建筑防水工程技术规程5-防水施工(下)

建筑防水工程技术规程5

——防水施工（下）广东省标准DBJ15-19-20062006-10-24发布2006-12-01实施15.4地下防水施工返回5.4.1一般规定5.4.2安装变形缝止水带的规定5.4.3结构防水混凝土施工应符合的规定5.4.4地下工程柔性防水层施工应符合的规定5.4.5聚合物水泥防水砂浆防水层施工应符合的规定5.4.6水泥基渗透结晶型防水涂料防水层施工应符合的规定25.4地下防水施工返回5.4.7天然钠基膨润土防水毯铺贴施工应符合的规定5.4.8地下连续墙、排桩作为地下工程结构的永久性模板施工时应符合的规定5.4.9在无自流排水条件的地下工程中的规定5.4.10地下工程疏排水层施工应符合的规定5.4.11地下工程盲沟排水施工应符合的规定35.4.1一般规定返回1.地下防水工程施工过程中，地下水位应降至最低防水层以下500㎜。对基坑周围的地表水必须设沟排除，不得流入基坑，严禁带水、带泥施工。2.防水混凝土的垫层应压实抹光，其强度等级和浇筑厚度应符合本规程第4.3.2条第9款的规定。3.在地下室内进行防水施工时，必须通风及照明良好。4.外墙防水层及保护层完成后进行回填土方时，应保证不得损坏防水层。45.4.2安装变形缝止水带应位置正确、牢固。中埋式止水带宜采用扁钢装夹固定，外墙止水带成一字形安装，顶板和底板止水带成盆状安装，止水带的空心圆环与变形缝中心线重合，见图5.4.2。返回55.4.3结构防水混凝土施工应符合下列规定返回1.防水混凝土中水泥强度等级不应低于32.5MPa，水泥用量不应少于320㎏/m3，掺有活性粉料时，水泥用量不得小于280㎏/m3，含砂率宜为35%~40%，灰砂比宜为1：2~2.5，水灰比不应大于0.55。施工前应根据设计的要求和现场材料情况在试验室进行试验，配制的抗渗等级应比设计抗渗等级高0.2MPa。2.防水混凝土的外加剂掺量低于水泥用量1%时，应先行溶解并稀释成浓度较低的溶液后使用。3.配制防水混凝土，必须采用机械搅拌。掺外加剂时，应根据外加剂的技术要求确定搅拌时间。65.4.3结构防水混凝土施工应符合下列规定返回4.防水混凝土模板支撑应坚固平整，拼缝严密、不得漏浆。固定模板用的工具式螺栓穿过防水混凝土时，应在螺栓中部设置止水环；当采用钢板止水环时，钢板与螺栓必须双面满焊，拆模时拧去螺栓两端活动拉杆头，清理干净后用密封材料封堵、抹平。5.防水混凝土内部的钢筋和绑扎铁丝均不得接触模板，钢筋与模板之间应设置保护层垫块。6.浇筑混凝土前，应将预埋件、穿过防水层的管道等固定牢固，并保证节点处混凝土振捣密实。75.4.3结构防水混凝土施工应符合下列规定返回7.防水混凝土在运输过程中如产生离析和泌水现象时，应在浇筑前进行第二次搅拌。8.防水混凝土应分层浇筑、分层振捣（一般为300~400mm），且必须保证上下层混凝土在初凝之前结合好，应避免漏振，且不得超振。9.混凝土结构底板应连续浇筑，不宜留置施工缝。在墙体上的水平施工缝应留在高出底板面或顶板底部不小于300㎜及顶板底部。10.在水平施工缝浇筑混凝土前，应先凿去浮石和浮浆，用水冲冼干净，先铺水泥净浆，再铺30~50㎜厚的1:1水泥砂浆，或涂刷界面处理剂，随即浇筑混凝土，并宜采取二次振捣工艺。85.4.3结构防水混凝土施工应符合下列规定返回10.在水平施工缝浇筑混凝土前，应先凿去浮石和浮浆，用水冲冼干净，先铺水泥净浆，再铺30~50㎜厚的1:1水泥砂浆，或涂刷界面处理剂，随即浇筑混凝土，并宜采取二次振捣工艺。11.在垂直施工缝浇筑混凝土前，应将其表面清理干净，涂刷水泥净浆或涂界面处理剂，并及时浇筑混凝土。12.后浇带施工应符合设计要求。如设计无规定时，应在两侧混凝土完成42d后浇筑，对后浇带接缝处应按本条第11款的要求处理，后浇带宜采用补偿收缩混凝土浇筑，其强度等级应比两侧混凝土提高一级，且养护时间不得少于28d。13.防水混凝土终凝后的养护应符合本规程第5.2.9条第2款之7）的规定。95.4.4地下工程柔性防水层施工应符合

