云南房地产营销策划方案

房地产营销策划方案——七彩云南第壹城营销策划方案2014本报告为策略而来1、保证可操作性，为2014年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路；2、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；本报告的创作基于两大前提：项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！区域是极具发展前景的区域！就本项目而言，2014年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的成功运作，为后期操作预留空间！Q1：如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？Q2：如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续热销，完成集团目标？基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题：报告体系AnalyzeSystem>>市场背景审视及营销目标>>目标下的价值审视>>基于竞争的客户洞察>>营销策略思考>>项目分阶段营销策略计划市场受背景巷审视宏棵观贱政听策·土梁地畏市晕场·呈宵贡婆住宅市狠场市然场任背狼景莫审朽视2随0息1您4年注预吃计散政险策牙总侵体纠偏灶紧塞，跪政起府话对疾楼匙市炉依脖然袖持校高幼度发关酱注拾状庸态宝，万开训发茶商汉推强售柜持听谨些慎吧资甚金论链稼看遵紧软，翁客咳户掉出果手牢将横越守发弄小史心小冷芒静口。1、煌年圆初水新致国岭五争条舒政赢策旁出忧台遥，重且申恰限兴购治限锹贷省等勾调铺控然政高策拆，昂要岁求吊地勿方吩公纤布辉房丛价快控桥制刑目置标，但追地方俊政府奴的国见五条靠细则悄在落茧地时互普遍续较为原温和2、成连都市俗政府编在年姿内多棍次调紫整公口积金屡贷款约政策丛，公泄积金油贷款她购房杠难度壁有所域加大3、窃银迷行茧在息年臣内斗多延次雄出昨现泰银泄根给紧臭缩匪和微利辫率考上究浮希的债情吹况蝇，捐经伙济轨板益块册下驴行妨和撕房乌产惹板鄙块杀上娘行欣出顽现汉相椅应搁碰脏撞4、国错务院条提出耻城市硬基建6大任沟务，璃并在茧当时磨被认蜜为长遇效调漠控机称制有插望于1颤0月骆亮樱相康，汪后卫虽塞无茎音滚讯茂，葱但像提掉高花了抵后武期杜政嫩策倦趋罪紧造的眠预畜期5、锐十管八辞届跨三认中脏全睬会伤召苦开恼，勿房庄产9大问忍题备住受关简注，蹲与房反地产腥税相吼关的38精3方杜案辰被偷提徒出枕，菜调届控绘趋阁紧杂的块氛混围柱有杏所阳保铃持宏观施政策土追地渣市困场呈贡叛住宅起市场市著场籍背旧景蚊审渔视宏军观纺政寸策土驻地存市炸场呈贡眼住宅密市场住宅用地：2013年1至12月土地市场共计出让住宅用地42宗，共计2274.49亩，平均单亩地价为1249万元/亩，平均楼面地价为3257元/平米，两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。商业用地：2013年1至12月土地市场共计出让商业用地26宗，共计1469.46亩，平均单亩地价为302万元/亩，平均楼面地价为1945元/平米，商业用地价格涨幅整体略显疲软。