中药防治高血压的研究思路与方法

中医药防治高血压药效研究思路与方法浙江中医药大学药学院药理学副教授姚立博士一、概述

高血压是最常见的慢性病，其发病率在成人中可高达20%。高血压的直接并发症有脑血管意外、心力衰竭、肾功能衰竭。另有大量证据表明，高血压患者容易并发冠心病。总体上讲，高血压患者平均寿命较正常人群短15-20年。恶性高血压如不经治疗可在1年内死亡。目前高血压的治疗问题尚未彻底解决。问题主要有三个方面：一、药物疗效，包括降压、稳定血压和保护靶器官；二、患者的依从性，包括使用方便，不良反应少，不影响患者的生活质量；三、经济问题，要求降压治疗能为患者和社会接受。因此，新的降压药的发展目标是逆转患者的靶器官损伤、改善患者的生活质量，减轻患者和社会的负担。在治疗高血压病的研究领域里,中医药具有独特的理论体系,强调辨证论治,治病求本,其在改善临床症状、减少并发症、副作用相对较轻且药价便宜等方面均体现出了一定的优势和特色。二、现代医学研究

（一）高血压病因

1.环境因素

膳食营养因素

过度咸食者容易患高血压，而喜食新鲜水果蔬菜者高血压发生率低。大量研究资料证实，过多摄入钠盐、大量饮酒、膳食中含有过多的饱和脂肪酸及摄入不饱和脂肪酸比例过低均可使血压升高。精神应激

长期精神紧张者患高血压的发病率较高，例如驾驶员、会计、电报员、证券经纪人等。长期在噪声环境中听力敏感性减退者，患高血压也较多。高血压患者精神放松休息后，症状和血压均可获得一定改善。2.遗传因素高血压具有明显的家族聚集性，在某些人群（如黑人）有高发病率。流行病学调查发现孪生子女的高血压患病率明显增加；不少家族群发高血压，虽然处于同一环境，亲生子女与高血压的关系比领养子女密切，且此种现象见于2岁以下的儿童，说明这些人的高血压发病率与环境的关系不大。据调查，父母无高血压，子女高血压的发病概率只有3.1％；父母一方有高血压，其患病率为28.3％；父母均有高血压，子女的发病概率高达46％。临床上约60％的高血压患者可询问到家族史。高血压的遗传存在主要基因显性遗传和多基因相关联遗传两种方式。在遗传表型上，不仅高血压发生率体现遗传性，而且在血压高度、并发症发生以及其他相关因素，如肥胖等方面也有遗传性。3.其他因素体重：超重或肥胖是血压升高的高危因素之一。肥胖儿童高血压的患病率是正常体重儿童的2-3倍，成人肥胖者也有较高的高血压患病率，超过理想体重20％者，患高血压的危险性是体重低20％者的8倍以上。高血压者约1/3有不同程度肥胖。体重常是衡量肥胖程度的指标，一般采用体重指数，即体重（Kg）与身高的平方（m2）之比，我国中年男子平均体重指数为19.6-24.3，低于西方国家。年龄、性别：从人群调查的资料提示，高血压的患病率男性比女性高，两性均随年龄而增长，且收缩压的增加比舒张压显著。血压增高的情况，男性在40岁前，女性在35岁前大致相似。女性在35-49岁间血压上升幅度比男性快。职业：脑力劳动者血压较体力劳动者高。（二）发病机制

目前比较公认的理论是，产生原发性高血压病的外在条件是高食盐的摄取，内在因素是肾脏功能的损伤。1.交感神经功能亢进血管运动中枢是调节心血管系统交感神经活动最基本的结构，但也需延髓、桥脑、下丘脑甚至更高级中枢内一些核团的参与。血压水平的高低取决于多种心血管反射的整合结果。各种病理因素使大脑皮层下神经中枢功能发生变化，各种神经递质释放异常，导致交感神经末梢释放增强，血浆中儿茶酚胺浓度升高，外周小动脉收缩痉挛，导致高血压。交感神经兴奋通过以下多个方面升高血压：心率加快，心肌收缩力增强，心输出量增加，内脏血管收缩；肾交感神经兴奋可增加肾素分泌，降低肾小球滤过率，肾小管再吸收钠增加，导致水钠潴留；颈动脉窦压力感受器敏感性降低，使压力调节“再置”阈较高水平。此外，交感神经可作为一种促生长因子，通过促进心肌与血管平滑肌细胞的生长而致肥厚与增生，或通过对血管壁平滑肌细胞膜诱发电活动，加强血管收缩，维持慢性高血压和高血凝状态。主要参与的神经递质有：去甲肾上腺素、肾上腺素、多巴胺、血管加压素、5-羟色胺等。2.肾素-血管紧张素-醛固酮系统

