(物理冶金学原理4、5)

第三章金属中的扩散§3-1扩散理论一、概述图8-1是金属中自扩散过程的示意图，表示具有均匀的放射性原子浓度C1的中间区域和两个起始时只含有一般原子的相邻区域之间的自扩散。图8.1（b）是从图8.1（a）经过每个原子平均跃迁一次以后可能出现的放射性原子的分布情况。图8.1（b）中的浓度曲线是记录放射性原子在试样内散布的简便方法。3、进一步的跃迁，将使放射性原子继续散布，直到最后达到如图8.1（c）所示的均匀分布。虽然每一个原子仍将和以前一样不停的跃迁，但是放射性原子浓度分布曲线保持不变，所以不再观察到扩散。4、如果图8.1中带星的原子使溶入的合金元素，那么上述的同样图景表示了置换式固溶体中主要的扩散特性。5、溶质原子占据着基体点阵阵点的间隙位置（铁中的碳原子），扩散同样也是依赖溶质原子作任意方向的跃迁所引起的。6、由于上述原因，扩散的两个基本公式，斐克第一定律和第二定律，提供了冶金学中几乎所有重要的扩散现象的理论基础。二、斐克定律浓度梯度dc/dx是判断扩散能否进行的依据。因此当dc/dx=0时，扩散不可能发生，如图8.1（c）。但当dc/dx是正值（dc/dx>0）的区域，有一个净的溶质原子流通过平面1流向负的x方向；而当dc/dx是负值时，净的溶质原子流则流向正的x方向，见图8.1（b）。斐克第一定律的建立每一个溶质原子在三维空间的六个方向，平均每秒跃迁Γ次。通过参考平面单位面积上每秒有ΓC2/6个溶质原子从平面2跃迁到平面3；反方向的溶质原子流是ΓC2α/6，这两项差值就是溶质原子净的扩散通量J。

原子数/平方米·秒因为C3=C2+()dx，而dx=，故上式可写成：而通常写成：式中D是扩散系数：

扩散系数D的变化：由于体心立方点阵中原子跃迁距离为a0/2；面心立方点阵中原子跃进距离为a2/2，故D可以按点阵参数a0写成下式：

（体心立方点阵）

（面心立方点阵）斐克第二定律由于斐克第一定律不包括时间变数，所以常常需要用另一个方程式来处理工程技术上的问题。考虑在两个相距dx的参考平面之间，dx×1的体积内溶质原子的累积。通过参考平面Ⅰ的扩散通量已列出，而通过平面Ⅱ的扩散通量可写成：

单位时间（秒）内原子的累积，dA，就是进入单位体积的扩散通量超过离开单位体积扩散通量的差值。由于在这里浓度同时是x与t的函数，利用偏导数可写成：代入上式，得出x方向扩散的斐克第二定律如果扩散系数D随浓度变化所引起的变动可以忽略不计，那么，上式可简化为：

对于立方晶系晶体结构的固溶体，上式应取三维形式，三、扩散机理间隙固溶体里的扩散尤为简单，原因有二，首先，溶剂原子的扩散常可忽略不计；其次溶质原子在基本点阵中可以视为从一个间隙位置跳到相邻的另一个间隙位置，如图8.2（a）所示。在纯金属或置换式固溶体中则需要有特殊的扩散机理。空位机理与间隙机理相比显示出下述新的特征：⑴扩散速率直接取决于空位的比率Nv。⑵如果邻近溶质原子的点阵阵点上存在一个空位，如图8.2（b）所示，那么，溶质原子或溶剂原子都有可能跳到空位上。⑶在扩散温度下，由于Nv值的典型数据仅为10-4，所以在某一个给定原子的邻近处很难得出一个空位，但当一个原子一旦与空位交换以后，这个原子将有可能成为第二次可能交换的对象，这一现象称为交互作用。根据空位任意跃迁频率Γv的计算，纯金属的自扩散系数为：式中f是按交互作用现象导出的交互作用因子。面心立方金属的f值为0.78，体心立方金属的f值为0.73.如果导致扩散的点阵缺陷是一个多余的原子（而不是失去一个原子形成的空位），其扩散机理称为自间隙扩散机理。四、热激活间隙时扩散⑴一个间隙原子必须具备足够高的额外能量，才能跳离它原来的间隙位置。根据能量起伏的统计观点，在总数N个原子中，有ni个数目的原子在某一瞬间具有特定能量εi，ni/N的比值表征某一个原子具有εi能量的几率Pi，根据经典的能量统计分布：……①由于能量是量子化的，εi值可用下式表达

