安徽住宅项目整体策略提报

开创美好人居新时代合肥金科瑶海项目整体策略提报【安徽中原事业二部】

2020年3月写在提案之前：市场占位：精工巨匠东城高端人居领航者客户定位：泛东城“地缘“情结客户，市区外溢型客户价格定位：首开高层1.3万/㎡，洋房1.5万/㎡基于三月初首轮提报，本轮方案建立在以下基础上本方案核心延展解决问题：客户抓取1市场篇2客户篇文一休锦门乔学府神里—山—成交客户墙一半基以上券来源堤于瑶旨海区忙，另客有28谋%肥将东铺进捐城都客踢户限，翅地钳缘浆性喊成源交般明腹显竞品客户锦门兔学府息里入浸市价翻格10便80厌0元/㎡潮，孙成得交罩客克户骗一啊半沃以唤上件来桂源时于辩瑶尸海悲区个，诸另膛有2懂8蔑%肥蹈东乳进秀城策客艘户嫁，地驶缘议性拒成医交明显吃；客害户年配龄段嚷主要练集中隔在31猎-4武5岁兰之增间凝，总以绸为士子日女/父母叼购房宝居多请，对翼价格励敏感纽奉度价必高，原关注骆区域搞规划淡、配肠套、耕学区丑等因豆素数鸣据替来航源尺：漠安林徽倦中董原雁研盟究万中湾心保利秧罗兰稠春天——去化主贱力为派瑶海冬高端叠刚需群及首萍改客旋户营，饱去肺化量受南限袍购牧影浇响择明边显竞品客户项目眨成交预以地戏缘性头客户宴为主尸，10月份饼限购葡限贷臂之前叨，因奏项目擦与肥央东近矮城区遥域价舞格差漂不明诞显，择肥东蔬近城舌区域底客户岩成交班比例肚明显竞较大馒，限保购后猴，项争目除测地缘蹄性客盼户外饱，其郊他市铸区外秒溢客赴户比娘例加冬大数据盟来源咽：安拍徽中帽原研微究中形心从竞点品客社户情五况分考析1仙6年的走区域未客户除旁东彻城辫本颈地酬地蹲缘个性阵客阳户周外相格当铅比怨例席是毒受施供腔应趣短如缺主及牙恐扁慌算性飞购娘房愚情州绪大主站导疾的本购酿房担群政体“三布限”舱政策店下，鹅如果膝仍以站“三箱限政爱策前磁”思舅维定神位客河户则必缸然无丢法满户足项触目目元标要菜求那么茧，我扣们的任客户踏在哪已？为最老大程厉度精鞭准定胀位客锅户，质本项泛目组社针对析东城予地图泪展开细为期拒一周袍的实诊地调长研访谈宫问卷程内容访谈奏问卷秩现场调研趋发现筝：板笛块周莲边客迟户购语买力昌一般应，受现市区梅房价雹挤压血的刚签需外糕溢客碧群及毁肥东办外溢观客户曾将成熟为本碰案重勺点客否群客竖户定棍位1：他团们赖在剧项香目霸周箩边弄的5大片叉区约1盐1万户的老怀旧小饭区之呈中星，隔追所求板首株置强首衬改朱的桂品挽质帅住晨区项目周边老旧社区统计情况序号片区名称老旧社区数量总户数片区属性1大兴镇片区137800本案所在区域，居住氛围一般2龙岗片区3621600本案北部区域，规划商贸居住区3东二环片区6036000中心城区边缘地带4东一环片区7545000城市中心，配套完善5龙塘片区63200近城区域合计190113600刚需首改，本案重要潜在客群大兴板块老旧社区约13个共约7800户龙岗片区老旧社区约36个共约21600户龙塘片区老旧社区约6个共约3200户东二环片区老旧社区约60个共约36000户东一环片区老旧社区约75个共约45000户5职捎教猜城23新站工业园瑶海南片区龙岗工业园区肥东工业园区瑶海工业园区所属园区区域工业园名称龙岗工业园区瑶海区瑶海都市科技工业园、三环工业园、美菱工业园、大店工业聚集区瑶海工业园区瑶海区瑶海工业园、九特龙工业园、嘉臣科技园、绿宝工业园、耀华科技工业园、瑶海物联网科技产业园肥东工业园区肥东县新城工业区、百邦创业园、青年工业园、龙塘工业区、循环经济示范园新站工业园区新站区新站工业园、磨店工业园、瑶海牌床垫沙发合肥工业园瑶海南片区瑶海区金泰大学生创业、基地红旗产业园磨店职教新城瑶海区大中专院校大抬兴镇板维块客岁户定在位2：他辜们拿在船项涨目历周复边8公朋里赌范稻围内5个它产末业园荒中40碰0个企跪业惹近20植00译0名员凡工之时间，盗他们眠希望胞并即凤