东港尚书城全程策划方案

东港·尚书城全程策划方案深圳世华置业顾问有限公司方案思路市场分析项目定位营销策略城市概况房地产市场发展预测项目分析产品建议营销思路推广策略目标客户定位项目定位东港•尚书城项目策划报告城市概况地理：东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。交通：建成“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路。城耍市谱概醋况人尸口修：东检莞巧城部区营的嗓常弄住招人气口找为2阁0个0人步。猪是莲全郑省改人伯口眠密麦度蛛最绘大的城羽市抵，苗达2什6照6挣2人/平厚方处公册里萄。2才0混0销5年昨城扮市及居鸡民社人北均恐消董费叔性咸支菜出2吩1森7刷6旱8元野，通比分上迁年纷增由长1茫8糕.朗1图%。居退住遍条谢件吩进围一骨步执改挺善世。2膏0州0继5年丽末兽城凭市纤居章民衣人旷均签总僚建郑筑旁面供积5猜5测.易5附0平惊方悠米宏，人秋均瞎居垂住马使厚用划面旬积4絮2财.喝6矿8平祖方解米鹅。经钥济娃：东培莞迈的拒经萝济秘以吹平之均富每签年2怎2商%的掉增主长表率泊蓬掉勃考发满展裹，乞是坐中突国屡综犁合糟经必济昆实炮力3夹0强斯城婆市一芒，戏形旷成厌了稼以会制贞造听业帆为爪主伙，盟以兔电紧子猾资盼讯秩产源业具为挠支剪柱厨的觉外嚼向低型缩慧经形济广结昨构束，扮是贩国盾际颤性的乳加抽工刺制会造把业生基吉地绕和尺中仪国康重志要尼的盛外冒贸油出魄口建基京地摔。城菊市第规鸟划煌：1、迁主详城绳区延居弹住激用求地向规系划必结霉构翅调已整搁为子“雾二与带房诚、骗二省区龟、洋三缝片肿、浑多铲点眯”宇。中分央维生胀活赴区痛、爬松呢山技湖构片麻区冲是插地胜产返业疤发忽展阅的弓重怕中龟之渔重杠。2、柴远斑景叛目映标役，2课0忙2耀0年阻东净莞躁城猴市洋化奇程团度票达8凶5％3、塞中骑心肥区敲成逐为营带某动恐东怨莞乒城闹市将发摧展庙的援“磁聚托宝但盆盆”城六市肠概牺况中央商务区CBD中央生活区东城区南片工业园区城让市慎概航况重红点扑发的展池片说区夏：相南黑城驳。岸南芳城衡整叹体形规篇划染结宵构面为勤“独1壁核机3豪区终”妖，鸭即该1妖个沃中厅央头公运共革服骨务甘核袄，将2通个挤居幸住薪区蜓和绪1乓个蛾工稳业宣园眯区郊。皱两狠个炸居凳住正区桐可占进存一翠步罩划趟分旬形年成疤5灿个何居马住剃组鸭团至。近泉年间房队地充产穷发造展梳概恐况市侵场惩分趴析项滚目宋定阶位营问销诸策速略城欠市霸概砖况房致地红产稻市公场发剩展奶预裂测项防目沫分图析产肢品喜建阔议营循销搜思供路推偶广嫂策岂略目兽标彩客井户击定炊位项则目动定拜位东免港•尚沾书骂城浸项矮目泉策怨划幕报桨告从2汤0希0虎3年挽以度来寇，农东转莞歪市欢商多品谋房禾销蓬售葬基及本蚀维妨持米在翼一幅个切较拦高误的锦平馒台坡。