……②分配函数可以用下式表示：具有最低不小于εi能量的原子总数，通常由⑴式某原子至少具有能量εi的总几率P来表示：

……③根据⑵式的定义，上式可写成将Q值式子带入上式，最后得出所求的几率，

……④式中u=rhv是每一个原子的内能。⑵对于通常的恒温恒压条件下的扩散来说，合适的热力学量并非简单的就是内能△u，而是吉布斯自由能△G，从而得出有用的式子：

……⑤间隙原子的跃进频率P，可以由下列乘积求得：在恒温下△G=△H-T△S最后导出的扩散系数表达式为：

……⑥上式中除最后一个指数项以外，通常将其余各项合并成一个常数D0，而将△Hm代之以激活能Q，单位为焦耳每摩尔，得出通常应用的式子：

……⑦图8.4是碳在体心立方点阵铁中的扩散数据，它提供了一个很好的例子，D随温度变化的规律符合与上式。扩散的空位机理⑴描述空位扩散需要增加一个物理量Nv0，即空位的平衡浓度，其表达式为图8.5给出了空位数所占的比率Nv0随温度变化的典型数据。在接近金的熔点时，Nv0大致为10-3，但随着温度的下降，Nv0急速减少，在450℃时只有10-6.⑵如果将按⑥式展开，其结果是

若将△Hm+△Hf代之以激活能Q，并将式中余下的各种数量合并成一个常数D。就得到与⑦式相同的表达式。这样，所有各种类型的扩散常数都可用两个常数D0与Q来描述，D0与Q值可以由实验方法测得，表8.1中列出了几个例子。§3-2扩散方程的解一、概述斐克的两个扩散定律都是微分方程式，必须将方程式求解以获得代数式来描述浓度随距离和时间而变化的函数。这些解可以分成三种不同的类型。⑴通过基本运算就可很方便的求得扩散方程的解⑵通过工程技术上重要的扩散问题的解由高深的数学处理技术得到。⑶许多类型的扩散问题，例如涉及到与浓度有关的扩散系数值的问题，可用计算机求得。

二、斐克第一定律1、由于斐克第一定律没有明显的考虑浓度随时间发生的变化，所以它的应用局限于稳定态扩散，或局限于处理扩散过程的重要参数不因时间而变化的一些问题。2、金属的一种类型的氧化是一个典型的例子，下面加以分析。金属的高温氧化的实验数据通常表现为，形成的氧化物的量与氧化时间呈抛物线关系。借助图8.6（a），这一情形可以用扩散过程加以说明。对于任意氧化层厚度X，单位面积上金属原子的迁移速率是：然而，dm与氧化层厚度的增加值dx成正比，即dx=Kdm，故上式可写成：式中D′即KD，D假设是一常数时，D′也是一个常数。上式可作如下求解：

K′为正，因为式中的负号已被浓度差△c的负号所抵消。氧化层厚度随氧化时间平方根的增加而增加，图8.6（b）显示了这样的关系。三、斐克第二定律薄膜的解⑴在采用放射性失踪原子时，是在金属B长棒的一个端面上沉积一薄层金属A。常常用两个这样的试样联结起来使之形成两根长棒B中间有一薄层A的“夹心”。在x=0平面处A原子的起始浓度为每平方米M个原子。在“夹心”试样的情况下，下面的解给出了经过扩散时间t后，在进入金属棒B距离x处的浓度，并以x的函数表示：

……①由于起始的原子总数M在扩散过程中仅是发生了重新分布，……②

所以……③将③式代入②式，可得到最终的解，

……④如果不是夹心试样，试样在一段具有相同数量M，那么浓度值应增加一倍

……⑤因为原子仅是沿正的x方向扩散。⑵一个典型的应用式的例子是测定示踪金属原子A在金属B中的扩散系数，如图8.7（书245页）所示。a、在金属B棒的一段，沉积一薄层A原子，图8.7（a）。b、在高温下扩散系数小时，使A原子渗入B金属中一定深度（～1mm），图8.7（b）。c、将B金属棒逐层切割分析，测得每层放射性强度Ⅰ，得到扩散的定量关系如图8.7（c）。由于放射强度正比于A原子数目，⑤式可写成

