房屋土地租赁合同

第页共页房屋土地租赁合同房屋土地租赁合同房屋土地租赁合同1出租方：(以下简称甲方)承租方：(以下简称乙方)根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲、乙双方本着老实、信誉、平等、自愿的原那么，达成如下租赁协议：一、甲方将甲方依法享有所有权的位于的土地(面积平方米)租赁给乙方使用。乙方所承租的上述土地水、电、喷灌设备等设施具有良好的使用功能。二、租赁期限：从月年日止。三、租金及支付方式租金为元/年，乙方于合同签订时一次性向甲方付清全年租金。租金必须按时交付，如合同到期乙方续租，必须提早两个月与甲方协商，经甲方同意后，甲、乙双方续签该土地租赁合同，乙方向甲方交付第二年的租金，土地租金以新合同条款规定交纳。四、本合同有效期内，该土地及房屋所产生的水、电等一切费用全部由乙方承当。五、甲、乙双方权利、义务甲方权利、义务5、1由于乙方过错原因即非自然灾害所导致所租赁土地及设备、设施或相邻承租人财产受损时，乙方必须赔偿其造成的所有损失。甲方有权向乙方提出赔偿要求。5、2甲方有义务按合同约定的时间将租赁土地完好的交付乙方使用。乙方权利、义务5、3乙方在租赁期间不得擅自将所承租的土地及房屋及院内外的所有设备、设施转租、转让或转借。如转租、转让、转借必须征得甲方同意。5、4乙方不得擅自改变租赁土地及房屋构造，不得在土地上乱搭乱建，否那么乙方予以修复或赔偿甲方损失。六、合同的变更和解除6、1本合同在履行期内经甲、乙双方协商一致，可以变更和解除。6、2本合同履行期内，如一方违背本合同约定条款，他方可以解除合同。七、违约责任7、1本合同履行期内，甲方如无故终止本合同，甲方所收取的租金退还乙方，乙方如无故终止本合同，所交租金不予退还。7、2乙方如有违背本合同第五条约定义务行为或违背本合同其他条款约定的行为，甲方有权解除本合同并收回乙方租赁土地。7、3本合同到期后，如乙方逾期将租赁土地交回甲方，逾期除土地租金顺延外，乙方还应向申方支付土地租金5%的违约金。八、其他约定8、1在租赁期间，如遇国家政策变动(如国家收回土地、或开发等)，乙方只收取国家所赔偿地青苗款，国家其他补助归甲方所有，与乙方无关。8、2在租赁期间，如乙方发生任何人身事故，所有责任全部由乙方承当，与甲方无关。8、3本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份。8、4本合同甲、乙双方签字后生效。甲方：乙方：身份证号码：身份证号码：联络：联络：年月日房屋土地租赁合同2甲方：乙方：甲方现有房屋二间，林地30亩，其中30亩和房租给乙方居住和耕种，为保证明确双方的权益，经甲乙双方共同协商达成如下协议，双方应共同遵守。一、乙方在租住和耕种期间水暖电及一切生活费用等均由乙方自行负责，甲方一概不管。二、乙方在租住期间，必须维护、看管好围栏及树木，对破损的围栏及时修理，防止家畜及人为对围栏或树木进展破坏。三、乙方在租住期间不得做违法乱纪或损害甲方利益的事情，否那么甲方有权终止合同。四、乙方在租住期间发生火灾、爆炸、人身伤害、生病或死亡等一切事情均与甲方无害，由乙方自行负责。五、如因乙方看管不当造成甲方围栏、树木、房屋等损失的，由乙方按价对甲方进展赔偿。六、承租费为5000元整，由于乙方在租住期间要对树地进展管理，所以甲方向乙方收取此费用，而且每年甲方要向乙方支付5000元的管理费用做乙方对围栏、房屋、树地的维护费，此费用每半年支付一次，分二次付清。七、甲方要按合同约定的日期及时将维护款付清。八、树地围栏自然破损时，甲方要及时向乙方无偿提供材料、机具，以便乙方及时进展修补。九、甲、乙双方合同期满或因有事需终止合同时，双方必须提早一个月告知对方，否那么，造成损失的由对方赔偿给另一方。十、此合同一式三份，甲、乙双方及中间人各持一份，自签字之日起生效，试用期为一年，如甲乙双方无异议，合同期满可再进展续签。十一、此合同自年月日——年月日止。甲方：乙方：中间人：年月日房屋土地租赁合同3甲方：乙方：为开展地方经济，解决下岗职工再就业。合理利用闲置资，保护双方合法权益，经双方充分协商签订本合同。一、租赁地点、面积、租金甲方将院内公寓楼以南原闲置复肥仓库前占用土地及平房十间租赁给乙方，面积平方米，租金为年租金壹万元整(工程建立期间免租金)建复肥消费工程二、租赁期限为年月日起至年月日止。三、甲方的权利和义务：1、租赁房屋的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费和效劳费;2、甲方有权监视乙方对厂房的使用，如乙方不按规定的工程经营或将土地转租、买卖以及挪作他用，甲方有权终止合同，并要求乙方承当违约责任;3、乙方未按合同要求支付租金及效劳费，甲方可解除合同并有权要求乙方承当违约责任;4、合同期间甲方不得擅自收回租赁厂房，因社会公益事业或不可抗力为因素，甲方可以收回，但应提早月以书面形式告知乙方。四、乙方的权利和义务1、乙方自20xx年起逐年交纳租赁费，交纳时间为当年元月十日前，每年壹万元整;2、自20xx年3月1日起，乙方向甲方交纳效劳费，金额20xx元，交纳时间为每月10日前;3、乙方承租后，只能从事合同规定经营工程;4、合同期满，如甲方继续向外租赁，同等条件，乙方享有优先租赁权。五、违约责任1、如乙方不按时向甲方缴纳租赁费，从滞纳之日起每日按应缴费用的10%缴纳滞纳金;2、如甲方中途无故终止合同，除了合同规定的适当的补偿外，应向乙方支付违约金总租金的20%。六、1、合同未尽事宜，由甲乙双方协商作出补充规定2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：乙方：房屋土地租赁合同4甲方：乙方：乙方因工地建筑材料及机械工具回收堆放，向甲方租用位于三还北路三星雕塑西北角一村庄内的独院一处(五间房屋)。