陕西汉中石马坡项目物业发展建议报告-62PPT-XXXX年

汉中．石马坡项目物业发展建议报告项目目标战略目标战术目标引领区域发展，成就明星楼盘展现开发商企业品牌及先进的开发理念推动项目所在区域地产开发格局升级准确的项目开发定位符合市场的产品规划符合市场的开发策略城市研究经济研究城市规划市场研究物业发展建议开发节奏规划建议整体运行板块研究地块研究四邻关系地块价值SWOT分析发展战略片区规划市场特性重点研究提报目录城市研究经济研究城市规划片区规划城市研究经济研究小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系：汉中宏观经济发展势头良好，支撑房地产行业的高速发展。自04年开始,全市GDP保持10%以上的平均增幅，经济快速发展,可有效拉动房地产业的高速发展。自01年到09年，汉中GDP平均增幅达10.8%，且逐年稳定递增。09年汉中市市经济社会发展势头良好，完成生产总值416.16亿元，增长14.5%，增速列全省第3位。城市研究经济研究汉中房地产市场自07年进入快速发展期，呈稳中有升趋势。自01年-06年，汉中市房地产投资额年递增明显，房地产市场处于初步萌芽期。07年房地产开发投资增大，房地产呈现跨越发展。自07年到09年，房地产投资额稳定，房地产市场处于快速发展期。城市研究经济研究城市的快速发展必将带来旺盛的商品房需求从表可见：汉中正处于城市化快速发展的阶段，未来城市人口的快速增长必然带来旺盛的商品房需求。2005年2010年2015年全市总人口382万395万405万全市城市化水平35%40-43%50-55%.城市人口规模45.71万51.6万61万中心区人口46万城市研究城市规划汉中城镇分区规划：组团性发展模式，“一城五区格局”中心区：承担着城市商贸、旅游、服务、金融、文教、行政、办公、居住等综合职能，为城市核心区；褒城区以文教、商贸、居住为主，服务于石门风景旅游的市区北部副中心；周家坪区区级行政、文化中心，主要以发展商业服务业、居住和农副产品加工业为主，承担市区南部副中心职能；铺镇区以发展农副产品加工、电子工业为主，商贸业发达的中心市区东部组团；圣水区以发展耗水量大的工业为主的城市东南组团。城市研究城市规划汉中城市功能格局规划：风车格局，坚持“五化”商业中心化住宅边缘化绿化贯穿化工业郊区化交通网络化功能布局“五化”项目思考：以绿化与居住为底色的项目区域，人文生活成为区域城市的主色调。区域是城市扩张必经的缓冲地带，在整个城市功能结构分区中，主要分流市中心迅速膨胀的人口居住需求。由图可见，本项目位处汉中城市绿化带沿线，并且毗邻兴元湖。在整体项目景观设计上应该和城市绿化发展规划相适应。可以考虑以内部景观为项目核心卖点来进行设计。城市研究城市规划项目目前处次中心城区边缘，位于南北城市发展次轴核心次中心南开发区北开发区机场片区一江两岸城东新区汉中目前城市发展的主流方向为南部和东部，北部虽然也是城市的发展方向，但不是核心的发展方向。但是从长远来看，在未来3-5年内区域发展态势不可阻挡，未来将成长为汉中商品住宅发展热点区域。城市主流发展方向预示着资源流动方向，代表着区域主流人群价值取向，就目前而言，本项目辐射力以及覆盖范围只能是区域性项目，如何通过本项目运作以及宣传拉升区域价值，是本项目的历史责任。城市研究片区研究高客站修建将带动区域基础设施，为项目开发奠定良好机遇。火车站片区应西成高速铁路的规划，加快向百万人口大中型城市迈进的步伐，同时汉中市规划局出台“汉中市火车站片区控制性详细规划”。该规划实施后，子午路以东、傥骆路以西、兴元湖公园以南，将形成千余亩的以广场为中心的新兴社区，为数万人口提供高品质的居家环境。该规划在起到疏解城市中心过密的同时，依托城北连成山与褒河的山水优势，使汉中成为真正的有山有水的经济发达、环境优美、宜人宜居的魅力城市。区域建设目标为以生态居住为主的城市北部新城。市场研究整体运行板块研究市场特性重点研究市场研究整体运行整体市场呈现出供应与需求的共同上涨，发展预期良好08年由于地震以及经济危机的影响，使中心城区市场发生了一定的下滑，但随着09年的不断好转，汉中中心城区的房地产市场呈现出快速的发展，并且发展预期良好。年份商品房投放量商品房成交量成交价格预售项目数新增可售面积（万㎡）套数成交面积（万㎡）住宅多层高层数值同比增长数值同比增长数值同比增长数值同比增长2007年

