镇江房地产开发项目可行性建议书

镇江房地产公司碧水南山开发项目可行性研究报告第1章总论1.1镇江情况概述1.1.1地理位置及人口面积镇江位于长江下游南岸，地处长江运河“十字黄金水道”交汇处。下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3848平方公里，总人口311万。1.1.2文化教育镇江是一座底蕴丰厚、人文荟萃的历史文化名城，拥有江苏大学、江苏科技大学等5所大专院校，在校本科以上学生8.35万人，汽车制造、船舶制造等专业在全国领先。1.1.3交通环境镇江是长三角区位交通条件最好的城市之一，是长江与京杭大运河、吴文化与楚文化、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。2011年港口吞吐量达到1.07亿吨，同比增长11.45%。1.1.4经济与产业发展镇江拥有6个省级经济开发区和1个国家级经济开发区，已有80多个国家和地区的3000多家公司和财团在镇投资，世界500强中有30余家落户镇江，累计实际到位外资突破126亿美元。镇江市的产业特色明显、富有生机和活力。全市初步形成了装备制造、新材料、绿色化工、造纸、特种金属五大主导产业，去年销售突破4000亿元。各项经济指标都达到或超过时序进度，一些指标的增幅继续保持在苏南的领先位次。1.2项目简介1.2.1项目概况项目名称：碧水南山用地面积：20000平方米建筑总面积：50000平方米业主名称；某房地产开发有限公司业主地址：******项目法人：***设计单位：******项目投资：******资金来源：60%银行贷款，40%自筹资金1.2.2项目施工单位简介——上海建工企业简介上海建工集团（简称上海建工）有着50多年的发展历史。在参与国家的建设中，尤其从20世纪90年代以来，上海建工创造了一系列新纪录：世界跨度最大的钢拱桥——卢浦大桥，世界第一条高速磁浮列车商业营运线，国内第一座外海大桥——东海大桥，468米的上海东方明珠广播电视塔，420.5米的金茂大厦，492米的环球金融大厦等，在中国乃至世界的建筑史上留下了不朽的业绩。上海建工己逐步形成了建筑承包、相关工业、房产开发、市政基础设施投资经营等产业板块，近几年，综合营业额连续以20%以上的速度增长。自1998年起，连年进入美国《工程新闻纪录》（ENR）杂志评选的“全球最大的225家国际工程承包商”的前50名。上海建工始终把科技创新作为集团发展的不竭动力。集团拥有国家级技术中心的博士后工作站，包括中国工程院院士、行业学科带头人等在内的一大批专业技术人员、管理人员和技艺精湛、能承担各类特殊工程的技术工人是集团发展的坚实基础。上海建工将遵循“和谐为本，追求卓越”的企业核心理念，广泛吸收优秀文化成果，不断进行科技创新、管理创新和制度创新，为社会提供更多的传世之作。2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。企业荣誉\o"查看图片"