经双方协商，达成以下协议：1、甲方同意乙方租用此院作为仓库，堆放建筑物资及其他杂品。2、甲方必须协同乙方租用地的平安保卫工作。3、乙方入住前的房屋维修、清理、通水、通电均由甲方负责，甲方必须保证房屋的平安稳固性。4、乙方必须约束所属人员不得在租用地周遍大小便，甲方指定地方供乙方建厕所。5、房屋及院内租金为每年壹仟伍佰元整。入住后付清全年租金，以后每年付一次年租金。6、租用期限为十年(政府拆迁除外)，乙方可以在租地内搭建房屋，十年后归甲方所有。7、本合同自双方签字之日起有效，有效期自签定合同后十年，合同到期后，如不续签合同，乙方需归还所租用的地方，并清理租用场地内建筑材料、生活垃圾和堆放的物资。甲方代表(签字)乙方代表(签字)房屋土地租赁合同5出租方(以下简称甲方)：身份证号：承租方(以下简称乙方)：身份证号：为了明确甲、乙双方在租赁过程中的权利与义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，经甲、乙双方平等协商签订本合同。一、租赁情况甲方将托县电厂三监狱斜对过煤厂大院的1/3场地租给乙方使用，该块土地占地约50亩。地磅一台，50KW变压器1台，警卫室磅房1间，往房4间、厨房、水井。二、租期及支付方式1、租期年，自年月日起至年月日止，年租金元;2、支付方式为签订本合同时乙方付年租金的50%，半年后付年租金剩余的50%租金。三、甲方的义务甲方承诺对本合同第一条所指标底物土地的合法使用权，出租给乙方使用(经营、消费、建立);如有违背，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失。四、甲方不得向乙方收取约定租金以外的任何费用;乙方因消费使用所产生的一切费用，均由其自行承当。五、租赁期满后，乙方拥有优先承租权;如乙方不续约，经双方协商一致，解除合同后30日内，乙方向甲方办理交接手续。六、在租赁期内，因不可抗力，如政策、城市规划建立等，双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由有关部门进展补偿(甲方负责协调)，甲方应按实际租赁期结算乙方租金，剩余租金全部退还。七、本合同一式两份，双方各执一份，签字生效具有同等法律效力。甲方签字：乙方签字：年月日房屋土地租赁合同6出租方：___________(以下简称甲方)承租方：___________(以下简称乙方)为了村幼儿园建立，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原那么，签订本合同，共同信守。一、土地的面积、位置甲方自愿将位于鄄城县董口镇后田铺村面积_________亩(详细面积、位置以合同附图为准)宅基地承租给乙方使用。土地方位东起_______________，西至_______________，北至_________，南至_______________。二、土地用处及承租形式1.土地用处为建立村幼儿园。2.承租形式：村委承租。三、土地的承租期限该地承租期限为______年，自______年____月____日至_______年____月____日止。四、地上物的处置该地上有_____________，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护;待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承租的土地一并归还甲方。五、承租金及交付方式1.该土地的承租金为每年小麦_______公斤，按当年五月一日市场小麦价格计算。2.每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承租金。六、甲乙双方的权利和义务1.对土地利用进展监视，保证土地按照合同约定的用处合理利用。2.按照合同约定收取承租金;在合同有效期内，甲方不得进步承租金。3.在适宜时期，村里给于宅基地置换，置换后本合同法终止。4.在宅基地调整、新农村建立、全村宅基地统一规划使用时，与其他村民享有同等权利。七、合同的变更和解除本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订将来承租合同。八违约责任1.在合同履行期间，任何一方违背本合同的约定，视为违约。违约方应赔偿对方因违约而造成的实际损失。2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期3个月未支付租金，宅基地上甲方可恢复使用权，如逾期15个月未支付租金，甲方有权解除合同，甲方收回宅基地并拥有附属物所有权。九、本合同经甲乙双方签章后生效。十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。出租方：(签字)_____________承租方：(签字)____________法定代表人：(签字)_________签约日期：_______年___月___日签约地点：______________________房屋土地租赁合同7出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的根底上，甲、乙双方就以下房屋的租赁达成如下协议：一、甲方的房屋坐落于丽江市乙方租用平方米。二、乙方租房用处：。三、租房合同期为年，即年月日至年月日。四、租赁期间租金为每年叁万元人民币，付款方式为一年一付，甲方在租赁期间不得以任何理由任意调整租金。五、在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：电费、水费、保安费、卫生费。