沈阳五洲商业广场策划案

1沈阳五洲商业广场筹划案

前言沈阳的商业市场正处于一个快速开展的成长期，我司将根据市场开展情况，以全新商业地产的开展模式，贯穿整个工程的工作过程。力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现开展商的预期目标与工程的可持续性开展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。项目检视〔一〕工程深度分析整体市场状况沈阳商业经过历史的开展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。沈阳商业正处于一个新的开展时期，传统百货〔如中兴、联营公司〕努力通过改造购物环境增强竞争实力，稳固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，参加竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。2.人们消费观念已经逐渐发生变化。先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域开展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步开展。整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的开展。4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相比照例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。5、规划中的商用物业市场供给量不断增大随着经济的开展，以及沈阳“金廊〞工程的进行，房地产迅速开展，特别是城市中心的商业物业开展极快，使得沈阳的商业竞争越来越剧烈。〔二〕目标群体投资者投资者分析：在经过沈阳前期一系列的商业工程开后，沈阳的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症〞，从整个市场的“没铺可买〞过渡到“选铺买〞，投资者对商业工程的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业气氛、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。现有的商业投资者有两种：专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本工程作为黄金商圈的新核心、太原街的焦点，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦时机到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。群众消费者的商业经验相比照拟欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的开展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这局部投资者进行正确的理性投资。在商业的开展过程中，不难发现，大局部投资者承受的商铺总价不已超过200万，近七成的投资者认为总价在50万－200万之间的商铺最容易接受。同时对于大额的资金投资，大局部的投资者会选择银行贷款。在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。经营者经营客户分析：经营者大多有一定的商业背景，他们对商场经营已经具有一定的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：1、区域消费能力：工程的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口，同时会考虑到周边商业的竞争。2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模。3、交通：工程周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。4、优秀的硬件设施：工程的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。5、优秀的操作团队：一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。目标经营者特征：⑴、熟悉沈阳商业市场，对太原街商圈的经营环境非常认可。⑵、熟悉商场的经营模式。⑶、对五洲商业广场经营的环境比拟认可，希望在五洲商业广场这种有品牌形象的商场内经营。⑷、非常看好五洲商业广场的经营前景。以我公司的经验，五洲招到商家不难，难的是招到适宜理想品牌同时愿意接受较高租金的商家，这对工程的未来开展很重要。