4899

53.0

1742

2008年3152

3901-26%47.3-12%239022282552

2009年54106104%8993131%94.099%28132653321926%2010年1-4月264210%3691299%30.9279%2895

市中心城区房地产市场承接09年下半年强劲走势，基本呈健康、平稳运行态势。一是市场供应充足，商品房投放量持续增涨，但增长幅度偏快二是商品房价格上涨过快（如：部分楼盘的销售价格由09年年初的2400元，到12月份上涨到3200元，涨幅高达30%以上）三是商品房消费需求受商品房价格、实际购买力和国家调控政策等综合因素影响自今年3月中旬开始已明显减弱。市场研究板块研究城郊区隔不明显，开发理念差异造就“外贵内贱”市中心板块城西板块大河坎板块滨江板块城北板块城东板块各板块代表项目及评价板块划分典型项目板块评价市中心汉宇领峰、利达尚都锦都名居、兰华国际项目较多体量都小，品质较低城东建昌·卡斯迪亚、文沁世家项目较少，体量都大，品质较高城西汉水名城、仕锦现代城蓝天御苑、江郡苑项目较少，体量都大，品质较高城北御景名都、汇锦城项目较少，体量稍大，品质较高滨江竹园华府晨辉帝景府、汉江新城汉中世纪城、中青国际社区项目较多，体量较大，品质极高大河坎汉府国风、艺苑项目蜀汉美郡、水韵江南项目较多体量较大、品质稍高滨江板块为城市房价高地；市中心项目品质有待提高。市场研究市场特性住宅分布：边缘化，并以东、南为方向扩散，市区供应量稀少帝景府世纪城东城朝阳园天汉芙蓉园文沁世家汉江新城竹园华府江郡苑汉水名城御景名都北苑小区康桥风景丰辉公园卡斯迪亚紫柏雅居中青国际社区汇锦城汉宇领峰兰华国际锦都名居仕锦现代城蓝天御苑利达尚都汉中茶城金域曦岸本案市场研究市场特性建筑类型：在售项目以高层为主流，客户接受度逐渐提升项目名称汉宇领峰锦都名居兰华国际建昌卡斯迪亚文沁世家蓝天御苑江郡苑御景名都汇锦城竹园华府建筑类型高层高层高层高层高层多层高层多层、高层高层高层销售阶段在售在售在售在售在售售罄售罄售罄在售在售项目名称汉江新城汉中世纪城中青国际社区金域曦岸晨辉帝景府惠泽小区北苑小区紫柏雅居金福源小区利达尚都建筑类型高层多层、高层高层高层高层高层多层多层多层高层销售阶段在售多层售罄在售在售在售在售尾房尾房尾房售罄市场研究市场特性户型特点：舒适豪华户型居多，紧凑经济户型偏少板块项目名称一室两室三室四室备注城东板块建昌·卡斯迪亚47(未来)80—90120105—170花园洋房120—250跃层105—170文沁世家56—6193—97117—129-

滨江板块竹园华府--142—145160

晨辉帝景府-82123—138140

汉江新城-64—110110—150-

汉中世纪城-80—91118—125-

中青国际社区--97—126150

金域曦岸-115140—150185

市中心板块汉宇领峰-95-110138-153-

兰华国际-110-120140-150-

利达尚都-74-96119-127-

锦都名居-116-119140-150-

城北板块御景名都-89115-125-

结合市场供应情况，赏筑公司建议本项目采用差异化竞争，建议户型面积如下：两室户型面积区间：70-90㎡，三室户型面积区间为100-120㎡市场研究市场特性户型供给：以三室户型为主力，两室户型辅之板块项目名一室两室三室四室城东板块建昌·卡斯迪亚-40%30%30%文沁世家23%23%54%-滨江板块竹园华府--65%35%晨辉帝景府-40%40%20%汉江新城-50%50%-汉中世纪城-32%68%-中青国际社区--80%20%金域曦岸-20%60%20%市中心板块汉宇领峰-66%34%-兰华国际-38%63%-利达尚都-33%67%-锦都名居-50%50%-城北板块御景名都-40%60%-合计2%33%57%8%结合市场供应情况，赏筑公司建议户型面积如下：两室户型比例为40%，三室户型比例为60%市场研究市场特性卖点以自身配套及周边配套为主板块项目名地段户型景观配套品质价格物业规模品牌建筑装修城东板块建昌·卡斯迪亚★★★★★★