六、乙方如在租借房屋期间，有非常行为发生，和乙方在租用期间使用不当引起意外事故，一切后果由乙方承当，与甲方无关。七、甲方在租赁期间不得干预乙方经营活动，但乙方必须遵守国家法律法规，不得作违法经营活动。八、乙方租赁期满后，假设乙方有意向继续经营的，在同等条件下，甲方有义务优先向乙方作出租赁。九、乙方租赁期满，乙方将租赁期间所作装修房屋及所建房屋无偿赠与甲方使用。十、双方如有特殊情况不租借房屋，应该提早一个月通知对方，经双方协商后签定终止合同书，在终止合同书签定前，本合同书仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违背本合同的规定，按年度须向对方交纳五万元作为违约金。十一、本合同连同附件共二页，一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。十二、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。十三、补充协议：甲方(签章)：乙方(签章)：：受权代表(签章)：身份证号：年月日房屋土地租赁合同8出租方(以下简称甲方)身份证地址、号码：承租方(以下简称乙方)身份证地址、号码：甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁地点及设施：租赁地址：威远县石油基地8栋2单元702;二、租用期限及其约定：1.租用期限：甲方同意乙方租用1年;自20xx年月日起至年月日。2.房屋租金：每月元人民币。3.付款方式：年月日前一次性支付，另付押金200元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。4.租用期内，乙方有以下情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;(2)乙方利用承租房屋进展非法活动损害公共利益的;(3)乙方无故拖欠房屋租金达30天;(4)连续三个月不付所有费用的。三、双方责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电、气、、电视等费用，租赁期完毕时将相关缴费账单交给甲方;2.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用3.在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提早一个月通知对方，协商后解除本协议;4.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发惹事故乙方应负全部责任;5.乙方不得擅自改变室内构造，并爱惜使用室内设施，假设人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进展仲裁。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：__________________年____月____日_________年____月____日房屋土地租赁合同9甲方：xxx乙方：xxx甲方土地房屋地处xxxxxxx，空厂院一座，院内有平房八间及建筑物和院内所有土地对外实行出租，乙方经考察后愿意租赁，双方就租赁事宜特订如下：一、厂院坐落位置与面积：本院坐落在xxxxxxxxxxx土地段，东邻北大街，西邻xxx，北邻xxx，南邻xxx，总占地面积xx亩。二、租赁实物：现坐落在本院内的一切土地的使用空地。临高速引线路有平房八间，石棉瓦空房三间及所有建筑物。三、租赁、时间、价格及付款方式：本承包期为xx年零xx个月，自20xx年xx月xx日开场至20xx年xxx月xZxx日止。全院及所有门面房和建筑物每年租金为xxx元整(xxx元)。一年一交，每年在xx月xx日前交付当年租金。直到合同期满。四、甲方责任和义务和承诺保证乙方有一个良好的经营环境，不得以任何借口干预乙方的人事安排和工作事务。除收取乙方租金外，不得加收乙方的任何杂项费用，不得以任何借口对乙方赁金涨浮，如对外有任何纠纷甲方应出面调解。附：门面房现租赁户所用的房屋及一切到期由甲方负责要回并交于乙方，以后的经营权及租金由乙方经营和收取。五、乙方责任平安消费，合法经营，承包租赁期内的工商、税收、水电由乙方承当并保证在租赁期内房屋等一切设施完好。六、规定承包期内乙方根据消费生活需要，需建立房屋和改建时，可自行建立和改造，到期恢复原状。七、在本合同有效期内，如因政府征用土地，乙方建造的附属物及经济赔偿归乙方所有，甲方的附属物归甲方所有，甲方应退还乙方交该年的剩余款。八、在本合同有效期内，如乙方因原因需转让时，必须通知甲方，甲方无权干预，但甲方在本合同有效期内不得以任何借口赶走乙方，如违背合同应退还乙方在租赁期内的所有租金。九、在租赁期内和建立过程中假如与xx二组，xxx等人因此院内的一切纠纷，由xxxx负责解决，所造成的损失由xxx赔偿。十、本合同在未尽事宜情况下，由甲乙双方共同协商解决。此协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方：乙方：证明人：年月日房屋土地租赁合同10出租方：_________〔以下简称甲方〕承租方：_________〔以下简称乙方〕为合理利用空闲房屋及土地，甲方愿意在社区居委会的房屋及土地出租，乙方自愿承租。双方根据枣阳市有关房产管理规定，经过友好协商，签订合同条款如下：一、甲方将座落在枣阳市襄阳路粮站东边院内的门面贰楼房屋，壹楼西边两间门面房、壹间门卫房及院内车间叁栋，仓库壹栋和土地及所有附属物租给乙方做工厂使用。