XXXX年西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议

西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议我们都要解决什么问题。一、开发改造完成后，首先解决学校每年300多万的亏损。二、开发改造过程中如何平衡学校、开发商、客户（以开发出的产品为代表）三者之间的关系。三、开发改造后既要解决学校职工的安置问题，又能够给学校带来具有长期收入的物业。四、在平面规划上，如何统一协调商品房开发部分与学校教学、办公及商业之间的建筑关系。五、如何通过开发改造将学校的操场进行有效的利用，给予商品房的景观配套价值加分。六、商品房以何等产品立足于市场，在市场上形成自己特色的产品，赢得后期销售的胜利。建校50年以来，学院三个校区占地17万平方米，建筑面积18万平方米。现有教职工656人，全日制在校生一万余人。大中专学历教育学员1500余人次。由于建筑年代久远，建筑已不能适应时代的要求，亟需改善，学校经营状况目前每年亏损300多万。

地块现状分析通过开发改造，既要保证学校建筑焕然一新，又能使得商品房的开发有水准，总建筑用地25亩，职工住宅建筑面积12000平米教学及办公建筑面积13000平米商业建筑面积3000平米项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目经济指标与分析占地面积25亩，容积率为5.4，三栋商品住宅，一栋职工住宅，以及教学办公楼，宿舍楼，实验楼项目地块位于火炬路与建工路什字东北角地理位置优越，属于铁路技校的开发改建工程地块价值分析本案东二环项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议区域属性分析随着东二环以及浐灞区域的经济发展，城东区的房产开发加快了进程，处于新旧两城之间的幸福路区域也逐渐被带动起来。建工路居住圈正在不声不响的悄然兴起，随着周边环境与配套的渐渐完善，建工路居住圈慢慢的形成了一个配套较为完善、人居较为密集的居住圈。

建工路，西接东二环与南二环，东接幸福南路，全长约2公里.建工路居住圈的界定范围为：咸宁中路以南，东二环、雁翔路以东，西影路以北，幸福路以西。区域内“东高新区”、“新城科技产业园”和“西安交大科技产业园”，三大核心，启动建工路腾飞

日益成熟的交通环境

建工路，原本是条狭窄的单行道路，车辆拥堵不堪，道路管网不完善，一遇雨天道路积水严重，行人无法通行。07年政府开始对其进行道路改造，形成了现在与二环相接，中央景观绿化的道路风景。建工路的改造，更好的连接了东二环居住圈与幸福路居住圈，目前公交车方面已经有700、19、308、717、208、705、528、37、7路区域属性分析社区聚集，人气较旺

等驾坡的阳光小区，是建工路居住圈最早也最大的社区，阳光小区周边已经成熟。鑫龙天然居，东新城市花园，周边商店可以满足居住圈内居民的日常生活，除了附近的临街商铺之外，稍远处还有交大商城，同时位于东二环南段的立丰国际购物广场，也将是购物的好去处。目前区域内有邮政储蓄、中国银行、交通银行、工商银行、建设银行、信合等金融机构，满足居民的日常理财需求。青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边。区域属性分析浓厚的文化底蕴