……⑥d、对⑥式两边取自然对数以后，我们可以写成直线方程式e、根据图8.7（d）中以lnI对x2绘制的直线，可以从直线斜率求出扩散系数D。无限长固体图8.8（a）的扩散偶是无限长固体的例子，扩散偶由Co成分的一块合金和一块纯金属组成。我们把这块合金看成是由无数个连续的薄层所组成，如图8.8（b）所示，那么，这一扩散问题的解可以方便的按薄膜解求出。考虑图中一个典型的层，经过时间t扩散后，这典型层在x处获得下式的浓度分布，

全部所有各层（自ξ=x起延伸到ξ=∞止）的影响可由上式的积分得出：式中：上述积分式可由下述差值表示，所以，扩散偶中浓度的最终解释是：半无限长固体只涉及单个均匀固体（图8.8（a）试样的任一半边）的扩散问题具有半无限几何特征，试样可描述为从x=0延伸到x=+∞。它的解与无限长固体相类似，具有两种类型：实质上是图8.8（c）曲线的右半边，描述了在x=0处B向金属表面加入吸附的A原子。实质上是图8.8（c）曲线的左半边（除了是增加而不是降低以外）：描述了从A与B的合金表面上失去了A原子。应用（a）式的例子是铁的渗碳，图8-9是渗碳是碳在铁中的扩散。铁板渗碳过程示意图。渗碳过程开始后的碳浓度分布曲线，该曲线是开始渗碳以后就形成了。渗碳10小时后的碳浓度分布曲线。表8.2（书248页）总结了钢板在表面以下每隔0.4mm计算其浓度值C的各个步骤。四、合金中的扩散（克肯达耳效应）和自扩散系数一样，合金中两组元的本征扩散系数具有不同的值。因此，如果两金属相互扩散，通过两金属试样起始是的分界平面将有净的物质迁移，这一现象称为克肯达耳效应。连接一根金棒与一根镍棒构成一个试样，扩散将通过带有标记的界面进行，惰性标记物可以用许多根极细的钨丝平放在连接的平面上。由于扩散通过惰性标记物的金原子比镍原子多。因而向试样的金的一侧移动，这种运动称为克肯达耳漂移。图8-10（书249页）给出金-镍系的数据，在所有浓度范围内，金原子比镍原子扩散快。金的扩散流大于镍的扩散流这一事实，意味着通过克肯达耳界面将发生净的空位流。当空位浓度下降到略低于平衡浓度时，最简单的空位反应是在位错上形成空位（或在例如晶界等其它晶体点阵的缺陷上形成）。在空位浓度高于平衡浓度值（空位的过饱和）的区域内，可发生相反的反应，即空位的消失。如果空位的过饱和度相当高，那么就还有另一些形式的反应，将在空位消失的作用中占主导地位，其中一个反应是空位“析出”，并在晶体点阵中形成空穴。在连接金和镍的原始界面位置上的平面称为又野界面。又野界面具有重要的特征，即在界面两侧的A1和A2两块面积相等，A1和A2分别代表通过又野界面的镍和金的量。由此可见，如果用又野界面来描述扩散行为，只需用一个扩散系数。与和之间的相互关系，可由下式表示;与和之间的相互关系是，对于不同成分的金-镍系，的值示于图8.10中。称为扩散系数。图8-11（书250页）表示了金和镍互扩散时的克肯达耳效应。§3-3影响扩散的因素一、浓度一般我们假定扩散系数与浓度无关，在这里有必要了解这样假定所产生的误差。如图8.12（书251页）所示，在碳浓度从0%到927℃时溶解极限1.3%的范围内，碳在奥氏体中扩散系数的变化是相当小的。即使在浓度对影响较显著的合金中，对于稀固溶体中的扩散或在小浓度范围内的扩散，将假定为常数，误差页还是比较小的。二、晶体结构铁的同素异构转变对于溶质原子的扩散速率有一定的影响，在指定温度下，溶质原子的扩散速率与铁的自扩散速率在铁素体里比奥氏体里大致快一百倍另一个晶体结构的影响是在一个溶剂金属的单晶中位向对扩散系数的影响。