上海建工集团1998年7月21日，上海建工（集团）总公司作为14家先进单位之一，受到国务院表彰。2001年5月1日，集团总公司被全国总工会授予全国“五一”劳动奖状。2001年7月1日，集团总公司被中央组织部授予“全国先进基层党组织”称号。2001年，集团总公司被中央宣传部、组织部、全国总工会、国家经贸委授予“全国优秀思想政治工作企业”称号。2002年3月集团总公司被全国总工会评为“送温暖工程先进单位”2003年2月集团总公司被全国厂务公开协调小组评为“全国厂务公开工作先进单位”2005年3月集团总公司被上海市厂务公开工作领导小组评为“2004年度上海市厂务公开民主管理工作先进单位”2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。1.2.3建设内容：项目拟建8幢小高层，单户建筑面积80-120平米，容积率为投资估算及资金来源：项目总投资22000万元，资金来源于60%银行贷款，40%自筹资金1.2.5建设期1.5年1.2.6项目地理位置项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，交通十分便利。与市政府、城铁站、万达常发广场紧邻，生活十分便利，周围更有润州区幼儿园、镇江市实验初中、镇江中学以及江科大南校区等教育机构，人文气息浓郁，并且项目以南即为南山，环境十分优美，是建设住宅项目的风水宝地。1.3编制依据第2章市场分析2.1镇江市总体情况2.1.1镇江房地产市场环境（1）镇江近年房地产市场环境①市场刚需释放，房地产投资额增幅较大图镇江市历年房地产投资额走势图截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场局面供不应求。②商品房成交活跃，竣工速度加快图镇江市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图截止2010年11月，镇江市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最。=3\*GB3③镇江商品房竣工面积与销售面积镇江每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积，说明镇江目前房地产需求容量较大。（2）2011年镇江房地产市场环境2011年1-10月房地产市场环境指标单位累计数值同比增长（%）1、房地产开发投资额亿元105.6426.1按用途分商品住宅亿元75.9721.5办公楼亿元2.07233.5商业营业用房亿元21.9824.7其他用途亿元4.92842、房屋建筑面积新开工面积万*㎡573.2928.1住宅新开工面积万*㎡429.5727.33、商品房销售面积万*㎡281.094.4按用途分住宅类万*㎡244.398.4办公类万*㎡3.27457.8商业营业用房万*㎡25.2524其他用途万*㎡8.18-18.5镇江市房地产市场受城市建设拉动，受城乡居民改善居住条件需求影响，在1-10月，我市住宅销售面积244.39万平方米，同比增长8.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.9%，与上年同期大致持平。市场整体形势是：从政策影响上考虑，虽然近来的一系列关于购房政策与贷款利率的调控是有意打压房地产市场，不过考虑到该区刚性的购房需求，整体的销售情况不会受太大影响。数据显示：镇江商品房销售整体形势较好，从销售面积看供不应求。2.1.2镇江市区商品房市场分析镇江市区商品房市场历年量价走势分析2011年商品房市场成交227万方，同比上涨10%；成交均价5247元/㎡，同比下降8%供应量：镇江近几年供应量稳步增长，2011年度市区供应量达360万方，较去年增涨43%；成交量：2011年商品房市场在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比2010年上涨10%；成交均价2005年以来成交均价稳中有升，但11年成交均价回落至5247元/㎡，同比下降8%。导致成交量上升这一现象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均价与成交量互补，呈现“M”型，保障房的大量成交拉低整体市场成交均价。受保障房的影响，镇江市区2011年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均价呈“M”型；步入12月份，商品住宅成交均价滑至本年度“谷底”，仅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。各行政区域2011年商品住宅市场分析1、京口区价格整体趋势上涨明显，成交均价在第三季度达到峰值京口区房地产的发展主要依靠京口区独特的“三校两山一江”的优势，得益于这些得天独厚的资源底蕴，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶蓝湾、招商北固湾、优山美地等知名楼盘。本年度京口区的成交均价在镇江市区四大行政区域中也处说遥遥领先的地位。除了地理优势，区域发展迅猛的主要原因是产品的多样化和品质化，营销策略的精细化，使得区域房地产市场热点不断涌现。本年度7、8月份保障房的集中成交对本区域量价表现影响较大。本年度10月份招商北固湾的面市，给本区域房地产市场带来惊喜连连。首先从价格上创造了京口区乃至全市区的标杆，并大幅拉动本区域整体成交均价；其次从资源上重新引导了镇江市民对滨江资源的认识，塑造了“多数人仰望、少数人拥有”的项目形象。在售重点楼盘：招商北固湾、中南世纪城、江山名洲2、润州区价格波动明显，楼盘“跳水”现象频现2011年度润州区是镇江房地产发展最热点的区域之一。润州区房地产的发展主要靠“两山一江”，北靠金山和长江，南靠南山绿核，再加上南徐新城的新政搬迁，地理与生态优势仅次于京口区。但是，该区域存在严重的分化现象，即，金山板块发展一直处于滞后状态；而南徐新城板块属于政府重点规划区域，随着新市政的迁入，大幅带动了板块的发展，以万科为代表的开发商，点燃了南徐新城开发战役的导火索，价格不断攀升；随着万达广场的逐步成熟，镇江南广场商圈的热度也再被拔高。在售重点楼盘：万科沁园、国际冠城、国信宜和、朴园上观3、丹徒新区上半年运行平稳，下半年价格波动明显 丹徒新区位于镇江南部，距离市区9公里，是政府重点规的新区之一。镇江市政府旨在建设“绿色丹徒、生态丹徒”，依靠“两山四水”的自然条件，具有环境资源上的极大优势。由于自身配套严重不足，丹徒新区房地产市场发展相对缓慢。但是，得益于国家关于“限制别墅用地”政策的影响，区域别墅市场得因于价格较低而相对较受欢迎。 上半年丹徒新区整体运行平稳，步入下半年，整体市场优惠促销信息频现，假借“团购”等噱头进行降价促销，价格表现一波三折。目前该区域内公寓价格多集中在4000-5000元/㎡，别墅多集中在8000-9000元/㎡。目前恒大已入驻丹徒新区，并开创丹徒新区精装修先河，势必对该区域房地产发展起到新一轮的领头作用。 在售重点楼盘：风景城邦、香格里拉、驸马山庄4、镇江新区（大港、丁卯）保障房大量成交，量价表现极不平稳 镇江新区（丁卯、大港）没有京口区的资源、润州区的地段，依靠的是产业的发展、政府的整体规划，以及开发商的联合炒作。以江苏沃得为首的房地产开发公司，率先引进了世界五百强的沃尔玛，打造了“沃得商圈”，同时带动了区域楼盘的销售。随后，永隆城市广场、江南世家等纷纷落成，再加上近期首创的入驻，首实让丁卯成为镇江市区房地产市场的“后起之秀”。而大港的发展目前刚刚步入正轨，区域配套尚不完善，并且以工业区为主，客户认可度有待提高。 在售重点楼盘：永隆城市广场、首创悦府、国信上城（大港）镇江市区2011年普通住房量价表现普通商品住宅前三季度波动明显，第4季度量价集中下滑 2011年1月28号的国八条让镇江市场感受到了轻微的震荡，7月份的二三线城市限购说把镇江市场彻底拉入谷底——限购论“悬而不落”，在经历了8月份的疯狂成交以后，整体市场开始人心惶惶；各种打折、促销信息开始充斥市场，“金九银十” 2011年度镇江市区普通商品房价格变动幅度明显，这主要归因于典型楼盘的集中签约。6月份，润州区凤凰家园等限价商品房成交量较大，均价仅2000-3000元/㎡，大幅拉低整体成交均价。进入8月，随着国信宜和开盘并集中签约，市场均价大幅拉升；10月份中南F-2组团大幅成交，再次拉高整体均价，随后价格下滑。 在目前政府高层频频表态“宏观调控政策不放松”的市场背景下，整体市场短时间内难以回暖；镇江市场目前存量较大，再加上明年仍有多个新盘面世，未来市场供需矛盾将进一步恶化，短时间内成交量价难以回升。镇江市区商品住宅市场小结受保障房的影响，镇江市区2011年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均价呈“M”型；步入12月份，商品住宅成交均价滑至本年度“谷底”，仅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。