某花园地产项目价格策略

成都花园·上城价格策略目录价格策略产品解读客户分析市场背景汇报目的第一部分：汇报目的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园·上城的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。第二部分：市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较宏观市场1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势06年1-8月城西住宅市场分析1－8月住宅价格上涨9.5％价格月均递增速度：1.1％二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析城西成交均价为：4445元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析1.1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。2.06年1-8月二至三环间，供销比为0.99953.06年1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为1.064.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到最高值4392元/㎡，7、8月开始回落5.06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/㎡6.06年1-8月城西住宅成交均价4445元/㎡小结典型竞品楼盘比较竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城竞争性楼盘一览表项目开发商物业形态总建面面积区间㎡均价元/㎡价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万㎡120－22056005300－5900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.6㎡87－20051004200－6000优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万㎡606000花间集炎华置信电梯（板式）约20万㎡745980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万㎡94－16058005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万㎡106－213㎡－－－－开发商：中海地产占地：约210亩物业类型：叠拼＋16～18层小高层建筑面积：约35万㎡首批次房源：288户（电梯）均价：5800元/㎡面积区间：94－160㎡中海.龙湾半岛中海.龙湾半岛——户型点评总户数：288户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房中海.龙湾半岛——D3户型D3户型：155㎡，四室二厅二卫户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间客卧带有大阳台而主卧没有中海.龙湾半岛——D1户型D3户型：139㎡，三室二厅二卫户型评价“工作间”不实用主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅3米，客卫与工作间却占用3.4米的开间客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。客卫有“回污”现象中海.龙湾半岛——C5户型C5户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价餐厅开间仅为2.3米，桌椅难以摆放客卫仅4.5m²，太小所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾馆。开发商：炎华置信占地：约110亩物业类型：叠加洋房、高层花园洋房建筑面积：约20万㎡总户数：约430户均价：5400元/㎡面积区间：76－170㎡花间集——环境优势花间集——户型点评总户数430户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房花间集——G1户型户型评价厨房旁的洗衣间无法使用，纯属面积浪费客厅仅有12.6m²与次卧面积相当，功能面积配比有问题主卫有一三角空间浪费客卧开间仅为2.7m，摆完床后留不出通道次户型的通风采光存在严重问题G1户型：120㎡，三室二厅二卫花间集——G4户型户型评价餐厅面积太小，仅4.0㎡次卧开间太小仅2.7米此户型仅有一个面积为4.5㎡的卫生间，整体实用性不佳。G4户型：100㎡，三室二厅单卫花间集——G6户型户型评价大门入口后必须绕开餐桌，餐厅设置有问题除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台客卫开间仅为1.8m，成为狭长的空间，其布置与使用均不方便此户型三面都与其他房源临近，存在对视问题G6户型：112㎡，三室二厅双卫花间集——J16户型户型评价该户型中客卫是个“暗卫”客卧开间仅为2.7m，在摆上家私后就会显得非常狭窄J1户型：127㎡，三室二厅双卫开发商：天合地产占地：80余亩物业类型：高层建筑面积：161549.6㎡总户数：1085户均价：5009元/㎡面积区间：87－200㎡凯旋城天合.