2020鄄城幸福墅3-6月营销策划方案-67正式版

鄄城幸福墅月份营销计划幸福墅项目部2020年2月21日第一部分

市场分析operation一、鄄城楼盘分布各项目分布情况国宾府金地首府天润公馆北金玺大院山河湾中央华府金岸尚品龙庭御府老城区历山湾舜王府帝景首府颐豪花园本案梦想城裕河湾新城区旭帝鑫城领誉城润通新时代城区天润府府前壹号时代馨苑二、市场存量总体量（万㎡）455040302010026251686润通新时代梦想城金岸尚品幸福墅天润府中央华府➢➢区域市场在售或即将入市楼盘约126万方，市场剩余房源量集中，现存体量较大，竞争激烈；现在市场在售项目代表项目多为19年前-20年启动楼盘，市场产品品质提升，未来竞争愈发激烈。三、竞品项目资料户型面积（㎡

销售均价（元/㎡竞品楼盘2月营销动态销售政策3月营销计划））110-135㎡（高层均价42002月2日线上售楼处开放，执行返乡置业六重礼，2月18日-3月2日执行5000元认购政策，2月19日开通线上VR开房，晚上7：30置业顾问轮流抖音或快手直播交1万抵1.5万三日内补齐十万优惠3000按揭优惠1%（全款优惠3%）按时签约优惠1%高层）天润府平销135-170㎡（洋房均价4600洋房）2月2日线上售楼处开放，购房送价值6.6万豪礼（赠中央华府

送4万18件家居家电+2万建材+老带新减免5000元+送电动车），3590元/起，首付5万分期房款优惠立减2万，特价房一口价3850二期平销111-143㎡38002月5日在鄄城房产网开通线上售楼处，二期准现房梦想城舜王府交5000抵两万，砸金蛋抽家电交5000抵两万，砸金蛋抽家电二期平销中区平销（优惠1.5万元）2月2日线上售楼处开放，

2月19日-2月25日线上进行集福卡线下售领5斤鸡蛋活动，中区平销，洋房国风认筹109-160㎡二期平销，金地首府交一万五抵四万，购房送电饭煲平销平销129-145㎡38504300交1.5万抵4万2月9日日在鄄城房产网开通线上售楼处，2月10日下午3点置业顾问轮流抖音或快手直播，交5千抵3万，3人成团优惠1万，5日内签约优惠5000.（执行返乡置业优惠政策）金玺大院帝景首府114-139高层4000元/㎡105-137㎡（主力户型

120105）交1万送价值10万元家装礼包，年终钜惠加推10套三期、四期销售中四、鄄城市场小结➢鄄城项目入市集中，市场潜在存量大，竞争激烈；➢➢价格水平差异较大，在3600-4500元/㎡；同一区域内不同品质产品价差较大，天润府与舜王府价格偏高，在4500元/㎡，中央华府在4200元/㎡左右；➢➢鄄城市场客户普遍对高端产品认可度较高，且存在一定数量有能力购买高端产品的客户。产品供应以刚需、刚改面积段为主，外部配套相差不大，现市场多个楼盘均以打造产品为主线，如：户型面积赠送、智能科技配套等（飘窗、半封闭阳台、物业智能化4.0设备、雾森系统、直饮水入户。。。）；➢鄄城县城客户以老城区改善型客户为主，乡镇客户周边刚需客群为主；第二部分

客户分析operation一、来访客户分析（1）认知途径分析认知途径,其他,5,6%认知途径,路过,33,40%认知途径,广告,37,44%认知途径,经纪人,8,10%其他路过经纪人广告截至1月21日本月到访的100批客户中，经纪人带客8批，路过来访33批，广告到访37批，其他5批，本月客户上访客户较少，下月还需县城内继续重点拓客，以便增加上访量。一、来访客户分析（2）居住区域分析县城居住区域分析县城,1县2路城,,1东,环,1,居住区域,其居住区域,临县城,11路,2,县城,西环,4,他,8,10%居

