主，未来存量达到260万平米，竞争激烈2010年2011年2012年御源林城总体量30万平米未来有10万方上市量青枫壹号总体量10万平米未来有6万平米上市量凯尔枫尚总体量20万平米未来有5.7万上市量

宝龙城市广场总建88万平米，未来有41万平米上市量景瑞曦城总体量22万平米未来有6万方上市量城置御水华庭住宅总体量38万平米未来有25万方上市量枫逸人家总体量18万平米未来有8万方上市量万水美兰城总建24万平米未来有22万平米上市量主要竞争项目2013年绿地世纪城总建76万平米未来有62万平米上市量高成莱茵总建20万平米未来有14万平米上市量泰盈八千里总建66万平米未来有53万平米上市量圣巴塞耶总建22.4万平米未来有12万平米上市量通过对在售项目及潜在土地的排查，确定本项目2012年上市时区域竞争态势竞争扫描共有九个潜在竞争项目尚未上市，总建面达到80万平米，龙湖及新城项目是最大的竞争对手2010年2011年2012年五星置业总建28万平米容积率2-2.5勤业路北侧05地块总建4.7万平米容积率3.4龙湖地块总建96万平米容积率1.6-3.5中海置业总建0.8万平米，容积率1梧桐苑北侧地块总建29万㎡，容积率2.2嘉宏融科置业总建3万㎡容积率1.8新城地块总建45.7万平米容积率1.6-3.5常州金新房地产总建6.6万平米容积率2.5主要竞争项目2013年常州元顺置业总建15万平米容积率2.4竞争分析未来主要竞争项目将分为三大梯队，客群档次及覆盖面均有明显区别，中高端项目客群打击面更广，将实现明显溢价及去化速度的提升宝龙城市广场、绿地世纪城、万水美兰城……低密度御水华庭、高成莱茵5000-6000元/平米7000-7500元/平米8000元/平米以上1.5万元/平米第一梯队：龙湖、新城主要客群：全城品质客群，首改、再改为主，客群打击面广；置业驱动：品质追求高端公寓龙湖新城、龙湖普通公寓普通公寓第二梯队：勤业路区域项目主要客群：钟楼区内首置、首改置业驱动：区位、价格第三梯队：青枫公园区域项目主要客群：主城首置、区域改善置业驱动：价格、区域发展项目占位本项目将与龙湖、新城共同占位区域第一梯队，共同吸纳主城改善型客群我们对于项目占位的理解本项目占位基于三点出发：

1、品牌开发商逐步进驻，片区客户将更为丰富；

2、高端占位可创造更大溢价；

3、企业的战略要求项目具备高端形象，实现品牌落地;城市的上升空间竞争市场的错位企业的战略目标核心竞争对手分析新城是常州本土最大开发商，其品牌影响力在当地深入人心新城地产——起步于常州，以上海为战略重心的品牌地产企业，已形成四大系列产品体系；新城在常州——常州房地产品牌NO1，品牌影响力深入人心。幸福启航幸福乐居幸福圆梦幸福尊享让幸福变得简单新城首府新城公馆新城长岛核心竞争对手分析新城项目预计打造为新城公馆系列，中高端精装修产品，主抓改善型客群HX-020605经济指标用地面积32340㎡建筑面积——容积率2.5-3.5建筑密度≤40建筑高度100米HX-020608经济指标用地面积33580㎡建筑面积50370㎡容积率≤1.5建筑密度≤35建筑高度100米HX-020607经济指标用地面积64620㎡建筑面积96930㎡容积率≤1.5建筑密度≤35建筑高度100米HX-020607HX-020608HX-020605新城项目总建面20万平米左右，预计打造为其旗下新城公馆系列，根据武进区已上市新城公馆项目分析，其档次为中高端产品，主抓改善型客群，精装修是其特色。核心竞争对手分析龙湖地产在常州已经实现大范围布局，全面进入常州市场，各种产品线将逐步展现龙湖地产常州布局：新北区：2010年1月22日，龙湖地产一举竞得恐龙园南侧1号以及恐龙园南侧2号两地块。总成交价为22.85亿元，楼面地价高达5939元/平米，预计将建成常州未来3至5年最高端的别墅项目；钟楼区：2009年12月25日，龙湖地产以15.88亿元拿下常州“洪庄机械厂”两幅地块；天宁区：2009年10月9日，龙湖地产以9.6亿元摘取常州青龙生活区两幅优质地块；

截至目前，龙湖在常州已经耗资48.33亿元买地，龙湖在常州主城区布局已经基本实现。核心竞争对手分析龙湖香醍漫步于10月10日开盘，以自身惊艳展示实现热销，已在常州客群中奠定品牌基础楼盘地址北塘河南侧，三新路西侧规模总建650000㎡产品形式公寓、独联，独联320-380平方米均价别墅总价380-600万销售情况别墅10月10日开盘，全部为独联产品，300余套一次全部售罄，后期房源尚未销售客户特征全市高端客户，品牌认可度高，主要为再次改善型客群配套位于青龙生活区，配套渐趋成熟周边毗邻新行政中心，中华恐龙园楼盘卖点龙湖品牌，示范区的打造，景观核心竞争对手分析龙湖以其卓越的品质体验感受，成为中高端的代言人，惊艳的样板展示深入人心中高端住宅代言人，往往定位于中高层次、中高收入双高客户，而不强化张扬、尊贵的豪宅形象高端而非豪宅对细节，对产品的各方面均衡发力，产品品质赢得极高市场口碑鲜明的产品情节提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。体验营销展示感强秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务不追求空间效果的极致表达，产品形象也较温和，标榜人文情节匀质社区龙湖核心竞争力总结核心竞争对手分析高层+洋房+别墅是龙湖大规模项目常规开发套路，主抓再改型客群HX-020702经济指标用地面积88610㎡容积率2.5-3.5建筑高度150米HX-020707经济指标用地面积65990㎡容积率≤2.0建筑高度100米HX-020602经济指标用地面积75630㎡容积率2.5-3.5建筑高度150米HX-020709经济指标用地面积64210㎡容积率≤1.6建筑高度100米龙湖项目总建面80万平米左右，高层+洋房+别墅是龙湖大规模项目常规开发套路，其低密度物业体量预计为项目整体的30%-40%。项目机会点先天条件差别不大，关键在于产品特色的放大及营销手段的精准项目名称地段产品本体资源城市资源品牌客户渠道本项目竞争力概括青枫公园塑造特色北部河景自身配套尚未落地尚未建立新城项目竞争力概括距主城更近精装修高架影响自身配套深入人心强大资源龙湖项目竞争力概括距主城更近惊艳景观亮点缺乏自身配套深入人心高端口碑项目竞争力模型地段产品资源渠道品牌形象项目机会分析地段、资源：差别不大产品：需做到特色亮点及差异化形象、品牌、渠道：必须进行加强保利新城龙湖项目核心战略Action1三驾马车并驾齐驱——占位区域第一梯队对手的目标客户就是我们的目标客户；充分享用对手对于区域的营销动作，步调一致的树立区域形象，区域“赢”，大家“赢”。Action2产品差异化——实现与核心竞品的总价错位不与龙湖做高端竞争，合理确定主力产品与明星产品，紧扣客户基本诉求，建立明确的局部比较优势。Action3核心产品力打造——以“一点特色”实现项目亮点产品精细化打造构建项目口碑以及对品质客群的吸引，形成明确的项目特色，为客户提供差异化的选择，保留话语权Action4相机而动——以“短平快”对“持久战”大盘开发具有周期长阶段多的特点，本案采用灵活的、步步紧逼的营销、销售策略，实现项目利益最大化客户定位差异化的客户定位，细分中高端市场中产型