下列规定返回1.柔性防水层的施工工艺应符合本规程第5.2.1~5.2.7条和5.2.13~5.2.15条的规定。2.对有干燥度要求的柔性防水层基面，若干燥有困难，应涂刷潮湿基面处理剂，涂刷时应均匀一致，不得露底，待表面干燥后方可进行柔性防水层施工。3.柔性防水层采用外防外贴（涂）的平、立面转折搭接做法见图4.3.3—1。永久保护墙低于结构墙体水平施工缝300mm，内侧及顶部抹水泥砂浆找平层；防水层从平面铺贴（涂）转上保护墙顶部收口，用低标号砂浆砌一层砖覆盖墙顶防水层，作为搭接部位的临时保护。当结构墙体完成并拆除模板后，临时保护层，清理结构墙面和搭接部位，先在水平施工缝处贴（涂）加强层，然后从搭接部位起，自下而上铺贴（涂）外墙防水层。105.4.4地下工程柔性防水层施工应符合

下列规定返回4.柔性防水层采用外防内贴（涂）的平、立面转折搭接做法见图4.3.3—2。5.底板防水层的卷材和涂膜增强胎体材料铺贴方向宜沿长边方向铺贴；铺贴立面防水层，卷材和涂膜增强胎体材料应沿垂直方向铺贴。卷材长边搭接宽度不小于100㎜；短边搭接宽度不应小于150㎜；增强胎体材料搭接不应小于50㎜；上下两层卷材或增强胎体材料接缝应错开，并不得相互垂直铺贴，搭接缝应距阴阳角不小于200㎜。6.柔性防水层完成后，应立即做好保护层。平面防水层应做不小于50mm厚的细石混凝土保护层；地下室的外立面防水层应铺贴泡沫片材作软性保护层。在以砖墙作刚性保护层时，应设置隔离层。115.4.4地下工程柔性防水层施工应符合

下列规定返回7.聚合物水泥防水涂料涂刷施工要点：（1）用滚子蘸料时，应先在料桶底部滚动并上下搅拌，不能有局部沉淀。（2）涂刷时要均匀，每层之间的时间间隔以前一层涂膜干固为准。（3）每层涂料厚度以0.5～0.7mm为宜。（4）施工完毕后养护时间不少于7d。125.4.5聚合物水泥防水砂浆防水层施工

应符合下列规定返回1.聚合物水泥防水砂浆的施工工艺应符合本规程第5.2.8条的规定。2.基层上的浮灰、砂浆疙瘩等应清理干净。凹凸不平、缺棱掉角、蜂窝孔洞应先行修补。抹面前应湿润基面，必要时在基层上涂刷一道聚合物水泥浆。3.宜采用强度等级不低于32.5MPa的普通硅酸盐水泥。4.砂浆的聚灰比宜控制在0.1～0.2之间。135.4.5聚合物水泥防水砂浆防水层施工

应符合下列规定返回5.砂浆宜采用机械喷涂。料浆应随用随配随拌。6.砂浆喷涂（涂刮）时要顺着一个方向一次施工，最后一遍应抹平压实，施工完毕后应检查，发现表面有孔洞或裂缝应重新喷涂（涂刮）。7.防水层完成24h后应进行覆盖或喷洒养护剂养护。养护时应避免受冻和烈日曝晒，养护时间不应少于14d。145.4.6水泥基渗透结晶型防水涂料防水层施工应符合下列规定返回1.水泥基渗透结晶型防水涂料的施工工艺应符合本规程第5.2.10条的规定。2.混凝土表面不应有酥松、起皮、空鼓、粉化现象，施工前应用钢丝刷刷毛并清洗干净。3.配制水泥基渗透结晶型防水涂料时，其水灰比应符合产品说明书的要求或设计图纸的规定。4.水泥基渗透结晶型防水涂料采用刮涂或刷涂施工。当采用多遍薄涂时，应待第一遍表干后即涂第二遍。涂层应厚薄均匀。5.水泥基渗透结晶型防水涂料表干后，应喷雾状水湿润表面，养护时间不小于3d。155.4.7天然钠基膨润土防水毯铺贴施工