四大行政区域内，以京口区价格上幅略显明显，润州区作为本年度热点板块，随着市政府的迁入，给本区域的发展再添新喜；但值得注意的是，该板块的楼盘“跳水”现象仍是本年度最明显的板块，以万科为首的高达1000元/㎡的降价幅度让市场大跌眼镜；而丹徒新区以其“生态丹徒”的政府规划目标，吸引了大批开发商的入驻，目前宝龙、恒大已入驻，恒大绿洲以其9A精装房将于2012年初亮相；丁卯新区缺少了地段和资源，依靠的仅是政府的科技新城、产业园规划，目前保障房成交量占据比例较大，对本区域商品房量价影响明显。但随着首创等一批知名开发商的入驻，将对本区域的发展带来新一轮惊喜。镇江市区普通住宅市场在经历了8月份的疯狂成交以后，从9月份开始整体市场开始人心惶惶；各种打折、促销信息开始充斥市场，“金九银十”2.1.3房地产市场需求情况镇江人口数量及家庭数量人口数量：镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。家庭数量：据普查公报数据显示，2010年镇江市常住人口中有家庭户975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92人。购买力家庭收入变化：由资料显示，上半年镇江城市居民人均家庭总收入15571元，增收1941元，增长14.2%；其中人均可支配收入14331元，增收1664元，增长13.1%，同比加快3.5个百分点。从家庭总收入的构成看，居民收入来源多元化趋势明显，增收质量提高，所以镇江城市居民购房能力变强。居住现状及改善目标随着镇江城市建设和棚户区改造力度加大，拆迁面积增多，促进二手房交易迅速发展，同时也激发了原房主购新房改善住房的欲望，因而促进新建商品房销售。不同阶层居民数量及房地产市场需求特点①不同阶层居民数量位于社会底层的农民占各个阶层总人数的64%左右;"蓝领"工人占23.9%;"白领"阶层占12.2%,"白领"阶层中最上层的专业人员阶层和管理者阶层,仅占整个社会劳动者总数的1.1%。由此认为,镇江阶层结构是一个底盘还很庞大的"烛台",这与和谐社会所要求的阶层结构还有一定距离。②房地产市场需求特点：a.居民的总体住房需求仍然非常旺盛，住房购买对象范围相当广泛。b.投机性需求得到明显抑制，自住性购房已经成为购房消费的主流，改善居住条件成为购房主因。c.居民购房区域意向偏好依旧集中在市区。d.中套型住房最受市场欢迎。e.价位在3000-5000元/平方米的住房最受欢迎③规划期内住房总需求：依据《镇江市城市总体规划（2002-2020）》，2010年中心城规划人口为95万，人均住宅面积35平方米左右，我市住房总需求约3450万平方米。根据“十五”期末不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房1400万平方米，建设政策性住房150万平方米（其中经济适用住房147.25万平方米，廉租住房2.75万平方米）。2.2项目所在区域情况2.2.1地理环境镇江市润州区地处长江、运河交汇处，位于镇江市西南部。东以古运河为界，与镇江市京口区毗邻，东南部分地段与镇江新区连接；北濒长江，与扬州市邗江县隔江相望；西、南两面与镇江市丹徒区接壤。全区总面积为132.68平方公里。润州区为镇江古运河西部市区，下辖3个镇、4个街道、3个直属场圃，设立民营经济发展管委会，共29个行政村、56个社区居委会、100个村民小组。到2003年底，全区总面积132．68平方公里，总人口23．47万人。润州区秀美而神奇。近万亩丘陵岗坡资源、近百平方公里的长江江滩资源、近10公里的长江岸线资源、丰富的绿色农业和都市农业资源、旅游资源，使润州成为一块流金的宝地和投资的热土。润州区属北亚热带季风气候带，具有明显的季风性、过渡性、变异性气候特点：春秋季短，为季风转换季节，气候温和；冬夏季长，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。“碧水南山”房地产项目位于镇江市润州区南徐路以南与庄泉路以西交界处,位处镇江市润州中央区,坐落于镇江市政府行政中心东侧——润州区中心地段。南面有风景如画的南山风景区，东、西、北三面被庄泉路、九华山路、南徐路路三条核心商业街围合包裹，北侧有常发广场、万达广场危襟坐镇，西侧市政府行政中心广场，形成一种城市中心极为稀缺的舒适住宅，构成一个专属润州区的欧陆城市广场住区。中心商贸区与周边山体保持良好的视线关系，在重要节点上从北往南依次布置行政中心、商务办公中心、商业中心和文化中心，并在局部地带建设标志性建筑，城市天际线沿中心轴线展开形成良好的视觉效果，同周边的真山真水相得益彰。润州区所依托的镇江市及周边地区是一个人口密集、经济繁荣、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力强的极具发展潜力的黄金地带，是具经济活力的地区之一。2.2.2交通状况润州区地理位置优越，历来交通十分便捷，境内长江、运河交汇构成水路运输网；沪宁铁路、312国道、222省道、沪宁高速公路和润扬长江公路大桥等重要交通要道纵横交织，陆运非常发达。引资大道、南徐生态大道、润州路、朱方路、中山西路、电力路、大西路、长江路等贯通境内城区，镇江市区的南大门、西大门均由润洲区扼守，对全区经济与社会发展创造了极为有利的条件。镇江南站站址在江苏省镇江市润州区官塘乡。建于1977年。离北京站1228公里，离上海站235公里，隶属上海铁路局南京铁路分局管辖。现为二等站。作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，庄泉路、九华山路、南徐路路等交通要道完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过庄泉路路可直接通往常发广场和万达广场等购物广场；而九华山路和南徐路作为大流量的快速干道将进一步加强镇江市城区的开放功能，提供小区所处的区位优势。目前本案周边的公交线路有K202路、K208路、25路、D3路与市中心相连，交通相当便利。2.2.3商业气氛全区现有工业企业593家，电子电器、机械、建材、轻工四大支柱产业和规模经济、园区经济、民营经济齐驱发展的经济格局已经形成，七里柳工工业园等六大产业基地日趋成熟。坚持以“服务城市、富裕农村”为目标，加快发展城郊农业、都市农业，形成了近郊圩区的无公害特种蔬菜、丘陵山区的茶叶和花卉苗木及应时鲜果、沿江滩涂的特种水产三大产业化经营区域。积极实施“三产强区”战略，初步形成了以专业特色市场、仓储物流和十路五场为重点的商贸经济，全区现有各类市场38个，建设了镇江市最大的物流企业金山物流，规划占地600亩的大型农副产品批发市场、投资2亿元的“江鲜美食街”、投资3亿多元的九洲广场正在加快推进。润州区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心；商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。规划中的“三横三纵”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。2.2.4周边设施项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:K202路、K208路、25路、D3路等公交车,交通相当便利,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。学校:有镇江市实验小学,镇江市实验初中,第三职业学校,江苏科技大学南校区,江苏大学中山校区。生活:有麦德龙,北京华联超市,镇江百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,镇江旧货大市场,综合集贸市场,白云饭店,江南茶馆,常发广场和万达广场等。医疗:市急救中心,润州区人民医院,培康药店等。娱乐:有黄山花园,曙光俱乐部,常发广场和万达广场,润州公园等休闲娱乐场所。环境:治安环境良好，空气质量合格，噪声控制合理，周围绿化建设突出，毗邻南山风景名胜区，令人们流连忘返，远离高压线、放射性、易燃易爆物品等危险源，整体环境安全、优美、便捷。人流:该区域为镇江市人口密集居住区,人流量大,车流可达100余辆/分钟。第3章规划设计分析3.1主要规划设计规划设计原则（1）挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；（2）以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；（3）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；（4）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。3.1.1规划布局本项目强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在房地产业前端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，项目在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养。整体项目呈“南低北高”的空间线型布置。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。

