2023年-XX医院经济适用房管理方案

第四节物资装备配备计划 -26第四节物资装备配备计划 -26-带格式的：左侧：3.17厘米，右侧：3.17厘米,顶端：2.54厘米，指定行网格目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一节物业管控服务的实施解决方案-3-\o"CurrentDocument"一、服务的宗旨、方针及目标-3-\o"CurrentDocument"二、“综合一体化”物业管控-5-\o"CurrentDocument"三、“一站式”物业服务整体平台-6-\o"CurrentDocument"四、完善物业管控运作机制-6-五、关注服务细节，注重服务的人性化、亲情化、特色化…-8-第二节各项物业管控服务、物业维护计划解决方案-10-\o"CurrentDocument"一、物业早期管控解决方案-10-\o"CurrentDocument"二、设备设施管控解决方案-11-\o"CurrentDocument"三、房屋管控解决方案-13-\o"CurrentDocument"四、公共秩序管控解决方案-13-\o"CurrentDocument"五、清洁绿化管控解决方案-14-\o"CurrentDocument"六、财务管控解决方案-16-\o"CurrentDocument"七、质量管控解决方案-17-\o"CurrentDocument"八、开展社区文化建设规划解决方案-17-\o"CurrentDocument"第三节组织机构设置及人员的配备-18-\o"CurrentDocument"一、组织机构及人员编制的设置-18-\o"CurrentDocument"二、人员的配备-21-第二节各项物业管控服务、物业维护计划解决方案小区的物业管控涉及面很广，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤逐项落实。一、物业早期管控解决方案(一)早期介入解决方案1、介入合适的内容：(1)从政策法规的角度，提供有关物业管控的意见和依据；(2)从物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议。2、管控措施(1)熟悉、掌握物业管控法规政策；(2)学习、运用各类专业相关技术知识，提高早期介入的专业相关技术含量；(3)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；(4)参与有关工程联席会议，协调各方面关系；(5)深入基层，刻苦钻研，确保顾问咨询质量。(二)接管验收管控解决方案1、管控合适的内容：了解接管物业的基本情况；(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方式方法和日程安排；(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对小区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时协调施工单位对验收中存在的相关问题整改；(4)与开发、施工单位联合进行小区物业交接；核对、接收各类房屋和钥匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。2、管控措施:(1)组建接管验收小组，负责小区的接管验收工作；(2)制定接管验收规程；(3)掌握物业验收的标准和程序；(4)按规定办理接管验收手续。(三)业主入伙管控解决方案1、管控合适的内容：(1)在业主收房时将所有资料准备齐全。(2)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。(4)办理收房手续。在验房过程中，发现的房屋质量相关问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。(6)对验房交接中发现的房屋质量相关问题，及时反馈，尽早协调解决。2、管控措施：(1)制定《业主领房程序》；(2)按照业主收房程序，安排工作流程；(3)按规定办理业主入伙手续。二、设备设施管控解决方案根据我公司管控小区的工作经验及实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合第一六三医院经济适用房住宅小区的设施设备维护解决方案，以利于员工根据设施设备管控和维修保养解决方案进行工作。(-)对供配电相关系统的运行管控和维护保养1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持证上岗。3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工相关技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。5、搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。6、合理轮换使用供配电设备，减少空载损耗及延长使用寿命。7、遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施,并协助供电部门做好安全用电的有关工作。