经典湖北地产前期策划

本报告仅供客户内部使用，版权归武汉汉业兴房地产代理公司所有。未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。湖北孝感某项目2期提案2014.03我们面对的是这样的宏观环境。。。随着中国城镇化建设的推进，及居民购买力的提升，加之传统观念的催化，房地产行业需求支撑在未来的一段时间内将持续增长，房地产也将继续其“繁荣的一面”；中国通货膨胀形势严峻，日益高涨的房价让购房者望而却步，庞大的需求量无法释放；部分城市，特别是三、四线城市房地产过度开发问题逐渐显现，房产泡沫一触即破。某楼盘开盘现抢房潮鄂尔多斯“鬼城”写在之前写在之前宏观声音住建部媒体舆论湖北现状2014年房地产调控将采用双向调控，具体双向调控标准尚未出台，但双向调控的目的必定是防止房价大起大落，保证房地产稳定，工业PMI的低迷和股市的沉沦，让政府不敢轻易下刀地产行业。2014伊始，大量媒体宣传楼市即将破灭传言，全国多个城市将成为鬼市，湖北黄石、十堰等城市在列。2013湖北的财务负债率为全国最高之一，在目前市场经济不景气，工业吃老本的现状下，湖北政府仍将通过大量卖地，保证稳定的财政收入，以抵消财政赤字。一方面部分开发商为追求利益的最大化，热衷于高档楼盘的开发与之相对的是数量庞大的中低收入者，苦于有房难买的现状，有效需求受限“过剩”与“短缺”并存我枪们妙的狸未明来料会的怎疮样债？孝感叹人口佛53京1万委人，渠市区草人口颤仅9洋0万禾人，幕目前赵孝感燥房地疑产多成个超绣过百健万的振大盘鞭在建萍在售肠楼盘统80笋余，偿目前寻开发锦面积辨24课00拾万方瞧，未摘来五驶年规灾划面巩积3竞00络0万召方左芒右，困仅可欣供9刻0余徐万人做居住终，目闸前的届开发母面积介和规术划储耍量无躲法满滤足城境镇化拖需要呈。孝荒感伤政嘉府亦高穗负遇债哪率孝感投支柱播产业泛低迷孝伯感影城么镇滤化御加也快词，转刚元需脏占呼主暖导孝感炒东扩低融入花武汉用城市充圈孝货感钓房碎地柔产垄，板至困少淹还复有旦5兰年撑加弱速测期档，剃1漫0隶年霞发武展榆期忍，揪才颂会持趋尺于严稳污定形象扶定位项命目算发权展巩背名景驴分即析客穷户持分防析竞纠争喷市绸场惧研互究了湾解推项默目胃和古市挡场市缺场瘦定饱位项贞目拆核梅心纵问摘题挠界诊定价格仰定位项目枪定位测分析营销寇策略执行麦策略营销访编排报告件框架了解遣项目剖和市鸣场形抛象瓶定达位项目屠发展仗背景典分析客柴户转分挂析竞糟争和市偿场挪研革究了解课项目而和市像场市场撞定位项愉目烫核开心荡问搂题雾界嗓定价妹格摸定榨位项目讨定位缴分析营销芽策略执图行爪策拼略营销罪编排项霉目遵核叶心申问桃题吹界跃定/1.地块步情况简评维：道路枣通达旺性能毁佳，把交通匹便利开，属悔于中未心城乳区，白发展自潜力护巨大多燥路丘公洞交败线拜路近通佣达社项姥目映位绣置晃，惠项蜡目语周晨边剩人茎气什较葵旺埋。项目岩周边盲配套烘齐全阿，距与离孝行感两候大商摔圈有愈一定暴距离渗，商形业发挂展潜棵力大厅。项旅目攀四糖至喇：项葬目漏地冤块悉目守前削已妖经西平挣整红，缴达栋到查三堤通葵一底平妻要瓜求2答路常、糊4军路下、集1划1描路弟等碌多臭路绑公塔交做可侍达丑，袜交趁通处便愁利恒。周漠边裳发歼展扰较执为勤落能后娃，激环水境俊较尼差支。项攻目无临谱街丙部私分超较意少往，复项桑目浸展荣示订面供不沈完颤全坦。本牙案SWOT1、项算目地把处交难通优妨越。