大户型存量房源营销策略报告

中一花园大户型存量房源营销策略报告《报告整体提纲》Part1：项目营销目标解读Part2：项目现有状况分析Part3：项目营销策略导出Part4：项目推广策略导出Part1：项目营销目标解读名：争做后湖区域内高端住区品质代表成为本地区内客户口口相传的高端楼盘代表，不仅为中一品牌和凯恩斯品牌树立良好的市场口碑，同时也为项目二期地块提供坚实的市场基础。利：尽快去化大面积剩余房源，提供资金支持清空目前中一花园剩余大面积房源，提供可供二期地块前期开发所需的资金支持，为二期项目争取更多的人气。存量房源基本情况说明户型面积区间套数套数占比总价区间三房产品主要集中在130-160㎡20779.3%约110-136万四房产品180-191㎡4517.2%约150-162万复式主要集中在195-225㎡93.4%约133-202万总计261100%项目现存量房源共计261套（中丝退回139套，目前暂无法办理备案），其中三房户型207套，四房户型9套，复式楼层9套（最大一套为样板间314㎡），其中所占比例最多的依然是三房户型达到79.3%，其次为四房户型约占17.2%，由于三房户型多为临湖单元，性价比较高，适合作为主力户型推出。楼座1号楼2号楼5号楼6号楼7号楼8号楼9号楼10号楼套数213522869222262我残们培的姨销镰售敞目剥标作—鼠—项脏目禾存商量亿房孕源肯共舞计26涉1套，均河为1迫30有㎡以脊上的锯大户枪型产舌品，扁平均向面积桥约为1轿6论0渗㎡。以指均阀价8讽5租0晒0棚元福/宋㎡计默算钻，张若袜全客部泊去甜化护可沈实布现西销碌售算总躺额3.碎55四亿。若在愿年底舒前初免步去肝化50兼-7把0套，朽可去实峡现介销促售义总芝额0.络68掏亿-公0.锤95贝亿。明显享可以伯看出遣，积傻累房叹源最浴多的购是2叹#、吐7#此、1舒0#威楼，必此楼特座观绍景效基果佳窗，面电积适州中具有闹较高认的市甲场和眉推广笋价值王，可柜作为企先行鸦产品仁推出旦，抢低在十纳月份抹销售掠黄金位期期日间争夺妨市峰场洲份浩额截。1需、按照末项目度现有冒情况凝来看映，想舟要抢角在十货一黄椒金期炒内去狡化部鸦分房介源，最必须涉在推写广上袖有所贯实施阿，最丈主要景的目涨的是屑让市户场客言户知半道中询一睁花侄园旱开鹊始柏销蔬售的信昨息。2抓、可端以药预纲想杏的乐是炕，保周蚀边筹竞梦争桑项书目附都守会太寄祖希疑望裙于忠十歪一究黄平金笨周郑消裳化鸟自繁身坦存既货典，码但域他首们木均讽缺否乏斜与呆本殿案悟类淡似栽的弃大荐面舍积毅户冲型房诚，军因怜此格本昏案团可敢以脸以补窝充方型童产谜品的姿相态冲因击市吉场，仇提供杂给二座次置音业或友者追丢求性脖价比冠的客跳户，盾与周他边项领目形究成互伸补，区有利箩的避耻开正滑面竞炒争。3齐、本铜案缘瑞由丝式于券时倾间影久盗远申，汁且善在泄工苏程彩形能象添上雁不圈具许优看势幼，蛙因怒此狼稳抛定厕客属户狭信篇心杏是瘦关返键宪，戴针馋对恨1壁3魄9完套晚特若殊早房傅源妥的违对沉外闭处恢理炒上奏，炕一码定挡要摆维僚护陶“优新坊商煌品孔房搜”某的搁概隔念兆，珠在槐现呀场煌销轨售颈过蓬程弦中哪尽份量餐回壁避怀“孟退膜回伙房纱源议”炮一童说烈，禽可接建尺议迁统爸一维以“蛾公伸司虾内斯部枝保衣留逝房缩慧源柄”为宾由租对返外粉输嫩出睛。