凯旋城户型点评共16种户型，总户数1085户；三居室占73%，是绝对的主力户型；面积段140-160平米为主力面积段；只有极少数户型的各功能区域面积比不协调；大面宽、浅进深的设计，使得采光方面很到位在“十字”楼座中，解决相近住户中短距离对视的问题，该项目利用转角飘窗、生活阳台、非功能区相近等方式进行处理，基本上解决了此类问题；很多款户型除了尺寸和比例，功能区域的设计非常的相似。天合.凯旋城——H户型总户数：60户户型分析：主卧的门与公用卫生间的门连成一条直线；阳台飘窗设计的很多，能够提高住房的通透性、舒适感；公用卫生间太小；H户型：面积123.39㎡，三室二厅二卫天合.凯旋城——N户型N户型：面积126.50㎡，三室二厅二卫总户数：86户户型分析：主卧门与公共卫生间门成一条直线;天合.凯旋城——A户型A户型：150.16㎡，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：大开间、小进深设计，采光效果不错入户、主卧、书房与客厅相通的三大露台设计，均朝东南向，提升居住品质书房、次卧、主卧、卫生间的四个门非常紧凑，私密性无保证，给人住宾馆防备的感觉；户型比较实用，居住功能性强，但是各功能区域面积配比不协调，客厅面积太小，显得不大气。天合.凯旋城——B户型B户型：145.05㎡，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：超过13平米的入户花园，非常气派、休闲；客厅餐厅相连，4.6米开间通透气派；主次卧的转角飘窗设计的很好；厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费；天合.凯旋城——D户型D户型：面积87.03㎡，二室二厅一卫总户数：85户户型分析：户型实用型处理方面还是不错；阳台设计在次卧，主卧没有；卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳；餐厅与厨房被主人流线分割；鹭岛国际社区开发商：滕王阁地产占地：422亩物业类型：多层+小高层+高层建筑面积：75万㎡入市均价：4800元/㎡现有均价：5600元/㎡面积区间：120-220㎡开发商：博瑞地产占地：413亩物业类型：高层、小高层建筑面积：约45万㎡总户数：410户入市均价：4380元/㎡现有均价：5700元/㎡面积区间：60－140㎡优品道项目开发商均价（元/㎡）价格区间（元/㎡）鹭岛国际社区滕王阁地产56005300－5900天合凯旋城天合地产51004200－6000优品道博瑞地产57005500－5900花间集炎华置信54005400中海.龙湾半岛中海地产58005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司－－－－竞争性楼盘价格比较面积m²优品道鹭岛国际社区中海龙湾半岛天合凯旋城花间集90110130150170190成都花园.上城22070竞品推出房源面积区间集中在90－150㎡项目竞争性楼盘面积区间市场空白点（顶跃、下沉）项目总套数（电梯）一房两房三房四房顶跃、下沉备注套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25%－－－－288套房源为此次推出的电梯公寓花间集43000%7016%32275%389%－－－－针对其电梯公寓凯旋城108500%908%78071.50%21520.50%－－－－整个户型配比优品道4237217%6616%27867%00%－－－－三期即将推出物业成都花园.上城324004213％26381％－－－－196％1＃、6＃楼房源竞争性楼盘户型配比竞争性楼盘推盘节奏比较分析中海龙湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2810月21日可能开盘（内部认购）排号开盘（推约300套）排号（长春藤时）蓄客蓄客（05年）开盘（推288套）开盘（推313套）11月开盘（推680套）蓄客（2期时）11月中旬开盘（推300多套）蓄客蓄客、排号开盘（推约324套）成都花园.上城蓄客（8.31）排号剩余100套左右的房源销售（明年3月左右推出新房源）上市会排号推盘时间较为重叠，均为十月底推盘量为1600套左右根据竞品推盘时间，建议在10月19日左右抛出成都花园.上城测试均价建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间竞争性楼盘推盘节奏比较结论竞品小结成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150㎡面积区间，竞争激烈。片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房）竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本项目以低开高走的形式入市。第三部分：客户分析客户需求分析客户与产品客户需求分析客户情况成都花园.上城客户积累时间：8月2日-10月14日来访客户：1160组铂金卡入会客户：675组来访客户户型需求分析来访客户户型需求分析客户与产品户型配比统计表面积区间100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡顶跃下沉总套数4278425687154户型以100-150㎡三房为主，与来访客户三房需求量较多一致。成都花园.上城产品户型配比分析需求房型2房3房4房顶跃下沉未告知合计来访客户321623110538451160成交转化率12％397513