2、浴区嗽域科发新展昂较太慢黄潜声力延巨捎大3、项载目一宿期在稍孝感振有一猛定人迫气1、麻项蒙目降一名期纱销笋售盗不岛好调，缎口肢碑宏较者差2、周赔边公血园、隶购物权等市沿政配瓦套缺浪乏3、沉项姿目贤周制边畜城猴中负村族形棒象船较监差1、勤项半目什区险位劳优金势梁大沃，舒推跟广昏难犁度拐较角低灯，挑宜挪打纯造己精冲品矛项被目2、周泛边缺漆乏高划品质营小区肺和综谨合体决商业赔，商劲机巨沿大1、觉周伍边怎市趋政蛋配饺套锡较杨差辛，莫转胁盘男附凳近感出抄行老不汗利2、本治区域题的商钟业在督孝感庸本地丘整体学竞争孩力较叼弱项瘦目蕉核抽心驼问闯题驻界雀定/2.房诚SW趴OT分析项目着核心钞问题蝇界定/3也.核倡心参问沉题惧提象出本案阳位于魄孝感毫中心泰城区培，应昆以中退高端愁定位酒为发姜展指伙引。隶在此孕前提茎下，歇我们妖必须土要面蔬对以顶下问僚题：如何技打造藏可以泛抗衡膜周边小商圈合的商雁业综誓合体咽，打屡造出有梁竞贼争层力的灯产膀品色？如何商树立高端口的项目您形象戴？如顶何就引虹导穷住稀宅蜡部妖分土客侄户戚，把嫁购兼买醋欲谈望，从继东城诱片区说移到让本项软目？如丸何码联滩动况资肾源直，待线朝上窗线株下背统胳一深部轨署杰，财实惧现川最铸终靠的销瓣售副目尸标？了趣解不项泛目刮和泳市虾场形动象院定捎位项目治发展拳背景伯分析客挺户亏分竞析竞争世市场版研究了解赔项目冤和市桨场市稻场贯定刘位项吸目史核摇心梨问肿题戒界挤定价配格蜂定促位项目左定位亦分析营销爪策略执丑行柳策运略营给销悬编林排项吸目米发吃展样背雪景恭分桑析/1五.孝绍感巨市祝简都介中栋国竟唯历一哨一虽座轰以稍孝阅命月名盲的绝地酒级睡城桨市孤，亡中崖国拜孝百文团化疾之结乡卖。压是训距笔离设中塌部罢地播区服，弃中馆心合城速市溉武剂汉岗市震最推近廊的貌城汉市渣，潜是潮武损汉8探+风1城续市访圈赴成鼠员庸城咐市舒之批一肿，拥也翁是竿中秧部呢地政区昌最团具幼潜眯力挣和遭竞留争储力荣的推城星市代之争一率，歇其巷综枯合交竞叙争喊力灭在别省姻内绸排郊名含前坦六饲位栽。现辖锤孝南检区、红汉川义、应膛城、朴安陆双三个清县级稻市，遗云梦大、大笨悟、旁孝昌像三县巩，及墙一个登国家蒙级高督新区溪和七晋个省汤级开热发区屯。面切积89梳10平滥方偶公聪里惩，伏总简人浇口5孕3禾1万珍，虚其呢中孝猪感吩城义区规人蹦口55万，常住产人口90万。孝径感分析显：投资庸状况聚：20团13年腥孝旨感维市亡平甩均微每啄月乖有约1亿仅元人螺民谦币远投演资脏到餐房军地深产甲市扇场厕中善，顽充安分凶说权明孝桌感最房钞产挪市娃场汁被边业芽界菌广烟泛莫看躁好成交肚状况揭：量暂：2涌0李1堤3年全魂市平佛均月成惩交量23蚁.1邻9万胀㎡。全外年成怕交首已个高薄峰出尊现在春节此期间，梅大尺批株返庙乡尝置娃业夜客尖户纸拉陡动1港3年度击第一卷个成第交热嘱。另昏一个型高峰兆出现丸在9月。9月、10月一庄直被涝业界皇认为艇是成纺交黄鉴金月恢，但1个3年下督半年陡的成帖交旺词季提前义至7月出痛现谢，10月却抵出现狸成交愁量下扇滑。价按：2弄0繁1登3年孝宏感市片商品鹊房成议交均貌价致为32努88元/㎡。年门初第密一个誉购房脚高峰迟期时岛，成区交均谊价上拣涨约5.满6%，年鞠后回滴落至33壶00以亭下杏，地此扩后裕趋蛛于引平束稳拾。厉在9月乞成忙交涉量善达阔到岔高袖峰慨后绒，1周0月商文品房外成交蝇均价扑出现打上涨芹，涨具幅约5地%，棋与彻此历同拼时贝商倦品角房缺成页交惠量继出乐现殖下俘滑旦。项目蕉发展致背景淡分析/2.缩慧20编13年屡孝对感极市铲房心地辫产掏宏前观装概驾况项目前发展天背景堤分析/3.油20穿13年史孝绿感测市彻土镇地垒市悼场寒概置况分秤析针：随着鸡新市聚政东锁扩迁猎移，吗汉孝时城际闪铁路平贯通混，槐全荫公造园二矛期的方建设叫施工阔，开齿发东铜区强叙大的咽发展秩潜力哨吸引毕越来栗越多减的关避注，虾该版晓块的蛛热度倚也随阿之升省温。2我0氏1竖3年阳土辜地晃市枣场芒无矛疑毒是开发承东区狗独占经鳌头俘。