土地市场启示：一、商业和住宅土地在2013年下半年出现频繁成交，呈贡高价土地成交集中，预计未来2-3年竞争格局将进一步加剧二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定优势市场泻背景棋审视宏观哀政策土幼地氏市照场呈剖贡刊住游宅密市促场序号项目名称2012年成交均价（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均价（元/㎡）2013年月均成交套数1实力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亚国际995911457325惠兰园69567427266雨花毓秀71657628277书香大地60506928268实力壹方城6660676217数据乒来源帝：锐抵理数跑据库城（备滴案数磁据）对右比2晚0裳1承2年和20特13年辩截录止1仙1月（12月未链结束诊，月狡度统箭计数复据尚模未出驳炉）烤的已挑成交冻情况咱，成忽都市丙高端掀代表槐项目以清来水价横助向离对膝比跑可趟见漂，新滔南秘亚陵国渗际恰清破水鸦价蓬实抓现撇最航高奋，麦系恋项航目在标嫁杆拜。忆且逆从际各拳项贩目旋价粥格粗变亦化且趋灭势舞分梳析席，箱近遍两菠年很呈隶贡剩市匙场风价俗格漂无馅并历明条显跃涨嘱幅愚。从裳月喘均语成砌交防量矿分境析览，绳呈卫贡奴新射区什住贪宅月而均擦成鸡交客约35套亭，除以袄价换蹈量的雷项目昏以外沙，月均泪成交炼走势进以涌仇鑫最繁好。市耍场务背严景横审减视宏辣观择政圣策土挂地粮市衣场呈贡嘉住宅砖市场项目名称物业类型占地（亩）总建面（万㎡）容积率车位比梯户比会所产品面积区间（㎡）装修标准产品附加值书香大地住宅6021.93.761:23梯2户、4梯4户3000㎡180-280㎡精装、清水智能家居实力新城住宅160504.11:1.23梯2户、2梯2户、3梯4户5000㎡100-280㎡清水河景资源、赠送空间新南亚国际综合体149555.51:1.5３梯４户、３梯２户、３梯５户3000㎡90-258㎡清水综合体配套涌鑫中心综合体2801103.31:22梯2户、1梯1户5000㎡180-360㎡精装赠送面积、综合体配套大咖公寓住宅、写字楼225433.71:1.72梯2户、2梯3户、2梯4户无90-255㎡清水赠送面积本案综合体180705.8暂无3梯4户、3梯3户，3梯2户暂无，不在住宅组团里面120-260㎡清水岛居地段，综合体配套，江景资源区域镜项目涝多集斤中于怨彩云缸北路车以南目，市舱政府强及中孝央商崖务区缎周边川，豪你生国芝际酒露店东辅侧尚流未成梅势，陶而本广案位腿于豪茂生国铅际酒破店东潜侧均为鞭大体精量，挠配置专高端看的华烛宅或糖豪宅危项目硬，产先品竞咸争激苏烈，漫产品督附加卸值方馋面各叨有所维长本促案值产务品卷面兵积还区展间牛为12势0-役26双0㎡，承其中鸽豪宅额项目勿主力页面积章段集惭中在15按0-容30坦0㎡扶，颗本忠案辅主贝力所面桃积欺段汽为1民2替0让-钉1晴7梢5㎡叼，谜与果豪贸住瓦市祥场抵主倒力超面登积害段脸存依在产一狗定开的眨差听异端；市场花背景丘审视结论1、团从种政绸策辰方谋面咏来郑看制，终明得年腿的骡整尚体狱政阀策堡依挑然展趋诊紧款，天政糕府掌对剧楼册市多依柿旧哈高伐度策关雾注辫，鞠开戒发无商差和洁购挎房注者灿在摧推崭货例和刑置砖业赔方静面觉均抹趋呜于童谨饼慎2、从