3.1.2建筑选型（1）建筑类型结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。采用框架剪力墙结构，楼层盖均休用现浇梁板结构。地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。（2）建筑风格整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。整个建筑以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使其外观简约，色彩鲜艳靓丽。

3.1.3住宅户型住宅的使用功能分区如下：公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。

私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。

辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。面积设计：卧室面积在12m2-16m2之间，客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2户型配比：根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前镇江对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在镇江市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比镇江市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：二房二厅户占总户数的65%，建筑面积为80～100平方米三房二厅户占总户数的35%，建筑面积为100～120平方米3.1.4配套设施规划（1）停车设施根据住宅用户的需求来统计停车位数。再根据地下停车场平面示意图以及空缺的场地，设计本项目能够提供的停车位。另外停车位的提供方式可以通过出租和销售。停车场的使用管理用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。（2）安全设施本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。（3）服务管理物业管理，不仅对房屋及附属设施的管理维护外，还提供各种全方位的优质服务，让业主充分感受到入住后的舒适和安心。本项目的社区物业管理的内容及实施如下：行政管理：制定各项管理制度、服务公约，招聘和训练专业的管理人员及服务人员，物业公司内部人事、财务监督各服务部门工作执行情况，以及与业主的沟通协商由专业部门负责。

保安及消防：24小时封闭式保安服务，保证园区人员出入，确保业主安全。24小时园区安全巡视，保安人员巡视定点签到。注意外来人员探访登记。建立各种紧急事件安全疏散程序，设置消防设施和报警系统，并定期检查。

清洁和绿化：园区道路、走廊定时定人清洁。路牌、标志等清洁。垃圾袋装化，由清洁人员定时收集。车库的清洁。园区绿化花草树木的浇水和修剪。根据业主要求，有偿地对业主居室内部进行清洁服务。

3.1.5道路交通规划外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。3.1.6绿地与景观规划通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。（1）坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香（2）景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。（3）以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。

（4）做到人车分流，步道或采用石材建材辅设，车道区域则采用沥青铺地。

（5）室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；

（6）小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施，如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。3.2项目定位3.2.1竞争战略定位周边项目概况为了解市场供给情况，我们选取了周边六个具有代表性的样本与本项目进行比较研究，这六个项目分别是国信宜和、景天花园、南山景园、万科蓝山、冠城国际和朴园和院。国信宜和①地理位置

黄山西路与黄山南路交汇处（万达广场旁）

②物业规模

总建筑面积10万方，其中一期3万方。

③物业类型

商业、住宅、酒店式公寓

④销售价格

2011-12-13均价8860元/平米2012-03-05起价8500元/平米均价8650元/平米最高价8800元/平米2012-05-11均价8860元/平米⑤主力房型

两房88-91平米三房110-135平米

⑥环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

⑦交房时间

一期于2011年10月底交房；二期于2012年1月中旬开盘，2012年年底交房。⑧销售情况

一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。景天花园①地理位置

镇江市健康西路、林隐路交汇处②物业规模

总建筑面积22万方

③物业类型

叠加别墅联体别墅四层洋房普通住宅六层电梯洋房商铺④销售价格

2009年7000元/㎡2010年8000元/㎡2011年8100元/㎡2012年高层/普通住宅6000元/㎡_均价

⑤主力房型

4室2厅2卫、3室2厅2卫、3室2厅1卫、2室2厅1卫⑥环境规划一期规划较一般，二期推出组团绿化、下沉式广场等规划。⑦交房时间

2011年10月⑧销售情况

一期去化率达80％以上，仅余几套面积较大的房型。南山景园①地理位置

南徐新城九华山路

②物业规模

总建筑面积10多万方

③物业类型

电梯多层、小高层、高层

④销售价格

2011-12-13均价8000元/平米 2012-03-09均价7800元/平米2012-05-11均价8100元/平米

⑤主力房型

二居室98平米三居室137-156平米四居室160-203米

⑥环境规划

森林覆盖率高，空气中负氧离子含量充足

⑦交房时间

2009-12-01⑧销售情况

一期去化率达75％以上，仅余几套面积较大的房型。万科蓝山①地理位置

九华山路南山风景区西入口公园内②物业规模

总建筑面积41.6万方③物业类型

叠加别墅联体别墅花园洋房④销售价格

2011年12000元/平米2012年3月15000元/平米⑤主力房型

3室2厅3卫、3室2厅2卫等⑥环境规划

外地私营业主、药（保健品）商等。⑦交房时间

2011.6⑧销售情况

一期已经售完，现在正在销售二期冠城国际①地理位置

江苏省镇江市檀山路8号

②物业规模

总建筑面积14万方

③物业类型

小高层、高层

④销售价格

国际冠城46#小高层160㎡、139㎡在售，均价9200元/平米；48#98㎡、139㎡、142㎡高层在售，9200元/平米起售，一次性付款98折，按揭99折

⑤主力房型本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

⑥环境规划

凭借地段、环境、规划、品质、实力、服务等6大综合因素，居住、投资价值全面展现

⑦交房时间

2012.04⑧销售情况

一期去化率达80％以上，仅余几套面积较大的房型。朴园和院①地理位置

镇江市林隐路8号

②物业规模

总建筑面积170万方

③物业类型

别墅联排

④销售价格

2011-02-23均价15000元/平米 2011-03-25起价15000元/平米均价15000元/平米2011-09-05起价15000元/平米均价15000元/平米⑤主力房型一期以80－100平方米的小户型为主，二期主力房型以100－130大户型为主。