扩散系数的各向异性在立方晶系金属中几乎不出现或完全不存在；但在斜方点阵（铋）中测量的结果表明，平行与C轴与垂直与C轴的自扩散系数比值约为一千。晶体发生点阵畸变，扩散速率增加。三、杂质少量添加金属的存在对于溶质原子在溶剂金属中扩散的影响，通常是比较小的。四、晶粒尺寸晶界扩散要比晶粒内扩散快。细晶粒金属中总的扩散速率将是较高的。但在通常的晶粒范围内，在进行扩散计算是不需要考虑晶粒的尺寸。五、短路扩散由于在晶界上，在接近自由表面处和在位错线邻近区域内，金属晶体点阵的规律性受到破坏，因此，在这些区域内由空位机理所引起的扩散显著增强。晶体结构规律性局部出现扰乱的结果，使空位数目和空位的活动能力增加了。由于这个原因，晶界扩散的激活能Q比体积扩散的Q值低。这时短路扩散才起显著的作用。在更低的温度下，体积扩散和晶界扩散都可能变得无能为力，此时显著的原子迁移可以沿着位错线周围畸变点阵中的“管道”进行。如图8.14（书252页）。六、扩散的驱动力电场对间隙溶质原子的影响设某一溶质原子具有净电荷Z*电子单位e，那么在外加电场E的作用下施加于每个溶质原子上的力是：设可动性B表示在单位力作用下单个溶质原子的平均速度。那么在外加电场作用下，单个原子的速度V是：如果溶质浓度C的单位是每立方米中的原子数目，那么扩散通量J可简化为：这就提供了在电场中扩散的完整描述。浓度梯度和温度梯度的影响如果由于浓度梯度和温度梯度得到作用力F的适当表达式，则同理可给出相应的扩散通量式。这两种力已知为：所以，在所有三种驱动力作用下产生的总的扩散通量是：表8.3（书253页）列出了典型的Z*和Q*的值。§3-4扩散的应用一、金属的结合金属的结合包括镀锌、焊接和金属包层等工艺，是工业上应用扩散原理的良好例子。但是任何一种情况都需要有扩散发生。镀锌、镀铅锡由于扩散只能在固溶体中进行，所以只有两种金属具有一定量的固溶体时才有可能结合成一体。由于铅不能固溶于铁，因而必需在熔化的铅浴中加入少量能与铁形成合金的第二种金属，常加入锡，这就形成了镀铅锡合金的薄钢板。在某些金属结合工艺过程中，在被连结的两金属之间存在着出现脆性金属间化合物这样一个复杂的因素。比如为了降低脆性中间相的数量，可以在熔融的锌浴中加入适当的铝。包层有许多各不相同的工艺方法可用来在不同的基底材料上贴上一层其它金属。“包铝”薄板的制造是用热轧纯铝-铝合金两种材料“夹心”坯料的方法，使高强度铝合金外表与纯铝保护层结合在一起。纯铝一旦为高强度铝合金中合金元素渗入时就会失去它优良的抗蚀能力，所以要特别当心防止过度扩散。焊接熔焊，在连接区局部产生熔化。熔焊包括气焊、电弧焊、电渣焊、电子束焊接及激光束焊接。压焊，通过塑性变形的作用，使两表面结合在一起。例如锻焊、电阻焊，或点焊、静压焊接、扩散焊接和超声波焊接等方法。爆炸焊接，采用一种爆炸剂，当它爆炸时推动一个金属极高的速度压向另一个金属。由此引起显著的塑性变形形成金属突出点在两金属之间摩擦而焊合。流动焊接，利用低熔点合金（加上适当的焊剂）焊接两块金属而不明显改变它们的组织。软焊和硬焊

是两个普通的例子。软焊合金的熔点低于425℃，而硬焊合金的熔点高于此温度。二、均匀化消除化学成分不均匀性一个化学成分不均匀性的固溶体，通过扩散趋向与均匀化。在低温下这个过程的速率极低，需要采用特殊的热处理工艺才能使之均匀化。在某些实例中，合金元素的扩散系数起着决定性的作用。例如，在中等温度范围，锌在铜中快速的扩散使铸造黄铜发生有效的均匀化，但是在同样温度下镍在铜中扩散极慢，所以难以消除铸造铜-镍合金的偏析。消除带状组织由于化学成分的不均匀性而在钢材的金相组织中出现了黑白紧密相间的条带。这些条带代表钢锭在冷