2众0刊0菊5年孤开爸始标，斑东行莞处的昨房抄产去价丝式格佳一造直座呈茧现士高必速蜜增暂长员的枝势塔头束，始今乒年灯上浪半息年间国闯家陵为了奴抑锻制衣房变价引的轧高牧速拦增失长坊，辜出鉴台种了固一馆系鸭列拜的携宏菊观院调脂控毯政搭策毒，碑从糠供廊应蹲结踪蝶构据、愿税收践、恳信形贷得、淡土钞地床等喊多悬个荐方节面阳调退节炸供赏求同双丹方雀的桥市笑场机，史这肿一垂系达列抓的陈宏归观受调怠控箭对闸整个美东追莞楚地牵产毫市姨场叫产冰生活了冻一逗定连的斑影浊响传。近悉年药房极地激产悟发菊展突概惯况重票点彻区弹域扑市萄场查分话析132东城区住宅价格差异较大，从2000多到5000多均有。从规划来看，东城区在未来将会以居住功能为主。2002年开始，万江片区房地产骤然升温，但相比东城、南城，房地产开发总量偏少，但略高于莞城，目前房地产价格普遍在3200~3800元/㎡

之间南城在2004年超越了房地产传统的老大东城区，主要是写字楼的增量较大，奠定了南城在东莞房地产第一的身份。随着市政府、市委的搬迁，新城市中心的启用，片区房地产发展将更加迅猛。区域住宅价格目前在4000-4500元/㎡左右，比较好的住宅价格介于5000-6000元/㎡。

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3294元/㎡

3800元/㎡

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自用型客户►年龄在25-35岁之间，首次置业►文化层次较高，大多受过高等教育►事业正处于上升期间，对自己充满信心市怨场摸分则析项裹目离定牵位营洒销筝策膜略规步划另分川析房君地及产贩市族场发杯展败预资测项金目俘分总析产酿品薪建屠议营掠销亚思棍路推箭广固策晚略目筛标挑客冤户株定遗位项纺目梳定乞位东信港•尚蒸书极城述项蚁目舍策凡划订报婆告项凶目巡寿定瓦位物四业毛定同位南份城篇C袭B合D当·叉显素耀趴东筝莞历酒忍店鼻服桶务巾式访公担寓定哗位撤依予据姿:（笋1支）骂片导区才为球成及熟C评B索D替，周枝边司市察政如大捞配面套劳齐各全证，后新傻推竟众免多蛇写秀字悦楼倘、检中泰档雾居孩住杀项目锐，形片查区汪内委人灾气合将杀不哑断茧攀第升并，浇由挥此纠带病来脸旺壁盛粱的喘商结务粗、暖投脑资拜、皇居仿所引需熊求巧，本罗项旗目岭作剃为团中捞心缘瑞区党的童一击级牙辐识射获区判，致将宾会投尽示享桃地服利止之绿便尸。（勿2病）天片亲区紧内颗目向前域以逃中垃档插居央住辞形春态得为但主慌，译缺疲乏池高赔档走酒雅店绞公绿寓土物谣业伶，占而鼠未辆来置中心斗区助内借的叠大圆量鄙高布档碌白拘领胖、恭金扬领辽迫爪切骄需器要栋一拐个泛能蝇够混与舒其柔身殃份悲地暴位泻相朴适领应的昨高态档企、饥多杜功蜂能泛居验所寺。（颗3犯）揪根敲据辱地同块壳位驱置推及仔市脾场乌分钳析及，凭结竟合澡项婶目僻核月心抚价虎值仇—苹—裹片且区想无喷限宵发榴展楼潜队力和供投冷资见价未值织，刚项舌目粮定呆位的为掀酒旦店核服缎务沸式虏公语寓漆，优以季满陶足撑市飞场撒旺污盛帐的哑投沸资据、居剥住宇及营商裹务灭需饭求封。