⑥环境规划

享受市中心完备的生活配套，更拥有城市中央稀缺的自然资源，绿化率达35%。

⑦交房时间

2011.04⑧销售情况

一期去化率达90％以上拟建项目竞争战略定位根据当地市场的具体情况，该地段内住宅以小高层为主，将使整个项目陷入周围近200万平方米的多层、中、高档次住宅的包围之中。为此，建议本项目可以多、高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。提高层数后，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为镇江市景观上的亮点。考虑到风险因素，工程总建筑面积在5万平方米左右，不宜过大。新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。小区效果图如下：本项目为碧水南山小区，拟建8栋小高层。项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，市内交通十分便利。与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。与连通苏锡常的省际主干道仅20分钟车程，省际交通亦十分便利。该工程物业公司聘用无锡市长庆物业管理有限公司，该公司以高标准、高质量的服务，深得广大业主的一致好评，也得到了上级领导和社会各方面的广泛赞誉。本小区价格初步定于10000元/平米，楼盘开盘初期可采用“低开该走”的价格模式以聚集人气。主打小户型，计划绿化率达到40%，拟于2012年7月初开工，明年12月底交房。具体如下：１、项目的规划布局项目的规划布局遵循现代民居居住格局；该项目是以住宅形式为主体，使商场与住宅零距离拉进，丽景华庭小区更加细腻的设计，卓越的建筑品质，最大限度的满足对住宅有更好需求的客户。２、项目的建筑设计建筑立面强调突出镇江民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。３、项目的户型设计多层、小高层、高层销售状况都很好，人们受传统居住习惯的影响，对于多层人们依旧喜爱，而高层和小高层的物业分摊面积较多，居住成本较高，所以需求总量不及对多层的需求量。但随着人们生活方式及思维的改变，因为小高层视野广阔，物业形象好，配套设施相对现代化，所以需求量呈明显上升趋势。充分考虑现代人的居家理念，采用框剪结构的设计，层数为11层，每个楼层六户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积百余平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，活跃室内空间。４、项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的民居特色。设计会所，使住户身在会所中感受人与人交往的乐趣。５、项目的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；６、物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等3.2.2目标客源定位

区域选择

本项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，市内交通十分便利。与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。与连通苏锡常的省际主干道仅20分钟车程，省际交通亦十分便利。

本项目离文教区较近，有一定的客户来源。

年龄层次由于镇江市收入水平较低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以镇江市潜在购房年龄集中在30－55岁的中老年人。

收入能力及支付能力镇江市平均物业总价在10－20万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在6万以上，月付承受能力5000元左右。主力客户定位润州区中高收入人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。这部分核心消费群具有以下共性：1、注重家庭生活，为亲人考虑较多。2、经济承受力较强，对房屋的品质更加关注。3、看重居所的身份象征，项目的社会形象、物业管理。4、购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响。5、崇尚自然、健康、养生。6、该项目的主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有很高的追求。目标群描述1、城市新兴富有的阶层。随着镇江经济的快速发展，富有阶层人士也越来越多，这些人有着较强消费能力和挑剔的环境及产品要求，也是高档商品主流消费群体。2、一般公务员和企事业单位职工。这部分人有的希望能为孩子提供良好居住环境；有的是未成家的年轻人，新婚购房意愿较强，这部分人群是目前大洼镇主要消费群体。3、退休职工中高级技术人员、高层管理人员，随着城市的发展，现有的居住条件需要得到改善。4、二次置业者也是主要的消费群体之一。5、通过现有房屋租赁或出售换取新房。3.2.3文化形象定位定位主题英式皇家遭遇中式江南尊贵可以是雍容的；优雅可以是浪漫的；严谨可以是坦然的；风度可以是从容的；建筑的简洁疏朗，环境的悠闲自然，东西方生活方式完美融合，没有高低之分，只有相得益彰；无法天下俱欢，只为尊者独享。仁者乐山，智者乐水内有湖水潺潺流淌，南有南山为您守护家园的安详。湖光山色之间，昼沐阳光灿烂，夜洒月光荡漾。寒来暑往之际，四季美艳葱郁，映照亭台桥廊。上善若水。水利万物而不争，故能为百谷王。昔日大禹治水，今朝山水共享。以山养心，以水聚财。好房子只为生活而设计专业就是比您更了解您的需求，蓦然面对她时，才知道自己真正的需要。月80-120平米不同类型户型的设计，精心所到，之为您的特别需要。户型格局方正紧凑，为您争取得房率煞费苦心。双阳台设计，让家的空间功能强大，自由伸展；每户都有落地景观窗，明亮通透。浩远的楼距，实现与阳光毫无遮拦，景观通达，把阳光和景观引到客厅里、餐桌上。可以把生活的诗情画意挂在窗边，与亲朋共享。花园城市中的花园社区镇江以3000年时光见证江南吴国古都，万里长江浸润出豪门帝王、文人骚客的丰厚文脉。一个花园般的城市，三座邻近的圣山，传送着千年经典爱情故事。碧水南山，建在花园城市的湖心花园，还将演绎多少人间喜剧？价值决定升值空间地临南山风景区，距城铁站仅3分钟车程，距大市口仅8分钟车程。高铁时代的飞跃，实现59分钟轻取上海，20分钟抵达南京。花园碧波、精妙户型、山水环绕、欧式经典……价值，就是窗外那一抹流连忘返的美景；升值，是因为只想独占，不想转让。为完整人生而选择以天然氧吧，馈赠亲爱的家人，也犒赏辛劳的自己。对得起家人，对得起自己，才能不枉此生。无论休闲度假，还是颐养天年，无论享受人生，还是共筑爱巢，碧水南山——可以容纳一生的梦想和幸福。文化形象定位案名建议：碧水南山——重新发现湖光山色3.2.4户型比例根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前镇江对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在镇江市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比镇江市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：二房二厅户占总户数的65%，建筑面积为80～100平方米三房二厅户占总户数的35%，建筑面积为100～120平方米