孝感可老城张区属壮旧城枣市中千心，继配套俗完善咐，商用业成决熟，帮居住哲人口堡众多怪。但水该区届域属良老旧絮城区奶，拆绳迁、闲改造赞难度协大。榨因此长土地稼交易军数量效并不阅多，吴但楼颠面地抚价却颠为全铅市最尘高。就济价努格斯而蛇言知，20声13年下挪半年尖，土修地成交出价格塔呈上率升趋甜势，死意居味允着庆未宿来3年昌内法，刃本皱地房香价香还霸会勇上至涨。回顾姑商品祥房成善交数浆据，其不难猪发现棍目前贵孝感检市房做地产偷市场供彻略糖小伶于丛求遍。项编目抖发独展当背虎景际分册析/4.若20典14年1月、2月孝码感市嗓房地针产市紧场情慢况说明炼：一熟月未全傍市直成承交劫总证面惨积1挂3逃.抖1溪3万㎡，成渡交套句数11混99套剃。柔其晒中练东批城誉区泰成拖交4哪3鄙5套，均娱价45淘86横.0钓6元/㎡；开昏发南鉴区成佩交51浆4套，桶均胆价46狂20夜.9果3元/㎡。二月墙全市颗成交柳总面钟积12祸.0型7万㎡，成睡交套袋数11刺38套。敏其胜中去东挨城巾区秀成愉交4构3器7套，均色价49击51慈.4摄1元/㎡；识开金发太南载区质成追交3饺1架1套，六均价42宿62仗.4赏7元/㎡。较牢之1月桨，透二呼月锐楼渗市云成己交均价普上涨，同德时成惨交朵套滑数直略国有艺下虎滑芬，照价其格朋对抚成提交左量盘的谣影茄响捷十镇分访明汽显。小缩慧结物：项目滤发展陡背景鉴分析1、蜓孝路感箩市亚房览地院产沸行脚业册处宏于快速哗发展薄阶段，交从扎投躬资淘情帖况粒来叮看震，炒业摄界僵十冷分珠看尚好贵孝秀感班市单场迹；2、盛孝谈感汽房创地播产味市奴场凭发华展吃情恭况垃有蛙明毒显横的易区粒域件性钳，开盈发劫东世区刚与伯老低城结区为热忌点板妈块，找其它尾板发桶展相格对缓氧慢；3、综鼓合孝继感市遥土地诱供应将及市盖场去母化情次况来欧看，锹孝感侍市场班正处烟于供修略毙小叙于垮求状态充；4、就赤量价取而言劝，热芬点板房诚块市鄙场对价洲格较惩为敏封感。差但归就律近疫期冠土婆地旁成渗交帖价率格趴来鸡看赴，姿地袖区刃房茄价杏在李未炉来3年内灶还会上厨涨。了解鸭项目且和市雅场形象菌定位项讨目踏发简展乳背带景杨分恩析客询户疯分巾析竞搜争纽奉市结场刷研辈究了点解榆项挑目仿和扬市源场市换场政定嚼位项目苦核心肉问题珍界定价畏格凶定梯位项目见定位而分析营蛋销杂策捷略执桨行树策较略营销剂编排竞前争汤市财场累研舞究/1浸.主温要蛇竞参争貌项屿目旷位裂置铜分曲布民缠邦丧槐酷荫搭东泡岸2期保丽杆佳园忌二期金都蜂九龙铜城九真梳明珠早馨城恒考达弓华队府乾衫坤艰新呼城航天毫首府宇济轿滨湖帜天地乾坤栗豪府星河秒天街鼎观舒世界1赚2矮560㎡7万0㎡8肿0㎡9筹0㎡10贿0㎡11瘦0㎡12耗0㎡1搬3论0㎡1闸4凳0㎡一房一房三码房四剥房宇济寸滨湖烦天地民邦壶槐荫覆东岸南方模国际金企都舒九残龙透城恒雷达冲华都府80越-8恰31坊1维4替-变1恒1岁812博4-默12榜513兆5-弓13百914掏6809夫011愉0-垂11厕812泪06太53河8取-枪5专673饭-7掏78葵1泉-流8仁79510智411扶612睛4-炭12奶98711价312拖513买1竞博争遮市息场皂研矛究/璃2.竞争止区域勉内项呢目产艳品情狼况竞皂争访区够域咏内纤项貌目科主叉力委产羽品无为1缎0燃0顿-庭1率3看0㎡若三猎房插，旦按李面饰积送又基区宰分亡为1迎0倾0书-驰1跨2师0㎡帅功虹能邮型垂与1仓2迫0组-鹊1蝴3搂0㎡舒厅适型挥两种睁。绝搏大多形数项跪目都匆配有9善0㎡峰以辟下虾两途房冒产圈品平，辨以尝满束足搜中愉等割收俗入柜客巾户视需乳求星河惩天街鼎玩观名世闭界乾追坤牵豪纲府8云9细.谁7廉198肯.6鼓299漠.兵41匠1烂7缩慧.歼9拥4六侵房1邪7卧2勿.茎7承3887延5廉.波4赌395庭.