消费者消费者分析:随着商业形态的不断演变，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要表达在以下几点：1、有丰富的产品内容：在这里能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物欲望。2、优越的购物环境：优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情，消费者以愉快的心情“发现和探索〞消费目标，乐趣产生消费欲望。3、优越的地段：工程拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者，为消费者带来更多的方便。目标消费者特征：太原街属于沈阳市最主要的商业圈，其影响到整个沈阳及周边城市的一个商业开展，其消费群体比拟全面，五洲商业广场作为太原街的品牌消费和了解国际市场的商业平台，品牌消费将成为商场的主要潮流，其也决定了消费者的消费水平和消费群体将会是16－40岁之间的消费群体，我们称之为主流消费群。眼消费抄年龄键层骨年龄洁特征货消费先习惯旺23巾岁－坡40惊岁牙〔中要青年恶〕遵经济偶实力炉、消垂费实驴力比逃较强霞，价圆格已牛不是像他们延决定演消费术的主覆要因略素，框有较冰强的境购置贡欲望河，购走买频泡率比辨较高股，有牌一定脸的品盈牌忠豪诚度睡。篮他们损作为青社会灵的主于力消哑费群琴体，鞋对商朋品和线品质脑的要碰求相客比照穴较高或，比乖较注碑重品幅牌。精14枝岁－币23赏岁捏〔青肃少年怪〕兔这个望年龄军段的据消费峰层经统济实扫力、扶消费孩实力唐比拟咏弱，窝价格气是左丙右他捉们消隙费的恨主要泽因素城，但伯是他避们购革买欲怪望强丹，购撒买频余率最警高皆属于隐太原速街主止力消盾费群熟之一漂，追己时尚荷，追裳潮流冻，易出受广趋告影撑响，茧但一碑般不皱买太桑贵商造品。〔三〕工程定位产品定位：国际化大型现代商业街区：以国际商业模式打造的购物天堂；商业街区的概念将步行街与百货公司两种模式完美结合；构筑开发商、商家、消费者的满意平台，成为城市经济腾飞的“发动机〞。市场定位五洲商业广场的建立将打破太原街现有的商业布局，与万达购物广场、中兴商厦形成三足鼎立的局面，五洲商业广场将会使太原街的商业形象提高一个新的档次，将成为城市中心集购物、休闲、娱乐、饮食、观光于一体的崭新空间，成为时尚流行品牌的东北旗舰店。形象定位沈阳新城市形象示范空间在日新月异的沈阳，五洲商业广场的出现，将成为新沈阳面貌和城市精神的最正确载体，不仅成为沈阳商业物业的典范和形象，更成为沈阳重要的城市地标。核心思考1、租金与售价这里有两个根本原那么：一是售价根本上由租金决定，二是租金要合理，高和低都不适宜。煌根据床我司逗多年县从事劲商业寿地产锯的经笔验，掘商铺腰的售鼠价是喷月租阁金的牵10筒0倍迫这种段比例牛比拟瞒容易糊让人洪接受饺，投声资回结报的以底限羽是十由年。际这样脾的思抵路投黑资者倦较为汪接受诸租金肝的制尽订方训面，免太贵遵对招按商不需利，拆太低夺会影烦响投删资回帖报率撤。我积司建阁议以盆参照叠太原矮北街弱的正手常租眨金水梦平较帖为合建理，乡这样元在项厕目销充售过王程中合，可混以合歉理的扔控制巩工程镇的售创价及源其租骂金，秃有利卖于项侮目的谨可持狂续性也开展乡。搭2、玉业态攀的变金与不嫂变拿五洲吴商业概广场妹在扩硬大招芦商与图销售巾的同宿时，声业态暂将会诞受到花许多泊未知袜因素灾的影机响，夕局部钳区域谨的业味态不派能马共上确浑定，耐需根伶据招蜘商和象销售姓的情搁况以男及一而些商晃家的困要求热给予沸适当劳的改阳动。页但是蚕，必东须确我定部已分区爸域的罪业态德，以似便于异工程淘前期挪的销恼售与纷招商朽的进激行。乐3、买销售涂与招令商舰大型蜡商业晶物业政的开你发必博须要钱先商剥业后乳地产备，在啊工程泼的开剪发前调期，拆我们鹿要通鼠过对茧主力旋商户朝和大脑型品代牌店并的招偷商，爷蓄积萌客户宪，树摆立项铸目良擦好的唐商业产形象释，才薯能带碍动项相目的张销售篇市场晚，才谋能吸仿引更狡多的为投资软客户蔑。蔑4、邪永续电经营似之道遮主要颜为投章资者贪、经趴营户巧搭建矩一个所很好外的经炉营平潮台，阁通过揭工程妄的持挂续经剪营形疫成良坡好的错口碑惕，不钥断提调高项塌目的兴商业托价值私以谋救求更获广阔耗的商焦业发都展空悦间。巧5、舰操盘瞧时机居掌握斧开盘雪对项岁目是摄一个债至关撒重要燕的环牌节，韵要根跳据市询场的戒状况浆，提摔高市痕场对看工程践的期吃望值暂，对愿客户周充分式把握兄，掌途握最遭佳开礼盘时拌机，世形成坑销售楼冲击刻波，宅销售兔任务石为2流5％针－3集0％球。柏策修划鼻目固标销1、但销售馅目标评。桶按照限对项财目的候初步求估算窑，销正售总这量预焰计将姿会在湿10除亿－嘱15救亿之桃间，痛为方呜便计暂算，补工程致销售坊总目剂标为柿13昨亿元慌，其枪中：银●

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掘广零告阴策钩划

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