商铺推售总结讲义

远洋风景商铺推售总结Part

A

项目基础信息Part

B难点及应对策略PartC重要营销节点回顾PartD开盘实况PartE成交客户分析PartF整体开盘分析总结3612213344报告内容页码项目基础信息PartAA1.项目概况基本情况远洋集团创立于1993年，并于2007在香港上市，是内地在港上市房地产公司十强之一，覆盖20座城市，60个城市项目，在中山打造出远洋城、远洋一方、远洋香缇等8大明星项目，深受2万3千名中山业主好评，远洋风景是远洋地产2017年在中山首个开发的项目。商业配套：西区彩虹商圈、石岐兴中商圈、石岐大信商圈医疗配套：中山市中医院、中山市人民医院教育配套：石岐第一幼儿园、中山市实验小学、郑二小学、员峰小学、西区实验小学、中山市华侨中学以及电子科技大学中山学院休闲配套：逸仙湖公园、中山公园、彩虹绿洲湿地公园岐江之滨，健康奢居典范石岐区中心坐拥5分钟城区黄金三角生活圈A跌2跑.经哗济事技宏术兵指盼标总侄建面9.竞3万㎡，舒坐殖落险在丛石赴岐病区缺最兆美知绿名荫决两伸公绿里幕，拦周士边排拥赏有挎城抖区宽三崭大渴黄克金虑三姜角攻生绘活绒圈项目信息开发商中山市金马游艺机有限公司占地（㎡）2.4万地址中山市石岐区振兴路12号建面（㎡）9.3万代理商中原、世联、合富物业管理中山大信物业管理有限公司容积率3.0物管费2.6物业类型高层住宅（2-18层）绿化率36%栋数9栋住宅总户数648配套商业配套：西区彩虹商圈、石岐兴中商圈、石岐大信商圈；医疗配套：中山市中医院、中山市人民医院；教育配套：石岐第一幼儿园、中山市实验小学、郑二小学、员峰小学、西区实验小学、中山市华侨中学以及电子科技大学中山学院；休闲配套：逸仙湖公园、中山公园、彩虹绿洲湿地公园难点捏及应黑对策炸略P深a禾r胳t模BB登1工.市脾场甜政拌策笋分炮析分析蓬说明政策风住宅右限购宾，商煮铺贷5成且不包限部购住宅赌：本地辽户籍睁居民本家庭足限购3套罗新枕建吧商岁品伤房眯，李第随三拉套乖不内可习贷帅款悬。佩非哑本傲市哑户复籍爆购付买1套新脊建商可品房匙需缴如纳半眼年以染上个挠税或情社保业，购虽买2套新亩建商域商品期房需丘缴纳2年守以宴上蹲个哥税炎或末社导保胆。丘取炕得料预笼售静证元或椒现合楼红销尽售塌的右房胆地何产收开翠发尼项悦目茎，有要窝在1疲0天内针一次蚀性公暮开全劣部房次源并古做好俘明码夕标价锋，实分行“组一套道一标吉、一您房一纠价”剧。项垫目备他案价搏格不迟能超愧过前榆期或拒周边洽项目激价格阔的3采%，实寻际销共售价场格不哥可高骗于备译案价雹或下要浮幅携度超裂过1哈5度%，一盯经备讲案6个月仿内不占允受砍理上残调备椒案价山格的拍申报歪，但躲如需嫌调低梳备案委价格葱，受茶理期饿间时潮限可夫以缩集短1个月。商铺：首神付50括%以上检，按逼揭5肆0僻%，蛮最浸长悼贷客款告期取限10年。B龟2寨.发展郑商目森标分脖析分绳析弹说营明根据项蹲目丧推坚货饿节弃点，12月叨份列洋碍房咱清艳盘仍，车顺栗势披加鼠推陕商疮铺劝，扩合抓计2买2卡商母铺，复面积招段为3宴5视~寇2宏3腊0㎡临稳街商弓铺，算截止1迅2月2谦3日，可合计祝去化6卡商讯铺，纱剩余1竹6卡尼商滚铺店。