九局沈阳皓翔国际花园项目可行性报告

1、技术指标规划用地面积1.83万㎡，容积率4.12，地上建筑面积7.56万㎡，其中：住宅建筑面积6.04万㎡，网点建筑面积1.51万㎡，地下建筑面积1.8万㎡（约360个停车位）。2、销售计划项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。3、主要经济指标项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的“短平快”项目。项目概况

根据中铁九局房地产板块“十二五”规划的具体要求，结合沈阳房屋开发公司2011年必保完成一块住宅开发地块，在开发过程中解决部分职工住宅需求的目标，中铁九局集团沈阳房屋开发公司通过多渠道考察和调研，及时了解到了皓翔国际花园的地块信息，经与皓翔公司多次沟通，双方已就该项目达成合作意向。项目地处沈阳市沈河区万柳塘路44号，地块周边自然景观丰富，地理位置十分优越，交通便利，配套设施非常完备。项目位于中街、五爱、南塔三大商圈的核心位置，闹中取静，周边环境优美，交通十分畅达适宜居住。我们认为该地块非常适合我局建设干部职工住宅，经大量的市场调研和分析，选定该项目作为解决职工住房问题的重点住宅地块，并及时组织相关人员进行市场调研，编制可行性研究报告。

此次调研，我们引进了北京国利地产综合服务机构，结合沈阳地域经济特色及项目基础特质，充分借鉴国内及区域内优势项目进行充分论证，以期得到更加科学、客观、准确的市场判断。

本可行性研究报告在北京国利机构的市场调研报告基础上进行相应调整和完善，并重新编制。前言报奋告某主雄要阿提羡纲产陆品柜策时略睬建汇议沈绘河访区虑房绑地既产泳发渐展圆研份究区顶域测市居场讯供编给水量墨分枯析典万型喉项年目将研情究项笛目钻本渗体弊分刷析产搜品盲规添划趟初肉步豪建恢议项辜目瞧经倘济柴估袭算项漏目斗开挥发猛可尚行机性掀研替究而结夏论一姜沈悟河腹区谣概冬况行政区划调整区域特征房地产概况区稠域匠特棍征-沈挥河世区超位铅居敲城要市更中医心兆享延有爱钻睁石余商碰圈艇美伍誉漏，絮本堆地捷块挎位家居识成鞠熟脾居破住盯区景内沈帮河针区味是汤沈危阳购市机重谦要暖商探贸捞区阴。何传棒统及进新牵兴第齿三免产狡业非眉常维发蓄达，工具膨有舅良勾好担的逐软纱硬乓件胁基如础幼。知爆名苹院浙校肠集测中据，简皇灰家违建展筑峡群掌，谜人春文足氛座围是浓京厚咏；商拌圈奸云颜集鸭周卸边，隶有培以呀北拖站累为鲜中青心孔形击成擦的雪商届贸岂金央融栗中替心加区硬、面中赌街泳商淘贸弊区漂、活盛秆京忆城传文技化叹旅犁游待产径业优区饥、谎五矿爱凑市霸场播区丸、师沈粱阳笔春惑天技等匪形掘成往了址颇迫具壁规彩模谎的雹主娱体琴购忍物棕走雨廊跪和延商隙贸雕中免心；本套项洗目锡位峡居扛一结环盼内挡成浪熟链居爷住梁区龄内同，雀教券育耗环未境款资元源舱得聚天贷独破厚劲，表为缓不岁可部多勇得工的塌住弹宅叉开摩发驳用盆地聪。本案规首划订调刑整踢：1些0年济沈弦阳酸实付行薪新木的梳区令划序调遍整货，晨将篇东菌三应环佣以睬西粮，像浑执河验以窗南窗，匙沈沾吉具铁适路燥以动北骂的歪原耀东哈陵弊区睬城宁区夸部屯分藏划余归热沈地河香区知，喝使拴区搁域尝潜布能储获扁得啊释荐放卫。丽地菊铁晋一抢号掩线倘的测开悬通器以跑及受延彼长块线仍的集开壮工芝建裕设墙使徒得祖区架域些内虹沿溪线僵各莫项天目歌价即值竭更搞加垦凸鸦显控。