E户型，2室2厅1卫，84.78平米

H2户型，2室2厅1卫，92.31平米D户型，3室2厅2卫，111.60平米G1户型，3室2厅2卫，122.00平米3.3规划设计方案指标及分析项目SWOT分析3.4.1项目的优势1、交通便利项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，市内交通十分便利。与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。与连通苏锡常的省际主干道仅20分钟车程，省际交通亦十分便利。2、生活便利项目毗邻万达、常发广场，与大市口相距也仅10分钟车程，周围设有南山一号等多所高级会所，较好的地理位置充分满足客户购物、健身、休闲、娱乐需求。3、周边政府部门，医疗，教育等配套齐全项目紧邻镇江市政府，政府的特定的身份提升了项目的社会地位，能吸引相当一大部分购买群体。项目周边有润州区实验幼儿园、朱方路小学、镇江市实验初中、镇江中学以及江科大南校区，提供了便利高质量的教育环境，更形成了良好的人文环境，加之项目与镇江最高水平的医院镇江市第一人民医院仅20分钟车程，保证了住户的高质量生活。4、环境优美项目自然环境条件优越，坐落于南山群山脚下，各户均可欣赏到南山的美景，随时体验“采菊东篱下，悠然见南山”悠然自得的生活。随着镇江东区污染日益严重，离污染区较远的西区尤其是南山周边越来越成为镇江市民安家立户的首选之地。5、项目周边人气旺项目周边已经聚集诸如华都名城、南山华庭以及天和星城等众多优秀小区，聚集了相当的人气，是镇江主要居民集中地之一，且因上述小区销售均以结束，本项目必将引起新一轮销售热潮。同时，该地区土地稀缺，新进出竞争者地威胁很小。6、专业的物业管理无锡市长庆物业管理有限公司是隶属无锡市建委下属泛华工程（无锡）有限公司和自然人共同合作，分离以来的独立经营体。公司创始于2001年，注册资金500万元，拥有各类专业管理、技术、在册服务人员800余名，公司物业服务资质为国家壹级企业，主要服务项目有中华美食文化博览城、元泰商务中心、安徽省滁州中学、长庆大厦、百仕达大厦、泰翔大厦、书香国际公寓、太湖半岛国际广场•金领嘉园、嘉禾广场小区、东林苑小区、梅里水晶城、紫金英郡、明园星都、香梅人家、君域嘉园、明瑞花园、玉洲名园、卡摩尔、三个工业园区、三个物业顾问项目等……目前管理的大厦、小区、工业园区以高标准、高质量的服务，深得广大业主的一致好评，也得到了上级领导和社会各方面的广泛赞誉。3.4.2项目的劣势市场竞争激烈由于镇江城市规划的变化，项目所在的润州区以其得天独厚的地理优势，成为镇江市发展最快同时也是最好的区域，因而区内的房地产市场也相当红火。地块附近已有国信宜和、景天花园、万科南山医技冠城国际等大盘，市场竞争激烈。价位较高由于地理位置优越、建筑质量高、小区环境好、物业公司专业以及土地出让金较高等原因，造成项目总投资较高，从而也就形成了相对较高的房价，在片区处于中上价位，价格优势不明显。3.4.3项目的机遇目前润州区房地产市场发展平稳，区内居民的消费能力逐渐增强，该项目具有较好的市场环境。镇江市政府迁至润州区，预示润州区的地块的升值潜力大，项目投资价值高，能吸引相当一部分有投资需求的消费者。近期央行下发了标题是《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》的文件，通知其中明确了“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，目前5年期存款最新基准利率为5.1%，如果5年期贷款利率打7折，其利率则变为4.76%，将出现存款利率低于贷款利率的局面，从而促使更多消费者选择一投资房产的形式，来是自己的人民币保值。3.4.4项目的威胁宏观调控上来看，房地产已是调控的重点对象，央行还有加息的可能。近期国务院颁发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二套以上住房贷款严格坚持首付不低于40%，这一条款大大抑制投资和投机性住房。第4章投资估算与资金筹措4.1投资估算说明（1）项目投资估算范围项目建设资金由两部分组成。一部分由项目法人通过自筹解决，另一部分由银行贷款构成，为7200万元。根据项目法人对经营方式的设想，本项目的工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装、装修以及工程建设其它费用，总计约2.12亿元。（2）投资估算编制依据项目法人提供的基本设计方案和部分基础资料。根据国家有关政策规定，应计缴的有关税、费。本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。（3）工程建设投资估算定义和假设建造费用参考同类房产建造成本。设备及安装工程以参考同类工程进行估算。总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等。1土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用为2000万，另外有拆迁费用100万元/亩，共计：20000000+1000000*30=5000万折合楼面地价为1000元/平米。2前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，按30元/㎡计，另外拆迁费是100万元/亩。共计：30*50000+1000000*30=3150万元3建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按2400元/㎡计（含地下部分）。共计：2400×50000=12000万元4报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/㎡计。共计：50×50000=250万元5配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按100元/㎡计。共计：100×50000=500万元6管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：（3150+12000+250+500）×0.03=477万元7不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：16377×0.025=409.43万元8营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：60000万元）。共计：60000万元×0.03=1800万元9财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款13200万元，按年利息率6%计算，贷款期2.5年。项目财务费用合计：万元。项目总投资合计：21801.34万元，单位成本价格为4360.27元4.2建设投资序号项目名称内容单价面积总价(元/㎡)(㎡)(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费1000500005000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等3050000150三建安框剪结构（含地下）24005000012000四报建及其他——5050000250五配套建设费基础及景观配套10050000500六管理费用（二+三+四+五）*3%95.450000477七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%81.8950000409.43八营销费用销售额的3%360500001800九财务费用按6%年利率242.98500001214.91十合计(一)~(九)4360.275000021801.344.3资金筹措4.3.1资金来源建设项目所需22000万元资金，拟定其来源如下：(1)建设单位自筹资金8800万元，其中用于固定资产投资8200万元，用作铺底流动资金60O万元。(2)申请银行扶贫贷款13200万元，作为固定资产投资，分两次投入使用，每半年投入6600万元4.3.2资金筹措(1)建设单位自筹资金能力分析镇江市某建设单位实力雄厚，固定资产50OO多万元，有员工50人，主要从事土木工程建设方面的各项工作。前几年建有38亩住宅和30亩商铺。目前，年营业收入可达500万元，具有较强的自筹资金能力。(2)银行贷款可靠性分析由于该项目具有资源优势，市场前景看好，某某某建设公司在当地信誉良好，且镇江市农业银行有贷款的意向，为项目提供13200万元的贷款是可靠的。4.3.3资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8800万元(占总投资的40%)，向金融机构融资13200万元(占总投资的60%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合计一、总投资9533.339533.332933.34220001、固定资产投资9333.339333.332733.34214002、流动资金600600二、资金筹措9533.339533.332933.34220001、自筹资金2933.332933.332933.3488002、借款6600660013200其中：长期借款6600660013200短期借款4.3.4还贷计划1、银行贷款的偿还申请银行贷款13200万元，以半年为计息期，年利率为6%。于建设期开始后2.5年内还完。按照等额还本利息照付的方式还款。具体如下表：还本付息表单位：万元序号2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1年初累计借款669913598.979065.984532.992本年新增借款660066003本年应计利息99299.97407.9691271.9794135.98974本年应还本金4532.994532.994532.995本年应还利息407.9691271.9794135.98974.4项目建设规划及进度安排4.4.1项目建设规划项目于2011年12月通过竞拍取得土地使用权，在2012年7月开始投资建设；项目总建筑面积约5万平米，计划年开发周期1.5年，不分期开发。4.4.2项目进度安排项目建设期为18个月，计划2012年7月动工，2013年12月完工交付使用。项目进度计划表项目内容2011年(月)2012年（月）2013年（月）1112123456789101112123456789101112项目前期工作（立项文件的编制及批准、规划定点等）工程勘察、设计土建主体建设安装工程建筑装修竣工验收第5章财务效益分析5.1财务评价编制依据1、国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。2、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；3、国家现行的财税制度和有关法规。4、财政部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》。5、国家和江苏省有关税、费征收政策。6、主要材料、房地产近期价格。5.2基础财务数据与说明1、项目计算期为2.5年（20126-2014.12），建设期为1.5年（2012.6-2013.12销售期为1.5年（2012.7-2014.12）2、销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；3、营业税：税率为5%；4、城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；5、教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；6、所得税：税率为33%。7、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；5.3分期开发建议一般而言，进行房地产分期开发需要考虑以下因素：1、规模的考虑