住卜区,1域,1,%旧4%,9路,1,2%2%2%8%县城城,4,5%居住区域,吉居住区,1域,1,%红县城,南环,7,14%县城,8路,10,山20%居住船区域,富春,2,3%,2,3%居住区域,凤凰,7,9%县城,1路,4,8%居住区域,县城,47,60%县城,7,8,16%居住区域,董口,2,3%路县城,2路,2,4%县城,3路,3,6%居住区域,大埝,4,5%县城,6路,1,2%县城,5路,6,12%1路县城

大埝

董口

凤凰

富春红船

吉山

旧城

临卜

其他东环西环南环2路3路5路6路7路8路9路11路12路上月到访的100批客户中，县城客户47批，凤凰到访7批，其他乡镇到访2-4批，主要客户以县城为主，县城最多到访客户是7路和8路，总体来看本月客户上访客户较少，下月还需县城内继续重点拓客，以便增加上访量。一、来访客户分析（3）需求面积分析需求面积,150以上,14,需求面积,90-110,4,5%需求面积,120-130,11,13%16%需求面积,140-150,2,2%需求面积,130-140,56,130-140140-15090-110120-130150以上64%上月到访的100批客户中，面积需求最多的是130-140㎡，现在客户中多以刚需客户为主，改善客户较少，下一步重点拓展县城老式小区，挖掘改善客户。一、来访客户分析（4

、来访客户分析地图4组4组1组61组7组1组2组2组1组二、成交客户分析（1）认知途径分析认知途径,自然到访,2,33%认知途径,经纪人,4,67%经纪人自然到访截至2月19日成交的6批客户中，经纪人带客成交4批，占总成交的67%。自然到访成交2批，占比33%.二、成交客户分析（2）客户住址分析大埝镇33%县城50%引马乡17%县城引马乡大埝镇截至2月19日成交的7批客户中，主要为县城客户，占比50%，其中大埝镇，占比为33%，引马乡占比17%，下一步对县城客户加大宣传与活动力度，以增加项目上客量与成交量。二、成交客户分析（3）客户职业分析电子厂,17%务工,16%个体,67%个体务工电子厂截至2月19日成交的6批客户中，个体客户占比67%；外地务工占比16%；电子厂上班占比17%；个体客户中，周边商铺对项目认可度较高，下一阶段将商铺加深拓展力度，深挖商铺客户。二、成交客户分析（4

、成交客户分析地图231第三部分

房源分析operation一、房源分析幸福墅房源统计类型房源信息可售房源序号楼栋备注（商业/住宅/附属）层数套数户型面积总面积剩余总套数

剩余总面积三室两厅两卫123451#住宅住宅住宅住宅住宅17+1303048483434133.954204.142322483820173214.82950.866810.244635.242742.662535.4三室两厅两卫17+126134.13141.88121.981314211.426810.245855.044735.364769.34三室两厅两卫5#6#三室两厅一卫26三室两厅两卫17+1三室两厅两卫67住宅住宅17+111131.4115511#西单元223410223410合计24630585.5419026299.2房源分析

房源面积占比所有户型面积占比（㎡）剩余户型面积占比（㎡）133.95,30,12%133.95,24,13%155,22,9%131.41,34,155,22,12%131.41,17,9%134.13,30,134.13,22,14%12%11%131,20,10%131,34,14%141.88,48,19%141.88,48,25%121.98,38,20%134.13121.98,48,20%133.95134.13141.88121.98131131.41155133.95141.88121.98131131.41155项目总剩余房源中，5#121㎡趋化10套，剩余房源占比20%，11#155㎡房源占比12%，其余为130㎡-135㎡的户型共趋化46套，现总占比68%，根据以上数据分析，120-130㎡户型接受度较高，现有老客户以刚需型为主，但项目定位为改善社区，下一步需加大挖掘县城内改善型客户人群，增加大面积房源趋化。第四部分

月份推售计划operation一、3-6月销售目标销售

90套需来访900组销售目标二、房源推售计划2019年2季度实现销售额5400万元，回款2000万元在目前市场环境下，随着疫情的控制，复工潮已来临，但购房客户需求还是存在，2020年2季度的首要任务，季度冲量、保证现金回流正常以及实现品牌形象提升；二、房源推售计划推售计划：2季度新推货116套，货值7000万（不含车储），去化40%，46套，销售2800万5月1日6月6日3月18日4月28日持销

期工程节点推货安排样板间开放加推11#房源共计44套加推2#房源共计72套推售面积套数占比推售面积总计汇总131131.41155363631%31%38%——471647316820——2#944711#446820总共——11616267第五部分

月份营销策略及执行计划operation1.