狼土地修市场朱来看所，城谎南数狼宗优色质地登块被眼品牌毒开发脏商高墓溢价铺拿下鼓，明治年若消以高挥端住侮宅产碰品的登姿态趟集中华入市它或造炼成高屯端住锤宅市附场供帽应过怠量的茧状态3、啄从温高币端快市遮场画量问价唉走尽势取来欠看职，2摩0激1隶3年高菜端项斜目价刘格涨僻幅并形不明坚显，撕月均应去化情套数申普遍含在30左令右礼，拼清牧水较高携端悔住烦宅诞价暑格肾标催杆爽不疮超勇过14蛋00群0元/平米盐，普餐遍能岩保证湿走量冷的清羞水价歼格在1码1章0撤0毅0言-锡1刺2届0殖0胖0元左短右，雅综合符市场腊因素域和本卵案自阿身状攀况，膛建议适本案极一期健整体巾均价四为7群8殃5白0元/平米，入馒市价睛格为76候50元/平米4、从盒市场吓产品灾对比萄来看兵，本柿案在隔地段成（岛洁），剥景观端资源卵，后全期配白套方可面占哲据优椒势，衬而在结区域蹲热度机，赠信送面降积，问住宅姨内部进会所谷等方损面处伪于劣融势，丢因此话明年样在推帐广方婶面前茎期需功将“剂岛”爹和“侄划岛滔为界锈的高滨端综泰合体懒”等赏概念牲炒热5、从故市场盐潜在翁供应摊来看摧，明径年城林东城键南均堆有数学个高血端项肆目入壮市，粉加之院目前最市场扬主力娃对标厌竞品扯部分巾存量轻尚多贱，届岗时竞策争或痒较为酒激烈营枕销播目稻标整刑体隔目劫标·任显务块拆纷分战略目标构建项目核心竞争优势，塑造诺仕达在呈贡的品牌形象，扩大企业影响力；销售目标全年实现以销售额7.2亿。本报告以销售目标为重心，进而实现战略目标2014年七彩云南第一城整体目标2孟0痕1浓4年心整咐年流销拳售立额蔑目透标慕：7掀.护2亿结晕合绒现既阶练段砍市孕场蓬环悼境坑及荡集竞团再对炭本垮项淹目拆的版资划金牧要奖求骨，演设暗定刷：任务朴拆分根据占我司溪去年麻操作刑楼盘舍的经设验，7雾.唐2亿的耍销售蒜目标题可拆宇分如丢下表

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿任殃务泉拆期分结脖合服每读个耀月毒应燥实圾现柳的宪产蹈值拉，主设喝定市拆之分蜓任芽务扑如谨下侵：

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿

6月7月8月9月10月11月12月销售套数

约160套约150套约133套约133套按照消现有岁面积绢配比+入市眯均价76泊50元/平米搁进行未估算开园盘那目确标法：16倡0套咏！诚意芽金客悔户：1陕2喘0组开恭盘醒前扯来饭访抛：1苏2寻0柔0组此处纠的转亡化率网设定格为10倚%，毁参朗照附我事司前操后作乏的状高潮端杀项攀目支而之设词定目剩标队下决的息价查值仇审化视品偶牌蕉价华值·区域恼价值·岛屿志价值·项但目仁价忘值·住宅若价值·价值兽提炼价洞值材审饰视品牌体价值区柏域弄价骂值岛屿宵价值项箱目牧价库值住铸宅崭价度值价值尺提炼本案甚拥有上呈贡金融役城的临规划片利好顿。在列世界璃主流提城市版，以聚汇聚臭大型定银行糠、保容险公登司、答交易滚所、喇世界斑级公效司总唇部的液金融状城，汪正在牲成为旬其现泪代经胃济的抬最重绳要物违业载倘体。孟在纽挣约华旦尔街呈、伦节敦金需丝雀怪码头剩、上颜海的吵陆家棕嘴、火北京哥的金居融街…铸…略带误炫耀默色彩庭的地奖标性欧建筑顶、鳞辜次栉辉比的琴高端钢办公骂物业搂，强永势吸对纳世游界级轰金融刻资源推，无绘不让花这些佣城市昂区域禁从形缺象和享经济鉴影响师力上恢为世椒界瞩跟目。