建工路居住圈内聚集了许多学校，东方小学、陕西省政法干部学校、西安铁路电务技工学校、西安东方科技学院、西安科技技工学校，不远处还有西安建筑科技大学东校区，西安理工大学等高等学府。区域属性分析项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目所在的区域拥有城市价值、产品价值和学校价值三大价值，项目的核心价值是什么？城市价值产品价值学校价值项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。因此，首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。项目价值分析从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合对旧城改造的传统理解我们的重新诠释涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”项目价值分析从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、快捷酒店、商业的多种物业形态的城市类综合体项目本项目作为集住宅、商业、快捷酒店多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。日本六本木项目价值分析本项目最大的整体价值为城市价值区域价值项目属性物业组合包括城市价值、产品价值和学校价值肩负着改变城市面貌，恢复城市活力的“城市更新”项目类综合体项目，包括住宅、快捷酒店、商业多种物业类型基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值项目价值分析住宅、商业、酒店三条产品线的价值体系构成图城市价值产品和学校价值住宅快捷酒店商业111223345序号诠释1各产品线的打造都要基于项目的类综合体价值——”城市价值”2商业和快捷的成功打造能加强项目的整体价值3产品和学校的价值对住宅、酒店类居住物业有提升作用4商业的成功打造给住宅和快捷酒店提供完善的城市配套5住宅和快捷酒店的成功又能带动商业的繁荣6学校和产品为商业带来相应消费人群45在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型进行分析，给出项目物业建议……6项目价值分析项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议问题的提出：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？项目住宅体量达8万平米，是最主要的组成部分。问题：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？容积率的指标约束下，住宅梯户比普遍高于市场水平。整体战略与形象定位住宅的价值提炼应兼顾城市价值和产品价值，强调的是“快节奏，慢生活”本项目的住宅产品不适合追求豪、阔的境界，而是应当充分利用区域的东开发区，适当的引入开发区元素，打造有自身特色的、契合客户需求的住宅产品，为后续的营销埋下伏笔。本项目住宅产品体系打造的三个原则：原则一：客户原则。以满足客户需求和偏好为优先，确定产品打造策略。原则二：控制成本原则。讲究资金的投入效率，以较小的成本投入，打造出客户偏好的产品。原则三：价值嫁接原则。引入部分开发区要素，为后续营销埋下伏笔。整体战略与形象定位西安的中高端客户更关注建筑立面的品质感而非建筑风格，因此，我们应把立面品质感的打造优先于建筑风格考虑西安中高端消费者对于建筑风格的认知度低，多数表示不在意，但是普遍表示对项目的品质感有高要求。实际外在表现感最强、最能反映品质感的，最主要的方面，来自于立面，即消费者对于立面的认识，主要是通过品质感的体现来认识，而不是一般认为的风格；因此立面的品质感的营造，对于提升消费者对项目的感知价值，是很重要的，需要重点关注；立面建议产品立面设计中规中矩，缺乏创新；建筑细节特征不明显，缺乏标识性，难以建立强势印象。中海国际社区绿地世纪城富力城奥林匹克花园目前市场高端项目立面设计总体中规中矩，缺乏标识性，品质感一般，有较大提升空间立面建议本项目建议从四个方面提升建筑立面的品质感立面品质感打造色系造型材质细节立面建议整体色系建议：以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比主色系显示高档、沉稳，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、现代。色彩的选用既符合市场主流又形成适当差异化；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售。黑色主色系示例雅灰搭配色系示例深褐深紫立面建议造型建议：采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质立面建议材质建议：选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材，基于客户敏感点，提升项目品质感选择高品质的外墙瓷砖，局部配以部分涂料或原木，提升建筑品质感；底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感和品质感；立面建议细节建议：细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感选择金属（类金属）质感的材料，采用简洁明快的直线，避免繁琐复杂的形态，与整体风格产生冲突；玻璃元素使建筑变得通透、明亮，增强现代感、都市感；注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从细处展示项目的高端形象。细节决定品质立面建议项目形象攻略立面品质感打造色系造型材质细节建筑风格建筑立面以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感ARTDECO建筑风格西安当前最为流行的建筑风格为ARTDECO风格，建议本案选择此种风格。ArtDeco最初的盛行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新贵渴望表达自己的生活态度，确立自己的生活方式。建筑风格建议本案的客群为三大开发区的有购买力的人群，切合新一代富裕阶层对于生活品味的追求。以及身份的认同感纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。⊕采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。⊕建筑风格建议外立面的特色，竖向窗带增强纵向线条，形象高大挺拔⊕建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。建筑风格建议景观搭配高贵，营造整体高端形象景观大量运用水系，以喷泉、雕塑、鲜花、名贵树种、石材等为元素，项目整体抬高6米，营造皇家宫庭式台地园林。建筑风格建议目前西安最具ARTDECO风格当以莱安逸晖为代表建筑风格建议从面积赠送和功能空间优化的角度，对市场典型户型进行分析，从而给出本项目的户型建议赠送实用面积功能空间的优化户型提升分析市场户型本项目的户型建议户型建议根据本项目住宅产品的客户定位，选取可参照的项目户型进行分析两房参照的市场项目：中海国际社区、鑫龙天然居、东尚３期、绿地世纪城三房参照的市场项目：中海国际社区、天地源兰亭坊、鑫龙天然居、东尚３期四房参照的市场项目：天地源兰亭坊、鑫龙天然居、绿地世纪城、东尚3期项目的两房产品主要面对区域内客户，重点参考东尚和鑫龙天然居；项目的三房、四房产品主要面对全市高端客户，重点参考中海国际社区、兰亭坊、绿地世纪城。户型建议中海国际社区——两房中海国际社区房型----两房两厅一卫88㎡

