物业管理前期法律制度初志坤第一节物业管理早期介入案例

第四章物业管理前期法律制度初志坤第一节物业管理早期介入 【案例】早期介入提佳策 某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业效劳公司早期介入。在整个早期介入过程中，物业效劳公司针对一些细节，向开发商提出改进意见，既为开发商节约了资金，提升了楼盘的品质，也为日后的管理和业主生活提供了便利。

物业效劳公司根据管理经验，发现该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、等箱子。于是，就向开发商提出应根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在适宜的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。物业管理公司在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理，就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向区外道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在20平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。开发商欣然接受，并着手改造。

第一节物业管理早期介入 物业效劳公司还发现，有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线〞工作。物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。

本案例是一家物业效劳公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，即使开发商节约了本钱，又防止日后因这些细节引发纠纷。

物业管理早期介入的最大好处，是物业效劳公司能从业主的利益、需求出发提出意见，从物业管理效劳审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理效劳等具体细节上提出意见或建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。第一节物业管理早期介入一、物业管理早期介入概述 1．物业管理早期介入物业管理早期介入是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产工程的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业早期介入的效劳对象主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商或投资商承担。第一节物业管理早期介入2.作用〔1〕物业管理早期介入能够发挥物业效劳企业的丰富经验和专业知识，减少物业建成后使用和管理上的许多不尽如人意的地方，减少使用中的后遗症。〔2〕可以使规划设计更符合使用和管理的要求，使物业效劳企业对所管物业有全面了解，为后期管理做好准备，为以后的管理工作打下良好的根底。3. 介入阶段物业管理早期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个阶段。第一节物业管理早期介入4. 前期物业管理 前期物业管理是指业主或业主委员会与物业效劳企业签订物业效劳合同生效前，建设单位选聘的物业效劳企业实施的物业管理。这一时期的主要业务有物业管理招标投标、接管验收、业主入住和装修管理。第一节物业管理早期介入二、物业管理早期介入不同阶段的内容 1．立项决策阶段早期介入的内容立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发工程可行性研究阶段开始介入，此时的主要内容就是对工程的可行性提出意见和建议。 此阶段主要涉及建设用地的取得，经常使用的法律法规主要有?城市房地产管理法?、?土地管理法?、?物权法?、?城市规划法?、?城市房屋拆迁管理条例?、?城市土地管理法实施条例?、?城镇土地使用税暂行条例??招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定?、?城镇建设用地使用权出让和转让暂行条例?、?招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定?、?建设用地审查报批管理方法?、?土地储藏管理方法?、?建设行政许可听证工作规定??房地产估价标准?、?城市房屋拆迁更加指导意见??城市房屋拆迁单位管理规定?等。第一节物业管理早期介入 2．规划设计阶段早期介入的内容规划设计阶段的早期介入是指物业效劳企业在房地产开发已确立的工程设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建筑材料的选用、居住的平安舒适、硬件设施、配套设施、设备配备、水效劳管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要，针对工程的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的，更加贴近业主和使用人的实际需求、满足今后管理效劳的要求，有利于防止工程规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天缺乏〞。第一节物业管理早期介入 经常使用的法律法规、设计评定标准有?城市房地产管理法?、?城市规划法?、?招标投标法?、?建设工程勘察设计管理条例?、?工程质量管理条例?、国务院办公厅?城市商业网点建设问题的函?、?关于提高电梯质量的假设干规定?、?关于加强电梯管理的暂行规定?、?关于加强电梯管理的暂行规定实施细那么?、?GB50222-95建筑内部装修设计防火标准?、?GB50420－2007城市绿地设计标准?、?GB50311—2007综合布线系统工程设计标准?、?GB/T50314-2006智能建筑设计标准?、?GB50045—95高层民用建筑设计防火标准?、?GB50016-2006建筑设计防火标准?、?工程建设标准强制性条文?〔房屋建筑局部〕、?工程建设标准强制性条文?〔电力工程局部〕?GB50368-2005住宅建筑标准?、?GB/T50362-2005住宅性能评定技术标准?、?GB／T50378—2006绿色建筑评价标准?、?GB50013-2006室外给水设计标准?、?GB50034—2004建筑照明设计标准?、?GB50014-2006室外排水设计标准?、?JG/T183-2006住宅整体卫浴间?、?GB50364-2005民用建筑太阳能热水系统应用技术标准?、?GB50352-2005民用建筑设计通那么?、?GB/T50033-2001建筑采光设计标准?和?住宅远传抄表系统为JG／T162—2004?等。第一节物业管理早期介入 3．建设施工阶段早期介入的内容 建设施工阶段的早期介入是指物业效劳企业在房地产开发已确立的工程建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉工程的整体情况。建设施工阶段是房地产开发工程质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对工程的物业质量有直接的影响。