但区草域现接状是象规划零中所残期待符的发交展尚煤未呈得现，振因此醋如何疑利用址已经提逐步蝇成型蚂的金桃融城亭现状游描摹展地块盾周边膊的发识展状阁况是晕一个木重要勾的课幼题。世界衔级“唇金”开心之肯“心蓬”，“前拆无古可人，背后无沿来者蹈”的漠地段弱价值价吉值进审况视品中牌带价守值区域拿价值岛颂屿慌价维值项罗目纳价服值住宅监价值价值主提炼罕矮见请的仗城插中泊环肚岛么：覆面病面爷临妈街棵，能天寒赐萄宝修坻芝。呈躲贡满不羡缺驱水悄，密不方缺靠河爹，绘但剖整吧个适项刑目屡真烂正踪蝶能饮达勿到凶商杨业铁街巴四槐面冠环垮绕败，喝本献项隔目轻为把呈水贡泪唯浸一厕，治具光有构不抚可新复挤制遮性桂，冷景锣观墙视拒野絮优痕势聚明恨显拜。价连值译审额视品政牌疫价瞧值区域匠价值岛店屿宰价雨值项目掘价值住宅盲价值价值捞提炼项渠目宽总榨占词地哗面积面约18摩0亩，桶为商修办兼团容住誓宅用汗地，醒其中勒商业家占比放达到60历%。具土协地狭容衫积怎率然约拐为5.腹8，体总动建柳面躁约室为7尊0万㎡侍。项括目载物观业勉形派态轿丰龙富届，嚷包衣括除地亿标彼性句超捐甲奖写弓字捆楼添、购总看部册办资公婆、危甲歉级懒写换字春楼强、朵高锣端赛特诵色述配梨套庄商抱业醒、振服摸务妖式霉公项寓集及应高域层砍豪盈宅酒。惰建辆成品后携，复地挖中心枣将成瓜为成思都最驰具影吓响力宣的高妥端城辨市综壤合体搭之一灭。物业形态体量测算住宅276717㎡公寓80000㎡商业41050㎡超甲写字楼123867㎡甲级写字楼152786㎡总部办公20000㎡其他1400㎡可售车位206610㎡（数如据来恨源：20杨13填.1漂1设计飘测算淋）260户型220户型175+140户型

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9#10奋#预计推售户型供应套数推售理由13#12094二线江景资源+面积相对较小，绝对的现金流产品17594二线江景资源+面积适中+整盘套数占比最大，绝对的走量主要产品10#14047一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的120平米户型成交17594一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的175平米户型成交9#22040一线江景资源，一期一批次里面为项目树立形象的主要产品营佣销偿策梯略乡丰思港考整樱体纺思录路节点猪梳理分预阶的段闲诉比求推货键策略动垂工懂顺魂序蔑建辨议鸣：掉由怜于仪我沿司跑所瞧建谱议魄的汁推握售愈顺纳序乒，国所廉以串为况了挽让门以奖上3栋均住子宅壁可面以状达版到播预埋售搭条颜件遥，敢开爬工彻顺寇序凝建香议胞从10律#楼牧开银挖椒，郊优焰先痕满隆足10桃,9编,1迎3#楼您达台到底领笛取便预扬售撑许射可托证净的水水瞧准为动缘瑞工顺列序方工向1乖3厚#项水目叙分泡阶核段防营崇销委策垃略待计遗划整浑体为铺御排·预鸭热协期刘策菌略·造健势砍期利策县略·爆其破捧期然策妙略·持能销固期京策孙略分阶查段营酿销策担略整体拣铺排预热牧期造势冤期爆霜破剑期持之销场期总结8月2日：示范区及售楼部开放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：样板间开放9月31日：豪门夜宴式开盘7月17日：整体形象出街预热期造势期爆破期持销期阶段饶性工眯作重汤点6月屋份吨开甜始姿热自炒滑岛密屿舰，号转口入7月份寄之后注项目锤整体息形象笼出街邻，揭翼开岛袍屿面煎纱。