幸福系-下一个十年的幸福(万创)课件

售价低:

通过增加成本来提高住宅品质的道路走不通我们售价低，没有成本做大家都认为好的东西：石材、设备等。11,50011,00010,50010,0009,5000集团平均11,544成都区域9,006北京区域10,792上海区域16,344深圳区域11,62916,500销售均价9006元/平，低于集团售价平均2538元/平

项目数、低价、套型小都带了销售和客户维护难度各区域销售均价成都区域76

(18%)北京区域121

(29%)上海区域100

(24%)深圳区域118

(28%)北京区域成都区域13,192

(32%)9,569

(23%)上海区域5,908

(14%)深圳区域12,600

(31%)区域销售额和套数乌鲁木齐成都重庆武汉西安昆明贵阳成都区域的气候具有全国性特征（从最热到最冷、从最湿到最干、从最晒到最阴）每一个城市都有自己的特点，同一标准化产品在区域内复制率低。地域广:

同一产品在区域内无法全部复制

Page3/12成都区域产品策略-幸福系：坚持为普通人盖买得起的好房子。低成本，因地制宜地给客户创造健康生活。

Page4/12幸福系：坚持为普通人盖买得起的好房子。普通人：因家庭结构变化为购买动机的刚性客户买得起：以普通客户最终置业支付能力为购买力上限好房子：因地制宜适合本地生活习惯的健康住宅

普通人：以家庭结构变化为主要购买动机的人群主流市场青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代中年之家老年一代：空巢老年二代：中老年老年三代：三代同堂务实之家富贵之家青年中年老年家庭结构/家庭生命周期家庭年收入高低幸福系4046563934282630结婚生子孩子上小学孩子上中学孩子上大学孩子大学毕业不同类别客户年龄与购房行为对应关系1次购房平均年龄2次购房平均年龄奋斗型433934271次购房平均年龄2次购房平均年龄3次购房平均年龄4次购房平均年龄成功型301次购房平均年龄无为型进入富贵之家层面幸福系市场买得起：以刚性需求客户支付能力为总价上限好房子：适宜本地生活习惯的健康住宅重庆全面宽采光西安南向采光面宽数\南北通透各地产品竞争力研究各地生活习惯研究各地气候特征研究全国紫外辐射分级全年逐日气温—成都全年个月总云量晴朗日数—成都老年人体育活动喜好—武汉老年人活动场地喜好—乌鲁木齐青少年体育活动喜好—成都各地气候特征研究各地气候特征研究各地气候特征研究客户从地理位置、周边配套、小区配套和环境及房屋本身四个维度认知住宅产品1.地理位置2.周边配套及环境3.小区配套和环境4.房屋本身需要一线公司持续、下大力气不断完善产品属性，幸福系产品关注点，能有助于提升产品竞争力幸福系产品价值点建造技术产品属性，能通过材料选择采购、施工工艺提高施工质量幸福系关注以实地调研为基础，从客户及公司两个纬度，讨论怎样实现幸福系在市场上不可复制的产品竞争力房屋本身规划单体场地客户需求研究解决的是客户24小时生活需求幸福系产品价值点建造技术技术研究建造方式客户纬度公司纬度解决公司自身产品质量施工速度客户行为图表分析系统的客户研究方法，基于客户功能需求出发的工作思路人体行为尺度研究六纬度产品评价指标模块穷举法结合象限筛选入户调研及实景模拟场地性能分析方法幸福系工作方法武汉市场上品牌地产商加速进入，市场竞争越来越激烈，不可复制的产品力并持续更新才能保持产品持续领先品牌地产商：华侨城、华润、万达、招商地产、中海保利华都的两房户型万科标准化的两房户型华润置地公馆的复式万科朗苑的复式华润置地公馆的四房户型万科标准化的四房户型资源不相上下容易被复制幸福系因地制宜:武汉市背景调研①日照控制规划②优化场地采光在确定楼栋高度位置后，微调楼栋角度和间距，确保场地夏少西晒和冬多日照。在北方高纬度城市，日照是制约规划的第一要素。通过日照圆锥、侧光和顶光，确定最佳规划形态。性能提升二步法：1、日照采光，2、通风廊道幸福系产品价值点—规划参考传统村镇引风聚气方式，根据各地风玫瑰，通过开合方式，建立通风廊道，把凉爽湿润的清风引进小区或户内，降低内部温度。成都重庆磁器口重庆塘河镇性能提升二步法：1、日照采光，2、通风廊道幸福系产品价值点—规划客户24小时行为分析空间使用重叠度发现客户使用矛盾①幸福系产品价值点——单体分离式卫生间客户行为需求细分，象限法分类基础配置、潜在杠杆因素②幸福系产品价值点——单体分离式卫生间卫生间模块穷举分析③幸福系产品价值点——单体分离式卫生间家庭生命周期延长分离卫生间、儿童成长系统、超强储物空间问题：家庭人员多，早上使用卫生间高峰期冲突传统卫生间。1个不够用，两个浪费！幸福系解决方案分离卫生间，将马桶间独立。使用效率大大提升！颠覆传统的分离卫生间④幸福系产品价值点——单体分离式卫生间独立马桶间小型洗手盆，方便使用杂志报纸纸巾置物台毛巾杆独立马桶间分离卫生间平面脏衣篮放置可以给婴儿洗澡的位置浴巾、洗浴用品等收纳空间重叠度分析——矛盾——模块穷举——精装修细节研究幸福系产品价值点——单体分离式卫生间公共走道的长度取决于B点的位置中间户面宽越大户型采光面越大边户入户位置越靠近核心筒，走道长度越短ABBA中间户面宽取决于A点的位置ABABA’B’ABAB户1户2户1和户2只有通过咬合的方式才能实现户2面宽最大化，同时走道最短化数学几何算法得到核心筒平面设计逻辑①幸福系产品价值点——单体紧凑不浪费的公共空间幸福系产品价值点——单体紧凑不浪费的公共空间专业电梯流量测算确定最少的电梯数量②③常见交通核差异分析，找到最经济核心筒方案幸福系80产品实用率达到83%回家出门玄关访客老人和小孩集团已有的成熟玄关研究成果解决收纳问题男女主人我们的关注点——老人和小孩回家上班下班08:00出门18:00回家上午遛弯09:30出门11:00回家下午活动16:00出门17:00回家饭后散步19:30出门20:30回家小孩成长需要每天晒太阳老人每天要去买菜、活动、锻炼1.功能空间3.行为活动2.人群细分4.时间频率5.行为拆分玄关场景幸福系产品价值点——单体独立玄关空间详尽的客户行为拆分①发现问题：1、老人推着婴儿车进门，手里提着蔬菜、水果、鱼肉等，没时间换鞋，需要先放菜再换鞋。2、婴儿车没有地方存放位置。开门推车放菜换鞋抱小孩幸福系产品价值点——单体独立玄关空间行为需求实地调研，实景模拟②净区厨房生活阳台两个老人推童车回家1、拎着菜进门2、把菜放进厨房3、推车进门4、换鞋5、抱小孩6、存放婴儿车玄关脏区入户各功能空间组织示意图存放婴儿车幸福系产品价值点——单体独立玄关空间需求、功能指导设计③幸福系产品价值点——单体独立玄关空间不同解决方案的探索

