2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试高频考点参考题库带答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试高频考点参考题库带答案（图片大小可自由调整）答案解析附后第1卷一.单项选择题(共15题)1.()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日2.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率3.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会（）。A.增加B.减少C.不变D.无法确定4.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.5005.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是()。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率6.估价中的不同意见记录（）。A.应作为估价资料保存B.不应作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存7.采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格8.开发经营期的起点是（）。A.开工日期B.取得估价对象的日期C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期9.估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.三个月B.半年C.一年D.两年10.在求取建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法11.在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是（）。A.成交价格围绕着市场价格上下波动B.市场价格围绕着理论价格上下波动C.在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格D.大波动围绕着小波动上下波动12.有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包括（）。A.收益递增递减原则B.利益最大化原则C.均衡原理D.适合原理13.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%14.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年未出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.8515.某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（）。A.2016年9月20日B.2016年9月23日C.2016年9月26日D.2016年9月27日二.多项选择题(共15题)1.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳经营手段B.最佳规模C.最佳管理方式D.最佳集约度E.最佳投资渠道2.假设开发法也称()。A.估算法B.收益法C.剩余法D.开发法E.预期开发法3.下列对决定房地产供给量因素的描述中，正确的有（）。A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给E.房地产的供给富有弹性4.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产5.搜集交易实例的途径有（）。A.出国考察B.向房地产交易当事人了解交易情况C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料D.同行之间相互提供E.Internet上搜索6.房地产租赁包括（）。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁7.如果房地产估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为()。A.无限期B.有效期C.至估价应用有效期期末D.委托人决定E.到估价服务的行为结束为止8.一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告9.对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助10.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.房地产使用管制改变11.某小区中有一幢沿街商业楼，一.二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整12.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（）。A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降B.增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升13.对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价14.房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形较少E.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身15.城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将（ ）的土地加以圈围而形成不同的地价区域。A.地形相同B.位置相邻C.用途相同D.权益相同E.地价相近三.判断题(共5题)1.长期趋势法主要用于推侧、判断房地产的现在或未来的价格。2.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）3.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。（）4.与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（）5.假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。因此在动态分析法中，不需要单独计算投资利息和开发利润，已经在折现过程中体现了。（）第2卷一.单项选择题(共15题)1.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A.消费者预期未来的房地产价格上升B.消费者对某种房地产的偏好增强C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者的收入增加2.某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期3.按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“三通一平”.“五通一平”.“七通一平”等土地，其中“五通一平”土地不具备的基础设施条件是（）。A.电力B.燃气C.通信D.场地平整4.对房地产土地权益状况的描述，主要说明的内容不包括（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状5.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提6.下列不属于房地产权益状况描述的是（）。A.是否依法列入征用征收范围B.物业管理情况C.交通管制情况D.土地使用管制情况7.某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。A.93.26B.93.43C.98.11D.98.288.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设9.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润10.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间11.下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（）。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产12.在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元／m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元／m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元／m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元／m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.丁＞甲＞丙＞乙D.丙＞乙＞丁＞甲13.—份房地产估价报告必须有至少（ ）名注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。注册房地产估价师不得以印章代替签字；可以只签字不盖印章，也可以既签字又盖印章。A.1B.2C.3D.414.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一15.下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易二.多项选择题(共15题)1.下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（）。A.某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图B.供给量与价格正相关C.在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加D.开发技术水平的提高可以提高开发成本E.当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加2.高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E.按楼面地价进行分摊3.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金4.根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有（）。A.超级市场B.饭店C.酒店D.培训中心E.娱乐城5.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点6.最高最佳利用包括（）上的最佳。A.用途B.规模C.集约度D.档次E.规划7.某住宅小区整体评估，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况8.下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.09.下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的10.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值11.下列属于成本租金的有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.利润E.投资利息12.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（）。A.受区位因素影响大B.是物品本身的价格C.不太容易受交易者个别情况影响和左右D.价格形成时间长E.同时存在租赁价格和买卖价格13.完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成14.关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价D.影剧院一般适用比较法和成本法估价E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法，假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法15.下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程三.判断题(共5题)1.某些建筑材料、设备因发生劳资纠纷，或者遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气不能按时供货，这类特殊的非正常因素在估算开发期时一般应结合具体情况予以考虑。2.物权包括自物权.他物权，其中他物权包括用益物权.担保物权和债权。（）3.在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（）4.建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。（）5.实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）第