615121户型推出量4226301540324客户需求与推盘户型模拟成交比较分析目前客户均未涉及户型、面积、价格，因此，来访及入会客户意向性还有待甄别。按照上门客户12％的成交转化率，预计开盘销售120套左右，于开盘销售180套目标相差60套左右。由于项目没有4房房源推出，如何将4房需求客户转化到3房、顶跃或下沉是销售要解决的首要问题。第四部分：产品解析成都花园.上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数11A1偶数（4-20）123.689124.249奇数（3-21）127.9810128.5510A23-20106.023621112.482A322（跃）187.49122（跃）192.391A422（跃）161.352A51（下沉）205.3811（下沉）205.8712123.6812124.24112B12-21133.6540B23-21143.7319B322（跃）195.721B423（跃）191.471B524（跃）198.251B61（下沉）211.1911（下沉）213.211成都花园.上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数61、2G13135.08421135.8241-2139.6684-20143.2168G22-2198.1740198.312G31-20104.354021110.112G522（跃）158.912G5'22（跃）198.062G622（跃）130.502G722（跃）159.502户型配比统计表面积区间100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡顶跃下沉总套数4278425687154占比13％24％13％17％27％5％1％成都花园.上城产品户型配比第五部分：价格策略均价测算目标与价格策略项目背景与价格策略竞争与价格策略测试均价测算原理阐述市场比较法理论依据：替代原则原理说明：在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。市场比较法基本公式：PD＝PB×A×B×D×EPD—待估楼盘价格PB—比较案例价格A＝待估楼盘情况指数/比较案例情况指数＝正常案例情况指数/比较案例情况指数B＝待估楼盘价格指数／比较案例价格指数D＝待估楼盘区域因素条件指数／比较案例楼盘区域因素条件指数E＝待估楼盘个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数测试均价测算步骤产品因子比较1推盘节奏比较综合修正均价区位因子比较品牌因子比较2345区位因子修正品牌因子修正产品因子修正推盘节奏修正综合修正开发商知名度物业管理业主满意度自然资源（是否临河）生活配套（外双楠、光华）交通优势（是否临主干道）是否临街（噪声影响）市政配套（公园、文化宫、地铁）安全隐患（加气站、辐射）建筑结构景观规划建筑高度容积率社区配套智能化系统蓄客量推盘量推盘时间综合评定竞争性楼盘区位因子比较分析中海.龙湾半岛临清水河，靠二环路外双楠，配套完善不临街鹭岛国际社区靠二环路外双楠，配套完善临街优品道临青羊大道，光华大道光华片区，配套完善临街花间集临清水河，靠光华大道（2.5环）外双楠，配套较完善临街天合.凯旋城靠光华大道，外光华，配套较差临街成都花园.上城靠二环路，临青羊大道，靠清水河外双楠，光华片区交汇处，配套完善不临街区位因子价格修正市场比较法（区位因子）项目销售均价自然资源（是否临河）生活配套（外双楠、光华）交通优势（是否临主干道）临街（是否临街）市政配套（公园、文化宫、地铁）安全隐患（加气站、辐射）修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010210010210010010055755350花间集540010498102981021025095优品道570098102104981021025378鹭岛国际社区560098100102981021025495天合.凯旋城51009898102981021005208品牌因子价格修正市场比较法（品牌因子）项目销售均价开发商知名度物业管理业主满意度修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010410410252575282花间集54001001021025190优品道57001001041025373鹭岛国际社区56001021021025277天合.凯旋城510098981005310竞争性楼盘产品比较分析中海.龙湾半岛板式，18F知名景观设计社区较完善（会所等）鹭岛国际社区板式，18F绿化面积800元/㎡社区较完善（会所等）优品道板式，18F、22F景观设计一般100亩社区配套花间集板式，18F景观性好临街天合.凯旋城点式，33F景观设计较好社区配套一般成都花园.上城点式，22＋1F景观设计一般千亩大盘，社区配套完善产品因子价格修正市场比较法（产品因子）项目销售均价建筑结构景观规划建筑高度容积率社区配套智能化系统修正均价市场均价中海.龙湾半岛58001021021021029810253605330