工薪型富裕型富贵型富豪型—300—100—30以上万元/年30—10万元/年

10万元以下购买力客户类型家庭结构客户类型客户分类模型龙湖目标客群三代同堂儿女立家中大学3口之家幼小3口之家已婚丁客新婚族单身E族本案及新城客户客户定位追求品质生活的成长型客群基础客群重要客群偶得客群基础客群——区域客户客群特征：首改为主，首置为辅置业特点：看好未来前景，良好的居住环境，便捷的交通契合物业：功能型3房价格敏感：对总价具有一定敏感全城客户：品质首置和品质改善区域客户：首改为主，首置为辅外围区域：周边乡镇重要客群——全城客户客群特征：品质首置和品质改善置业特点：强调居住的舒适性，良好的居住环境，看好未来前景契合物业：舒适型2房，舒适型3房、低密度物业价格敏感：对总价不敏感，看重生活环境偶得客群——周边乡镇客群特征：首置和首改置业特点：看好未来前景、便捷的交通契合物业：功能型3房价格敏感：对总价敏感度低，看重区域发展前景项目整体定位——未来城市新中心——国际化高品质及服务——自然与都市的交融城市中央公园国际人文社区物业发展建议需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案；我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素；我们的报告所解决的问题是从市场到产品的对接；打造并提升核心竞争力——本项目物业发展建议的最根本目的

物业发展建议的出发点一切基于CVA——CompetitionValueAdded即竞争价值增加产品龙湖新城本项目策略规划高层+洋房+别墅未定差异化产品户型舒适型为主标准偏舒适标准型户型风格西班牙未定形成显著区别，打造区域内一道亮丽的风景线景观五重垂直绿化高绿化率、丰富的水系仪式感景观集中震撼物管龙湖物业新城物业保利物业配套自身商业配套自身商业配套幼儿园、菜场精装修无有无产品攻击点舒适型产品，惊艳展示，感动客群标准偏舒适产品标准户型，差异化品质产品，快速去化竞争，是基于双方势均力敌的基础上，才有竞争。当我们通过树立客户关键价值元素并进行投资后，项目才能形成核心价值优势，并完全超脱竞争。——新景祥《客户价值重构战略》本项目想要在与新城、龙湖的肉搏中脱颖而出，产品在达到均好性的基础上，必须打造自己的极致性，超脱竞争物业发展建议总用地面积104780㎡容积率≤2.2总建筑面积230516㎡建筑密度≤35%建筑限高不超过100米；距运河100米内高度不超过80米绿地率30%菜场建筑面积不少于4000㎡幼儿园用地面积8000㎡菜场预计占地面积约3000㎡幼儿园总建筑面积不少于5250㎡实际住宅用地面积约93780㎡（扣除配套用地面积）总住宅建筑面积约221266㎡实际容积率约2.359地块经济指标分析从基本经济指标测算表可以发现，本案的实际用地面积约为9.37万㎡，住宅建筑面积为22.12万㎡，容积率为2.359；物业发展建议规划难点与重点