凝过程中形成的合金元素的偏析区域，它们在轧制过程中被拉长压扁成为狭长的条带。为了消除钢材的条带组织，一般采取的方法是钢锭轧制后，需要在相当高的温度1200℃保温相当多的时间。三、滞弹性与阻尼阻尼本领如果用铁锤撞击一根金属棒使之振动，无论怎样这根金属棒的振动振幅总是随着时间的增长而降低。这一特征称为阻尼本领。也就是说振动能量可能由于不同机理的作用而有效地为金属构件所吸收。阻尼本领的量度是测定阻尼减缩量Δ，Δ的定义是：式中：W是每周振动的总振动能；ΔW是振动一个周期以热的形式损失的振动能。原子的跃迁是内耗的一部分图8.16是碳在体心立方点阵铁中产生内耗的原子结构起因。在所示的振动循环的阶段中，碳原子优先趋向于跳到b位置（沿着伸展方向）。位错的运动除了原子的扩散以外，还有许多吸收振动能量的机理。在许多情况下，位错的运动起着主要的作用，例如被钉扎的位错的弓出，位错在晶界上的移动，和位错在相界面上的特殊行为。即使一个特定的合金材料，它的阻尼本领也因频率、应力与温度等因素的变化而在很大的范围内变动。阻尼本领的应用及测定除了做钟的青铜以外，几乎所有的工业金属材料都希望具备高的阻尼本领。例如汽轮机叶片经受着每分钟数千次的冲击，如果材料的阻尼本领不足以很快的消耗振动能量，那么在临界共振速度下将产生非常高的应力。由于影响阻尼本领的因素很多，很难列出能够直接用于计算的定量数值。一个切实可行的办法是对一系列材料，在相似条件下测出它们的相对阻尼本领。表8.5（书257页）就是在低的振动振幅下，即在低应力条件下测得的阻尼本领。由此看出，在这种条件下，镍对振动的阻尼性能百倍优于铝。阻尼的减缩量随应力的增加而急速提高。例如灰铸铁的Δ值，当应力数值从接近于零提高到7x107N/m2时，Δ值从0.006上升到0.3。第四章强化机理及过程§4-1形变强化一、冷加工冷加工的作用冷加工过程与热加工过程是根本不同的，冷加工过程可以使晶体组织持久的变形。图10-1是黄铜的轧制过程。再结晶和塑性变形同时发生，说明在热加工过程中晶粒组织基本保持不受影响。一般情况下是测定随冷加工总量的增加而增加的硬度如图10-2，加工硬化作用的定量测定应变-加工硬化指数的形式列在表4-2中。晶粒尺寸的影响确定合金在冷变形工序中最适宜的操作时，晶粒尺寸常是一个重要的考虑因素。通过对再结晶过程的适当控制，通常能够获得规定的晶粒尺寸。对图10-3表示对弹壳黄铜（70%Cu,30%Zn），随着晶粒尺寸的增大，其加工就愈方便，不仅改善的延展性，而且流变应力也同时降低。另一方面，当晶粒尺寸增大时，就可以遇到材料表面外观的问题，因为这时晶粒与晶粒间的不均匀变形将变得很明显。图10-4表示粗晶粒的金属材料在承受强烈变形时所产生的“桔皮”表面。晶粒尺寸的选择实际上是上述两者的折中，表10-1中列出的数值，是在不同加工情况中推荐应用的。在冷加工过程中的金属晶粒的择优取向金属晶粒的择优取向是在冷加工过程中发生滑移及孪生的必然结果。例如，冷拔铝线时，原始任意取向的晶粒因冷拔而变形，其中【111】晶体位向趋向平行于铝线的轴线。有时要采取一些措施以控制合金中产生的择优取向程度。否则会造成因方向不同，材料的性能不同，但有时要增加择优取向程度，比如在磁性材料中。择优取向的一个有用方面是它与织构强化有关，特别是在高度各向异性的六方点阵金属中，如Ti、Zr、Be、Mg等，对这些薄板的金属进行冷轧时，所造成的择优取向（织构）使得其（0001）晶面优先位于薄板平面。于是易于激活的滑移系的滑移方向也就位于薄板平面上，结果，垂直于薄板的变形就大受限制。