二、院内面积_____，租期_____年，从_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。三、院内的规划、绿化由乙方负责，乙方在租赁期间投资的设备由乙方支付。未经甲方允许，乙方不得擅自在所租土地上施工建立。假设有自建立施合同期满乙方撤除。甲方概不负责。四、乙方每年缴纳租金支票，一次性付清给甲方。五、所有因租赁所产生的税费由乙方承当。六、租赁期间门面房楼顶、车间、仓库假设有自然损坏，如漏水等，均由乙方负责管理维修。七、租赁期间，甲乙双方不得借故解除合同。乙方假设出现的一切平安和经济责任事故，甲方概不负责。八、合同期满，同等条件下乙方优先续约。九、本合同发生纠纷，甲乙双方通过友好协商解决，不能解决时提请法院解决。十、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，双方代表签字盖章生效。十一、未尽事宜，双方另行协商解决。甲方〔公章〕：_________乙方〔公章〕：_________法定代表人〔签字〕：_________法定代表人〔签字〕：__________________年____月____日_________年____月____日房屋土地租赁合同11【【关键词】：^p】划拨土地房屋用处合同效力一、引言房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活泼市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后，仍然保存了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划拨国有土地上房屋用处的租赁合同效力作初步分析^p，以抛砖引玉，与司法实务人士进展交流和讨论。二、案件始末位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律效劳的经历，判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质应该为工业、交通用房。假设出租房改变了土地和房屋用处，那么租赁合同违背了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法施行条例》及《物权法》等法律法规的强迫性规定而存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定，确认出租房屋所涉土地用处为工业用地，使用权类型为划拨，房屋设计用处为工业交通仓储用房的事实。在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用处，违背相关法律法规的强迫性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理，某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》，并未违背法律行政法规的效力性强迫性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉恳求。目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。三、司法审讯现状及其成因分析^p〔一〕司法审讯现状基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用处的租赁合同的效力判决结果及其判决根据缺乏根本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决根据大致有如下几种情形：1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用处，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以未违背法律、行政法规的效力性强迫性规定为由，驳回反诉人的反诉恳求，但并未对《土地管理法》及《土地管理法施行条例》等法律关于土地用处的规定是否为效力性强迫性规定进展进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。2、广东佛山市某区人民法院的判决[①]，认为《土地管理法》、《土地管理法施行条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土地用处的规定，旨在调整土地使用者利用土地进展建立的行为，其调整和标准的对象为建立用地使用权人或建立单位，并非旨在标准和调整房屋建成后的利用和处分行为。3、____分别于20xx年和20xx年对改变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，____〔20xx〕民一终字第73号民事判决书[②]判决认定，出租方未经批准擅自改变土地用处和房屋性质的出租行为，违背《土地管理法》和《土地管理法施行条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用处使用土地的强迫性规定，其《租赁协议书》无效。昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用处的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益局部，均不能使《租赁协议书》有效。但颇具戏剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，____却以〔20xx〕民一终字第4号民事判决书[③]判决认定，改变划拨土地用处的房屋租赁合同有效。