0,0双床头柜安静有飘窗夏季遮阳有独立衣帽间独立看书空间放置电视柜能放婴儿床有独立的化妆桌主卧室带衣柜放置双人床通风好视野朝向好主卧室行为活动、需求描述家庭生命周期主要使用人使用时间人物主要行为、活动全周期（在婴儿期时，小孩从出生到1岁左右的时间，与妈妈一起住。）夫妇07:00-08:00夫妇化妆、换衣服21:00-23:00看书、看电视、上网23:00-07:00睡觉睡觉需要双人床，春秋季喜欢开窗睡觉，夏季夜间需要开空调。换衣服需要衣柜，容纳两个人当季、过季衣物、棉被看书、看电视、上网晚上睡前看书，需要读书灯，或有独立的读书空间。化妆女主人化妆需要梳妆台，光线好，收纳化妆品和首饰品的。照顾婴儿婴儿期6-8个月左右，需要在主卧室放置婴儿床、婴儿用品客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素幸福系产品价值点——单体主卧室空间可变性客户行为分析——全生命周期不同生命周期有不同的使用需求

幸福系产品价值点——单体主卧室空间可变性全生命周期主卧室方案孩子0-2岁期间，婴儿床夜间放在主卧室时流线及尺度大部分时间，主卧室需求量最大是放置化妆台1，中档价格的家具2，宜家热销的家具3，尺寸为中等偏小的家具卧室客厅餐厅书房厨房卫生间█调研方法1，宜家家居实地调研2，家具生产厂家信息（百度搜索）█调研原则幸福系产品价值点——单体实用家具选用市场调研——市场上有、客户买得起①宜家常用家具尺寸