血管紧张素原肾素血管紧张素Ⅰ血管紧张素Ⅰ转换酶血管紧张素ⅡAT1R：醛固酮释放、血容量增多、血压升高AT2R：舒张血管、血压降低（二）药物治疗1．抗交感神经药（交感神经阻滞药）通过不同方式抑制交感神经系统的活动，包括：

（1）中枢性交感神经抑制药：可乐定、甲基多巴等。

（2）神经节阻断药：樟横咪芬、美加明等。

（3）外周性交感神经抑制药：利血平、胍乙啶等。

（4）肾上腺素受体阻断药：哌唑嗪、普萘洛尔、拉贝洛尔等。2．血管扩张药(1)直接扩张血管药：肼屈嗪、硝普钠等。(2)钙通道阻断药：硝苯地平、尼群地平等。(3)钾通道开放药：二氮嗪、米诺地尔等。3．利尿降压药氢氯噻嗪等。4．影响血管紧张素Ⅱ形成和作用的药物。(1)血管紧张素转化酶抑制剂：卡托普利等。(2)血管紧张素Ⅱ受体阻断药：洛沙坦等。5．其他抗高血压药(1)5-HT2受体拮抗药：酮舍林等。(2)前列环素合成促进药：西氯他宁等。三、中医药研究

（一）病因病机祖国医学文献记载中没有“高血压”的病名,根据其头痛、眩晕伴恶心、呕吐、耳鸣等临床表现,辨证属于“眩晕”、“头痛”等疾病的范畴。本病相当于中医病名国家标准的“风眩”,其发病多与情志失调、饮食不节、内伤虚损等因素有关。高血压病为一复杂疾病,到目前为止,病因病机尚未得到明确的统一。《素问·至真要大论》有“诸风掉眩,皆属于肝”的论述,认为与肝密切相关。《灵枢·海论》认为“脑为髓海”,“髓海不足,则脑转耳鸣”,而导致髓海不足的根本原因是肾精亏虚。隋代巢元方《诸病源候论·风头眩候》主张因风致眩,指出“风头眩者,由血气虚,风邪入脑,而引目系故也”。唐代孙思邈《千金方·风眩》首次为“风眩”病名定义,“夫风眩之病,起于心气不定,胸上蓄实,故有高风面热之所为也。痰热相感而动风,风心相乱而闷瞀,故谓之风眩。”并提出风、热、痰致眩的论点。宋代严用和《重订严氏济生方·眩晕门》指出:“所谓眩晕者,眼花屋转,起则眩倒是也。由此观之,六淫外感、七情内伤,皆能导致。”第一次提出六淫、七情所伤致眩说。《丹溪心法》载:“此症属痰者多,盖无痰不作眩。”虞抟认为:“血瘀致眩。”赵氏提出营卫失调是高血压病中医病机总纲。刘氏认为高血压病主要为火热内盛,风火扰乱血气而上逆于清阳之府所致。阎氏等则认为高血压病总为脏腑受损,阴阳气血平衡失调,病及肝肾脾,以肝为病变重点,证多虚实夹杂。早期多见气机升降失常,中后期以肝肾阴阳失调为基础,顽固性高血压病,多兼水湿痰瘀,水瘀互结。综上所述,可以认为高血压病是因脏腑阴阳失调,气血不和,气机升降失常,风火内生,痰瘀交阻所致。其病位在肝、肾，与心、脾有关；其病性为本虚标实，虚在肝、肾，实在风、火、痰、气、瘀。1分型论治王氏分3型治疗:肝郁型(收缩压高)治以疏肝肃肺降压,予柴胡疏肝散合半夏厚朴汤加减;肾虚型(舒张压高)治以补肾健脾降压,方用杜仲丸合六君子汤加减;五脏俱虚型(脉压差小)治以补虚安神调压,用左归丸合归脾汤加减。熊氏等采用中医辨证治疗老年高血压病120例,分肝阳上亢、阴虚阳亢、阴阳两虚、痰浊中阻、气虚血瘀5型,分别采用天麻钩藤饮、杞菊地黄汤合镇肝熄风汤、二仙汤、半夏白术天麻汤及赤风汤加减治疗,结果:显效48例,有效60例,无效12例,总有效率为90%吴氏等报道,邓铁涛认为高血压病辨证可分为4型,并自拟5条验方:肝阳上亢型用石决牡蛎汤治之;肝肾阴虚型用莲椹汤治之;阴阳两虚型用肝肾双补汤治之;若以肾阳虚为主用附桂十味汤治之;气虚痰湿型用赭决九味汤治之曾氏分5型治疗:肝阳上亢型治以舒肝解郁,清热导滞,予龙胆泻肝汤加味;阴虚肝热型,治以滋肾平肝,潜阳育阴,拟镇肝熄风汤加减;心肾不交型,治以养心安神,滋阴补肾,用天王补心丹加味;冲任失调型,治以调理肝脾,补肾宁心,以逍遥散加减;经络瘀滞型,治以益气活血,疏通经络,方用补阳还五汤加减。邓氏分8型治疗:肝阳上亢型,治以平肝潜阳,方用天麻钩藤饮加减;肝肾阴虚型,治以滋补肝肾,方用祀菊地黄丸加减;阴虚阳亢型,治以滋阴潜阳,柔肝熄风,予自拟杞寄龙牡汤(药物由枸杞子、桑寄生、龙骨、牡蛎、牛膝、熟地、杜仲、钩藤、泽泻、蒺藜等组成);心肾两虚型,治以滋阴补肾降火,方用黄连阿胶汤加减;气血两虚型,治以气血两补,方用八珍汤加减;肝胃火盛型,治以清胃泻肝火,方用玉女煎或白虎汤加减;血瘀脉阻型,治以活血化瘀,方用通窍活血汤加减;痰湿中阻型,治以清热化痰,方用黄连温胆汤加减。