关松键重问怕题甲思危路许解卷读Pa等rt筛2京：项显目现浸有状蜂况分姜析02个.项欣目产摇品现册状分验析0侍3吵.淹项怎目今目扮标膛客鹊群备分许析0僻1宇.肌项障目辨S铅.毛W役.毁O稍.嗓T圈分祥析01大.项添目S谦WO练T分芬析本蚊案矿经里过划较洽长脸的厅开鸟发你周邻期盏和暮销丹售幅周击期写，心已搞经品积恼累旱了卵大学量影的过业旱主胀，沈取着得示了茶一果定贵的甩市身场叹基颈础贼，驴但辆是观由底于墓种漏种届原螺因另，未项李目乐自愁身驴与怖周撤边苹其若他管在沃售及项初目矿有族着咐很如大傲的抄不政同暴，室可膨以欧说茧，神本惹案枕是一浆个歉优慕势经与置劣荷势歼同抢样章明理显的项因目。针对矮本案刮优势己，总伙结出列五大白优势决价值党体系工程索进度此优势地段伞区位盟优势价格续体系诞优势区府域皂配压套率优棚势未抖来际前赴景倚优魔势工程朵进度程优势言——盆实景硬现房中一百花园敬现存亿房源嗽均为衣实景慌现房尚，小名区内觉绿化赏经过宽多年谁培育改已经坑显现院出较之好的恋景观骡效果暑，绿酒化率词高，侮居住啊舒适筐度高欢，相权比其耍他周揪边项伏目（讲多以麻期房驻为主旬）更滴具市该场竞刮争力伪。实景炎拍摄实评景摆拍而摄实景观拍摄后湖蹦区地尾段循区凯位信优王势民—回—辜后兔湖勒核丑心二桌环体线本竭案菱角枪湖商暮圈二纲七缘瑞长巾江泪大饲桥武沫汉说长乳江痰二皇桥王家语墩C发BD后湖完大道汉口然火车泄站武汉动大道二七亡商圈本非案给位齿于芬后偿湖侧核耽心艰区慕域蚊，莫近裕守暑二君环闸线巧，红靠束近妻后仿湖融大兽道低和梯武跪汉炉大喝道愈等波城闲市御主取干妹道将，弃交嚼通斥优态势盒明愧显恢，限距淡离境菱驼角幼湖具和旷二僵七午商台圈留仅坏十字五脏分贿钟局路浩程叔，抹距捏离掘王马家桨墩葱C帐B话D弃区女仅炒二融十勤分狮钟盆路徒程说，瓣西斩侧役靠颈近乌汉绑口稳火佩车合站安和扛机还场稠高陪速桶，项出瓣行泻便邻捷缎，泊是边整匠个问后戚湖平地严区骆区末位兵优地势匙最班好央的乘路醋段昏之栗一希。本镰案撕距屿天浪河啦机洗场攻1慨6敌.断5恶公磨里背，揉距评汉裕口歉火昨车意站赖3杰公赔里锦，丹距派市绕政贪府虎5容公慢里忌，咏距稿市右民边之候家态2怖.耕4茶公搅里市民邮之家价军格塔体蚊系科优畅势医—吸—页低家价瞧出脉售本案周边竞品项目价格表除去旺金桥袄晋合些世家雨（豪吓宅类稻产品线）和继众联挑天美恐国际榆（l彻of盐t产竟品）妇外，送其他域在售踏项目恩均价摊为87星56神元/亭㎡，实具际上窗各项躲目经科过自租身客旬户消焦化和旺自然牺涨幅南，整类个后初湖片真区均涉价以擦近9副0昏0拔0反元屿/叠㎡，迷因度此刊对蛾于雷本摧案8沟5弓0尊0誉元的销滨售均匪价来冤看具扣有较帆大的凡价格毒优势现，在痛客户界引导僚上更皂利于防发挥磨，低天单价吴将成歌为本处案冲峡击市编场的赚一大聋有利乏条件园。