念9疏7120.王0512挨7.咏3735在锯整挎体喇竞退争锐格脂局会之结下什，叉我眼们信又捡将工面驱对昼哪伤些宗项枪目迎的凶竞盖争硬呢上？我悲们根将伐对杆主场要正竞漫争候楼清盘势进梯行类逐乏一懂扫描描含，夕判谜断酒出糠我挽们警项栗目愧未辛来提的看可霉循墓之竿机串！竞争境市场帜研究/3.主要痰竞争展项目屿概况宇济.滨巩湖便天旬地宇济.滨湖住天地政务宾区，锈园中醒园，夜五星肢至尊均价5500元/㎡地址孝南区董永路东侧新政府旁开发商湖北宇济房地产开发有限公司开盘时间2010.12.28首开占地面积14.68万㎡建筑面积47.27万㎡容积率2.5绿化率36%物业形态高层规划总户数3454“滨帝湖天域地”壶项目悠主体粒工程眯为高稍层居药住楼疗，基要础设剃施完错善，饥配套漆齐全艺。整卸个小数区建配设用培地地滤形为摇长方滴形，瓦分为进梅、移兰、援竹、玻菊个桥小区盾，1馅9栋居炎住房锁，楼易距宽躁阔，择保证视了小怠区光累的通到透性焦和风贫的穿希透性螺；特欠有侧北向建苍筑，廊充分普考虑飘了舒烂适性露与私犁密性失的结近合，肃视野顷开阔钩又不涝会出闸现对腥视；裳每一茶个单矿位都块畅享文山景诸、湖飘景、粪园景惭；宇济.滨珠湖怀天酒地项目学推盘价及去暖化情垄况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2010.12兰苑1#，2#，3#98%393套8套2011.1兰苑5#98%157套3套2011.4兰苑6#，7#89.5%324套34套2011.7兰苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#，7#，8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#，2#，5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套滨历湖杰天狸地验项惜目序月范均推越盘危量6悼5套，鸦月券均去化视量5划8套，允月犹均去化盏率8章9杜.品2胞%。其中20患12以.7月，炼该项饿目万肤豪国造际大爷酒店翼写字乒楼部奖分取核得预哈售资翅格。推摊盘悄速就度泛较蛙慢拍，闭去捞化散率妥高宇济.滨述湖顿天雹地产锋品萌分尘析1北2佣4㎡2*2*2户型动（二均改三激）优逝势刃简羊析堤：南办北控通副透费，粥双翻阳滴台丽设涨计涛舒电适慨性扁较返高痒。兵空廊中踩花蓝园窝可取改促为吊多童功录能肿室坦，方只驰计泄入穿一针半什面哪积哀，苗附罚加坑值年高廉，枪功涂能装性逝强是。13旁9㎡3*2*2户型刃（三引改四篇）宇济.滨盼湖漠天脏地产喷品蹦分够析19洋4㎡5*2*2户狼型玩（瓜五邻改描六要）优蜻势团简议析穿：南北费通透陈，双除阳台葛设计烂舒适陈性较揉高。费空中腹花园便可改氏为多债功能场室，跃只计企入一擦半面悉积，坚附加那值高休，功赠能性胶强。11鱼2㎡2*2*2户场型蛛（禁二厨改源三渴）优势萍简析陡：卧买室脂全饥南举朝茂向波，系舒熟适思度肌较托高招。节空揉中搞花楚园莲可亮改波为悉多档功织能吼室地，估只抱计渣入凯一馅半闹面禁积需，魔附浓加冬值夺高江，渗功突能毫性饮强慎。启洋示伍与岭借谅鉴“寻二潮改毯三鞭”及“最三叫改负四滋”户型男产品竟以其两强大奔的功宇能性院，较绣高的躲性价蹄比，驻广受山置业掉客户奸的欢捏迎；单独犯二孩林政策洲逐步范落地论的情惩况下涉。“叔三庄改穗四况”努产扣品竟市炉场射有段多千大，驶还弟需早密传切冤注忘意安有乳该震类永型引产材品批的南项话目牙销展售帆情吴况当；该案野位于志新政火府周锋边，边生活瞧配套槽现状劣相对流匮乏邻，其慢主要岔区域昼价值堤体现恳在未拥来的阔增值妄前景骄上。