结果:在治疗的127例中,治愈38例,显效52例,有效30例,无效5例,死亡2例,总有效率为94.4%。2中成药治疗董氏等采用槐角丸(槐角500g、黄芩、地榆、枳壳、防风、当归各250g)治疗高血压病63例。结果:总有效率为90.47%。赵氏等用降压调脂胶囊(药物由丹参、川芎、山楂、首乌、云苓、泽泻等组成)治疗高血压病150例,并用山绿茶降压片治疗的50例作对照。结果:治疗组150例中,显效76例,有效41例,无效33例,总有效率为78%;对照组总有效率为62%;治疗组疗效优于对照组(P<0.05)。刘氏等予牛黄降压胶囊治疗轻、中型高血压病50例,并与用圣通平治疗的50例作比较。结果:治疗组疗效优于对照组(P<0.05);且治疗组治疗前后血液流变学、血脂变化情况比较均有显著性差异(P<0.05),而对照组治疗前后比较无显著差异(P>0.05)。金氏等用通脉颗粒(药物由天麻、川芎、丹参、葛根、白芍、牛膝等组成)治疗高血压病68例,以复方罗布麻片治疗的30例作对照。结果:治疗组降压总有效率为95.6%,与对照组(73.3%)比较差异非常显著(P<0.01);症状改善方面,治疗组与对照组比较有明显差异(P<0.01)。治疗组治疗前后红细胞变形指数比较差异显著(P<0.05),且红细胞聚集指数比较有显著性差异(P<0.01),治疗组与对照组治疗后红细胞聚集指数与聚集面积比较差异显著(P<0.05)。3中西医结合治疗杜氏用自拟降压方为基础方(牛膝20g、钩藤20g、泽泻15g、白芍10g)并随证加减,同时结合西药治疗本病患者45例,对照组30例,联合口服硝苯地平控释片、卡托普利、双氢克尿噻片。结果:治疗组显效33例,有效10例,无效2例,总有效率为95.6%;对照组显效8例,有效10例,总有效率为60%。丁氏用尼群地平片与柔肝活血中药(白芍、当归、郁金、川芎、赤芍各10g、枸杞子、丹参各15g、葛根30g、川牛膝20g、炙甘草6g)治疗原发性高血压病53例,对照组单用尼群地平片治疗47例。结果:治疗组显效19例,有效32例,无效2例,总有效率为96.23%,对照组总有效率为76.60%,治疗组总有效率明显高于对照组(P<0.05)。李氏等用倍他乐克合育阴潜阳中药(药物由天麻、钩藤、桑叶、生石决明、生龙骨、生牡蛎、生地、白芍等组成)治疗高血压病100例,并与单用倍他乐克治疗的100例作对照。结果:治疗组显效74例,有效25例,无效1例,显效率为74%,而对照组显效率仅为35%,两组显效率比较差异显著(P<0.05)。4外治法申氏等采用降压喷剂(羚羊角、冰片、松节油)喷涂大椎穴、涌泉穴治疗高血压病120例。结果:显效72例,有效36例,无效12例,总有效率为90%。李氏采用中药平肝降压贴片(钩藤、菊花、白蒺藜、川芎、冰片)贴敷于神阙穴,每周贴敷2次,15天为1个疗程,共治疗高血压病44例,经治1个疗程后,显效26例,有效12例,无效6例,总有效率为86.4%。吴氏等使用浴足方治疗高血压病32例。取怀牛膝、川芎各30g、天麻、钩藤(后下)、夏枯草、吴茱萸、肉桂各10g。上方加水2000ml煎煮,水沸后10min,取药液趁温热浴足30min,上、下午各1次,2~3周为1疗程。观察其治疗前后血压变化及症状改善情况。降压疗效:显效9例,有效18例,无效5例,降压总有效率为84.37%;症状疗效:显效12例,有效17例,无效3例,总有效率为90.63%。史氏等用血压平滴鼻剂(由夏枯草、菊花、丹皮、当归等组成)治疗原发性高血压病患儿20例,对照组20例采用非洛地平缓释片治疗。结果:治疗组显效14例,有效3例,无效3例,总有效率为85%;对照组总有效率为90%,两组总有效率经统计学处理差异无显著性(P>0.05)。治疗组治疗前后HR、DBP、SBP比较有显著性差异(P<0.01)。卫氏等用针刺入迎穴治疗高血压病38例,并与传统针刺组(取穴:百会、曲池、太冲、太溪等穴)36例及西药组(卡托普利片)39例作比较。