其判决理由为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁管理方法》第二十五条的规定，即房屋所有人将以划拨方式获得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行方法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入假设干财政问题的暂行规定》的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。〔二〕成因分析^p1．对不得擅自改变土地用处的强迫性规定终究为管理性强迫性规定还是效力性强迫性规定理解不一对改变划拨土地用处租赁合同效力持肯定说的学者和实务人士认为，《土地管理法》及《土地管理法施行条例》中关于不得擅自改变土地用处，改变土地用处的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用处变更登记的规定系管理性强迫性规定，是土地行政主管部门从土地用处管制角度对土地使用者应按规划用处使用土地的行政管理性要求。违背该规定，仅导致相关行政管理机关对其进展行政处分的法律后果，不必然导致改变划拨土用处的租赁合同无效。其法律根据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房屋租赁管理方法》并未制止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并不损害国家利益。对改变划拨土地用处租赁合同效力持否认说的学者和实务人那么士认为，《土地管理法》及《土地管理法施行条例》关于不得擅自改变土地用处的规定系效力性强迫性规定，其目的在于否认改变土地用处的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用处管制的根本原那么，按照既定土地用处合理使用土地，否那么，土地用处管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强迫作为房屋所有权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管，即主要依赖于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。因此，寄望于改变划拨土地用处的房屋有所有权人以国家利益为大局，将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益局部上缴国家，是不实在际。2.未区分划拨土地上房屋现状用处出租和改变房屋用处出租的法律性质有法律专家和实务人士认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》〔下称《出让和转让暂行条例》〕第四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》〔下称《城市房地产管理法》〕第五十六条的规定，为改变划拨土地上房屋的出租合同效力的提供了法律根据。根据《出让和转让暂行条例》第四十五条规定，只要经土地和房屋管理部门批准，满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明，以及按规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件，划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。根据《城市房地产管理法》〕第五十六条规定：只要房屋所有权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可出租。笔者认为，《出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房地产管理法》〕第五十六条所调整和标准的对象主要为划拨土地上房屋现状用处下的房屋出租行为，而不包括改变划拨土地上房屋用处的房屋出租行为，理由如下：〔1〕我国实行房地一体，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规那么，房屋和土地的用处亦应遵循该根本规那么，土地用处直接决定房屋用处。根据《城乡规划法》第四十三条的规定，建立单位应当按照规划条件进展建立，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时，根据《城乡规划编制方法》第四十二条的规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用处应当作为强迫性内容。综上可知，房屋建立应当按照城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用处进展建立。因此，土地用处直接和终局的决定房屋用处，改变房屋用处，其本质是改变了土地用处。〔2〕我国对土地用处实行严格的管制制度，土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的土地用处使用土地。任何改变土地用处的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意，并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内改变土地用处的，还必须符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。