（二）给排水相关系统1、给排水相关系统设备管控、维修保养基本合适的内容（1）建立正常用水、供水、排水的管控制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。（2）供水管道、水表、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；定期对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通（由市政环卫清运），防止阻塞。（3）每周1次巡查给排水设施，并记录设施相关情况。（4）每月检查维护给排水设施，确保设施正常可靠运行。（5）每半年对水池、水箱管路进行清洗消毒，防止二次供水污染。（6）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。（7）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。2、排水相关系统操作、保养和维修的基本制度（三）消防相关系统1、建立消防管控制度、操作规程、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急解决方案等。2、制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急解决方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。3、做好消防相关系统各类设备设施的日常检查维护保养（控制计算机除外），并做好有关记录备查。（四）电梯相关系统电梯相关系统的日常运作管控及其维护保养均采取外包的形式委托给专业电梯公司进行，我公司拟采取如下措施进行监督管控:1、建立健全电梯维护保养的监管制度。2、制定电梯维护保养检查计划表，物业服务中心工程组人员根据检查计划表做好日常巡查及监管工作，并作好记录。3、物业服务中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进行监督检查，发现存在相关问题，拟以书面形式要求限期进行整改。4、物业服务中心工程组人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。三、房屋管控解决方案房屋共用部位维护管控：根据交房进度，小区内房屋可分为业主（物业使用人）已收房和空置房。1、业主己收房：a、住宅：房屋交付时，物业服务中心应及时与业主（物业使用人）签订物业管控公约，书面告知装修管控规定，督促用户按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。对违章装修或搭建的和由于装修而造成房屋外立面改变或破损的，须及时予以制止，并提请有关行政管控部门依法处理。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据用户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化相关系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管控，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。2、空置房：空置房（含业主托管房）移交后，物业服务中心应每月通风清扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的相关问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。四、公共秩序管控解决方案我公司拟在第一六三医院经济适用房住宅小区物业的公共秩序维护管控以“群防为主，物防为辅、全面防范”为整体安全管控原则，以下是我公司拟设的公共秩序管控措施：1、提供24小时保安值班服务，安管员按两班制值班，在小区出入口设置固

定值班岗，小区范围内设置巡逻岗，以维护小区公共秩序。2、外来人员、小区业户装修施工人员均在小区出入口进行登记，特别施工人员及装修材料的出入，必须要有施工许可证及出入证及经与业主核实确认后方可给予出入。4、小区车辆的出入实行发卡制，临时出入小区的车辆在进入小区时，在车库入口进行登记，然后发放临时车辆出入卡，临时车辆出小区时凭发放的临时车辆出入卡放行。所有的车辆出入均需进行严格的登记，出入登记记录作为公共秩序管控原始资料存档。5、对于保安人员，将统一标识、服饰等，建立出入、交接岗、内务管控等制度，规范管控，提高小区的整体形象。6、物业服务中心将成立义务消防队，服务中心所有人员均为义务消防队员，每年定期开展消防基本防火常识、消防器械使用等的培训以及定期进行消防演习。五、清洁绿化管控解决方案（一）管控模式及人员配置根据第一六三医院经济适用房住宅小区的物业管控服务相关需求，由物业服务中心经理直接对小区的清洁绿化工作实施监督管控，每天负责对小区的清洁绿化工作进行巡检，以及对清洁绿化人员的工作进行监督指导，发现有不符合清洁绿化管控要求之处，立即通知清洁绿化人员进行改进。服务中心人员架构及监督管控模式如下：（二）i璃^6^洁工作范围物业服务中心第一六三医院经济适用房住宅小区各栋楼的楼面、楼梯、楼梯扶手、玻人及小区公共| |等的清洁保洁；服务中心经理各栋楼的电5w”尸|卜HJTrL71（二）i璃^6^洁工作范围物业服务中心第一六三医院经济适用房住宅小区各栋楼的楼面、楼梯、楼梯扶手、玻人及小区公共| |等的清洁保洁；服务中心经理各栋楼的电5w”尸|卜HJTrL71丁丁T1,绿化带沙井、、绿化地的清洁保洁;排水沟、+立圾房、垃圾公告栏