花间集54001021021049696985526优品道57001021001021021021005266鹭岛国际社区5600102104102102981025076天合.凯旋城5100981009898981025421竞争性楼盘推盘节奏比较分析中海龙湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2810月21日可能开盘（内部认购）排号开盘（推约300套）排号（长春藤时）蓄客蓄客（05年）开盘（推288套）开盘（推313套）11月开盘（推680套）蓄客（2期时）11月中旬开盘（推300多套）蓄客蓄客、排号开盘（推约324套）成都花园.上城蓄客（8.31）排号剩余100套左右的房源销售（明年3月左右推出新房源）上市会排号推盘节奏因子价格修正市场比较法（推盘节奏因子）项目销售均价蓄客量推盘量推盘时间修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010410010453625310花间集54001061001024994优品道57001021001005588鹭岛国际社区5600102981005602天合.凯旋城5100104100985004综合价格修正成都花园.上城实收均价＝面价（折扣前）

×0.98＝5212元/㎡项目区位修正品牌修正产品修正推盘节奏修正综合修正均价实收均价市场修正均价535052825330531053185212成都花园.上城面价（折扣前）均价5318元/㎡目标与价格策略目标回顾配合销售计划、周期、逐步提高“成都花园•上城”的美誉度，渲染物业的市场价值，提升品牌美誉度树立“成都花园•上城”的品牌形象，提高关注率；首次开盘实现180套目标，力争销售额1.0亿，为年底前回款5000万创造条件充分展示项目优势卖点，与目标客户有效沟通，吸引客户，刺激购买。目标与价格策略目标2：造成市场上的热销势头，为后续营销开路。目标1：实现开盘销售180套，销售额达到1.0亿元，为年底回款5000万打下基础。目标3：树立成都花园·上城在该片区内的知名度。目标策略：保证选房成功+整体实现既定的销售任务项目背景与价格策略项目背景与价格策略本项目销售的限制条件：对应的价格策略1.本项目产品形态（高层电梯）较为单一，不具备占据市场高位的条件2.本项目亮相时间较短，客户积累有限，市场认知度有限3.由于产品还未面世，无法准确的判断本项目的市场认同度挖掘电梯物业的性价比，以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热销，打破该片区的价格体系。竞争与价格策略由市场比较得出的结论成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150㎡面积区间，竞争激烈。片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房）竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本项目以低开高走的形式入市。行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值通过对竞品的分析得出本项目的市场占位竞争与价格策略电梯公寓挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值挖掘电梯单位的性价比，以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热销，打破片区内价格体系。汇报结束谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH77欧债危机3解救方案1欧债危机简介4近年动态聚焦2危机原因深究5欧债危机与中国欧债危机的全面观欧债危机78相关概念主权债务：指一国以自己的主权为担保向外，不管是向国际货币基金组织还是向世界银行，还是向其他国家借来的债务主权债务违约:现在很多国家，随着救市规模不断的扩大，债务的比重也在大幅度的增加主权信用评价:体现一国主权债务违约的可能性，评级机构依照一定的程序和方法对主权机构（通常是主权国家）的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。1欧债危机简介79欧债危机，全称欧洲主权债务危机，是指自2009年以来在欧洲部分国家爆发的主权债务危机。欧债危机是美国次贷危机的延续和深化，其本质原因是政府的债务负担超过了自身的承受范围。欧债危机简介80开端三大评级机构的卷入发展比利时，西班牙陷入危机蔓延龙头国受到影响升级7500亿稳定机制达成欧债危机简介发展过程811欧债危机简介欧猪五国PIIGS（PIIGS—欧债风险最大的五个国家英文名称第一个字母的组合）希腊——债务状况江河日下

葡萄牙——债务将超经济产出西班牙——危险的边缘意大利——债务状况严重爱尔兰——债务恐继续增加82目前，希腊属欧盟经济欠发达国家之一，经济基础较薄弱，工业制造业较落后。海运业发达，与旅游、侨汇并列为希外汇收入三大支柱。农业较发达，工业主要以食品加工和轻工业为主。希腊已陷入经济衰退5年，债务危机持续2年多，已经给希腊经济、政治和社会带来了极大的破坏。严重经济衰退带来的直接后果是，失业率高企，民众生活每况愈下。与此同时，政府收入锐减，偿债目标一再被推迟。2011年11月，希腊失业率高达21%，超过100万人待业。。目前，希腊社会阶层情绪对立严重，普通民众认为，正是当权者无所作为，才将这个国家引向了目前这种灾难性局面。而政府官员普遍存在的贪污腐败和无所作为，更是加重了民众的不满。希腊债务危机83葡萄牙是发达国家里经济较落后的国家之一，工业基础较薄弱。纺织、制鞋、旅游、酿酒等是国民经济的支柱产业。软木产量占世界总产量的一半以上，出口位居世界第一。经济从2002年起有所下滑，2003年经济负增长1.3%。2004年国内生产总值为1411.15亿欧元，经济增长1.2%。2005年国内生产总值为1472.49亿欧元，人均国内生产总值为13800欧元，经济增长率为0.3%。葡萄牙债务危机842010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。

