房地产项目营销策划方案

万科城A4地块住宅定位12-7月-23112-7月-232A4地块本体研究A4A4地块所在位置A4地块基本指标基地面积：67538平米建筑面积：16.37万容积率：2.42受90指标限制A铸4地沙块访属先性迁界课定结论拼：A谜4属营性达介月于G带3与G这2之间滤，偏狮向G2，具流备做左再改倍产品塑的内握在条籍件。恨受项沙目指爽标限冰制，去再改敌产品冤的实趁现以顾增加违附加车值（况偷面针积）泳及拼齿户型梁的方询式来阴实现蜓。A4地虫块少相隔对闷完证整捎，携没痕有熄被耕道嫌路付分枪割沾，眯具凑备寸打怠造碍一议个球独第立缠且端完递整派社友区球条葵件私密扣性较乘好，散且有蒸充足例地块番尺度庆，做捧一个异大型婆的中街心园肃林景凉观不准沿饱主呈干泼道扯，粮没贯有塑明球显阿噪秒音翼污事染目扛前挎规湖划卫布斧局撒方苍案基，追大皆多千数衰楼胀座格正伸南忽正第北绢朝妇向露，京产详品述条毛件购优碗于上其丽他辫地狂块按原孤计划怠该地宴块启葬动时膜，万杏科城愧商业撞配套滔已竣谊工投年入使芹用，华生活粪配套基条件瞎大大吨改善鹿，促怎使地碑块价登值进减一步毛提升浅，土肥地属其性向G2品跃类溜转神化周碧边滩没市有诱明笋显遍的艘不链利倾因伴素嘴影倍响万科任城整特体的旺土地穷属性认已经惰非常光明确添，这犯里不管再复郊述，欣我们凑只强统调A测4地棵块尿有买别浩于拼其绕他检地深块矿的甘独范特脸属质性模。整体难市场值分析青岛林房地宿产市阳场成很交分物析青岛迎市房腿地产唉市场20母07、2买0旱0变8年芦均纺为够供叮大剧于燥求享的科态偏势丽，拔供你销餐比喊为另；0进9年市详场迅再速回仰暖，惧市内倦五区绕商品似住宅铺成交配量达后到3丙7促5徒.洪4万平骨方米娘，比20腰07与20眉08年两鹅年成论交之就和还凳高，鸟保持遗供销协比0辆.劣9的良秩好发树展趋喝势。由价迟格曲辛线可落看出每：由悦于市楚场刚枯性需您求增篮加，民外地舅投资使客户尤增多构等各岸种原沉因，迷使2石0延0望9年青铃岛市核市内屋五区蛙商品稠住宅遗价格栋加速界上涨细，幅辞度较知大，撇环比隆上升1站2寒.狗5贺%。市洁内伤五放区金市姑场困供魄求共关宾系供镜应请、剧成损交咬量焰相栽比08年猛所增，筹供求娃关系月相对们平衡日期新增供应量（万㎡）成交量（万㎡）批售比供应量供求比月末库存（万㎡）存销比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合计342.9375.40.9536.3——161.6——市内主五区引市场恰供求林关系0辛9年供剖应成玻交量伞远高电于08年，缸截止芹到1置2月菌底域去严化37世5.旺4平米郑，总渣供应屡量去值化率馒达7谎0承%；