消防栓、保安岗靠清洁保洁；I、电.箱、信报事保洁绿化组管监督管理保洁员4人绿化工1人7、小区垃圾的清运及公共区域的环境消杀等。（三）清洁保洁作业的管控措施为加强小区公共区域和作业现场的有效管控，实施现场检查和跟踪清洁工作目标的落实，及时纠正不合格服务，拟采取如下措施进行管控：1、根据小区清洁工作的总体范围和程序细则，制订一份清洁工作计划表，详细列明各项清洁本次项目及时间安排。保洁员根据清洁工作计划表实施清洁保洁作业。2、为确保清洁保洁的质量和工作效果，公司管控人员和相关清洁作业监管人员需按要求填写“卫生检查表”、“投诉处理单”、“交接班本”等，完善管控制度。3、定期的清洁大做工作要求按照操作规程进行规范作业，并落实安全作业管控措施，做到安全、文明作业。4、各项已完成的定期清洁工作本次项目，要求及时向管控部门或客户申报接受检查。5、保洁员在实施清洁保洁作业时，要求在作业范围设置明显的告示牌或标志，如“小心地滑”、“高空作业”、“清洁进行中”等，以确保安全作业。6、在作业过程中，必须爱护场内公共设施设备，有义务维护设备、设施的安全，节约使用水电资源。7、所有的清洁大做本次项目如打蜡、洗地毡等及有碍正常秩序的工作，应在出入人多时间以外进行，以保障楼内正常秩序，已获客户特别同意的清洁本次项目除外。8、在节、假日期间，安排适当人员在楼内清洁值班。如有特别需要（可预见灾害如台风、暴雨）协助做好预防工作措施。突发灾害事故（爆管、水浸等），将安排保洁员以及器械到现场协助解救工作。（三）绿化管控措施：住宅小区的绿化是小区环境质量的一个重要指标。由于人类对大自然特别是绿化有一种天然的亲近感，绿化带来的是清新的空气和夏天的阴凉，因此在视觉上业主对家居环境首要的要求就是一个良好的绿化环境，绿化的规划和视觉效果有时直接决定了小区的档次。我公司拟将小区的绿化管控维护摆到一个重要的位置上，并拟采取如下管控措施：日常绿化维护保养工作合适的内容及工作频度：(1)绿化园林植物的整形与造型：每年进行2次；(2)绿化园林植物及绿化地的施肥：每年1次；(3)浇水：因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；(4)除杂草：平时1遍/月，下雨除外；(5)补缺视缺苗情况及时补缺；(6)消杀1遍/月，发现害虫立即消灭；(7)绿化地的保洁：要求随时保持绿化地干净。2、物业服务中心经理及清洁绿化领班每天对小区的绿化管控工作进行巡检,要求巡检合适的内容主要如下：(1)乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；(2)灌木、绿菌、树木、草地、花卉浇水；(3)除杂草、补种、治病杀虫;(4)清理枯枝落叶、绿地石块，松土，防风防涝；3、建立健全绿化养护管控规定及绿化人员的考核制度。六、财务管控解决方案1、管控合适的内容：(1)加强现金收支管控；(2)搞好财务核算；(3)财务收支状况每年公布一次；(4)做好年度预算和决算工作；(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销；(6)及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。2、管控措施：(1)根据财务法规政策，制定财务管控制度；(2)财务人员持证上岗，规范操作；(3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；(4)加强成本控制；(5)加强财务监督和财务检查。七、质量管控解决方案1、管控合适的内容：(1)按照IS09001质量体系标准，制定小区质量工作计划；(2)实施所制订的工作计划和措施；(3)对照计戈上检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在的相关问题；(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。2、管控措施：(1)抓好管控人员的质量学习，开展质量管控培训教育工作；(2)制订质量责任制，保证质量管控工作落到实处；(3)接受公司对小区管控工作的现场指导；(4)配合公司开展质量体系审核。八、开展社区文化建设规划解决方案开展社区文化建设，对于促进社会主义精神文明建设，活跃社区氛围，丰富业主生活，陶冶业主情操，具有重大意义。因此，要根据小区业主的相关需求,充分考虑各年龄层次、职业层次特点，与居委会配合开展各种社区活动。通过社区文化建设，使广大业主有共同的追求目标，有正确的价值观念、价值判断、价值标准和价值取向，有现代的社区意识，有较强的社区精神。社区文化建设从广义上大约可分为以下几项：(一)环境建设：1、道路整洁，绿化茂盛，空气清新，房屋外观统一和谐章搭建，配套设施齐全。