赠送----双层高露台全部面积3.7*1.3约4.81㎡凸窗全部面积（3.2+1.5）*0.6约2.82㎡合计：赠送7.63㎡所占比例：8%功能空间----1.生活阳台设置2.凸窗的最大化设置优势----主卧客厅均南向设置劣势----入户门与主卧门相对，私密性不好交通空间面积浪费过大户型建议鑫龙.天然居——两房鑫龙.天然居房型----两房两厅一卫85.62㎡

赠送----空中院馆全部面积2.8*3.6约10.08㎡凸窗全部面积（2.2+3.2+3.4）*0.6约5.28㎡合计：赠送15.36㎡所占比例：17%功能空间优化----无具体体现优势----预留可改房空间，户型实用率较高劣势----户型朝向不好，客厅西北向设置户型建议东尚3期——两房东尚.3期房型----两房两厅一卫107㎡

赠送----阳台一半面积4.2*1.2/2约2.52㎡凸窗全部面积3.0*0.6约1.8㎡合计：赠送4.32㎡所占比例：4%功能空间优化----1.生活阳台设置2.厨房及卫生间集中设置优势----卧室、客厅均南向采光，且面宽较大劣势----卧室均对客厅开门，私密性不好

动静分区不明确户型建议绿地世纪城——两房绿地世纪城房型----两房两厅一卫88.12㎡

赠送----阳台一半面积3.7*1.7/2约3.14㎡凸窗全部面积（2.4+1.4）*0.8约3.04㎡合计：赠送6.18㎡所占比例：7%功能空间优化----1.南向凸窗最大化设置优势----主卧客厅均南向设置劣势----1.入户门与主卧门相对，私密性不好2.餐厅区域面积浪费过大户型建议项目名称面积赠送空间及面积功能空间优化中海国际社区88㎡露台4.81㎡；凸窗2.82㎡；合计赠送7.63㎡；所占比例：8%生活阳台设计、凸窗最大化设置鑫龙.天然居85.62㎡空中院馆10.08㎡；凸窗约5.28㎡；合计赠送15.36㎡；所占比例：17%——东尚3期107㎡阳台约2.52㎡；凸窗约1.8㎡；合计赠送4.32㎡；所占比例：4%生活阳台设置；厨房及卫生间集中设置绿地世纪城88.12㎡阳台约3.14㎡；凸窗约3.04㎡；合计赠送6.18㎡；所占比例：7%凸窗南向最大化设置两房产品总结赠送比例在4%~8%之间，重要的功能空间优化表现为凸窗、生活阳台的设计，个别现象做了空中院馆，以致面积赠送比例达到17%户型建议中海国际社区——三房中海国际社区房型----三房两厅两卫138㎡