重点一：本项目扣除菜场与幼儿园占地面积之后，住宅部分整体容积率达到2.36，选择何种物业进行组合，提升社区整体品质的同时创造最大利润，保证去化速度？

重点二：如何合理打造整体规划，在保证均好性的基础上实现亮点，为客户营造一个高档、典雅、环境优美的住宅社区？物业发展建议物业组合思考物业发展建议在2.36容积率之下，本项目可能出现的物业组合有以下几种：方案一：纯高层；方案二：高层+洋房；方案三：高层+普通联排；方案四：高层+独联（4-8联）；方案五：高层+合院；从地块本体来看，接近3000元/㎡的楼面地价对本项目的利润实现提出了较高要求，因此，在保证整体社区品质之下考虑物业组合的可行性的同时，结合经济分析，确定本项目物业组合。物业组合思考一：纯高层物业发展建议参考案例：常州常发豪庭国际纯高层优势：超大栋距，增强整体品质纯高层劣势：1、本项目区域公寓相对于低密度物业价差较为明显2、本项目区域高品质纯高层社区溢价有限，不利于整体利润最大化的实现容积率：2.2占地面积：约7.8万平米总建面积：20.4万平米物业组合思考二：高层+洋房参考案例：南京融侨中央花园洋房优势：低密度物业体量最大化洋房劣势：1、常州客群更为偏爱有天有地的别墅物业2、整体品质受到一定影响，形象拉升作用不够3、洋房所产生的溢价程度较为有限容积率：1.7占地面积：约17万平米总建面积：29万平米融侨由于整体占地面积较大，所以有充分的空间去做洋房物业，实现对周边公寓的较高溢价物业发展建议物业组合思考三：高层+普通集合式联排参考案例：常州九龙仓时代上院一期容积率：1.86占地面积：约11.6万平米总建面积：21.6万平米集合式联排别墅优势：房型紧凑，土地利用率高；集合式联排别墅劣势：1、南北向通风差，中间部分采光差，部分房间朝北；2、容易陷入市场同质化竞争。物业发展建议物业组合思考四：高层+独联（4-8联）独联别墅优势：每栋联排仅有一部分连接，入户空间和退台空间可以独立，使建筑外部空间形成独立别墅的效果，提高整体品质；独联别墅劣势：1、面宽较大，整体设计需每栋断缝，降低了容积率，影响整体收益；2、占地面积大，不易出面积。参考案例：常州龙湖郦城整体容积率：2.0独联别墅组团（香醍漫步）容积率：0.65占地面积：310000平方米总建面积：650000平方米物业发展建议物业组合思考五：高层+合院别墅整体容积率：2.85合院别墅组团容积率：0.65-0.7总建面积：10万平方米参考案例：深圳万科金域华府合院别墅优势：1、道路面积减少，土地大为节省；2、大幅提升品质；常州市场的稀缺产品；3、相对于普通联排别墅及独联，销售均价更高，显著提升利润。合院别墅劣势：容积率低于联排别墅。物业发展建议再从经济角度来分析各物业组合的利润实现度……多方案经济比较——价格说明

按照本地块可能出现的物业形态，进行经济方案的测算比较；

根据市场竞争比较法则，本地块现时点基准售价为6500元/㎡；物业发展建议综合考虑，本项目上市时点如采用高层+低密度物业组合，本项目高层销售基准均价为8500元/㎡，如采用纯高层形态，整体品质得到提升，销售均价为8800元/㎡；

同理，花园洋房销售价格为11000元/㎡；普通联排销售价格为16000元/㎡；独联销售价格为19000元/㎡；合院销售价格为21000元/㎡；按照上述价格标准，进行各种物业组合的经济比较。地块价值产品价值企划/品牌价值＋＋地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。结合保利品牌，优秀的行销企划包装能进一步提升项目售价。基准售价6500元/㎡溢价10%左右溢价10%左右上市时点＋本地块预计2012年初上市，按照区域年均价格增长推算。溢价10%左右通过多经济方案比较，可见，高层+合院别墅的物业组合综合利润显著超过其余组合物业发展建议

独栋联排洋房高层住宅总S住宅总R占地RS套数占地RS套数占地RS套数占地RS套数方案一

937802.362212271352212272.36售价万元

880016391946797776

方案二00000000335001.2402001836028031808401352210402.36售价万元

0000110000

850013401979340000

方案三0000274000.82192024000006638031991401352210602.36售价万元

16000910000

850014752043410000

方案四250000.615000240000000006878032063401352213402.36售价万元

190006300000000

850015282038890000

方案五260000.6516900240000000006778032033401352202402.35售价万元

210007000000000

850015062083290000

按规划指标，低密度物业占地不多于住宅整体占地面积的30%；高层物业保证3.0的容积率，保证社区品质；在规划限制及价格比较基础之上，测算各物业组合收益为：高层+合院>高层+联排>高层+独联>高层+洋房>纯高层方案组合方式高层/低密度物业容积率物业组合/溢价能力分析综合建议方案一纯高层2.36溢价有限，不利于整体利润最大化的实现影响利润实现，不做推荐方案二高层＋洋房3.0/1.2常州客群更为偏爱有天有地的别墅物业，洋房所产生的溢价程度较为有限市场接受度差，不做推荐方案三高层＋联排3.0/0.8区域内联排销售情况较好，销售价格得到保证，采取此类物业组合是较为稳妥的做法容易陷入市场同质化竞争，难以实现项目亮点，不做推荐方案四高层＋独联3.0/0.6容易树立标杆，但整体溢价能力有限溢价能力有限，不做推荐方案五高层＋合院3.0/0.65合院别墅的物业形态在常州尚属市场空白，更加容易形成项目亮点，同时小独栋物业溢价明显建议采用此类组合以高层+合院别墅的物业进行组合，更有利于项目亮点的形成及整体利润的最大化综合以上分析我们发现，高层+合院别墅的物业组合更适合本项目的发展，原因如下：1、实现更大的经济利润的同时品质得到保证。2、抓住市场空白，实现差异化竞争，形成项目整体的亮点。物业发展建议城市昭示面：地块南侧银杏路沿线、西侧月季路路沿线、北侧玉兰路沿线均有较为良好的城市昭示面地块昭示面分析物业发展建议昭示面最强昭示面较强昭示面较强地块景观价值分析地块景观价值点分析：地块北侧河流：古运河，目前河道形象素质不高，后期改造后可作为景观资源青枫公园：根据下述南侧周边物业高度可知，本地块西侧高层部分具备一定青枫公园景观资源物业发展建议⑤瑞富小区（6F）③区政府（7F）④金色领寓（28F、11F）④⑤③②①地块规划排布建议物业发展建议物业排布：北侧及西侧排布高层物业，观河景及青枫公园；建筑整体朝向略偏西，形成看青枫公园的最优视角；合院别墅东南侧布置，与高层形成组团式布局；由于限高要求，沿北侧玉兰路布置26层高层，其余高层以33层为主；4.菜场及幼儿园按照规划要点进行布置；5.商业结合菜场进行布置，均做一层，层高6米，总体量约3000平米；景观：别墅与高层之间打造一条中央景观轴线，高层栋与栋之间形成集中绿化；入口：按规划要点要求，主入口设置在银杏路，人车入口，在入口处实现人车分流；次入口设置在玉兰路；高层合院别墅入口广场会所集中绿化景观主轴商业菜33F33F33F33F26F26F26F26F26F26F26F26F25F26F幼33F33F33F主入口次入口26F26F合理的人车分流组织系统坡地绿化规避不利影响丰富的物业形态组合形成气势的组团景观大气的主入口设计尊贵高墙大院彰显品质专属风情会所菜33F33F33F33F26F26F26F26F26F26F26F26F25F26F幼33F33F33F主入口次入口26F26F主要规划价值点物业发展建议纵贯地块的景观中轴线精装奢华三大堂多元建筑风格构建城市风景线1234567891023455666666778888规划价值点1：丰富的物业形态组合，高层＋合院别墅，物业价值资源的最大化高层+合院别墅的物业形态组合高层部分容积率控制在3.0，超过50米的栋距显著体现社区品质开阔的楼间距辅以不同的景观主题，打造项目特色物业发展建议规划价值点2：昭示性好、仪式感强的大气主入口物业发展建议入口设置富有现代都市气息的、开敞大气，人工痕迹强，对外形成项目标志性的视觉焦点。入口打造仪式感形成品质社区印象。2规划价值点3：小区实现人车分流、组团布局物业发展建议小区实现完全人车分流，地下一层整体开挖，在社区主入口处汽车即完全下地。通过地下大堂直接入户。车库采光天井的打造，提高社区品质。3规划价值点4：大气、充满风情的专属会所，提升项目品质，增加客户尊贵性物业发展建议内部大堂室外泳池精神堡垒彰显身份的会所：会所是体现社区身份的象征，建议结合外部泳池进行设计，增加客户尊贵性。会所主要功能：初期作为售楼处使用，启动区项目展示的主要载体；4规划价值点5：中轴景观——营造仪式感，采用浅水，有效将高层与别墅区进行区隔的同时，打造社区亮点物业发展建议中轴景观：注重仪式感的塑造。采用浅水，控制成本，保证安全。提供别墅区私密性的同时，保证了整体景观的开放性。55规划价值点6：组团景观——栋与栋之间通过大面积集中绿化塑造震撼视野物业发展建议组团景观：通过楼栋间集中绿化的打造塑造震撼视野。保证项目整体景观的均好性，可打造不同的景观主题。与中轴景观共同形成社区景观整体的多样性。666666规划价值点7：通过坡地绿化降低菜场及幼儿园对社区影响物业发展建议菜场/幼儿园大量绿色植被挖水填坡建筑绿地77规划价值点8：6米高墙大院，提升社区品质物业发展建议通过高围墙，配合外围密植，营造项目神秘感，体现主人尊贵；6米高度的高墙大院，满足高端客户生活私密性要求。高墙大院8888规划价值点9：公共空间提升，三大堂系统物业发展建议三大堂系统：