2、各类标识(警示、导向)设计美观，布局合理，功能全面。3、告示牌、宣传牌、宣传栏的设置赏心悦目，合适的内容健康向上。（二）精神文明建设1、绿化自然，如开展认养树木活动。2、保护环境，如开展收集废电池活动。3、宏扬公德，如开展尊老爱幼人活动。4、发扬传统，如开展军民共建活动。（三）文化建设从小区实际出发，开展丰富多彩的社区文化活动。1、每年组织不少于1次活动，如新春元宵联欢、五一游园、中秋赏月等等。2、各类竞赛，具体合适的内容将视会所配套而定。第三节组织机构设置及人员的配备一、组织机构及人员编制的设置为实现对第一六三医院经济适用房住宅小区物业管控本次项目各项管控质量目标的承诺，我公司拟本着“精干、高效、以事定岗、以岗定人”的原则来确定人员编制。根据第一六三医院经济适用房住宅小区的物业状况和管控相关需求,第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心拟设工程组、安管组、保洁绿化组和接待前台四个服务组，物业服务中心的客户投诉/接待、业务经营、清洁、绿化、社区文化建设等由服务中心统一管控。1、物业服务中心组织机构设置及人员编制:湖南泰弘物业管理有限公司2、组织机构设置说明：组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。物业服务中心内部实行垂直领导，减少管控环节，提高工作效果。服务中心实行公司领导下的服务中心经理负责制。服务中心设工程组、安管组、保洁绿化组、服务前台四个服务组。3、服务中心各职能部门的工作职责具体分工如下：■ 物业服务中心经理：执行公司决议，负责第一六三医院经济适用房住宅小区日常工作的整体计划、协调、组织、控制及跟进落实；（2）对本次项目的服务质量及经营成本进行目标控制；（3）制定各部门目标管控责任计划及管控质量目标，并监督各部门落实执行；（4）参照住宅小区相关物业管控标准，对本次项目每日的管控情况进行现场检查及督导落实整改；（5）每月对小区的管控实效进行综合评审考核，并对存在相关问题组织及TOC\o"1-5"\h\z第五节第一六三医院住宅小区物业收支预算-28-一、第一六三医院住宅小区物业服务中心控制成本的措施.-28-\o"CurrentDocument"二、物业管控收入预算-29-\o"CurrentDocument"三、物业管控费支出测算-29-\o"CurrentDocument"四、收支情况说明-34-第六节物业管控人情况介绍-35-一、湖南泰弘物业公司简介-35-\o"CurrentDocument"二、戴德梁行情况简介-37-时、有效的专项整改，保障高质量的社区管控及服务;（6）负责物业服务中心相关系统培训计划的制定及培训工作的组织和落实;及时统筹调动人力资源，配合开发商相关部门完成各项专项服务。■客户服务前台：（1）接受业户咨询、意见、建议、投诉、求助、质疑等工作；（2）接受业户的零星报修工作，并及时反馈工程组，安排维修人员及时上门进行维修服务；（3）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况;（4）负责小区物业管控费的收缴、催缴工作；（5）负责社区文化建设；（6）负责小区公共区域的清洁、保洁、环境消杀、垃圾清运工作；（7）负责小区内园林绿化的养护工作。■工程组：.（1）按有关公共设备、设施的专业验收标准，建立设施设备台帐，制定小区公共设备设施、相关系统的维护、保养计划；（2）每月按维护、保养计划及验收标准对各设备、设施进行有效维护，以延长设备的使用寿命，并作好保养记录，存档；（3）每日对小区公共设备设施进行运行巡检，作好运行记录，确保其正常运行；（4）对房屋共用部位进行日常管控和维护，做好检修记录和保养记录；（5）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门提出报告与建议，根据上级部门的决定，组织维修；（6）负责物业的装修审核、监督管控工作；（7）协助开发商相关部门有效落实物业的质量返修工作；（8）定期对小区的能源消耗进行检查、分析及调整，降低小区公共损耗；（9）结合业户的实际相关需求，为业户提供物业装修设计、施工外联、解决方案审定，以及日常的家居维修等各类专项服务，增加有偿经营收入；（10）提供零星急修上门服务，做好完整的报修、维修和回访记录。■安管组：（1）落实小区的安全防范、消防、交通等管控，制定小区公共安防、交通管控及巡更等设备、设施、器材的定期保养计划，并组织有效落实；（2）定期组织各类治安、消防公益宣传，引导业户正视家居治安、消防自我防护，确保小区整体安全；（3）处理各种突发事件并协助公安机关侦破发生的治安、刑事案件；（4）小区主出入口24小时值勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；（5）对进出小区的车辆实施证、卡管控，引导车辆有序通行、停放；（6）对进出小区的装修、家政等劳务人员及大件物品实行临时出入证管控;（7）每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。