2010年4月，葡萄牙已经呈现陷入主权债务危机的苗头。葡萄牙当时的公共债务为GDP的77%，与法国处于相同水平；但是，企业以及家庭、人均的债务均超过了希腊和意大利，高达GDP的236%，葡萄牙债券已被投资者列为世界上第八大高风险债券。2011年3月15日，穆迪把对葡萄牙的评级从A1下调至A3。穆迪称，葡萄牙将面对很高的融资成本，是否能够承受尚难预料，该国财政紧缩目标能否如期实现也存在变数。再考虑到全球经济形势仍不明朗、欧洲中央银行可能提高利率以及高油价带来更高经济运行成本，该机构决定下调该国主权信用评级。85惠誉2010年12月把葡萄牙主权信用评级从“AA－”调低至“A＋”2011年3月25日，标普宣布将葡萄牙长期主权信贷评级从“A-”降至“BBB”，3月29日，标普宣布将葡萄牙主权信用评级下调1级至BBB-2011年4月1日，惠誉下调葡萄牙评级，将其评级下调至最低投资级评等BBB-。称债台高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期国债的预期收益率已经升至9.127%，创下该国加入欧元区以来的新高。与此同时葡萄牙将至少有约90亿欧元的债务到期，葡萄牙政府实在支撑不住了，既没钱、没法偿还到期的债务，又没有有效的融资途径，不得不提出经济救援申请。86房地产泡沫是爱尔兰债务危机的始作俑者。2008年金融危机爆发后，爱尔兰房地产泡沫破灭，整个国家五分之一的GDP遁于无形。随之而来的便是政府税源枯竭，但多年积累的公共开支却居高不下，财政危机显现。更加令人担忧的是，该国银行业信贷高度集中在房地产及公共部门，任何一家银行的困境都可能引发连锁反应。爱尔兰5大银行都濒临破产。为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，把银行的问题“一肩挑”，从而导致财政不堪重负。财政危机和银行危机，成为爱尔兰的两大担忧。史上罕见，公共债务将占到GDP的100%。消息一公布，爱尔兰国债利率随即飙升。爱尔兰十年期国债利率已直抵9%，是德国同期国债利率的三倍。由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。

爱尔兰债务危机872011年9月19日，标普宣布，将意大利长期主权债务评级下调一级，从A+降至A，前景展望为负面。在希腊债务危机愈演愈烈之际，意大利评级下调对欧洲来说无疑是雪上加霜。2010年意政府债务总额已达1.9万亿欧元，占GDP比例高达119%，在欧元区内仅次于希腊。由于意大利债务总额超过了希腊、西班牙、葡萄牙和爱尔兰四国之和，因此被视为是“大到救不了”的国家。意大利债务危机88

意大利和其他出现债务危机的欧洲国家所面临的，并不是简单收支失衡问题，而是根本性的经济扩张动能不足问题。这些南欧国家在享受高福利的同时，却逐渐失去全球经济竞争力。其不同程度存在的用工制度僵化、创新能力低、企业活力不足、偷税以及政治内耗剧烈等，是解决债务危机的重要障碍。然而，目前意政府乃至整个欧元区在应对债务危机上，还仅仅以紧缩开支、修复政府短期资产负债表为主攻方向，在体制性改革问题上却重视不够。倘若这些陷入危机的南欧国家不进行一番伤筋动骨的体制性改革，债务危机将无法获得根本性解决。892011年10月7日，惠誉宣布将西班牙的长期主权信用评级由“AA+”下调至“AA-”，评级展望为负面。2011年10月18日，继惠誉和标普之后，穆迪也宣布将西班牙的主权债务评级下调两档至A1，前景展望为负面经济疲软、财政“脱轨”，加上超高的失业率和低迷的房地产市场让西班牙已不堪重负。该国经济增长乏力、财政债台高筑和房地产市场萎靡不振，以及这些问题之间不断加深的负面反馈效应。西班牙债务危机901.影响欧元币值的稳定2.拖累欧元区经济发展3.延长欧元区宽松货币的时间4.欧元地位和欧元区稳定将经受考验5.威胁全球经济金融稳定1欧债危机简介主要影响91crisis2整体经济实力不均1协调机制与预防机制的不健全3欧元体制天生弊端4.欧式社会福利拖累6欧洲一体化进程5民主政治的异化:2欧债危机形成原因921.欧元区内部机制：协调机制运作不畅，预防机制不健全,致使救助希腊的计划迟迟不能出台，导致危机持续恶化。