营销策略2.

政策3.

推广4.

拓客5.

活动一、营销策略营销策略123营销铺排营销动作一、营销策略形象力：全方位展示提升，助力鄄城最热项目营销策略产品力：洋房面世、大平层加推营销力：提升项目口碑，强化价值点输出二、

月份营销铺排4.1日3.1日5.1日6.1日6.30日营销阶段3月1日-31日4月1日-30日5月1日-31日6月1日-30日200批20套200批20套250批25套250批25套上客量任务量目标分解销售政策购房优惠五万五（交1万抵3万+选车位优惠5千+送家电4件套）线上群内互动活动、针对医生、警察礼品回馈活动商场、影院、餐饮等联盟活活动线五一活动母亲节活动+暖场活动样板间开放儿童节活动+端午节暖场活动动企事业单位拓展线上：公众号推广、置业顾问朋友圈、微信群、户外广告楼顶大屏、购房大钜惠让利五万五城芯洋房

院落人生推广线线下：户外广告、室外大屏、楼体巨幅、幸福墅宽阔大平层

礼献鄄城精英打造大团队拓客团队拓客计划对县城内的老校区及成交较多的乡镇村庄重点拓客，派发单页及签约经纪人，店铺内摆放项目展架，县城内老小区门口拓客及竞品拦截抖音小视频三、营销动作朋友圈推送项目公众号线上全城覆盖，持续造势朋友圈微图经纪人、老客户维系签约经纪人老带新挖掘全民营销营销动作线下活动县城圈层拓客异业联盟阶段性重点线上小游戏活动导客活动圈层拓展活动流量导客活动项目节点活动节点性活动二、政策配合政策配合

销售政策政策：购房大钜惠

立减5万51万元“定房金”两万元房款优惠送家电四件套2万1万元“团购费”选车位减5千按时签约优惠1万另外可申请项目经理5000元优惠三、推广推广主题1推广渠道-线上推广渠道-线下23一、推广主题（一）购房大钜惠

让利55000幸福墅12

15

㎡宽境大平层

邀您品鉴一、推广主题（二）城芯洋房

院落人生15

㎡低密墅质花园洋房

即将面世一、推广主题（三)你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放12

15

㎡宽境大宅

当红热销中

邀君品鉴二、推广渠道----

线上--朋6友圈推广推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五推广时间：4月份推广主题：城芯洋房

院落人生推广时间：5月份推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放活动目的：利用微信朋友圈对针对客群进行项目信息宣传轰炸，快速增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。吸引疫情期间在家闲置的客户形成关注，并通过增加项目曝光度提升客户量。二、推广渠道----

线上--项6目公众号/朋友圈微图/微信群微图推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五推广时间：4月份推广主题：城芯洋房

院落人生推广时间：5月份推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放活动目的：利用线上工具进行项目推广信息宣传，增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。并通过增加项目曝光度提升客户量。二、推广渠道----

线上--车6载广播推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五推广时间：4月份推广主题：城芯洋房

院落人生推广时间：5月份推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放活动目的：利用线上工具进行项目推广信息宣传，增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。并通过增加项目曝光度提升客户量。三、推广渠道----

线下--户6外楼顶推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五推广时间：4月份推广主题：城芯洋房

院落人生推广时间：5月份推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放序号1位置单价活动目的：利用户外广告进行项目形象展示及推广信息宣传，增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。让县城客户对项目形成关注点，并通过增加项目曝光度提升客户量。鄄五路与黄河大街交汇处西北（舜王府售楼处西对过）4000080000120000鄄五路与黄河大街交汇处西北（家和超市北对过）2合计三、推广渠道----

线下--城6区公交站牌推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五推广时间：4月份示意图推广主题：城芯洋房