供应成交供销比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9总计343.0375.40.920拨09年独市方内录五渡区轻分笔产侦品旧线羊商仙品按住轧宅窄供俯销翁产挂品粗结团构由于稿市内窝五区0扑9年整万体供德销比齐小于1，扔市穴场锡供业销询以谈首肤改鼠产杜品施为泰主障流馒产中品神，各析产晋品宋线漆供加求项平棒衡报，养呈非现护供志销叔两挠旺欢趋背势沉。市贴内治五绒区鸡市蜡场街供裹求授关趴系市仔内某五遍区炊市险场尚供静求扒关裤系2乓0雁0奇9年市嚼内五肆区首粮置产僻品月论度价监格走接势2密0亩0泉9年市冤内五针区首袖改产含品月朱度价密格走竞势20当09年市茅内五撑区再醒改产舞品月剥度价堆格走窗势结论姑：首独置市惜场供专应量养较大莫，价厘格上便涨空吩间有厨限，嚼首改驱和再圾改具灵有更武好的窃溢价兼条件盾。2通0统%32搂%3数7倦.霞5灯%市顷内盾五寄区物市葱场涌供舅求告关膝系20观09年市井内五列区不该同面贫积段丝式的住躺宅产饥品存膀量、滔供求皂关系省总表面积区间库存存量比例供应量（万㎡）上市面积比例成交量（万㎡）销售面积比例供求比存销比均总价区间(万元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上总体161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特娘征宁：各产援品线率总体耻来看步销售袜情况被都比谨较理耳想，70以下洞和1伤8族0以栋上安供余求嘱关轻系击显露示痛机胃会傅较秧小首奏改停产灾品画为送市聋场熟供众应览和指销扇售幼主着力怪，惨且析存婚销分比街较像低赢，辛具能备紫较就好粪的英市况场军入触市保机乓会再障改穿产亚品称市悟场装整坦体址情短况顷较听好咬，化相附比领而专言厅，12剧5-那14响4平抚米嗽（越含14塔4）呼表慌现渐更贴为很突帜出小恶结下：毛从刃上蜓表改也妹可捆见气，9四0叛-居1执2茧5平为雀市场幻玉成交狡主力惨面积趣段，戏具备测较好外的入肥市机沫会，结合逐项目A惰4地块供属性娃特点驾，考贝虑溢敏价并炮且和经万科他城其佛他地超块互羞补性，般选鸟择9正0轰-厚1挥4助4为砖户凡型索面目积吵区辟间厕。市渴内摄五纺区炼市偶场凳供裕求进关冠系典掀型程项衔目侍再视改仍产需品惨销芹售端表所现典架型诊项组目任再庙改惩产按品足销托售插分谋析G羊3鲁蚕岳指梦猎境层江想南鲁岳哀梦境烈江南皮单价膛集中役于6寄8悉0哨0绿-亚7梦2古0誓0元/平担米钢，疼属章于胆较波低路价赴格驾，某再捧改咬类碰产旨品09年敌平栏均圈每傅月散去在化必套薪数牺约补为1姨0惩-游1摊2套裂，费销妥售取面病积窗约15尚00平孕。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室两厅70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42万~48万两室一厅80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48万~54万两室两厅90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54万~60万两室两厅100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60万~66万两室两厅110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66万~72万三室两19%156701501213.25%95.80%

72万~84万四室两厅>14060485.53%907071817.66%79.17%

90万以上总计11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典每型嚷项司目倦再终改讨产丈品牵销肯售些分关析G2中雨海猛银寇海扫一户号中卫海士银痰海畅一钟号皆单榨价么集咐中僻于1询3遥0陶0度0元/平竹米耻，素属崇于G呀2土德地伯的嘉较扮低六价枕格稼，09年墨平如均电每腾月告去旦化转套沙数予约速为2架2套，灯销售归面积体约2特8妖0航0岛-歌3缴3箩0墙0平。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室一厅<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室两厅70-80200.16%15000.09%0.00%84-96两室一厅80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108两室两厅90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110两室两厅100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123两室两厅110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室两厅120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室两厅130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室两厅>27%1035209120060.99%60.93%210-291总计12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩马咸文景犬园户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）面积总价一室一厅<7023013928.9639%60.43%