项多目条定遥位酒光店遣式射家追居息服忌务►2馋4幅小卵时消住执客彩管彼理辟紧断急概热酒线►搬洪家罗服文务►家荒政蛾、菊保并姆孙、作钟沙点从工雨服墨务►代俱缴绿水起电自费浊服侦务►宠绝物案寄抢养皂或鹊急猛救款服触务►衣拣物种洗娇熨离服壮务►病貌人兄看来护桃服踩务商再务妥服捷务►商束务秃秘慰书排服舱务涌(项代蛇定佳客景房淋，票猾务趋服恐务旺，鸟打置印忧、妄传马真及漏复予印拉等溪)►礼感宾厦服扫务►代席办启邮搂件膨收笼发►私捞人兰助窝理►专睛车蒜接券送收服蚕务►会茶议隐服叉务►叫疏醒鸟服情务扰，询留佣言徐服丽务►家佩居甲清放洁平、保保绑养►维昌修谢水牌、视电掩器►代端订炎牛腊奶火、食饮狱水衡、引报俱刊烟杂划志►上简门喉收已取樱干开洗斑衣墙物►订阅花针开案办革生麦日服庆辽祝连酒旋会驼喜嚷宴徐等►房纯屋趋租半赁砍服艘务酒励店秋服来务缘瑞式档公肠寓互物脂业局管云理项南目买定戒位形美象散定乞位南孟城榴C谦B悦D嘴·决酒核店藏服隔务惠式保公弊寓傲哥踞坐中邪心厉·悉领葬袖宋城伴市能公挑寓演设绎体精州彩戚·甘显播耀埋东放莞咏光低华形亿象惕释织义必：（蚕1纵）巷成袍熟万的C录B莲D中告心率区雹，超周参边检市域政袖大蜻配比套从齐沈全责，南项馆目陪位皇于筝中烧心驰区弹的长一榜级樱辐蓬射区赤，循尽歌享嫁地清利崇之炉便额，氏傲踪蝶居羡群钥雄震；（狠2俩）匹以如超挑前掏、杨时婆尚横及厚领气袖鸟的弄理晚念筹，先给叨城存市计以陈最帝富第冲膛击恶力拘的甘情律感录触似觉肆。鸽可育以说痰，芳在里做司着谅咖庄啡谱与掉茶仪的碗融逆合疯，暑正焦走商在目这次个锤城蜡市车的送前厘沿蚂，熟领益着级未规来蹲；（撞3淡）蔬项掌目壤诠括释昨现奴代恢成祝功粘人午士讲的邻全学新元生满活倚、雁工筝作拘、岁休聚闲莫娱押乐农空留间柿，系成荒为每中镜心命区成对功役人凭士滩居赴住慨或政投颈资紧的仆首查选凡领槐地哭，虑身阻份猛的板象义征测。（千4融）峡本萍项研目蝇如辩此括定迹位定其链形符象趁，川正底是倾在私当悬前测东纪莞庸南造城C码B成D中牲心查区漫的添发兔展欣方缝向的下腐，领男袖染城唯市上公晌寓另发护展席；项俯目所定厚位项膛目避命菠名东步港弹·维C赠B讲D辰传捞奇案胃名猴释倡义按:（迈1瓣）师本眯项氧目集傲替踞篮中烈央括商保务快区C昂B乎D假，临图近互中锦央贫居扩住优区C帝L享D锡，新坛城持着仁眼毁于符片急区喇的通未姿来发复展则，尖契覆合弃项朋目益的中区斩域蹲定建位衫。（遇2划）寸城爱市大成扁功竟人换群音，亮这完个睬特受殊则的伤群柏体葛，步处剥在推特扎定渔的得阶棒层垂，涂都尝有碧一列个论令项人报瞩螺目受的身炉份炼代裳码内，竭他孟们艺带私动虑一善股索潮企流渣，馅创亡新窑一侮种挡观防念炸，递足那够若的宵经爸济跃实良力柳和刻不岛俗惹的眼削光部让泰他氏们咱有稼资单格究去盈诠笼释茎生锅活坟、耐去踩享桥受丢生危活暮。（竿3碍）C夹B泥D传章奇候，拖正绞是胁一止个军城著市希新言贵震的昼专也属芳，泄意粒味肤着乳城翼市魄的缸财选富基与洞内士涵锅，垂张削扬申城市丧新闲贵呼的乏乐然趣差、携个历性荡、滩自赶我掀及学幻档想燃；C妹B饱D传仅奇须，锅一案个聪阶口层似的腾自咳我浅主贱张裂。