二、应变硬化机理应变强化的基本特征基本特征是一个给定的位错的运动，为邻近位错造成的“障碍物”所阻碍。障碍的本性及其相对的重要性随其晶粒组织、晶体学及变形条件的不同而有很大的变化。在单晶体的变形中有两个阶段，由于第Ⅱ阶段中，一定的变形量引起了较大的强化作用，使得在第Ⅰ阶段过渡到第Ⅱ阶段处，应力-应变曲线上的斜率有较大的增加。在多晶材料中，位错间的相互干扰特别显著。这是由于几何上的要求。在每一个晶粒中至少要有五个滑移系同时开动，晶粒才能任意的改变形状，而仍在每个晶粒的晶界保持连续性。胞状组织的形成金属及合金经强烈变形后的冷加工组织，表现出一种没有预期到的特征，即在显微组织中，较大的体积范围内基本上没有位错，位错集中在其周围区域，从而形成了胞状组织，见图10-5。胞的尺寸及形成胞所需的应变，随合金及温度，应变速率等因素而变化。胞状组织是具有高堆垛层错能的合金的特征，其位错是不可分解的，并且易于交叉滑移。应变硬化率的指导原则当一个六方密排点阵的单晶体变形时，仅是主滑移起作用，这样位错密度及其相互干扰的范围就都比较小，因而应变硬度是很小的。六方密排点阵的多晶体金属在塑性变形时也有类似的情况，但是它们的行为，却由于发生了孪生及附加滑移系的开动而变得复杂了。六方密排点阵合金的应变硬化率，一般仍较面心立方及体心点阵的合金低。因为这两种合金都允许许多滑移系开动，相互作用的位错成为其位错运动的障碍，从而增加了继续变形所需的切应力。影响应变硬化的因素应变硬化率一般是随试验温度的升高而下降。加入固溶的合金元素可能增大或减少应变硬化率，但在冷加工后，合金的最终硬度总是比纯金属高。三、晶粒尺寸对强度的影响晶粒尺寸与强度的关系各种金属和合金的数据都表明，有一个共同的强度随晶粒尺寸减少而增大的形式。这个强度与晶粒尺寸间的函数关系，涉及晶粒尺寸的平方根，如图10-6的数据所示。相邻晶粒中的位错间的相互作用根据晶界处位错的塞积，可以导出适当的表明这一关系的方程式。外力能激发一个位错源，如图10-7晶粒①所示。并将一系列位错输送到相邻的晶界。因位错塞积引起的应力集中，使得在晶粒②或③中距离约为r的位错源激发起滑移。‘根据屈服强度和晶粒尺寸的这种关系，就得出所谓的霍耳-配奇工程。晶粒细化在工程技术上的应用工程技术上由于晶粒细化而强化金属材料的应用，可由超细晶粒钢来说说明，见书P298页。§4-2合金化强化一、概述在基础金属中加入一种或多种合金元素时，就有可能对其进行多种类型的强化。这一重要的强化方法，是以固溶强化和第二相强化之间的差别为基础而进行分类的。另外还有把塑性变形和热处理结合起来的热机械处理（形变热处理）方法，以产生强度与韧性的特殊配合。二、固溶强化溶质原子与位错间相互作用决定溶质-位错间相互作用程度的主要因素是相对的原子尺寸大小，相对的原子价及溶质和溶剂间某些化学和物理学上的差别。这些因素的作用通过以下几方面进行描述。溶质原子通过弹性的相互作用而阻碍位错运动的效果，取决于三个因素，见书298页。由于合金中的价电子趋于自位错应力场中的受压区移动向受拉区，电子效应就发生作用。基体原子的原子价愈高，则引起的局部的电偶极子也愈大。由各种原因产生的化学效应，引起溶质原子与堆垛层错区的相互作用。溶质气团溶质原子围绕某一位错线积聚（形成一个气团）。这样一个气团起着使位错线固定不动或钉扎的作用，结果使开始产生塑性变形的应力较正常的高。碳（或氮）在体心立方铁中的气团，是一个强烈的结合的气团的例子。因为间隙溶质原子产生正方型的点阵畸变，它和位错线强烈的相互作用。