将成指为新庸“东痰城”漠人客英户定沙位3：他多们侦散耗落瞧在根东蜻城的多掌个片区，百随济着冶交旱通励的拆逐昏渐榆便岔利，在奶众多棵“地样王”两项目潮抉择搭中，邀渴望零寻找“一炭生之渴家”区域地块占地面积单价总价楼面价房企拿地时间瑶海区E1601140.93亩1695万/亩23.89亿元10170禹洲4月28日瑶海区E160235.56亩2020万/亩7.18亿元12120禹洲4月28日瑶海区E160395.78亩2030万/亩19.44亿元12180保利4月28日瑶海区云溪湾76.85亩1915万/亩14.72亿元11490文一5月3日瑶海区学府里93.97亩1675万/亩15.74亿元10050文一6月29日瑶海区E1606121.29亩1665万/亩20.19亿元9990城建6月29日瑶海区E1608121.81亩住宅：690万/亩；医疗85万/亩5.74亿元4500高速7月13日瑶海区E1609号106.62亩1147万/亩12.23亿元8600金科11月30日瑶海区E1610号55.88亩1110万/亩6.20亿元8325金鹏11月30日瑶海区E1611号127.7亩1624万/亩20.74亿元12180安建12月16日瑶海区E1612号40.06亩1200万/亩4.81亿元9001新城12月16日物业形态总价区间客户选择对标高层120-140万罗兰春天高层客户洋房130-160万罗兰春天洋房客户中肌高柄端首置士、开优旷质靠首婚改开客群高端嫌首置怪、地满缘再改客池群—本案锁定客群赢将以纱首脊置虚首诱改厕及以蜻上崖客仔群更为振绝僵对主落力客误户筑判盛定：偶得客户重要客户核心客户市区外溢及金科品牌追随者东城外溢及县城进城客户龙岗板块及龙塘板块高端首置及首改客户（50羡%）（35%）（15到%）泛区暴域板誉块的抚首墓改笋再枣改扰型客局户为主小，市触区外靠溢及允县城啄进城普型客宪户为怠辅，即砖“兽精云英也”分刚扭需忍群剥体罢！针扒对槐“披精知英果刚绵需产”男型代客疫户需定求，本膀案需否放大自身含产品鸦价值纵，吸蛇引目绍标客驻群！客户关启示熔：3价值涉篇格局未她来坦瑶竟海刚区至域社重挎新布牧局晃，评产泳业毫升渐级泛，询东加部详新波中乞心拳概绪念释规蒜划决的补总浆面伞积33趟.8平陵方磨公污里未羽来碑五稠年橡，角将宋加杠快抹生巩态从绿拼色魂建剃设涂，笑改阁善兽人腹居离环咏境登，低优煌化码城钞区默发忽展抄空调间迹。初适位度畜疏趋解余老左城菠区购人慕口迅规挑模案，未合蔬理网规栽划炎和镇建恐设窄新借城尘区浸；叉构茂建演“两凉核常三柴带恭、桂串势点击成括网”生多态格宰局；为促依进聚谜焦发罢展战周略性葬新兴拍产业胞，创翅建国乔家产弹城融锁合示巴范区秩，打醒造战上略性条新兴过产业燥集聚悲发展氧和产搅业转战型升化级平钳台，米瑶海办经济区开发哈区正咏式更置名合斩肥猪新旨站交高云新再技良术坏产闯业何开蛋发甚区。东部滑新中铃心概旋念规曲划的娇总面掩积33执.8平方牢公里祸，包壁括瑶窄海区岂内17碎.7平方接公里规划廊的目搏标是践把淝戚河两笛岸区露域建允设成犬为产窃业发屠展优船先、鞠基础扫设施仰优先巨、公揭共服税务优束先、求生态垒环境耐优先些的“春智启慧挥、军开没放迷、肤生翼态猪、沉宜拦居刺”的合良肥捐东换部呀新柏中停心；概烛念其规莲划汉范军围团具跌体息来耍说叮是凡由香东乞二汉环伤、分淮椒南乔路导、氧龙废岗绳路苦、苦长庸江胞东赔大估街经、虾大颠众钩路尺、旧裕蜡溪员路扇、果南浊淝因河蔽路妇、视绕唯城卵高瞎速御所直围期合颂形绞成动的烧区趁域傍；淝水碑环抱刊的瑶肺海“讲国蔽字己号妨”老准工便业碎基抖地盲改填造漫规纸划徐，忠“3园1走陆廊么”素助怠力请东歼城简，莲未环来房诚瑶言海犯高脊端跪产砍业纪集碌聚格局国务趋院正钩式批进复并债印发按了《全湾国足老跨工羽业方基劈燕地顷调框整辽改地造容规恒划(顺2盗0虏1李3液-纷2差0乘2巾2泰)胃》，瑶织海区此顺利葛纳入际该规报划，编成为哨合肥称乃至股安徽纺唯一努一个炉区县汪级的捡“国劈燕字号牲”老眨工业亲基地企。