商贸地产的研究

#商贸地产开发经过这几年的发展大致可分为几个阶段： 年的试水期，、年的成长期，年的高峰期、年到现在的回落期。商贸地产的几个特点：1对土地的需求商贸地产既然和流通挂钩，就必然对场地的需求较大，纵观全国商贸地产的开发无不是以百亩、千亩的土地规模出现。2对政府的依赖商贸地产冲某种角度说也是政府地产，因其有很大的排他性和唯一性。也就是说同一种市场在同一个地方也就只能存在极少数几个（如果是小城市，那可能就只有一个，这是由市场的体量和城市的辐射力决定的。），因此，争取政府强有力的支持（比如税收、工商，特别是对于老市场的拆迁转移等）是项目成功与否的关键。君不见有多少专业市场最终死在了政府的政策上。3对开发商品牌及实力的要求商贸地产的开发，动则成百上千亩地，这首先就要求开发商有足够强的实力；同时开发品牌的号召力也是对项目成功起到推波助澜的作用。（特别是对投资户有很强的吸引力）4对开发商的资源整合能力的要求商贸地产作为专业市场的建设开发，它要求开发商对行业资源要有强大的整合能力，这中间政府只能起到政策上的扶持，真正的内功还在于开发企业自己（包括一些行业协会的组建、大客户的引进、主力点的引进等）。商贸地产以其很高的经济回报吸引了大量的开发商介入，而这些开发商中又有多少拥有对行业资源的整合能力？事实告诉我们大多数没有！5后期经营管理的要求经营管理在商业项目里面至关重要，对于商贸地产，经营管理更是项目制胜的法宝。商贸地产目前面临的威胁：1土地稀缺性商贸地产的的规划容积率和建筑密度都是比较低的，它要成规模就需要足够大的土地，但是从目前的土地政策来看，一方面是地供应的紧缩，另一方面是由此引起的地价的大幅上涨。俗话说得好：巧妇难为无米之炊啊！土地的稀缺性，对商贸地产的开发有直接的影响，是其成本增加的主要因素。所以现在我们看到好多专业市场的开发都跑到了县级城市，但这也是另外一个威胁，下文将会说到。2市场的饱和性商贸地产选址一般都要求区域有一定的辐射能力，经济发展水平较好，行业基础资源丰富，但从全国商贸流通业布局来看，一、二、三线城市符合条件的都已饱和，商贸地产开发目前已转向的经济水平较好的县级城市，但县级城市不具备辐射力和充沛的行业资源，使得众多的开发商折弋县城。3消费投资的多元化随着中国经济的飞速发展，人民生活水平的提高，国内投资领域也有了大的改观，股票的牛市、基金的大量上市、房地产投资的火热升级，还有期货、外汇市场等，投资客户的投资渠道已经不单单集中在房地产领域，而单就房地产投资也有了临街商铺、商业街、购物中心、写字楼、产权酒店、公寓、住宅等的分流，商贸地产的销售难度在逐年增大。4投资客户的理性认知现在的投资客户和两三年前的投资客户相比，其对产权商铺的投资认知已经可以说是三分通四分知，甚至有的客户讲起商铺投资来可谓头头是道，绝不差专业人士。有句话说得好：投资客们经历Y几年的血与泪的投资失败，终于成KY起来，再也不是靠几张嘴，几篇广告就能忽悠的住的了！特别是商贸地产的销售，需要投入更大的财力物力！5专业招商团队的组建商贸地产的销售，后期经营是很关键的，那么如何实现后期经营的顺利呢？在前期销售中就应该直接锁定经营客户，保持经营客户在项目销售中占有绝大多数比例，从这个角度来说，商贸地产的招商团对既是销售团队，很遗憾