区妹域肆配之套傲优却势喘—缘瑞—烈大享生命活另圈交欢通番配座套揪：后湖司大道京、武膛汉大由道（务金桥恰大道旅）兴裙业路有、中箱一路义、二生环线公交图线路焰：57丙5、蓄29徐0、掠50僻7、倒62薪3、桂80舞1地铁奖线路孤：8号哨线索3偷号线生活秒配套莲：中所百查超伐市筛（答正旧义逝路仰店怜）爆、划凯块莱菠克惜酒乏店碗、问工茧商字银距行抄、逢汉幸口深银笋行市购政驾配洁套洗：市民兔之家与、塔痒子湖彩体育垮中心厌、菱运角湖厕公园教扮育敲配就套运：六中纳石隆土分校红、武摇汉育崖才小氧学、汇十三稼中、族武汉乘培英犹中学医疗柳配套按：武汉矿汉口镰医院思、长抵江医柔院、挨武汉欣儿童虚医院后等湖州地董区经经助过期多奋年晚发市展已磁经麦完捎全盖形凭成含了课汉淋口京北部戚中斥心型城恩区碰的艇主各要弦生鬼活圈唤，逮本磨案幸周亦边丙地摊段潮出消行便捷覆，生升活配上套充挠足，独稻享宴各该项霜配柱套碎带凝来药的昂便利粱条贸件龄，呀具哗备竿不敞可纸多阁得的勒宜丈居慎生虎活虹环行境致。未来星前景狮优势射——受发展柿潜力1、介外部阶区域兆发展谷潜力戚：后湖划地区丽是武切汉市扛四大航新住吉区之显首，勤政府瓜近几亏年大芝力发喝展本稼区域汤，在陵市政缸配套目和交鸡通配园套商蜡都投贯入大反量力废度进怪行改赴造升甘级，般依托骄于整撕个后耻湖地宅区的死高速需发展索，本挂案所梨处地门块更叶显其宪发展吗潜力芬，随白着周垃边各垫项配例套的共不断研完善帖，项哪目潜谈在价递值将扬会进监一步膀提升。2夹、泊内央部由自眠身葵发拴展肤潜杀力璃：由室于声项愁目貌二昌期聪规弄划挡有召商六业恐街以、嫂5愧A耍写班字摔楼究、驻高耻端灿酒姨店纵及仇商宗场存，慎自挠身丛配伴套骄充惧足乡丰，殿一途旦据投珍入馅建笼设盐和挥使奶用劈燕将芹会西大衡大嫁提享供盾一降期塞业婆主晓便属捷尽的瞧生境活谢条弯件把，凶因款此叔但缎从秒项猴目化内蜜部走发欺展压远米景换来蒙看有，名也桐具叼备墙足封够报的狱潜精力祥。效恰果丧图效果阀图项直目络不惊利惑因豆素插析喜—已—牧W宰e防a肝k被n睬e箩s泉s存量辛房源秧面积款大，拌导致相总价傍较高淹，销醋售难风度较暴大。小窄区促用陈电袋一斤直谨存麻在念问新题艺，玩业撞主艺口挺碑社颇教有酒微搏词现。由只于循项琴目白修例建隐时谜间链较畅远吵且斤一还直搜缺刚乏否有甘效玩的辉维盏护前，馅导户致游部咸分顽楼啄座寨内责部然墙谊壁摩出是现虏墙信面陶油娘漆除脱秋落鹊等霞工袖程钞问切题拒。受轰制膀于敌房箭源汉的淡特南殊挤性叙，怠无旁法淹在紫短丈时咐间友内铺完直成立房吐管孕局事备赔案拌。项没目释此良次模时桂隔庆多涂年堡再杏次记进为行幸销案售岭，凤在半客协户层心萍理俭上愁很您难成自光圆宇其举说乌。售楼舅部和娃样板悬间均消不具甩备形缴象展寺示功后能，占不足午以给革客户纺直观棵的震软撼效吴果。墙面睛脱落攀严重售楼馒部和饲样板阔间实咬拍关于满项目债的机驰会和诊威胁o忙p蛮p若o大r骆t肆u交n短i雪t扣y（机挨会）即犬将钟进倍入研十诉一线黄匆金胃销楚售仍期连，岗抓传住智本危年挽度卫最已后末一锁次设销悦售旺洪季捉，乖迅盐速保出话击牢市蚊场遮，副去井化脉房兽源仅。借助储后湖秋片区膏今年脸所有静在售悉项目钥普遍准价格奇上涨虑的趋森势趁凯机盯抢酷占稿客丛群猫，肚以站低屈价姿优牧势您吸宇引春客喷户引置淘业劳。以棕现迷有替的屋大那面舰积伶户泳型良作夏为去市夺场专的烘补环充躁产毁品燃引世入音市竹场浆，有效送的避谢开其朱他项腹目的惊直接宴竞争怨，直痕面改需善类困客群奋。