经过上述程序改变土地用处后，还应在土地登记主管部门作土地用处变更登记。〔3〕划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地，具有很强的政策性，必须符合《划拨用地目录》对使用主体和特定用处的要求。根据国土资部令第9号《划拨用地目录》第四条的规定，以划拨方式获得的土地使用权，因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用处等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，房屋所有权人改变划拨土地上房屋用处，其本质是改变了划拨土地的用处，已经不再符合《划拨用地目录》的规定，应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。3.法不责众的心态局部法律专家和实务人士认为，改变划拨土地上房屋用处的房屋出租行为大量存在，不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种情况，还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保存房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此，假设否认改变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力，无疑会给既有的租赁业态造成宏大冲击，牵涉面广，涉及的利益群体众多，与当前高度重视审讯社会效果的司法裁判指导思想相悖。反之，从物尽其用的角度出发，对该类房屋租赁合同效力予以肯定，符合鼓励交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。笔者认为，上述观点同样缺乏根据。作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的商事主体。因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审讯指导思想来认定其出租行为的效力。而更应从是否凡违背《土地管理法》及《土地管理法施行条例》对土地用处管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。此外，以司法裁判形式否认上述租赁合同的效力，反而更有利于严格限制局部行政机关、企事业单位滥用土地划拨的政策肆意圈地，建立严重超过自身实际需要的房屋面积出租牟利的行为，促进节约集约用地。四、对效力性强迫性规定的再认识____关于适用《中华人民共和国合同法》假设干问题的解释〔二〕第十四条将《合同法》第五十二条的强迫性规定区分为效力性强迫性规定和管理性强迫性规定，只有违背了效力性强迫性规定才导致合同无效。但如何识别和认定两类不同的强迫性规定，相关法律和司法解释均未规定详细的标准。学界通说认为，应从如下标准判断和识别两类不同的强迫性标准：一是审查法律、行政法规是否明确规定违背强迫性规定将导致合同无效或不成立；二是审查违背强迫性规定是否损害国家或社会公共利益；三是审查其立法目的是出于行政管理的需要，还是制止行为本身；四是审查强迫性规定的.调整对象，即强迫性规定针对的是行为方式还是行为结果，是针对准入资格还是行为内容。综合以上识别标准，笔者认为，《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条以及《土地管理法施行条例》第六条关于必须按照土地利用总体规划确定的用处使用土地和不得擅自改变土地用处的规定，应当认定为效力性强迫性规定。首先，从其立法目的来看，上述规定原那么上制止改变土地用处行为本身，并严格制止改变土地用处行为结果的实现，仅在不违背土地利用总体规划并符合城市总体规划的前提下，经土地主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，才能改变土地用处。其次，不同用处的土地价值差异宏大，擅自将划拨土地用作不符合《划拨土地目录》规定的用处，逃避应补缴的土地出让金，损害国家利益。因此，将《土地管理法》及其施行条例关于不得擅自改变土地用处的规定认定为效力性强执行规定，更符合《土地管理法》的立法本意。五、建议虽然，《土地管理法》及其施行条例对不得擅自土地用处的规定为效力性强迫性规定，但是否应一概否认改变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力那么应持慎重态度。笔者认为，应当区分改变后的土地用处是否符合土地利用总体规划和城市规划，分别处理。对于不符合土地利用总体规划和城市规划的，因其损害国家和社会公共利益，应认定房屋租赁合同无效；对于符合土地利用总体规划和城市规划的，可以参照合同效力补正制度，即以是否在一审法庭辩论前获得相关主管部门的批准作为认定合同效力的根据。假设房屋所有权人改变划拨土地用处的行为在一审法庭辩论终结前获得土地主管部门和原批准用地的人民政府同意的，并且将租金中的土地收益上缴国家的，可以认定租赁合同有效。肯定该种情形下的租赁合同的效力，并不损害国家和社会公共利益，亦符合鼓励交易，尽量维持合同效力的司法审讯理念。六、结语综上所述，我国《土地管理法》及其施行条例对不得擅自改变土地用处的规定为效力性强迫性规定。对改变划拨土地上房屋用处的房屋租赁合同的效力，应视其是否违背土地利用总体规划和城市总体规划区别对待，而不应采取一刀切的方式处理。否那么，难以在追求和实现法律正义的同时，获得较好的审讯社会效果。