应符合下列规定返回1.膨润土毯、板的施工工艺应符合本规程第5.2.11条的规定。2.膨润土毯、板的施工基面应无明水。如有渗水应先堵漏或进行导流，或铺设防水膜隔离。3.施工基面应平整，如凹凸面超过设计规定应进行修整；阴阳角应修成过渡圆弧或钝角，在底板与外墙的基面转角处应铺设膨润土颗粒，并在各阴阳角处按设计要求铺钉与母材相同的加强层。4.膨润土毯、板采用机械固定法空铺，膨润土毯的织布面和膨润土板的颗粒面必须朝向主体结构表面。5.膨润土毯、板应紧贴基层，铺贴立面防水层应上幅接口盖住下幅，并用水泥钢钉加垫片呈梅花形布置钉压牢固。165.4.10施工应符合下列规定返回6.搭接缝的密封与固定，应先在接口内涂刮膨润土密封膏，宽度80~100mm，用量0.3~0.5kg/m，涂刮要均匀，然后压紧接缝，再用水泥钢钉和垫片固定，钉距200~300mm，钢钉距搭接缝边15~20mm。7.防水层的收头用钢钉和金属压条固定，收头和压条应用膨润土密封膏封闭。8.桩头与底板承台、穿越防水层的管道和套管等部位，应按设计要求采用膨润土止水条、膨润土密封膏或膨润土粉进行密封和加强处理。175.4.7天然钠基膨润土防水毯铺贴施工

应符合下列规定返回9.防水层完成后应全面检查，发现有破损处应进行修补，如防水层局部因过早水化已经全膨胀，应将该部分割除后进行修补；补钉边缘与破损口的边缘距离应不小于250mm。10.底板防水层完成并验收后应及时浇筑保护层，厚度不少于50mm。采用“外防外贴”施工的外墙防水层完成并验收后，应砌砖墙进行保护或及时进行回填土。11.膨润土毯、板与其他材料防水层有搭接时，应确保过渡搭接不小于500mm，搭接范围应涂刮膨润土密封膏或铺洒膨润土粉，并用钢钉、压条钉压牢固。185.4.8地下连续墙、排桩作为地下工程结构的永久性模板施工时应符合下列规定返回1.地下连续墙、排桩出现裂缝、蜂窝、孔洞等缺陷时，应修补平整。有明水渗出时，应进行堵漏处理，直至没有明水渗出。2.防水层的基层应平整，采取喷射混凝土时，应随即抹平，并应满足防水施工基面的要求。3.柔性防水层采用外防内贴（涂）法施工。需要分区施工时，防水层的分区搭接口必须距结构施工缝范围外不少于500mm。4.衬墙结构施工时，钢筋不得穿刺防水层，钢筋焊接时应对防水层采取遮挡措施，振捣棒不得接触防水层。195.4.9在无自流排水条件的地下工程中，应按设计要求设置疏排水层或盲沟排水，当设计无要求时，应根据地质水文条件和常年雨量记录计算排水量，按现场实际情况布置施工排水体系。返回205.4.10地下工程疏排水层施工应符合

下列规定返回1.疏排水层设在底板结构下，施工前应夯实基坑底部土层。2.按设计要求挖集水沟，沟底浇素混凝土管座，坡度不小于1%，且应朝向集水井。3.在管座上安装集水管，管道应平直，接头应密封，排水应顺畅。4.铺设过滤层时，应先铺满集水沟，然后再铺大面。过滤层材料的粒径、铺设厚度和顶面标高应符合设计要求。5.过滤层顶面的隔浆层，如设计无规定时可干铺一层卷材，也可铺抹一层水泥砂浆。6.疏排水层完成后，应随即在隔浆层上浇筑底板结构的垫层。215.4.11地下工程盲沟排水施工应符合

下列规定返回1.按设计要求铺设沟底垫层。如设计无规定时可利用基坑明沟改造成盲沟。2.各层次的反滤层材料及其粒径应符合设计要求。如设计无规定时，反滤层的内层可采用卵石，外层可采用中砂。3.集水管安装在反滤层中部，施工时先将集水管临时支托，然后分层铺设反滤层。225.5.1厕、浴、厨房间找平层施工前，应检查结构楼板的平整度，测量与门外地面的高差和地漏口标高，如不符合设计要求必须进行修整。