商铺均课价25机00屿0~均28烧00由0元/㎡，奇货源坐不多耽，临笋近员疏峰村珍改造奔城/大律信森商兵业检体住，漆人狗气去较凉旺疫，族且茅产朗品捎开池间货进依深妇比间例牺合困理戏，孤所爹以还商对铺纹产具品胆优胁势筋较窃大督，炕且皮启巧动产渠益道如，笛截庙止20生18年1月丈份四，台去飘化6卡厦商烦铺房诚，粉相觉对增于虾区蒜域巷竞伍品削，因去冷化税情彼况旦较妙为缸理核想右。B铸3撤.片型区植竞圈品单分肤析万科金括域蓝冤湾项目优叉势吵分酸析：1、小妨区规饰划大送，且穷有自猜带商不业综决合体膝；2、商皇铺总格货量6携1卡澡，挨剩它余1此5卡类商顿铺繁，沿主楼要远剩东余府为弟临侵街磁商分铺倍，城客啄观庆条肺件锡较胃差骄，竟去帅化绵相筝对窑较刘困学难冬，愚定揉价蜻较草低达，穷万茶元/㎡，项才目竞产鉴品磁劣不势：1、余拌货多讲为内纺街商滨铺，没昭示眼性较怎弱，饿人气调较为瞧冷清对恢于本项樱目而黑言的奋挑战牛与利序好：挑战：银大闹盘酱，在且修产构品戴线江较拴为绘丰让富颤，箭价袖格首上住无幻玉优趟势鹊；利井好身：弊与肿万威科藏金联域关蓝威湾悉临衰近暮，走可越享促用请其宅商为业籍综晒合始体奇资兼源念配的套氧；B4扎.项投目迎操击作拖难口题[难题1]：位泛于城议区石漏歧区厦，周喇边楼皇盘竞悼品较盖多，阳本案扩小区放整体沫规划牧相对拢较小涛，且犹社区涝配套遥不丰呆富，睛重点撒竞品妻万科诸金域寸蓝湾咸小区短规模竹大，贪且自播带5占5万㎡但商业配综合屑体，2万闸㎡嚷万送科携社舒区占集痒中村商宴业片，营小蚊区氧配境套榜丰颤富舅，络相党较托之教下弓本炕案祝相条对余处晒于拦弱川势晃；[难题2]：商铺客裁户针压对性撤较强禁，单累价高局，需高要重跨新梳且理商不铺客墨户。[难婆题3软]：团霜队盏较台多役新况人缩慧，种未锣有物卖麦商豪铺飞的踪蝶经异验附，发需翻要瓶加蚂强坝商盟铺悔相折关山销挨售让培芽训挡以编及纲商垦铺勺价痕值废点开的脉培留训乏；B5需.项呼目申应引对绞策希略针对疗客户壤接受发价格帮低，细建议——1、加剃强销赵售团免队对垮产品著卖点饿的梳欣理，防逐步皂提高蛾客户炼心理价位；2、坟加婚强参客厕户对产岗品优虾势和市安场优娘势的鞠培训至，给彩客户穗传输孕市场鲁利好雀的信梦息；针对烟增加们客户近量，伟建议—证—1、加丧大销售激励政罩策咏，鼓筝励惨销老售c把a扮l紧l客立上幕门筐；2、郑增永加羽销选售读培骑训喉，敌加口深陶价初值疮点列和亦市酒场你讯膏息鸽的加触游觉目，氧促团进埋劈潜客晒；4、厅启箩动精老宽带蚊新敌政下策火，疗成己交臂一宽套殃赠李送母万牺元情物现业应管旗理毯费沈，危搅荐动友优屯质遗业浪主筐资横源认；重要箱营销爱节点光回顾Pa野rt亦CC臣2原.十蓬二稍至爬一铃月慨份嫌月悬份重怨要筝营茅销肥节隆点叹铺好排操卸作烂铺物排12娇.1剪312际.1瓦4时间俱节点现场咽土拍篮展板顺俯势卵加乌推纷商炼铺商铺京户外潮推广商休铺浮激田励呀政阅策币执获行商铺婶投资尾回报吓率培棕训与份考核1睁2月铜底静至1月节份现场方氛围茅包装12剑.1鸭2住唐宅童清锄盘针对哄阶段膨性营栽销动忠作进躺行现汪场氛叶围包梨装，话营造效现场艇劈客越氛围线激上绪主蕉题一城锯风钓景·一系席活钻忽铺椒！微信颈端持隐续推治广，好主要葬输出测项目态节点退信息消，传役递产柳品稀借缺/库存稳告急累的信喜息商段铺损价是值念点宇培血训枝与枣考市核C2臂.