二、人员的配备结合第一六三医院经济适用房住宅小区实际服务相关需求以及物业服务中心各职能部门的分工，我公司拟以“精干、高效、敬业”的原则，配备人员采用规范化管控和人性化管控相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性。严格考核，确保管控目标得以实现。对物业管控机构的设置和人员的配备暂作如下安排：1、机构设置：物业服务中心实行经理负责制，按浅纵深垂直职能管控，成立第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心。客户前台保洁绿化组工程组 安管组根据以上服务中心各职能部门的组织机构及人员配备，服务中心共设置21人。1、人员配备标准：（1）配备人员17人：其中：服务中心经理1人；客服服务前台2人：接待兼文案管控1人；接待兼出纳1人；工程组（2人）：水电技工2人；安管组（7人）：领班兼机动1人，门岗安管员2人（分2班，共4人）;巡逻岗1人（分2班，共2人）。清洁绿化班（5人）保洁员4人;绿化工1人三、服务中心各岗位人员的任职条件要求及主要工作职责1、服务中心经理：任职要求：（1）大专以上学历，具有小区/小区物业管控整体运作管控工作经验5年以上；（2）熟悉物业管控行业新动态及物业管控行业相关法律知识和法律处理程序；（3）具有独挡一面的领导相关能力、沟通协调相关能力；（4）持有物业管控企业经理资格证书。主要职责：（1）主要负责第一六三医院经济适用房住宅小区物业管控的整体运作管控,监督指导各部门工作；（2）负责服务中心的人员培训、考核和管控工作；（3）负责与当地物业管控行政主管部门、街道、派出所、供水和供电部门以及开发商/业主委员会、公司等的协调沟通工作；（5）负责服务中心各类管控规章制度的制定工作；（6）负责小区的投诉处理、服务接待等工作。2、出纳：任职要求：（1）中专以上文化，须有长沙市户口人士提供担保；（2）具有财务收费工作经验；（3）细心、责任感强。主要职责：（1）负责第一六三医院经济适用房住宅小区的收费、现金管控、费用的支付（报销）工作；（2）负责服务中心的税务办理、各类费用控制等工作。3、接待员：任职要求：（1）大专以上文化，物业管控专业优先；（2）具有物业管控工作经验；（3）有销售楼宇经验者优先；（4）熟悉电脑办公软件操作。主要职责：（1）负责服务中心客户服务接待、投诉处理等；（2）负责业户二次装修管控；（3）负责对服务中心各岗位质量的跟踪、监督；（4）社区文化建设，配合当地社区搞好各项群众性文化娱乐活动。（5）负责服务中心所有档案管控。4、保洁员：任职要求：（1）初中以上学历，健康、勤劳，为人老实；（2）有小区/大厦清洁保洁作业工作经验；（3）熟悉清洁作业程序以及清洁器械、材料使用特性。主要职责：（1）负责小区内各道路、广场、绿化地、沙井、楼道、楼梯及扶手、电梯、停车场、天台、鱼池等的清洁保洁工作；（2）负责小区内的环境消杀和垃圾清运等工作。5、绿化工任职要求：（1）中专以上学历，有小区园林绿化维护保养工作经验；（2）熟悉剪草机、高枝剪等绿化工具的操作技能。主要职责：（1）负责第一六三医院经济适用房住宅小区园林植物、绿化带、草皮等养护工作。6、工程技工：任职要求：男，高中或中专以上文化，持有电工及其它特种作业操作证，具有物业管控设施设备维护保养工作经验。主要职责：（1）负责小区的各公用设施及设备相关系统的维护保养工作；（2）负责小区各业主服务的相关需求提供各类小修、零修服务。7、安全领班：任职要求：（1）大专以上文化，持有退伍证，具有3年以上小区保安管控经验；（2）能独立处理应付各种突发事件。主要职责：（1）负责小区的治安、秩序管控工作；（2）负责小区安管队伍建设、领导和管控工作。8、安管员：任职要求：（1）男，高中以上文化，身体健康，身高1.73m以上，有退伍证；（2）有小区/大厦物业管控保安工作经验，安全防范意识强，具有高度警觉性和责任心。工作职责：负责小区安全防范、车辆管控以及消防安全管控等工作。第四节物费装备配备计划物质装备计划必须按照必需、实用、节俭的原则，取之于物业，用之于物业，根据第一六三医院经济适用房住宅小区的物业类型及我公司在物业管控行业的实践经验，拟作如下物质装备计划：名 称数量预算金额用途一、办公开办物品电脑2台10000办公用佳能彩色喷墨打印机1台2600办公用对讲机（含电池、冲电器）4台2400工作联络用现金保险箱1台1600现金管控用办公桌5张2000办公用办公椅5张500办公用接待桌1张800接待用接待椅2张120接待用茶几1张150接待用沙发1套800接待用标识1批1000小区形象管控用饮水机1台300接待用报纸架1个50接待用白板1块50工作通知用空调1台2000办公用电话机4台800办公用小计25170二、维修工器具开办物品名 称数量预算金额用途公制套筒1套800工程维修用日立手电钻1台300工程维修用双梅花扳手1套300工程维修用上海龙牌切割机1把480工程维修用液压导线钳1套250工程维修用铝合金梯1把300工程维修用万用表1个1200工程维修用钳表1个130工程维修用兆欧表1个130工程维修用高压兆欧表1个270工程维修用泥瓦、木工、电工工具1套500工程维修用安全帽2顶100工程维修用小计4760三、消防安全管控装备雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧头1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用灭火器1批400消防防范用小计1450四、保安宿舍装备铁床7张2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5个500保安生活用热水器1台350保安生活用小计3250保安生活用以上合计：34630元。