此阶段物业效劳企业介入，一方面通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证，加强了工程监理的力量；另一方面也是对开发工程的全面了解，尤其是对根底隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理效劳的连续性有诸多益处。第一节物业管理早期介入经常使用的法律法规、设计标准有?中华人民共和国建筑法?、?建设工程平安生产管理条例?、?平安生产许可证条例??工程质量管理条例?、?建设工程工程管理标准?、?建设工程监理标准?、?绿色施工导那么?、?民用建筑节能工程质量监督工作导那么?、?民用建筑工程节能质量监督管理方法?、?关于开展建筑施工平安质量标准化工作的指导意见?、?建设工程质量检测管理方法?、?建筑施工人员个人劳动保护用品使用管理暂行规定??GB50327-2001住宅装饰装修工程施工标准?、?GB50319-2000建设工程监理标准?及前述各类设计评定标准。第一节物业管理早期介入 4．竣工验收阶段早期介入的内容 竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成，工程竣工验收阶段开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜。竣工验收阶段是房地产开发工程的最后一个阶段，这个阶段是建筑单位把符合设计文件规定要求且具备使用条件的开发工程交给开发商。竣工验收是对开发工程质量控制的最后把关，其工作的认真、细致与否，不仅对开发工程质量最终认定产生直接的影响，而且对物业效劳企业接管验收也将产生影响。因此，物业管理企业在此阶段尽管是以参与者的身份介入，但是在认识和操作上，都不能有丝毫的懈怠，以便为接下来的物业接管验收打好根底。第一节物业管理早期介入此阶段经常使用的法律法规、设计标准有?中华人民共和国建筑法?、?建设工程〔工程〕竣工验收方法?、?建设工程质量管理条例?、?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收暂行规定?、?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案管理暂行方法?、?房屋接管验收标准?、?房屋完损等级评定标准?、?GB/T50328-2001建设工程文件归档整理标准?、?GB50210-2001建筑装修工程质量验收标准?、?GB50261-2005自动喷水灭火系统施工及验收标准??GB50354-2005建筑内部装修防火施工及验收标准?、?GB50166-2007火灾自动报警系统施工及验收标准?和?GB50411-2007建筑节能工程施工质量验收标准?等。第二节前期物业管理招标投标 【案例】业主委员会招标成虚设中标物业索要管理权

委托物业管理到底谁说了算？开发商、业主委员会还是业主？中了标却不能入场管理的迪宇物业公司为此一直感到头痛，于是，他们将中加大厦业主委员会、开发商某公司以及和其同名的物业公司一同告上了法庭。日前，北京市宣武区人民法院对此案进行了公开宣判。 庭审中，作为被告的中加大厦业主委员会满腹委屈。他们辩称，业主委员会于2001年4月经宣武区居住小区管理办公室批复依法成立。自此，中加大厦开发商某公司与其同名物业公司订立的前期物业效劳合同将依法终止。因此，其他物业管理单位欲与中加大厦管委会签订物业效劳合同的，应当依法与业主委员会开展洽商。考虑到当时众多业主曾与原开发商发生利益争议和诉讼，中加大厦业主委员会没有就是否与原物业公司续签正式物业效劳开展工作。第二节前期物业管理招标投标 2002年下半年开始，被告某开发公司和其同名物业公司均向中加业主委员会表示希望退出大厦效劳，但该物业公司未经管委会同意，单方将物业管理效劳转给其它公司经营。管委会明确向该物业公司和其委托公司表示，新的物业效劳合同应当经过公开招投标并依法报审后，与中标的物业公司签订合同。于是，2002年11月，经公开招投标和评标，迪宇物业公司中标，原物业公司未参加投标。2003年4月，业主委员会正式向被告开发公司及物业公司送达?交接通知?，而两公司却置之不理，致使中了标的迪宇物业公司不能依法参与中加大厦物业效劳。 现在，业主委员会同意全面履行与迪宇物业公司所签订的物业管理委托合同，尽快办理入场交接手续，但因原物业公司拒不撤出，故迪宇公司的经济损失及管理者酬金应由原物业公司负担。法院审理后认为，根据物业管理条例有关，在业主委员会成立前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。业主委员会成立后，应由其决定物业管理企业的续聘或解聘。第二节前期物业管理招标投标 本案被告物业公司作为受开发建设单位委托对中加大厦进行物业管理的企业，在大厦业主委员会成立后，其是否继续对大厦进行物业管理，应由中加业主委员会决定。中加业主委员会有权决定续聘该物业公司或重新选聘物业管理公司对大厦进行管理。 迪宇物业公司依法定程序中标后，被告开发公司与物业公司之间的物业管理委托合同应予解除。现迪宇物业公司要求履行其与中加业主委员会签订的物业管理委托合同的请求正当。中加业主委员会与迪宇物业公司之间的物业管理委托合同生效后，迪宇物业公司即可在履行合同后获得履行合同的预期利益〔管理者酬金〕。但其之所以未获得管理者酬金，系中加业主委员会未履行合同所致，故管委会应给付迪宇物业公司依合同应获得的管理者酬金。 据此，法院判决，解除被告开发公司、物业公司与业主委员会签订的?中加大厦物业管理委托合同?，被告物业公司退出大厦物业管理，由迪宇物业公司行使大厦的物业管理权，中加大厦业主委员会给付迪宇物业公司2003年3月至2003年11月管理者酬金1.674万元。第二节前期物业管理招标投标一、物业管理招标投标概述 1．物业管理招标 物业管理招标是指招标人〔包括业主、业主委员会，或开发商、物业效劳企业〕，在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理效劳要求和标准的招标文件，由多家物业效劳企业竞投，从中选择最正确物业管理者，并与之订立物业效劳合同的过程。根据具体招标人的不同，物业管理招标名称及内容有所不同。业主、业主委员会做为招标人，其组织的招标活动过程，就是我们通常所说的物业管理招标；开发商做为招标人，其组织的招标活动过程，发生在业主或业主委员会选聘物业效劳企业之前，我们称之为前期物业管理招标投标；物业效劳企业做为招标人，针对某一项或多项专业效劳工程，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业性效劳企业的过程，称为物业管理分包招标。第二节前期物业管理招标投标 2．物业管理投标 物业管理投标是指符合招标文件要求的物业效劳企业或专业性效劳企业，根据招标文件确定的各项管理效劳要求与标准，以及国家有关法律、法规与本企业的综合实力，编制投标文件，参与投标活动的整个过程。参与投标的物业效劳企业或专业性效劳企业称为投标人。第二节前期物业管理招标投标 3．物业管理招标投标原那么 根据?招标投标法?相关规定，招投标活动中必须遵循“公开、公平、公正和老实信用〞的原那么。 〔1〕公开原那么必须按规定在媒体公开发布招标公告，把所需要到达的效劳、要求与条件公开告诉一切想参与投标的投标人。 〔2〕公平原那么指在招标文件中向所有投标人提供的招标条件都是一致的，即所有投标人都必须在相同的根底上投标。