万科房地产湘水明珠建设项目可行性研究报告

#人力资源配置衡阳富邦升辉房地产开发有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第9章项目实施进度项目开发期2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第10章项目招投标工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制定的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施＜中华人民共和国招标投标法＞办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。招标范围序名称招标情况备注号不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标10.5.招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第11章投资估算与资金筹措投资估算1、法律依据I、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；II、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》III、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》;W、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；V、《中华人民共和国土地管理法》；W、《中华人民共和国城市房地产管理法》；皿、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。2、投资估算结果项目总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,设计费61.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元，详见附表一《总投资估算表》资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元（约占总投资的74%），向金融机构融资3,000万元（约占总投资的26%），本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合计一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6511383.82

2、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62流动资金借款利息二、资金筹措2084.767933.171632.5111650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款第12章财务评价项目评估依据1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在2009年上半年现金流转正，从2008年1月开始计逢，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时，总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%,说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。第13章社会评价项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值根据衡阳市十一五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人•城市•生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第14章研究结论与建议可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。建议1、项目所处区域房地产