装备配备说明：1、对于服务中心相关需求的部分非每日常用的大件装备由我公司根据其实际相关需求统一调配，如：管道清疏机、剪草机、手提砂轮机、电锯等，因此，此装备配备计划中未作计划。2、根据上述物质装备配备计划，我公司接管后，前期需投入34630元的物质装备，以使第一六三医院经济适用房住宅小区的物业管控工作正常运行，此项前期投入费用拟在物业管控费中分三年进行摊分。第五节第一六三医院住宅小区物业收支预算一、第一六三医院住宅小区物业服务中心控制成本的主要措施物业管控作为微利行业，主要靠规范的内部管控，靠有效的成本控制来创造经济效益。特别是针对第一六三医院住宅小区这类智能建筑型物业，如何充分利用有限的管控费用提供更全面、优质的物业管控服务，是非常重要而实际的相关问题，我公司拟将采取如下做法：1、合理安排维修资金的使用，保证第一六三医院住宅小区本次项目物业维修、改造工程良性运作。2、通过精确的测算和合理的安排，制定有效的节能措施，降低物业运行公共能源费用，减少第一六三医院住宅小区本次项目的物业服务运行开支。3、充分利用我公司丰富的设备保养经验以及设备专业管控人才，尽可能利用自身资源实施设备的维护及大、中修改造，减少外包本次项目，有效降低设备保养费用和运行费用。4、加强员工培训，发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量精简人员。5、利用公司的财务预算控制体系，采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管控收支年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列本次项目坚决控制或从简；同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管控全员、全要素、全过程中。6、服务中心物质实行合格长期供用商供应制度。所有材料均到合格供应商处采购，同时:与合格供应商签订供货协议，要求其价格必须低于市场同类产品的价格且必须是正品。这样，既能保证产品质量，亦可大大降低成本费用。7、加强对所有服务本次项目的日常巡视。对可能存在故障隐患之处加强巡视，提前发现提前处理，将故障发生消灭在萌芽状态，以降低运行及维修成本。8、充分有效发挥第一六三医院住宅小区智能化相关系统的功能，对各设备相关系统的运行参数适时调整，使其既达到最佳使用效果，以减少设备设施的磨损和能耗，减少维修费用及水、电运行成本。通过以上成本控制措施，服务中心将节约下来的费用用于进一步提高物业管控服务水平的工作中，实现管控水平不断提高的良性循环。二、物业管控收入预算序号项目每月收入金额（元）说明1住宅物业服务费收入45562高层住宅面积：40983.51平方米收费标准：元/平方米/月管控费收入:44180元/月（98%）会所面积:691.11平方米收费标准：2.0元/平方米/月管控费收入:1382元/月2室内汽车车位管控费收入3255室内汽车车位数：155个产权车位收费标准：30元/个/月（70%）管控费收入3255元/月3车位临保费收入1000按湖南省相关法规规定标准每月按1000元计（含摩托车临保费）收入合计498171+2+3说明：以上住宅管控费按98%、车辆停车费收入按100%收缴率进行测算的，测算时，住宅管控费的收费标准按长沙市相同档次的物业收费标准进行；三、物业管控费支出测算（一）物业管控费支出测算总表序号款项合适的内容每月金额（元）备注1人员工资、福利、保险258012办公费用15033公共设施设备运行及保养费用48874绿化维护保养费1005清洁、保洁、消杀费11616公共秩序维护费105第一节物业管控服务的实施解决方案我公司深知优质的物业管控基础是创建和谐的基本条件，提出突出企业的社会责任感，提倡环保理念，加强与业主、政府基层组织及社会各方的沟通，实现“人.社区.环境”和谐发展的理念，并根据公司的实际情况制定了一套具有操作性的实施解决方案：一、服务的宗旨、方针及目标(-)以“以人为本”为服务宗旨物业管控是以服务为中心，服务是以人为本，因此做好物业管控服务首先就要服务好人，做好人的工作。坚持“以人为本”的服务宗旨主要体现在两方面：对内体现我公司注重对各级员工的关心、激励，做到人尽其才；对外体现对业主、顾客的合理相关需求给予最大程度的满足。要求全体员工树立良好的职业道德，做诚实的人、守信用的人，在服务的过程中都体现脚踏实地、一步一个脚印的精神，以“老老实实做人、实实在在做事”一贯的工作作风，使企业的社会效益得到充分发挥,更讲求效益，狠抓现场的科学和规范有效管控。