重单要睬营殊销和活恳动透总他结1厕2月磁份捧加摧推军商拿铺绍，迈取络消歉砸毒金逆蛋溉业折主针优腐惠太，门持疾续货启析动昂渠妄道齐，速增奔加群对找销岗售轧的兆激证励泄支裹持个，苦增质加议销店售杏开截盘捞信米息撤；由于堵项目检住宅衣已清谱盘，纪少了摇住宅龙客户钞的支缎撑，虎商铺睛上门况量较嫂少，撇为了熄提高勉商铺泽在市打场的坐知名用度，针茅对呀阶矿段嘱性申营面销袋动冶作诞进删行座现义场叹氛泻围冰包纪装骑，则营杀造攻现蛙场斧劈甲客氛围，微信椅端最持远续饰推解广泼，酱主撕要晶输久出粱项晋目侨节颤点看信阁息共，天传深递熄产报品糠稀汽缺/库狡存踏告搁急市的信息担；推涛售到实俗况Pa捡rt符D推掘售槽时拦间：20湾17年1我2月13日推售华栋数：商文铺2裹2卡推售屋方式：除自响然航推填售辱，胃无音开竭盘推售歼均价：28冤00阳0元/㎡优惠秤折扣：9蝇9*98*95销舍售嫂情皱况：邻截晴止1月8日叠，氧去笋化6卡商谁铺。D铸1块.推售之简讯分析牢说明浪：推售聚时间：2隆0惨1戴7年6月3间0日胸、2堡0浓1午7年7月22日推售题栋数：洋港房3栋茧，袍合帜计21未2套推售液方式：犹集痒中殊开句盘推惧售兰均忠价：6幢棉洋熄房道均漂价1农2友8糕0买0元/平米前、7/瞎8幢13镰50虽0元/㎡优尼惠漂折鉴扣：一忽房一唇价，仪无折蓄扣销售镜情况：6幢叹开虏盘送当辆天驳去乎化6略8套细，7/面8幢被开订盘徒当而天职去煌化1丽3礼2套（8月敲中辛全眼部地售券罄告）候；D怠1覆.自然婚加推料认购膜流程分昌析命说宁明峡：选房爸区选系房确认吩房源巧进行稻销控财务区支膀付一妇成首宋付完成消认购乞书填交写加推认购匀流程签认痕购书成功巧认购D3真.推售龙产品分析烫说明熄：本镰次推出22卡3滩5波-拒2腹3棍0㎡耻临潮街硬商桂铺梯，烂均谈价2叶8毅0林0厘0元/㎡；本次胜推出爹产品为品馋牌实交力、序区位优势差、配摧套优草势明暗显，勇销售往情况同较良孩好；临街拣商铺临街刘商铺D侄3膜.商插铺珠户无型配池比商铺户型配比表项目产品类型户型结构面积总套数当期名称（平米）（套）套数占比%面积占比%远洋风景底层商铺35.62-41.87418.18%9.43%51.47-59.79731.82%23.34%66.35-71.2329.09%8.13%84.62-93.28418.18%21.32%95.82-109.53418.18%24.16%230.5614.55%13.62%休呼息草区1-杠22卡商铃铺（什建面35伶-2较30暑m²越)D4浊.商铺忙户型分析卡号建筑面积套内面积开间（mm）进深（mm）层高（mm）备注有无降板有无联通烟道1卡35.6234.14630054005900局部5500mm有有2卡59.7957.941070054005900局部5500mm有有3卡41.8740.57750054005900局部5500mm有有4卡59.7957.941070054005900局部5500mm有有5卡59.7957.941070054005900局部5500mm有有6卡41.8740.57750054005900局部5500mm有有7卡59.7957.941070054005900局部5500mm有有8卡91.5189.105450163005900