“3园1走廊紫”规哪划：“3园”言包括捡：中仅小金烘融机铁构创鼻新园碰、文辣化产腥业创训意园脸、合凤肥物问联网液科技垦产业稿园。“1走廊揭”指渴“长箱江东超大街-新安生江路欠总部结经济阀走廊幕”。“顾十险三羽五泪”找计亡划捉中只指开出:1、规第划鼓丸励社忆会力脑量参份与老盛工业霜区改饼造，熟将培恨育形慌成以克高端彻技术届、高振端产丈品、惹高端惧服务胆为支咸撑的抹具有限核心清竞争妙力的芹高端连产业扇集聚还区。2、将似通过忆工业卧遗产馋的改荐造设库计，政丰富既城市宜街区就景观犁，带驶动文廉化创品意等析第三室产业互发展宽。3、组鼓织实锻施瑶索海老复工业做区搬粘迁改以造转躲型发甩展规进划，粥制订垦具体旺方案畜，完并成工六业企途业搬托迁、粗新产满业培习育发女展、数市政贱基础祸设施酒建设浮等7项演重筝点柜任笼务营。“瑶疮海十般三五启规划训：建捷设“刷两核梢三带致、串洲点成傅网”加生态尘园林聋网络勒体系格局其仇中，妻以赏瑶蜘海袍湾怒湿露地香公逃园皱、申花竖冲厉公临园逃为去核我，许南熟淝它河怖、叹二催十丧埠糠河嚷、叠小薯板弟桥羊河刷河幸道贼为芝带兆，脚道殊路胳、莲铁袜路践和泪高归压旱走是廊仁为稻线朗，以街嘴头杂游新园若为狡点滚。加纽奉强推环蛋境趋监售管陷能脉力松建鼻设辅，闲大洲力锄推秃动倡环年境斯管天理锡工狼作短信耍息呆化糊和愈数择字匆化厚建屋设崖。应加倚大浩重改点挺领轰域踩、沿重识点基行搜业行和倒重桐点淘企冤业们污况染字治挂理运力造度姿，贱加代强疏水赴环裂境路治享理恭，公强惠化均大屈气诸污锦染胆防筐治饭，尽推秆广彩新寻能幕源阅汽屡车宽及扭相壳关歼配集套迎设皮施待建谁设冬。机遇借助忆老城辱区改手造大遍势，朵瑶海涉区未围来将缩慧规划恼五大漠特色桨片区玻，打做造生滔态宜绪居、倾创业张先行硬的区手域副糖中心逐渐形成“四淘足鼎融立，盯中间浮开花物”产晴业布出局突僻出些“深一遥改庭一鸽建成、眯一摘转锡一临变砖”绣的辜发残展秘重枝点滥，紧以沃商史务习商赶贸地、眨总闸部框经隔济缘瑞、咸文虽化掠休兴闲怪和蓬现桑代朱物离流形为录主夏导墨，币全确面未推奏进敏服液务枕业冒快震速榆发谨展餐，快基趣要朝形徐成该五寺大早特忧色填片标区炕：西南芦部的凡大东稻门片乖区、邮北部按的火方车站腐片区蝴、中翠部综粮合特僵色街愉区、递东北额部的养龙岗脑片区病、东晒南部疗的大包兴片表区。机遇十三差五期请间写，伟布唤局慈一子廊绵六蛮中鹅心灿及盒三诊个训产哀业筝增吨长查区领，且打使造聋产眯城紫一君体度新但区似；楚生傲态恼环争境锄规董划挂两疾核汤三附带间、坡多贝线乏多洲点品，新力敌求团“3戒0棍0米见戏绿、5甜0撞0米沉见奸园逮”打覆造渠产最城宴一叶体新竟区—建兼设现代产化产潮业体蜡系喊，财完灵善坑城修市膨基架建改外善急区桃域仙生痕态列环别境—改谈善嫁生金态踢环库境，禁优册化葵城险区衬发欣展空间十三吧五打窗造产错业格璃局：一栗廊藏六中心伏，三承个产慎业增番长区公园富绿地摸建设加快城区绿化速度。按照“300米见绿、500米见园”的要求，建设一批高品质城区公园、绿地启动花冲公园改造工程启动火车站片区环境综合提升工程继续实施和平广场景观绿化提升项目完善月亮湾公园后期工作完成瑶海湾湿地公园一期、滨河公园、高地公园项目建设构建“两核三带、串点成网”生态格局，打造南淝河、二十埠河、小板桥河生态绿化廊道。建设现代化产业体系，完善城市基建加大龙岗开发区新兴产业发展平台建设进一步推动白马电商园等提档升级加快推动传统商贸业转型升级建立运行区工业云平台。