★★

文沁世家

★

★

★滨江板块竹园华府

★★

★

晨辉帝景府

★★

★

汉江新城★★★★★★★★★

汉中世纪城★

★★★

中青国际社区★

★★★★★★

金域曦岸

★

★

★

市中心板块汉宇领峰★★

★

兰华国际★

★

利达尚都★

★

锦都名居

★★

城北板块御景名都

★★

★★★★

目前在售的主要大盘基本上都可以做到针对项目自身特点挖掘项目核心卖点，打造特色鲜明的产品，并且能够结合项目自身特点在营销上实现相应的文化营销，基本上已经和二线城市接轨。晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素创新之处：卧室按照阳台销售创新之处：空中庭院直通户型内部市场研究市场特性晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素赠送部分为：入户花园面积一半+阳台面积一半+可拆卸的飘窗市场研究市场特性市场研究市场特性市场总结：●目前市场上高层产品已成主流，客户接受度逐渐提升；●大多数项目规模基本都在20万以上建面，大盘时代已经来临；●户型以及户型对应面积分布的波谱更加宽泛，整体户型小型化趋势明显；●市场产品创新性较强，产品创新成为项目竞争力提升的杀手锏；●产品基本上分为两种类型：异域风情浓郁的欧式建筑和文化底蕴浓厚的现代建筑。市场研究市场特性市场趋势：产品发展趋势研究户型小型化以及户型多样化品质提升态势规模大型化价格发展趋势研究价格明显表现为增长趋势。主要的原因表现为四个：一是高层和将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是产品创新带来的附加值收益。营销发展趋势研究目前的营销趋势表现为初级的产品营销和文化营销并举的时代，未来文化营销以及品牌营销将会成为主流表现。市场研究重点研究御景名都成功之道1.以景观为核心卖点进行产品打造比较充分地围绕景观系统进行产品布局，并且在营销上实现文化营销；2.通过产品创新提升项目附加价值；3.通过会所以及一期产品品质提升项目品质，在后期通过成本控制增加了利润空间；4.巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。发展借鉴借鉴表现为三点：●一是产品特色以及营销水平总体上应该以御景名都为基准并适当提高；●二是实现品牌营造和利润增值的关系；●三是以景观为核心卖点来进行产品布局和组织营销；市场研究重点研究建昌·卡斯迪亚成功要点

1.特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；

2.成功的商业模式，较大比例的住宅以及花园洋房充分满足汉中消费者对多层产品的偏爱拉升销售价格，通过超高层建筑一方面借助外部自然景观提升产品品质，更重要的是提高容积率通过数量实现利润增长。对本项目借鉴●特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；●通过多层以及高层的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。市场研究重点研究汉水名城成功之道：规模+细节+景观+品质+产品地块研究宗地信息周边环境地块理解SWOT分析发展战略地块研究宗地信息

地块三地块一地块二仙隐寺市电信局石马路[项目基本经济指标]用地面积：51197.03㎡（合计76.8亩）容积率：3-3.5之间宗地评价：整个项目地块被分割为三块。地块一：面积小，形状方正地块二：面积适中，形状整端地块三：面积偏大，呈哑铃状地块较为分散，均好性不一，地势低洼地块呈现明显的高差，南北两侧地块整体比路面低出3-5米，另外整个地块随着路面呈现明显的西高东低地块研究周边环境北南西东项目宗地地块南侧为汉中市中心血站，距离汉中市老城区较近，区域内的基础配套以及氛围正在逐渐形成。地块东侧为御景名都项目以及火车站北广场，目前该区域的居住氛围逐渐提升，高客站的修建将提升区域内的基础配套。地块北面农民居住区，目前配套较差、居住氛围不足。项目靠近兴元湖公园，生态区域内生态环境较好地块西面为是电信局家属院，影响地块三的整体开发，造成了规划难度。临近天汉大道，交通便利，靠近汉中次发展轴线，升值潜力大地块周边环境复杂，区域发展将提升项目的开发价值地块研究地块理解配套条件目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，配套环境总体较差。经济指标项目规模中等偏大，三块土地分割土地大小不均，不利于项目的分期操作及组团规划。区位条件目前是处于城郊结合部，也是北部新城规划火车站区域，是未来的北部新城重点发展区域。