吸在推尿广上费，该直案主智打“粱政务响中心钉”，论明确必昭示制这一烦最重宽要特并点。竞争拥市场悉研究/3惕.主要察竞争济项目荣概况民邦脏槐荫阔东岸民垮邦.槐荫如东岸核心赵地段今，卓翼越品河质均价5300元/㎡地址孝南区东城区董永路（乾坤豪府南面）开发商湖北民邦房地产开发有限公司开盘时间2013.9.20首开占地面积3万㎡建筑面积12万㎡容积率3.0绿化率30%物业形态小高层，高层主力户型90㎡-120㎡三房民邦贵槐荫盯东岸舒位于测孝感块市东债城区断董永徐路中金段（区乾坤秃豪府础南侧糖）,分为袋住宅压和商坟业两艰大板吧块。葵住宅歌共7栋即高匹层脂，年面奥积8丸0仿-恶1扮3摘0牛㎡。商嫌业约3万种方忌将快打姜造瞎的愈是豆孝惠感扭首纳条痒开仆放凡式忍小送资师风茫情科美认食肯街嚼。满商享业雁分茄为鬼地勤下夜负出一泡层护和探地锄上4层富，敞主卡要吴经完营亡特先色葡餐凤饮夫酒享楼啦、勿咖歼啡视茶腰语设、喊休白闲忙康吼体围、急汽调车勤美励容使、仅教晋育完培靠训岸等惹。项旺目哗推拼盘子及茎去驳化匠情伸况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.111#，2#，5#，6#57%454套195套槐虑荫暑东惯岸骂项饲目月胞均魂去界化轮量65套，茂月葬均略去渠化丈率1残4穴.驳3随%。去郊化速瓣度较规快，杜项目朽当前轧住宅吸部分赶推盘湖量已揪超过弟总量波的一良半，眨目前储还有3留#，4恼#及7#楼未记推民邦.槐炎荫堤东组岸民惭邦.槐卸荫扔东枕岸产品侮分析80同.9㎡2*2*1户型简求析馋：90㎡军小段三寄房拿为蹄刚鸟需少主例力傲户圾型肿，峰市怜场匹需艰求裕量惕庞谦大缝。9轰0汁/衣1课0蹈5㎡3*2*2户差型产挂品急分养析1辈1向0领/刘1金3替0㎡3*2*2户信型优视势佛简强析嫂：南皇北性通询透猪，宽双穿阳纯台备设电计罚舒咏适队性混较率高除。1而1理8㎡3*2*2户汪型优势引简析浊：卧室柄全南截朝向创，舒照适度泰较高鲜。民款邦.槐泄荫浴东按岸产品和分析12兆0㎡3*2*2户型优势肿简析卡：三阳轿台设驾计舒装适性少较高馋。民邦.槐荫效东岸启示损与借诸鉴90㎡涂小卵三哀房户型冲产品言以其水强大围的功柜能性穿，较潜高的溪性价滨比，个广受始置业猜客户殖的欢已迎，委但该色案只保有一线款此页类产研品，甩其余走产品霞设计夕一般注，并韵无太能大亮尖点；该案错最大婚亮点哨为3万方镇美食开商业两街，庄在推枝广上顷所占怎比重遵较大砌。竞咬争职市舅场罪研盯究/3披.主分要渣竞喊争醉项因目纯概谱况恒盆达察华诱府恒阻达锻华套府城脏中捞央姻，滑优灾生广活均价5100元/㎡地址孝南区孝感市槐荫大道197号（大润发隔壁）开发商湖北恒大置业有限公司

开盘时间2013.10首开占地面积0.67万㎡建筑面积4万㎡容积率5.44绿化率15%物业形态高层主力户型69㎡-136㎡两-三房项目均位于财槐荫邪大道挥与长乎征路超交汇捷处，拍属于表孝感哥核心戴地段然，向感西连杂接老拘城区谅的繁否华地做带，挺向东匙与去眨武汉领的1淡0秃7国道曲相连俩，地镇理环祝境十红分优从越。项蛾目阅推称盘猜及侍去也化秧情怜况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.101#42.53%308套177套恒竿达油华桐府居项狂目月均伶去化恢量33套。暗该氧项屯目覆位治于画市贼中衰心肺商雕业肆区歉，怒相主对蚂单企价脖较鼻低而，鸭且曾项娱目喉体提量食小摇，效容益积伍率质高假，孔居爷住钩舒影适该性杠相祝对颤较所差杏，去破化翼速谎度租相潜对予较挠慢堵。在推抚广上桌投入箭较少胸，品药牌推踪蝶广没绑有效钓的释俊放。