第六章无形资产投资性房地产

第七章

无形资产及其他资产本章内容第一节第二节无形资产其他资产第一节无形资产本节主要内容一、无形资产的定义与特征二、无形资产的分类三、无形资产取得的核算四、无形资产的摊销五、无形资产的出租六、无形资产的处置七、无形资产的期末计价及报表列示一、无形资产的定义与特征无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于无形资产。二、无形资产的定义与特征不具有实物形态具有可辨认性属于非货币性长期资产三、无形资产的确认条件无形资产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业客户关系、人力资源等，由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义，不应将其确认为无形资产。（二）该无形资产的成本能够可靠地计量内部产生的品牌、报刊名、刊头、客户名单和实质上类似项目的支出不能与整个业务开发成本区分开来。因此，这类项目也不应确认为无形资产。四、无形资产的分类（一）按经济内容分类无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。（二）按来源途径分类外来无形资产自创无形资产（三）按经济寿命期限分类使用寿命有限的无形资产使用寿命不确定的无形资产无形资产确认的涉税分析涉税分析：在无形资产的确认上，会计和税法有以下区别：（1）税法中的无形资产包括商誉。（2

）已出租的土地使用权和持有并准备增值后

转让的土地使用权会计上划分为投资性房地产，而税法将其划分为无形资产。五、无形资产的取得的核算（一）外购的无形资产（二）分期付款购入的无形资产（三）投资者投入的无形资产（四）取得土地使用权的核算（五）自行研究开发的无形资产（一）外购的无形资产外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途前所发生的其他支出。其中，直接归属于使该项资产达到预定用途前所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。但不包括为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定用途后发生的费用。借：无形资产贷：银行存款（二）分期付款购入的无形资产会计处理：购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。（二）分期付款购入的无形资产涉税分析：税法以历史成本计价，，不考虑资金的时间价值等因素。（三）投资者投入的无形资产投资者投入的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定。借：无形资产贷：“实收资本”或“股本”等科目在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。（公允价值）（二者之间的差额）借：无形资产资本公积•贷：股本（实收资本）（投资合同或协议约定的价值）（顾稚军的格林科尔对科龙的出资！）六、土地使用权的处理土地使用权通常应确认为无形资产外购建筑物，价款无法在建筑物与土地使用权之间合理分配的固定资产房地产开发企业用于建造对外出售的房屋建筑物开发产品投资性房地产停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值六、土地使用权的处理清华大学管清友先生取材于1989年-2010年《中国国土资源统计年鉴》、《国土资源统计公报》、《中国统计年鉴》等官方统计数据，得出中国土地价款增幅的结论：从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%；去年全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。七、自行研究开发的无形资产的核算（一）初始成本的确定自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。（二）研究阶段和开发阶段的划分1.研究阶段研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。2.开发阶段开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。（二）开发阶段有关支出资本化的条件企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：1.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3.无形资产能够为企业带来经济利益；4.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。研发支出研究阶段无法区分研究阶段与开发阶段开发阶段发生时研发支出——费用化支出期末管理费用不满足资本化条件发生时满足资本化条件研发支出（资本化支出）发生时（三）研发费用的确认与计量研究开发费用的涉税分析涉税分析：对于财务核算健全并能准确归集研究开发费用的居民企业（以下简称企业），其发生的新技术、新工艺、新产品的研发支出，可按下述规定计算加计扣除：（一）研发费用计入当期损益未形成无形资产的，允许再按其当年研发费用实际发生额的50%，直接抵扣当年的应纳税所得额。（二）研发费用形成无形资产的，按照该无形资产成本的150%在税前摊销。除法律另有规定外，摊销年限不得低于10年。八、无形资产的摊销（一）无形资产后续计量的原则（二）无形资产的摊销期限（三）无形资产的摊销方法（四）无形资产摊销的会计处理（一）无形资产后续计量的原则使用寿命有限的无形资产：需要在估计使用寿命内采用系统合理的方法进行摊销，并以成本减去累计摊销额和累计减值损失后的余额计量。使用寿命不确定的无形资产：不需要摊销，但需每年进行减值测试，以成本减去累计减值损失后的余额计量。使用寿命有限的无形资产摊销期：自达到预定用途时起，至终止确认时止；当月增加的，当月要摊销；当月减少的，当月不摊销。摊销方法：一般采用直线法，也可按所含经济利益预期实现方式采用加速摊销法。期末出现减值迹象时才需要进行减值测试摊销的账务处理借：管理费用制造费用其他业务成本贷：累计摊销（二）使用寿命有限的无形资产的后续计量一般不考虑净残值使用寿命不确定的无形资产每期末进行减值测试，发生减值计提减值准备借：资产减值损失贷：无形资产减值准备不摊销（三）使用寿命不确定的无形资产无形资产后续计量的涉税分析●无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。●无形资产的摊销年限不得低于10年。●作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。●外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。十、无形资产处置（一）无形资产出售（二）无形资产出租（三）无形资产报废（一）无形资产的出售累计摊销贷：无形资产应交税费——应交营业税实际收到的价款与该无形资产账面价值和相关税费的差额计入

“营业外收入”或“营业外支出”企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值和相关税费的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。会计分录如下：借：银行存款（出售实际收到的款项）无形资产减值准备无形资产的账面价值（二）无形资产的出租1.出租无形资产取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入

2.出租无形资产的摊销借：其他业务成本贷：累计摊销3.出租无形资产应交营业税借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税（三）无形资产的报废累计摊销贷：无形资产无形资产预期不能为企业带来未来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销。借：营业外支出无形资产减值准备报废无形资产的账面价值十一、无形资产的期末计价及报表列示（一）无形资产的期末计价期末对无形资产进行摊销后，还应对其进行减值测试，如果无形资产发生减值，应对对其计提减值准备。无形资产的减值损失一经确认，在以后期间不得转回。（二）无形资产的报表列示“无形资产”项目按账面价值列示“开发支出”项目按“研发支出”的账面余额列示。十一、无形资产的期末计价涉税分析：根据税法规定，计提的无形资产减值准备，不得在税前扣除。第二节 投资性房地产一、投资性房地产的含义和范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物二、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。二、投资性房地产的初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。三、投资性房地产的后续计量（一）后续计量的原则（二）成本模式（三）公允价值模式（四）投资性房地产后续计量模式的变更（一）后续计量的原则●企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；●在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，也可以采用公允价值模式进行后续计量；●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：“投资性房地产”

“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”核算的要点：●计提折旧（或摊销）；●存在减值迹象的，应当按照资产减值的有关规定进行处理；●租金收入计入“其他业务收入”。保利地产（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：

“投资性房地产——成本”

“投资性房地产——公允价值变动”核算要点：●不计提折旧（摊销），无需进行减值测试；●资产负债表日采用公允价值计量，公允价值变动计入当期损益；●租金收入计入“其他业务收入”。金融街四、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式公允价值模式不得随意变更，如果变更，作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益五、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式自用房地产或存货投资性房地产（二）投资性房地产转换的核算成本模式转换时不产生损益公允价值模式由投资性房地产转为自用，公允价值和账面价值的差额计入当期损益由投资性房地产转为自用，公允价值和账面价值的差额计入当期损益金融街金融街六、投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产五、投资性