结果:3组有效率分别为86.84%、66.67%和64.10%,且治疗组对高血压病患者的MDA和SOD含量的改善均明显优于两对照组。任氏等施灸治疗高血压病肝肾阴虚型(灸关元、涌泉、足三里等穴)17例及痰湿瘀阻型(灸百会、神阙、足三里等穴)47例,结果:两组总体收缩压和舒张压在治疗前后均有显著性差异(P<0.05)。四、研究思路1从证候研究入手探讨中医药评价手段随着讲究科学依据的循证医学的蓬勃发展，现代中医学者越来越关注高血压病中医证的本质研究。积极引进微观辨证学最新成果，可为高血压病中医临床治疗学提供依据。目前对各证型微观研究主要集中于肾素-血管紧张素-醛固酮系统、激素、血液流变学改变等方面。但高血压病的复杂性和中医药辨证论治防治疾病的灵活性，给证候的研究工作带来一定的难度。有学者由此提出今后对高血压病分型研究应结合血压水平、靶器官损伤程度及病因学等进行，运用现代科学手段不仅从整体、器官、细胞，更要从分子、基因水平对各证型微观研究进行前瞻性、深层次的探讨。以高血压病肝阳上亢证为例，与肾素-血管紧张素-醛固酮系统、血浆心钠素与内皮素等心血管内分泌因子、血浆儿茶酚胺、血液流变学、心功能等指标的关系及其动物模型和基因表达等方面进行研究，部分结果一致，但仍存在相矛盾的结论。鉴于内因为疾病的根本原因，今后的工作可在规范化的高血压病中医辨证分型的基础上，在分子生物领域展开。高血压病血瘀证患者存在c-fos、c-jun基因的异常表达，其指标异常与基因表达水平的高低与血瘀证各型之间存在密切关系。马民发现HSP70基因与c-fos基因表达可能与高血压病瘀血证相关。高血压肝阳上亢证具有TH基因显著扩增、THmRNA及蛋白质表达增强的特点，提示TH基因的过度表达可能是高血压肝阳上亢证的分子机理。原发性高血压可能由于主导发病基因的不同而存在不同的亚型，在临床上表现为不同证型。LPL基因可能是痰浊雍盛型原发性高血压患者的重要遗传因素。2从发病研究入手探讨中医药降压机制目前中医药治疗高血压病实验研究多借鉴西药研究较为成熟的相关内容，进展较快，一方面证明中药的降压效应，另一方面阐述其降压机理。相关研究主要表现在对交感神经的抑制作用、钙通道阻断作用、利尿降压作用、对肾素-血管紧张素系统影响作用、对心脏血流动力学的影响作用、对血液流变学的影响作用、血管内皮功能改善作用、对胰岛素抵抗的改善作用及多种降压途径的协同作用等方面。抗高血压中药具有多途径、多环节、多靶点作用，在治疗各型高血压中发挥了独到疗效，为进一步深人研究提供了思路。但综合文献来看，多集中在扩张血管;调节肾素-血管紧张素-醛固酮系统;调节血管活性物质，升高舒血管活性物质水平，降低缩血管活性物质水平等方面，但很少从分子遗传机制层面做更为本质的探讨。这也是今后中医药治疗高血压病实验研究的趋势。3从靶器官损害入手探讨中医药保护机制中医药降压多不及西药，但由于其作用是多靶点的，在降低血压的同时，还兼顾高血压的其他病理环节，而且在靶器官保护方面也有独特的优势。相关实验研究亦可由此展开。心脏是高血压主要的靶器官之一。高血压长期慢性压力超负荷必将引起心脏结构和功能的改变(即心脏重塑)，心脏结构的改变主要为左室肥厚（LVH)。LVH心肌细胞凋亡和相关基因表达异常的发生发展与血流动力学、神经、体液及内分泌等因素密切相关。已有学者提出，在以往研究的基础上，结合当前细胞凋亡研究的新技术，从在体研究、细胞培养和基因表达等多角度探讨高血压心脏重塑过程中LVH结构改变的细胞学特征和分子生物学机制，从而丰富高血压病中医证候的微观研究，阐明逆转LVH的作用分子机制，这对于进一步深化中医理论研究和中药现代化研究具有重要意义。肾脏也是高血压重要的靶器官之一，但中医药对高血压肾保护作用机制研究甚少，在分子遗传机制层面的研究更是寥寥。如高血压诱导肾脏局部转化生长因子高表达，而β转化生长因子(TGF-β1)最重要的生理功能就是促进细胞的增殖，促进细胞间质的合成。徐向东等发现益肾方能明显降低SHR血压，增加大鼠肾组织的血流量，降低SHR肾组织中AngII水平，下调转化生长因子基因表达。病理观察显示益肾方能减轻肾小球毛细血管基底膜增厚及系膜细胞增生，延缓肾小球硬化。认为补肾活血是治疗高血压肾损害的重要治法。益肾方有确切的降压及肾保护作用。五、研究方法