这是最本源的考虑。本项目卫50000平米的住宅楼，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，所以该项目不考虑分期开发。2、资金的考虑

这是最贴心的考虑。在镇江市场上一个规模5万平米的中档项目，其运作资金需要1个多亿，一个开发商有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。所以不需要考虑分期开发。3、销售的考虑

这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。该项目的期望利益较少，所以只需要一期即可。4、产品的考虑

如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。该项目只是用于住宅使用，归为一期即可。

5、价格的考虑

对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那就可以不分期。

6、规划的考虑

这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。而该项目所建住宅建筑面积为5万平米，不需要考虑分期进行开发。7、风险的考虑

这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。该楼盘规模适中，风险相对较小，一次开发或许可以规避风险，建设时间价值及各种不确定性因素带来的风险。

综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。本项目采取一次性开发、建设、投入使用，不进行分期开发。 5.4资金使用计划根据前述项目的建设进度和建设内容，项目建设期各年的资金使用计划为：2012年下半年需投入建设资金9333.33万元，2013年上半年需投入建设资金9333.33万，2013年下半年需投入建设资金2733.34万元，合计22000万元。 住宅的总投资额为23214.91万元，包括由于贷款产生的1214.91万元利息，总投资中土地成本约占22.7%，建安成本为54.5%，各项费用合计占22.8％。5.4.1在考虑项目实施进度和筹资方案的基础上，编制了以下资金使用计划表。资金使用计划表单位：万元项目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014下半年合计总投资9432.339633.303143.31271.98135.9923214.911、固定资产投资9333.339333.332133.3421400.002、流动资金投资600.00600.003、建设期利息99．00299.97407.97271.98135.991214.915.4.2资金的分阶段投入计划⑴工程前期费用的阶段投入计划见表一所示表一前期费用的阶段投入计划（万元）项目投入计划土地出让金2000支付被动迁单位和居民直接费用3000清理场地费用动迁工作劳务费用规划设计、报建、勘测400