名牛盘愁云冷集削：保毯利款花润园死、叶保担利育海妇上犯五贴月匙花屯、攻水己晶路城码、疑佳役和弄新构城塌等损原横隶检属假于逼东翼陵樱区晕的垄楼拖盘骆因秧为瓶行居政富区抚域号的础变饭更恒使脑得滴这券些换项挠目尘整颈体里性培价叨比美快攀速放提局升否，策相墨应学的穷价披格挥也监是惊攀全升光明衫显赶，殊每手年页整编体陷均疑价践上报涨恋至眉少老千间元益左村右唱。行术政根规题划馋调足整-东览扩姐北盒移念促孤使傅区作域容房失地御产执发屯展杨空城间殖无两限备，鲜名横盘收云单集弹，趟整恒体乏开泥发竿氛拦围帮良愧好悉，锻客脆户拜接瞎受部度蒸高东陵房励地酱产哈黄沟金杏板侵块虎汇起聚而住摘宅吨产血品娱稀两缺沈锤河闪区执作寒为烘沈壤阳渔最渐核般心肠区阔域连之缴一票，桃其尖地衫域虚面浪积盖非刷常妥狭痛小圾，槽又底没单有壁向剑外章拓倒展窑的悄空顶间辈，商醋品鼓房供顶应链非吧常程有源限；配淘套背非绪常框成傍熟杆，维城坡市甜黄挎金捕地谢段猾，趁适绵宜猪项配目钳开期发黄，欲虽把然船价范格纤不武断播攀男升介，班但劈燕需心求巧依疲旧功旺绍盛定。经绘过近3年的填消县化岂，问区样域扒住鹊宅雕产工品砌已鹅经订消焦化求殆库尽，骑未值来垂无叫大捷规略模中产寇品号供遣应。区妈域执内老物策业奖类页型秆：夜写什字励楼康、描商目铺维为放主披，逃部庆分息公俘寓独项及目珍，罢纯魔住球宅司稀饼缺群；区宝域另价逗格图：牺写穴字泪楼爪、秆商甚铺多、足公作寓娱；目钩标康市策场镜：灰企恰业剪办饶公犹、怠商伙业宵出敞租春、您白稳领幻玉居悬住涌；板坟块恋特铜征夏：练是敲沈扑阳炒的捞商巡寿业趣中骑心梦区释，烦贯磨穿绢南贯北且，蝴形晓成碰沈潜阳乏的饰的寨中垮央嫂都摄市渔走乞廊赏，捷土胶地贷资要源惩稀大缺营，朱多脊为紫小蠢型说开腐发障项可目底。房艇地齿产右概针况-核并心庙区与土雹地派稀邻缺滤日耕益菜明龙显茂，浸未感来蹄商富品淘房姓稀匪少欲，摇区习域容住陡宅党升们值翅空进间题巨蔽大市丘场万部滩分跑总须结纵侄横比沈愧城猪南范北茅，树城昌市量中剪心鹿重垂点谈经正济危区鉴，剪商泪圈设密匙布兆，势功作能邮区胁分译明驱显恳，箱商距务特氛甚围烦浓殃厚冈，悼对让配直套透住抹宅脆需烧求讯极孔其趋巨假大涌；行锦政边规堤划鸡变出更乎，营房温地盐产纠板难块夜有貌效隶扩纷大给，倦品猴牌还开蕉发月商括高利端隶项找目样云丽集伴区阵域冻，嚼开宾发汤潜蔑力峡提额升随较驰快贤，昏住骄宅回价泡格剂上青涨汤迅岸速详；区鼠域充开歌发皮力两度油大工，呈土可地层稀仍缺矛表滚现拦明斯显托，类未杠来解供苏需变矛纯盾料更担加伴突周出万录柳终塘天周录边略教泄育循配时套租、团生瞒活描配体套寺极报其含完丝式善蛮，吹享辜有存公叶园胶优桌良婶的淹生林活牌环待境脏，佩非偷常雀适网宜勒人商居马。研许究坝结晌论-单伴纯栏从花区善域姨发打展注角脖度黎，可万堤柳竹塘约住招宅述项险目嚷区芬位诵价超值朵巨幼大雨，驳值田得屋开流发二上区泻域嫂房保市搬场携供壤求鉴分零析供应分析成交分析供求关系解析沈甚河膝区2犹0便1坑0年朝度疾商源品棵房姥供窜应庄量喷为1量5领2甩.但8棋5万扑平棒，写建调面摩套挤数逃为1鞠5嘉2销0前3套衬。破商皆品胜住瓜宅傅供绵应米量宏为8作0私.柜8洪4万爬平须，承建象面阔套火数梢为8量9菠1违0套穷。供赠应劣分朗析-供咳给龟大朵部钉分袖集挡中榆在垮北采站念商劣圈特，幻玉万郑柳芦塘汁商粒圈秩几啦乎汤无摇供雹应念，灵但煎二挺手简房锯租谣售抗极循其疾活汽跃堆。本负年叠度脑商披品柏房炮成丢交宅量7凝8译.狸8爸4万黄平墙，惑成泛交练套奋数7难6酷8拖6套环。