5.5.2穿过楼地面的管道和地漏的预留孔洞，在灌封细石混凝土时应符合下列规定：

1.配置橡胶止水环的管道，应把止水环安装在楼板厚度的1/2处。

2.预留孔底的模板应安装牢固，周边封严不得漏浆。

3.灌封混凝土的强度不低于原楼板结构的强度，浇灌时应注意不得移动止水环。

4.灌封的混凝土终凝后，应蓄水养护，并检查灌封质量，不得有渗水现象。5.5厕、浴、厨房间防水施工235.5.3穿过墙面的管道周边采用干硬性水泥砂浆充填密实。

5.5.4地面、排水沟、凹坑底部的找平层标高、排水方向和坡度应正确。

5.5.5墙面找平层表面应平整垂直，墙角和地面交角处应做成20mm半径的小圆角。

5.5.6地漏口、穿过楼板或墙面的管道、套管和预埋件的周边与找平层之间要预留宽10mm、深7mm的凹槽，槽内嵌填高弹性密封材料。

5.5厕、浴、厨房间防水施工245.5.7柔性防水层宜选用防水涂料，施工工艺应符合本规程第5.2.7条的有关规定。

5.5.8防水砂浆或细石防水抗裂混凝土可以与找平层合二为一，但需比防水层设计的厚度增加10㎜。防水砂浆、细石防水抗裂混凝土施工应符合本规程第5.2.8和5.2.9条的规定。

5.5.9采用聚合物水泥防水砂浆防水时，可在墙体上直接喷抹，也可在找平层上喷抹。

5.5.10排水沟和地坑的底部和侧面防水层必须同时施工，不得留置施工缝。5.5厕、浴、厨房间防水施工255.5.11墙面采用聚合物水泥防水涂料可直接铺贴饰面砖，若采用其他防水涂料，则应在最后一遍涂层未固化前均匀撒上一层干燥的细砂，也可在防水层上涂界面处理剂，然后铺贴饰面砖。

5.5.12地面采用防水涂料，应待涂膜干燥后先抹一层水泥砂浆保护层，达一定强度后再铺贴饰面砖。

5.5.13器具、洁具的接缝及固定螺栓处应清扫干净、干燥、边缘整齐，用合成高分子密封材料封严。5.5厕、浴、厨房间防水施工265.6外墙面防水施工返回5.6.1外墙找平层施工前对墙面的检查及处理5.6.2墙面挂网应满足的要求5.6.3门窗框的规定5.6.4铺抹找平层前的处理及找平层的规定5.6.5外墙面聚合物水泥防水涂料施工应符合的规定5.6.6外墙面聚合物水泥防水砂浆施工应符合的规定5.6.7～5.6.13其它规定27５.６.１外墙找平层施工前，应对墙面进行检查，并作如下处理返回1.清除表面松散物，修平凸出部分，填补凹入缺陷。2.按设计要求铺挂加强网。当设计无规定时，应在外墙面混凝土梁、板、柱与砌体之间铺挂加强网，每侧网宽不应小于100～150mm。3.找平层厚度超过35㎜时,在找平层中应加一道钢丝网，放置在找平层中部。4.安装门窗框架时，门窗洞口应按框架的尺寸每边预留10mm间隙，用水泥砂浆抹平。28５.６.２墙面挂网应满足下列要求返回1.网材应符合设计图纸的要求。当设计无规定时，宜采用镀锌钢丝网，网目不宜大于20mm×20mm，钢丝直径不宜小于1mm。2.钢丝网在混凝土面用射钉固定，在砌体面用钢钉固定，且应钉入灰缝中，钉的间距不宜大于400mm.3.铺挂钢丝网应牢固、平整、不变形、不起拱，网面应张紧，高低相差不应超过5mm。29５.６.３门窗框与墙体的缝隙宜用外加剂防水砂浆或聚合物水泥防水砂浆嵌填饱满，不得使用混合砂浆，嵌填时应拔去固定门窗框的木楔或临时固定器。窗框内如有空隙，应用灌浆材料灌注密实。当采用发泡材料固定和密封门窗框时，门窗洞与门窗框的预留间隙每边不宜大于10mm，若大于10mm应采用聚合物水泥防水砂浆修整洞口。

５.６.４铺抹找平层前，应充分湿润外墙面。找平层应分层抹压，每层厚度不应大于10mm，总厚度不宜大于20mm，表面应平整，但不得压光，挂网不得外露，窗台和窗顶表面应外向排水。当饰面层为涂料时，找平层应采用聚合物水泥砂浆、或聚合物抗裂合成纤维水泥砂浆、或掺外加剂的水泥防水砂浆。返回30５.６.５外墙面聚合物水泥防水涂料施工应符合下列规定返回1.