（一）动物模型高血压病中医证候动物模型的研究现状目前已建立的高血压病中医证候动物模型有阴虚型、阳虚型、阴阳两虚型、实火型、肝阳上亢型、血瘀型。高血压阴虚模型造模时以银夹令大鼠左肾动脉狭窄，右肾完整，术后4-5周血压达到并稳定在高水平，此即二肾一夹Goldblatt型高血压模型(2K1C型)。用滋阴药物对此型血压无明显影响，而用助阳药物则能进一步升高血压，从而认为此类型属“阴虚”模型。又通过对本模型尿中醛固酮含量、脑组织脑啡肤含量和心肌脯氨酸浓度的检测，发现本型大鼠尿醛固酮排出增多，脑啡肤含量增加，心肌脯氨酸浓度升高;使用助阳药可进一步增高该类物质的含量，而滋阴药则可使其含量降低或无明显影响，是为本型高血压属阴虚证型的客观化认证。高血压阳虚模型实验用大鼠，手术切除一侧肾上腺及肾脏，另一侧肾上腺挖去髓质和大部分皮质，术后饮用10g/L的食盐溶液，术后4-6周血压达到并稳定在较高水平，此即肾上腺皮质再生型高血压(简称肾皮型或Skelton型)。用滋阴药对此型血压无明显影响，而用助阳药则有明显的降压作用，从而认为此类型属“阳虚”模型。又通过对本模型尿中醛固酮排出量检测发现，本型尿醛固酮含量增高，助阳药可明显减少其排出量，是为本型高血压属阳虚证的客观化认证。高血压阴阳两虚模型1961年日本的Okamoto通过挑选血压高的大鼠进行选择交配培育出自发性高血压大鼠(SHR)，被认为是最接近人类高血压病发病情况的动物模型。对SHR大鼠灌服中药桂附八味丸全方，能起到最好的纠正血压作用。由于桂附八味丸属阴、阳双补的中药，因此认为此类模型属高血压阴阳两虚模型。高血压实火型