该阶辜段主煤要强善化销尼售团唤队信舒息，苍拓客针先行毅，为刻项目垒亮相少做好奋充分萄准备。8月2日，勿以售惧楼部提和示蔬范区占亮相摇为造港势节勤点，警辅以再重大曾的亮哈相活支动，级媒体锐，同站行到排访，斜形成戒口碑钱传播压，线厦上线木下持幕续发恋力8月1嘴6日硬，集以悠样路板畅间姐开污放收为告造否势烘节猴点故，婚辅永以洁收边筹炭行奴为超进跪行损洗汪客棉，看各沾种爽圈犯层烧活刊动珠持这续臣，涛力盼求嫁为许开城盘虽热托销变做秘好多充授分距准赵备9月3膏1日，肠以开比盘为逆销售劝高潮笛引爆日节点以销栋售炒衔作、底洗客帝跟进椒为后继持愧销作吹准备遍；分筑阶纯段有营举销裹策套略整体秧铺排预热伟期造势锹期爆洪破羽期持厌销锄期总饭结6月7月8月7月17日：整搅体烂形悲象客出踏街6月1日营：岛的冰炒作岭开始线扭上姨：线鼠下长：6月底登项目雄话题窝炒作姨，以姥吸睛广全球蛙为目厉的，关饶联胶河谷心权岛鞭土叛地滴前纳世董今江生（配炎合媒疗体：合网络惕、新虾闻、化要闻斧、访洽谈为谱主）销雹售验团舞队滚信千心沃强绿化的：上挪海留总坛部跌行绕、切江姿景李豪季宅狡居携住飞体迷验恭、丧成助都今豪叠宅赵对旋标德踩拿盘脖、迅口爷径初及求销颤售该行吧为锻强霉化谅等衰抗骄性海分娇类热培软训饱、培拓舰客业分森配汽跟诞进慈等地走缘塑，嫁外昨缘豆客鸦户箱拓免展稿邀讯约8月亮姜相到理访：本织地巧企抄业眼客减户道拓唯展叙、乔代愚理巷公支司冻资惜源肢客爆户敬、捡政绍府能资扮源桐等重辉点起对隔政想府毫、录媒字体殖、组同芬行帖等帜进你行坝洗共脑止造稳势猫：媒指体球上制海炭体乒验浩专勒场爱活萍动纤、士政轿府浆及点高那端移资针源辣拜够访乖、7月中森旬以炭后：谅月炒肌作话演题由镰岛转抵入盘关联稼河心衣岛五勇大高管端业纪态（配档合媒砌体：屑机场昌、网昆络、黑户外敌，公川交站连台、榜阵地盗、路反名牌革、报扔媒）8月2日资：售楼中部示脏范区麦开放阶段浅目标界：利转用胃网忽络窝，贞新亭闻会等择形牙式戴先答将闯岛摧炒哪热7月17日己之拒后农整身体扰形准象晕出店街掏，桂炒污作冷对援象锈由患岛桌换断做钩盘分抓阶艺段垂营筐销新策财略整体退铺排预热俭期造势街期爆休破课期持南销局期总标结6月7月8月7月1为7日：整体腊形象堂出街6月1日：岛芬的赖炒夸作队开酱始7月1宫7日博之登前蛛：7月17日疾之州后尽：推乘广勺目走的叙：当炒琴热乎岛倾的悬价资值并舌为勉河旱心楼岛竞附酿加A、手国昆际素城躬南谦的围方叠位夫价院值B、租金救融键城牢的拔板筋块柜价颠值C、搁复略地暂的作品步牌咱价虏值媒体触推广这炒作羡主题荷：神铸秘轰岛脊屿宰惊幻玉现翅国增际湾城遗南推广鲜媒体狮：网络错，新淋闻活滴动蚊配肥合萝：金融校城高愧峰论扔坛即完河心逆岛业优态揭泛秘活坛动推广槐目的视：炒每热盘痰的价火值目晕的A、盖体比现规五弄大轻业神态宏独芝占条一那岛臣的葬地乓标恩性理概执念B、他拔位高哀产叮品煎调惩性哭，泳营萌造文社饶会弱高射端贡人估士混方坡可胳登碎岛秒的奖氛泊围C、共释元放赠售彩楼煌部咳和堡示觉范竹区猛即斗将杜盛笼大贼开辞放凯的柳信容息媒体捕推广刊炒作湖主题寨：五大呀高端余业态也齐聚恐一岛推勉广谊媒竭体轻：网络裁，新占闻、室户外尼，阵下地，临站台释，路落名牌哗，短不信活争动看配愿合截：暂遍无炒岛欲话题通示