长商污品另住钓宅城成四交姨面蚂积5爷5争.羊5黄9万款平直，馒成丙交站套努数浆为6费0距1女6套材。政棕策数影私响臣下伪的府区蚕域寻房德地笔产冈市大场响成汉交昌依局然多火颗爆需燥求棵分醒析-需驰求污主才要汤以字改示善铲型怜置叔业汇、搂投浴资首客肤、惨购征买权学帅区隆房浑为叮主羡，私需恋求深异追常捏旺蔬盛垫，摸成项交附量壁在鞠各崭区否名冠列珍前乓茅管。区火域悔供忆需壳关述系驱分冲析供应面积（万/㎡）供应套数成交面积（万/㎡）成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从诱数广据残可策以牵看围出房诚，伶沈钩河俗区派的句商岸品谨住转宅秤在剩商倚品顶房板中运所悔占梳比荡例店远乒远鼻低桂于渗其党他赌区顷域酱，秆仅亮为5仰8劈燕%，朽说沃明墓沈脚河客区脆地舒产哲多孤开序发窄商付业浑、践写喘字婆楼师、影公君寓街类沙项剑目怎，吐住寄宅朗产榜品母同顺比刮其头他龙区冶域布供绳应泳比其不昨足巷，颈同股时茶商穿品情住域宅披的般成负交郊率提达摧到吼了7顶8悦%，晌说拦明砌市伸场祝对新住敬宅锋产舟品精需钩求寇度研很界高创。2时0把1宣0年唐沈稼河明区肠商薄品饰房贡商混品勺住撤宅怪供坊需荡情找况进一沫览办表供科需冈研锯究-商颤品戚房螺成斯交夺率彻高碧达7鼠8摊%，应且抓万担柳距塘崇区茂域2柿0永1薪1年汁几挖乎沙无肺新山盘麦推剥出仪，触市泊场港潜涛力荷极刮其竭巨戴大市测场把部榜分彻总摊结研纹究凯结伏论-从闹供凉求候关熄系瓶分疏析悔，哥未耽来1～3年辩随面着睁核赶心贪区甩土谢地给日猾益撇稀睁缺否，腥万唉柳龄塘锹周妙边饲商僵品胖房回将劣出原现脂供柱小途于泼求辩的范长知期昂局役面助，丛项缺目献开篮发糠前舰景桥良邻好2俗0笑1喜0年5月俊东怠陵佩区徐域搜的说并农入辜，赴带脾入拐多妇个蚁多贷期灯开却发马楼月盘毒，滤如思保游利需等男知栏名询企袍业妙的服多跨个姐项材目扫，片导躁致队很郊长牧一西段英时预间考内篇区色域满供夏应沿量炊增旦大宏，炮但膀万昨柳茎塘挤区袜域高无臣供舟应具；区奏域逢内昨商慰业洋、味写仍字帖楼饭新浆老是项咳目肥鳞掩次胖栉恨比染，钟刚誉性奏需港求协、线二关次盟置品业克及亚投康资吼型滚客姓户睛众银多娘，标仅坦有榨的男住谱宅张类秀项股目窄永渔不该能凳满唉足枪上脂述众需轧求神；万鬼柳朽塘亲区寨域粱作伪为挤核植心座区喘成阳熟敞住丹宅吓区梁，撤拥所有滋其康他兼区近域历无胜法爽比洁拟颤的译教破育粉资锅源筒、旬公关园谅资拣源伸及永医届疗犬资举源败；由沈于夕商刑业陷地狭块肾成存交科较兴多屿，法后称市枪住栋宅芹类逼产蜻品略供哈应沿将逐逐枝渐效减戚小凡，仙随逼着纪商揭务薄用建房毅的缴增缘瑞加娃，趟区营域阀内握商孟品遮住派宅改供徐需铸矛里盾练将酱进育一练步再加咬大膊。三恳区扫域受典版型裂项郑目由分球析项目分布销售均价主力户型二手房交易客群分析中街五爱南塔目溪前掏沈上河台区狐在后售根商堡品球房壳项惭目黎主烈要安集键中艰在银东礼中遵街浇、希青掘年话大庭街江（遵地娱铁2号藏线惭）抛、诱五建爱挖商六圈相等悬处毫，午我法项打目精周带边唤在燃售扇项碧目酸稀望少块，指且扣城监市架一朵环愈内抬多磨以混商炉业葵网榜点俩、抽写贩字政楼辱项迈目趁为葬主纯。禽住哥宅父供刚应英异气常拨稀政缺腔。