做好轨道交通1、2、3号线及和平路等10个市级重点项目施工环境保障工作新建明皇路小学、铜陵新村幼儿园等项目精心打造六个特色街机遇区抓域沙定尝位：打造成元“辫河柄水乓清府清争、销两魄岸婆青字青努、考产采城步一召体赶”完的茄合咐肥件主辛城丘区竖东推部寺创外新壤创深业顿创纳意烛、阅宜拍居积宜留游朽的巾都辫市新区劫；概念规划货范围：东二环柄、淮共南路尿、龙哑岗路熊、长叠江东所大街苹、大叔众路敬、裕祥溪路谣、南攻淝河慈路、窄绕城凝高速不所围殿合形以成的塔区域剩。总稿面积33暂.8平恨方掌公袜里(包资括喂瑶烧海洪区沉内1黑7肯.妹7平犁方拨公容里杜、棍包泳河染区钩内9血.题8平视方首公母里欣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1套二批祥次2尺5性#2画4迟#23中#21肉#2刮0域#22芦#1旷9叔#1崖3顶#1止8脱#14做#16眼#1未5本#12远#10炒#11滴#9丝式#6方#5嚼#7#4#8#3#17弦#2抗#1#分批痕推售罚策略圣：20身17年计贩划推缘瑞货值愈约8亿元，全勿年销浓售目导标7.尘77亿元三批抄次推赠货1艇.把6街5亿英元佛，辆少零量过加内推写，旋年画终摸对圾存侮量籍房奔源赤集画中有去系化另，俊确赔保撑完白成2梨0锤1透7年漫度建指鬼标第三示批：“题少联量周加养推趁，盛年版终疾销盈售码冲枪刺慢”开盘楼栋3#、11#开盘时间2017年12月总套数122套总建面12140㎡总货值1.65亿去化率95%（中原目标）认筹目标166（解筹率70%）开盘销售116套2否5风#24忠#23倒#2课1欢#20忆#22府#1岭9丛#1酒3浓#18股#14集#16彩#15朽#12糊#10殿#11千#9#6叼#5井#7返#4#8#3认#1耐7喜#2#1赤#三泥批味次三留批氏次整案晨预估醉：本案历住宅部销售谊周期14个部月尺，好总躺货揉值遇约1扰9开.略6亿，20益17年推皆货7.吗89亿,中忆原纤目森标耗制裂定名：完时成火销飞售刚金烈额陷约7.贸77亿物业2017年2018年合计8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月销售节点8月26日1#、2#、6#、7#、8#首开10月份加推9#、10#12月加推3#、11#2月份加推4#、5#、12#4月加推15#、16#、17#、18#6月份加推21#、22#、23#、24#、25#8月份加推13#、14#、19#、20#高层可售货量1727095001406040830（毛坯）可售套数184100152436去化率95%5%95%5%95%5%100%去化体量16406.5863.590254751335770340830去化套数17599551448436预计均价13199131991319913199131991319913199成交额(万元）21654.91139.711912.1627.017629.9927.953891.517洋房推售货量14762116422640449024484217581513694912（毛坯）推售套数1321062242220220132874去化率95%5%95%5%95%5%95%5%95%5%95%55%95%5%100%去化体量14023.9738.111059.9582.122443964265.5224.523259.81224.220670.11087.914379.2756.894912去化套数1257101521140220911209111257874预计均价149991499914999149991499914999149991499914999149991499914999149991499914999成交额(万元）21034.41107.116588.7873.13365.8594.06397.8336.734887.41836.231003