（参考宜家最新报价)功能空间家具长（cm）宽（cm）高（cm）价格（元/个）主卧室双人床207（床架）190（床架）121（床头）2899床头柜404855299床头桌463570399梳妆台12041781000单门衣柜49.859.8236.41050双门衣柜99.859.8236.41650四斗柜1204855999次卧室双人床200（床架）160（床架）146（床头）999双门衣柜99.859.8236.41650儿童桌59505099儿童椅39396799小卧室（小三房）单人床206（床架）96（床架）120（床头）499书桌1055075699书桌组合1157876400书架单元4439185499书架单元7939149599转椅575742/54549客厅三人沙发（美人靠）25288/16388（坐高45）2999单人沙发1058888（坐高45）1099茶几1205840799视听组合柜24040

2290儿童玩具收纳柜1204064460边桌50506899餐厅4人餐桌1207573399椅子4455100328█调研成果1，宜家化妆台尺寸比其他厂商的化妆台尺寸大200左右。2，考虑延长生命周期，儿童用书桌尺寸应适当增加。幸福系产品价值点——单体实用家具选用市场调研——市场上有、客户买得起①朗润园家具尺寸功能空间家具重庆朗润园长（cm）宽（cm）主卧室双人床200150床头柜400490双门衣柜20060次卧室双人床200120儿童桌12060儿童椅4545小卧室

（小三房/书房）单人床120200书桌15060转椅4545客厅三人沙发

（美人靠）24080单人沙发15080茶几11060视听组合柜16030边桌4040餐厅4人餐桌12080椅子4551█已做项目家具选型特点1，主卧室配置了2米长的衣柜，但未配化妆台。2，两间次卧室均为1.2米宽的双人床，均配置了书桌。幸福系产品价值点——单体实用家具选用已有项目调研——实践经验②家具尺寸对比功能空间家具宜家重庆朗润园确定家具长（cm）宽（cm）长（cm）宽（cm）长（cm）宽（cm）主卧室双人床207（床架）190（床架）200150210190床头柜404840494050梳妆台12041

10040次卧室双人床200（床架）160（床架）200120200160书桌105601506012060儿童椅393945455040小卧室

（小三房/书房）单人床206（床架）96（床架）120200200100书桌57501206010050转椅575745455040客厅三人沙发

（美人靠）25288/1632408025090单人沙发105881508010590茶几120581106012060视听组合柜240401603024040边桌505040405050餐厅4人餐桌120751208012080椅子445545514555█强调客户关注点█选择市场主流█延长生命周期幸福系产品价值点——单体实用家具选用分析对比结论③幸福系产品价值点——单体实用家具选用客户能买得到客户买得起兼顾不同生命周期精装修研究样板间自己买家具布置，实践测试楼型平面评价体系——六维度雷达指标对比分项指标名称公式意义描述成本投入交通核效率1-(公共交通/标准层套内)反应核心筒的经济性得房率得房率反应可售比外墙效率1-外墙总长度/标准层总套内反应体型系数、保温节能成本等楼型效率标准层总套内/建筑外形占地面积反应楼型的节地性客户感知采光性能可采光外墙总长度/标准层总套内反应户型采光的舒适度通风性能可通风外墙总长度/标准层总套内反应户型通风的舒适度六维度：交通核效率、得房率、外墙效率、楼型效率、采光性能、通风性能幸福系产品单体评价工具用量化的数据、直观的图表做单体评价或对比外墙总长度可采光外墙总长度建筑外墙占地面积可通风外墙总长度考虑凹进关系，按一半长度计名词解释：幸福系产品单体评价工具方案雷达图1T101T121T12’得房率外墙效率楼型效率采光性能通风性能交通核效率得房率外墙效率楼型效率采光性能通风性能交通核效率得房率外墙效率楼型效率采光性能通风性能交通核效率以河运校项目的各维度指标作为对比参照结论：方案保证了经济性，同时提高了通风及采光性能幸福系产品单体评价工具幸福设计5+1步法5种方法数学几何计算——提高平面使用效率空间重叠度分析——发现客户矛盾客户行为拆解——挖掘客户使用细节生命周期延长——满足不同阶段客户需求数据尺度量化——贴近实际使用1个工具楼型平面六纬度雷达图——用量化指标评价户型区域工作：总结幸福工作法因地制宜分析气候特点（西安）冬季白天高频风向风速（平均风速m/s）夏季夜间高频风向风速（平均风速

m/s）全年风向频率太阳直射强烈，防西晒

日照要求高，需采光

冬夏主导风一致，引风与保温防尘并重一字型户型更通风、更多日照、更防尘总日照小时59hr总日照小时44hr性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能主卧室儿童房客厅餐厅厨房卫生间次卧室次卧室主卧室客厅餐厅厨房卫生间餐厅客厅主卧室次卧室卫生间沐浴厨房因地制宜分析气候（重庆）