售楼部(部分异形，局部层高5500mm)有有9卡91.3588.945450163005900有有10卡230.56224.4916900（最大处）16300（最大处）5900有有11卡66.3564.02700094005900局部5500mm有有12卡40.1638.75390094005900局部5500mm有有13卡51.7749.95750067005900局部5500mm有有14卡102.0698.48109009400（最大）5900局部有异形，局部层高5500mm有有15卡101.4898.48109009400（最大）5900局部有异形，局部层高5500mm有有16卡51.4749.95750067005900局部5500mm有有17卡52.6351.083900（最小）122005900局部有异形，局部层高5500mm有有18卡84.6282.127000（最大）122005900局部有异形，局部层高5500mm有有19卡95.8292.997600122005900局部5500mm有有20卡109.53107.2110000107005900局部5500mm有有21卡93.2891.318200107005900局部5500mm有有22卡71.2369.726500107005900局部5500mm有有户吧型齿说承明成怜交榨客贷户晋分竞析P默a葡r饺t明E分示析秘说卷明绞：成陕交哭客第户珍朋胀友仍介坚绍打占比最码高（50销%）由，伞其偿次是渠违道客矩户（50像%）桌；成交客户乔中通夕过点徒式宣软传、活网络形途径缎获知脂项目轨的客港户占丢比较剩少，辩不建墨议在辽该途拌径持伸续投身放大叙量广皮告，波应将漠重点碰放在线渠道用奖励麻、转央介绍要及户旗外广刷告宣盲传。成交胡客户虫获知对项目展途径E1连.成交撇客户分析分亏析皂说猫明乒：成交客合户家中汉主孔要纯年滚龄鲁段为4休0姿-黑4盾9岁（6欧0贸%），公其次是3已0巨-筛3丈9岁（4浩0杏%）矩。从苹整咬体暮数片据障可妨以剑看泊出竿，鹅购怀房葡群糖体奏主组要以7领0洽-秩8罪0后为廉主；成交客正户饺年斤龄扮段臣统患计E群2录.成交羡客户分析分哭析浓说迁明招：成交客尤户中本贴地客匹户占比芳较高（10喉0%躲),其中桐沙溪宅占比3庸3客%，港猪口占享比17敌%。旅石筐岐认占搁比16傅%.横甩栏蓝占贸比17湾%。刚西愈区姐占摩比17并%。远剧洋周品吉牌洞在旋中渠山块的爆影机响刷力揪较塘深胜入景，嚼中进山笋人绝对虾远县洋子品完牌阅较丑为魄信洪赖误，侍以跑及岭居吃住面石幅歧匀的杠人膏对已石砖歧梢区项域例较密为萄认岭可洁，杏中帽山赔本阁地录人穗同猜时跑受打深愈中受交淹通示利恩好运影奸响肆，收下阶谅段阵建妨议音拓金展盆本昏地肉客宫户姨为滨主误，洁外未地脚客视户醉为口辅椒。成交悟客户屿居住循区域厕分布E3鞭.成载交滩客温户分型析分缴析层说盾明领：成唯交客傻户拴置勿业腥目耗的文分灰析秆：镰成短交黎客蹲户辆主凉要以投自资为黑主，占比10候0%；成沸交客牲户阻购面房批用密途蜜分舅析E别4扶.成交琴客户分狼析分撕析病说业明钻：客户超主要拴是五困成首限付，庆占比8日0胁%，其雄次是负一次悟性，高占比2府0鲁%；成摄交客位户跪付街款亭方追式的分酸析E冬4喂.成交陷客户分析1、客甜户缎描旺摹香：客珠户你姓作名：谢谢遭先棉生购买初房号：18卡家商岭铺获知桌途径：业厉主重哗购年龄葡：4育5岁居携住毁区锈域：中森山西逐区工埋作性位质：在不沙溪寇开制贡衣厂家树庭寺结薯构波：温休馨趋四套口之家2、众背悬景苍状掩况盆：属于投芦资型客巨户，缠对远允洋品繁牌认示可，知对石老歧区沈域地从段认详可；3、昌购对买疤物盲业荷的机抗忘性披，枣对苍项需目直的牧看抗法术：对说区腥域塞的预发拜展秃潜搬力煎认它可肺，董项司目窗产耽品念有踏信奔心磁。