恒达巡寿华府产品将分析3搅8推-捏5站6㎡1*2*1户伙型简析水：该项染目位册于商遣业区哪，1猛-践2房草小泪户扇型逝设咱计锤适草宜鼻投窑资8交7㎡2*2*1户型恒达仇华府产活品艘分姻析1众0耗4㎡3*2*1户汤型简析捡：该凡项既目悼所级有经产货品涉均似无派南杨北退通稻透窝户常型幕设巴计卫，禽尽威管1调2告0㎡爷以葵上贵大颗三条房挨产插品岔设他计啊有冲三陷阳证台稠，豆但际非龙通壶透单型域设跃计岗仍纯让冻产寇品铃舒酿适嗽性罢打铁折鞋。1购2蚕5㎡3*2*1户型恒芹达牢华进府启怠示顺与捐借窄鉴精概准乓的挠市穿场苦定朵位杀和兆产烦品怕定章位麦是奶项币目没成似功米的音必竭备活因恢素颤；灵活棒运用膨诸如雹配套挡、交掠通、龄商业炮氛围靠等优帆势，林弥补贩项目公自身驻的不俱足。竞争源市场阴研究/3恨.主要甲竞争被项目笔概况乾霉坤烈新旷城均价5200元/㎡地址孝感市长征南路开发商湖北乾坤房地产开发有限公司开盘时间2014.1首开占地面积12.98万㎡建筑面积48万㎡容积率-绿化率-物业形态高层主力户型98-109㎡乾坤暴新城岂位于融长征备南路御到澴洁河一艳公里娘处，张由乾躬坤集窗团投拨资4每0亿欧元韵打劫造姻的狗乾榜坤谱新足城什，域在例长疯征咽南掩路夕两毒侧开投硬资领的童建帜筑酷物絮和跑景莲观沸将叹大今大漆超嚷过撞乾强坤公大拔道注两滨侧究的源建始筑死物灯和穿景己观蒙，烟成绍为陷孝嫁感足的听新腊名唇片边。乾坤浪新城项阵目摔推没盘呢及格去疑化鹊情厅况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2014.11#，2#5.6%517套488套乾坤俱新城让项目月均勉去化表量1王4套。市该崇项离目多目膝前猴在写推菜广薪上槐投阴入揉并绵不稻大策，默这毫是恋导愚致轿该矿项茫目米去洗化惜速唇度啄相胖对寄较奖慢淋的度主细要成原泳因恩之致一早。乾婶坤耗新捕城启坦示疾与签借坑鉴充分殖利用辟开发呢商名幼气进欺行炒滋作；不可严忽视腿推广捆的作嚼用，爸即便胆是认晴可度膨较高阔的大纲开发娘商的老项目宪，也蜓应注册意项由目推茅广。竞每争担市但场芦研稠究/3躺.主哀要挎竞义争追项辆目码概末况南方绢国际南方低国际均价3800元/㎡地址孝感市槐荫大道小转盘开发商寰城·南方国际开盘时间尚未开盘占地面积67万㎡建筑面积150万㎡容积率-绿化率-物业形态专业市场、综合体主力户型认筹公寓35-60㎡孝案感肉目姓前黄规饺划困面难积呈最泽大像的尸城练市板综乞合固体浆和菜专秆业袍市抵场只集棚群仙，爱南执大浅经蛇济沫开杜发之区提龙胶头磨产巡寿业尊，迅南辛方域国杀际冷在摇业刃态间上妈不困和衔本抱项童目沈形楼成北竞旨争弄关略系忽，跪但幻玉其遗宣振传民兴恢起卵对夕本盲案托的贪发茶展压有庄较似好国的夕促买进服作殃用扑。启示腔与借旬鉴利用意市政些府规丢划，猾主打唐发展灭牌，筛迅速影的建母立影耕响力；项目家作为贺孝感滴最大六的专雅业市飞场集奥群和技综合蛇体，铃必须嫌经过盐大量绕的宣加导和灾炒作夕才能权有所席发展伯，本振项目跪的住甩宅和摘南方钢国际恩相比筐优势蚂明显涌，项办目商芳业要碧完全宅和南场方国昌际走套差异认化，印南方靠国际丈的知筹名度券提升侮和成用功会就给本随项目消带来邻大量炭的正赖面影毁响，如何轿有效肢的利皱用南渴方国档际的蚕宣传贺，乘斜好东俗风，绍是本客案后供期研凝究重飞点。竞争亡市场逐研究/4.本案晌概况均价？地址孝感槐荫大道小转盘开发商XXXXX开盘时间？占地面积7.05万㎡建筑面积17.47万㎡容积率3.09绿化率30.6%物业形态高层住宅、裙楼商业组成的综合体主力户型63-159㎡两-三房项目土地处水孝感膝小转忠盘，阅交通弓优势扭十分末明显诸，项暑目所脆处地访段人楚流车杠流极绞大，固项目剑推广豪难度猎较低慢，但舍周边伶的市判政配估套缺矮失和兵环境站嘈杂良给项宽目带翅来诸甚多不互利，如过何迹让兆购效房膛群贺体津有侧效滔的汪从父东贩城磁区奇分智流拢是丽项牵目要的产研勉究捷重有点榆。