意鞠：1、楚世该界肆金冲融锤大掘佬蹈中僵意懂呈脏贡善新胞区惕；2、磁河奇心盏岛利版堡图坏猜鹅想器揭岂秘律；3、2摔8大国动际品族牌旗庄舰跻鞋身呈闸贡新誉区4、喉专死线算轻跪轨迅打拦通纺呈输贡社交昼通阔“璃任孔督嫌二樱脉客”…惭…推广者调性云示意之：神纳秘链金取融找商容圈呈惊删现膊呈毁贡晓新倡区商端务唤经刑济披圈邀终于引冒来城捕市新昆地标推套广副调难性流示堆意职：分阶招段营贡销策矛略整草体愤铺寒排预热腾期造宜势竭期爆破堵期持销滤期总陈结6月7月8月7月17日底：整体筑形象软出街6月1日骗：岛的廉炒作公开始线亮上戚推叙广扭线燥整傍体望铺脚排围挡骄，精鹿神堡循垒出楚街同右步镜更交换罢诉羊求网榴络槐推阳广同体步艇更屈换肿诉往求商坟报+华徒西强报扇版膀出叶街院喝线袍广姓告境出烘街户外抱大牌高，路宝名牌优，公待交站牵台，毯出租轨车站村台广译告投蚕放主诉碑求为隔商圈希的稀痒缺性主觉诉爪求振为战项娃目绳自奔身机慢场卵户罚外决投妙放航空杰杂志果投放停车泼场灯扬箱分往阶炊段杠营侮销肺策屋略整洋体块铺逗排预嗓热佳期造势袜期爆仓破绢期持销员期总结6月7月8月7月17日挡：整内体框形宾象艇出剩街6月1日剧：岛的在炒作姨开始阵地网枣络碍推拾广报媒禽推广院上线赵推袄广户外盏推广公厘交舍站曲台停站车选场庆灯它箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率围墙、导示、精神堡垒、高炮项目现场6-8月6月：金融城河心岛，复地倾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市综合体空降河心岛+示范售楼部开放的信息高些端荐城屿市梯综堵合窃体肠惊捧现警呈弟贡分阶事段营救销策帆略整它体赛铺争排预压热陡期造乓势泥期爆破醉期持础销厘期总谨结6月7月8月7月1室7日瞧：整体赢形象晶出街6月1日搭：岛的似炒作脆开始阵地网络缎推广报炮媒拢推怠广院雾线奶推哭广户外起推广公泄交抛站未台停车坚场灯葛箱从围哑挡开广始投状放广苹告的柄时候狮便同个步开脂始项尸目的址彩灯希照明辆，方默法将性彩灯端效果桌打到惧高炮竞上，努该效拥果应辩一致急持续灯光兵工程分阶冻段营折销策团略整体象铺排预桑热约期造势精期爆破结期持腥销槽期总重结6月7月8月7月17日莫：整后体扁形队象幻玉出膏街6月1日：岛的财炒作纤开始网络推广渠道形式投放时间主诉求投放频率搜房网、腾讯网、新浪网、大成网软文6月-8月6-7月：神秘岛屿惊现国际城南7-8月：高端综合体空降唯一河心岛每月更换一次通栏论坛（地产江湖、天涯社区、搜房、新浪等）文字画面6月-8月城市运营专家复地如何打造成都唯一河心岛？五大高端业态齐聚一岛，岛居生活究竟如何？每周更换一次新浪微博、腾讯微博文字画面6月-8月伴随项目时间节点，将各种岛的工程进度，周边发展变化情况一一展示每日更新3条阵静地网络素推广报媒团推广院帆线视推餐广户犯外悲推肺广网推北广方舟面：目在7月17日微之注前短主湿要主运股用甲软会文塌热园炒浙岛蛮的屡价姿值荡，7月1毛7日之位后增马加通围栏，筛文字莲，画伪面，堪热炒辟整盘击的价凳值，专并释剖放售环楼部齐和示恭范区冒即将拿盛大抓开放统信息公交叫站台停枕车呆场联灯痕箱分阶看段营针销策搬略整体誉铺排预热震期造势扶期爆破惜期持痰销买期总蜘结阵祥地网络愁推广报愧媒锡推堡广院智线青推坦广户钓外牌推令广报纸推广渠道形式地点投放时间主诉求*投放频率昆明