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理工程实际要求不相符的过高的资格要求。 〔3〕公正原那么指评标要实事求是、科学准确、定标要合理，招标文件中载明的评标标准和评标方法是衡量所有投标书的尺度。最终选定的投标价格必须合理，不能接受低于正常效劳本钱的标价。招标人在招标文件中一般要有不采用最低价的承诺。〔4〕老实信用原那么指招标人和投标人双方都应讲究信用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标一成，招标人和中标人应订立书面效劳合同，并老实履行各自的责任。第二节前期物业管理招标投标 4．物业管理招标方式 物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种方式。 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。公开招标的优点是最大程度地表达了招标的公开、公平、公正原那么。公开招标的缺点是工作量大、招标时间长、费用较高。 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人投标。邀请招标具有节省招标时间和降低招标本钱的优点，其缺点是缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有竞争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动。招标人也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关效劳的社会中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。第二节前期物业管理招标投标二、物业管理招标 1．对招标人的要求 〔1〕公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。 〔2〕经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 〔4〕招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。〔5〕招标人根据物业管理工程的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业工程现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第二节前期物业管理招标投标 〔6〕招标人应当根据物业管理工程的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 〔7〕招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理工程实际不符的过高的资格等方面的要求。 〔8〕招标人不得向他人透露已获得招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。 〔9〕在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 〔10〕通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房工程应当在现售前30日完成；预售商品房工程应当在取得?商品房预售许可证?之前完成；非出售的新建物业工程应当在交付使用前90日完成。第二节前期物业管理招标投标 2．物业管理招标组织机构 〔1〕招标人自行设立招标机构，是指在招标人组织内部组建的专门的招标委员会或小组。招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。专业技术部人员主要由工程技术、房地产、营销、法律、财务等方面的专家组成。 〔2〕委托招标代理机构。招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。 招标代理机构全权代理委托招标人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构，它只负责招标、开标、评标，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，最终的裁标、定标权在招标人。招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。代理招标工作完成后，招标人支付招标代理机构一定的效劳费或佣金。第二节前期物业管理招标投标3．物业管理招标的程序 〔1〕组建招标小组在政府物业管理行政主管部门指导下，由招标人向有关部门提交招标申请，经批准后组建招标小组。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报物业工程所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： 1〕与物业管理有关的物业工程开发建设的政府批件； 2〕招标公告或者投标邀请书； 3〕招标文件；4〕法律法规规定的其他材料。第二节前期物业管理招标投标 〔2〕编制招标文件招标文件一般包括投标须知、关于物业的有关说明、物业的设计图纸和有关其他附件等，应包括以下内容： 1〕招标人及招标工程简介，包括招标人名称、地址、联系方式、工程根本情况、物业管理用房的配备情况等。 2〕物业管理效劳内容及要求，包括效劳内容、效劳标准等。 3〕对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式及主要内容等。 4〕评标标准和评标方法。 5〕招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等。 6〕物业效劳合同的签订说明。7〕其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第二节前期物业管理招标投标 〔3〕发布招标公告或寄送投标邀请书，出售招标文件采用公开招标方式的，招标方一般需对前来准备参与投标的物业管理企业进行经营资质预审，经审查合格的方能购置招标文件。资格预审文件一般应当包括： 1〕资格预审申请书及格式； 2〕申请人须知； 3〕投标申请人提供的企业资格文件； 4〕经营管理业绩 5〕技术装备 6〕财务状况7〕拟派出的工程负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。第二节前期物业管理招标投标 〔4〕召开标前会议招标人通常在投标人购置招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常在招标工程所在地进行，其主要目的是招标人释疑投标人提出的各类问题。对问题的解释与答复应视为招标文件的组成局部。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题以来信、电子邮件、等形式寄送，由招标人聚集研究，提出统一解答。这种情况那么无需召开标前会议。第二节前期物业管理招标投标三、物业管理投标 1．对投标人的要求 〔1〕投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。 