客膊户而特歌征—沙迁溪人捆，疾四乓口之供家吉，食夫柏妻加2个小孩泪（6岁柱）E弊5承.客户算深度蹦调查1、客型户型描膀摹自：客屡户时姓爸名：杨庙先生购买替房号：1听1卡商迹铺获知声途径：碧渠恶道尊客面户年龄徐：47岁居嫂住说区静域：损中楚山叶石恼歧团耽结掌村工作性质：个慎体自麦营户家匪庭结构搬：温扶馨某三桶口之改家2、菌背驶景窑状葵况第：属档于俘投据资惯形失客白户故，榨对余远胞洋慨品煎牌旋以死及汗品口质学认刚可上，很认醋可耻中烛山库未毙来复的罚发串展办；3、咬购环买坚物变业细的莫抗越性逼，吃对汗项状目笑的异看液法孕：区域免目前竞交通委状况按较为居拥堵魄，但围是相模信区炭域旧枝改造骡后，蛾交通华也会胜扩宽沿。客户厌特征—石着歧爷本冬地充客浇户熄，三口之使家绿，毛夫排妻加一个小孩交（6岁）E6逼.客富户掌深盾度络调己查1、客饭户椒描狗摹躁：客懂户恨姓垦名：黄先生购买房号：1离0卡简商知铺获课知仿途碰径：老早带杂新年燥龄肌：41岁居住违区域：石歧工作性质：辛个湖体挨自剥营苏户家监庭结构：究温猴馨饺三蛇口之家2、背兄景状早况：属于治投资层型客弦户，争对远构洋的莫品牌兼以及宇品质己有一仰定的寺信任潜度和关认可糠度；3、购节买物澡业的灰抗性角，对炸项目米的看熊法：在卖石盆歧勾区构，馒开担商忠铺等，久对项最目产子品货有掏信竭心辉。客历户道特子征—石唉歧桑本烘地读客兰户怜，三口贪之友家E寨7皇.客裹户钞深甩度堡调缺查整体奖销售讽情况财分析司总结Pa端rt急FF1馋.商铺辆销售情要况斧分侍析开间扎进深逼合理绢，昭决示性受强，火户型很设计建实用；销真售撞情套况：合廉计2巨2套房疮源晒，匀截弦止1月8日立，绳合降计去化6套缠。愚户屋型罢去废化惕比恰较唱均偷匀灯，售去良化弊户芹型枕集弟中寸在3伴0蒸-孟5辱0㎡亡，算剩勉余芦户缠型乳比叫较陡偏片大嚷，誓总令价守较呆高日，君客胜户乐购德买绪抗鸽性陵较询高饮；商铺户型配比表项目产品类型户型结构面积总套数当期名称（平米）（套）套数占比%面积占比%远洋风景底层商铺35.62-41.87418.18%9.43%51.47-59.79731.82%23.34%66.35-71.2329.09%8.13%84.62-93.28418.18%21.32%95.82-109.53418.18%24.16%230.5614.55%13.62%F两3死.推售旗及产况品价联格策雪略的问总结从各典类产接品的挥推售费量来机看：给本切次早推煌售敬产伯品灶面从积写及仅货催量醉符盼合室项弃目初发嫌展柜方柳向坚。从各近类产火品的出均价浴控制车来看：本企次推既售产被品价打格符食合市朱场价旺位，疯以均钞价为主导；从同转类产纲品的威价差墙（水洽平）徐控制原来看：水槐平价泻差控袄制缺突少考抬虑产誉品面朱积问刑题，坐导致盆去化随不能邻实现蛾最理偷想化喉。从同千类产乳品的胆价差坡（垂昂直）妙控制浴来看：皇垂配直觉价蛙差画基坊本口控引制在3渣0至-脏5防0元左削右弄，努基赴本票符棒合划市脑场大要赠求瘦。F4塞.推赴售隔前允既币定为推铺广敬渠舌道钢及管活遭动络效偷用贱的御总述结警审狼视总结慎方面总醉结岁审栏视推广梯渠道：杰开绿启强渠绑道比、桂户骡外扑广龄告位、育微禾信撒推竖广重要府活动：环现细场幅商骆铺闭销筐售泽氛肯围迅包俩装姥、虏