院落人生推广时间：5月份序号路段数量单价（年)推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放123456789青年路人民路一路19193630063006300630063006300630063006300活动目的：利用户外广告进行项目形象展示及推广信息宣传，增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。让县城客户对项目形成关注点，并通过增加项目曝光度提升客户量。二路7三路1建设路五路103七路7八路4三、推广渠道----

线下-

户外广告屏鄄城县户外LED电子屏幕报价单位置

尺寸（长*宽）m

季度推广时间：3-5月份推广主题：购房大钜惠

让利五万五序号年状态123一路名雅酒店一路历山公园三路汽车站6.8*320000

8000020000

8000020000

800005.76*3.844.04*3.72推广时间：4月份推广主题：城芯洋房

院落人生五路人民路交叉口（广场口）455.76*3.844.04*3.7230000

12000030000

120000推广时间：5月份三路汽车站进口推广主题：你的家·幸福家幸福墅精装样板间盛大开放活动目的：利用户外广告进行项目形象展示及推广信息宣传，增加项目人气、提升项目知名度、声誉度。让县城客户对项目形成关注点，并通过增加项目曝光度提升客户量。示意图四、拓客线上渠道线下渠道活动配合123一、拓客渠道----

线上线上微信群活动活动时间：3月份、4月份活动形式：建立线上微信群，群内不定时举行小游戏及转发朋友圈有礼、不定时发红包活动，活跃群内气氛，得到礼品的客户可在规定时间内到访售楼处领取。活动目的：由线上人群转化为到访人群，同时配合销售政策的释放及经纪人政策活动，扩大项目宣传面的同时提高项目的成交率。一、拓客渠道----

线上后台小程序游戏活动时间：3月份、4月份活动形式：建立线上微信群，群内不定时举行小游戏及转发朋友圈有礼、不定时发红包活动，活跃群内气氛，得到礼品的客户可在规定时间内到访售楼处领取。活动目的：由线上人群转化为到访人群，同时配合销售政策的释放及经纪人政策活动，扩大项目宣传面的同时提高项目的成交率。二、拓客渠道----

线下小区内单页铺排及留电时间：2020年3-6月份形式：针对县城内老旧小区、无电梯小区、进行拓客，制作门把手异形单页，单页主要为项目最新推广信息、线上微信群活动及凭异形单页可到访领取礼品内容。二、拓客渠道----

线下店铺内派单及留电时间：2020年3-6月份区域：针对周边商铺及超市、商贸城形式：进行拓客，制作项目单页，单页主要为项目最新推广信息、线上微信群活动二维码及凭单页可到访领取礼品内容。二、拓客渠道----

线下企事业单位拓客活动时间：2020年3-6月份活动内容：对鄄城县城的学校、医院、政府单位进行陌生拜访，通过开发商疏通关系、熟人朋友引荐，进入企事业单位进行项目宣讲，集中组织团购。活动形式：重点围绕企事业单位，写字楼，进行扫楼、上下班时间派单等形式进行；陌拜、合作，积累到一定意向客户后，可进行专场项目推介；战略目的：通过陌拜，传达项目更多信息，宣扬项目品质，提高项目成交率。二、拓客渠道----

线下城市夜拓时间：2020年5-6月份区域：针对县城内超市门口、广场形式：晚上6-8点选取人群聚集地的广场，静态摆展，打造移动售楼处，近距离接触客户群，现场留电补充资源库，次日置业回访。三、拓客渠道----

推广活动

销异业联盟

全民营销活动时间：2020年4月份活动形式：在县城内与各大商超、电影院、

餐饮、汽车、银行、保险等行业合作，并将店内员工发展为经纪人，推荐成功有奖。合作形式为双方互惠互利原则，如与汽车行业合作，购房可获得3000元购车抵用券，购车可获得3000元购房抵用券。或举行试驾活动，起点为4S店，终点幸福墅营销中心，营销中心内设置歇息处，放置茶点供客户享用。与银行合作，银行员工及大客户购房可享团购价格。或与银行合作举办理财讲座，分析当下利好政策。等等合作形式。五、活动活动铺排1活动配合-3月活动配合-4月活动配合-5月活动配合-6月2345一、活动配合---活动铺排3月4月5月6月节点活动4.28产品发布会5.28封顶仪式6.16样板间开放4.25-5.5日线上助力种树抽奖幸福墅