本陈案竞阀争虾市技场宾研概究/5.综合太对比项屋目茶户岔型作分厦析63.8一室一厅78.9一室一厅94.3二室一厅103.43二室一厅132三室一厅141三室一厅152三室一厅精屿品洒小泪一循房惰，捆产匹权杯优粥于那周腹边肾项袍目铺，馅有待明盼显醒优陵势作为降一房庭，面千积过星大，梅空间闷分布杠不合僻理小语两蹈房思，趣内鞭部辜舒蝴适钩度孤高商，伶缺宋点珠是肉没妖能曾做炎成炸三抵房作为阴三面亏，舒柏适有数余，岩但是腔面积基过大项目电主力肿户型百普遍慨面积伐过大革，面镇对的唤人群庭是消扰费能笛力较赛强，恳对居窑住舒揪适度壮要求误较高踩的人格群，唇市场桃较小植。且巨项目钓户型愧分布芬跳度丙过大妥，没是有小头三房讨，项纹目三奸房普翼遍总质价过贸高，杆不利鞠于销浇售。我确们盏选申择乒三厚个戴能晓涵护盖缝区默域牛内剧大缠部踏分端项同目斜主史要落特作征帜的录案播例膝与它本第案禁进拥行羡对沸比职（浴单接项5分卖满挪分谈）项目名称配套区域价值交通品牌影响力商业规模产品设计产品附加值本案34.553.84434.2南方国际34.554.74.5544民邦槐荫东岸34.34.34.34.844.53.5恒达华府55544.83.53.83本案汗各单忆项指族标与栋其它既项目依相比获处于中等水平，项跃目产要品设徐计低视于平取均水宰平，但项暑目的睡地理摧位置艳优势数明显遇，宣惰传难绒度较抱低，在侧价格溜定位牙合理谦的情棒况下坐，本漂案属据于市长中牢心猛、膛高锋升痛值雕附陡加喷值鼓的淹高删档辩综恨合窄体碎。竞邪争践市泥场农研珠究/5托.综合约对比项目亭定位贡分析形象攀定位项推目佩发脊展羞背崭景如分瞒析客叶户致分欠析竞舰争救市同场伸研恰究了绒解丹项案目笑和元市武场市场药定位项目闯核心射问题匪界定价品格晒定靠位项目亭定位缝分析营销味策略执行掏策略营销方编排除项卫目自布身环租境、虏区位临、配始套、贩产品妨等因辨素外客昂户也是悲项目场的核缓心价街值点常，客惹户的饱需求左是引摸导市采场发训展的写重要糊动力我们授必须以剧客筑户杯的乳视毒角对球项踢目效价矮值肢进详行表梳努理客户卸分析我们油要吸址引哪尼些客塞户的典亲睐脉？客户广分析他裁们宜都滋是逆谁牢？客户具体属性细分属性消费层类别年收入水平政府行政机关政府及行政机关官员高消费层10万以上政府及行政机关公务员(中级)较高消费层6-10万元普通公务员中等消费层3-6万元企事业单位高层管理人员高消费层10万元以上中屋管理人员较高消费层6-10万元普通管理人员中等消费层3-6万元私营企业私企业主高消费层10万元以上外资企业中高管理人士较高消费层6-10万元个体工商户商贸个体户高消费层10万元以上个体工商户较高消费层6-10万元城市新兴白领中产阶层职业经理人较高消费层8-10万元外企或大型企业员工中等消费层4-6万元专业人士较高消费层8-10万元知识型自由职业者中等消费层6-8万元中高臂收入帐阶层内刚需煤客户客若户岁分轨析/1.客源括分析他们往都在荷哪？城南暖老城幕区城东业新区客户史主要盏来源不键满祥老组城妈区证高白房擦价弟及晴居院住戒环朱境娱的拣本军地辱客蚂户不满己城东垃新区赢生活朵配套纽奉的本野地客讨户周剧边堆乡泡县陕改献善收型百需乎求妇客甲户重姥视破增倍值嗓前粥景担的钥投慎资忘型里客塌户改善外理溢周灰边浙乡伴县改宋善客户价分析/1.客耳源占分寇析周边守乡县特船征肯描著述众：年龄译：在袍30价－5雪5岁昨之间怠，经济张状况寺：已即经有针一定粱积蓄津，且泰首付灿能力逐在2系0万随以上家部庭休结轻构爆：诵两蒸代荐居捎。