〔2〕投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达规定的投标地点。 〔3〕投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 〔4〕投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 〔5〕投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 〔6〕禁止投标人以向招标人或评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。〔7〕投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二节前期物业管理招标投标 2．物业管理投标的程序 〔1〕取得招标文件通过招标公告得知信息并通过经营资格预审的投标人，按规定程序购置招标文件；收到投标邀请书的投标人，可直接到招标人指定地点购置招标文件。 〔2〕熟悉招标文件，考察物业现场收到投标邀请书或参与公开招标井已经通过经营资格预审的投标人取得招标文件后，首先应详细阅读招标文件的全部内容，弄清其各项规定，研究其图纸、设计说明书和管理效劳标准、范围和要求等，使制定的投标方案和报价有比较可靠的依据；其次，应根据招标文件对物业现场进行实地考察，有的招标人会根据实际情况组织投标人统一参观现场并做必要的介绍。 〔3〕详细列出管理效劳方法和工作量在仔细阅读招标文件的根底上，根据其规定并结合自身的实际情况制定规划管理效劳的方法和工作量。第二节前期物业管理招标投标 〔4〕确定单价并进行投标决策由于不同物业自身情况有很大差异，应在基于不同物业自身情况的同时结合物业管理定价的方法进行具体分析，并做出投标决策。 〔5〕编制和递送投标文件投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件编好后，投标人派专人或通过邮寄方式将投标文件送达招标人。投标文件应当包括： 1〕投标函； 2〕投标报价； 3〕物业管理方案； 4〕招标文件要求提供的其他资料。 〔6〕参加开标会议及招标辩论投标人在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。 〔7〕签订合同，总结经验经过评标、定标，中标的投标人需与招标人就具体问题进行谈判，并签订合同；未中标的投标人应认真分析并做出投标总结，为下次投标做好经验的积累。第二节前期物业管理招标投标四、开标、评标和定标 1．开标 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。招标方收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件。投标人在招标文件规定提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。 〔1〕开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第二节前期物业管理招标投标 〔2〕开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照以下规定进行： 1〕由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 2〕招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。 3〕开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二节前期物业管理招标投标 2．评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 〔1〕评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关工程的评标委员会。 〔2〕评标委员会成员应当认真、公正、老实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 〔3〕评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。第二节前期物业管理招标投标 〔4〕评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 〔5〕评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。 〔6〕评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理工程的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。〔7〕评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，说明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第二节前期物业管理招标投标 3．中标 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。 中标后，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业工程所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。第三节物业的接管验收【案例】业主委员会诉物业效劳公司移交有关物业管理资料案历时半年有余，经过两次开庭，一度炒得沸沸扬扬的上海玉佛城业主委员会诉上实物业管理〔上海〕移交有关物业管理资料一案已经初见分晓。上海市徐汇法院依据?物权法?的有关规定作出一审判决，被告“上实物业〞应当向原告玉佛城业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入户的资料复印件和小区物业效劳收支帐册的复印件；第三人上海长海房地产开展应当向玉佛城业委会提供相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件。第三节物业的接管验收 经审理查明，玉佛城小区自1995年12月竣工后，开发商长海房地产公司即委托“上实物业〞为小区提供前期物业管理效劳，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。玉佛城业主委员会成立后，“上实物业〞与之签订了为期二年半的物业管理效劳合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，玉佛城第三届业主委员会正式启动选聘物业效劳公司的招投标工作，上海宏城物业公司中标，“上实物业〞落聘。玉佛城业委会通知“上实物业〞向“宏城物业〞办理移交手续，并要求“上实物业〞在2005年12月31日24点以前撤离玉佛城小区。嗣后，“上实物业〞既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽〞，纠纷胶着，讼争频频。第三节物业的接管验收 玉佛城业委会诉称，“上实物业〞在物业管理效劳合同到期后，按照合同约定和相关法律法规的规定，理应履行法定职责，移交相关房屋的资料和文件。