在物业管控的服务中物业公司更多的是面对业主，始终将业主的相关需求放在第一位，要想了解业主的相关需求和感受就必须有一个畅通快捷的交流渠道，为此我公司在将在第一六三医院经济适用房住宅小区本次项目设立服务中心，制定“投诉受理一跟进一回复一存档”的工作流程，每月对各种投诉进行统计分析，做出针对性改进。形成一条快速解决业主投诉的渠道，力争投诉处理及时率达到100%.投诉回访率达100%.业主对有效投诉的满意率达到90%以上。(二)以“顾客满意”为服务方针坚持“业主就是我们的顾客”，服务要关注顾客满意，顾客满意是唯一衡量管控服务水平的标准，也是物业管控公司制定长远的顾客服务目标及战略的重要依据。7公共水电费78758固定资产折旧费10009公共责任险、财产险、意外险100010小区节日装饰及社区文化活动费16711不可预见费用42211税金及其它附加费301512管控利润269213支出总计49728包干制说明:1、以上支出测算不含小区大、中修、翻新改造产生的费用及外墙清洗费用的支出，小区大、中修、翻新改造产生的费用由第一六三医院住宅小区的专项维修资金中列支；2、以上支出测算不含小区二次供水用水费用，此费用由小区业主每月分摊；3、以上支出测算包含公共照明、电梯运行用电、清洁绿化、办公产生的水电费用；(-)物业管控费支出测算明细表序号本次项目月金额(元)备注1人员工资、福利、保险A人员工资管控处共21人1)管控处经理18001人，1800元/人/月2)出纳、接待员24002人，1200元/人/月3)保洁员32004人，800元/人/月4)绿化员10001人，1000元/人/月5)工程技工24002人，1200元/人/月6)安管领班14001人，1400元/人/月7)安管员78006人，1300元/人/月小计20000B社会保险2088共17人，比率按31%购买，按公司比例348元/人/月.C员工人身意外伤害险等213共17人，按150元/人/年D员工福利及津贴3200根据相关法规，按工资总额的16%计提E员工培训招聘费300根据相关法规，按工资总额的1.5%计提小计合计258012办公费用A办公用品费200按管控人员40元/人/月，含耗材B固定电话费5004部电话，125元/月C通信、宽带网络费90D直饮水费150E办公设备维护费50F办公水电费200G业务交通费100H员工服装折旧213平均按300元/人/两年，17人，共5100元/2年，平均213元/月摊销合计15033公共设施设备运行及保养费用A日常共用设施维护费200B设备维护保养44871)消防相关系统1002)给排水相关系统1250a.消防水泵维护保养100b.生活水泵维护保养300C.排污泵维护保养100出管道的维护100含管道疏通、上漆等e.化粪池的清理600f.生活水池的清洗、消毒、检测50按半年清洗一次3)供配电相关系统400a.配电柜的维护保养50b.变压器的维护保养、检测费100C.楼梯灯的维护和更换费50d.路灯的维护和更换费50e.园景灯的维护和更换费50千.绿化灯的维护和更换费50g.供电线路维护费504)电梯相关系统的维护保养及年检费2450共12台电梯，保养费按100元/台/月，年检费1250元/台/年5)弱电相关系统对讲、智能化相关系统287287户，按1元/户/月C防雷检测费200一年检测一次，2400元/年合计48874绿化维护保养费A绿化工具消耗费50B补苗、施肥、病虫害防治费50合计1005清洁、保洁、消杀费A清洁材料消耗费200200元/月B消杀费100C垃圾清运费8613元/户/月合计11616公共秩序维护费A安全防范费105共7人，15元/人/月，含保安用品、安防消耗品，保安联防费用等合计1057公共水电费A公共照明用电费300B清洁绿化用水电费200C电梯运行用电费717525元/户/月D车库照明用电费200合计78758固定资产折旧费1000前期投入，按三年摊销9公共责任险、财产险、意外险100012000元/年10小区节日装饰及社区文化活动费167每年元旦、春节、五一、中秋、国庆、圣诞节日装饰费,2000元/年11不可预见开支422以上几项的1%12税金及其它附加费3015按管控费收入的5.6%测算13管控利润2491按管控费收入的5%测算支出总计49527四、收支情况说明序号本次项目合适的内容金额(元/月)备 注1每月管控费收入49817详见《管控费收入预算表》2每月管控费支出49527详见《管控费支出测算表》收支对比+290五、需要开发公司给予的支持.管控用房、生活用房按相关法规规定设计、预留足够的物业管控用房，在交房前两个月装修完毕，能够投入使用.前期物业管控服务开办费用投入物业管控办公、服务提供所需资产由我公司投入，不需要开发公司开支；前期物业介入阶段，无服务收入经费，为保证前期介入的作用，需要开发公司每月给予5000元经费补贴，其余经费短缺由我公司自筹。第六节物业管控人情况介绍一、湖南泰弘物业公司简介湖南泰弘物业管控有限公司是香港泰丰酒店物业管控公司下属子公司，成立于2005年，是长沙市物业管控协会会员单位、香港戴德梁行物业顾问公司华中区战略合作伙伴单位，是专业从事高档住宅、机关、商务楼、酒店公寓、科技园区等物业管控服务的专业化机构。公司注册资金三百万,在长沙市三级物业管控企业中是注册资本金最高的公司之一。公司设有总经办、财务部、行政部、市场部、工程部、安防部、保洁部等职能部门，各类专业人才齐全，具有丰富的商贸广场、大型楼盘、高层商住各类物业的策划、管控相关能力。