赠送----内庭院一半面积3.0*3.2/2约4.8㎡景观阳台一半面积3.0*1.6/2约2.4㎡生活阳台一半面积3.2*1.2/2约1.92㎡凸窗全部面积（3.8+2.6+2.2）*0.6约5.16㎡合计：赠送14.28㎡所占比例：10%功能空间优化----1.生活阳台空间宽敞实用2.凸窗的最大化设置3.主卧带独立衣帽间，功能细化4.入户玄关设计优势---主卧功能复合化设计劣势----动静分区不明确，交通流线过长面积浪费户型建议天地源兰亭坊三房天地源兰亭坊房型----三房两厅两卫141.78㎡

赠送----景观阳台一半面积4.0*1.7/2约3.4㎡生活阳台一半面积3.3*1.3/2约2.14㎡凸窗全部面积（2.1+2.1+3.1）*0.7约5.11㎡合计：赠送10.65㎡所占比例：7%功能空间优化----1.生活阳台空间宽敞实用2.凸窗的最大化设置3.入户玄关设计优势---三卧朝南设计劣势----过道空间面积浪费过大户型建议东尚3期——三房东尚.3期房型----三房两厅一卫112㎡赠送----景观阳台一半面积3.9*1.8/2约3.51㎡生活阳台一半面积1.8*1.2/2约1.08㎡凸窗全部面积（2.1+2.1）*0.7约2.94㎡合计：赠送7.53㎡所占比例：6%功能空间优化----1.生活阳台设计2.凸窗的最大化设置3.入户玄关设计4.双主卧设计面积均14.85㎡优势---双主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适劣势----卫生间无采光，户型建议项目名称面积赠送空间及面积功能空间优化中海国际社区138㎡内庭院约4.8㎡；景观阳台约2.4㎡；生活阳台约1.92㎡；凸窗约5.16㎡；合计赠送14.28㎡；所占比例：10%生活阳台；凸窗；主卧功能细化；入户玄关天地源兰亭坊141.7㎡景观阳台约3.4㎡；生活阳台约2.14㎡；凸窗5.11㎡；合计赠送10.65㎡；所占比例：7%生活阳台；凸窗；入户玄关鑫龙.天然居123.8㎡景观阳台约3.69㎡；生活阳台约2.12㎡；凸窗约2.8㎡；合计赠送8.61㎡；所占比例：6%生活阳台；凸窗；南向超大景观阳台约7.38㎡东尚3期112㎡景观阳台3.51㎡；生活阳台约1.08㎡；凸窗2.94㎡；合计赠送7.53㎡；所占比例：6%生活阳台；凸窗；入户玄关；双主卧均14.85㎡三房产品总结赠送比例在6%~10%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、生活阳台、玄关、主卧功能的细化这几方面户型建议天地源兰亭坊——四房天地源兰亭坊房型----四房两厅两卫161.81㎡

2T3南端户型赠送----景观阳台一半面积4.5*2.5/2约5.62㎡凸窗全部面积（2.3+1.8+2.1+1.8+2.1）*0.6约6.06㎡合计：赠送11.68㎡所占比例：7.2%功能空间优化----1.凸窗的最大化设置2.入户花园设计3.主卧空间宽敞舒适约22.23㎡优势---主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适劣势----不明显缺陷户型建议鑫龙.天然居——四房鑫龙.天然居房型----四房两厅两卫161.2㎡

赠送----景观阳台一半面积5.9*1.6/2约4.72㎡凸窗全部面积（3.6+2.5+2.2）*0.6约4.98㎡入户花园一半面积3.6*2.6/2约4.68㎡合计：赠送14.38㎡所占比例：8.9%功能空间优化----1.南向阳台连接客厅及卧室2.凸窗的最大化设置3.入户花园设计引入优势---动静分区明确劣势----无生活阳台空间，日常使用不方便户型建议东尚3期——四房东尚3期房型----四房两厅两卫167.71㎡