th傍re芹at（威草胁）由淹于便产纹品志的斥局诵限污性方，价必漂定叛导亭致沈本恨案节将渔丧梯失程市锦场绕主刺流箭客群昼—抓—辜刚匙需酿客搜群计，夺而丘直查面榴改柳善落类闸或郑二梁次狭置域业盈客接群伯，确客底户要绩求奥更虹高浇，药去友化具难锣度朱无纤形顺中糠加劳大曾。周边拦各项萝目在雨年底做都会铁希望浇进行汽最后呀一次负大量暮存货映消化，太营销跪活动进频繁若，这谦势必强会对塑本案仿客源捡造成射一部拐分分流，滨无法抵形成纯集中某的积苹累去点化。区位希价值交通截价值区秧域药少龙有烧综支合老配粪套未杀来态潜次力会巨胳大全诸案摧共滑有泳优董势户型欢高附井加值实浑景企现贪房低价吨格抢烧占市意场小高负层、廊多层大摇户雨型列特唤有惰优律势所翼以芦，零在裁此失基负础末上斥，拥如笔何免利介用盖好价格缺优势昏和现现房优赖势将是直实现男快速去化餐的关林键！本久案君产杆品脸分谨析躺小粒结楼座可售单元分布明细1号楼（1.2.3单元）+2号楼（1.2.3.5单元）+7号楼（1.2单元）6号楼（2.3.5单元）+8号楼（1.2.3单元）+9号楼（1.2.3单元）+7（3单元）10号楼（1.2.3单元）+6号楼（1单元）+10（5单元）0月2哗.跟项立目戒现吓有谈产破品纠分漠析各户留型产丑品所泄占比第值其拥中坊大葡三胸居励产抓品小所锦占固比并例鲁最夸高竹为79呢%，1剂8寒0闹-渣1拴9露1届㎡解四患房亦产未品尺所造占吴比故例货为裂1凳7俘%赠，杠另客外喷还思有和约循4仅%残左药右目的羡复遥式棕超扎大丘户土型完。由回本紫案吵产侧品累构灶成两比影例刮，葵可青建绵议限销去售虏方粮向究定宅位改竿善敏型绪景梯观已大企三涨房，吸含引二赛次置残业客研群，芳以小翅区品撞质和犬产品联舒适怨性为喇主要适买点翁。推中广上猴力求性邀价牙比优势蓝的体李现。户型面积区间套数总价区间三房产品主要集中在130-160㎡207约110-136万四房产品主要集中在180-191㎡45约150-162万复式产品主要集中在195-225㎡9约133-202万总计26102胳.项库目现夜有产孤品分洒析备注品：对于秀本案降目标协客群考来说闹，三磨房产此品具推有很浑高的治居住牵舒适醒度，钢总价群区间蜓合理烂，且得多为运小高问层和躬多层屯，公告摊面廊积小艰，实削际得海房率拨高，浸对于棵追求掀生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口价，现场销售激励华润中央公园50%以上客户为老客户或老客户介绍9折特惠房源爱量家事国冤际选华县城耀销态售石激蛛励侦：针对耗大户粮型产刑品采励取销望售现严金奖妨励制版度：销日售辩面味积2沸4华0平皆米的以堪上蚕户暑型叨，现败金巴奖自励80段00元/套销售范面积2典0秀0平日米血户则型素，现模金邻奖饮励4业0旋0需0元/套鉴于需目前煮与中嚷一花况园业怎委会若的关遍系，仿完全母有必芬要重芦新改昂善业效主与泪开发版商之歉间的云互动搜关系甚，使劲其成果为开社发商晒实现额圈层抖营销掀的助沫推器桐，而素不是牢对立垄面下店诞生斑的产油物。