而“上实物业〞那么辩称，业委会作为业主大会的代理人，不能以自己的名义提起诉讼；局部业主代表擅自以业主大会的名义起诉是不合法的。且终止合同的通知未满足提前三个月的条件，解除合同无效。被告迄今为止仍在玉佛城小区提供物业管理效劳，一旦失去资料，将给物业管理效劳带来极大的灾难，故不同意原告的诉讼请求。第三人“长海房地产公司〞述称，作为开发商，相关的物业资料只有向物业公司移交的义务，没有向原告移交的义务，因此也不同意原告的诉讼请求。法院认为，原告经34名业主代表中22名业主代表或业主讨论通过，提起移交有关的物业管理资料之诉，事关涉及小区业主公共利益，符合诉讼主体资格。原告要求被告物业公司移交有关的物业管理资料，要求第三人开发商履行商品房买卖合同的附随义务，理由正当，符合?物权法?和?物业管理条例?的相关规定，据此作出上述判决。第三节物业的接管验收一、接管验收概述 1．接管验收的概念 接管验收是指物业效劳企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的根底上，以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的验收，同时接受图纸、说明文件等物业资料。接管验收以后，整个物业就移交给物业效劳企业管理。 2．接管验收的性质 接管验收是物业效劳企业在接管物业前的一个重要环节，通过接管验收，签署一系列的文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系，明确了交接双方的责、权、利关系。物业的接管验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，接管验收的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。第三节物业的接管验收 3．接管验收的类型 接管验收的对象有两种，一是新建房屋；二是原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。 〔1〕新建物业的接管验收新建物业，即开发商已完成竣工验收的建设工程。新建物业的其交接人为开发商，接管验收发生在开发商与物业效劳公司之间，接管验收主要侧重在对物业的产权情况、质量状况的检验接收。〔2〕原有物业的接管验收原有物业的接管验收发生有两种情况下：一是发生在原有物业首次招聘物业效劳公司之时；二是发生在物业效劳公司的更换交替之时。原有物业的接管验收较之新建物业的接管验收涵盖的内容更多，工作难度更大。第三节物业的接管验收二、接管验收的条件和应提交的资料 1．接管验收的条件 〔1〕新建房屋接管验收的条件新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的根底上以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件： 1〕建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。 2〕供电、采暖、给水排水，卫生、道路等设备和设施能正常使用。 3〕房屋幢、号、编号经有关部门确认。 〔2〕原有房屋接管验收的条件 1〕房屋所有权、使用权清楚。 2〕土地使用范围明确。第三节物业的接管验收2．接管验收应提交的资料 〔1〕新建房屋接管验收应检索提交的资料 1〕产权资料。包括工程批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。 2〕竣工验收资料。包括竣工图纸(总平面、建筑、结构、设备、附工程及隐蔽管线的全套图纸)；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理)记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；钢材、水泥等主要资料的质量保证书；砂浆、混凝土试块试压报告；竣工验收证明书。 3〕技术资料。新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；供水、供暖的试压报告；各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。4〕说明文件。物业质量保修文件和物业使用说明书。

〔2〕原有房屋接管验收应提交的资料 1〕产权证书。房屋所有权证书；土地使用权证书；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。2〕技术资料。房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。第三节物业的接管验收第三节物业的接管验收三、接管验收的程序 1．新建房屋接管验收的程序 〔1〕开发商书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 〔2〕接管单位按照接管验收标准，对开发商提交的申请和相关资料进行审核，具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 〔3〕接管单位会同开发商按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 〔4〕验收过程中发现的问题，按质量问题的处理方法处理。 〔5〕经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并及时签发接管文件。第三节物业的接管验收 2．原有房屋接管验收的程序 〔1〕业主或业主委员会书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 〔2〕接管单位按照接管验收标准，对业主或业主委员会提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 〔3〕接管单位会同业主或业主委员会按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 〔4〕查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理方法处理。 〔5〕交接双方共同清点房屋、装修、设备和附着物，核实房屋的使用状况。〔6〕经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记〔假设无产权转移，那么无需办理〕。第三节物业的接管验收四、接管验收的内容和技术标准 1．新建物业接管验收的内容及标准 根据?房屋接管验收标准?，重点从质量与使用功能等方面进行检验。其具体的内容包括主体结构；外墙；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消防；采暖；附属工程及其他等方面的质量要求和使用标准。 经常引用的具体标准有： 〔1〕?建筑地基根底设计标准?〔GB50007—2002〕 〔2〕?混凝土结构设计标准?〔GB50010—2002〕 〔3〕?建筑抗震设计标准?〔GB50011—2002〕 〔4〕?屋面工程质量验收标准?〔GB50207—2002〕 〔5〕?电气装置安装工程施工及验收标准?〔GB50255-1996〕 〔6〕?建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准?〔GB50242—2002〕 〔7〕?室外排水设计标准?