重庆某上市地产客服案例

案例一2010年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于2010年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从2011年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从11年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明理由。点评:处理结果：《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下：向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。案例二某业主私自在住宅楼梯走廊下空间砌墙，并上锁据为己有，这种行为是否违法，应如何处理：参考答案：这种行为违反了《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。按照条例第六十六条规定，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1000元以上1万元以下的罚款，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。案例三我的房子透寒两年了，多次维修好，我找物业公司，他们说只负责协调，所以我决定不交物业费。我能否要求物业公司动用维修基金修理我的房子？点评:参考答案：物业公司与开发商是两个独立的法人单位，各自财务独立，各自承担民事责任，物业公司不应对房屋质量承担责任，业主不能用拒交物业费的方式来发泄不满。维修基金是业主自己的钱，如果房屋实在质保期内，应当要求开发商（建筑商）来维修，如果过了质保期，则可以要求用维修基金来修。案例四李女士是某小区业主，近期又在别处购买了一套住宅，目前这套住宅短期内卖不出去，空着又可惜，李女士决定将这套住宅出租，于是来到管理处询问，业主出租自己的房屋时，应该注意什么？如果房屋出租了，物业服务费用由谁交纳？如果你是接待人员，应将如何回答。点评:参考答案：

物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。案例五徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的新房，被楼上住房跑水搞得卫生间、厨房和客厅部分屋顶起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说物业公司的工程人员多次协调已解决了问题。但是徐先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：如果对物业服务不满意，是否可以不交纳物业管理费？点评:分析：业主混淆了不同的法律关系。因房屋质量不好导致水渗漏涉及业主和开发商基于房屋买卖合同系而产生的合同关系，开发商交付的房屋存在瑕疵而导水管跑水致使业主受到损失，开发商应承担违约赔偿责任。楼上业主过失行为导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致了楼下业主财产权利受到侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。物业管理公司在此案例中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所含盖的服务范围而属于特殊的物业服务范围，该部分的维修应当另行支付费用，业主没有理由拒绝缴纳物业管理费。点评:结论：业主以对管理服务不满意为由拒绝缴纳物业管理费，实际上是混淆了业主与小区物业管理委员会之间的权利关系。依据法律和法规的规定或约定，任意一个业主无权对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议。物业公司并不只为某一个业主或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的业主委员会的委托，为整个小区提供物业服务，物业公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。案例六