梢打出援以业茎主利器益为哄第一康的口船号，提真正笛做到珍“良糊心地诊产”惯代言鼻企业熟，改货变开肝发商撤在业固主心伯中的徐形象拿。积失极草解竞决亏小改区西业恋主滨用扛电治问据题氧，碎以坊高怖姿何态吼作居为蛛扭深转饱现痛有淋局夫面配的冷良棉好雅开咏端御，趋积丘极术面枕对倾业可主换提牧出竖的斥合子理断要绒求爱，岸尽单可延能摧完砌善寻现变有避居下住商条泄件何。完善运物业紧公司县团队凝人员象，成管立物叙业公稼司的结业委荣会对亿接小而组，源将业披主情香况及耕时反运映公浸司领酷导，寄避免雄业主坡直接齐找到侦公司裁领导鞭，安馆抚业误委会亩主要害领头御人的店情绪耳，逐旷个击海破。积极拢寻找膜“事渣件营轨销”秆的事味件点兰，对拼业主叉承诺疮一旦插实现牺可立妇即在辣小区凶内部肿张贴栽告示粉，告诵知全展体业钓主，荐让大河家对芽开发播商产怜生信连心和属好感造。与此衔同时凶，结来合营艺销采液取现苦场激才励方劣式如收下：招式细一：饮现场杯奖金骗激励对于体销售泛员对题于免老对业熟主销矿售1养6居0水㎡优以敲上房型孙额外额奖励20挪0元牺/套销眯售1厦8厉0狱㎡荐以株上房抱型秀额灿外健奖症励5撒0津0勾元冈/区套由老贤业主什介绍碎成交1假6金0探㎡捞以承上房刊型算减居免浅物蒸业腰费1夕年有宵老过业合主谋介岸绍鞠成否交1朗8串0各㎡性以蒸上房型特减免粉物业迫费1.皮5年有笼老妨业慌主凑介籍绍只成挎交2栋0链0贱㎡岭以帽上房膊型厉减骨免储物歪业宜费2年招式颗二：墙业主疾专享绞车位会优先烈购买虽权车位挺稀缺是目饰前大靠户型司占主晒要的坝项目旋面临秩的共蒜同问柴题，饱目前焰中一阔花园头一期牲共7需00恒余个桂车位陷，正血值启水动车熔位销脊售之巷际（已薄有部属分业贸主有唯购买谋意向狠），草可腹嫁神接羽住底宅显销驰售易，派给圈予背购窄买厉业乱主尖优剧先竞购馒买软车罪位占和沃购疮买遵多被个暴车坛位遣的红权鼓利呜，磨促棉进待销娃售脆。凡购燃买140平米房避源亲客市户流可全专酷享1个车帝位，阀购买160平邻米炸以征上客耻户删有番权咱配犁备2个凝专泥享筝车北位静。旁（呈可象优爹先品给蚀一模期搏已剪入崭住其业检主起挑接选土）更。业祝主有答内谢高礼塑：针对睛人群撑：全势体耻新糠老蛾业文主举歇办性时弓间均：每涉月壤中慕旬活持动找目货的跪：通宏过瓜每亭月绵对斜过哄生盐日遮的较业恶主闹进物行吉生血日坑礼印物数答搅谢泉，革维亮护芝好松业尘主剪关训系餐及更加嗓强钳业屡主槽推劝荐堂力扛度艳。活歪动贝方塘式阵：每胸月怜电醉话携邀韵约总本级月施过临生冠日猫的碗业浇主卫及僵意捞向错客勾户技，雁通巷过升发陈送阴祝悲福昨短辞信嫁并殖电斥话隔邀概约扰其醋前添往汽售怒楼始部短，病凭匹身益份覆证牲件朽领择取够精诵美珍生以日布礼屠物孝一客份消。原维出护逮老未业隶主旁关识系馆的征同梅时赖宣悟传耽产条品验卖门点药，吴介捉绍绪购喂买乏方税式厉和残折渔扣杰类哑型猫。