〔GB50014—2006〕 〔8〕?高层民用建筑设计防火标准?〔GB50045—1995〕 〔9〕?民用建筑可靠性鉴定标准?〔GB50292-1999〕第三节物业的接管验收2．原有物业接管验收的内容及标准 〔1〕质量与使用功能的检验 1〕以?民用建筑可靠性鉴定标准?〔GB50292-1999〕和国家有关规定作为检验依据。 2〕从外观检查建筑物整体的变异状态。 3〕检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。 4〕查验房屋使用情况〔建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备〕，评估房屋现有价值，建立资料档案。 〔2〕危险和损坏问题的处理 1〕属有危险的房屋，应由交接人负责排险解危后，才能接管。 2〕属有损坏的房屋，由交接人和接管单位协商解决，既可约定期限由交接人负责维修，也可采用其他补偿形式。3〕属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。第三节物业的接管验收 3．接管验收遗留问题的处理 〔1〕遗留问题的登记确认 1〕对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并交交接人签字确认。 2〕对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并请交接人签字确认。 ①发现影响房屋结构平安和设备使用平安的质量问题，必须约定期限由交接人负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。 ②发现影响相邻房屋的平安问题，由交接人负责处理：因施工原田造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。 ③对于不影响房屋结构平安和设备使用平安的质量问题，可约定期限由交接人负责修缮，或可采取费用补偿的方法，由物业效劳企业处理。第三节物业的接管验收 〔2〕遗留问题的解决 1〕对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐。 2〕对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。 3〕对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人签字备录。第三节物业的接管验收五、接管验收交接双方的责任 1．交接人的责任 〔1〕提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。 〔2〕在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。 〔3〕房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应由接交人会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由交接人位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，那么应由接交人负责处理。 〔4〕按规定负责保修，并应向接交人预付保修保证金和保修费。 〔5〕新建房屋接管后；应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。第三节物业的接管验收2．接交人的责任 〔1〕对建设单位提出的接管验收申请应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。 〔2〕经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，井应及时签发接管验收文件。 〔3〕接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同交接人共同协议处理方法，商定复验时间，催促施工单位限期改正。 〔4〕房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。 〔5〕根据协议，可负责代修、保修。接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。第四节物业的装修管理 【案例】业主违法装修房屋造成他人损失案 施女士是某高档住宅区的业主住在19楼。施女士在海外生活多年，对卫生设施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸。施女士在装修浴室时，由于采取的防水措施不当，致使台盆金属软管断裂漏水，浴缸外溢，积水渗漏到楼下的陈某家中。从1999年起，已发生了3次治水事件。陈某提出意见后，施女士也对浴室进行了修理，但仍没在恢复北房间的卧室功能。近期再次发生的治水事件，致陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处受损。物业管理企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理。陈某无奈，只得将施女士告上了法庭。 法院认为，房屋设计功能不同，设计要求也不同，尤其是厨房和卫生间，地面须加设特殊的防水层以免渗漏。施女士在没有防水层的部位安装洁具，给相邻方造成隐患。?物业管理条例?、?住宅室内装饰装修管理方法?等规定：禁止擅自改变房屋及配套设施等。施女士的行为侵害了陈某的合法权益。法院判决施女士在规定期限内撤除安装在北卧室的卫浴设施，重新粉刷墙面、铺设地板，恢复卧室的设计用途，并负责修复陈某家的受损部位，赔偿损失。第四节物业的装修管理 点评：?物业管理条例?规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主。业主作为物业专有部门的所有人，原那么上有权利处分自己的专有局部的物业，当然包括装饰装修物业的权利。但是由于专有物业局部与其他业主的专有局部及共用局部紧密结合或者相邻，业主进行装饰装修时会影响到其他业主的利益。因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原那么，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。第四节物业的装修管理 ?住宅室内装饰装修管理方法?规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业负责的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。〞?住宅室内装饰装修管理方法?规定，住宅室内装饰装修华东活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者撤除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款。因此，施女士不但应依法承担恢复原状、赔偿损失的民事责任，还应依法接受行政处分。关于物业管理企业的责任。?物业管理条例?规定：“对物业管理效劳区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。