赠送----错层露台全送，连接景观阳台送一半面积2.0*1.6+4.5*1.2/2约5.9㎡凸窗全部面积（3.9+3.6）*0.6约4.5㎡入户花园一半面积2.5*2.2/2约2.75㎡合计：赠送13.15㎡所占比例：7.9%功能空间优化----1.入户玄关设计2.主卧增加独立衣帽间设置优势---功能空间细化劣势----餐厅空间过小，舒适度不高户型建议绿地世纪城——四房绿地世纪城房型----四房两厅两卫176.92㎡赠送----阳台送一半面积｛(4.8+3.3)*2.2+3.0*1.2｝/2约10.71㎡凸窗全部面积（3.0+1.2）*0.7约2.52㎡入户花园一半面积3.8*2.0/2约3.8㎡合计：赠送17.03㎡所占比例：9.6%功能空间优化----1.南向阳台连接客厅及卧室2.入户花园设计3.入户玄关设计4.主卧增加独立衣帽间设置优势---功能空间细化劣势----餐厅空间过小，舒适度不高户型建议项目名称面积赠送空间及面积功能空间优化天地源兰亭坊161.81景观阳台约5.62㎡;凸窗约6.06㎡;合计赠送11.68㎡;所占比例：7.2%凸窗;入户花园设计;主卧空间宽敞舒适约22.23㎡鑫龙.天然居坊161.2景观阳台约4.72㎡；凸窗约4.98㎡；入户花园约4.68㎡合计赠送14.38㎡；所占比例：8.9%阳台连接客厅及卧室;凸窗的最大化;入户花园设计东尚3期164错层露台连接景观阳台约5.9㎡；凸窗约4.5㎡；入户花园约2.75㎡；合计赠送13.15㎡；所占比例：7.9%入户玄关设计；主卧独立衣帽间绿地世纪城176.92阳台约10.71㎡，凸窗约2.52㎡，入户花园约3.8㎡，合计赠送17.03㎡；所占比例：9.6%阳台连接客厅及卧室；入户花园设计；入户玄关设计；主卧独立衣帽间设置四房产品总结赠送比例在7.2%~9.6%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、玄关、入户花园、主卧功能的细化这几方面户型建议四房大三房(南端)大三房(两翼)小三房两房本项目住宅产品在规划布局中的排布情况户型建议凸窗阳台入户花园横厅两房凸窗阳台生活阳台主卫小三房大三房(两翼)凸窗阳台入户花园内庭院主卧功能细化大三房(南端)凸窗阳台入户花园入户玄关主卧功能细化四房凸窗内庭院入户玄关主卧功能细化赠送：凸窗、阳台、入户花园、内庭院，功能空间优化：入户玄关、生活阳台、主卧功能细化户型建议1两房2小三房3大三房(两翼)4大三房(南端)5四房案例借鉴：深圳9号院馆房型----2房2厅1卫80㎡

2T4赠送----入户花园面积2.2*3.4/2约3.74㎡凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1㎡阳台2.5*1.4/2约1.75㎡合计：赠送10.59㎡所占比例：13%功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过度空间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求；2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间；3.横厅设计，提供后期改房需求的可能通过入户花园、凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性实用空间赠送面积可改房入户花园凸窗阳台1两房2小三房3大三房(两翼)4大三房(南端)5四房实用空间赠送面积主卫主卧衣帽间生活阳台通过凸窗、阳台进行面积赠送；入户玄关、生活阳台预留收纳空间；主卧独立卫生间、衣帽间提升舒适度；体现小三房的紧凑实用案例借鉴：万科金色家园房型----3房2厅2卫88㎡