车库大堂——包装处理，简洁装修，凸显品质。

入口大堂——挑高奢华装修，配置会客功能、社区邻里交往空间、设置休息座椅、书报等，供业主交流。

入户大堂——出电梯口后装修与绿化景观、小品结合处理。规划价值点10：多元建筑风格形成城市的一道亮丽风景线物业发展建议建议采用：高层-ARTDECO建筑风格合院-英伦建筑风格保持欧式古典的精当比例和立面质感，简化繁琐的线角；具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计。材质选择石材+真石漆的组合。规划价值点11：符合主流品质客群需求的户型配比物业发展建议物业类型户型面积段（m2）总套数套数比24F、25F、26F、33F高层标准型2房9039624%标准型3房115-12047229%舒适型3房135-14054834%标准型4房170-18020613%合计1622100%合院别墅220-2304260%280-2902840%合计70100%客群定位为城市成长阶层，主流品质客群，以全城品质首置及改善客户为主；高层户型标准化实现与核心竞品的总价错位；别墅控制面积，控制总价，增强竞争力；产品精细化打造构建项目口碑以及对品质客群的吸引；高层底层赠送地下室和花园，提升附加值。户型分布参考物业发展建议135-140㎡135-140㎡7-8号楼25F、26F一梯两户170-180㎡115-120㎡170-180㎡9号楼33F两梯四户90㎡2-6号楼26F、33F两梯三户1号楼26F两梯三户115-120㎡115-120㎡115-120㎡90㎡90㎡90㎡菜33F33F33F33F26F26F26F26F26F26F26F26F幼33F33F33F主入口次入口26F26F25F26F123456789高层户型参考物业发展建议90平米中间套户型参考90平米边套户型参考高层户型参考物业发展建议118平米户型参考120平米户型参考高层户型参考物业发展建议135平米户型参考140平米户型参考高层户型参考物业发展建议170-180平米户型参考庭院合院别墅户型参考物业发展建议七合院采用子母楼设计，母楼间距达到十余米；户与户之间脱开，仅利用连廊或者背对背的客房连接，形成独栋别墅的印象；部分房型可以做到3开间，且所有房型完全规避了视线干扰。合院别墅——一个合院7户别墅，中心大庭院作为邻里共享，各户再附带不同角度的私家庭院合院别墅户型参考物业发展建议地下室一层二层三层户型参考280-290平米合院别墅户型参考物业发展建议户型参考220-230平米地下室一层二层三层开发节奏一期二期开发节奏物业价格合院别墅高层开发节奏控制原则：合院别墅主要作用是树立价值标竿，在项目一期与二期初期分阶段投入；高层主要作用是回收现金流，是本项目开发主体，长期投入；高低线产品联动开发，通过高端产品和资源的展示，拉升主流回现产品的价格和销售速度。项目开发节奏控制一阶段二阶段三阶段四阶段开发节奏菜33F33F33F33F26F26F26F26F26F26F26F26F幼33F33F33F主入口次入口26F26F25F26F123456789启动期区域选择：通过高形象、高性价比、高展示塑造项目高端社区基调启动区8万平米启动区策略高形象：以部分合院产品展示项目高端意向，建立标签价值；高性价比：多元标准型产品组合，初期充分吸引客群关注；高端高品质展示：通过会所、样板区展示，塑造高端、高品质基调。启动区选址原则昭示性强、通达性好：地块南部银杏路是最佳展示区域；丰富的产品：以多元产品组合面世；一定的规模：整体规模控制在8万平米左右；分期开发策略项目分期开发策略——分期物业计划一期一阶段产品类型配套亮点2012.3—2012.9高层、合院