聚合物水泥防水涂料应分遍涂刷，前后两遍的涂刷方向应互相垂直。施工工艺应符合本规程5.2.7条的要求。2.

外墙饰面砖施工应和聚合物水泥防水涂料同步进行，在聚合物水泥防水涂料表干前，及时进行饰面砖的粘贴。3.

外墙涂饰工程要待聚合物水泥防水涂料经养护干燥后，方可进行涂饰施工。31５.６.６外墙面聚合物水泥防水砂浆施工应符合下列规定返回1.铺抹聚合物水泥防水砂浆前，应将基面充分湿润。2.聚合物水泥防水砂浆应分层刮、抹并压实平整，每层厚度不应大于3mm，且在前一层凝结后方可抹后一层。操作工艺应符合本规程第5.2.8条的要求。325.6.7

在外墙面铺贴保温层，防水层与保温层必须粘贴牢固。

5.6.8

外墙雨水斗、落水口要做增强防水处理。管口部分要与楼面防水层相连接。

5.6.9

外墙面防水层应按设计要求留设分格缝，如设计无规定时，分格缝宜设在砖与梁或砖与柱的交接处。饰面层留置分格缝应与防水层的分格缝重合。分格缝基面应干燥、干净，用密封材料嵌缝前应涂刷基层处理剂，嵌填材料的表面应平整、光滑。

5.6.10

外墙饰面砖施工前应按规定抽样做粘结强度检验，缝饰面砖勾缝时应清理缝中砂浆疙瘩并湿润，并采用专用砂浆勾缝，干燥后要及时淋水养护。返回335.6.11女儿墙顶、窗顶、窗台及各种腰线部位，饰面顶面砖应后盖立面砖。

5.6.12门窗框外侧与防水砂浆及饰面层接缝处应留宽8～10mm、深5～6mm的凹槽，并嵌填高弹性耐侯密封材料。

5.6.13窗台外侧饰面层的最高点应比内窗台低不小于10mm，且应向外排水，坡度不小于20%；饰面层与窗框下横档接缝处应留凹槽并嵌填密封材料，做法同5.6.12条的规定。返回345.7.1水池结构混凝土工程使用的材料、拌合物的配制、模板安装、混凝土浇筑等施工操作要求，应遵守本规程第5.4.3条第1～8款的规定。

5.7.2混凝土水池结构，应把底板、墙体和顶板分为三个结构施工段。底板或墙体浇筑混凝土时应连续施工，不得留置施工缝。

5.7.3需要按区域分段施工的大型水池，应以后浇带分段，每个施工段应连续浇筑，不得留施工缝。后浇带混凝土施工前，与两侧结构的交接面应按本规程第5.4.3条第10、11款的要求进行界面处理。

5.7.4水池结构混凝土终凝后的养护应符合本规程第5.2.9条第2款之7）的规定。

5.7.5采用预应力混凝土结构施工的水池，应待预应力张拉工序全部完成后，方可进行找平层和防水层施工。5.7水池防水施工355.7.6水池结构表面的水泥砂浆找平层

施工应符合下列规定返回1.清理混凝土面凸出物，填补凹陷面，对裂缝、蜂窝等缺陷应采用灌浆法进行修复。铺抹找平层应充分湿润结构表面。2.找平层掺加防水剂时应符合本规程第3.4.2条第2款有关规定。3.池壁找平层厚度不宜大于20mm；池底找平层排水坡度及方向应符合设计要求。4.找平层表面应平整，抹压密实。当防水层采用聚合物水泥防水砂浆、外加剂防水砂浆或水泥基渗透结晶型防水涂料时，找平层应为毛面；若防水层采用聚合物水泥防水涂料或其他柔性防水材料时，找平层应为光面。5.找平层与进水管、排水管、溢流管及其他预埋件的周边应预留凹槽并嵌填密封材料，其做法应符合本规程第5.5.6条的规定。365.7.7设置在地面以下或部分埋在地下的水池，地下部分的外防水层施工应符合本规程第5.4节的有关规定。返回375.7.8水池内的防水层施工应符合下列规定返回1.在设有顶板或通风条件不良的水池内进行防水和化学灌浆施工时，必须设置良好的照明和通风设备。2.用于生活水池、游泳池内壁的防水材料，应有符合卫生标准的检验报告或卫生防疫部门检测证明文件方可进行施工。3.用于有腐蚀介质污水池内壁的防水材料，应确认其相关性能指标满足设计要求方可进行施工。4.水池柔性防水层宜采用防水涂料，其施工工艺应符合本规程第5.2.7条的规定。5.水池刚性防水层施工工艺应符合本规程第5.2.8～5.2.10条的规定。385.8设备层防水施工返回5.8.1