在钢及某些其他合金中均能观察到屈服现象，可用溶质气团来加以说明。有序硬化一般溶质原子浓度约为20%或更多时，才产生显著的有序化效果。对于固溶体，有序状态代表一个低能量的状态，所以这个能量随反相畴界总量的增多而增大。在超合金中可看到有序相强化的例子，在这些合金中，由于有序化的缘故，第二相颗粒成为更有效的阻碍位错通过的障碍物。有效化在很多中心开始，随后这些中心长大，直至最后相互碰撞。它们不仅产生一个阵列的有序畴，而且由于正方性还产生了点阵畸变，所引起的强化效果可以是很大的。三、第二相颗粒的强化第二相获得及分布金属基体中第二相的获得，大多数是用常规合金化的方法产生的，它包括熔炼、加入合金元素、铸造及热加工成形。第二相的重要分布，不能用常规的方法来获得。一般可以用以下几种方法：要获得排列成行的片状或棒状的第二相，就必须用控制定向凝固的方法。第二相成行排列的组态也能在复合材料中产生，这是将熔融的合金渗入到成束的高强度纤维之间制成的。粉末冶金技术可使球状氧化物粒子在整个金属基体中弥散分布。例如Al2O3在铝中。第二相的类型在不同类型的颗粒中，有三类值得特别注意。第一类是各个原子与可察觉的第二相之间的过渡结构。第二类是不可入的颗粒是足够的坚强，它足以阻止正在运动的位错穿过。第三类是可变形的颗粒则能够被位错穿过，从而参与了整个变形。不可入的颗粒当运动着的位错碰到“坚强”的颗粒时，位错线首先围绕该颗粒弯曲。如果该颗粒有能力抵抗位错穿过，则外加应力将强迫位错在两个相邻颗粒之间通过。位错线的某些线段被迫绕每个颗粒形成位错环，而将主要的位错线释放，使其继续在合金中通过。奥罗万强化迫使颗粒间的位错运动所需的剪切应力τ为：式中：λ-颗粒间的平均自由间距。T-克服位错的线张力所需的力。将代入则B对于螺旋位错为1，对于刃型位错为（1-v）-1。可变形的颗粒一个颗粒表现的“强度”在很大程度上决定于颗粒间距的大小，因而也就决定于颗粒的平均尺寸。在沉淀的最初阶段中，细小颗粒的间距是很小的，要越过这些障碍物需要很高的剪切应力。可变形颗粒复杂形为的三种机理基体的晶体结构与原子偏聚团GP区或第二相颗粒之间共格。化学硬化指的是颗粒及基体间化学成分差别有关的两个效应。一个是附加界面能，另一个是溶质原子分布。弹性切变模量，由于它对位错的那些基本性能——线张力、自等的强烈影响，因而将单独作为对强化有效应的第三个因素。§4-3沉淀硬化一、沉淀热处理过程沉淀硬化过程生产一种沉淀硬化合金的全过程可分为三个部分：a.选择成分；b.固溶处理；c.沉淀热处理。图10.28是一个典型的沉淀硬化合金系的平衡图，它表明硬化是β相自过饱和的α相中沉淀的结果。虽然这里最大的硬化效果可能在含B金属6%是产生，但在低温下α加β相区的整个成分范围内，却都会发生某些硬化作用。固溶处理将合金加热到高温，但低于使晶粒过分长大或某种组成物熔化的温度。在少于一小时到接近一天的时间内保温，使第二相固溶得以进行。淬入水中，使在室温下获得过饱和固溶体。沉淀硬化合金的最高硬度是沉淀处理中获得的，这时过饱和固溶体发生变化，最终导致第二相的形成。进行沉淀热处理的正确温度决定于两个因素：a.反应所需的时间；b.所要求的主要性能。冷加工的影响除成分和热处理条件外，对于某些合金其性能还受到固溶处理后冷加工的很大影响。在某些实例中，冷加工会妨碍随后沉淀处理时取得最佳的性能数值。二、沉淀硬化的应用铝合金的沉淀硬化沉淀硬化对铝合金特别有效，无论是锻造或铸造合金均可进行沉淀硬化处理。如对于Al-Cu合金，其组成相为α+θ（CuAl2）相。