2T4南端户型赠送----景观阳台一半面积3.8*1.4/2约2.61㎡生活阳台面积3.6*0.8/2约1.38㎡凸窗全部面积（2.8+3.5）*0.6约3.78㎡合计：赠送7.77㎡所占比例：8%功能空间优化：1.主卧增加独立卫生间、步入式衣帽间设计2.转角凸窗的最大化设置，扩展室内空间及采光面；3.厨房连接生活阳台1两房2小三房3大三房(两翼)4大三房(南端)5四房实用空间赠送面积案例借鉴：宏发领域房型----3房2厅2卫127.74㎡2T4两翼户型赠送----南向阳台一半面积4.5*1.4/2约3.15㎡双层高入户花园面积2.8*4.0约11.2㎡凸窗全部面积（2.2+3.3+3.6+3.9）*0.6约7.8㎡内庭院一半面积3.4*2.4/2约4.08㎡合计：赠送26.23㎡所占比例：20%功能空间优化：1.入户花园方正设计，提供可改房空间；2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间；3.主卧功能细化，增加衣帽间等功能；次卧通过凸窗最大化设置、阳台、双层高入户花园、内庭院进行面积最大化赠送；花园方正可改房、主卧功能细化、多处收纳空间预留设计，大三房两翼户型向外延伸展；打造产品的实用性及舒适空间1两房2小三房3大三房(两翼)4大三房(南端)5四房实用空间赠送面积通过凸窗、阳台、入户花园进行面积赠送；主卧功能细化、多处收纳空间预留设计；大三房南端户型南北向外延伸展；打造产品的实用性及舒适空间入户花园玄关衣柜案例借鉴：深圳万科城房型----3房2厅2卫125㎡

2T4南端户型赠送----南向阳台一半面积4.0*2.2/2约4.4㎡入户花园面积2.75*1.6约4.4㎡凸窗全部面积（2.4+2.5）*0.6约2.94㎡合计：赠送11.74㎡所占比例：9%功能空间优化：1.入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化；2.入户花园设计，增加室内景观空间；3.凸窗的最大化设置，扩展室内空间；4.主卧功能细化，增加独立衣帽间、书房功能空间。项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议社区园林成为校园的有机延展，使铁路学院成为本案的后花园校园里的家物业建议儿时的童话王国静谧的冥想空间情感互动的平台居住空间的延伸林中漫步借校园元素，打造项目园林园林承载了小空间里无法满足所有的功能根据校园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点园林打造原则校园要素引入原则可参与性原则局部细致原则运动设施主题园林水树雕塑小品车库公园的特点：可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。物业建议元素:水局部细致原则元素一：水利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观方式一：水结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性驻留空间集中水景局部细致原则元素一：水立体化景观体系---采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感方式二：树浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,；通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；漫步空间元素:水局部细致原则元素一：水设计标志性的中央雕塑方式三：雕塑体现公园文化中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格中央雕塑局部细致原则方式四：小品可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题；设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感趣味空间元素一：水突出生态主题的围墙与导视、标识系统元素:水局部细致原则元素一：水停车与园林相结合，设置园林地下车库利用场地现有高差，将车库设置在地下，实现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感方式五：车库立体绿化空间元素:水可参与性原则元素一：水园林内部，注重校园内可参与性园林主题打造主题园林运动公园－－让生命永远年轻集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等；儿童公园－－孩子的游乐天堂将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求；休闲公园－－每一天都是新生满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太极.观赏花木.有限度过一天的美好时光参与空间休闲运动学习儿童天地游戏校园体育设施建设物业建议西安物业管理水平较差，问题较多，本项目物管存在较大的提升空间普遍欠缺服务意识：由于物业管理普遍存在专业化程度不高、从业人员素质较低的问题，导致服务无法满足业主要求，纠纷频繁发生；收费不透明：目前西安物业收费透明度低，收费项目不公示、收费标准混乱；与业主沟通少：目前西安93％的小区物业部门没有及时召开业主大会向业主通报相关的收费政策及管理制度，物业管理通过业主公开选聘的仅占2％。物业建议以业主健康生活为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。

项目要建立西安一流物业服务标准——“新都市健康主义”绿色社区，健康物业物业建议“新都市健康主义”——社区健康中心“硬件”常规医疗服务，满足业主日常医疗需求“软件”

