第十二章房地产理财

第十二章房地产理财第一节房地产理财基础第二节房地产消费第三节房地产投资第四节房地产理财实训第一节家庭理财规划基础

家庭理财规划的内涵家庭理财规划的步骤 理财规划的原则第一节房地产理财基础房地产定义 房地产特点房地产市场房地产理财房地产定义房地产是为人类的生产、生活提供入住空间和物质载体的一种稀缺性资源，因为不能移动，所以又被称为不动产。

狭义：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权力。

广义：还包括水、矿藏、森林等自然资源，与房地产分析相关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。房地产的特点区位固定性使用长期性个体异质性保值增值性房地产市场一级市场：是国家作为土地所有者根据国家整体利益，将土地使用权投放进入流通领域的市场。通过一级市场对进入流通领域的土地数量、使用方向及开发质量进行控制管理，可以达到土地资源的合理配置和有效使用。二级市场：是经营者与消费者进行房地产交易的市场，即房地产开发商将新开发的商品房转让给购房者的市场。三级市场：是投资购房者之间进行房地产转让、租赁的市场。

三级房地产市场的属性一级市场二级市场三级市场市场主体国家或地方政府房地产公司用户市场特点垄断竞争竞争竞争经营内容总体规划设计用途征地拆迁有偿出让土地综合开发房地产转让房地产出租经营方式拍卖招标协议出让逐年收取土地使用费转让、出租已开发的土地、建筑物转让、出租土地和建筑物类型属性房地产理财房地产消费：指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量的。房地产投资：指将房地产视为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。第二节房地产消费购房与租房决策 购房规划 租房规划居住需求空间需求家庭人口生活品质环境需求负担能力居住年数房价上涨率房租上涨率利率水平购房或租房租房购房用途面积类别区位总价贷款一次付清房地产消费决策流程图购房与租房决策租房购房优点每月只要支付房租，负担较轻，以相对较低的付出获得较佳的生活品质，灵活和自由性较强，可有效节约部分交通费用。自有房产有较好的保值增值能力，可以在一定程度上满足心理层面的归属感和安全感的需求。缺点受到房东租赁行为的制约，具有较大的不稳定性，没有归属感和保障。需要付出大额的购房资金，负担较重，房贷压力可能会使生活品质大打折扣。项目特点二、购房规划以储蓄及缴息能力估算可负担房屋总价可负担首付款＝目前年收入×负担房贷比例上限×年金终值系数目前净资产×复利终值系数可负担房贷＝购房时的年收入×负担房贷比例上限×年金现值系数可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷根据需求房屋面积测算可负担房屋单价可负担房屋单价＝可负担房屋总价/需求房屋面积三、租房规划适宜租房的人群1、初入职场的年轻人，尤其是刚毕业的大学生，此类群体经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。2、工作地点与生活范围不固定者。该类工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生不菲的交通成本支出并影响生活品质。3、收入不稳定且储蓄不足的家庭。该类人群如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。租房的注意事项第三节房地产投资房地产实物投资房地产金融投资一、房地产实物投资投资三要素时机区位质量

投资品种投资价值评估房地产投资品种写字楼商铺产权式酒店（度假公寓）小户型公寓车库房地产投资价值评估方法收益还原法市场比价法成本估价法二、房地产金融投资房地产股票房地产债券房地产投资信托住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化流程图购房者金融机构特设载体SPV证券投资者抵押贷款证券第四节房地产理财实训购房实训房贷实训租房实训换房实训商铺投资实训一、购房实训案例王先生现年30岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后达到15000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪4000元，年终奖2000元左右。该家庭现有5万元定期存款，5万元活期存款，以及市值10万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助30万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划?一、购房实训案例王先生现年30岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后达到15000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪4000元，年终奖2000元左右。该家庭现有5万元定期存款，5万元活期存款，以及市值10万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助30万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划?二、房贷实训案例张先生现年35岁，打算购买一套80平方的住宅，于2008年2月11日向工商银行申请20年期的50万商业贷款，贷款利率为6.66％，请分析他选用等额本金还款法和等额本息还款法两种方法还款的差别。三、租房实训案例案例1：短期租赁南宁市的蓝女士开始在繁华地段买下和租下十几套房子，本来打算按月出租，后来发现，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辞职出来，全力以赴做起“家庭宾馆”的生意。其后，十几套日租房几乎天天客满，她一个人忙不过来，又请了一名女工负责打扫卫生，还负责把床单拆下送去保洁公司。由于日租房生意红火，除去租房和雇工的开销，每月她还可净赚两万元左右。也就是说，虽然日常管理较繁琐，但是按日出租，却能得到按月出租三倍以上的收益。案例2：分割出租上海的陈先生是一位楼市的长期投资者，目前楼市的租赁收益很难“养活”他的豪宅。他算了这样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在1.5万元/月左右，但是很难找到租客。如果分间出租，按每天180元至250元的价格，一个月的租金就达2.4万元，即使算上50%的空置率，一个月也能保证有1.2万元的租金收入，这笔租金收入与其每月还贷额持平。四、换房实训案例

28岁的毛小姐是上海一个普通白领，收入6000元/月，职业为广告业务员，家庭中有需要赡养的父母同住，父亲为已退休的地质工作者，母亲为已退休的营业人员。目前居住在50平方的市中心小房子中，地段不错，但是周边过于嘈杂，因此在离工作地点比较近的一个环境清幽的老小区换购了一套三房两厅90平方的住宅，增加了自己的书房，还获得了房屋差价，整体生活质量有所提升。五、商铺投资实训案例张先生45岁，积累了100万左右的起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场的商铺作为其投资方向，如何选择商铺是他面临的第一个判断抉择。在选择商铺，尤其是资金量并不大的情况下，一般可以遵循以下原则：（1）选择主题商场，注意商场的经营主题、人流导向和品牌效应；（2）经营以小铺为宜，最好选择20至40平方米左右的铺位；（3）留意该商场铺位的实用率，还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内；（4）铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方，如果没有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；（5）特色、差异化经营。经过实地考察和筛选，张先生选择了位于城市黄金商业圈的高档商铺中一间36.5平方米的店铺进行投资，平均价格3万元/平方米。在办完各项交易手续后，张先生开始考虑商铺的经营问题。虽然当时周围租金已达到7500元/月，然而，考虑到太太刚失业，他决定让太太来经营自家的商铺。经过对这个地段主要消费人群的分析，张太太发现这里是年轻一族的天地，而年轻人会在特别的装饰品上有比较大的投入。于是，她决定开一间专卖中东特色饰物的店。此外，在店面装修上也要讲究特色和个性。最终，装修和入货等共投入了25万元。由于货源全部为进口，在市面上比较少有同类产品，一开店就有许多年轻的学生和上班一族“发掘”了这间特色店，而且广为宣传，客户资源逐渐累积，每月的经营净利润达9500元。

2005年8月，有熟客向张太太提出转租该店铺。张先生认为，该地段商铺部分已有起色，租金也达到10000元