沈千河疏区培商蚕圈剂密树布型，纲各过版字块去功泼能亏区阳分距明扛显项聋目句分坐布-沈皇河歪区梢在饶售溜项辫目近主巴要钢集岭中攻在既东韵中晒街肤、针五舒爱辈商饮圈题、叫南峡塔吹附雄近蜜，已万日柳崭塘顾区趋域延几跌无雄项煮目纽奉供乒应吩，侄区陕域唯供尊应抚主漂要瘦以劲商裕业鄙写撕字手楼贺为鸣主五亩矿博万政泉是公慈元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼高层装修状况毛坯+精装1500元/㎡项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格10500（毛坯）-12000元/㎡楼层状况20层高层占地面积8096平方米建筑面积47109平方米绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料产权年限50年户数总共392户当期211户车位信息地下车位①②③④万泉公园（小河沿公园）会所1F典袖型燥项汽目-万钞泉俘公洗元推，机短刃平鲁快分开蜘发英项暂目筹典炒范顶，静取掘得珍良劫好另经调济阀效解益公新园件雅殖筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼高层装修状况精装修2500元/㎡项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/㎡物业费1.80元/平方米·月物业管理公司沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层占地面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公野园捧雅馅筑包位鄙于玻本挤案备东爸北饥方次向宰，牲为玻小律体闷量伤精熊装颈住语宅哪项俊目猪，该户课型课范风围5形7㎡必与7优0㎡秆两交居降、5收8㎡6连5㎡7抚6㎡团一密居咬、8服7㎡贴与1凳4闹3㎡阳三徒居谜。患此翅项洪目暖目每前羊已挥进誓入声尾界盘智销泳售年阶链段矛，维不秤会趣对倘本曲案炭的翼开依发楚以腐及器未滤来泥销田售展形值成道竞庆争驶。典颂型辟项岛目-公名园盖雅末筑朴，我精稀装铅修租，图适须合奸投柿资劈燕客贼以评及阿学俭区盟房他客鸡户目掌前范周稼边它可樱类奸比灶在最售新住腾宅赶项抚目灶仅码有衔沈痛阳吸万傻城就的赛公矮园稻雅巷筑弃以记及仔五阅矿猫集冻团亿旗麻下逢的沙精畏品糠住她宅专五典矿插万或泉冷公疮元哨：公彩园嚷雅犁筑尝目集前为已托进伤入煌到闭尾岭盘流销浩售站阶订段畏。五醒矿沸万记泉重公忍元滑总卧四亏栋域，每一汗期贷①抚、败②咬号堪楼2恢0腾1秧0年1潮2月鼠入浆市,均食价8贼5别0另0，2诸0河1误0年5月2虾2日争位森于事园催区敬内魔部衣景挣观芒较忆好熄的洽③味、蜻④照号吗楼裁集隶中臭入拴市校，技主推要修以锹公茂园锯地聪产状为勿噱烦头虎，说配舞合毁优董质狸的可园葬林怕设宁计滴以讨及箩会劈燕所禾配恼置剖，蚊实贪现划其液打鸽造辱舒槽适僻型市精遍品篇住茧宅台的杆目爷标归。河但索根瞧据始市牛场处的哀供匙需旁状抚况画考拳虑写，谜目迷前慌在雄售2冰0股0套抱销棵售匀周兄期兵半笑年兼左钩右显，径不扮会攻与悠万课柳元塘早项屠目签形疼成丸正食面磁竞否争闲。周趋边蒜住靠宅开稀嘱缺忌短庭期匠内乏不源存吃在酿新岁盘聋竞窑争下项衫目典答型量项酿目姿分瓣析纹结践论-周管边应供遭应哲稀番缺五，缺供叮需赤矛基盾捐进剩一彻步阳加析大区符内饱住芽宅瞧产例品榨逐冶渐肃由夸中念小戴户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