会所展示大气入口景观样板示范区样板房起止时间二期一阶段2012.10—2013.03推案量约8万平米2013.3—2013.6约5万平米核心卖点

公园物业惊艳景观示范区

城市一居合院别墅会所河景物业公园物业会所成熟社区成熟配套收官楼王会所核心景观轴展示约4万平米高层产品为主产品价值树立形象，标签价值企业品牌植入开始依托前期形象及口碑效应，企业品牌得到提升随着前期物业的交付，项目的成功，品牌在常州成功塑造启动期成熟期峰值期开发周期品牌价值一期二阶段二期二阶段2013.6—2013.9高层、合院高层产品为主约4万平米

会所展示大气入口景观样板示范区样板房河景物业城市高端别墅成熟社区配套教育资源引入会所推盘策略推盘节点/推盘原则推盘原则：一、灵活多变的推盘策略：根据市场导向，以及竞争项目推盘节奏、价格变动及时调整项目销售策略；二、阶段性营销节点引爆：通过开盘等重大营销节点，引爆销售热潮，制造市场关注刺激点；三、组合出击：以高层公寓入市，以合院别墅补充产品线，合院别墅推盘节奏灵活，视龙湖推盘节奏而定，持续推出多组合产品，提升项目全市范围内的综合竞争力；12年3月12年9月13年3月13年6月13年9月1、5幢4、7幢2、3幢；六栋合院6、8、9幢高层；四栋合院推盘策略推盘阶段一期第一阶段销售时间：2012.3—2012.9第一阶段配置产品：6、8、9幢高层：90㎡两房；115-120㎡三房；135-140㎡三房；170-180㎡四房；4栋共28套合院规模：约8万平米；配套展示：会所、大气入口、景观样板示范区。推盘策略先期立势：通过一系列展示，塑造高品质基调；多产品组合：多梯度产品的丰富组合，实现初期旺销；8幢楼大面积产品推盘视时机而定；主要卖点：青枫公园景观，公园物业。一阶段推盘策略推盘阶段一期第二阶段销售时间：2012.9—2013.3第二阶段配置产品：1、5幢高层：115-120㎡三房；135-140㎡三房规模：约4万平米；推盘策略高端借势：借势前期高端形象，提供给高层产品较高价值参照，利润主体快速实现；主要卖点：河景资源，公园物业。二阶段推盘阶段二期第三阶段销售时间：2013.3—2013.6第三阶段配置产品：2、3幢高层：115-120㎡三房、135-140㎡三房；六栋合院共52套；规模：约5万平米；推盘策略产品梯度价值利用：借助合院物业的再次推出，拉升最后的高层产品价格；核心景观展示：利用核心景观轴提升物业整体价值；主要卖点：河景资源、景观展示。推盘策略三阶段推盘阶段二期第四阶段销售时间：2013.6—2013.9第四阶段配置产品：4、7幢高层：115-120㎡三房、170-180㎡三房；规模：约4万平米；推盘策略成熟社区价值利用：利用教育配套及商业配套的投入使用、板块的成熟、区域价值的提升，助推物业价值提升。主要卖点：成熟配套、成熟景观、社区收官楼王。推盘策略四阶段四阶段样板示范区建议样板示范区总体要求——惊艳展示、人文关怀总体要求：作为保利在常州首个项目亮相，前期定势对项目后期营销起决定性因素。因此，本项目需要树立新的客户感受标准；示范区形象展示要求：惊艳、震撼、感动、品质；服务要求：五星级酒店标准服务、客户被充分尊重；包装要求：中高端物业，包装宜少不宜多，高档、精致。样板示范区建议功能区划分及动线设置——银杏路作为到达本案的主要干道菜33F33F33F33F26F26F26F26F26F26F26F26F幼33F33F33F主入口次入口26F26F25F26F4入口景观7样板房示范区2示范区入口岗亭5会所（售楼处）1示范区外包装631215647713示范区外停车位景观示范区工程形象路面整洁，绿化干净，街角景观化处理；工地大门包装，干净整洁，不随意开启；沿路绿化景观改造；现场包装以围板指引示范区入口位置；沿银杏路发布道旗，指引此方向来人；菜场在先期展示时作为绿地景观使用。样板示范区建议节点1—示范区外包装111样板示范区建议节点2—入口岗亭2路面整洁，绿化干净，设置岗亭现场包装设置参观指示；工程形象人员与道具服务标准保安2人，规范着装；岗亭标准姿势站岗，敬礼并问好；预留客户车位，并写明车牌号；主动咨询，根据预约记录，通知营销中心准备接待。样板示范区建议节点3—示范区外停车3现场包装人员与道具保安2人；规范着装、对讲机、客户指引小图卡;设置停车导示（图示参见节点1包装要求）；工程形象同节点1，路面整洁，绿化干净服务标准引导停车，拉门，雨天递伞，给客户小图卡，引导售楼处；样板示范区建议节点4—入口景观4路面整洁，绿化干净;道路及景观干净整洁，赏心悦目；视线所及楼体，建筑护网干净整洁，以掩护施工现场；工程形象包装要求销售中心入口设置地图式导示系统牌;使用高围板将样板示范区与工地分隔，维护高端形象；样板示范区建议节点5——会所（售楼处）5现场包装入口醒目位置设置“欢迎莅临”指示牌;造型新颖，线条感强；售楼处内环境：干净整洁，空气清新，咖啡香味；舒缓背景音乐；会所内配置室外游泳池，与售楼处一同交付使用；硬件标准达到五星级酒店档次；样板示范区建议节点6—景观示范区路面整洁，绿化干净，示范区让客户眼前一亮，感到惊艳、震撼;社区道路及景观干净整洁，赏心悦目；营造震撼的仪式感景观，打动客户；视线所及楼体，建筑护网干净整洁，以掩护施工现场；展示形象6工程要求选取主力户型进行样板展示；各物业内装修时，轻软装，重硬装，整体风格契合项目及客户调性，大气、品质、稳重。参观不再佩戴鞋套，大堂及门口每天更换地垫，保洁及时打扫；样板房空调运行；及时清洁保持整洁、干净，需规避客户工作；服务要求样板示范区建议节点7—样板示范区77THEPLANOFBRANDINTERNATIONALDESIGN常州保利精神符号探寻之旅FROM：保利POLY战略性品牌切入身份ING：常州CHANGZHOU-为“保利”品牌进驻常州制定战略性切入身份-为保利.常州项目构建策略和战术性沟通体系我们所要到达的：阅己之前先读城Now,BeforeReadhimself，ReadthecityFirst.《读城记》人有人格，城市有市格城市和人一样，也是有个性的。有的粗犷，有的秀美，有的豪雄，有的温情。北京“大气醇和”，上海“开阔雅致”，广州“生猛鲜活”，厦门“美丽温馨”，成都“悠闲洒脱”，武汉“豪爽硬朗”。常州是一个什么样的城市？寻找植根于龙城的传统精神，唤醒这座城市曾经的记忆。寻踪龙城文化·袁牧写常州：“常州星象聚文昌，洪顾孙扬名擅扬。中有黄滔今李白，看潮七古冠钱塘。”一直以来这首赞美常州的诗令常州人颇感自豪，的确，人才济济的常州人文荟萃，唐顺之，华罗庚或陆小曼、龚自珍等人才辈出。