地块条件地块形状分割后不完全规整，增大项目整体规划的难度。同时地块地势较为低洼。交通条件交通道路系统较为完善，毗邻城市主干道，居民出行较便利。环境条件目前生活环境与自然条件较差，地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块研究SWOT分析项目优势规模优势：整个项目占地约80亩，整体规模较大；景观优势：项目毗邻兴元湖，外部景观资源良好；交通优势：项目位于汉中城市北部干道天汉路以东，交通便利。

汉中高客站的修建，将把汉中带入西安一小时经济圈。项目劣势区位较偏：位于火车路以北，属于目前汉中人心中的郊区；地块劣势：整个项目被道路及寺庙划分成三部分，增加了设计难度；高差较大：地块既存在南北高差，也存在东西高差，为后期的开发造成一定困难；发展机会区域认知：御景名都项目的成功开发，提升了客户对区域的认知；城市化带动：区域正处城市化进程快速发展的阶段，城市化产生大量商品住宅需求；经济促进：在三大产业带动下，尤其是工业对GDP的带动，未来经济快速增长必将带动住宅需求；发展威胁铁路影响：区域内现有的铁路，对项目的发展产生一定的威胁。区域外竞争：其他区域同类产品竞争。地块研究发展战略总体策略：打造中高端住宅社区，通过品质提升和数量增长实现项目价值最大化。具体包括：●先做区域，后做项目。首先通过产品设计以及运作造势提升区域板块价值，在此基础上完成项目运营。●着力打造内部景观系统，并且以景观为核心来进行产品布局以及细节处理。关键词：高层，蝶形楼位，飘窗，露台，围合式布局。●巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。●通过不同物业类型的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。●通过产品创新提升项目附加价值。地块研究发展战略项目发展突破点为：

让客户接受本项目并认同项目高性价比。高性价比=实用性强的户型+贵气的外立面风格+适中的园林景观+适当的自身配套物业发展建议物业发展建议开发节奏考虑地块面积以及开发条件等多因素，赏筑建议开发节奏如下：一期：开发地块二

考虑到地块二面积适中，整端性较好，因此一期开发地块一。二期：开发地块三考虑到地块三整端性较差，因此放置后期开发，在开发前赏筑建议与市电信局协商，共同开发以提高地块三的开发价值。灵活把握：开发地块一由于地块一面积较小，对项目整体影响不大，因此建议该地块灵活把握其开发时机。№：项目开发节奏安排

地块三地块一地块二仙隐寺市电信局石马路二期一期灵活把握物业发展建议项目规划建议

地块三地块一地块二仙隐寺市电信局石马路综合考虑各地块优劣势，赏筑公司对各地块物业类型建议如下：地块一：商业及酒店地块二：住宅地块三：住宅商业布局：临街设置商业№：项目各地块用途规划物业发展建议项目规划建议

地块三地块一地块二仙隐寺市电信局石马路№：道路及入口设置建议小区主入口——石马路中段位置。小区主入口位置的确定根据开发步骤、景观布局及进入小区的方便性，将其确定在石马路中段位置，主要是步行入口。小区主形象入口：石马路北侧侧中段位置。考虑到北侧地块面积比较大，有足够的纵深，建议社区主入口开在北侧。小区车行主要出入口：项目东西侧入口，实现人车分流确定将石马路南北两个侧门作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。车流人流物业发展建议项目规划建议

地块三地块一地块二仙隐寺市电信局石马路地块二：地形整端、面积适中；建议规划为1个社区组团，组团由18层左右小高层组成；考虑临街的整体美观性，临街部分楼体规划采用高低落差设计。户型较市场供应同类产品稍小面积为主，以快速去化的目的。№：项目各地块用途规划—地块二物业发展建议项目规划建议