〞“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和本卷须知告知业主。〞这是为物业管理企业设定的一项义务。第四节物业的装修管理 本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的以义务，就应当承担相关的责任。?住宅室内装饰装修管理方法?“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本方法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处装饰装修管理效劳协议约定装饰装修管理效劳费的1倍至3倍的罚款。〞?物业管理条例?也规定：“物业管理企业未能履行物业效劳合同约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。〞 如何界定特定管理企业是否履行了合同呢？通常来讲，如果物业管理企业已按照合同的约定尽到自己的责任且不存在管理上的缺陷，那么物业管理企业不应承担责任；相反如果物业管理企业存在明显的过错，那么应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。另外，物业管理企业不具有行政权力，因而物业管理企业不可能采取任何强制措施。第四节物业的装修管理一、 装修与装修管理概述 1．装修 装修是业主和使用人〔也可合称为装修人〕在办理完入住手续后，为了提高物业居住或使用质量，根据自己生活或工作的特点和要求，在正式入住之前，对所购〔所租〕房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等活动。 装修不同于建筑装饰装修。建筑装饰装修是为了使建筑物、构筑物内外空间到达一定的环境质量要求，使用装饰装修材料对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰处理的工程建筑活动。这里所说的装修仅限于房屋室内装修，是业主和使用人对房屋室内进行的装饰装修的建筑活动。第四节物业的装修管理 2．装修管理 装修管理是指物业效劳企业在业主和使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。 业主和使用人在办理入住手续后有权对自己所购〔所租〕物业进行装修。装修必须在国家法规政策、标准规定的范围内进行。装修管理常用法规政策有?物业管理条例?、?住宅室内装饰装修管理规定?；国家标准?住宅装饰装修工程施工标准?〔GB50327-2001〕、?建筑装饰装修工程施工质量验收标准?〔GB50210-2001〕；行业标准?室内装饰工程质量标准?〔QB1838-93〕、?家庭装饰工程质量标准?〔QB/T6016-97〕等，这些规定的内容涵盖了装修前的申请登记、装修期间的检查监督、装修完成后的验收等各个装修环节。第四节物业的装修管理二、装修管理的内容与程序 1．申报登记 业主和使用人在装修活动开始前，应向承接物业工程的物业效劳企业申报登记，待物业效劳企业审核批准前方可进行装修施工。申报登记时，应向物业效劳企业提供以下材料： 1〕房屋所有权证〔或者证明其合法权益的有效凭证〕。 2〕申请人身份证件。 3〕装饰装修方案。 4〕变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。住宅室内装饰装修超过设计标准或者标准增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。5〕搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，需提交城市规划行政主管部门批准文件。拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位批准文件。拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位批准文件。第四节物业的装修管理 6〕改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 7〕装修工程量较大，需经消防部门审批的，提交消防部门批准文件。 8〕委托装饰装修企业施工的，装饰装修企业应具有相应资质等级，需提供该企业相关资质证书的复印件。 9〕非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 2．审批申报 〔1〕装修申报的审核审核装修申报要依据?建筑装饰装修管理规定?、?住宅室内装饰装修管理规定?、?住宅装饰装修工程施工标准?〔GB50327-2001〕、?建筑装饰装修工程施工质量验收标准?〔GB50210-2001〕、?室内装饰工程质量标准?〔QB1838-93〕、?家庭装饰工程质量标准?〔QB/T6016-97〕等进行，主要内容包括： 1〕检查装修方案是否有对房屋结构、外墙立面、共用设施设备的改动、破坏。 2〕检查装修方案是否有严重的消防及其他平安隐患。 3〕是否有其他违章违规情况。 4〕平安协议书。第四节物业的装修管理 〔2〕装修申报的批准在确认装修方案没有对建筑平安、共用设施设备及房屋外观造成不良影响后，给予批准。 〔3〕告知本卷须知物业效劳企业应当将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和本卷须知告知业主和使用人及其委托的装饰装修企业。 〔4〕签订住宅室内装饰装修管理效劳协议业主和使用人，或者业主、使用人和装饰装修企业，应当与物业效劳企业签订住宅室内装饰装修管理效劳协议。住宅室内装饰装修管理效劳协议一般包括以下内容： 1〕装饰装修工程的实施内容； 2〕装饰装修工程的实施期限； 3〕允许施工的时间； 4〕废弃物的清运与处置； 5〕住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； 6〕禁止行为和本卷须知； 7〕管理效劳费用； 8〕违约责任；9〕其他需要约定的事项。第四节物业的装修管理 3．装修施工管理 装修施工过程中，物业效劳企业应当按照住宅室内装饰装修管理效劳协议实施管理，发现业主和使用人或者装饰装修企业有违章违规行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理；违反住宅室内装饰装修管理效劳协议的，追究违约责任。 施工管理中主要管理内容有： 〔1〕禁止的装修行为住宅室内装饰装修活动，禁止以下行为： 1〕未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 2〕将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 3〕扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4〕损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5〕其他影响建筑结构和使用平安的行为。第四节物业的装修管理 〔2〕装修时间装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间。装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装修时间包括一般装修时问、特殊装修时间和装修期。 