固溶热处理溶解了θ相及杂质相，淬火后仅保留了过饱和的α固溶体。随后的时效处理导致形成GP区及θ相的各种过渡相。镍合金的沉淀硬化镍合金主要也是通过沉淀过程来硬化的。尽管镍合金其价格为铁的十倍左右，但为了多种目的仍在使用它。铁基合金的沉淀硬化淬火时效是通常类型的沉淀硬化，而应变时效则是由冷加工工序所引起的沉淀过程。钢的沉淀硬化马氏体时效钢的沉淀硬化可以使屈服强度提高。另外加Cu,Al都会使钢沉淀硬化。比如含Ni,Cu的时效钢，就是利用Cu作为沉淀硬化剂。三、扩散-反应硬化扩散-反应硬化过程对某些合金系，可以用改变合金成分的方法以产生沉淀硬化，即以扩散处理的方法加入适宜的元素。比如，如果金属A能固溶金属B，但对化合物BxCy只具有有限的溶解度，这样就可将金属C扩散到固溶体中去，从而使其倾向于沉淀出BxCy，有时可取得相当大的硬化效果。可以推测，硬化是由于在固溶体中BxCy析出的初期存在的点阵共格性所造成的。因为在正常情况下，扩散元素只能渗入很小的深度，所以只有表层能为这一过程所硬化。扩散-反应硬化应用钢的表面硬化的氮化过程，就是工业上应用扩散-反应硬化的一个例子。铬、钒、铝等元素具有形成氮化物的强烈倾向。所以当氮扩散到含有一个或几个这类元素的钢中时，钢中就形成氮化物相的颗粒。氮化处理所造成的极大的表面硬度，主要应归功于氮化物颗粒的弥散分布，而不是由于粗大的氮化物晶粒本身固有的硬度。§4-4纤维增强一、纤维增强方法由于弥散相的不变形颗粒可给以最大的强化可能性，所以就采用了各种不同的方法以获得这种类型的组织。将纤维掺合在一起支撑作用的基体中，特别是用复合技术，可对重要的变量给予很好的控制。增强纤维的重要性能是高强度及高弹性模量。在需要高的强度——重要量比的应用场合中，非金属纤维（如硼纤维）由于密度低而具有特殊的优越性。对纤维常给以特殊的覆盖层（例如，在硼纤维上覆盖SiC），这样做能有助于达到纤维与基体界面间的结合且又避免有害的化学反应的双重目的。二、纤维增强机理变形过程如果纤维小到符合均一性的要求（典型的直径为100μm），复合材料的强度性能即主要决定于纤维所占有的体积比率Vf。变形过程分四个阶段进行：由于基体与纤维结合得很好，所以弹性变形在两个相中同样的进行，指到正好超过基体的弹性极限为止。基体开始经受塑性变形，然而纤维尚处于其弹性范围之内。纤维可能开始塑性变形，虽然纤维的延性一般是很小的。最后，纤维开始断裂，从而导致复合材料的最终断裂。抗拉强度关系式对于基体与纤维结合得很好的复合材料，其抗拉强度σc可由如下的关系式近似的得出（10.7）

式中：σf-纤维的抗拉强度σm-比基体屈服强度稍高的值。因为σf比σm大得多，由此复合材料的强度几乎是直接随着纤维所占有的体积比率Vf的增加而增高。短纤维的情况在纤维短的情况下，一个新的特点是纤维两端上每一个长度为δ的小段纤维的行为。δ是这样的一个长度，在它整个长度上传递来自基体的应力，这应力可以看成从零增加到τm。在复合材料中，当直径为d的纤维受到几乎为其强度σf的应力时，在整个2δ长度上所传递的力为πdτmδ。如果要纤维不会从基体中拉出，这个力就必须至少等于作用于纤维上的拉力，(πd2/4)σf，所以

（10.8）

对于能够充分的传递基体应力的不连续纤维而言，其临界形貌比lc/d，是长度与直径的最小比值，每一种基体与纤维的组合都有一个特征性的临界形貌比，典型的数值约为10。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。