壳本项妇目候如切此赛命稍名份，晴意冤在需彰进显千项岛目老个辨性敬，巡寿表女现馋独珍立较自刊我然、强超支凡芦脱垄俗蒜的递领店袖笋地垃位俭，使氧之已成桐为嫌南竟城拦乃重至烘整薪个区东接莞鸡的催地衫标反性呆物纷业宣。（斜4蜓）辨本历案价名怪契脖合李项示目损形糊象汪定忌位葱，扯具粪备槐专柄属雨性如和羽排握他辩性津，咸读土来租琅辉琅晚上胡口驰，拐易陕于劈燕记忆忠，遗易师于躺传骆播卫，迹易籍于母品爸牌买塑逆造姻。备钱选托案鞠名佣：M富I候N叔I国贸度吓、春萨拌菲技尔样·拌名援邸去、慕十怖八唇国私际弯、柜亮轧丽嘴风贷景璃线项抬目洞定融位产角品涉定留位户型单身公寓一房二房小复式二房面积30-35㎡40-50㎡55-65㎡70-75㎡套数比例30%50%15%5%以勾单柱身迈公夫寓嫩、扯一剩房卸、制二程房扎为耍主航流虽户廊型法，袖配属以执少恶量眨的蛛小弦复艳式释二析房掠为围辅此助彩户忧型瞒。户滴型惭结掉构推可仅设拢计高为其平缘瑞层摘、端错舒层镰、工小氧复谷式村；哗以矿户厚型睛灵润动役变赴换蚁、摊楼充中棵楼察、渡落辽地移凸煎窗鲜以己及辆转秤角顽凸镰窗来曲体本现例户捕型具功城能猎附抓加委值岸。项旁目滤定妙位项驼目涉产捉品射发估展菜建汽议（士1熟）托高剑度患数恨字妹化厕楼传宇（捉2汉）药设弄施避采奶用征五握星魔级鞭酒祸店呈标辩准玩配吗置（炊3每）枝带拴精杏装葬修仇入醉市（县4纠）行室质内琴设甲计拉突瞧出棵格谦调务，税彰绿显混现贿代惭、周时动尚贤、甚尊搁贵宿品县味本脖项迫目献价右格缸分鄙析恨测盾算阀:楼盘因素比例曼哈顿时代香缤时代园第一国际本项目区位15%910910社区规模10%1181310景观环境18%76810交通15%10101010周边配套12%913910自身配套6%1181210品牌9%911810产品质素15%991010权值综合值100%9.119.269.6110.00均价（元/㎡）650068005500X比较均价7135.027343.415723.20X类比权重

44.4%33.3%22.3%100%类比价

3167.952445.361276.276890项猛目锁定细位价枕格升定瓣位一劳般寇而尝言狼，艘对这一双个肢房驻地灿产归项盘目在，役其队价锣格苏有屋着倍±嘉5汤%很的箭弹拴性料空靠间练，摘即好销樱售蛋价悬格朽在6陡5络0嚷0铜-始7辆2疾0闯0元/势平跑方躲米做之归间域。市缝场惑分强析项碰目摊定耻位营爸销古策暂略规片划东分霞析房盖地乓产镰市歇场发葛展莫预劳测项很目连分药析产高品跃建衬议营晋销始思躬路推壮广例策槐略目茧标熊客亲户龙定避位项奥目宋定线位东恶港•尚糖书六城坡项仍目酒策销划易报文告酒炒店阴公跳寓考礼虑病到萄满解足刘容警积锣率奥，滴主萍楼脖设妇计悬三乞至狱四雹栋春，悔十组八四层前的能现维代吧简特约品式乘酒利店崭公躲寓宰，使采弟用牵板搭式怠建宝筑虎形智式冈，义每眼栋患设核置娱两魔座危电贯梯赵，产2慕梯亭1炊0凯-呀1组2歇户括，弟主救力贪户颂型永为凤单比身明公聚寓吴和呈一醉房栋，叫辅嫂以郊少平量御二膛房刘和换小乘复纲式刘二等房测，餐面吸积潮在愿3坊0杰-捷7颠5去平召方浙米肢之虑间害，架满拐足叫多貌层迅次钥客盘户道的祥需巾求宏；承部耍分副户碑型陵灵鱼动麦变策换热。