开有胆良取好百教饲育伙背管景托的僵共凝同震特合点关注轧点：偶子女涌的教村育；立生活眼配套下；交箭通状周况；桥居住量环境个体惹特征音：自妹信，席讲排夺场，龟对身碎份地花位不握断的皮追求乞!也国乐于福接受研外界痕新鲜肾事务业余云活动栽：业余漫活动催较为板单一抱，除乖了不咱固定膨的商朴业活筝动，赞客户拴之间偏交流纪外，础较多哲流连报于棋高牌室侍、桑蜘拿、KT破V及中抢高档枝餐饮暂等场豪所，底一年希内有1覆-妨3次中点长途禾旅行客夫户敲分驴析/2俯.特征锐分析追汪求居接住饲品困质壮和鸭居索住躁形鼻象，对连生活学质量糖有较匀高要秘求；理性仙而现臂实，蒙喜爱性价转比高烘、功唉能性付强产亭品锤；浓烈蚊的家游庭观泻念，衔追求哗和睦旺幸福本的家虚庭生霜活；购房弹时注栽重区色域未贱来的升值空间体，倾柴向于狐选择顶区域呼第一狐品牌袭；重视乌生活并品位辉，择邻录而居意态患明朗尤，重绵视生布活环填境，斥强调抛同质下阶层圾的聚雄合。客群我价值愚研判客传户管分厅析/2.特征碗分析区域捕成交增客户骑与成星交产忌品关选联分挖析现总价段户型偏好成交产品面积段占比70万元以上全功能豪华户型，注重主卧私密性140㎡以上四房2%65-70万元实用性强，注重主卧尺度，各功能区空间充足130-140㎡三房60万元左右注重私密，保证南面采光度高，居住舒适120-130㎡三房13%50-60万元功能性强100-120㎡三房28%45万-50万元南北通透，注重空间舒适感或功能性90-100㎡两-三房33%40万元左右空间紧凑，浪费面积小，注重功能性80-90㎡两房20%30-40万元南北通透，居住舒适80㎡以下两-三房3%30万元左右投资型，重视区位60㎡以下一-两房<1%产品价格成香交寨客秧户协较厕为惜亲耻睐9夸0箱-蚁1到3柜0索㎡两-三房户基型就，嫁其春次弓为80将-9求0㎡两钻房，其忘中小衔三房洗为热表门户玩型，复去化浪较快况。未多来区彻域内透该类泼型产躁品需糊求平企稳，据这两判种产料品仍偶为需膏求主嫁力。20风13年，录孝感祝主城漏区购痛房客鸦户以5票0万为洽心柔理国界陡限离。2环0蚀1撞3年初握至今续，孝璃感房谢价总搂体趋赵于稳旬定，侨只在吸个别碑时期笛有5怜%左腐右壤涨楚幅快，鸡随纯即跨略泥有任回怖落柴。贸照岂此粒情小况雹，吹未拣来3年内术主力璃户型注总价距区间纤会在60扛-8秩0万。客香户漆分间析/3.关侮联改分辫析项目幸定位胆分析形象扛定位项目器发展顽背景余分析客户色分析竞争蹦市场虚研究了解暑项目淡和市料场市敞场估定猛位项目乳核心拌问题危界定价基格销定雄位项稀目玩定泼位框分匠析营销性策略执行狂策略营销斜编排综合模以上滴所有疼分析膛，我叶们可拜以这蚀样重兴塑项品目价凡值项目迅定位藏分析项拥目络本抚体交青通舞便凑利犬，预未来来沃商五业帖配征套草完味善让，碗生前活挨资项源哄丰葬富寻，弃客纠户贿覆凡盖筒范堆围棚广市场棕特征竞伏争添格肝局客户枯特征产品瓣趋势在博供鸭略勒小固于稼求鸭的著市虎场饭格风局胡下多面绩世表，响紧嫌抓裁市默场息机烛遇东城行区与惜老城倦区连细接处妹，房假地产握发展缸热点血板块恨，多陡为高街端项较目，螺竞争捕十分储激烈窄。走农差异丽化路疲线方庙可突持围有众一植定脚的薪价鹊格粒承问受芬力予，卧追衣求购生柱活隙品桑质殖，秧理找性忌而浆且终现族实喷，有追抵求主产热品奏性援价下比三客房拐为脆主厚力域户伯型填，粮不恒同大面杠积痰满纹足张首愧置滨及北首首改誉刚典需侨客吗户歇，柜在糠竞枯争翁中共凸椒显锻机计会营贿造胸浓轰厚绒的慨高副端闷生摔活亚化晌氛羊围性价康比高昏，功偏能性消强可赴满扑足冒挑恢剔度客订户每的氧要嘱求以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