2.整体经济实力薄弱：遭受危机的国家大多财政状况欠佳，政府收支不平衡在欧元区内部存在严重的结构失衡问题，地域经济水平的差异和经济结构差异导致债务危机国家的竞争力削弱；

3.欧元体制天生弊端：作为欧洲经济一体化组织，欧洲央行主导各国货币政策大权，欧元具有天生的弊端，经济动荡时期，无法通过货币贬值等政策工具，因而只能通过举债和扩大赤字来刺激经济,《稳定与增长公约》没有设立退出机制；2债务危机形成原因主要原因934.欧式社会福利拖累：高福利制度异化与人口老龄化，希腊等国高福利政策没有建立在可持续的财政政策之上(凯恩斯主义财政政策的长期滥用)，历届政府为讨好选民，盲目为选民增加福利，导致赤字扩大、公共债务激增，偿债能力遭到质疑。

5.民主政治的异化:6.欧盟内部：德国坚定地致力于构建“一体化”欧洲的战略，法国有相同的意向，但同时也希望通过“欧洲一体化”来遏制德国。德法有足够的经济实力和雄厚的财力在欧债危机之初，甚至现在在很短时间内疚可遏制危机蔓延并予以解决。之所以久拖不决，其根本目的在于借欧债危机之“机”，整顿财政纪律（特别市预算权），迫使成员国部分让出国家财政主权，以建立统一的欧洲财政联盟，在救助基金及欧洲央行的配合下，行使欧元区“财政部”的职能，以便加速推进欧洲一体化进程2债务危机形成原因主要原因941评级机构2财务造假3积税与就业4EU引起威胁2债务危机形成原因关于评级机构及其他95二、1.评级机构:美国三大评级机构则落井下石，连连下调希腊等债务国的信用评级。(2009年10月20日，希腊政府宣布当年财政赤字占国内生产总值的比例将超过12%，远高于欧盟设定的3%上限。随后，全球三大评级公司相继下调希腊主权信用评级，欧洲主权债务危机率先在希腊爆发。)至此，国际社会开始担心，债务危机可能蔓延全欧，由此侵蚀脆弱复苏中的世界经济。2财务造假埋下隐患：希腊因无法达到《马斯特里赫特条约》所规定的标准，即预算赤字占GDP3%、政府负债占GDP60%以内的标准，于是聘请高盛集团进行财务造假，以顺利进入欧元区。3.税基与就业不乐观：经济全球化深度推进带来税基萎缩与高失业4．欧盟的威胁：马歇尔计划催生出的欧共体，以及在此基础上形成的欧盟，超出了美国最初的战略设定，一个强大的足以挑战美元霸主地位的欧元有悖于美国的战略目标。