地旧下捷停傲车唱场惑地型面米下距沉死3逢.兽0客米哨，辛设朝计抚缓觉坡名通梳往眼地引面片花性园惠，变首尺层寨商诵业衡屋筝顶债覆键0茶.乏6忠米挣，览与蠢地寇下他车导场矩周显边声绿凝地雅连厅成手立眠体娱园滑林权景命观茂。屋薯顶炎花晕园商懒业控屋滚顶骆设殖计掠为和屋培顶辜花脸园陈或然中编庭句景赤观颜，势将口商督住林自筛然理分绿离脸，扔同饺时兰为皱住毒户驳营替造感出疫一丑抹冬清浑新稀宁划静蛙的才绿孔色涉。淘规脆划调满热足悼住去宅禾单腹元占最万大号程星度晒上阻的嗽南冲北便朝亩向格为鹿核吼心哄，箱将型住纯宅赏单嚷位继并伟联污起巡寿来零，言体伪现豪了列总以体怎规绸划贝中祝整扁体束性绪、棉均今好柿性赏、秩开症放部性姜、视共抵享炊性饮及袍美李观肝性瞎的术大泡原竟则遥。产表品反规捕划庭建骨议项凤目岭总阻体断规邻划咬建惹议会寻所会盯所普设里计煮在枕地乡丰块侍西歪面享中丘段雹，排面奇积贿约津1际2察0座0哄平耗方聪米些，才设倍计资成束两拾层觉，逝主琴要都设胞置榨多椅功里能趟会俗议搏厅冠、蹲瑜势珈溜健伍身鸡、S挠P询A养流生扒堂叹、私音允乐屡咖乡丰啡钥厅梳、页茶揪艺戴、位餐年饮撕、好酒运吧丛、决以礼及纸足夕浴眨桑锹拿知等海功允能情。商龟业首采层机裙监房反部猫分窗为皆商退业味，钞其傍中颂临趴街悲面纤为贡店顷面纤或赤商晴业看街亚，劫内括部冻为瞎商费场委或劲超途市祸，惹因负为算只愁有该一坑层亩体懂量肿，伍建融议牢引记进枣新位一膊佳蹲超去市县。产足品居规棕划忆建宿议建邻筑膊风络格长建鹿议现其代遮简金约岔式磁建违筑猎风丸格浅咸蓝回色氏的别立神面让、岔挺搅拔帖的柱形节象嚼、惑简厚洁丙明恢快酷的铺线套条所，责锋杨芒便而败内锡敛柏、畜质悔感小十俘足言，凸平显土品么质摆，伤树毙立财项牢目释地币标庆性尺物踩业秋形训象酿。产跟品衬规池划虹建翁议建越筑贼风搞格超大星气凭、程明汁快崭、化清离爽妇、蚊现盐代讽，群以想肌迫理汇效棉果巴体欠现鼻建侍筑辨与类人阁的确亲骂和起。燃都宣市体感证与超南扫城C秒B受D的款气室质惊相匀得挖益应彰域，杆打控造介张菠扬林大彼气催的狂楼掠盘避姿组态迅，使娘其匀成时为发城重市顺炫谦目谋的蓬、橡律朵动躬的贺风窃景飘。产情品慎规石划造建送议户罗型职设斗计伏建阻议延约展士弹讲性艳多夺变呈空赤间—牙—蝴以模创炼新哗而恳求煤存单酷身模公仗寓蜘户迈型1①户侦型场南津北岛通迹透堡，浓1赛0贝0葛%悠清次新脉对闷流容风检，拒超裳大冻落案地帜凸质窗孕，佩心面情极随推轻浇风略一附起转呼份吸两；寨适园当本放恩大柜卧砌室脾的无面帐积芦，脉增窑加洪舒肤适醋度衔。产再品夏规派划沸建弊议一渡房瞒户喜型133244①超洁大沿阳速台度，搅让界户鼠型谨灵分动则变饱换锣，祸使堂一窃房胃变铺二判房燥，油增蠢加睡居梯住梦或失办修公齐功漂能眯；②超桃大拒露惹台待与员外链界名零品距挣离饺对僻视依，规增票加味享井受紧；③落鼻地心凸箱窗晌灵顿活妄变迹换舟，安增景加现卧扬室辱面薄积脑，矩以磁增鼠加伤舒存适喝度届；提并尼且幅户凝型皮正提南闭朝晓向及，无阳员光孟充跨足筝；④可捎变神户老型晕，宪居合住匹和佳办洁公谱灵钥活东变厉动公，统宜绸商王宜晒住新。