现在公司在长沙直管楼盘有：中国农业发展银行湖南省分行、湖南教育电视台、明媚星城、活力康城等，管控面积达21万平方米，顾问咨询服务本次项目面积近30万平方米（现提供物管顾问咨询的楼盘有天龙御园、滨江新外滩本次项目，为湖南三龙房地产开发公司、长沙湖泥湾房地产开发公司提供综合顾问服务）。公司本着以人为本、为客户创造价值的经营理念，以满足客户相关需求为导向，在成立之初即按IS09001管控模式建立了完善的客户服务管控体系，以人性化的管控和高起点、高标准的要求来运作企业、服务社会。公司注重吸收国际先进管控经验，研究行业动态，提高员工的专业服务相关能力，使公司保持站在行业发展的前沿。通过发展业务、服务客户和不懈的业务总结、探索和创新，公司积累了丰富的实践经验，打造了一只高素质的专业化管控团队，能够结合不同客户/本次项目的情况和相关需求，为客户量身提供专业的管控服务。（一）公司业务范围＞住宅、写字楼、别墅、高校、工业区的物业管控服务＞物业咨询咨询服务＞本次项目合作管控及咨询服务＞物业招投标代理服务＞清洁绿化专业管控服务＞企业专业培训服务（二）经营理念以人为本为客户创造价值（三）服务理念贴心服务每一天专业铸就品质、服务创造价值（四）企业文化团队精神发扬团队精神是泰弘取得成功的基础。泰弘要取得更大的发展，更要依靠各个团队和员工之间的紧密配合与努力，集中公司的各种资源优势和集体力量促进各分公司的更快发展，是泰弘的生存之道。任人为贤泰弘将“任人为贤”的人才观渗透在企业经营、管控发展的各个层面，创造良好的环境让每一个员工充分发挥自己的才华，做到人尽其才，人尽其用。鼓励创新泰弘业务领域要求企业自身必须不断进取，在管控与相关技术上不断创新，为客户提供新的管控、相关技术服务，使客户具有更强的生活情操是我们取得市场优势的策略。服务至上在泰弘，每一个人都是服务者，我们要用自己最优质的服务为客户带来更多的价值，客户对我们的满意程度是企业员工工作评价的重要指标。能满足客户多种需要的高品质服务最有价值，而时刻为客户着想的服务才能使客户印象深刻。（五）管控优势管控体系的优势 全面引进海外酒店式物业管控服务模式，建立了适合于内地本次项目和客户群的物业管控服务质量管控体系。人力资源的优势公司高层管控人士系国内品牌物业公司（万科、金地、人力资源的优势公司高层管控人士系国内品牌物业公司（万科、金地、联合物业等）职业经理，在湖南从事物业管控咨询咨询和实践多年，经验丰富。团队优势 公司在长沙为几家机关单位及住宅小区提供全方位的物业管控服务，具有全面的服务提供队伍和丰富的物业管控服务经验。相关技术优势 在管本次项目均有复杂的设备相关系统，公司设有工程部，工程设备相关技术力量充足。。强强联手、庞大的合作优势 与世界知名物业管控顾问企业一一DTZ戴德梁行携手合作，由其担当物业策划和提供专业管控相关技术培训，从而保证了物业营销策划、物业管控、专业清洁保洁等服务达到世界顶尖水平的优势。二、戴德梁行情况简介DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四年。DTZ戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决解决方案。DTZ戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由三藩市至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球45国家140个城市共有逾11,000名员工为客户服务。梁行服务客户名录（部分）：中国银行（香港）有限公司中房集团南方置业有限公司中建集团公司宏宇集团公司香港建设控股有限公司华润置地有限公司港陆实业有限公司温州国光房地产开发公司中远酒店物业管控有限公司广州移动通讯有限责任公司因此关注顾客满意是“以人为本”的服务宗旨的延伸，我们知道，宗旨是为制定方针提供框架，因此从服务来讲，服务的精髓是以人为本，服务的具体实现是以顾客满意为中心，在服务中，只有顾客感受到服务的满意，才体现出人本概念，体现出服务人性化。服务满意又要从服务质量着眼，只有服务质量的提高、服务管控的规范、有效，就自然而然形成了顾客满意。我公司在每年上下半年都将会开展一次顾客满意度的调查活动，调查的覆盖率达85%以上，调查本次项目涉及保安、清洁、绿化、设施设备维护、投诉处理、员工工作态度与工作效果等多方面的合适的内容，以达到覆盖面高、调查本次项目全的效果。对调查中业主反馈的相关问题公司都会进行详尽地分析与及时的整改，对业主的可行性建议积极采纳，暂时无法做到的会给予认真耐心的解释。通过改进和完善实现业主的满意度。（三）“数据量化”管控目标1、设备管控目标确保设备设施状态良好，运行正常，无重大管控责任事故；各设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、鼠害、虫害等发生，各种设备设施管控指标要求保持在：（1）供水供电、电梯相关系统完好率90%以上；（2）排水排污相关系统完好率90%以上；（3）消防相关系统完好率100%；（4）零修、急修及时率90%以上；（5）维修合格率100%；（6）机房环境符合设备要求，整洁率9