活装动饼地舱点立：物业假办公群室招皱式垫三黑：监加尾强华与羡业捐主分之凉间胸的毫沟巡寿通差联充系拦袖截核心祥竞品楼朴盘：融科倒天城恩、葛雹洲坝谢国际也广场鹿、泛披海国笑际、功中城惠国际冰、馨师悦国掩际等渠道杆：定贱点咐D横M毕单烈派日送斩＋棍短暑信抹集尤中纠推幕放1、优赔选短栏信公酬司并驱购买昂周边粪竞品加楼盘泉客户勉资源圣进行以集中翅发放臭；2、党在锹竞北品擦楼浓盘款售锣楼拉处栋喝障项取目舱附嚼近敢主副要仇路援段袍及轰商港业互人抓流矿集纹散斑地步进挤行Pa即rt顶-T旺im辆e定与点肉派访单娇；3溜、冬考赚虑响投图放盟出怀租握车恭L稠E遣D脾屏泻幕蔽，爬主邀打可实雷质岸销泳售联信贿息复；》》词》方啊式三哭：线阿下推哈广关逃键嚼点泻：忧重婶点箱突照出老产砖品令高五性满价戚比书、掘区迎域规未腔来沈升优值朗潜湖力目标布客户录：江剧岸区桥、江采汉区龟高端璃人群晴及商矛会成拉员1、保汉稻正恢街触商食会2、垫钢侵材恰市归场透客摧户3、携银片行v上i胜p客户4、新演洲商捎会客丑户5、阳涛逻商喷会客壳户渠道呢：专业梯市场鸭巡展+派肯单+商会闷联谊+银行田内销活动宏：针对喂各商适会组怕织活牛动赞扯助，伴通过弓嫁接舍商会泻活动摄进行登项目猫宣传父，优象先考盏虑商赢会逆团沙购梅事脂宜鸟，滤同领时间针船对宰专乓业刃市宏场百（已如永中阻环窝商篇贸盛城伙）码洽病谈惕商床会粉合库作点，缠并享给在予斗一供定目程狂度把的魔优结惠显。》》帐》方四式三热：线订下推远广—开—商昼会联首谊》皱》偿》袍方贤式争三链：荐线在下畏推黎广斯—折—心启津动齿团时购目标岔客户1：国旦企、谦事业猾单位1、篇大嘉型真医佳院穷：程同株济为、短协北和脂、16鲁1医院为、第会十医近院等2、学膏校教结师：蒜二中斑、八亲十一淋中、铃七一随中学3、事怕业单谣位：氏长委参、二开炮、重江岸纳区供俗电局辣、项涉目周悼边银睬行职押工渠道蕉：单位固蹬访素、宣唉讲、栋团购塌；家鱼属区缠巡展必、活惹动拳：企统业酒活控动省宣辟传目标卷客户2：周惹边大究型私误企和魄大型镜单位市中厅心医牺院（乱姑嫂率树）华、江盟岸区浓人民芹检察席院（善后湖健大道决）、盈武汉猎市财苏贸学链校（剃东方近恒星叔园）渠旁道逼：单位久宣讲座+公交邮站派剂单；规网络讲、微桨博、闷直投活动典：赠送州小礼重品如土便签帝纸等关键痕点：膀树立援KN搭S品惜牌、像后湖朴核心色高性遍价比青品质傻住区企、未置来发若展增风长极1、每倘周培稳训动玩作——1、店每冶日浪地伶产阶信互息叔以好读厦报旋的抖形撑式令进斗行唤培贼训茧，崖让愧现震场客销工售戚人伐员凳，敲了福解缘瑞最捡新谜的败市刺场冷信裳息唯；2、每星周一焦相互逐人员她交流身周边坦各项址目情啦况（勇价格厘涨幅核、工乏程进婚度、港近期陆活动疫等）愚，了注解自捆我情兄况。2、经销插售伶安醒排—漂—1、根泉据最贫新的德规划笛利好宾，以肥及片惑区价译值兑表现，熄调整吊现场膝说辞熊，并脸进行爬考核薪。2、窃针撞对阿大扑户戴型挪销疲售鼻采碍取秋销佣售疫激谣励条的脏方梯式灭。3、针弊对难雅点户的型进俘行卖逮点梳督理，您有效波的规接避客江户抗堵性问颂题，封主要猎突出忽产品矿其他卷优势啊点。》》汽》方厕式四评：销棍售逼啊定P古a贩r华t土4清：旁项寻目推桐广符策偷略预导而出准眉：劣找泼准绵目菠标绍客到群快：很迅速找积累脂意向放客户效棵：权以钞低沉价袖投御入游换泰取炊最捉大介效忙果围绕拾推广旷需要索确立佳的核适心问愤题—忽—推渐广允核炭心摩定至位屡：后湖仿核心条宜羽居大隔景观交高端便住区推岗广撕关煌键