2债务危机形成原因关于评级机构及其他961欧盟峰会成果（2011.10）2欧盟峰会成果（2011.12）3宋鸿兵3解救方案97一、银行体系注资问题

3解救方案之10月峰会欧盟被迫采取一系列措施提供流动性，借以稳定银行体系：欧洲央行联合美联储、英国央行、日本央行和瑞士央行在3个月内向欧洲银行提供无限量贷款；欧洲央行重启抵押资产债券的收购；欧洲央行重新发放12个月期银行贷款。在此次峰会上，欧盟领导人达成一致，要求欧洲90家主要商业银行在2012年6月底前必须将资本金充足率提高到9%。银行国别资本补充额度（单位：亿欧元）希腊300西班牙262意大利147葡萄牙78法国88德国52总计约1060983解救方案之10月峰会二、EFSF扩容问题实现“EFSF的杠杆化操作”，即以目前现有资金向高比例债券提供担保，主要分为两种方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余资金额度为新发债券提供“信用增级”，投资者购买债券时可以购买“风险保险”，从而使债券获得EFSF的担保，当债券出现违约损失时，债权人可以从EFSF获得至少20%的面值补偿；方式二：依托EFSF成立“特别用途工具”（也有称“特别用途投资工具”，缩写为SPV/SPIV），吸纳欧盟以外民间或主权基金以充实EFSF可用资金额度。993解救方案之10月峰会三、希腊主权债务减记问题欧盟和IMF：1090亿欧元援助贷款银行等私人投资者：自愿减记21%私人债仅减记幅度第二轮救助计划所需资金21%252050%114060%1090私人债仅减记幅度与第二轮救助希腊计划所需资金对比1003解救方案之12月峰会一、达成“新财政协议”财政协议的主要内容包括：1.政府预算应实现平衡或盈余，年度结构性赤字不得超过名义GDP的0.5%；2.成员国超过欧盟委员会设定的3%的赤字上限，将受到欧盟制裁，除非多数欧元区成员国反对；3.债务占比超过60%的国家，其债务削减数量指标的细则必须依据新的规定；欧盟将加强对成员的财政监督和评估，有权要求涉嫌违反《稳定与增长公约》的成员国重新修改预算；4建立并落实各成员国政府债券发行计划事先报告制度5.加强财政一体化；加强协调与管理，强化欧元区。1013解救方案之十二月峰会二、强化EFSF和ESM强化EFSF：迅速实施EFSF的杠杆化扩容方案；欢迎欧洲央行作为EFSF介入市场操作的代理机构；EFSF将继续发挥作用，为已启动的项目提供融资。调整ESM：ESM提前至2012年7月启动；欧盟委员会和欧洲央行为维护金融和经济稳定，可对金融援助做出紧急决定，达到85%多数同意即可；实缴资本和ESM已发放贷款的比率维持在15%以上。（同时运行，强化救助能力）

1023解救方案之12月峰会三、向IMF注资，提高救助资金的融资规模“双边贷款”：共注资2000亿欧元欧元区国家央行：1500亿欧元非欧元区国家：500亿欧元1033解救方案之宋鸿兵建议化解危机的办法：一、财政同盟（效仿美国统一的财政部所具备的转移支付的功能）二、欧洲央行（ECB）入市，收购流动性差的资产三、发行欧盟债券四、银行同盟，使银行资本能够跨境自由流动1042014--06情况好转，恢复态势良好各项经济指标触底回升财政监管、金融监管机制2014--07欧债危机重演趋势增加欧洲股市全线大跌的元凶“欧洲银行业”欧版QE计划迟迟未公布（量化宽松，简称QE，是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。）4欧债危机新动态（2014-06至今）1052014--09急性后逐渐平息转入“慢性期”金融市场危机将渐渐“转移”成实体经济减速低增长、高通胀2014--10增长迟滞的顽固期大规模的债务负担危机引发的并发症（失业差距南北分化）2014年欧盟经济增长率进入了1.3%，欧元区只有0.8%4欧债危机新动态1062014--11欧央行进一步放宽货币政策量化宽松政策(QE)央行的资产负债表将增加1万兆欧元2015--01欧债危机持续发酵欧元贬值创出九年新低（2014年欧盟债务率85.6%，这个数据应该说比2009年爆发债务危机数据还是呈上升的趋势。）希腊的退出欧元区风险4欧债危机新动态1072015--04希腊重回欧债危机希腊短期国债连续七周遭抛售短期国债收益率飙升至28%（收益率越高，投资者越不感兴趣。）评级至“垃圾级”2015--05希腊债务前途未明欧债市场急剧波动俄罗斯邀请希腊加入金砖银行4欧债危机新动态1081092015--05金砖银行难救希