产惧品岁规扬划聪建牢议12332①超姥大糠阳湿台农让喇户冤型沟灵别动掌变申换拴，始使削二堤房届变栽三夕房辽，煮增蕉加匆居报住仙或怪办株公陈功捐能懂；②超板大家露吐台客和应阳殿台占相轿结勾合概，誉与可外袜界拣亲掠密焰对熔视勇，能零眉距匀离怪接双触君，衡体雷现贷大室气只；③落肢地象凸辰窗茧灵醉活咸变国换券，棚增亦加鉴卧吃室孕面弄积馆，焦从纪而伙增丈加巴舒侮适及度典；惕并裳且尽保铸证宾卧轨室任通挂风裤、叛采据光谨。二景房愚户瘦型产蛇品穿规券划穿建进议121小骑复妻式驱二堤房①高客阳谨台彩，粪给毫人软很巨广卵阔湿的依空堵间丢感舒，倚增散加乐主州卧胡室统的成活扶动酒空圣间永；②大茄面旱积漂的触落付地踏凸忆窗强保赏证梦室卖内蔬足李够钉的寒通唤风剂、恰采否光透。产脊品赚规夜划泥建禁议户脖型激装虽修警建扒议考撇虑头到滑装宾修剑成症本谅和猛消鹊费鸟群懒体券对渔户追型阀装猫修面的驴喜爆好鸦程挪度偏，歉在粗此寨建序议秩，万全暗部川户殃型遥采否取义精经装踩修腹，顶与嘴酒易店剂式花装引修躲一恳致世，滋提氏供贯全欠套眼家委具猎、肠家策电军等舟硬乐件您设芹施五和扇高携水骗准留的瓜物似业减管节理泰等惰功早能述性效服丙务志，读凸氏显可产愚品拴形素象盐和馋品阿质犯。单鼻身必公冬寓肚敞硬开徐式奏浴常室产跟品亲规土划呆建膀议卧叔室开桑放挎式雁客稼厅客穴厅标擦准芝房复恋式服一仙楼复赤式隆二耻楼产纺品封规唐划翁建孩议园钥林瓶设你计由赏于昆底排层众全生部元设尺计激成旧商酒业慎，脊面灾积狮较邻大柔，仿建轰议莫在臂项屿目叛商栗业命顶能层标设公计职屋币顶寺花门园喂或炕中下心伯庭粪院猜，驶可德打秩造崇成生企态哨休燥闲扑园始林，体良现暴绿辅色康、兴生叙态脾、吃休宋闲该的醋生雹活眼，寻绸求惠人励性岗化扯，滥形秀成遣“颗共孕享宇性到、锻开姨放自性读、颗人啦文镰性缓、疑艺禽术脉性烟”僻的无公胖共两空衡间字。屋叶顶阳处笔理产门品碌规粮划贯建暑议地戴下烈停淹车段场弓部轰分搬屋言顶伯可非用葛作杰园贿林嗓绿冻化较，甚不喊仅阿解次决姜园场林皆与漫停括车押争阅地甩的对矛岛盾青，较还宅使税园蓄林属景蚊观板更握富疼层伍次殊感症，打喇破闷整叶块精用夜地绍过涝于乌单焰调每、协乏斥味；纱地按下缎停习车唯位阳既羡可熊用脚来爱销促售渴，范又仪可葵用坐来拾出踢租晶，谊增众加御项连目上开拿发器收蔽益含。地搭下秀停禾车珠场薄处瞧理产冈品淹规公划挥建装议项使目朱配娱套灿设拨置严建位议根漫据业项咽目迷特供点院及据商泊业虫体炉量兰，扩第吼一像层赌做两商韵业搜，梳沿菊街余商告业冈建夫议乏设暑置丢5彼.减6匹-势6炸米研层誓高庸，违制粥造辅买腰一便层袍送握一组层剪的贴卖雹点盈并饲提俘升滴其伴价弹值彩；均北醒面培临斤街树面骂设换置闹二驳层陪商纠业田，捆一宾是杰提迁升桌项胁目导附罪加羽值犬，选二释是穷增洋添庄项步目颈气蛾势紫，搭有班利喂于旷外演立丹面舟形胁象壳；抹商册业典内立部现引宵进截大抚型坑超连市滨或险百世货跳，