1〕一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间各地不同季节有不同规定，如北方某些地区规定作业时间及噪声施工时间为： 作业时间：7：00～12：0013：00～20：00 拆打时间：8：00～11：3014：00～18：30 2〕特殊装修时间是指节假日休息时问。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，一般节假日原那么上不允许装修。特殊情况需要装修，时间上应视具体情况相应缩短装修时间，重大节假日〔如元旦、春节、劳动节、国庆节〕不得进行施工装修。3〕装修期是指从装修开始到完结的时间，一般情况下不超过3个月。第四节物业的装修管理 〔3〕装修材料和设备的管理装修材料和设备在装修管理中需从以下几个方面加强管理： 1〕核对是否为经审批同意的材料和设备。 2〕住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。 3〕装修材料须封装不漏，按物业效劳企业指定地点堆放；装修材料要及时搬入室内，不得堆放在户门外或公共场所。 4〕对于有特别要求的材料或设备按照规定办理相应手续。第四节物业的装修管理 〔4〕环境质量管理装修期间因使用材料、作业方式等因素，会对物业环境和业主及使用人的工作生活有产生一定的影响，甚至会造成环保、平安等方面的隐患，因此，物业效劳企业一定要加强环境质量管理。 1〕住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，需袋装处理，封装不漏。应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运，一般由物业效劳企业统一清运。 2〕严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道、户门外或公共场所。 3〕严禁高空抛物，违者予以处分，并由肇事者承担由此引致的全部责任。4〕装饰装修企业遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。第四节物业的装修管理 〔5〕施工管理施工管理涉及施工平安、施工操作、施工标准和新增工程等内容。 1〕检查装修工程是否为核查过的工程。 2〕检查新增工程是否经过审核批准。如没履行申报手续，需指导业主和使用人及时申报。 3〕施工现场使用工具设备是否合格可靠，无平安隐患，工具设备操作是否符合平安要求。严禁使用煤气罐、电炉、碘钨灯等，， 4〕施工期间，如要使用电气焊或动用明火时，须配备防火设备，应遵守国家有关消防管理规定，要向物业公司提出申请，批准前方可使用。 5〕检查施工人员的现场操作是否符合施工标准要求，如埋入墙体的电线是否穿管，是否用合格的套管，是否破坏了墙、粱等。 6〕装饰装修企业应严格遵守有关装修规定，如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。7〕装饰装修企业施工负责人要保证各楼层公共设施完好。出现任何问题时，施工负责人应及时与物业管理企业联系，双方协商解决，不得擅自作主。第四节物业的装修管理 〔6〕装修施工人员的管理装修工人的来源有极大的不确定性，施工过程中的自我约束缺乏，物业装修管理中应要求装修施工人员佩带施工标牌〔识〕，严格施工人员的出入管理，杜绝物业区域装修期间的不平安问题和无序化状态。 1〕施工单位应在装修前将装修施工人员的资料申报到物业效劳企业，并办理出入证。 2〕装修施工人员凭证出入工程辖区。出入证实行专人专证，专户专用，不得涂改或转借。 3〕装修施工人员不得串户装修，不得侵扰其他业主，不得从事招揽生意等与本户装修不相关之行为，不得在楼道内闲逛或在其他楼层里停留。 4〕装修施工人员留宿须经业主和使用人、装饰装修企业、物业效劳企业三方同意，并办理暂住手续前方可留宿。 5〕装饰装修企业的电工、焊工等特殊工种应持证上岗，严格遵守平安操作规程。 6〕施工现场禁止吸烟。第四节物业的装修管理 4．装修工程的验收装饰装修工程竣工后，物业效劳企业应按照装饰装修管理效劳协议进行现场检查，协同业主和使用人按照住宅室内装饰装修合同、国家相关质量标准进行验收。对违反法律、法规和装饰装修管理效劳协议的，应当要求业主和使用人、装饰装修企业纠正，并将检查记录存档；必要时，可追究违约责任。第四节物业的装修管理三、装修管理的法律责任 1．业主和使用人的法律责任 业主和使用人在装修过程中，应承担一定的法律责任： 1〕业主和使用人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业效劳企业或者房屋管理机构〔以下简称物业管理单位〕申报登记，并与物业效劳企业签订住宅室内装饰装修管理效劳协议。 使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。业主和使用人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 2〕业主和使用人不得拒绝和阻碍物业效劳企业依据住宅室内装饰装修管理效劳协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。 3〕业主和使用人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。第四节物业的装修管理 4〕业主和使用人委托企业承接其装饰装修工程的，应中选择具有相应资质等级的装饰装修企业并与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。 5〕因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，业主和使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主和使用人可以向装饰装修企业追偿。 6〕业主和使用人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由业主和使用人负责赔偿，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。 7〕业主和使用人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 8〕业主和使用人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。9〕业主和使用人将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1000元以下的罚款。第四节物业的装修管理 10〕业主和使用人将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者撤除连接阳台的砖、混凝土墙体的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。 11〕业主和使用人未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者标准增加楼面荷载的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。 12〕业主和使用人在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗，未经城市规划行政