某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。

点评:分析：判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。

理由：《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。

案例各七业主戴林某毅装修恋完居诞住一尝个月饲发现优墙面老及楼冷板有像多处趟明显东的裂枕痕，窝而且侄这些摆裂痕土有逐擦渐扩径大的射迹象善，于寒是找托到开记发公壮司要垃求进声行检朋测和客维修锁。可欠几个刚月过设去了买，开剖发公透司并狗没有煮派人逼检查圈，也己没有形给林神某一送个说臣法，爱于是平找到怀物业蜡管理抹企业江，要盼求进猪行检承测和特维修吐。物粥业管送理企园业称因房子伞仍在插保修耻期内眨，质慨量问喇题应锤当由列开发她商来弹负责耐。业苏主林阶某没被办法钻，就息拒交社物业顿服务凝费，说前后吼主有瘦半年砌多。芳物业健企业挨无奈建之下趋将林逐某告俭上法趁庭。赖诉称炮：业唐主林窃某无园正当脆理由轧，故教意不直交物渐业服熄务费仗，请全求判缘瑞处林影某补饮交拖末欠的筋物业霞服务絮费，帐并按祝规定检缴纳粮相应豆的滞纳纳金些。业缓主林身某答欣辩：孕开发窃公司辅交付糠的房晒子存袭在严盈重的扬质量贩问题颤、我护们已碧向开烤发商喘和物环业管屡理企词业多依次提读出检陈查、易维修樱的要贿求，递但两哀家企拖业均港不给淹予答纳复。辣开发库商与把物业届管理瞒企业胶是父夜子关肥系，庄以拒针交物每业服做务费漫的方荡式来鞭作为爱抗辩雨的理慈由是触合理桐合法胁的。广说明器理由。点评液:分析享：判决欧结果借：小裤区物蛇业管疏理企楼业与它业主店林某骡之间鬼的物玩业管酿理合爷同关置系合耳法有限效，故林某前应当剩依约匠交纳愁物业屈服务躬费。锤林某疫与开服公司浙之间德的房垒屋质他量问夹题属棵于林漠某与僻开发作商之百间的还房屋雀买卖妻合同来关系镜，可嘉以另亦行起冷诉，号与本馆案不哥是同劝一法冒律关惩系。理由蜻：《物业烧管理主条例》第摧三十来一条社规定退：“拆建设塑单位裳应当参按照员国家卡规定话的保肉修期夕和保宁修范应围，伙承担偷物业靠的保吓修责家任。钥”本纠案所尼提问芬题属卷于房宇屋质默量问敬题，牺与物牲业管爪理服吨务内伟容无般关，您业主紫不交哨物业阴服务术费用厅属违窑法行壳为。撇应判其决补吴交物哄业服病务费爆，并返缴纳当相应码的滞略纳金翻。案例赛八19禁98匀年3骨月3暮0日故夜，词罪犯秆黄坷康、冯稠俊杰取从后奖门进欣入深等圳笔乒架山直庄小担区，荐潜入曾3栋虏10仰4房壁内，六伺机袄作案紧。1吗99么8年耳4月朱4日踩晚，怒业主斩明某榆在3墓栋1屈04步房内突被罪蒙犯杀企害。斑两名沈罪犯损后被触人民殃法院辛判处羊死刑语。2浙00薄1年权4月须16耽日，离明某恩家人填向深驴圳罗鹅湖区叙人民舅法院趋起诉赵，状旨告小抓区物散业管苹理公燃司合涝同违度约，狗并索模赔约殖百万栋余元冶。去如果未你是逗法官们，将样会怎彻样判宜决？啊请简岸述理丢由。点评书:分析帝：判决逗结果间：驳翁回原样告业堤主家茂属的粘全部遵诉讼功请求讨。理由纲：物骄业管心理公卵司对拢笔架洗山庄吩的全哑体业针主及复非业蹄主使狐用人族尤其逝本案幸中的忙被害东人的圾人身沫、财棉产安利全，辉不负票有法勿定、遮合同域约定滋的义参务，寻亦不闻负有插附随乎义务正。《物业食管理誓条例》第昌三十宴六条漠规定凳，“测物业韵管理伯企业壮应当注按照助物业掀服务狂合同苏的约都定，脏提供拆相应涝的服外务。设物业辨管理番企业岁未能呼履行情物业刺服务哪合同箱的约谋定，邮导致阔业主昼人身旦、财惩产安娃全受序到损贝害的磁，应板当依防法承装担相射应的刚法律超责任捡”。匆所以症，物亩业管卧理公甚司是势否应展对其雷管理础区域进内人僵身、进财产陆安全则负责唉，应风由业豪主委须员会魄与物恭业管萄理公贼司所带签订难的《补物业毙服务券合同拢》确满定。案例贤九20凑01添年8上月，倚某物局业管摊理公厉司，厨将其器所辖烟的大忠厦拒谎交物拼业服筹务费抽的业辰主告隶上法匹庭。紫原告伪称，令该大窑厦住殃宅物累业服日务费香每月剑0.丢30咸元/特平方毙米建漂筑面挑积，本但被魂告自庆99坛年1网月起捏一直蚀拒绝弃交纳悉物业絮服务画费，豪为此弓，请裁求法雾院判灾令被恩告支攻付物翅业服室务费把及滞早纳金雕。库被告诉辩称桃：被锅告从尚未与歌原告其签订钓任何忆形式该的委驴托服迫务合冈同，光原告犬与业肠主委柳员会冷签订锡的合乖同无塞效，芝其收期费属叉于单偿方行衰为。蓄同时搞又称庙，物巾业管放理公坊司只舞收钱睬不服煤务，摘服务盏质量绵差，华管理帜混乱净，不炭符合沙对等饼原则雀，甚废至交滑纳的刚物业热服务骡费无百正规住发票卖。斯如果平你是网法官姿，将素会怎代样判第决？丑请简是述理额由。点评择:分析柄：判决乖结果距：物使业管毯理企择业对熔业主淹所在烈大厦怜进行愉物业嫩服务豆符合扯《物业末管理中条例》规屡定。犁收费嫌标准贸有国怨家行毙政职醋能部微门的危批复胸，收犹费行头为合昏法。赶被告勺入住舟小区牺后，旷享受还了原绪告的舰物业揉服务望，必宵须支起付相置应的羽费用唉。理由缘瑞：1央、《物业帆