102万以下一室两厅70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102万~116万两室两厅90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116万~145万两室两厅110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160万~174万三室两厅120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174万~189万总计794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩哪马缝文胁景夫园迷单脊价滔集民中葬于万/平心米皱，喝再羽改布类冶产近品仆平铃均掩每饿月臭去财化菜套糊数汗约紧为1粮6套，韵销售依面积俩约20师00平肥。典型荡项目滩再改窄产品仓销售耗分析G海2颠+0央8稀-堂7坝月黄-瓜2缺318从漂不毁同顿类成型争的司项晨目边的盒再根改学类蛾产蹄品林来述分佣析与万床科城A俩4地降块龟具条有承相病同鸟土屡地甲属裙性乒和乔相鹊同办定乌位钟的括产奇品刷基案本并为愧空甜白再改会类产半品销崖售量粉受地社段、膀品类初等影瞎响明罚显再改坛类产拘品平旺均去罪化速桶度基身本在1脱5堡-端1色6套，飘销售蓬面积勉在20掩00平米誉左右A刷4地剪块毅的屡再妥改田类变产奸品书相锤对G3品类旬项目淹，地摇段、最品质缘瑞优势粮明显滩，相缠比G2类问产央品耳性酸价抬比奸及肆总们价躲优迈势准明分显猫。综上御，A刃4地块浑再改闭类产融品存羽在较蝴好的问市场异机会狗点，混但要纽奉合理俘的控组制比愿例，口以保腹证每符月的阴正常看去化肉，同阀时，付适当常稀缺段有利片于实声现更盯高溢斩价降潮低市楚场风孩险。小结目标苏客户悔分析定性哀研究佣方法—五—目标品客户味访谈年滋龄小在3啦5密-堡4鸟5岁之妄间家厦庭酸年乡丰收鸣入2序0万元木以上一年悲内打翁算再足次置纷业家恭庭每购凭房甚的其主估要既决尤策焦人接受1上0悠0罗0俊0元/平粮米兴以遇上软的织单买价新蕉购烤房阴产畜用吉于饱自掏住雨性袖质首改肯客户属：自演己在沟青岛萌拥有绣一套筝住房再万改典客切户弯：相自彼己权在馋青施岛洋拥疫有松过便至欲少苦两罗套坚住育房非敏朝感职攻业（趋调查踪蝶、广毙告、刘传媒荷等）过殖去闹半雀年业内仁未槽接钓触忙过伙相熊关古主嚷题驱市纷场系调牌研烂。访菜谈唉方商式颂：臂我俯司柴在泛金塞色材来凤访洋客蚀户训中笨挑烤选秧符教合絮条馋件暑的冬业渗主鸭，颠由直该笼业赚主驾接炭待毁的归置佣业葡顾晕问乳进萌行遇现状场意访维谈号或赛电仙话软访跌谈残。样本裙条件目标敞客户唐分析姓名类别年龄家庭年收入家庭结构改善需求王先生再改39岁30w三代同堂（67、65岁，9岁）周边配套完善，交通便利，最好有医院、学校赵先生首改32岁25w三口之家（5岁）住房设施改善（核心点是双气）和扩大面积空间改善李小姐首改30岁20w两口之家位置更改和扩大面积空间改善张女士再改38岁35w三口之家（12岁）靠近学区和扩大面积空间改善王先生再改46岁100w三代同堂（73、71岁，18、15岁）小区物业品质，区位、交通，注重开发商品牌以紫下稻为融近秒期高有聚意路向烧购达买担首慎改蚂再挺改影产抢品智被们访捕者茄名袍单目标厚客户栽分析目标净客户双共性雷需求酬总结访遮谈苏客巷户藏年雁龄盆主疮要珠在2刃5孟-域5帜0岁之投间，惯多为转三口街之家铁或三姻代同虎堂；多有趋一套息或以榴上住浊宅，旺购房光目的条非刚助性需设求，附对当绪前居共住的可环境毕有所乳不满就；户直型践需浑求怕集共中睬在始舒平适统两阀居眨、虫实遮用瞒三旦居闪、抗舒销适压三汽居益；客抓户碗的愚购纠买辞力疏较连强纸，际可悼承碑受舅的陕总鬼价牧区茶间甜在1从0梁0赠w以浴上勇，责需澡求1强2候0以上蜓大户当型客垂户的嘱支付辟能力问较强补，部练分可泪一次也性支柴付；首长改驻、今再祸改旬类笑型恭客头户群购船买原关役注监点遣为阶总分价乏、双交萝通脂、滤小辩区羡舒迷适溉度崇、丛物眼业枯服买务恨开统发易商段实垒力用；配桶套烧中勿主肝要裙关肥注辣教愚育信、秒医还疗源、矛商潜业绢等从问恨题触；对物抬业和侍小区杜环境券要求似较高防，普蓝遍提捉出希斩望封岁闭式射管理梅。目扒标爬客惰户淘分蜜析客竞户懂需迟求远特滑征丘分趟析首割改探产头品演需蜘求斯主杏要强集栗中项在90以上猫，再姻改型逗客户坦主要树需求姿面积毫区间吸为12浴5-掀14支0平米歉的舒无适型距三居闭室，艺竞品订中有驱此类浙面积免区间怨产品醒的特核征对合比分声析如耀下：从上魄表可悲以看败出，阁万科重城在域舒适务度、蒜总价液、交推通条遵件、指物业不服务结方面含面对龄周边御竞品威有着狼较大纹优势威，而悬这四炼方面摘恰恰塌吻合省再改辅型客称户的隙需求袭特征且万畅科城绝所有芦项目饱在平否均值恼之上密，综穴合优绍势比吊较突锤出。万谈科丧城房诚的非首愁改星、宋再饼改锣产疮品吉具尊有阻很棚强埋市蹦场捡竞缺争勿力项目至初步显定位项目危定位市弓场整暗体郑市恨场薯供币求勇均恼衡耳，采市怜场酸运直行果状漏况畏良扶好核荐心占竞乞争甩片续区肌中港，攻同活质霉竞穗品粒较镜少紧。对比罢再改李类竞策品，大存在盼竞争等优势象和机焰会客户首改励类客渐户为里主流敏目标爸，会僻吸引慰一部隐分再似改类芦