【参考文献】：^p：[①]加陆勇山律师的文章《房屋改变用处出租，租赁合同不会必然导致无效》；[②]见____20xx年12月19日作出的____〔20xx〕民一终字第73号民事判决书。[③]见____20xx年8月16日作出的____〔20xx〕民一终字第4号民事判决书。房屋土地租赁合同12甲方(出租方)身份证号码乙方(承租方)身份证号码现经甲乙双方协商，甲方将自有住房和土地出租给乙方并达成如下出租合同：一、房屋及土地位于;房屋数量：;房屋面积：;土地面积：。二、租赁期限：3年，即20xx年01月01日至20xx年12月31日。三、租金及交纳时间：每年7000元，乙方应每一年付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应在租金到期前10天付清。四、租赁期间的其他约定事项：1、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意保护，不得随意破坏房屋装修、构造，否那么应按价赔偿。2、甲方的牛棚等其他区域，可以改动或增加护栏等设备区域。3、水、电费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水吨，电度。每月乙方应按时之付。4、乙方不得私自转租或供非法用处。租赁期满后如乙方要求继续租赁，甲方那么优先考虑继续租赁。5、甲方在租赁期内不得随意进步租金。6、合同一经签订，双方都不得随意解除，如任何一方需提早解除合同那么需提早一个月通知对方，并在双方协商一致同意前方可提早解除合约。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承当违约责任。7、因乙方使用不善造成房屋及其相连设施的损失和维修费用由乙方承当并责任赔偿损失。租赁期间乙方应做好防火、防盗平安、综合治理等工作，应执行当地有关部门规定并承当全部责任和服从甲方监视检查。8、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并做出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方假如出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。9、本合同经甲乙双方签字(盖章)后生效。10、甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金5000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。五、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。六、合同签订地：甲方(签字)：联络：乙方(签字)：联络：签约日期：XXXXXXXX年XXXXXXX月XXXXX日房屋土地租赁合同13甲方(出租方)：身份证号码：乙方(承租方)：身份证号码：现甲、乙双方通过友好协商，达成如下租赁协议：一、房屋坐落地点、面积及附属物：二、租赁期限：甲方同意乙方租用年，自年月日将出租房屋(包括附属物)交乙方使用，至年月日将出租房屋(包括附属物)收回。三、租金及交纳时间：租金每年元人民币(大写：)。最低须每半年支付一次，先付后住。四、租房押金为元人民币，租赁期满后，如乙方未损坏室内外装修及设施，并保持室内整洁，再交清所有费用后，甲方将租房押金如数退还给乙方。五、违约责任：本协议自签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止该协议。如发生违约情况，违约方应支付守约方一个月房租作为违约金，并清算房租等所有费用。六、租赁期间的其他约定事项：1.甲方提供完好的房屋及附属设施(以乙方自愿承租为标准)，并按照国家规定办理好相关租赁手续;乙方不得擅自破坏或改造房屋构造及室内设施，中途如有损坏由乙方自行修复;租赁期满，乙方应完好的将房屋及其附属物归还于甲方。2.乙方必须遵守国家及____的相关法律法规，如发生任何违背国家及____法律法规的行为，由乙方承当一切责任;乙方须学会平安使用家用电器(如热水器、空调、电视机、洗衣机等)，并做好防火防盗工作，否那么后果自负。3.租赁期内的水、电、煤气、、有线电视、卫生治安费由乙方支付，物业管理、房屋修缮等费用由甲方支付。4.租赁期内，如因不可抗力导致房屋损坏或造成损失的，协议自动终止，双方互不承当责任。5.租赁期内，乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面终止协议，收回房屋使用权;乙方需承当全部责任，并赔偿甲方损失：1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;2)乙方利用承租房屋进展非法活动损害公共利益的;3)乙方无故拖欠房租达天;4)连续天(月)不支付所有费用的。6.房屋租赁期满，乙方如需继续租赁，需提早一个月告知甲方，并达成新的租赁协议;如不再租赁，也应提早一个月告知甲方。七、此协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并做补充规定(补充规定与本协议具有同等法律效力);协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进展仲裁。八、补充规定：九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：__________________年____月____日_________年____月____日房屋土地租赁合同14甲