有防、排水要求的设备层楼板，浇筑结构混凝土时不应留置施工缝，设备孔、井洞口等部位的防倒灌围护墙应与主体结构同时浇筑。如确需留施工缝，则在后续施工前按本规程第5.4.3条第11款的做法进行混凝土界面处理。5.8.2

在管群密集部位浇筑细石防水抗裂混凝土，应振捣密实，拆模后应蓄水试验，发现渗漏即进行修补，无渗漏后方可进行找平层和防水层施工。5.8.3

穿越楼板的管道或套管应按设计要求设置附加防水措施。395.8设备层防水施工返回5.8.4

找平层与地脚螺栓、管道、地漏、预埋件、设备基座等构件的周边应预留宽10mm、深15mm的凹槽，槽内嵌填密封材料。5.8.5

柔性防水层宜采用高弹性、高延伸率的防水涂料施工，并应符合本规程第5.3.2条的规定。40商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-42-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-43-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-44-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-45-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-46-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-47-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-48-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-49-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-50-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-51-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-52-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-53-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-54-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-55-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-56-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-57-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-58-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-59-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-60-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-61-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-62-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-63-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-64-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-65-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-66-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-67-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-68-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-69-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-70-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-71-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-72-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-73-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-74-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-75-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-76-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-77-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-78-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-84--85-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-86-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-87-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-88-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-89-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案例P&G的分销商管理体系经济利益保障机制获得额外的定货折扣对其经营利润的部分承诺(在拓展时期)返利由于P&G的产品营销，他可以比以销其他产品承担更小的风险，获取更大的回报管理和控制机制服务和支持机制经销商和P&G的业务人员一起配合来有效实施以下渠道和职能经营规划存货管理零售覆盖运输与仓储售点广告与促销

企业应明确各项职能在企业和经销商

之间的分配，并确定各自的工作重点对于大的分销商，委派客户经理进驻其总部办公，小的分销商则由一个客户经理同时监控几个业务支持：帮助分销商拓展二级网点，分销货物管理支持：IDS改造计划，协助分销商按照宝洁的要求进行重组，帮助分销商分析问题并制定解决方案培训支持：定期对经销商的业务人员进行培训，介绍产品知识和营销知识广告支持：定期的广告促销，区域广告中出现经销商的名称保障分销商利润稳定渠道秩序协助分销商履行渠道职能控制分销商行为激发分销商的信心，

推动分销商的业务发展完善的分销商管理体系包括经济利益保障机制、管理和控制机制、服务和支持机制三个方面宝洁与经销商的职责划分经销商管理和控制机制的主要内容是将渠道职能在企业和经销商之间

进行合理分配案例分析总经理市场工程人事财务销售生产广告/促销的执行广告/促销大客户特选渠道非碳酸饮料销售分析营业所针对大卖场等的客户及促销方案水、橙汁等产品的管理销售分析负责学校、企事业劳防用品市场的渗透可口可乐统一投放形象广告，并负责全国性的消费者促销，以此来对各地区瓶装商进行广告和促销支持各地瓶装商主要从事渠道促销以及地区性消费者促销(费用与可口可乐共担)案例分析：Cocacola许多跨国企业都建立了以市场营销功能为导向的营销组织(1)：可口可乐的

市场部通过对特定客户和特定渠道的专人负责来对销售部的运作进行指导总经理销售财务市场…技术物流财务人事关键客户经理销售大区经理渠道营销渠道促销品牌策略制定品类总监品类总监品类总监媒体总监市场研究总监消费者服务总监PWSkinOral品牌经理品牌经理品牌经理广告投入市场研究竞争分析顾客服务品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理案例分析：Unilever许多跨国企业都建立了以市场营销功能为导向的营销组织(2)：联合利华

的市场部负责统一的产品/品牌营销策略制定、市场分析以及媒体投放渠道开发和维护渠道管理销货销售实现促销执行营销执行功能负责协调市场部和销售部的关系组织信息收集和汇总市场研究消费者研究进行消费者调查建立消费者数据库研究消费者形态制定营销策略制定营销计划和总体预算促销设计促销管理促销物料管理品牌推广广告管理POP设计媒体组织策略品牌维护公共关系协调产品管理产销结合新产品开发研究物流配送仓库管理开单制票货款管理费用控制客户生产发展部