三吴重镇八邑名都

历史悠久底蕴深厚

文脉殷殷，俊采星驰

【龙城】影响中国的常州人中国诚信第一人——常州人文始祖季札

中国最早诗文总集的主编——华夏文化的传承者萧统

独领画坛的没骨画法——清代常州画派创始人恽南田

近代思想启蒙的先驱——清代国学的开山鼻祖庄存与

中国语言文字的巨人——“大清字圣”段玉裁

开创中国通史写作新纪元——中国现代史学泰斗吕思勉

二十世纪伟大人文学者——中国语言学之父赵元任中国现代话剧和电影的开拓者——戏剧人生洪深

中国新美术运动的先锋——艺术大师刘海粟

现代汉语拼音的创制人——语言文字学家周有光

中国现代京剧开创者——《红灯记》的编剧兼导演阿甲

史无前例的“民族骄傲”——人民数学家华罗庚

为大家辟一条光明的路——中国共产党早期领导人瞿秋白

……《影响中国的常州人》——收录21位赫赫人物＊影响中国的常州＊勤学习、重诚信、敢拼搏、勇创业

【龙城】影响中国的常州精神内涵丰厚、个性鲜明、充满生机的区域文化积淀，孕育了具有时代特征的“勤学习、讲诚信、敢拼搏、勇创业”的常州精神，铸就了经济富庶、人文荟萃的现代名城。崇学探知，读书立业自古是常州的立城之根，立市之本。崇学尚义，读书明礼、重诺守信是常州人文精神的一大表征。月星家居红星家居丽华快餐大娘水饺代表常州的名片：常州恐龙园春秋淹城＊影响中国的常州＊常州，有文化底蕴，但表现出来的是缺乏图腾。与其他城市相比，是一个没有文化标签的城市。

常州一个没有文化标签的城市寻找植根于龙城的现代气质，源于众志成城众小成多的汗水汇集。寻踪城市气质·80年代初期常州的经济势力超强，其人均工业企业生产总值在全国排第二位，仅次于上海，在苏州外资模式下，民营自主经济强大而更有底气。蛰伏的龙城。低调的小巨人。被低估的红筹。人均GDP是南通的2.1倍，财政收入总量是其1.38倍，人均财政收入是其3.2倍。长三角经济龙脉的“苏锡常都市圈”中心地带，群星下的价值洼地（地产发展指数）。小而强的能量、骨子里的骄傲、渴望自我证明城市特质常州人号称是的沪宁线上的餐饮发达城市。问一个常州人去哪里吃饭啊，答案总会是脱口而出。长兴楼啊、文笔山庄、福满楼……既有南方人的精明，又不乏北方人的豪爽与魄力。看准的事情就大胆地干、碰到问题却又不一味的蛮干，善于在实际中摸索、在实践中总结。南人北性藏富于民不藏富于LOGO很讲究吃不将就吃大事直率小事精明常州的有钱人大多是吃苦耐劳的民营企业家们，艰苦创业成果来之不易，都说常州人有钱，但他们的消费相对低调。生活的讲究，性格的自我，让常州人懂得算计，大事上又尚存粗放意思。没有自己的icon，只能膜拜别人的icon好面子，讲究排场，很多人在没有自我决定的意识下，总是选择跟风。仰慕沪、锡、苏，却又无可奈何跟在他们身后。南人北性大事直率小事精明很讲究吃不将就吃藏富于民不藏富于LOGO没有自己的icon，只能膜拜别人的icon然而。这样一个城市，沪宁线中间的一座重镇，既是上海西进的最后一环，也是南京东进的第一环。却成为最四六不靠的城市，然而是最具创新意识的城市

“善变”之城因为叫龙城，横空出世建成全国最大的恐龙主题公园

常州一个创新精神的城市不跟风大力建设地铁轻轨，却先期创造出BRT常州一个创新精神的城市自然生态资源缺乏，自己建公园，处处是风景常州一个创新精神的城市城市中的花园&花园中的城市

长江沿岸线只有18公里，却提出“长江文化”常州一个创新精神的城市在众多地方纷纷信奉“GDP至上”之时，常州市委书记范燕青却发出了这样的呼声：创新，比GDP更重要。

常州一个具有创新精神的城市千载读书地现代创新城常州，可贵的学中思变、学中创新精神从来不缺乏求新重创、敢为人先的精神。

印象常州ImpressionChangzhou如果要比喻，那么常州就像是魔方！传统又现代，气质多元“善”变之三维，缤纷多彩看似普通，却一直在创变自己的特色外表中规中矩，但实富创新精神是蕴含传统精神和现代思想的集中有人对它着迷，有人对它不厌不喜在创变中蕴藏生活的智慧，提供幸福因素Ifparable，ChangzhouasAVariedofthecube.常州VS保利当保利遇上“魔方”，你带什么而来？毫无疑问，每一个初生的项目都面临来自各个方面的问题：可信度？认知度？可能性？可行性？于常州，我们是一张让城市充满期待的白纸于自身，新生命有更多机会用想象力绘出理想蓝图所以，我们的目标是：