云多阳光少

风少辐射强性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能性能目标：

公共空间穿堂风，有采光

每户都有采光通风条件平等因地制宜分析气候（重庆）

云多阳光少

风少辐射强风速测算比较风速——判断通风质量的标准

空气流动的快慢指标，单位：米/秒

0.5~0.8米/秒烟能随风飘散

1.2~1.5米/秒人脸能感觉到风的存在

3米/秒能刮动地面的树叶纸张等1.3米/秒0米/秒(静止)电梯走廊的这些位置能使烟气被带走,而且人能感觉到风卧室关着门人还能感受到微风拂面性能目标：

公共空间穿堂风，有采光

每户都有采光通风条件平等性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能幸福系2T4常用产品1T4通风不畅区域空气龄测算比较空气龄——判断通风质量的标准空气从入口到达某一位置的时间，单位：秒室内平均空气龄不应超过180秒，即3分钟

空气龄越小，通风效果越好，空气质量越好空气在客厅和卧室停留时间达到了180秒，空气基本不流通，质量很不好

180秒10秒空气在客厅和卧室停留时间基本不超过10秒，空气非常流通，质量好

重庆万科城性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能房间使用时段户型日照时段日照时数(h)使用时段是否满足满窗日照客厅8:00-11:00,14:00-15:00幸福系2T46:00—18:0012满足现有产品1T4东6:00-12:506.8上午满足西12:30-18:005.5下午满足主卧7:00幸福系2T46:00—18:0012满足现有产品1T4东6:00-15:009满足西10:20—18:007.7不满足儿卧17:00幸福系2T4东6:00—12:006不满足西13:00—18:005满足现有产品1T4东6:00-14:208.3不满足西11:30—18:006.5满足总日照时数幸福系2T4常用产品1T412*2+12*2+6+5=59H6.8+5.5+9+7.7+8.3+6.5=43.8H区域所有城市都有3个月以上适合夜间通风，因室外夜间温度都较低，主要卧室通过双侧开窗，实现夜间即使关房门仍能通风，通过行为减少空调能耗。重庆万科城性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面西安大明宫性能目标：

关户门仍能穿堂风

根据客户行为定制空间-儿童房幸福系产品价值点—单体性能根据客户行为需求，如女主人化妆、儿童读书、老人上厕所，做早晨等，定制开窗位置和方式，提供更舒适的照明环境，减少人工照明能耗。西安标准化重庆万科城性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面幸福系产品价值点—单体性能600宽挡板15pm15pm（午睡）17pm（宜室外活动）900宽挡板750宽挡板600宽挡板8月7日，年辐射最强主卧室儿童房客厅餐厅厨房卫生间次卧室次卧室主卧室客厅餐厅厨房卫生间餐厅客厅主卧室次卧室卫生间沐浴厨房因地制宜分析气候（西安）