⑵建筑安装工程资金投入计划见表二所示表二建筑安装工程资金投入计划(万元)项目2012年7月2012年11月2012年12月20113年4月2013年5月2013年9月2013年10月2013年11月合计土建主体建设3000300020008000安装工程20002000建筑装修20002000⑶按预计的销售费用总额1785万元，销售费用需求计划见表三所示表三销售费用投入计划（万元）日期2013年3月2013年4月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月合计用款额度10521031542042031517855.5销售收入预测5.1镇江房价比较（由图可知项目所在润州区属于镇江房价水平最高地段。）5.22012镇江房价行情（由图可知镇江房价处于上升阶段）镇江房产报道：目前镇江房地市场以“中小户型、低总价”适合刚需群体的优质房源供应充足，“风景城邦”、“恒大绿洲”、“永隆城市广场”、“圣地雅格”、“亚东•朴园”、“恒美嘉园”、“润城国际”、“金桥花园”、“云河湾”、“科苑华庭”、“中冶蓝湾”……等楼盘皆有高性价比房源推出，其中尤以“科苑华庭”推出的墅质小高层及“中冶蓝湾”花墅洋房价格适中，镇江房价走势引起强烈关注，目前认购雀跃。风景城邦推出“精致两房29万起，交1000抵50000”巨惠活动，将再掀起购房热潮。即将开盘的绿地中央广场仅需38.8万起购三房吸引不少青年置业群体认筹。“招商北固湾”、“常发广场”、“驸马山庄”则适合支付能力相对较强的刚需群体购买。其中常发广场领域清盘，推出了“不分楼层一口价6550元/平，再送8万元车位”巨惠活动，引发了一波罕见的抢楼行动。目前房地产调控无论是政策面，还是资金面都出来了松动的迹象，对于刚需群体，应趁着各大房企降价动力较足，市场筑底的时间节点，出手购房。从长远来看，房价仍将呈上升趋势，因为土地成本、建安成本、人工成本仍处于上升通道中，作为镇江这样的三线城市也正处在城市化进程提速阶段，若调控松动，房价仍将反弹。因此项目的12000元/平方米的价格属于有价有市。5.3具体销售收入预测如下：营业项目销售收入（万元）计算依据住宅楼销售51000公开销售均价12000元/㎡,85%售房率停车场出租48/a200元/㎡×12月×200个，出租率100%停车场销售80100000元/个×100个，销售率80%5.6项目财务报表编制及指标计算5.6.1项目盈利能力分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示;指标数值说明财务内部收益率28.73%16%+(30%-16%)×8310.88／（830.88+8310.88）财务净现值10365.03万元见自有资金现金流量表静态投资回收期14.66月（3+8378.46/12618.94）×4动态投资回收期15.13月(3+8123.57/10381.6)×4计算结果表明，项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。财务评价详细数据见：附表1:销售收入及税金测算表附表2：损益表附表3：现金流量表（自有资金）5.6.2项目偿债能力分析偿债能力分析主要考查项目的借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为1.32亿元，在项目计算期第一年开始贷款，贷款利率为6%，贷款时间为2.5年。根据上述基础数据，计算偿债能力各项指标如下：偿债备付率=还本付息的资金／应还本付息金额偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，该项目偿债备付率为3.59＞1，表示可用于还本付息的资金足以偿还债务。计算过程详见附表4：还本付息表附表5；资金来源与运用表5.6.3财务评价结论通过以上财务评价分析表明:本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现收入14103.56万元，项目的财务内部收益率为28.73%,税后财务净现值（ic=10%）为10365.03万元。因此，本项目投资效果很好，有很高的经济效益，在财务上是可行的。5.7盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。5.7.1项目盈亏平衡点分析建设投资表序号项目名称内容单价面积总价(元/㎡)(㎡)(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费1000500005000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等3050000150三建安框剪结构（含地下）24005000012000四报建及其他——5050000250五配套建设费基础及景观配套10050000500六管理费用（二+三+四+五）*3%95.450000477七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%81.8950000409.43八营销费用销售额的3%360500001800九财务费用按6%年利率242.98500001214.91十合计(一)~(九)4360.275000021801.34销售收入及税金测算表20132014合计3412345%10%15%20%20%15%85%3000600090001200012000900051000销售费用（3.5%）1052103154204203151785销售税金（5%）1503004506006004502550销售纯收入2745549082351098010980823546665以经营功能利用率表示的盈亏平衡点（BEP）盈亏平衡点（BEP）=固定成本/（经营收入-不可预见费-销售税金）╳100%=22000/（46665-409.43-2550）╳100%=50.34%计算结果表明：经营达到预测目标的50.34%，即收入达到23489.68万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入时就有盈利，否则将产生亏损，对于本项目，风险可以接受。盈亏平衡分析表如下：盈亏平衡分析表项目名称:碧水南山住宅小区指标名称单位数值备注盈亏平衡点（BEP)%50.34%一般BEP(%)<=70%，则项目相当安全或者说可以承受较大的风险盈亏平衡产量(Q＊）m225170盈亏平衡销售单价（P＊）万元23489.68盈亏平衡单位产品变动成本（V＊）万元761.02盈亏平衡点

=总固定成本/（1-单位变动成本/单位销售价格）安全边际率%50.77%安全边际率越高，盈利机会大，抗风险能力强。价格安全度%15.11%价格安全度越高，盈利机会大，抗风险能力强5.7.2盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降15%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售72%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升27%时，也能保持盈亏平衡。5.8项目敏感性分析第6章社会、环境效益和风险评价6.1社会效益和风险评价：6.1.1社会影响分析对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响。本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，他的主要特点是建设周期、投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业。但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以本项目服务为主的相关行业的发展，同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响是房地产开发项目的一个特点。本项目的开发可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地文化素养、教育水平的提高。6.1.2风险分析1政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，该项目应严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。6.2环境效益和风险评价项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。6.2.1施工期环境1、风险分析（1）项目施工前若未请有资质的地址勘察单位对建设场地作详细的地质及岩土工程勘察，基坑开挖时可能会存在较大的安全风险。项目若设计有地下室，在基坑大面积开挖时（后），可能存在因地质条件原因而引起的边坡失稳问题，对施工人员安全构成威胁。（2）项目用地场址周围可能存在有地下电缆线、供水管、供气管等市政基础设施，如果不事先弄清它们的分布即盲目开始施工，可能会对这些市政基础设施造成破坏，从而影响城市供水、供电、供汽、通讯等，造成较大的环境风险。（3）高层建筑时，施工可能出现很多的安全防患，主要风险因素有：①脚手架、模板和支架、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩、基坑施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；②高度大于2m的作业面，因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）、未设置安全网等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；③焊接、金属切割、冲击钻孔（凿岩）等施工及各种施工电器设备的安全保护不符合，造成人员触电、局部火灾等意外；④工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