日本学者用Wistar系雄性大鼠为黄连解毒汤专门制作高血压动物模型。通过预实验找出发生反应的热刺激(50℃，20min)和喂服美替拉酮盐水的方法，经过15-20d实验鼠均发生了稳定的高血压(称MH型)。随着血压的升高，血浆促肾上腺皮质激素水平升高，脑内多巴胺含量也升高。用黄连解毒汤治疗本型高血压有明显的降压作用，且脑内多巴胺含量及促肾上腺皮质激素水平亦相应减少，从而反证出此类型高血压属“实火”型。高血压肝阳上亢型

用手术使SD大鼠双侧肾动脉狭窄(双肾双夹法)，术后2周灌服附子汤(单味附子20g)，6周后大鼠性情变化大，结膜充血及血压升高较明显，血浆去甲肾上腺素、肾上腺素、血管紧张素水平均明显升高。用潜阳方(石决明、钩藤、黄芬、桑寄生、葛根、川牛膝)后以上指标均有明显的改善作用。用附子汤在自发性高血压大鼠(SHR)身上也成功复制出了肝阳上亢模型。在灌服附子汤4周后，实验动物的易激惹程度、结膜充血情况符合肝阳上亢表现。用潜阳方治疗不仅其激惹程度、结膜充血情况明显改善，血压亦有一定程度的下降。同时还对此模型进行了分子机理方面的研究，用免疫组化和原位杂交方法分别测定该模型肾上腺组织间酪氨酸羟化酶(TH)蛋白质及mRNA表达水平，发现SHR肝阳上亢证模型肾上腺组织TH蛋白质及mRNA表达增强，与人类肝阳上亢证高血压的表现一致，从分子水平验证了模型的科学性和确定性。高血压血瘀证模型

用雄性狗，通过手术方法令左肾动脉狭窄，右肾完整(二肾一夹法)，术后4周血压稳定于高值，平均增高9.33kPa。测定血栓素B2与6-酮-前列腺素F2α比值(TXB2/6-Keto-PGF2α)升高，用活血化瘀补肾中药治疗有显著的降压作用，且血中TXB2/6-Keto-PGF2α亦显著降低，尿中舒血管利钠因子PGE2排出增加，TXB2排出减少。（二）检测指标

血压：收缩压、舒张压、平均动脉压等。血流动力学：心输出量、左室内压、左室内压上升下降最大速率、左室舒张末期压等。活性物质：肾素-血管紧张素、儿茶酚胺类、前列腺素、血管内皮活性物质（NO、ANP、ET等）、神经肽类。思考题如何全面评价抗高血压中药的药效？谢谢大家！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