关于房地产开发中存在问题的调研报告

第第页关于房地产开发中存在问题的调研报告〔一〕、商品住宅销售价格偏高，增幅过快

统计资料显示，至间，我市商品房销售价格始终呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末到达1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。

〔二〕、旧房拆迁问题导致工期长本钱高

我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐进展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房本钱，这也是房价走高的因素之一。

〔三〕、商品房开发结构性冲突显露

目前我市房地产市场处于高速进展阶段，但市场供应的结构性失衡问题比较突出。主要表如今：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房缺乏。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购置热忱和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度到达供不应求的状况。

〔四〕、居民家庭收入与楼价之比偏高

根据国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为56倍比较合理。我国是一个进展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产进展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简洁装修大约需要1820万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有到达全市平均收入水平。年人均收入缺乏7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付力量。

〔五〕、重先期开发轻后期服务

由于部分房地产开发商的可持续进展的'熟悉缺乏，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积消失缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远进展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。

〔六〕商业营业用房空置现象已显现

2023，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用状况不乐观，有消失潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租状况较好，广场内房屋空置现象较严峻。一方面简单造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康进展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用状况不好，在肯定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热忱。

日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干看法》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增添对房价的调控力量，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大10