提供社区常规医疗服务之外，增加24小时医疗急救援助/定期举办体检和健康知识讲座/私人陪护服务“心理健康”的真正健康社区

提供心理咨询，对业主身心健康进行全方位的呵护和谐健康的社区文化物业建议“新都市健康主义”——贴心的健康服务1、开展社区健身活动。通过定期组织开展各种切实可行的社区健身项目,例如羽毛球大赛、乒乓球大赛等,为业主提供一个锻炼、交流的机会。６、提供心理咨询服务。设立心理咨询点,安排导师提供心理咨询等服务,同时根据时节制作不同的心理指导柬言发放给业主。４、举办辅导讲座和培训活动。普及健康知识，丰富业主的健康生活常识，提倡和引导科学健康的生活方式．２、开展健康会员行。通过区健康物业开展健康会员行活动,为业主办理健康会员卡,为会员建立个人健康档案，安排定期的身体健康检查和建议,既免去了上医院检查的麻烦,同时又能提供有效的健康咨询服务。贴心的健康服务丰富社区健康中心功能，提升项目档次，突出项目特色．５、提供家庭营养和健康顾问。关注业主生活细节，提供因人而宜的个性化服务，量身订制营养食谱，家庭健康方案，青少年视力健康方案等．物业建议“新都市健康主义”——保证社区健康的环境管理环境质量打造保健园林，建立卫生评价标准，营造绿化优美，空气清新，生态宜人的社区环境社区文化将常规服务执行到极致，让物业历久弥新．首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵和谐氛围和高尚气质保健型园林打造内外环境优良的健康的社区环境，同时和谐高尚的社区文化为业主创造一个“心理健康”的软环境，一个良好轻松的生活氛围，让他们走进小区，住在家里，就仿佛回到一个安全轻松的港湾。物业建议“新都市健康主义”——现代化智能的安全管理系统出入口控制系统家庭防盗和事故处理报警系统保安巡逻签到系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统停车场管理系统网络快速干道接口水电煤气自动抄表计费系统社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队物业建议“新都市健康主义”——完善的客户管理体系服务理念：关心、耐心、细心、热心、诚心的“五心服务”

小区各楼栋专设的“楼栋管家”社区货运服务，免费上门取件专线票务服务，免费送票上门针对老人和儿童的社区活动和组团旅游服务……贴身细致的增值服务物业私人助理提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……物业建议“新都市健康主义”——人性化的社区健康设备体系健身设施以完善的健身设施和相关配套引导科学健康的生活方式健康管网从生活细节关注业主健康物业建议“新都市健康主义”的核心精神：尊重生命，生态与人文的和谐和互补,全面提高人居环境品质充分导入“健康生活”理念，将“健康、绿色生态”融入物业管理服务之中．序号健康物业产品组成市场情况价值增加点1社区健康中心现有方式缺乏创新健康服务提升项目档次，突出项目特色2社区健康环境管理市场稀缺增加价值点，体系完善，感知度提升3社区健康安全管理服务方式较为低端标准领先4社区健康客户管理市场服务意识差，客户较被动带给客户体贴周到的服务和身份感5社区健康设备管理市场较普遍形式创新，时刻替客户着想，充分体现项目人性化物业建议产品攻略方向立面从中高端客户需求出发，注重立面品质感的打造户型把握住西安客户实用主义的本质,从赠送实用面积和功能空间的优化上吸引客户。园林在社区园林的中融入校园的元素，把园林和学校有机结合起来。服务打造“都市健康物管”，体现校园绿色健康意向。小结：住宅产品攻略物业建议小结：住宅产品打造体系住宅立面户型物管色系造型材质细节以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感赠送面积空间优化凸窗、阳台、入户花园、内庭院入户玄关、生活阳台、主卧功能细化校园要素引入原则可参与性原则局部细致原则园林水、树、雕塑、小品、车库主题园林运动设施新都市健康主义社区健康中心、安全管理、环境管理、客户管理、设备管理物业建议问题的提出：商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？商业规划体量超过1万平米，是项目城市价值的重要载体，也是项目利润实现的敏感点。问题：商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？离项目五分钟车程就是西安最大的一站式购物中心立丰国际。物业建议