辐射强防西晒

尘多,立面简单通过房间凹凸、空调机位等制造遮阳效果重庆万科城性能提升三步法：1、楼型，2、户型，3、立面性能目标：

根据客户行为定制洞口和遮阳幸福系产品价值点—单体性能代入通风、采光、热舒适度软件得出场地各地块的特征。（傻瓜软件正由区域开发，年底推出。）性能提升五步法：1、输入条件2、分析工具3、场地分级4、设计标准化5、场地认证幸福系产品价值点—场地通风CFD软件采光Ecotect软件舒适度Rayman软件46春：NE东北风夏日：NW西北风夏夜：NWW偏西西北风冬：N北风根据环境卫生学可知气温24C，相对湿度70%，风速2m/s是夏季室外对人体最舒适的气候条件。这三者的权重是6:2:2，控制温度起决定作用。绿色三星要求小区风速：夏季：高于1m/s，低于5m/s冬季：低于5m/s所以，通过分析冬夏和过渡季节的上午10点和下午16或17点的太阳直射面积和风场之间的交集，观察最合适冬暖夏凉日照合适的区域。4.50123m/s由于湿度是太阳辐射、气温、蒸发量的综合结果，结果不直观。且气温主要和太阳辐射有关。为了初步划分适合区域，用风速图和日照图直观地找出重叠区。春夏冬秋四季建筑阴影图（春秋都是过渡季节，情况类似）全夏都有日照，意味这区域可能长期接受太阳辐射，温度较高，活动未必适合，但晒被子倒不错。冬日阳光最充足处，同时处在下风处，较温暖春3.2110AM10am10am16pm16pm13524m/s通过构筑物、植物等减缓风速，可使得重叠区增加。这也是冬风入口，要重点减缓风速16PM10AM日照区16PM日照区夏日：NW夏夜：NWW夏6.2110am10am10am16pm几乎整个下午都是西晒区，需重点防晒，但要做轻盈通透，因这是重要风口。只有两栋楼之间能躲避西晒，但因过于靠近建筑，气流变化多端，需用植物弱化气流并遮挡建筑因西晒的眩光。13524m/s10AM16PM10AM阴影区16PM阴影区冬12.211510跟春天一样，需减缓风口风速。10am10am15pm15pm13524m/s这里宜有些导风分流措施补充小区下部通风量，小区中下部风速过低。这里两股气流想撞形成涡流区，气场不稳定，不宜老人静坐。10AM日照区15PM日照区“从绿到金”—成都区域绿色发展策略落实：场地—风光定位系统活动场地定位冬夏10am10am10am16pm10am10am16pm16pm春回家路线穿过三个活动区，增强邻里见面聊天的机会。完全满足夏季有微风，少日照，冬季有阳光照射，风速低的位置只有这。冬天下午日照充足，夏季局部有西晒，建议西晒区于西南侧种植落叶乔木用于夏季遮阳。冬天下午日照充足，但夏季西晒区面积最大，建议于西南侧种植落叶乔木用于夏季遮阳同时不影响冬季日照。该区位于夏季风主要入口通道，应避免于上风向（西北）布置挡风构件。冬季处于风口位置，建议于东北侧设绿化或构筑物等挡风措施，此举亦可将夏季风导向小区内部。夏季局部需遮阳夏季需遮阳冬季需防风无需改善措施性能提升五步法：1、输入条件2、分析工具3、场地分级4、设计标准化5、场地认证幸福系产品价值点—场地根据场地性能分析结果，结合居民活动种类，将场地分为三类：1类：天生丽质，四季通风采光皆合适，无需额外设施提升活动性能2类：中等体质，局部时间不适合活动，需要通过部分设施如花架遮阳等改善性能3类：一无是处，全年性能不佳，如长期阴影风涡流区，需通过加强被动甚至主动设

备提升活动性能。参考美国CPSC325和英国BSEN1176的儿童老人活动场地要求，结合被动设计技术和收集的本地化植物，设计专业的全生命周期活动场地，让全家人玩地更安全、更舒适、更长时间。性能提升五步法：1、输入条件2、分析工具3、场地分级4、设计标准化5、场地认证幸福系产品价值点—场地获得美国或英国的权威认证，保证该活动场地的安全性得到国际认可。目前香港房屋署所有公共儿童游乐场必须通过相关认证，国内尚是空白。经过认证的场地将是家长的定心丸，有利于提升住区品质。性能提升五步法：1、输入条件2、分析工具3、场地分级4、设计标准化5、场地认证幸福系产品价值点—场地“从绿到金”—成都区域绿色发展策略案例1：重庆

自然通风系统（公共区域/户内/卧室内）会呼吸的房子：通风三部曲第一步：公共电梯厅自然通风：

烟味、异味、病菌逗留时间不超过1分钟第二步：关上户门也可通风：

解决高密度住宅私密和穿堂风的矛盾第三步：关上卧室门还能通风：

睡觉也能享受清风，睡地更香自然采光系统（公共区域/户内/卧室内）户户平等采光次卧平等采光行为定制窗洞可节省28个晚上空调时间因为舒适所以节能幸福系产品价值点——建造方式幸福系关注室内精装修集成化幸福系80产品卫生间集成化研究案例第一阶段：土建、内装、台面安装、五金玻璃安装纠结在一起，不知道谁来施工台面、洗盆、墙面等交接处尺寸不合、打胶难看幸福系产品价值点——建造方式幸福系80产品卫生间集成化研究案例第二阶段：土建和内装施工及台面安装分开，但五金玻璃安装与台面施工仍冲突台面与柜体台面尝试集成化，但不彻底幸福系产品价值点——建造方式幸福系80产品卫生间集成化研究案例第三阶段：台面安装与内装施工、土建施工完全分开台面与柜体和台面实现集成化，内装完成后一体化