地块一地块二仙隐寺市电信局石马路地块三：地形呈哑铃状、面积偏大；建议规划为2个社区组团，组团间的联系由中间景观带联系规划方向一：临地块东侧规划30层左右的高层，其余地块排布高档花园洋房。规划方向二：沿地块边界规划18-25的高层住宅，形成围合式社区。规划方向三：假定是电信局地块可以取得，则自南向北依次排布花园洋房、小高层、高层。户型规划以中大户型为主，实现开发利润。№：项目各地块用途规划—地块三组团一组团二物业发展建议项目规划建议

地块一地块二仙隐寺市电信局石马路№：项目各地块用途规划—商业

地块三商业规划及体量建议；本项目所在的区域决定了自身的商业定位，其定位为社区商业从满足当前考虑：商业只需设置1层底商即可。从后续发展考虑：考虑区域的发展以及高客站及站前广场的修建必将为区域带来人流及商流。商业需设置2层临街底商。因此赏筑公司建议：商业设置为2层临街底商。远观棕榈泉棕榈泉总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力示例：ARTDECO风格ARTDECO风格：往往突出外立面竖向线条的使用，常外挂面砖、天然石材等。旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。物业发展建议项目规划建议№：外立面风格建议----ARTDECO风格挺拔现代、沉稳大气，富有品质感的ARTDECO建筑风格考虑到开发的持续性，不建议过于采用过于符号化，易于过时的建筑形象；总体建筑风格显示现代，大气，稳重与品质感；以简洁明了的竖向线条为主，突出高耸挺拔的建筑形象；单体要注重线条的美感，素材多以直线、横线、阶梯为主，多用暖色调，不要过于明亮，色泽含蓄，体现建筑的文化底蕴。追求材料质感的变化和色彩的统一。物业发展建议项目规划建议№：外立面风格建议----ARTDECO风格为控制成本，底部1-2层采用石材通常人们对外立面品质形成直接清晰感官的位置在二层以下，因此建议该部分作为建筑的脸面，做出品质步行时视线向下偏离10°，因此需要强调建筑底面处理。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。北京珠江帝景物业发展建议项目规划建议№：外立面风格建议----ARTDECO风格标识感强的屋顶造型，突显整体形象本项目周边高层楼盘较多，独特新颖的屋顶造型能够突显本项目整体形象可以配合顶部灯光，强调都市感，归属感屋顶标识感很强，但在设计时要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装物业发展建议项目规划建议№：外立面风格建议----ARTDECO风格围合式布局、节点景观、水系环绕、移步换景物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议独特的社区标志物树立领袖型项目形象入口可以直接与区域的标志性公共空间—广场或集中水面相联接，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。北京珠江帝景北京棕榈泉行道树标志雕塑物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议一层架空处理、营造泛会所物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议阳光车库——阳光，在这里可以流到地下利用地形高差，设计完全自然采光通风的景观车库园林与地下车库结合，塑造阳光景观车库。物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议园林景观设计考虑到社区居民活动1、随机活动眼睛的活动，发呆、发傻，休憩，观景2、社交活动会所、广场、游乐场、下棋、聊天、室外家私3、指定活动三人篮球场、羽毛球场

好的景观设计不仅是观景，还要让居民参与其中物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议园林景观设计重视景观的参与性与互动性园林不再是仅供观赏的符号，也因为人的参与而更具活性室外游乐设施与绿地的结合慢跑道灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂可以玩耍的石头小景石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议园林景观设计增加景观层次，景观立体化增加景观层次，景观立体化

立体化景观，强调参与者的感官体验与人景共融，既带来丰富的视觉享受，又满足了人们放松身心的功能性目的。

多重景观形成了一个具有居住、商业等复合功能、生活气息浓郁且充分还原邻里之美的宁静幽居的院落生活领地。物业发展建议项目规划建议№：园林景观建议

目前本项目所处区域的发展成熟度不是很高。为了提升产品的竞争力，增加可售面积的单价，建议较大幅度的偷面积：

1、保证产品在目前汉中市场上具有一定的领先度

2、提高业主居住的舒适度，使产品具有超高性价比

3、在市场上形成口碑传颂，以产品创新引领市场

4、减少报建费的相关成本物业发展建议项目规划建议№：住宅产品户型设计建议物业发展建议项目规划建议№：住宅产品户型设计建议物业发展建议项目规划建议№：住宅产品户型设计建议户型建议原则和主要尺寸客厅：开间3.6-3.9米，面积15