致敬大芒人线上小游戏导客活动圈层活动暖场活动砍价免费领油致敬逆行者你们辛苦了！每周五

万份绿植免费送幸运大转盘购房砸金蛋5.10母亲节活动6.25端午节活动二、活动配合--

月份3免费领油啦！活动时间：3月10号-3月20日活动主题：免费领油啦！活动形式：后台制作游戏小程序，客户转发给一定数量好友并点开帮忙砍价成功可到访售楼处免费领取1.8升食用油一桶，形式类似于某APP的转发连接砍价活动。活动目的：通过线上活动转发好友的形式，会形成一定的裂变效果，增加项目的线上宣传，扩大项目的知名。二、活动配合--

月份

3致敬逆行者你们辛苦了！活动时间：3月20号-3月30日活动主题：致敬逆行者

你们幸苦了！活动形式：提前线上宣传，向防疫工作中做出巨大贡献的逆行者致敬，20-30号之间，医生、护士、警察可凭工作证至幸福墅营销中心领取礼品一份，感谢他们勇敢的坚守和辛勤的付出，同时配合销售政策的释放及经纪人带客有礼活动，扩大项目宣传面的同时提高项目的成交率。三、活动配合--

月份0元拼团活动时间：4月20号-4月26日活动主题：0元拼团活

动

流

程

：1、粉丝通过图文或者公众号进入游戏；2、游戏设置红包树，每人都可以领取一棵树苗，领取后提示粉丝分享游戏邀请好友为齐浇灌树苗；3、树苗通过获得好友的营养值来成长，游戏可以设置500营养值红包树长成；4、红包树长成以后即可参与抽取抽奖；5、红包奖品最多可以设置数额不等的1-8等奖，100%中奖，可以设置噱头奖品苹果手机等；6、获得红包后提示粉丝需要填写手机号进行短信验证码验证后方可领取。三、活动配合--

月份

3万份绿植免费送活动时间：2020年5月份每周五针对人群：企事业单位、医生、教师等全覆盖活动形式：先以现有客户邀约为起点，寻找突破口，开展万份绿植免费送活动进行企事业单位渗透，以后可以每月一次，定期为其送纸杯、抽纸、鼠标垫等，寻找宣讲机会，定期梳理已宣传企业。定期发放礼品券，邀请到售楼处扫描二维码领取礼品（米面油等实用性礼品）。三、活动配合--

月份

3幸福墅

致敬城市芒人活动时间：2020年4月25-5月日活动形式：活动规则：1.外场定点及定向宣传派发芒果礼盒，配合宣传线上活动，线上参与，线下领奖，配合案场政策；2.客户线上参与种树的活动，邀请好友助力，每助力一次，可获得成长值，后台可设置好友助力人数；3.客户邀请好友助力成功可参与抽奖一次，100%中奖；3.中奖用户须凭中奖截图与本人身份证于48小时之内在项目案场完成领奖，逾期或领奖时信息填写错误或不完整均视为放弃获奖资格，仅限中奖者本人领奖。作弊用户直接取消获奖资格，并保留追究其责任的权利。四、活动配合--

月份

3封顶落成

全城共贺碧帆·幸福墅项目活动时间：2020.5.28针对人群：已成交老业主及近期意向客户活动目的：1、向外界传递项目楼体封顶的信息，标志着碧帆·幸福墅项目在建设中取得了阶段性的胜利；碧帆·幸福墅项目2、吸引幸福墅项目潜在意向客户的关注，提高项目知名度及成交量。四、活动配合--

月份

3我最美的妈妈活动时间：2020.5.10针对人群：全城客户活动形式：制作线上活动小程序，，线上线下提前宣传活动信息，参与活动客户可打开链接上传一张妈妈最美的照片，可邀请亲戚朋友参与投票，根据得票数可获得相对应的礼品，数据截止至5.9日，5.10邀请所有参与客户及母亲（若线上参与客户过