“让习惯了黑夜的眼睛习惯光明”常州江湖纷争巨鳄云集世贸标兵在迅跑追兵在狂奔本地品牌房企、外来房产大鳄同台竞争。白热化的市场，已经不仅仅是项目的竞争，而已经上升到品牌战略的竞争！龙湖新城万科雅居乐九龙仓恒基绿地和黄高成不是英雄不聚首。现在，保利也来了。

品牌ISASYMBOL保利的战略性切入身份该几何？首先，看看竞争对手在干什么？新城在常州让幸福变得简单不同的城市相同的选择传播幸福成就卓越以精准眼光设计建筑，同时用最有亲和力的方式，贴近消费者的居住生活。龙湖来常州龙湖知遇龙城，不仅只是一场优雅的邂逅！龙湖来了，三地同拿，扎根龙城！2010常州媒体“龙游重庆”龙湖·香醍漫步驰放盛典浪漫首映——体验区开放景观*体验华润来常州71年22城亚洲地产领袖驱动常州常州因我而完整盛世华章激荡龙城——华润置地新品发布会盛大举行九龙仓来常州港派穿越123年光辉从香江到龙城百年九龙仓，使命创建生活在众生中脱颖而出Emerge最后一个出场的人引子大佬聚会，来者皆是上宾上市集团老大，身价上亿，员工数千瑞士限量名表，巴黎定制西装一定国外游历背景，至少MBA教育经历星光闪耀，香槟已经开启，酒会已经开场然后，最后一个人出现了……最后一个出场，如何震撼全场？号称亿万身价？展示奢侈服装？炫耀深厚资历？对不起，审美疲劳了。开全球限量版宾利大牌明星气场，魅力无人可及用流利的法语交谈拉丁舞一级棒……或实力硬拼，或独辟蹊径想震场，必须有猛料猛料：USP鲜明特色，独特竞争优势，别人所不能及龙湖景观，新城亲和九龙仓港派，绿城细节万科人文，雅居乐实力……我们的利器是什么？影响中国的保利InfluenceChina保利在中国·作为中国地产界的龙头企业之一，18年来在全国十余个城市攻城拔寨，保利高举文化地产大旗，在中国房地产这个充满商业气息的行业里开辟出了一条独树一帜的文化之路。保利在中国·2000年从香港抢救收回牛首、虎首、猴首等三件圆明园生肖铜像，并于其后在多个城市进行兽首展；2001年石佛展；2002年国庆期间于广州保利花园开设免费青铜器展览

圆明园国宝全国巡展

金秋百合文化之旅

天鹅湖·保利垄上之夜……文化浸润城市·文化渗透社区实力巨擎地产长城中国保利集团控股的大型国有房地产企连续4年蝉联央企地产品牌价值第一名19个城市的全国化战略布局，80家控股子公司2008年度中国上市公司价值百强首次获得“成长力领航品牌”称号2009中国房地产上市公司综合价值榜首、最具社会价值房地产上市公司……保利在中国·在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。专业，源自用心保利在中国·公司在注重产品质量、丰富产品形态、打造优质环境的基础上，不断借用母公司中国保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵，把人性的关怀、艺术的理念渗透在建筑的肌里中，使品牌中融入了“文化地产”的元素从“国宝展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到“相约郎朗•和乐中国”和乐大使选拔，保利地产深层次、具有文化底蕴的品牌传播使公众记住了保利地产在品牌文化和产品内涵中所体现的企业精髓。以艺术，传承文化保利在中国·日前，由经济观察报发起的中国房地产企业社会责任报告发布，保利地产凭借一直以来在社会公益事业中的积极参与，研究从社会、环境、经济三个维度对房地产企业社会责任进行考评，并首次发布房地产企业社会责任十大标准，即：建筑及相关设施质量、消费者满意度、节能环保、合法经营及纳税、就业贡献及善待员工、产业化贡献及善待合作伙伴、慈善捐赠、企业信用、全装修水平、保障性住房建设。以责任，做公益保利在中国·和谐生活，自然舒适/知和者善筑理性的房地产市场时刻渴求强大的品牌，品牌是房地产企业竞争之基；品牌意味着消费者的信赖，强势的房地产集团公司须臾离不开品牌，品牌是房地产企业的发展加速器；品牌意味着了品质，没有对品质的不懈追求，房地产企业永远不可能保持品牌持续的市场生命力。

保利地产集团有自己鲜明的品牌主张——“和谐生活，自然舒适”。简单的八个字，极具亲和力和沟通性，一语双关，简洁有力，有效地达成了良好的市场区隔，成为保利地产集团开发理念、产品特色和VI识别等一以贯之的核心理念和价值观。保利地产集团在项目开发、社区建设方面无往而不彰显人与自然、人与建筑、人与人、人与社会之间的“和谐共生”关系，毫不动摇地追求着人类居住的至高境界。以和为道，以善为达保利在中国·背景、实力专业、用心文化、艺术责任、公益自然、和谐保利关键词品牌自身优势常州城市气质同行竞争现状项目营销要求在常州，我们选择说什么？我们发现，保利是一个融合力特别强的企业！北京——保利·垄上上海——保利·海上五月花保利·叶上海

保利·西子湾杭州——保利·江语海保利·东湾南京——保利·紫晶山广州——保利·香雪山京津——保利·上河雅颂【北京】保利·垄上【上海】保利海上五月花【广州】保利·香雪山【南京】保利-紫晶山每个项目的案名，体现了一座城市的精神图腾。保利的融合力，是与其他品牌开发商最不同的地方。每一城，因地制宜，融入每一座城市，与每一座城市的人文相结合，融合一个城市的气质。品牌体现浓重的东方智慧和东方情结。也深深体现了保利品牌“和”的精神内涵。常州VS保利地产巨擎遇到创新踌躇满志的龙城浓缩东方智慧建筑中国精神与常州和声正所谓重剑无锋，真水无香当真正的背景和实力到达一定高度之后，反而更近城市，更近生活。人，也是一样，格调高的人往把姿态放得很低，人生的阅历和财富积累到一定的程度后，反而更加亲和、平和。不说几年几城【大家都在用！】，不装老牌【谁比谁更老牌？】，保持一个高度，和常州共铸一个城市的徽章，给龙城一个文化图腾。保利·和者筑善让世界改变你然后你改变世界Let

the

world

change

you...

and

you

can

change

the

world

保利·和者筑善乘风破浪会龙城

龙城从此有了新姿态保利·和者筑善世界再远，和你在一起感人心者，莫乎与情＞＞＞＞破局·进入常州战略性导入——1、以企业品牌撬动项目品牌。先以品牌打动客户，后以实力展示品牌。2、抓住影响力人物，开篇以大手笔，邀请影响力人物参与，形成后期从众跟风。3、造大势，成大事。与城市融合，让城市人文渗透项目人文。继承与升华继承原有的保利品牌和文化气质，并在常州进行升华和创新充分利用保利的集团背景和文化资源以饱含城市文化和创新精神的活动打动龙城展示品牌雄厚的资源实力与低调内敛的亲和力保利集团——保利地产——保利常州与城市与保利继承/输入文化标签——升华/提升创新精神给没有文化图腾的城市，输入文化因子以创新精神融合城市气质品牌传播策略1个目的超越常规的最大利益2个层面利润最大化、品牌声望最大化3条主线意见领袖主线、广众主线、活动主线以创新型品牌体验馆，来展示综合实力，首展震撼以特色大型活动，连续启动品牌造势，形成后续效应富有人文底蕴、浓厚的亲和力的以善为达第一阶段：主题

轰动入市以话题炒作入手，引发社会公共探讨，以事件活动开始，扩大传播覆盖面

赏深，越慕常州保利品牌馆邀您欣赏保利之美创新之作——一个品牌的世博馆艺术地产体验馆》品牌体验馆开馆品牌精神传播地：方式：设立《艺术.建筑》为名的保利品牌体验馆。亮点：既是一个品牌馆，也是展览馆。届时可配合项目其他活动，形成一个固定的具体的传播地点。以品牌体验馆为基点，每月一个主题活动，形成持续影响力。在品牌馆内，以不同的展示和娱乐方式，与客户互动，提升参与度。通过人手的碰触得到人群偏好的数字对比创意来源，麦当劳交互式户外广告，造价成本远低于触摸屏，拼图游戏诱发人群来过把瘾可在不同时间段询问不同问题热闹的城市VS宁静的远郊舒服的平层VS舒适的合院可根据人停留时间的长短不同，在不同地点放置不同的拼图图形。拼图画面建议各个城市的项目实景图。艺术地产体验馆》品牌体验馆两个小游戏体验品牌切入活动：【创新展】和你一起，创变生活让世界看到不同保利伴你遨游三D世界创变之彩，与众不同的开场白第一次正式公开露面，吸引注意，迅速制造热点，系统有效的传播企业品牌形象。让龙城人认识保利，扩大知名度和品牌影响力。我们建议以特别的、前所未有的活动，视觉、听觉共同震撼。通过巨幅墙体投影，将艺术视频投影到地标性建筑物的外立面，不一样的画面转换，产生超乎想象的震撼效果。天马行空的艺术创意加上三星3D技术的美轮美奂，技术影像形象逼真奇幻。3D投影案例参考LED魔方游戏最后的小礼品赠送——LED魔方这是魔方的高科技版，用LED替换喷漆来代表颜色，玩法也有所改变，不需要你拿着它在那里扭来扭去，按动色块旁边的按钮就能让颜色进行交换——想复原，你慢慢来吧~此外，LED魔方还内置了几个类似扫雷一样的小游戏，可玩度相当高。究竟多震撼，我们一起来欣赏参考案列：LG投影（时间不是太长，约7’31，耐心等待）此处为案例视频第二阶段：主题

文化融入城市

联合举办活动传播文化，以中国风范生活价值的秀场融入城市【主题活动月·书画艺术展】品牌切入活动：方式：利用品牌馆内场地，与画廊联盟，走廊展示画家作品，定期进行小型个人主题画展。邀请以犀利论点，深厚造诣著称的陈丹青先生，作为嘉宾。亮点：邀请文化界十人（如马岩松，陈幼坚，叶放）莅临，在体验馆，进行《居住艺术十讲》。十个小型主题演讲，用建筑师、画家、旅行家、导演……的角度，讲述居住的艺术可能。胸中存大道信笔摩风云——画家陈丹青先生艺术画展讲座历史，记忆城市脚步；文化，推动城市进步与保利一起，感受森林12天：与森林环保组织一起举办了一个名为“感受森林12天”的展览活动。在12天的活动中，围绕森林和大自然的主题，展示艺术家们用环保木材设计的家居用品，倡导保护自然，低碳生活。

【主题活动月·绿色先锋展】Beixuan备选活动昆曲华梦——江苏省昆剧院昆曲《1699-桃花扇》专场演出赞助江苏省昆剧院专场演出，国家一级演员沈丰英演出中国戏剧最高奖项——第23届戏剧梅花奖得主。师从张继青、华文漪昆曲表演艺术家成功塑造了《牡丹亭》中的杜丽娘、《玉簪记》中的陈妙常等。执行战术举例——倾听元音品茗大雅：【主题活动月·游园惊梦展】Beixuan备选活动第三阶段：主题

圈层会晤配合重量级圈层的现场对话，建立人群基数，继续放大品牌。从胡小石到张大千，从徐悲鸿到张恨水，从刘海粟到梅兰芳，正所谓“人间美味是沧桑”面对一席历史文化与时代情节所酝酿出的美味，人们不仅仅是在品尝菜肴，更是在咀嚼餐桌筵席的一道道风情往事，感慨万千……亮点：邀请蔡澜（电影制片人、电影监制、美食家、旅游家、电视节目主持人、世界华人健康饮食协会荣誉主席……）作为嘉宾，一起来探讨“吃吃喝喝的美好人生。”文化寻根，精神复兴民國精品菜逸仙豆腐黃燜雞酥素燒鵝明